2014贵州凯里市城南新区项目整体发展战略及定位报告213p

版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部 分或全部内容。 1 凯里市城南新区项目整体发展战 略及定位报告 2014-4-25 深圳国际深圳国际 1 项目属性界定 项目整体定位 项目属性界定 整体发展战略 核心问题解析 类似案例借鉴 市场机会挖掘 区域价值研判 规划分期思路 2 深圳国际深圳国际 从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发 展核心枢纽，属于外界进入凯里的门户 n项目所在城南新区位于凯 里主城区与经开区的中心位 置； n且项目位于凯麻一体化发 展的中心枢纽位置，是政府 主导的新兴热点区域。 n从交通条件看，项目为凯 里连通外界的核心通枢纽， 是外界进入凯里的门户，多 条线路联通内外，两条主轴 与市区紧密相连。 沪昆高铁 凯麻高速 迎宾大道 凯开大道 3 深圳国际深圳国际 从配套情况看，项目周边配套匮乏，距离政务新区博南新区步行 约 15分钟，但未来规划利好，配套设施将不断完善 n从项目周边的配套情况看 ，凯里客运站、体育馆已 投入运营，民族文化宫和 博南中学在建； n满足基本生活需要的配套 设施匮乏，且多数设施处 于规划中，如民俗工艺创 意园、民族风情园等； n周边在建项目：凯里民族 文化宫 33198平；凯里龙都 国际大酒店 29330平米； 民族风情园 民俗工艺创意园 风情文化园 博南中学 凯里客运站 民族文化宫 体育馆 博南中学民族文化宫 4 深圳国际深圳国际 从资源状况看，项目内部山水资源丰富，且高低错落，一方面为 开发高端物业提供支撑，但另一方面间接拔高工程成本 n棉纺厂地块存在一定的拆迁，且山 体阻碍五星级酒店的开发，需开山建 设； n西出口 D/E地块位于凯麻高速以南， 山水资源丰富，适合打造高端住宅； 5 深圳国际深圳国际 从项目指标看，项目总占地 3.3平方公里，建筑面积约 542万方， 已严重超出地产开发范畴，属于超大规模区域级开发项目 n从指标情况看，项目总占地 3.3 平方公里，按照前期与政府沟通 的各地块容积率下限计算，总建 面达 543万方，合计容积率 1.91 左右（ 考虑 AB地块容积率待定 ）。 地 块 可 建 设 用 地 容 积 率 建 面 A 277 4 7 2 5 138 7 3 6 0 A 120 0 0 0 1. 5 180 0 0 0 B 292 0 0 0 3. 5 102 2 0 0 0 C 150 3 5 1 3 451 0 5 3 D 508 2 8 0 2. 5 127 0 7 0 0 E 925 0 1 9 1. 2 111 0 0 2 2 合 计 227 3 1 2 2 542 1 1 3 5 3 1 2 6 5 7 8 4 11 10 12 9 1314 高档低密 度居住组 团 服务功能 组团 居住新 城组团 高端休闲 功能组团 15 A地块 B地块 A 地 块 C地块 E地块 D地块 6 深圳国际深圳国际 项目属性界定 新兴旅游城市新区、具备强势景 观资源依托的、超大规模、现代城市综合体开发项 目 7 深圳国际深圳国际 观点 1：项目开发已脱离房地产开发范畴，承载着深刻影响凯里 未来 10-20年城市发展的重要使命 本项目的使命理想 “贵高投在本项目的建筑实践和营销实践 ，将在未来 10-20年的时间里，深刻地 影响凯里的城市走向和地产走向，并奠 定贵高投的领导者地位 ” 8 深圳国际深圳国际 观点 2：项目开发必须遵循大盘开发的普遍规律，区域价值界定 、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点 1 2 3 大盘的启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标杆，中 高端产品回现，在此模式之下，保证后期的价格提升的潜力空间 4 5 大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的 功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用 大盘必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张 大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新 产品的组合搭配，整体实现项目目标 大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合 而非单一 9 深圳国际深圳国际 观点 3：项目开发必须站位于完善城市功能的高度进行区域运营 ，保留与更新、增值举措是区域开发的增值核心 1 2 3 在打造实体建筑和功能的同时，关注人的活动及心理感受，并形成精神归属 中心和精神圈层 4 5 增值措施之一是通过具有强制性视觉冲击的标志性建筑物来打造 保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的公共 活动空间和标志场所，一般以酒吧、餐饮、广场等公关活动中心、艺术中心 和创意产业区为改造的主要方向 增值措施之一是打造具有人文特色、国际化的区域标识体系和步行系统 通过多层次、复合化的功能体系，形成城市生活新的一极，突破区域原有价 格体系 10 深圳国际深圳国际 观点 4：项目开发必须遵循旅游地产开发的关键要素，打造全新 的产业模式、人居生活模式和产品消费模式 现代城市综合体 休闲度 假产业 全新的产业模式 全新的人居生活模式 全新的产品消费模式 战略 调整 资源 整合 产业 整合 时间 重组 空间 重组 产品 创新 营销 创新房地 产业 11 深圳国际深圳国际 2 核心问题解析 项目整体定位 项目属性界定 整体发展战略 核心问题解析 类似案例借鉴 市场机会挖掘 区域价值研判 规划分期思路 12 深圳国际深圳国际 凯里旅游产业增长强劲，但自身缺乏吸引物产品，省 内游主导市场， “ 旅游产业空心化 ” 特征明显 开发背景 城市发展 凯里市 2010年旅游接待情况 凯里算是个新兴的旅游城市，西江千户苗寨与 镇远古城算是黔东南最出名的两个景点，但基 本上周末游占据主导，而且游客普遍以感受民 族生态风情为主，多数在当地居住，去凯里居 住较少，且相当部分游客目的地型直达景点， 不在凯里停留，凯里本身没什么景点 西江千户苗寨导游龙小姐 凯里 西江千 户苗寨 镇远 古城 镇远 古城 南宫森 林公园 朗德上 寨古建 筑群 雷公山自 然保护区 剑河百里 阔叶林 类别 数量 同比增 长 旅游接待 人数 480万 人次 12.94 % 旅游 综 合 总 收入 50.95 亿 元 15.25 % 入境游客 5.18万 人次 9.29% 创汇 收 入 1162.9 3万 美元 8.14% 游客人均 消 费 1061.1 7元 2.06% 13 深圳国际深圳国际 从市场发展看，凯里房地产市场处于萌芽向初级阶 段过渡时期，开发水平不高，消费者鉴赏能力有限 开发背景 市场发展 90年代以前 90年代开始阶段 市场阶段 多层、平房 房价 产品档次 2005年 2007 年 物业类型 需求户型 主要以单位宿舍 和自建房为主 以集资建房和 福利分房为主 多层 本地开发商本地开发商 商品房首次置业 本地开发商 多层、小高层 一房、两房 一房、两房 一房、两房、三房 多元化 开发企业 8001000元 /m 12001800元 /m 17003400元 /m 2008年 -现在 商品房首次 改善 外来开发商介 入 多层、小高层 、高层 市场产品供应仍以满足刚性自住需求为主和外来人口入户、投资为主，产品设计相对初级 ，可超越空间巨大； 从现有市场销售量看，项目 600万平米的大体量的需求难以找到支撑点。 单体楼 开放小区 封闭小区 社区 多元化 商品房多次 改善 主题社区 外来开发商 介入 多元化产品 25004000元 /m 14 深圳国际深圳国际 凯里房地产市场楼盘单价集中在 2500-4000元 /平， 上升通道尚未打开，为典型的成本导向型市场 开发背景 市场发展 n 2010年商品住宅销售价格 主力区间在 2500-4000元 / 。 n 典型的成本导向型市场， 地价和开发成本控制成为房 地产开发的敏感性因素。 15 深圳国际深圳国际 大地春城 金泉花园 丰球豪庭丰球黔城 鑫鼎国际名居 格兰山水间 二龙星园状元府 龙泉明珠 金泉一品 世纪新城 华伟中央城 公园一号 香山别苑 区域目前规划价值大于实际价值，迎宾大道黄金轴 线价值已然凸显，但区域市政建设步伐明显滞后 开发背景 区域发展 楼 盘 名称 价格 楼 盘 地址 开 发 区 华伟 中央城 待定 开 发 区 车 管所斜 对 面 金地苑 起价 2080 经济 开 发 区 香山 别 苑 起价 2500 经济 开 发 区 合 创 公园一号 均价 2700 开 发 区 民生 善水园 起价 2800 开 发 区 南 桦 山庄 起价 2338 经济 开 发 区 老城区 状元府 均价 3800 文化北路 馨怡名苑 起价 2800 红 洲路 蓝调 公元 均价 2300 第一工 业 园区八号路 龙 泉明珠 待定 清江路 29号 翰林 华 庭 一期均价 2800 永丰路 博南新区 格 兰 山水 间 均价 3500 华联 路 鑫鼎 国 际 名居 待定 宁波路 东 升 青青家园 起价 4080 博南新区 金泉花园二期 均价 4000以上 环 城南路（迎 宾 大道） 金泉一品 均价 4000元以上 环 城南路（迎 宾 大道） 棉 纺 厂片 区 大地春城 均价 3800 迎 宾 大道 丰球 豪庭 均价 3300 迎 宾 大道 丰球黔城 起价 4000 迎 宾 大道 n 住宅主要分为城北片区、城南片 区、开发区片区； n 现售楼盘主要集中在城南片区； n迎宾大道已成为凯里房地产发展 的黄金轴线，高价值产品密集分布 ，且后续潜在放量集中在迎宾大道 沿线。 16 深圳国际深圳国际 全市年消化量约 60万方，单盘年去化 3-5万方，且短 期内出现井喷的可能性不大 开发背景 市场发展 n 2010年，房屋新开工面积 126.61万平方米，同比增 长 84%；其中，住宅新开工面积 96.44万平方米，同比 增长 54%。房屋竣工面积 30.82万平方米，同比下降 43%；住宅竣工面积 24.96万平方米，同比下降 49%。 n上表显示， 09年和 2010年房屋新开工量较之前出现 井喷，未来市场房屋供应量较大。 n商品住宅 09年销售 57.6万， 2010年销售 61.94万 ；且从 06年以来，住宅销售占比商品房销售在 90%以 上，特别是 09年及 2010年，占比达到 95%以上，表明 凯里商业、写字楼等销售市场非常小。 近年来，凯里商品房开工量大；住宅市场主导整体销售市场，年 去化量约为 60万 17 深圳国际深圳国际 凯里房地产市场对州县客户辐射力度较强，区域楼 盘州县客户占比达 40%以上，但持续性有待论证 开发背景 客户需求 板 块 城南片区 城北片区 开 发 区片区 价格区 间 2800 4200元 /m 2700 4000元 /m 1900 2700元 /m 客 户 来源 市私 营 企 业 主、企事 业单 位人 员 、 经 商人士（ 45% ） 当地企事 业单 位（ 15%） 地州 县 份人 员 、外地 务 工 人 员 （ 40%） 市 县 私 营 企 业 主、企事 业单 位人 员 、 经 商人士 （ 60%） 当地企事 业单 位（ 25%） 地州 县 份人 员 、外地 务 工人 员 （ 5%） 市 县 私 营业 主、企事 业 单 位人 员 、 经 商人士（ 65%） 当地企事 业单 位（ 15% ） 地州 县 份人 员 、外地 务 工人 员 （ 20%） 置 业 目的 投 资 +自住 自住 进 城 代表 楼 盘 大地春城 格 兰 山水 间 纵 横坐 标 广 场 丰球黔城 金泉花园 龙 泉明珠、状元府、二 龙 星 园、世 纪 新城 香山 别 苑、 华伟 中央城、公 园一号 从客户构成看，凯里房地产市场对州县客户辐射力度较强，区域楼盘州县客 户占比达 40%以上，投资比例大，客户能否持续？ 18 深圳国际深圳国际 从政府要求看，项目总体量 542万方， 3-5年开发完 毕，年去化量逾 108万方，严重超出市场承受范围 开发背景 政府愿景 相当于市场销售最好年份全市年消化量（ 60万平 米）的 1.8倍，单盘销冠（ 5万方 /年）的 20倍 凯里或黔东南州常驻人口共 12万人（不足 4万户 ），不分收入等级，平均每 16户就要有一套购买 本项目 Q1： Q2： 项目建面达 708 万平米 3年内销售完毕 ，最迟 5年 年消化 108-181万平米意味着什么？ VS 19 深圳国际深圳国际 目标解析 在符合政府社会形象的前提下完成项目的快速销售 108万是个伪命题，如何在市场容量有限的前提下加快销售速度才是 真，尽可能提升项目的市场占有率，客户扩容是关键 观点一 作为凯里政府招商引资的重点项目，应该积极与政府沟通，争取更多的 税收等优惠政策； 作为高速公司在凯里的第一个项目，且项目五星级酒店及大量公建占用 较大资金，快速销售即意味着较少风险； 凯里的客户量有限，以本项目的体量，必须以压倒性的规模优势网络所 有客户，实现客户扩容。 项目开发要解决两个关系的平衡问题，合理控制项目开发风险观点二 社会形象与经济效益之间的平衡，兼顾政府与企业多方利益； 企业长期利益与短期利益的平衡，确定合理的开发模式和启动策略实现 现金流的安全。 20 深圳国际深圳国际 第一大误区 风险认识不足，盈利模式不清 能不能在前能不能在前 期就能卖一期就能卖一 个高价个高价 资金压力大，资金压力大， 我们要快速回我们要快速回 现现 酒店经营很酒店经营很 难盈利，我难盈利，我 们不做或者们不做或者 做产权卖掉做产权卖掉 培育期 项目及区域 成熟度 成长期 成熟期 投 入 大量投入基础 配套建设 配套逐渐完善 系统 后续增值配 套提升价值 收 益 p存在持续性的经营压力 p前期设施（如酒店）资金沉淀的压力 p非必需品，投资性质重，受政策影响大 p房地产销售收入，随着项目成熟度价值拔升迅速 p酒店及休闲设施的持续经营收益 p土地升值拆卖盈利（一级开发） 风 险 收 益 21 深圳国际深圳国际 第二大误区 度假和旅游不分 观光旅游 休闲度假 VS 过境旅客，短期旅游 缺乏高端休闲配套 重点在于风景名胜 低级散乱的旅游服务业 大量中长期度假客户、 出现重复消费 高端休闲配套 休闲度假形成产业链条 低阶的市场层级，不具 备开发旅游地产条件 高阶的市场层级，具备 开发旅游地产条件 22 深圳国际深圳国际 第三大误区 企业能力支撑不足 房地产开发销售 旅游开发 房地产开发 酒店运营 特种产业 经营土地控制 23 深圳国际深圳国际 第四大误区 游戏规则不清 纵向 竞争层级不明 区域内 区域外 全国 横向 竞争关系不明 竞争？ 竞合？ 24 深圳国际深圳国际 第五大误区 客户群体何在 阶段客户 LOW HIGH 资源强度 /开发深度 客 户 广 度 HIGH 初级阶段 高级阶段 成熟阶段 VAULE 本地客户 全省客户 全国乃至全球客户 CUSTOMER 谁会来买我们的房子？ 能不能吸引广东甚至海 外的客户？ 25 深圳国际深圳国际 本项目的核心问题 只有立足于城市运营的高度，提振城市功 能，方能解决 542万方的市场问题 核心问题 宏观机会 站在城市经济增长的角度看，城市经济的发展能 否为本项目提供一定的需求支撑，促进客户需求量的增长？1 2 3 现有市场情况下实现客户扩容的突破 区域机会 站在区域运营的角度看，强势的自然资源依托及 政府的大力推动下，区域未来发展前景如何，作为 5000亩的区 域开发项目，应采取何种发展模式？ 市场机会 站在房地产市场的发展趋势看，市场的发展能够 为本项目的开发带来一定的机会？ 如何充分挖掘客户的需求为本项目寻找在小容量市场下销售速度 快速突破的关键，因此我们必须明确： 站位于现代城市综合体的城市功能性提升 26 深圳国际深圳国际 3 区域价值研判 项目整体定位 项目属性界定 整体发展战略 核心问题解析 类似案例借鉴 市场机会挖掘 区域价值研判 规划分期思路 27 深圳国际深圳国际 28 从凯里的吸附力来看，凯里是黔东南州的政治、经济、 文化中心，州内首位度高，对州县具有极强的吸附能力 凯里 n 凯里位于中国西南片区，贵州东南部 ，黔东南州苗族侗族自治州首府所在地 幅员面积： 1036平方公里 常住人口： 55.2万（ 2009年） n 贵州第五大城市，是一个以苗族为主 体，多民族聚居的城市，是黔东南州政 治、经济、文化中心，是国家规划建设 的现代化黔桂湘边界中心城市。 n 凯里素有 “ 苗岭明珠 ” 的美誉 凯里历史悠久，人杰地灵，设治已经有 500多年历史 凯里是一片古老神奇，美丽富饶的绿色 土地，自然资源丰富多样 凯里秀丽的自然风光和民族风情让游人 赞叹流连。 城市概况 深圳国际深圳国际 从凯里的城市发展格局看，凯麻一体化发展趋势下， 凯里的中心城市功能进一步凸显 n 凯里 市辖 5个街道、 8个镇、 2个乡 ;麻 江县辖 4镇 5乡 n 凯里 2009年户籍人口 51.2万人，常住 人口 42.07万人，流动人口 3.87万，人口 城镇化率 58.20%； n麻江县户籍人口 20.96万人，常住人口 20.4万人，人口城镇化率 47.5% n少数民族人口占全市总人口的 75.78% ，其中苗族人口占全市总人口的 63.3% 。 等 级 结 构 人 口 规 模 （ 万 人 ） 城 镇 数 城 镇 名称 中 心 城 区 26. 1 1 凯 里市区 麻 江 9.5 1 麻江 凯 里 建 制 镇 0.4- 1. 5 10 三棵 树 、 鸭 塘、舟溪、炉山 、 龙场 、湾水、旁海、下 司、宣威、谷 硐 集 镇 12万 10万 8万 约为 10万 商 业 定位 199 深圳国际深圳国际 通过消费者分析，我们认为，本项目在百货、综 超、餐饮、娱乐等业态均有机会可挖，但档次上 不宜过高 200 种 类 业态 消 费 者需求 消 费 者支付能力 百 货 服装、化 妆 品等 极高 一般 综 超 食品、日用品等 较 高 一般 餐 饮 中西式快餐 厅 、 大型餐 饮 较 高 较 高 娱乐 KTV、 电 影院、 电 玩等 较 高 较 高 休 闲 按摩、洗浴等 一般 一般 商 业 定位 深圳国际深圳国际 201 商家种 类 需求面 积 百 货 4.5-5.5万 2-4万 综 超 1-1.5万 家 电卖场 0.5-1万 家居 卖场 2万以上 钟 表眼 镜饰 品 100 餐 饮 、快餐 300 100-300 500-800 中式餐 饮 1000 娱乐 2000 5000 亲 子 1000-5000 虽为非传统商业区，但除百货进驻意愿不明确外 ，其余业态进驻意愿较强 根据对目标商家的摸排，得 到如下结论： p虽然区域目前欠成熟，但 大多数商家仍然对区域前景 抱有乐观态度，希望在项目 规划进一步落实之后再考虑 选址问题 p传统的百货类商家对于区 位和商业氛围较为看重，本 项目较不符合 p特色卖场看好区域发展前 景，而餐饮娱乐型业态短线 机会较大 商 业 定位 深圳国际深圳国际 各种业态适应性评价 综合各个方面，建议本项目主要业态 组合为：综超 +休闲会馆 +大型连锁餐饮 +特色餐饮 +中西快餐 + 影院 +KTV+电玩 +精品购物（类百货或预留百货空间） 业态 代表企 业 对 本 项 目的促 进 程度 综 合 评 定 综 合超市 沃 尔 玛 、家 乐 福 最受消 费 者 欢 迎，解决日常生活需求 百 货 大洋、 银 泰 提升 项 目形象，需求 较 强 家 电卖场 苏 宁、国美 辐 射力度 较 强 ，有利于提升 项 目知名度，但 对 住宅而 言无明 显 效果 休 闲 会 馆 家富富 桥 因地制宜，非必需品，但能形成 较 强 的向心力 大型 连锁 餐 饮 辐 射力 强 大，但 对项 目形象提升力有限 特色餐 饮 解决日常需要，生存能力 强 ，易于形成口碑效 应 影院 太平洋 对 年 轻 群体吸引力 较 强 ，有利于聚集人气， 对 住宅有 一定配套价 值 KTV 钱 柜 对 年 轻 群体吸引力 较 强 ，目前此 业态 属区域空白点 电 玩 城市部落 对 年 轻 群体吸引力 较 强 ，目前此 业态 属区域空白点 中西式快餐 肯德基、麦当 劳 购 物配套型 业态 ，生存能力 强 ， 对 形象也有一定提升 商 业 定位 202 深圳国际深圳国际 203 商 业 定位 档次定位： 整体档次为 中高档 ，高形象提升品质， 截留高端消费群体，体现都市时尚元素 根据区域消费者特征以及区域消费力状况 ，本项目商业应为中高档； 考虑目前区域人流尚不充沛现状，建议以 大型商超、影院等集中商业聚集人气，带 动其它商业体消费 从提升项目整体品质的角度出发，应树立 高形象。 l 集中商业聚集人气，各主力店以高档为主，可设置 个别中等商家，来带动商业的整体形象及影响力； l 以中高档消费为主，满足高收入人群需求，通过不 同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质； l 以高形象，提升项目的整体品质。 形象高档 &经营内容主题时尚化 大型影院：引进品牌连锁院线，同步播放时尚大片，体现高档形象 综合超市： 引进品牌连锁超市，经营内容以大众化日品商品为主 特色购物中心： 高档，辅以个别中档商家，设施及购物环境体现高档形象 娱乐、休闲： 足疗会所、美容美发连锁机构等； 中高档 百货： 预留百货空间作为后续升级商业，不在前期启动，或采用类百货精品购物； 203 深圳国际深圳国际 各地块商业功能定位 结合各地块在区域发展 中所承担的职责划分商业功能 商 业 定位 204 商 业 体 量 商 业业态 形 态 功能 A 1 3 万 综 超 +休 闲 会 馆 +大 型 连锁 餐 饮 +特色 餐 饮 +中西快餐 +影 院 +KTV+电 玩 +精 品 购 物（百 货 ） 集中商 业 +街 铺 结 合酒店及公 寓裙楼不知 ，承 载凯 里 商 业 升 级 的 重要使命 A 3 万 精品零售 特色餐 饮 + 风 情 购 物 社区商 业 +串 联 南北地 块 导 入人群 B 5 餐 饮 、精品 购 物 街 铺 +小 型集 中商 业 与文化园功能 互 补 +社区 商 业 C 2 精品店、便利店 街 铺 社区商 业 D 5 小超市、酒吧街、休 闲 餐 饮 街 铺 +小 型集 中商 业 社区商 业 E 2 精品休 闲娱乐 会所 +街 铺 高档休 闲 配套 商业功能划分的原则： 1、街铺价值最大化； 2、商业要存活，相互之间互动； 3、商业要结合区域发展合理确定功能和 商业辐射级别。 深圳国际深圳国际 205 终端消费者定位： 区域消费者及 旅游产业导入人 口 为主，辐射全市中高端消费者 核心消费者 重要消费者 游离消费者 n旅游产业导入人口； 项目周边小区群体 项目打造凯里旅游集散中心及再造景点，成为凯里旅游目的 地，通过特色餐饮及街区的营造吸引所有来凯里旅游的客户群 体，主打旅游休闲特色街区； 项目自身业主及周边居民 /商户、泛公务员；生活型消费及商 务往来、餐饮、娱乐购物消费等。 n周边州县富人 、市内中高端消费者 市内公务员、泛公务员，企事业单位等等中高端群体，及周 边乡镇私企的富人 n区域偶得消费人群 餐饮、大宗购物、商务往来、旅游等特定消费需求。 商 业 定位 深圳国际深圳国际 206 商业意向 在外观上符合商业的高端定位， 进行统一的形象包装，注重对商业氛围的营造 n 橱窗样式 n 统一广告牌 n 导示牌 n 霓虹广告： 营造人气，做立 面前提前设计安排；充分利 用外立面的昭示性。 n 灯光工程 商 业 定位 立体橱窗样式 平面橱窗样式 灯光工程 导示牌 统一广告牌 深圳国际深圳国际 公寓建筑功能上可灵活转换为 soho类写字楼以及 酒店式公寓，抗风险能力较强 服务式公寓 酒店式公寓 公 寓 建 筑 形 式 n引入专业酒店管理公司，提供酒店式管理服务 ，对公寓进行酒店式管理，酒店化运作； n 引进酒店式管理或提供酒店式服务，为公寓业 主提供全方位服务； n 适当增加商务属性，公寓很多情况下还可以 向写字楼转换，小型创意、 IT公司公司倾向于公 寓办公 + 办公公寓 较 强 抗 风 险 能 力 公寓定位 207 深圳国际深圳国际 公寓定位 考虑区域发展利好，建议体量控制在 6万方，以服务式公寓为核心，辅以少量商务公寓 服 务 式公寓商住公寓商住公寓 p可商可住，作为写字楼的补充，成为中小企业的可商可住，作为写字楼的补充，成为中小企业的 优先选择；优先选择； p强调形象提升和面积实用性提升，十分受投资客强调形象提升和面积实用性提升，十分受投资客 户和使用者的喜爱户和使用者的喜爱 p依托五星级酒店的带动，后期可能打造依托五星级酒店的带动，后期可能打造 1-2栋酒栋酒 店式公寓；店式公寓； p引入酒店服务，定位于旅游产业集群客户，将获引入酒店服务，定位于旅游产业集群客户，将获 得各地投资客户的青睐，是可变现的五星级酒店！得各地投资客户的青睐，是可变现的五星级酒店！ 公寓定位 208 深圳国际深圳国际 商务公寓定位 区域打造为凯里地标，对外昭示 性强，项目可吸引产业办公需求的窗口效应 商务（住）公寓商务（住）公寓 客户定位客户定位 核心客户：核心客户： 城市一般性投资客，用于长期升值，短租租金回报城市一般性投资客，用于长期升值，短租租金回报 p特征： 短期租金导向、长期价值导向； p来源： 全州范围内投资客，可与投资商铺、住宅的投资客等相互转化； p需求： 高投资回报率 、 较低的进入门槛。 重要客户：重要客户： 小型办公客户，起步及成长型企业小型办公客户，起步及成长型企业 p特征： 地缘型或产业依托型，短期自用、长期投资； p来源： 区域周边、经开区产业客户或政府下属产品的小型客户； p需求： 商务便利、办公形象、低总价、长期升值空间。 商 务 公 寓 定位为定位为 公寓式写字楼公寓式写字楼 n在规范允许的范围内，以 70年住宅产权操作商务公寓； n分割销售，主力单间面积 40-120 ，灵活划分，大客户倾斜 策略。 转化写字楼指标，凭借低总价优势吸引城市投资客，实现转化写字楼指标，凭借低总价优势吸引城市投资客，实现 快速回现，体量控制在快速回现，体量控制在 4万方以内，开发时序可适当后延万方以内，开发时序可适当后延 公寓定位 209 深圳国际深圳国际 酒店式公寓定位 结合五星级酒店，设置两栋服 务式