房地产开发全过程流程图

1 房地产开发全过程流程图 项目开发整体操作流程（一）投资决策 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物业部 总经理 通 过 对 市场 和 政 策的分析，明确 重 点 投资区域 意向性选址、土地买卖谈判、初步勘察、城市规划意向 初 步 市 场调研 提供 竞 争 楼盘 及 周 边配 套 分 析等 项目建议书 项目初步判断 深 入 市 场 调研、项目定位分析等 项目技术 指标分析 成本测算 财务分析、资 金筹措方案 概念设计方案 可行性研究报告 投 资决策 招投标文件的限制 2 项目开发整体操作流程（二）规划设计 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 意向地块的获取 意向地块的获取 签署土地出让合同 项目开发 建议书 设计单位 招投标 成本预算 首期土地 款的支付 营销推 广策划 土地勘测单位招投标 项目责任书、项目考核指标的编制 建 设 用地 规 划许可证 参 加 方 案讨论，意见反馈 总体规划设计方案 规划局审核报批 初步设计阶段 日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询 建委召开初步设计评审会 取得扩初批文 报建 成立招评标小组 施工图设计阶段 3 项目开发整体操作流程（三）建设实施 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 施工图会审 施工图充备 环保、环卫、交警、卫生防疫人防、防震等部门审施工图通过 监理单位、总包单位招投标 施工图充备 监 理 单 位 、 总包单位招投标 取得土地证 支付完全部土地款 建筑工程规划许可证 质监、安监站报监 建筑工程施工许可证 建设施工 开始 确定推广销售策略 办理抵押贷款 营 造销售环境 分包单位招投标 4 项目开发整体操作流程（四）竣工交付 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 营造销售环境 完成物业招标 销售许可证 正式开盘 完成物业管理方案 办理撤抵 押等工作 推广及销售活动 工程完工总结 市政管线工程规划许可证 配套工程规划及投招标 建设工程竣工规划验收 工程结算 办理竣工验收备案 交付使用许可证 接管物业竣工资料 办理入住手续 房屋户权证 5 项目投资及规划建议 组织设计单位招标 评审方案及选定设计单位 编制项目规划设计任务委托书 经会审后将总本规划方案送交规划管理部门审核 设计单位出竞标方案 设计单位作总体规划方案 指示设计单位按政府部门 及建设单位意见进行调整 调整完善总体规划方案再 报批政府规划管理部门 政府规划部门审核颁布发批文 规划单位及其他管理部门出具审批意见 设计单位作调整后再提呈最佳总体规划方案 6 总体规划设计方案审核工作流程 建设单位选址意见书管理过程 建设单位向规划局送审建设规划设计方案 设计院进行项目规划设计方案 住宅、环保、消防、卫生、 绿化、交通等管理部门审核意见 修改规划设计方案 规划管理部门审核建设项目规划设计方案 建设单位向规划管理部门申请建设用地规划许可证 规划设计方案批准 管理部门核发建设用地规划许可证 建设单位凭建设用地规划许可证向土地管理部门申请建设用地批准书 7 申领建设用地规划许可证及建设用地批准书 工作流程 建设单位征询有关政府 管理部门对规划方案意见 规划管理部门核发总体规划方案批文 组织勘察单位招标评审会 递交勘察报告于设计院 组织审查初步设计方案图纸 组织初步设计方案专家审批会 初步设计方案审核意见 政府管理部门 出具审批意见 勘察单位出具勘察报告 设计院按报告作设计图 设计院按报告作设计图 设计院按意见调整初步设计 8 勘察及初步设计工作流程 组织园林景观单位竞标 方案评审会结合规划、设计、营销、预算等观点考虑方案 选定最佳景观设计方案深化 委托景观设计作深化设计会审 景观设计单位出 具设计方案 景观设计单位作深化景化设计 评估景观施工图纸设计预算 及发出修改指示 评定最佳初步设计方案，满足政府及建设单 位要求 9 园林景观规划工作流程 景观设计单位进行施工图设计及修改 建设单位提出已批准的建设项目规划方案 委托有资质的环境影响评价单位 筛选重点环境评价项目 确定各单项环境影响评价的工作等级标准 环境影响预测 地 块 状 态 调 查 环 境 现 状 调 整 建设项目环境影响调查分析 10 环境影响评价报告书工作流程 情况一 情况二 国家、地方有关法规、 需改变土地使用性质或征用划拨土地或属土地使用权出让的建设工程项目 在原有基地上且不改变土地使用性质的建设工程项目 建设单位向市测绘院晒印地形图 建设单位申请核 定设计范围和规划设计要求 建设用地规划管理过程 规划管理部门核定设计范围 ,提出规划设计要求 建设单位送审 设计方案 设计院进行方案规划设计 11 申 领建设工程规划许可证工作流程 建设单位成立招标小组 成立评标决策小组 招标登记 编制招标文件 投标单位资质预审 发招标文件通知书 组织现场踏勘及答疑会 编制招标补充及修正文件 接收 标书文件资料 招标办审核招标项目登记表 审核招标文件 投标单位领取标书 核准招标补充文件 投标单位递交标书 招 标 准 备 进 行 招 标 12 建设工程项目招标一般流程 施工中标通知书及施工合同签订及登记 建设单位项目施工招标管理过程 监理中标通知书及监理合同登记 质量安全监督申报表 施工图纸审查通过证书 13 申办建设工程施工许可证工作流程 建设工程管理部门核发建设工程施工许可证 建设单位申请市政管线工程规划设计要求 规划管理部门核定市政管线规划设计要求 建设单位委托设计单位进行管线工程设计及送审方案 规划管理部门审定市政管线工程设计方案 向城市测绘部门晒印综合管线图 征求有关专业管线管理部门意见 14 申办市政管线工程规划许可证工作流程 建设单位申请道路规划红线界桩 城市规划管理部门订立道路红线 建设单位申请复验灰线 施工单位现场放样 若建设工程涉及 道路规划红线 按意见修改 按意见修改 15 申办建设工程竣工规划验收 及房屋产权登记监督流程 城市规划管理部门复验灰线 建设单位申请建 设工程竣工规划验收 城市规划管理部门进行规划验收 按违法建设查处 城市规划管理部门核发竣工规划验收合格证明 建设单位向房地管理部门申请房屋产权登记 建设工程竣工 按意见修改 建设单位邀请物业公司提出物业管理建议 选定及委托物业管理公司 从物业管理角度参与项目设计评审 配合销售宣传推广工作 安排检查整改要求，明确移交手续 竣 工 前 期 若违法 16 物业管理及移交工作流程 竣