二手房市场分析与总结.docx

二手房市场分析与总结 XX 年对于*二手房市场是一个不平凡的一年。房地产 政策空前的猛烈。3.17 国家央行再次加息，提高了购房成 本。5 月 11 日国家七部委出台了关于做好稳定住房价格 的意见对营业税标准重新界定。6 月 1 日国家契税标准重 新敲定。6 月中旬*个别区域开始实行“先税后证”办法。 8 月 8 日关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充 通知关于已购公房出售可以减免税费，对于整个*二手 房市场回暖是一个利好的消息。但是 10 月中旬国家税务总 局发布关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问 题的通知重申二手房交易必须缴纳个人所得税，对当前 日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策 的出台对于 XX 年*房地产市场产生了巨大的影响。 XX 年*二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响， 但是从 XX 年*二手房市场成交量来看还是继续保持增长势 头。据“信一天”统计资料显示：今年*二手房成交量为 65000 套，与 XX 年 57374 套相比成交量增加了 7626 套，同 比增长了 13.3%。信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观 调控的影响，二手房成交量比预期在一定程度下降，但是 *二手房市场“刚性”购买需求旺盛是支撑今年*二手房 市场成交的最有利的保障。只要是国家相关政策税收利好 的消息释放出来就会激发消费者的购买热情。 一、成交属性分析： XX 年*二手房市场交易继续大幅放量。全年二手房成 交量 65000 套左右。据“信一天”统计资料分析：全年* 二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品房成交 34100 套占总成交量的 52.3%，已购公房 28000 套占总成交 量 42.9%。经济适用房 3100 套占总成交量的 4.8%。其他类 型的二手房成交量占总成交量的 2%。二手商品房的成交量 首次超过公房，成为二手房市场的主体。但是“信一天” 市场人士认为：公房主导地位不会撼动，随着国家对已购 公房政策的放宽，以旧换新成为很多房主最大的心愿，而 未来几年公房将会大幅度放量。而国家为了“抑制房价过 快增长，打击房产投机炒作”对于商品房来说，营业税的 征收而直接影响了二手商品房的交易。 1.二手商品房不负众望全面超过已购公房。据“信一 天”统计资料显示：二手商品房占全年成交比为 52.3%：再 上市公房占全年成交比为 42.9%。这是*二手房市场开放以 来二手商品房首次超过了再上市公房。据“信一天”监测 数据显示：近几年再上市公房主导地位就已经有所动摇， 而到今年二手商品房超过再上市公房 9.4 个百分点。由此 可见，二手商品房已成为京城二手房市场的主力。 “信一天” 市场人士认为：二手商品房的大幅增长，主要在于以下几 点：第一，丰台、通州、大兴、顺义等边城区交易活跃， 直接导致商品房交易的上升。因为丰台、通州、大兴、顺 义等区县以商品房为主。第二：由于二手商品房大都在九 十年代后期建筑完成，房屋比较新，相比再上市公房有其 明显的优势。公房的成交占比下降，一方面是受到央行利 率的调整，作为房龄相对较老的公房，其投资置业的风险 在无形中有所上升，从而制约了公房的成交。二：由于新 政后不少业主、买家暂停自己的出售或购买计划，进入观 望状态，致使成交量萎缩。而随着国家对公房享受免征营 业税的待遇，巨大的存量公房将释放更多的房源来供应市 场，所以再上市公房的主导地位不会发生变化。 2.二手经济适用房表现突出经济适用房在经过 5 年的 禁期后，市场开始逐渐升温。据“信一天”统计资料分析： 今年二手经济适用房同比去年增长了 25%。这主要是由于天 通苑、回龙观两个社区经济适用房已经符合了“5 年以后出 售”的政策要求。从而带动了全年经济适用房增长。随着 越多经济适用房解禁，经济适用房成交量将会大幅度增长。 二、成交区域分析 据“信一天”统计资料显示的成交区域来看：今年* 二手房成交主要分布于十一个城区。其中主要的成交热点 区域仍然是朝阳、海淀两区。昌平、丰台、大兴、石景山 皆有了不俗的表现。朝阳和海淀两区二手房的成交量分别 占总成交量的 25.2%和 18.8%，其余各区依次为：昌平 12.5%、 丰台 13.2%、大兴 6.7%、通州 7.8%、石景山 7.7%、西城 2.6%、宣武 2.5%、东城 2.1%、崇文 0.9%。 1.朝阳、海淀两个城区占据 44%据“信一天”统计资料 分析：朝阳和海淀仍然是二手房交易最活跃的区域。两区 二手房成交量占到总成交量的 44%这主要得益于这两个城区 巨大的房源存量和客户需求量。并且海淀以其中关村众多 高科技企业和高校密集人文教育环境好的区位优势仍然会 吸引众多的流动人员到周边工作居住，朝阳则以其传统的 *商务区域优势和良好成熟的社区配套设施服务同样也是 众多的购房者首选，再加上这两区域的商品房价格一般比 较高，即使二手房价格稍高一些，需求者也会偏好于地段 的选择，而对价格变动的反映不太敏感。 2.中心城区保持平稳发展据“信一天”统计资料显示， 东城、西城、崇文、宣武等中心城区二手房成交量占总成 交量的 8.1%。保持平稳发展。由于中心城区房源供应量保 持在一定的规模，从而使得中心城区的成交量一直维持在 一定的量。 “信一天”市场人士认为，中心城区的成交量必 定会受到房源的限制而使成交受阻，价格会继续攀升。 3.通州地区由于近几年通州地区交通改变使通州地区 与城市中心越加紧密联系，使之誉为“cBD”的后花园。也 使该地区房地产突飞猛进的发展，该地区已经逐渐成为热 点区域。据“信一天”统计资料显示：近几年通州地区的 二手房交易量呈逐年递增趋势，今年通州地区二手房成交 量同比去年增长了 25%。通州地区成交量也在京郊地区名列 前茅。目前通州地区一手房价格 4000 元/平方米 4500 元/ 平方米，二手房价格在 3000 元/平方米 3500 元/平方米。 通州地区购房者仍以自住为主。主要看好其交通便利、价 格低廉等优势；而通州良好的发展机遇，也是广大购房者 选择这里的最主要原因。 4.石景山地区据“信一天”统计资料分析，今年石景 山地区二手房成交量相比去年上涨 26%。由于首钢搬迁的利 好消息带动了石景山二手房成交量快速上升，因为首钢的 搬迁，可以使得石景山的生活环境得到大大改善、更重要 的是首钢原址将不在建高密度的居住住宅区，而是将其建 设成大规模的综合服务中心，这样可以大大提高石景山的 区位优势，让一直不温不火的石景山二手房市场着实火暴 起来。 5.丰台地区自从去年南城改进力度的进一步加大，交 通道路设施的进一步完善，丰台作为南城最具潜力的核心 区域之一，在房产升值空间更加明朗的趋势下，其长期投 资增长潜力加速释放，广大投资置业者纷纷抢占丰台。据 “信一天”统计资料分析，今年丰台地区二手房成交量相 比去年上涨 23%。 “信一天”市场人士认为：这不仅是由于 第五商圈和丰台科技园区的兴起等因素而聚积的潜力使得 丰台日益显现出强大的竞争优势的缘故，更是因为南中轴 线的道路改进和地铁 4、5 号线的开通等交通设施的改善直 接带动置业者到该区升级置业。 6.昌平地区昌平在今年的交易中表现出强劲的增长势 头，成交占比占到了 12.5。 “信一天”市场人士认为：这 主要是由于*第一批满五年上市标准的经济适用房解禁放 量的缘故。经济适用房在积累了几年力量后，今年终于爆 发。 7.亦庄地区据“信一天”统计资料显示：亦庄地区二 手房成交量逐年增加，交易价格也持续攀升。XX 年亦庄地 区二手房成交量同比去年增长了 35%。价格也在不断攀升， 目前亦庄的二手房的平均价格已经达到了 4000 元/平方米 4500 元/平方米，比去年上涨了 12.3%。而新房的价格 5000 元/平方米 5500 元/平方米。亦庄地区二手房成交量增长和 价格的上升最主要是由于近几年亦庄经济技术开发区，吸 纳了国内外大中型企业，成为南城经济产业中心。京津塘 高速，新通的五环路又让城市与亦庄的联系更紧密。地铁 五号线向南延伸到亦庄的轨道线也被正式命名为*亦庄轻 轨线。而带动了亦庄地区房产的升值。 8顺义地区据“信一天“统计资料显示：今年顺义区 二手房交易情况表现良好，同比去年增长了 25%。该地区二 手房价平均在 30004800 元/。而随着该区域工业、产 业特色的越来越明显，以及卫星城建设规模的不断扩大， 便利的交通、逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价， 该地区的二手房必定会吸引越来越多的购房者的关注。 三、成交价格分析 总价在 3050 万的成为交易主流据“信一天”统计资 料分析，从今年二手房成交的总价来看，总价在 3050 万 的成交比例占到了 57%，相比去年的 54%上涨了 3%。总价在 50 万以上的成交比例也有明显的上升，比去年上涨了 5%； 总价在 30 万以下的中低价二手房成交占比由去年 28%下降 为今年 21%，比去年同期的 35%更是下降了 14%。由此可见， 更多的消费者偏好中档房，特别是总价在 3050 万之间的 中档房更成为交易的主流。 四、成交面积分析 据“信一天”统计资料分析：其中 51100 平米的二 手房最受投资置业者的青睐，占二手房总成交量的 64%；“信一天”市场人士认为：这主要是由于购买二手房 的还是以满足居住为主，而中小户型既能够解决自住，还 能够用于以后的投资，所以中小户型的二手房比