住房公积金贷款风险浅谈.docx

住房公积金贷款风险浅谈 住房公积金是职工的长期性住房储金，建立的目的就是为 了提高职工住房消费能力，并推崇“低存低贷”的购房融 资政策。无庸置疑，近年来住房公积金贷款规模急剧扩大， 而贷款坏帐的数额仍相对较少。但应看到由于贷款业务开 展的时间不长，贷款总规模还较少，潜在的风险还未充分 释放，这就需要我们在今后工作中，合理管理好风险和收 益，达到“适度控制好风险，通过合理的风险承担，获取 稳定的收益”的运作管理目标。 找文章到大秘书 网()一站在手，写作无忧! 从经济学的角度来说，风险并非现实的损失或危机， 而是一种损失或危机的可能性，由于也有获利的可能，因 而不会引起人们的高度注意，但这种损失或危机的可能一 旦转化为现实，就难以弥补和克服。所以，我们要通过识 别、衡量、分析风险，并在此基础上有效控制风险，用最 经济合理的方法来综合处置风险，以实现信贷资金最大安 全的科学管理办法。当前，在撇开系统性风险情况下思考， 住房公积金贷款最具代表性的风险是信用风险和交易风险。 所谓信用风险是指借款职工由于下岗、失业、疾病以及过 度消费形成其他债务造成购房融资资金无法收回的风险。 所谓交易风险是指借款职工由于所购房产贬值以及房产交 易纠纷造成购房融资资金无法收回的风险。 一般而论，住房公积金贷款的信用风险占全部风险的 60%-70%，交易风险约占 10%-20%。因此，有效管理信用风 险，在注重收益性的同时注重安全性，对今后的住房公积 金贷款管理将越来越重要。 管理信用风险的核心是：拟审批的贷款本息总额=申请 人可承受的还款额，这是唯一的也绝对的信用审查条件。 实践中，应着重考虑借款人还款能力来确定贷款额度，一 般月所有债务支出与收入比控制在 55%以下。所有债务与收 入比的计算公式为：/月均收入。对借款人的信用审查应着 重把握两个原则：一是安全性原则。对借款安全性的判断 主要包括：借款人的实际情况、购房融资需求是否得当、 是否存在假按揭行为、还款人的实际情况、购房融资需求 是否得当、是否存在假按揭行为、还款能力和意愿。二是 成长性原则。对借款人成长性的判断主要包括：借款人适 应社会发展的能力、借款人从事的职业、借款人所在单位 的发展趋势。也就是通过借款人的年龄、学历、工作年限、 职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性以及 未来行业发展前景；通过借款人的收入水平、财务情况和 负债情况判断其偿付能力；通过了解借款人目前居住情况 及此次购房的首次支出判断其对于所购房产的拥有意愿等 因素，并据此对贷款申请做整体分析。 管理交易风险的核心：一是根据当地房地产市场和不 同类型房屋价格变化的周期性规律，有效调节和控制贷款 最高成数；二是严格执行现行规定，在建房屋封顶后再发 放贷款。 众所周知，住房贷款与其他贷款相比，由于有房地产 抵押，一般来说信用风险很低。但在我国由于显性的房价 收入比较高，而且周边环境不断发生变化，如下岗、失业、 疾病以及过度消费形成其他债务等等，笔者认为，当前需 要采取更为妥当的策略：债权保护措施、信用管理制度、 内部控制。 在实践中采用的住房贷款债权保护措施主要有：住房 抵押、保证人制度、投涉保险、融资公证。 1、住房抵押。住房贷款融资期限长，而且还款来源为 职工每月的工资收入。在确保安全性的手段中，最典型的 就是获得融资物件的抵押，抵押率应视房地产的类型、结 构、成色、时价而定，一般不超过评估价的 70%。 2、保证人制度。保证人制度是当债务人拖欠还款或无 力还款时，要求肯代替债务人还款的第三者还款的制度。 保证的方式有个人保证、企业保证以及第三者机构保证三 种。在实际操作中，企业保证随着住房贷款的户数增多， 提供合作的房地产公司担保债务额增大，企业一旦经营不 善，将会失去履行担保债务的义务，造成债权保证上的 “悬空”。所以，较为现实的方法是第三者的机构担保。 尤为推崇的住房置业担保公司。 3、投涉保险。对融资的物件附设财产和人寿保险，以 防范融资住房遭受不测和债务人发生死亡执行抵押权十分 困难时，利用保险金偿还债务，保护债权。国外大多数银 行都将其作为提供贷款的必要条件，另从债务人来说，也 能利用来应付意外的事态。 4、融资公证。在我国绝大多数银行将融资公证作为提 供住房贷款的条件，这也是一种符合中国国情的债权保全 措施。办理融资公证的主要目的是：在办理贷款手续时引 入法律工作者，一方面对借款人贷款申请资料的真实性、 合法性进行专业审查，另一方面可以降低强制执行回收债 权过程中的人、财、物成本，加快回收进程。 信用管理制度较多，从实践看，笔者认为，要补充以 下制度：利用规模优势，分散风险；把握违约原因，实行 各个击破；提风险准备金，提高补偿力度；坚持面谈制度， 并举回收对策。 利用规模优势。住房贷款涉及的债务人，因借款数额 不同，职业种类分散，因而没有平均损失额的偏向。中心 应利用这种特性，加大投放，形成规模优势，分散风险。 把握违约原因。为了正确判断贷款本息能否回收的情 况，需要把握违约原因。方法包括：违约原因、消除的可 能性；收入支出情况；家庭总负债情况；家庭构成、年龄、 职业；住宅装修和入住情况；继续还款的意愿和能力；已 还款额、融资余额；有无特殊情况等。在调查基础上，进 行整理分析，实行各个击破。 提风险准备金。由于住房贷款的还款周期长，随着经 济形势的不断的变化以及失业、疾病等，借款人家庭经济 陷入困境而难以支付月还款额，违约甚至产生坏帐的情形 应有一定的比例，因此，必须按规定提足风险准备金，以 承担合理的风险，提高风险补偿能力。 债权回收对策。通过与违约者的面谈、调查抵押物现 状、听取受托银行的意见等，准确把握违约者及抵押物的 基本情况后，可采取以下措施：一次性偿还。参加提 取。代替偿还。强制执行。执行抵押权。 内部控制是管理层为了把错误降低到最低，并有效进 行控制而建立的对业务经营活动的检查和相互制约机制。 住房公积金管理中心机构内部控制是住房公积金管理中心 的一种自律行为，是为中心完成既定的工作目标和防范风 险，而对内部各职能部门及其工作人员从事的业务活动进 行风险控制、制度管理和相互制约的方法、措施和程序的 总称。住房公积金贷款是中心的主要资金运用业务，其贷 款风险的内部控制是中心内部控制的重要组成部分，应围 绕防止和降低贷款风险，提高贷款质量建立有效的内部控 制制度，并严格控制贷款的方法和使用，使之符合国家的 法律、法规和规章。 1、按照“效益性、安全性和流动性”原则，建立管理 与操作人员行为控制的贷款管理制度。尤其是对当前出现 的“假按揭”，要采取切实有效的措施：受托银行应提 高内部经营水平，完善调查、面谈制度，建立健全审批、 监管体制，按照五级分类法对个贷业务进行动态风险管理， 并加大工作责任奖惩力度。积极利用法律手段，追究当 事人刑事责任。注意收集相关证据，使犯罪分子受到法律 制裁。建立良好的抵押物处理机制。个人住房公积金贷 款的抵押物是提高贷款安全性的重要手段。但鉴于目前司 法解释规定，对个人唯一住房只能冻结，不能处置，所以 要寻求建立一套较简便的抵押物处置制度，即以廉租住房 方法，使借款人腾空原住住房，从而使不良资产的抵押物 及时得到处理。加速建立个人信用管理体系，杜绝借款 人采用逃避、迁居等措施可以有效逃废债务的发生。建立 以身份证管理为核心的社会信用体系，将重大收入、支出、 资产、负债等内容纳入信息登记，大大提高个人信用管理 效率，提高个人社会信用。 2、建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。 住房公积金贷款应遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查” 的原则。管理中心应建立审贷委员会，完善个人住房贷款 决策与审批机制，严格实行贷款责任制，按照“审贷分离， 分级审批”原则，建立完善个贷风险预警预报与应急应变 机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制 定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核 销管理制度。在这个过程中要实行中心与承办银行的联动。 落实各自职责和目标、任务，不定期举行个贷情况分析会， 采取切实可行措施，尽力化解风险于萌芽状态，防患于未 然。 3、加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部 稽核必须在