20100304中十冶西永项目_整体发展战略及定位(刘俊煜 排版终稿)

1 谨呈： 重庆中十冶皓鼎房地产开发集团有限公司 中十冶皓鼎 西永项目 整体发展战略及定位 立业地产 2010年 2月 2 核心问题界定 3 市场基础分析 4 重庆大势预判a 西永市场分析b 西永客户分析c 西永潜在客户分析d 开发商目标理解2 项目属性界定1 案例借鉴5 项目整体发展战略及定位6 规划评价及调整建议7 报告框架 项目经济测算8 3 项目 属性1 p 项目区域属性 p 项目本体属性 p 可能发展方向 4 在城乡统筹发展的有力推动下，重庆国际化大都市的演进步伐 正在加快 项目区域属性 城市发展格局 宏观层面 重庆作为 “ 新特区 ” ，城市经济发展预期已经成为新焦点 l1997年 3月 14日，八届全国人大五次会议审议 批准关于设立重庆直辖市的决定，既北京、天津 、上海之后重庆成为中国 第四个直辖市 ； l2010年 2月 8日，在城乡建设部编制的 全国城 镇体系规划 ，重庆与北京、天津、上海、广州 一起，被确定为具有引领、辐射、集散功能的国 家 五大中心城市 。 中央全国经济布局给重庆的定位： 2020年重庆市人口结构变化 2200万 1000万 600万 重庆市城市化率 将达到 70% 重庆，中国的新焦点！ 发展 阶段 时间 城市化发 展初期阶 段 城市化发展 后期阶段 城市化发展 中期阶段 重庆 09年 城镇化率： 51.6% 20% 40% 60% 80% 城市化发展速度 比较缓慢 中期阶段， 城市化高速发展 城市化发展的 S型曲线 -诺瑟姆曲线 后期阶段， 城市化减速、停滞 城市化的进程将带来大量的住房需求： 5 城市化进程加剧， 2010年重庆开始步入 “ 外环时代 ”项目区域属性 城市发展格局 宏观层面 “ 两环 ” 之间成开发热点 ，定位为城市副中心的西永机会巨大 l城市空间结构为 “ 一城五片、多中心组团式 ” 西永是 城市 六大副中心之一 ； l西永组团为热点发展区域，主要功能定位为 高等教育 区和高新技术研发产业区 ； l2010年重庆外环高速的通车， “ 主城区内环外移 ” 拉 开 1000平方公里、千万人口特大城市的架势。 都市区土地利用现状都市区土地利用规划 (2007-2020) 6 项目位于重庆市重要经济增长极及创新核 西永组团项目区域属性 区位、规划 l重庆西永微电子工业园 ，于 2005年 8月 22日经重庆 市人民政府批准设立，是 “ 十一五 ” 期间重庆市重点 建设的现代电子信息产业基地。 中观层面 项目位于西永组团的中心，产业核心 “ 西永微电园 ” 大学城 土主物流园 西永微电园 生态旅游观光区 “ 三高地共荣 ” ，园区周边可依托 资源丰富： l物流高地 铁路物流中心（西部最大的国 家级铁路综合物流中心） l教育高地 重庆大学城（ 2010年预计就 读学生将达 15万人） l高科技高地 西永微电园 “ 西部新城各个板块将共同繁荣。 ” 李 剑铭 西部新城城市中 心区 7 项目位于的 “ 西永微电园 ” 已初步具备了一个现代化产业园区 的雏形 项目区域属性 区位、规划 中观层面 国际巨头相继入驻和投产，西永微电园建设进展迅猛 l2005年，微电园基础设施建设基本完善，路 网形成，水 、电、气、通讯 等基础设施齐全。 l2006年，先后落成研发楼，标准厂房、生活 服务区公寓， SOHO 楼、管委会办公楼，国际 企业矽统、北大方正、惠普等企业入驻 。 l2007年，惠普 400万台笔记本生产基地落户重 庆，渝德科技落户重庆，启动相应基地建设。 日本 NTT、 IBM及多家研发机构入驻 。 l2008年，渝德基地试运行，软件园、高管公 寓、园区商业区开工建设 。 微软创新中心入驻 l2009年，惠普 2000万台笔记本基地落户西永 ，富士康投资 10亿建设生产基地 。 西永天街建 设完成，招商进展顺利。 l2010年，英业达、广达、思科生产基地落户 西永 。 全国最大、最高级别保税区获批。 英业达、广达、富士康、惠普进入，西永笔 记本规模在大陆最大，投产后，重庆市 IT产 业将达 5000亿人民币的年产值，成为重庆 产值第一的产业。 黄奇帆 8 “ 西永微电园 ” 规划非常利好，政府导向明确项目区域属性 区位、规划 中观层面 政府力图将其打造成为 “ 西部硅谷 产业高地 ” l规划 ：按照重庆市政府的规划，总规划面积约 30平方公里，由 “ 六园一区 ” （芯片园、软件园 、 PC园、光电园、配件园、配套园、生活区）组 成，其中产业区 20.3平方公里，城市配套服务区 （规划中的重庆西部新城城市中心区） 10.8平方 公里； l远景 ：园区计划通过 5至 10年努力，将园区打造 成为中国自主知识产权芯片研发制造基地、中国 自主知识产权嵌入式软件研发基地、国家集成电 路产业基地、国家软件与服务外包基地，成为推 动重庆新一轮产业发展的增长极和创新核、重庆 内陆经济中心城市对外开放的实验区和示范区， 力争到 2012年 实现 1000亿元 总产值， 2015年 达到 2000亿元 总产值， 实现 10万人以上就业 。 西永组团 R标准分区控规 区域以工业和教育科研设计用地为主，发展潜力较大。 9 西部新区实行 “ 普惠、特惠和特事特办 ” 的政策；综合保税区 加快区域发展。 项目区域 属性 区域政策 中观层面 优惠政策大力支持，综合保税区获批 西永的政策优惠和综合保税区的获批，西永未来将吸引更多的国际企业入驻，区域发展前景好。 园区优惠政策 工业企业优惠 工业用地实行优惠地价 租用标准厂房实行优惠价格 生产性企业享受优惠电价 财政按企业入库所得税额安排专项扶持资金 工业企业所得税按 1510% 的税率征收 高新技术企业 优惠 高新技术企业所得税实行 “ 两免三减半 ” 实行高新技术成果转化项目 “ 两税 ” 增长部分 由财政安排企业使用 园区所有企业 优惠 企业建设费实行优惠 对出口商品等实行贴息 重大项目采取 “ 一事一议 ” 、 “ 双赢多赢 ” 方 式商洽 2010年 2月 26日重庆西永综合保税区正式揭牌， 是全国面积最大的综合保税区，规划占地面积 10.3平方公里。分为通关作业，保税加工、保税 物流和贸易服务四大功能区，西永园区进出口设 备可实行提前报关、货到放行，将为企业节约近 3成物流成本。 A区 4.18平方公里， B区面积 6.12平方公里。 10 沙坪坝 观音桥 解放碑 重庆 保税港 重庆机场 区域交通便捷，为产业规模发展提供强大运输平台项目区域属性 交通、配套 l园内还规划有轨道交通 1号线、 7 号线，以及 24条公交线路 。 l2012年：双碑大桥、双碑隧道开 通。 l2012年地铁一号线（朝天门 -双 碑 -西永 -大学城）开通。 中观层面 项目紧临渝遂高速、地铁 1号线、襄渝铁路 重庆 北站 地跌一号线 重庆 火车站 l园区交通便捷，到江北机场、龙 头寺火车站、寸滩深水港等均在 30分钟 车程范围内，距西部最大 的铁路物流中心仅 1.8公里 。渝遂 、外环高速公路、中环快速路 构 成一个快速的交通网络。 l铁路枢纽 位于回笼坝的西部最大 铁路编组站，提供现代物流保障 。 铁 路 枢 纽 至二环 西永 产业园 双碑大桥 双碑隧道 11 项目的地块位置既是园区的中心又是门户地位和交通节点，功 能交汇点，位置优势明显。项目本体位置 微观层面 项目处于园区中心，西部新城门户，交通节点，也是功能交汇点 l通过渝遂高速，是主城和西部新城联系的 最快捷方式，项目处在渝遂高速西永出入 口，是主城通往西永、大学城的门户。 本案 保税区 A区 城市副中心 高速 入口 大学城方向 江北方向 主城 方向l项目西面紧邻通往大学城、副中心的城市 主干道，南面是通往微电园产业区和保税 B 区的城市主干道，是城市主要交通节点。 l项目受西部新城两大核心功能板块 -城市 副中心板块和保税 A区版块的辐射，是两大 板块的交汇点。 项目关键词：中心地位，西部新城门户，交通节点，功能交汇点 l项目地理上处在园区的中心位置，西南面 是政府着力打造的生活服务集中区，西面 是园区管委会，地块具有园区中心的地位 。 生活 服务 区 B区方向 12 项目地块周边的商务氛围正在逐步形成。项目本体位置 微观层面 项目周边商务集中， IT从业人口聚集，配套完善，初步具有商务氛围 l包括日本第一的软件公司，惠普 研发和呼叫中心、 IBM软包基地等 龙头企业有大量员工在园区工作， 而研究机构、咨询机构等也大量入 驻， IT产业从业人口已超过 3000人 ，商务氛围逐渐浓厚。 项目关键词：功能集中区，从业人口聚集，配套完善 l周边政府和生产 /研发企业主导的 大量商务楼宇已经面世或正在建设 中，商务的集中趋势正在形成。 l配套的生活服务区 /公园等设施投 入使用，多家银行入驻，配套优势 逐步呈现。 13 项目临城市主干道，通达性、昭示性较好；东面和北面有一定 负面影响 项目本体属性 项目四至 北面是变电站 变电站 襄 渝 铁 路 河流保护绿地 市 政 公 路 东面是城市道路及襄渝铁路线 南面是襄渝铁路跨线桥西面是城市主干道及 SOHO楼 l项目通达性排序：西面 东面 北面 南面； l项目四至利好排序：西面南 面东面北面； 微观层面 项目西面通达性较好；东面有铁路噪音，北面有变电站辐射影响 14 项目地块西南角有保护性历史建筑，内部有一条 L型干枯水沟项目本体属性 项目内部 地块内部资源保护性建筑 粮 仓 微观层面 项目地块内有保护性历史建筑资源 地块内部 L型干枯水沟 l粮仓建于民国时代， 有圆形和长方形两种， 其中 4栋圆形的粮仓最 有建筑价值。 lL型水沟已经枯，长 度较长，深度较浅， 可维护亦可填平。 15 项目为高容积率、中等规模的项目；工业用地性质，有销售限 制条件。 项目本体属性 基本指标 项目 规划指标 用地性质 工业用地 总用地 5.6万（其中约 1.3万保护粮仓用地） 总建筑面积 3.87万 （现方案 25万 ） 容积率 0.9（现方案 5.8） 限高 无 土地性质 土地使用 权年限 产权划分 使用成本 预售条件 水（元 /立方米） 电（元 /千瓦时） 气（元 /立方米） 工业 50年 大证 3.35 0.714 1.667 竣工验收 商业 40年 不限 4.1 0.843 2.21 竣工验收 住宅 50年 不限 2.8 052 1.4 高层（总量 1/4） 小高层（封顶 ) 用地性质对比分析：工业用地的市场实现条件介于住宅和商业之间。 微观层面 项目是工业用地，容积率无上限，物业类型的设置弹性较大 工业地产相关产权限制（教育科研用地） 访问单位： 市国土房管局 秦静 / 沙区房管所 罗仁季 ./ 微电园规划处 周处长 /微电园招商处 阮处长 / 市规划院副院长 张捷 资料依据： 中华人民共和国城市房地产管理法 针对企业： 沙区房管所及园区对销售对象有要求 针对个人 ：受产权的制约，个人购买的可能性相当低。 办证： 不能销售，只能竣工验收后产权转移 16 崛起的国际化大都市 p区域属性： p项目属性： l 建筑面积 25万 m2 ，属中等规模，用地性质有限制条件 l 2010年，成立 直辖市第 13年 ，进入高速发展期； l 2010年，被确定为具有引领、辐射、集散功能的 国家五大中心城市 之一 ； 中等规模，有限制条件 高容积率，有不利因素 l “ 十一五 ” 期间重庆市重点建设的 现代电子信息产业基地 ； l 2010年， “ 西永微电园 ” 已引入多家国际国内知名企业，具备了一 个 现代化产业园区的雏形 ； l 容积率 5.8 （按现方案）；有高压带、变电站、铁路等不利因素 发展中的高科技产业园 l 占地 1.3万 m2的西永 粮仓 建筑；有人文资源 直辖市、城市副中心、快速发展期的高科技产业园；有保护性历史建筑、高容积率、中等 规模、综合功能项目，用地性质有一定限制条件。 项目属性 小结 l 商务氛围形成，地处中心地位，西城门户、城市功能和交通节点商务氛围和中心地位 项目属性界定 西部 IT高地 /国际巨头涌入 /发展潜力巨大 高速出口 /快速路网 /轨道交通 中心地位 /昭示性强 /商务氛围 /完善配套 地块指标：中等规模，工业用地性质 稀缺人文资源 /有不利因素 项目具备可能的发展方向是以商务、商业、公寓、酒店为主要 功能的城市综合体。 项目属性 发展方向初判 商务商务 办公办公 居住配套居住配套 综合综合 服务服务 展示展示 体验体验 实现价值最大化的实现价值最大化的 城市综合体城市综合体 物业物业 项目处在发展前景极好的高科技产业中心区，属性显示项目具有城市综合体的发展方向。 商务商务 +商业商业 +公寓公寓 +酒店酒店 17 18 目标 分析2 p 立业对开发商企业目标的理解 p 立业对项目目标的理解 19 高起点 完成企业在房地产潜力市场 -重庆的首个项目的布局； 完成企业在较为高端的领域 -都市综合体建设开发的战略布局 影响力 塑造中十冶地产的品牌形象，成为地产界一支有高度影 响力和较高知名度的品牌开发力量 创标准 为企业在同类都市综合体发开领域创造产品标准，成为 企业在全国范围内可持续发展的标准模式 中十冶企业希望通过项目开发，达成以下三个企业目标： 立业 对 企业 目标的 理解 高起点和创标准是影响力塑造的前提 企业目标 20 品牌目标 打造重庆都市综 合体新形象、建立城市影响力 。 利润目标 ： 实现项目市场 营销力，争取利润最大化 控制风险 ：通过项目运作 ，快速实现现金流，尽快实现 回收成本，规避市场不确定性 通过项目物业开发和营销运作，达成以下项目目标： TARGETS 立业 对项目目标的 理解 风险目标利润目标品牌目标 项目目标 21 策略出彩，在未来的房地产市 场中造就卓越的影响力 准确的开发节奏使价值最大化 利于价值实现的精确产品定位 我们的目标意味着什么目标内涵 精确 精彩 22 市场 基础3 p 市场 /客户分析 p 重庆大势预判 p 片区市场研究 p 潜在客户锁定 23 重庆市自直辖以来地区生产总值保持稳定增长 重庆历年城镇居民人均收入稳定增长 2008年重庆地区生产总值在西南片区省会城市中位居第 一，保持较高的 GDP的增长速度 2008年重庆人均地区生产总值与其它西南片区省会城市相 比稍低，但保持着较高的增长速度 城市经济：近年重庆经济快速发展，收入稳定增长，给房地产 发展提供了良好的支撑 市场基础 重庆大势判断 2008年以前市场需求量稳步上升； 2008年受经济危机影响等因素影响，成交量下 跌 47%，仍然保持基本总量； 2009年市场迅速上扬，成交套数居全国第一； 重 庆 商品房市 场 需求旺盛， 2009年成交套 数量迅速上升，成交套数居全国第一。 20052009年重庆商品房成交情况 数据来源：市国土房管局 20002008年重庆商务产品（写字楼，商务公寓）成交情况 2000年至 2008年，重庆市办公用房交易面积共 计 204.54万，交易量总体呈现震荡上升趋势 。 2003-2005年，稳定 20万上下； 2006-2008年 ，维持在 40万的均线上波动，且有继续上升的 趋势，重庆市办公用房市场未来向好。 重 庆 商 务产 品市 场 成交量大，达到年均 40 万 的水平，有 继续 上升 趋势 。 置业需求：重庆的市场基数大，需求旺盛，商务产品的需求量 大，且逐年上升。 市场基础 重庆大势判断 24 25 商品房整体市场， 2005年 2009年重庆市场的商品房 价增长率相对平稳，年最高增长率为 21.5，出现在 2008年，涨幅不到 800元 /平方米，没有其他城市出现 的暴涨行情； 重庆商务市场，价格平稳增长，而在金融危机的 2008 年，得益于重庆发展特殊性，价格增幅较快。重庆商务 产品的抗风险能力强。 重 庆 房价相 对较 低， 涨 幅始 终 平 稳 ，房价泡沫 成分小 相比全国各主要城市房价，重 庆 房价仍属于价格低洼 带 2008年年 全国一、二线城市全国一、二线城市 商品房商品房 成交均价成交均价 2005年年 2009年年 重庆重庆 商品房商品房 成交均价及增长率成交均价及增长率 2000年年 -2008年重庆市主城区商务用房交易均价年重庆市主城区商务用房交易均价 房地产市场：房地产平稳发展，房价泡沫成分较小； 商务市 场抗风险力强，价格增长快。 市场基础 重庆大势判断 26 2008年年 2009年重庆住宅商品房成交情况年重庆住宅商品房成交情况 从从 2009年年 2月份开始重月份开始重 庆庆 房地房地 产产 市市 场场 交易量猛增，成交价格也交易量猛增，成交价格也 经经 由由 刚刚 开始的开始的 小幅上小幅上 扬扬 ， 进进 入量价入量价 齐齐 升的升的 阶阶 段。段。 重庆房产市场现状：已经进入量价齐升的阶段。市场基础重庆大势判断 27 27 09年重年重 庆庆 土地市土地市 场场 从从 2月开始回暖，月开始回暖， 6月大幅放量，月大幅放量， 9月最月最 为为 火爆，火爆， 全年成交量超全年成交量超 过过 2万万 亩亩 ，地价同比大幅上，地价同比大幅上 涨涨 ，表明开，表明开 发发 商商 对对 市市 场场 的的 信心增信心增 强强 。 2007年 2009年重庆土地市场成交情况 2009年重庆土地市场成交走势 重庆土地市场现状：成交量放大，地价上涨市场基础重庆大势判断 28 誉越有限公司（招商地 产控股） 成交金额： 50亿元 楼面地价： 3335元 /平米 土地位置：重庆市南岸区弹子石组团 G分区宗地 贵恒投资有限公司（中海、九龙仓） 成交金额： 41亿元 楼面地价： 3079元 /平米 土地位置：江北区江北城组团 A分区地块 保利地产 成交金额： 38.1亿元 楼面地价： 3040元 /平米 土地位置：江北区大石坝组团 K分区地块 成交金额： 16亿元 楼面地价： 2690元 /平米 土地位置：江北区大石坝组团 E分区地块 成交金额： 5.9亿元 楼面地价： 2733元 /平米 土地位置：九龙坡区大杨石组团 J分区地块 成交金额： 1.96亿元 楼面地价： 1877/平米 土地位置：大渡口组团 A分区地块 龙湖地产 成交金额： 22.8亿元 楼面地价： 2424元 /平米 土地位置：江北区大石坝组团 B分区地块 成交金额： 10.6亿元 楼面地价： 765元 /平米 土地位置：沙坪坝西永组团地块 万科（重庆）地产 成交金额： 11.1亿元 楼面地价： 2084元 /平米 土地位置：渝中区大杨石组团 D分区 D14-2-3/02、 D14-2-1/02、 D15-1/02号地块 重庆市江北嘴置业有限公司、重庆银行股份有限公司 成交金额： 20.2亿元 楼面地价： 2025元 /平米 土地位置：江北区江北城组团 A分区地块 重庆贵拓贸易有限公司、无锡同鑫资产监管有限公司 成交金额： 17.1亿元 楼面地价： 1709元 /平米 土地位置：江北区大石坝组团 K分区地块 09年重庆土地市场迅速上扬，年重庆土地市场迅速上扬， “地王地王 ”不断刷新，所带来的变化将在今后两三年的房地产市不断刷新，所带来的变化将在今后两三年的房地产市 场集中得到体现；大开发商积极拿地，一方面促进市场产品力和营销水平的继续提升，同时也场集中得到体现；大开发商积极拿地，一方面促进市场产品力和营销水平的继续提升，同时也 带来激烈的竞争和不确定性。带来激烈的竞争和不确定性。 金科地产 成交金额： 2.15亿元 楼面地价： 751元 /平米 土地位置：沙坪坝区西永组团 U分区地块 成交金额： 3.55亿元 楼面地价： 889元 /平米 土地位置：沙坪坝区西永组团 U分区地块 成交金额： 3.2亿元 楼面地价： 800元 /平米 土地位置：沙坪坝区西永组团 U分区地块 成交金额： 3.25亿元 楼面地价： 801/平米 土地位置：沙坪坝区西永组团 U分区地块 重庆土地市场现状：大开发商积极拿地，热点板块地价迅速上 扬，市场预期被进一步拉升 市场基础 重庆大势判断 29 29 西永西永 西彭西彭 两路两路 李家沱李家沱 蔡家蔡家 CBD 外环高速 内环高速 随着外环高速的全线通车， 内环外移，重庆即将进入 “ 二环 ” 时代。 09年重庆土地 市场供给明显外扩，外环附 近组团土地成交量大幅上升 ，市场机会增大。 重庆土地市场现状：顺应城市发展，政府供地进一步外扩，外 环区域市场机会增大 市场基础 重庆大势判断 30 房地产市场增长稳定 价格洼地，泡沫成分小 重庆市场基 础较好，整 体比较健康 城市经济快速发展 政府开始出台 “ 国 十一条 ” 等政策， 抑制房价过快增长 ，抑制投资 l2009年全国各城市房地产成 交量上升，部分城市价格出现 大幅上涨，开发商疯狂扩展， 上市拿地频繁，地王频现，市 场似乎又进入疯狂期。 未来几年，重未来几年，重 庆房地产市场庆房地产市场 走势如何？走势如何？ 小结：解构市场的基本面，重庆房地产市场基础较好，整体比 较健康，基本没有泡沫 市场基础 重庆大势判断 31 扩大内需，带来需求拉动型通膨 增加收入，带来成本推动型通胀 产业结构调整，带来结构型通胀 l各类通胀因素可能使 CPI在 2010年上半年突破 3%，全年达到 4%左右，全年处于通 货膨胀期； l如 2010年 CPI为 4%，而央行受限于外来热钱因素，将不轻易调利率，于是 2010年 利率将维持在 2.25%，所以当年实际利率为 -1.75%，为负利率。 l民众对通胀的预期恐惧下，进行自发性资产安排，房产成为保值首选，长期来看， 房地产将随经济的成长而呈现长期上涨的趋势。 立业判断：在新一轮 “ 政策打压通货膨胀 ” 的博弈中，通胀预期 对楼市将带来更大的影响 立业预判： 2010年通货膨胀预期加剧，与之产生的负利率将刺 激置业保值的购房需求 市场基础 重庆大势判断 32 l 2010年全国上半年房市将相对冷淡，房地产销售量将下降，部分地区价格持稳， 部分 09年交易量极度活跃城市价格将略降。 l 2010年全国下半年房地产将开始回暖，价格随需求量增加而上升 10%15%左右 。 l由于钟摆效应，但利好于富士康、英业达、广达等大型工厂企业入驻，重庆 2010年 房地产销售量将下降，但降幅比全国水平略低。由于 2010年初资金市场相对宽裕， 大部分开发商资金链不会太紧，重庆房市价格会持稳。 l 下半年由于房地产全面回暖，重庆房市将量价齐升。 l 重庆 2010年全年房地产交易量将比 09年低，价格将增加 10%15%左右。个别板 块如西永与茶园涨幅会超过全市的平均。 一、全国走势预估 二、重庆走势预估 三、产品类型走势预估： l房市投资的热点将转向更具保值功能产品： l具有居住改善和投资潜力的城市中高端公寓、豪宅； l郊区的洋房、别墅等； l新兴区域具有升值潜力的商业、商务产品； 立业预判： 2010年全国楼市先抑后扬，重庆量跌价升，新兴板 块涨幅突出，产品倾向明显 市场基础 重庆大势判断 33 重庆市场基本面良好，作为五个中心城市之一，发展潜力巨大，未 来 3 5年保持向上态势，新兴板块及保值产品是未来投资热点 市场大势小结 p重庆楼市基础较好，整体比较健康，新兴板块更具前景 p未来热点产品转向更具保值增值能力的中高端产品，如豪宅与商 务产品等 p“ 通胀预期 &政策打压 ” 的博弈决定全国楼市走向，有不确定性， 但对重庆影响有限 西永片区目前房地产供应已初具雏形，集中在 R分区， 办公类 物业供应较大；政府主导园区配套性物业的建设和开发。 34 西永科技产业园区土地出让和开发 建设主要集中在 R分区。 区域内主要是工业用地和科研用地 ，目前富士康（保税区内）千亩土 地已经动工，方正集团、胜利机械 等产业基地建设完工，而康田、清 华 SOHO、五所、国安投资等都是 商务用房，政府也在主导研发楼、 软件园、 SOHO楼等商务用房。 片区目前的生活配套、商 务 配套等 功能性配套 设 施主要由政府建 设 ， 目前生活服 务 区、西永天街等已投 入使用，在建的康田 项 目、清 华 SOHO、金海岸等 项 目也有部分商 业 用房。 保税区 软件园 一期 软件园 二期 清华 SOHO 园区开发建设集中在项目所在区域，政府商务物业较多。园区开发建设集中在项目所在区域，政府商务物业较多。 市场基础 片区市场研究 35 近年西永组团 R分区土地供应量较大，以工业用地和市政配套用 地为主，住宅用地供应相对缺乏；楼面地价都较低 土地位置 用途 土地面积 ( ) 建筑规模( )/容积 率 土地出让 综合价金 万元 竞得单位 竞得时间 成交价 万元 用途 属性 容积 率 建筑面积 占地 面积 亩 单价 万元 / 亩 楼面 地价 元 / 西永组团 R分区电子设备拟 用地 一类工业 用地 680258 1.0 26122 鸿富锦精密电子 (重庆 ) 有限公司 2009-12-7 26122 工业 1 680258 1020. 39 25.6 384 沙坪坝西永组团 R分区 R42- 2/03（部分）、 R43-2/03 号宗地 一类工业 66251 0.7FA R1.5 3183 科博达重庆汽车电子有 限公司 2008-10-17 3183 工业 1.5 99376.5 99.38 32.03 320 西永组团 R分区电子设备拟 用地 一类工业 用地 45876 1.0 1762 群康科技（重庆）有限 公司 2009-12-7 1762 工业 1 45876 68.81 25.61 384 沙坪坝区西永组团 R分区 R65-2/02号宗地 加油加气 站 6201 按规划要 求 2355 中国石油天然气股份有 限公司重庆销售分公司 2009-9-25 2355 能源 沙坪坝西永组团 R标准分区 R15-2/04、 R35-2/03号宗 地 一类工业 用地 358198 1 17225 中电科技集团重庆声光 电有限公司 2009-6-26 17225 工业 1 358198 537.3 32.06 481 沙坪坝西永组团 R标准分区 R20-3/03宗地 教育科研 设计用地 22580 73002. 69 1531 中国移动通信集团重庆 有限公司 2008-1-23 1531 市政 配套 3.23 73002.69 33.87 45.2 210 沙坪坝西永组团 R标准分区 R26-3/03号宗地 商业金融 业 9028 45140 1509 重庆国安投资管理有限 公司 2007-10- 26 1509 商业 5 45140 13.54 111.4 3 334 沙坪坝西永组团 R标准分区 R12-7/03号宗地 二类居住 21836 54595 2631 重庆康田置业有限公司 2007-10-26 2631 住宅 2.5 54595 32.75 80.33 482 沙坪坝西永组团 R分区 R21- 2/03号宗地 教育科研 设计用地 25878 90573 1243 重庆康田置业有限公司 、重庆中振土地综合治 理有限公司 2007-12- 20 1243 市政 配套 3.5 90573 38.82 32.02 137 沙坪坝西永组团 R分区 R42- 2/02号宗地 工业 24037 如大于 1 需向出让 方申报 1154 重庆明珠机电有限公司 2008-7-18 1154 工业 1 24037 36.06 32.01 480 沙坪坝西永组团 R分区 R66- 1/03号宗地 一类工业 26330 0.7FA R1.5 1265 重庆胜利工业（集团） 有限公司 2008-10- 15 1265 工业 1.5 39495 39.5 32.03 320 沙坪坝区西永组团 R标准分 区 R7-2/03号宗地 教育科研 设计用地 92490 1.5 4442 重庆西永微电子产业园 区开发有限公司 2009-5-31 4443 市政配套 1.5 138735 138.74 32.03 320 沙坪坝西永组团 R标准分区 R26-2/03号宗地 教育科研 设计用地 11555 3 556 西永微电子产业园区开 发有限公司、工业和信 息化部电子第五研究所 2009-6-26 556 市政配套 3 34665 17.33 32.08 160 市场基础 片区市场研究 区域建成项目主要是政府供应，包括商务楼和配套设施，供应 产品较为初级，缺乏酒店，甲级写字楼，高档居住类物业。 西永天街 :商业 占地： 100亩 总建筑面积： 2.7万 m2 北大方正 :占地： 560亩 建成建筑面积： 7万 m2 业态：产业基地、办公楼、宿舍 研发楼； 写字楼 总建筑面积： 4.38万 m2 惠普基地 :写字楼 总建筑面积： 6万 m2 SOHO楼 :写字楼 总建筑面积： 3万 m2 软件园一期 占地： 1.5万 m2 总建筑面积： 11.1万 m2 业态： 综合大楼， IBM办公 研发大楼，互联网大厦，培 训大楼及数据中心 标准厂房 :写字楼 总建筑面积： 4.91万 m2 园区房地产开发建设处在初期，政府供应普通写字楼为主。园区房地产开发建设处在初期，政府供应普通写字楼为主。 西城科景 :住宅 占地： 63亩 总建筑面积： 11.5万 m2 市场基础 片区市场研究 36 区域在建项目，除了政府商务楼继续放量以外，金海岸、五所 、清华 SOHO、康田等企业开发项目将陆续进入市场。 康田 项目： 写字楼，商业 占地： 3.8万 m2 总建筑面积： 8.92万 m2 预计入市时间： 2011年 第五研究所： 写字楼 占地： 17.3亩 总建筑面积： 4.3万 m2 业态：写字楼 预计入市时间： 2010年 金海岸项目： 酒店，公寓，商业 占地： 0.9万 m2 总建筑面积： 4.5万 m2 预计入市时间： 2011年 清华 SOHO： 写字楼，公寓 总建筑面积： 5.7万 m2 预计入市时间： 2010年 软件园二期： 写字楼 占地： 2万 m2 总建筑面积： 8.49万 m2 预计入市时间： 2010年 在建项目中，社会力量进入商务物业的开发，未来物业销售环境面临竞争在建项目中，社会力量进入商务物业的开发，未来物业销售环境面临竞争 市场基础 片区市场研究 37 38 西永区域商业供应表 公司 /企业 建成 （万平米 ） 在建 （万平米 ） 拟建 （万平米 ） 小计 国安投资 0.4 0.4 园区服务区底 商 1.2 1.2 清华 SOHO 0.6 0.6 西永天街 2.7 2.7 康田 0.2 0.2 合计 3.9 1 0.2 5.1 西永区域商业业态比例图 西永区域由于受到政府规划的影响，片区内商业物业供应体量较小，除政府打造的西永天街商业外，多以单 项目底商为主，体量小，业态分布简单，仅以满足项目工作、生活的基本配套为主；服务类商业所占比例最 高，如广告、摩托车维修、燃气服务等所占比例 36.8%；其次为餐饮类商业，包括餐馆、茶馆等，所占比例 为 34.2%。 快速发展的西永产业园区，商业供应量的缺乏和业态的单一为区域商业市场的开拓提供了机会和可能。 西永区域商业供应体量较小，多以项目底商，满足项目基本配 套为主；发展初期的西永区域，缺乏供应的商业市场机会较大 商业物业总体供应较少，现有物业形态普通、单一，业态档次低商业物业总体供应较少，现有物业形态普通、单一，业态档次低 市场基础 供应市场 商业 西永天街，政府精心打造的超低密度物业，以大广场、现代感 的风格、舒适空间为特点；营销力度不足，商家入驻率低。 西永天街 首席休闲商业区 商业典型个案 西永天街 项目地址 生活服务区， SOHO楼对面 开发商 西永微电园开发公司 占地面积 100亩 建筑面积（） 2.7万 建筑形态 4栋多层短进深商业馆 容积率 0.4 面积区间（） 300-1000 装修标准 精装 招商情况 招商关注度较高，园区将从之前的 18元 / 租金现已上 升至 25-30元 / ，政府公布的招商进度在 50%左右。 主力商家 农业银行已入驻，开业的有鼎记火锅，签约的有加州餐 饮等。 营销推广 较少，仅在园区一些位置，比如标准厂房旁边，做了户 外，也没有组织活动。 园区中心地带，有广场和大面积停车场；产品单一，营销力度弱，入驻率低园区中心地带，有广场和大面积停车场；产品单一，营销力度弱，入驻率低 产品特点 超低密度，大广场和停车场，物业外立面极富现代感，内部 进深小，空间通透。面积划分较大，适合于餐饮娱乐业态。 39 西永区域办公物业未来供应量较大；社会性质办公物业多为中 小型企业办公，户型面积较小；由于供应量过大，入住率偏低 。 40 西永区域写字楼供应情况 供应总量大 目前西永已建成办公物业累计 42.2万平方米。在建房办 公物业 25.2万平方米，拟建办公物业 16.6万平方米。已 知园区累计办公物业建筑面积约 84万平方米 。 企业自用比例大 供应体量中，企业供应，比如渝德科技供应量达 3.5万 方，煤科院供应 3.1万方，大多自用，少量可能出租给 合作伙伴 。 政府供应比例大 研发楼、软件楼宇、标准厂房等都是政府供应产品，达 52.2万方，档次不等、类型较多 。出租物业都是政府供 应。 西永区域办公物业供应表 公司 /企业 建成 在建 拟建 总计 （万） （万） （万） 渝德 4 4 方正集团 2 2 亿科电气 3 3 煤科院 3.1 3.1 惠普 2 2 4 明珠 1 1 研发楼 7.6 7.6 康田 8.9 8.9 第五研究所 4.3 4.3 软件园楼宇 12.6 8.5 21.1 标准厂房 4.9 15.6 20.5 清华 SOHO 1.5 1.5 SOHO楼 3 3 小计 42.2 25.2 16.6 84 出租物业空置率高 园区总共入驻企业 60余家，其中只有中小型公司（部门 ）进入政府出租物业。出租物业的空置率高。 向市场出租的物业量大，入驻企业少，空置率高向市场出租的物业量大，入驻企业少，空置率高 市场基础 供应市场 写字楼 物业品质较好，多层建筑围合大庭院，公园式办公环境；租金 不高，入住率低，显示需求不足。 41 写字楼典型个案 研发楼 研发楼 公园式办公 项目地址 科技大道 开发商 西永微电园开发公司 占地面积 60亩 建筑面积（） 4.38万 建筑形态 电梯多层写字楼 容积率 1.1 面积区间（） 100-200 ，整层 2000 装修标准 精装 客户构成 既有较大型企业 -日本 NTT DATA、 恩菲斯科技等职员 数量在 100名左右的大型企业， 也有投资公司等中小 型企业。主要是研发、培训、投资类企业。 出租情况 四栋中仅一栋楼出租，出租率 50%左右。租金 15元 / -20元 / ，且有不同政策补贴和免租期优惠。 营销推广 政府行为，基本没有推广。 园林式写字楼，公共空间大，规划环境好；但租金低、入住率低。园林式写字楼，公共空间大，规划环境好；但租金低、入住率低。 规划特点 低密度低层，大中庭、园林好，物业极富现代感。 物业品质较好，公园式办公，内部公共空间比较奢侈，面积适 合中型以上企业；租金不高，入住率低，显示需求不足。 42 写字楼典型个案 研发楼 研发楼 公园式办公 公共空间 除了挑高 10米， 1000的 超大大堂以外，某些楼层 还设有公共休闲空间，达 1500 。大堂和公共空间 的装修显得有简洁干净。地下停车位目前开放了 170 个，现阶段看，车位富余。地下室设置了食堂和商店 公共空间的舒适度高。 配置情况 单层 3000的多层建筑，配置了 6部客梯 ，而且是准 载 18人的电梯，这方面应该是比较奢侈的。安防系统 上有红外线和监控摄像头，在生态和智能化没有亮点 。 物业管理 大正物业，非品牌物管。 注重公共空间的舒适，电梯配置高，生态和智能上较弱注重公共空间的舒适，电梯配置高，生态和智能上较弱 产品技术指标 标准层建筑面积（） 3000平米 标准层层高（ m） 3.3米 面积区间划分 3层 100-200平米 4楼以上是整层 户型配比 可自由划分 大堂面积 1000 公共空间面积 1500 大堂挑高 10米 走道 1.8米宽 建筑立面 玻璃幕墙 大堂天地墙 地砖 +吊顶 进户门 玻璃大门 天棚 石膏板吊顶 配套指标 客梯（部） 6部 电梯品牌 XIZI OTIS 承载人数（人） 准载 18人 智能化系统 红外线 +监控 停车位 170个（暂） 物管公司 大正物业 室内空间 层高 3.3米，因为结构合理，梁的尺寸小，再加之室 内进深小，较为明亮，因此空间高度的感觉较好。 框架结构，平面可以任意组合和划分，便于针对不同 客群进行出租，比较灵活。 区域稀缺独栋式办公产品，空间趣味性好，环境易于打造。企 业总部级的配置，但空间分割可以灵活多变。 43 写字楼典型个案 康田项目 康田项目 独栋式办公 项目地址 科技大道 开发商 重庆康天房地产开发有限公司 占地面积 39亩 建筑面积（） 8.9万 建筑形态 电梯独栋写字楼 容积率 2.7 面积区间（） 500-1500 装修标准 待定 规划特点 联排形式的独立入户总部型产品，空间富于趣味，多 露台设计，绿化程度高。独栋组合成两个相互连接的 庭院，环境较好。临科技大道是两栋高层写字楼。 公共空间 独栋从地下室直接进入各自的楼内，相对独立，在高 层的裙楼里设置了会议室等公共空间。 独栋园林式办公，档次较高，也是区域稀缺产品，预计市场接受度高。独栋园林式办公，档次较高，也是区域稀缺产品，预计市场接受度高。 公共配套 在场地四周，设置了约 2000的商业；高层部分， 设置了城市广场，裙楼部分也有部分商业 。 室内空间 独立入户后，有三到六层的独栋，单层面积 400-600 左右，即可分层销售，又可以作为企业总部全栋销售 ； 层高 3.3米 -3.6米，进深短，空间舒适。 配置情况 独栋办公两部电梯，分户空调。安防设施主要是门禁 和监控系统。 物业管理 待定。 44 西永区域公寓物业供应表 公司 /企业 建成（万平方 ） 在建（万平方 ） 拟 建（万平方 ） 总计（万平方 ） 国安投资 4 4 清华 SOHO 3 3 园区服务公寓 2.7 3.6 2.6 8.9 安置房 13 13 小计 15.7 10.6 2.6 28.9 由于受到政府对西永区域规划的影响，从西永区域公寓物业供应表来看，目前已建成房屋累计 15.7万平方米。在建房屋 10.6万平方米，拟建房屋 2.6万平方米。园区累计房屋建筑面积约 28.9万平方米。公寓物业目前及未来供应量均相对较低，住宅物业属于市场的空白点，前景较 好，住宅物业的开发将因为供应量的缺乏而受到市场的关注 数据来源：实地调研 目前西永区域的公寓住宅物业市场供应较少，且档次较低，开 发风险小。 市场基础 供应市场 公寓 45 供应市场小结 p园区土地供应量大，多为工业用地，商业和住宅用地供应量少 p 商业供应较小，且物业形态和业态组合单一，有一定市场机会 p 办公物业供应量大，政府竞争激烈，企业入住率现阶段较低 p 公寓物业供应属于市场空白点，开发风险小，前景看好 作为新兴板块，目前西永区域市场发展已初具雏形，土地供应量大 ，未来发展势头强劲；但存在政府开发与企业开发竞争的局面，项 目开发应注意寻求市场空白点，找到与政府开发共生的 园区通过龙头企业的聚集效应，吸引大量的上下游产业链企业入驻，成为潜在客户 他们是谁？ 应用产品 龙头企业 科博达 /嘉陵 高科产品 龙头企业 思科 /方正 集成电路 龙头企业 渝德科技 应用产品 龙头企业 HP/英业达 软件服务 外包企业 IBM/微软 支持配套 教育培训 IBM/微软 。 配套产业 公共服务 广告 /咨询 西永笔记本项目，通过 HP、富士康、广达、 英业达，就会吸引 500家上下游产业链企业入 驻西永 -黄奇帆 l通常一家 IT龙头企业对跟随企业直接的 的带动作用是 1： 10。 茂得杨总 l园区 2015年从业人口达 20万，企业上 千家。 管委会 园区目前商业配套缺乏，政府虽然有物业供应，却不擅长商业 运营，生活和工作人群需求强烈。企业对酒店的需求比较突出 。 区域客户 入驻企业 46 代工生产企业富士康 广达 印刷类企业日本凸版印刷等 包装制造企业本地 27 家公司 物流配送企业，重邮等 物流配送企业等物流配送企业，本土或外企包装制造企业本地 27 家公司 印刷类企业，本土或外企游零配件生产企业 /供货商 研究发展部门，结算中心 原料供应商，初级代工企业 半导体材料，半导体设备 集成电路设计，试验基地等 封装测试，日月光等 企业咨询、 IT支持、信息管理 嵌入式软件、数字创意等 应用软件研发 NTT 、甲骨文等 职业培训、技能考试、评估 法律、财务、报关、保险认证 支撑平台，孵化投资人力资源 建设、安装、装修、物管等 广告公司，营销企划等 鼠标，音响 箱体，电源 电缆，开关 电路板 ,电容 。 企业需求看，酒店被排在第一位，特别是国际企业，需要高档星级品牌酒店 而普通消费者和企业一般员工更需要休闲类和餐饮类商业。 l西永微电园内生活和工作的人群，以青 年为主， 25-35岁的占到绝大部分比例。 l绝大部分人群来至于园区，这和西永是 一个新兴发展区是吻合的。 l他们进入园区的时间不长，处在财富积 累阶段。 他们是谁？ l通常回家居住，部分在工作场所附近租 房子，园区服务区居住条件不好，许多人 选择在沙区或安置区租房。 他们的生活模式 区域客户 普通消费者 园区目前商业配套缺乏，政府虽然有物业供应，却不擅长商业 运营，生活和工作人群需求强烈。企业对酒店的需求比较突出 。 47 48 企业需求看，酒店被排在第一位，特别是国际企业，需要高档星级品牌酒店 而普通消费者和企业一般员工更需要休闲类和餐饮类商业。 消费者问卷结论 l企业需求： l酒店，用于接待和会务，展务以及中高 层管理人员外地往来的临时性居住。 l社交商业，档次较高的餐饮，咖啡、酒 吧等。 企业需求专项调查： 茂德台湾杨总， HP行政主管封经理， NTT data行政徐经理，富源新农投杨总。 普通消费者需求专项调查： 西永企业职员 200余份问卷调查表。 l普通消费者需求： l最需要休闲