未来石商业综合体项目

- 1 - 未来石商业综合体项目 1 总论 目提出的背景 本项目拟建于 河北 省保定市，保定市位于河北中部，地处京、津、石三角腹地，近几年，保定市加快实施外向带动战略，加大开放力度，招商引资不断发展。重点规划建设的 保定国家高新技术产业开发区 、涿州经济技术开 发区等 11 个省级以上开发区，吸引了 20 多个国家和地区的客商前往投资兴业，效益可观；先后与 40 多个国家和地区建立了项目合作和贸易往来关系，出口趋势良好，成交额逐年增加。 保定市集中精力打造东湖文化商贸集中区，紧紧抓住东湖新区建设机遇，大力发展文化创意、商贸物流等现代服务业，配套引入旅游休闲、高端娱乐项目，整合洪金宝影视基地、河大新区、保定学院等文化资源，壮大汽车营销产业，建设以东湖为中心，以文化创意、休闲旅游、购物娱乐、汽车展销为主的东湖文化商贸集中区，形成保定市东部经济、商贸核心区，推动保定市经济的快速发展 。 保定隆信房地产开发有限公司在城市建设总体规划指导下，将打造出集滨湖休闲、艺术展示和生态体验等功能为一体的保定经济、文化核心，是具有唯一性、标志性、体现保定综合实力的经典城市建筑。 目可行性研究的依据 2010 年该市生产总值达到 元，增长 14%，高于全省 百分点，增幅居全省第三；规模以上工业增加值达到 元，增长21%，从 6 月份开始连续 7 个月增幅居全省第一；全部财政收入达到 列全省第五；全部财政收入增长 位列全省第四。生产总值与财政收入首次实现 “ 双超二 ” 。 - 2 - 2010 年，该市各项经济社会指标均完成或超额完成年度目标任务。全社会和城镇固定资产投资分别增长 30%和 32%；地方一般预算收入 92亿元，同比均增长 26%；城市居民人均可支配收入 15046 元，农民人均纯收入 5103 元，分别增长 11%和 9%； 居民消费价格指数 103%左右；社会消费品零售总额增长 实际利用外资 美元；万元生产总值综合能耗下降 3%；城镇企 业职工参加基本养老保险人数 人 。 以重点项目和工业园区建设为抓手，增强产业对经济增长的支撑。全年共列入省重点项目 168 项，总投资 元，项目数量和投资规模分别列全省第二、第三位。全年省、市重点项目完成投资 603 亿元，超年度计划 75 个百分点。定州市、涿州市、高阳县、定兴县和南市区 “ 河北长城工业聚集区 ” 等建设的 5 个工业聚集区已通过省审核，入列省级产业聚集区。涿州、高碑店经济开发区和保定工业园 3 个省级开发区扩区新增面积 30 多平方公里。到年底，全市入园企业已达 4800 多家，新入园项目 200 多个。 目概况 企业名称： 法定地址：河北省保定市北市区七一东路 2456 号 法人代表： 注册资本：壹仟万元人民币 公司类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发经营 目名称 未来石商业综合体项目 目建设地址 本项目拟建于保定市七一路与东三环交叉口，东侧为 80 米宽东三环道路，与河北大学隔路相望，西侧为 30 米宽规划路，与关汉卿大剧院相邻，南侧为 50 米宽七一东路，北接文化产业园区用地。 - 3 - 设规模与内容 本项目占地 方米，总建筑面积为 568496 平方米，其中：地上建筑面 积 412800 平方米，包括商业建筑面积 234800 平方米，办公及酒店式公寓建筑面积 178000 平方米；地下建筑面积 156030 平方米，包括商业建筑面积 38000 平方米，车库及设备间建筑面积 118030 平方米。 目实施进度计划 本项目从 2011 年 10 月开始前期准备工作，然后进行工程建设工作，至 2013 年 9 月项目竣工验收，交付使用，总工期为 24 个月。 目投资与资金筹措 本项目总投资 221800 万元，其中建安工程费 元，休闲、娱乐设施 2000 万元，工程建设其他费 元，预备费 元。 全部为建设单位自筹资金。 目开发建设的必要性 本项目是以休闲旅游、购物娱乐、商业酒店、商贸物流为主的大型商业综合体，由保定隆信房地产开发有限公司开发，由具有设计资质的建筑设计有限公司负责设计。 本项目的建设将成为新城市地标综合体，成为保定未来生活式一座伟大的建筑，具有承前启后的质素与气势，用前人的积淀，决定未来的形态与方向，在诞生的一刻，彰显未来的不凡与气质。未来财富第一站东三环，是保定市区东部贯通南北的交通主干，也是构建一网、两线、三环、三立交城市大 交通格局的重要组成部分，随着保定高铁和东湖的规划施工，保定东部经济带正逐渐形成，未来潜力不可限量。未来石，凝聚当代世界建筑风华，重新定义时代未来！ 50 万平方米商业核心，占位保定门户，纳东湖一线景观，邻大学城深厚文脉，使之具备了强大的综合竞争力。 - 4 - 目开发建设条件 自然地理条件： 保定市位于 太行山 北部东麓， 冀中平原 西部。 北纬 38100，东经 113400之间。北邻北京市和 张家口 市，东接 廊坊 市和 沧州市，南与 石家庄市 和 衡水 市相连，西部与 山西 省接壤。地处京、津、石三 角腹地，市中心北距 北京 140 公里，东距 天津 145 公里，西南距河北省会 石家庄 125 公里，直接可达 首都机场 、 正定 机场及天津、 秦皇岛 、黄骅 等海港。 气候条件： 保定市属暖温带大陆性季风气候，为半干旱地区，春季降水少，空气干燥，夏季热而多雨，秋季天高气爽，气候宜人，冬季寒冷干燥，雨水稀少。年主导风为西南风，平均风速 s，年平均气温 交通通讯： 交通： 京广铁路 、 京昆高速公路 、 107 国道 、 京港澳高速公路 、 保津高速公路 、 保沧高速公路 、 张石高速公路 使保定拥有四通八达的交通网络，由京港澳高速、荣乌高速、京昆高速、保沧 成高速外环。 通讯：全市通讯畅达迅捷，移动通讯方面中国移动和中国联通先后在保定建设 3G 网络，成为全国首先开通 3G 网的 10 个城市之一，也成为同时拥有两个 3G 网的 3 个中国城市之一（另外两个为 上海 和 无锡 ）； 工程水文地质： 保定市西部为太行山东麓低山丘陵，东部为第四纪黄土平原区，总地势由北向东南倾斜， 山区、丘陵、平原阶梯状分布。地面平均海拔 度为 。 项目场地表面平坦，地质条件单一，地下水埋藏较深，一般位于 16米以下。场地属冲积平原，地质主要为第四系冲积物组成，沉积环境稳定，宜作建筑场地。 抗震： 根据保定市人民政府抗震防灾办公室及建筑抗震设计规范 - 5 - 2008 年版）规定，保定市抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 公用设施社会依托条件： 水电条件满足建设运营需要。 施工条件： 1)施工场地 拟建场址地形开阔，交通便利，项目建设地点有空地可做为本 期工程的施工场地，无须另外租用施工场地。 2)施工道路 本项目拟建于保定市七一路与东三环交叉口，东侧为 80 米宽东三环道路，西侧为 30 米宽规划路，南侧为 50 米宽七一东路，均可作本项目的施工道路，施工道路便捷。 3)施工能源 本项目电源由保定市政供电网络引入，电源引入及配出电缆采用直埋方式敷设。施工用氧气、乙炔气由施工单位自备，分散供应，在施工过程中应注意安全。 目投资估算（主要的经济指标） 截止到 5 月 15 日为止，保定地区在售住宅项目共 185 个。 近一个月内，共有 1 个项目的销售价格出现上涨，另有 184 个项目的销售价格与之前持平。 所有在售住宅项目的销售均价为 4889 元 /平方米，近半年来持平。 - 6 - 图 定在售住宅项目价格走势 论及建议 目前随着房地产市场管理的不断走向完善化，本公司加强企业管理、不断提高房屋建设的质量，综合各项不确定因素在不同变化率下的指标分 析得出结论，本项目具有一定的财务盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。 2 市场分析与预测 地产市场宏观形势分析及预测 宏观调控减少了投资型购房者并对开发商造成了影响 从需求方面看，可以将购房需求者分成自住型需求和投资型需求两个方面。自住型需求包括了主动型的需求，就是老百姓主动把小房换大房、旧房换新房的买房需求，第二种是被动型需求，就是动拆迁的需求。尽管银行加强了个人住房抵押贷款的力度，但是对自住型的购房没有多大变化，更没有妨碍广大低收入家庭的购房积极性，被动型需求有所放 - 7 - 缓，降低了拆迁速度， 实现了有节奏的释放，这个现象在全国都有普遍性。投资型需求方面，在热点城市，比如上海、杭州由于当地政府采取了一些限制投资性购房的举措，所以投资型需求比例有所下降，比如最近杭州的调查，以投资收益为力度的购房者只占购房者的 10，从此可以看出，在热点城市，投资型需求的比例已有所下降，其他方面变化不大。 在供应方面，由于房贷的收紧资金方面有所变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和进攻速度，从而造成了供应总量和供应速度有比较大幅度的下降，同时开发企业向银行贷款的难度加大了，必然会提高融 资的成本和融资的风险，所以加大了风险成本，最终会反映到房价上来。 土地供应量下降给房地产市场带来两个信号 尽管土地供应量的下降对今年的房地产市场形成供应上的压力，但是这种情况带给市场两个信号，第一，根据从买地到房屋建造，销售的周期将严重影响明后年的商品房供应量，如果存量土地方面盘活不明显，会出现更大程度上的供不应求。第二个信号，这种预期使人们感觉到土地供应和信贷收紧政策的继续，意味着未来的房价还会上扬，所以加大了对今年供应的压力，除了资金问题、土地问题以外，还有拆迁问题，房屋拆迁力度加大，房屋拆迁难度也 在加大，拖延了不少项目竣工和销售的时间，一方面减少了需求量，同时也减少了供应量和供应的时间，从而减少了商品房的供应总量，这是分析今年 1 到 9 月份供求关系的情况。 房价与地价，今年 1 到 9 月份房价比同期上涨 土地交易价格上涨 在现实生活当中，常常是由房价来决定地价的，因为开发商在买地的时候，总是以现在的市场价格或者预测未来的市场价格来决定土地价格，当然反过来地价也会有反作用，因为用地价格提高了，导致开发成本提高，房屋售价也会上升，总体我们认为房价决定地价，而地价则有反作用。 房地产市场总体 上没有泡沫 这几年中国的房价尽管涨了一点，但是比欧美国家要平稳，如果真 - 8 - 的有泡沫，中国也是最小的，由于前五六年中国人的可支配收入使房价涨了两倍，房价收入比不仅没有上升而且下降了，老百姓的购买能力比五六年前要高，这就是中国房地产最兴旺的根本原因，当然房地产市场地区差异很大，前两年在一些地方，比如上海，三四年房价翻了一番，根据对这些城市房价的涨幅和购房能力因素各方面的观测，认为即使存在泡沫，也是比较小的，并且，在房地产市场中出现一些中小泡沫不足为奇，甚至于没有泡沫才是奇怪的现象，加上现在政府采取的一些措施，所以 不存在泡沫破灭和崩盘的情况。广州房价前五六年一直是稳中有降的，所以全国的房地产市场差异很大，但市场上有泡沫很正常，但前三个月的房价快速上升，应当引起我们高度的关注。 连市房地产市场状况分析及预测 2009 年上半年大连市商品房销售出现量价齐涨局面，商品房销售面积增长 商品房销售额增长 商品房价格上涨幅度明显高于销售面积增幅。大连市上半年房地产开发投资完成 元，商品房销售面积、销售额 季度以来双双止降转升。上半年全市商品房销售面积增长 商品房销售 额增长 商品房价格上涨幅度明显高于销售面积增长的幅度。 7 月 24 日开始在大连世界博览广场举行 2009 年大连夏季房交会，有近 70 家商品房企业带着 80 多个楼盘参展，有意购房者和参观展览的人数都大大超过历届房交会。从开发企业对外公布的参考房价看，大连市内的中山区和沙河口区参展楼盘价格均在每平方米 9,000 元以上，许多楼盘参考价格超过每平方米 1 万元，有的甚至达到每平方米 15,000 元以上。从 2009 年 5 月起，大连市房价出现 2009 年的首次环比上涨，目前继续保持小幅上涨势头。 2009 年大连夏季房交会还举办了地 产论坛，来自国内外的部分专家学者和地产商普遍看好未来房地产市场走势。但也有少数专家和地产商担心地产“泡沫”会越来越大，理由是房地产信贷投放过大，虽然支持了地产规模和房价上涨，但会造成更多房屋积压和价格远离合理区间。 2009 年 7 月四周大连市市内四区商品房成交量为 4843 套，相比六月增加 567 套，其中中山区成交量 884 套，西岗区、沙河口区、甘井子区 - 9 - 分别成交 115 套、 689 套和 3155 套。 7 月四周大连市市内四区商品房总体成交均价 8651 元，中山区七月均价为 11756 元，西岗区七月成交均价为 10809 元；甘井子区 七月成交均价为 5945 元；沙河口区五月成交均价为 11635 元。 7 月商品房总成交面积为 平方米，其中中山区成交面积 平方米；西岗区成交面积 平方米；沙河口区成交面积 平方米；甘井子区成交面积 平方米。本月大连夏季房交会如期举行，房交会期间来自国内外的 21 万人次观众参观了展会，房屋成交及意向 8427 套，建筑面积 平方米，金额 元，其中商品房成交及意向 6316 套，建筑面积 平方米，金额 元；二手房成交及意向 2111 套，建筑面积 平 方米，金额 元。房交会期间，动迁户和外地购房者成为主力军，大连楼市价量齐升，另外地铁的修建成为本届房交会 大关键词。夏交会的成功举办，再次拉动了大连楼市的发展。 大连银监局的数据显示，截至 6 月末，大连全市银行机构各项贷款余额达到 5020 亿元，可比口径增长 创历史最高增幅。其中 6 月新增贷款余额 253 亿元，创单月最高增幅，前 6 个月累计新增各项贷款余额 975 亿元，完成全年信贷计划的 同时，中国人民银行大连市中心支行消息显示，上半年大连市新增个人住房贷款达到 元，同比增长 截至 08 年 6 月末，大连商品房空置面积 平方米（约与本市今年 1商品房销售面积的 2/3 相当），平方米，在全部空置面积中，空置 年以上商品房占 租金回报率的持续下降是 个非常重要的信号，这意味着以租金回报率衡量，我国房产的投资价值是下降的，原因在于租金增长缓慢，而房价增长过快。随着租金回报率的降低，房地产市场 定量的投资性需求将会撤离楼市；而与此同时，对于消费性需求来说，购房大额成本的付出得不偿失，在这种情况下部分消费者或将转入租赁市场。 目所在区 域房地产状况分析 1)总体供求情况 随着保定高铁和东湖的规划施工，保定东部经济带正逐渐形成， 各 - 10 - 种商业活动日益频繁，然而保定市东部至今仍然没有一个综合性的商业聚集区，严重阻碍了该区域各种商业活动的增加。 本项目建设一个城市商业综合体，不仅减轻了保定市中心商业聚集压力，还能够为保定市东部经济带迅速成长提供基础条件。因此，本项目的临街商铺、商业酒店公寓以及办公用房具有广阔的市场前景。 2)项目竞争能力分析 本项目是以 休闲旅游、购物娱乐 、商业酒店、商贸物流为主的大型商业综合体，由保定隆信房地产开发有限公司开发，由具 有设计资质的建筑设计有限公司负责设计。 本项目的建设将成为新城市 地标综合体 ，成为 保定未来生活式一座伟大的建筑， 具有 承前启后的质素与气势，用前人的积淀，决定未来的形态与方向，在诞生的一刻，彰显未来的不凡与气质。未来财富第一站东三环，是保定市区东部贯通南北的交通主干，也是构建一网、两线、三环、三立交城市大交通格局的重要组成部分，随着保定高铁和东湖的规划施工，保定东部经济带正逐渐形成，未来潜力不可限量。未来石，凝聚当代世界建筑风华，重新定义时代未来！ 50 万平方米商业核心，占位保定门户，纳东湖一线景观，邻大学城深厚 文脉 ，使之具备了强大的综合竞争力。 目目标市场分析 1)投资环境分析 城市区位 保定市位于河北中部，地处京、津、石三角腹地，素有“京 畿重地”、“首都南大门”之称。 行政区划 下辖 3 区、 4 市、 18 县，另设高新技术开发区，总面积 平方公里，是河北第一大市，市区总面积 方公里，建成区面积 人口总量 2009 年末，保定市总人口 1180 万，其中常住人口 ，市区 - 11 - 人口为 人，是河北省人口最多的城市。 交通路网 北距北京 140 公里，东距天津 145 公里，西南距 石家庄 125 公里，高速公路通车里程已达 657 公里，居全省第一位。 工业历史 “一五”时期建成的变压器厂、 482 厂、胶片厂、热电厂、化纤厂、604 厂，至今仍是全市工业经济的骨干力量。 工业现状 现有规模以上工业企业 1485 家，上市公司占河北省上市公司数量的25%，其中包括：天威、乐凯、风帆、天鹅、占云、华夏科技、长城、立中车轮、天威英利等。 工业未来 大力发展新能源设备制造业，全力打造“中国电谷”。形成了光电、风电、节电、储电、输变电与电力自动化六大产业体系。拥有英利、中航惠腾、国电联合动力、天威等一批龙头企 业。 城市性质 国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业和现代服务业基地。 空间发展战略 通过北扩、南拓、西接、东联与徐水、清苑、满城这“三星”以及位于白洋淀区域中的安新县这一“淀”，构建“南车北电强实力，西山东水映名城的”大城市格局。 中心城区规划布局 规划“两带两区三组团”的城市结构（东部组团结合现状教育研发和近期建设的客运专线客运站规划形成集会展、信息流通、商务活动、教育研发、地方文化展示为一体的现代综合功能组团） 2)保定经济条件 2010 年该市生产总值达到 元，增长 14%，高于全省 百分点，增幅居全省第三；规模以上工业增加值达到 元，增长21%，从 6 月份开始连续 7 个月增幅居全省第一；全部财政收入达到 12 - 亿元，位列全省第五；全部财政收入增长 位列全省第四。生产总值与财政收入首次实现“双超二”。 2010 年，该市各项经济社会指标均完成或超额完成年度目标任务。全社会和城镇固定资产投资分别增长 30%和 32%；地方一般预算收入 92亿元，同比均增长 26%；城市居民人均可支配收入 15046 元，农民人均纯收入 5103 元，分别增长 11%和 9%； 居民消费价格指数 103%左右；社会消费品零售总额增长 实际利用外资 美元；万元生产总值综合能耗下降 3%；城镇企业职工参加基本养老保险人数 人。 以重点项目和工业园区建设为抓手，增强产业对经济增长的支撑。全年共列入省重点项目 168 项，总投资 元，项目数量和投资规模分别列全省第二、第三位。全年省、市重点项目完成投资 603 亿元，超年度计划 75 个百分点。定州市 、涿州市、高阳县、定兴县和南市区“河北长城工业聚集区”等建设的 5 个工业聚集区已通过省审核，入列省级产业聚集区。涿州、高碑店经济开发区和保定工业园 3 个省级开发区扩区新增面积 30 多平方公里。到年底，全市入园企业已达 4800 多家，新入园项目 200 多个。 要竞争楼盘分析调查 在售项目 开发商 地址 规模 面积区间 价格 东湖世纪名座 光达地产 北市区凤栖路 88 号 共 4 栋楼 未开盘 炫彩中房地产开发有限公司 北市区东三环与腾飞路交叉口东侧 一栋 33 层 40米 均价 6300 元 /平米 福堡秀城 保定福堡开发复兴西路77 号 1 栋，前边为 5 层的57米 公寓 6000 商业 - 13 - 有限公司 商业群，后变为 28层公寓 9000 - 14 - 3 建设条件 发项目用地状况 1)建设地点：本项目位于保定市七一路与东三环交叉口，东侧为 80米宽东三环道路，与河北大学隔路相望，西侧为 30 米宽规划路与关汉卿大剧院相邻，南侧为 50 米宽七一东路，北接文化产业园区用地，毗邻筹建中的保定高铁客运站、 京港澳高速 、京广客运专线。场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观、重要军事设施等环境敏感点；现在的堪探结果表明，项目选址不会压覆矿床。根据保定市发展规划，项目选址及项目的建设不会影响防洪、排涝、通航、通信。因此，项目选址适合本项目建设。 2)占地面积： 方米。 3)土地性质：商业用地 4)土地使用权：通过出让方式取得该地块的土地使用权。 目方案的确定 方案 A 项目占地 方米，总建筑面积为 568496 平方米，其中：地上建筑面积 412800 平方米，包括商业建筑面积 234800 平方米，办公及酒店式公寓建筑面积 178000 平方米；地下建筑面积 156030 平方米，包括商业建筑面积 38000 平方米，车库及设备间建筑面积 118030 平方米。本项目是以休闲旅游、购物娱乐、商业酒店、商贸物流为主的大型商业综合体 方案 B 项目占地 方米 ，总建筑面积达 278900 平方米，共建高层10 栋，共计 2612 余户，力求将该小区打造成自然环境优美、商业配套设施齐全、周边交通发达，集国际化品牌生活区和中央时尚休闲办 公区于一体的国际化高端时尚复合社区。 - 15 - 4 规划设计方案 划设计方案的指导思想 未来 “ 势 ” 保定门户，未来财富第一站 东三环， 保定市区东部贯通南北的交通主干，也是构建 “ 一网、两线、三环、三立交 ” 城市大交通格局的重要组成部分。随着保定高铁和东湖的规划施工，保定东部经济带正逐渐形成，未来潜力不可限量。 50万平方米全新形态 大型 城市 商业 综合体，开启保定未来财富之门，执掌保定财富未来 “ 势 ” ！ 未来 “ 世 ” 东湖之滨，新城市文化主场 借势东湖新区，颠覆传统建筑形态，以独一无二的城市 商业 综 合体建筑，开启保定文化未来 “ 世 ” ！ 未来 “ 士 ” 育龙之地，涵养未来城市精英 地处保定 大学城 ，毗邻 河北大学 、 保 定学院 、 保定广播电视大学 等重点高校；教育部直属 10 所重点中学之一、省重点中学 保定外国语学校。教育资源无比优越，百年保定人文思想、居住文化，必将改变孩子未来！ 未来石，涵养保定未来 “ 士 ” ！ 未来 “ 时 ” 50 万平方米城市 商业 综合体，未来商业核心 以全新的视角汲取世界城市商业建筑精华，打造保定首席低密度商业综合体，以超越当下的文化理念与建筑构思，重新塑造人性化的商 业、商务空间，建筑新城市文化地标与未来，进入保定未来 “ 时 ” ！ 未来 “ 式 ” 20 万平方米复合型空间，一线观湖美宅 以 20 万平方米未来建筑理念，前所未有的空间线条与建筑形态，演绎全新视角下的建筑美学。从外立面材质、人行走道到大堂、超标准电梯，重新定义保定人文建筑样板。复合型建筑思考与关汉卿大剧院的人文光辉 相得益彰 。让生活，优先畅享保定未来 “ 式 ” ！ - 16 - 划设计方案的原 则 设计依据 : 甲方提供的用地红线范围及任务书 规划部门提供的建设项目综合管网设计基本原则 规划部门提供的城乡规划局建设项目规划条件表 民用建筑设计通则 (0352高层民用建筑设计防火规范 (0045005 版 ) 办公建筑设计规范 (7商店建筑设计规范 (8汽车库设计规范 (00汽车库、修车库、停车场设计防火规范 (0067保定市城市规划管理相关条例 保定市规划局提供的规划要点 及相关规定 国家相关建筑法规、规范 筑规模及规划设计方案设想 项目总体设计 1)总平面布置 商业裙房：裙房设计力求使屋顶平台地面化 ,以削弱高容积率要求下的负面影响。于三层标高设计一开阔的水上乐园，直观展示游乐气氛，迅速汇集人气；继而四五层的丰富业态以及商业同样得以直观地展示于三层游乐场的人群，从而吸引人流进一步流向传统型商业空间难以带动的高区商业。而这一系列流动向上的立体空间 ,其尺度怡人，视野开阔，为游人提供了立体的观湖平台，为市民自发的活动提供了更为丰富有趣的开放空间。 高层建筑：规划 基地内一共布置了四幢高层建筑，分别位于南地块的北侧及东侧。高层区设计着眼于区域文脉，避免引发与大剧院的“地标争夺战” ，避免高层对公共设施的压迫 ;而是与剧院在形态上相辅相成，相得益彰，共同营造环湖新型商务中心。四栋板式建筑以充满未来 - 17 - 感的圆润自然之态诠释东方古韵，为空旷的东湖增添丰富而明快的天际线。 2)道路交通组织 道路交通力求简洁实用，路线设计可以使人便捷地到达每个功能入口。同时与基地出入口、城市道路能够很好地衔接，沿建筑周边道路可以满足消防及疏散要求。 北地块：地块规划为公共停车场，有两个车行出入口，均 开向规划四路。南地块：地块共有三个车行出入口分别开向规划二路和规划四路，地块内部通过消防车道环通并与规划道路连通；南北向内街道路兼做消防车道，保证消防车的快速便捷到达扑救点。本地块有大量的商业办公车流，因此沿南地块三个端角均匀地下车库出入口，使车辆能畅通地由各个入口直接进入地下地库。 3)空间布局与功能分布： 本项目的各部功能：在设计中共包括商业及四栋高层建筑。 其中四栋高层办公建筑主体均为 26 层，层高 ，均为叠落式板楼，形成了优美的天际线。 商业主体共 5 层，涵盖有百货、家居建材、电器卖场、零售商业、餐饮、婚庆、影院及娱乐活动空间。三层平台的摩天轮和海盗船组成的游乐场使得屋顶平台地面化，吸引人流进入传统商业空间难以带动的高区商业。并为游人提供了立体的观湖平台。 地下室共计 2 层，地下一层为停车库和地下商业；地下夹层为非机动车库，地下二层为停车库。 4)建筑外观 建筑整体线条流畅，用简洁的“圆弧”作为基本元素加以变化，建筑风格简约又带有感性柔美的一面。高层建筑外立面用色简洁明快，虚实对比强烈，充满现代感。在建筑尺度上做了精心处理，高层区设计着眼于区域文脉，避免引发与大剧院的地标争夺战，避免高层对公共设施 的压迫 ;而是与剧院在形态上相辅相成，相得益彰，共同营造环湖新型商务中心。四栋板式建筑以充满未来感的圆润自然之态诠释东方古韵，为空旷的东湖增添丰富而明快的天际线。 - 18 - 构设计 1)执行规范 建筑结构荷载规范（ 混凝土结构设计规范（ 建筑地基基础设计规范（ 建筑工程抗震设计规范（ 2)结构型式： 该项目高层及商业建筑均采用框剪结构。 3)基础型式 ： 根据结构型式，结合场址工程地质状况， 高层 建筑物基础采用 筏板 基础 ，多层建筑采用条形基础 。 套工程方案 给排水工程 : 1)设计依据 总图土建专业提供的资料 国家现行的工程建设规范和标准 建筑给水排水设计规范（ 建筑设计防火规范（ 2001 修订本） 室外给水设计规范（ 97 修订本） 室外排水设计规范（ 97 修订本） 2)设计范围 本项目建筑物的给水、排水工程及消防工程的设计。 3)给水 本项目水源由市政管网供给，规划从七一路城市供水管网引入给水管，满足规划区用水量要求。给水主管道环状及枝状布置，消水栓按 150米服务半径设置。 4)排水 采取雨污分流制，生活污水经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网；雨水经过收集后部分进行绿化带的灌溉，其余部分排入市政雨水管网。 采暖、通风及空调工程 : 1)室外设计参数 - 19 - 夏季空调室外计算干球温度 夏季空调室外计算湿球温度 夏季通风室外计算温度 30 夏季空调日平均温度 冬季空调室外计算干球温度 冬季空调室外 计算相对湿度 45% 冬季空调室外最低平均温度 冬季室外计算平均风速 s 冬季通风室外计算温度 2)围护结构热工性能 表 4护结构热工性能 名 称 传热系数 K W/ K 备注 陶粒砼空心砌块外墙 0聚苯乙烯泡沫板保温 外 门 品钢制保温门 屋 面 0聚苯乙烯泡沫板保温温温 楼 板 室外空气接触 3）采暖部分 本 项目办公用房供暖由市政供热统一管理。采暖系统将设计为以地板采暖的模式，管网采用枝状直埋敷 设，直埋管道采用聚氨酯直埋保温热水管道；商业用房采暖利用中央空调进行冬季采暖。 4）通风部分 各建筑物内无窗及设固定窗扇的卫生间均设机械排风。 供电工程： 1）供电系统： 本项目供电电源由市政供电网络引入，电源为 380/220V，项目区内设总变配电室，各单体建筑物均设低压配电间，以放射或树干式方式为 - 20 - 动力及照明供电，并进行电能的再分配和计量。 2）照明： 本项目各建筑物内设配电室，由配电室电源总进线动力、照明配电箱，向各层分配电箱以电缆放射式（或树干式）供电。 各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统，本工 程配电系统为 C S 接地方式，各变电所变压器中性点直接接地，各建筑物电源进线设重复接地。 供配电设计遵循经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。 合理规划供电范围、变电所深入负荷中心，以降低配电线路损耗。 采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。 根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行内部考核。 实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。 项目智能化工程 本项目规划要求有线电视、网络光缆等涉及信息系统 的所有管线均在信息导管内解决。 为满足现代办公、娱乐等需求，本规划区内将通信、计算机和自控等技术运用于各个区域，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合运用，向用户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的内容，为用户创造单权、便捷、高效的使用空间。 安防系统：在各重点部位设置红外微波报警器，并使用电视监控摄像机实施监视，联动控制。 物业管理方面：采用先进的、成熟的网络技术和计算机技术，充分利用网络系统，向用户提供高效、优质的服务。用户能在网上查询物业管理信息、安全防范、消防、建筑监控系统，并与物 业管理系统互联。 电梯：高层每单元设置两部电梯，其中一部消防电梯，平时用作普通电梯，每层设停站。 消防系统：本项目周围设环形消防通道，结合变频调速泵房，设消防水池，水池容量应满足用水量最大的一幢建筑消防用水。 - 21 - 给水管网水压保证灭火时，消火栓的水压不小于 10 米水柱（以在面算起）。室外消火栓的设置间距不小于 120 米，并从 给水管上接入。 境保护规划 本项目建设前应编制环境影响评价文件，对项目实施后可能产生的环境影响做出分析、预测和评估，提出预防或减轻不良影响的对策和措施，报环保局审批。 环 卫规划 根据社会发展的需要，垃圾采用定点收集，规划沿本地块内主要道路上设置若干垃圾分类收集点，每个垃圾收集点设置 70 米服务半径内，收集的垃圾经压缩处理后由环卫机构负责清运。 无障碍设计 1）符合行业标准城市道路和建筑物无障碍设计规范 2）小区外部的道路、绿地与公共服务设施等闲地内，建设无障碍通路。保证老年人、体弱人、残疾人、轮椅及童车的无障碍通行。 建筑商业出入口通过缓坡连接；办公出入口设置无障碍坡道；公共场所设无障碍厕所；商业、办公均配备无障碍电梯；地下室分区设置无障碍车位。水平通道及楼梯间宽度均符合 无障碍设计要求。 项目构成 ,平面布置及户型设计及户型面积 ,功能要求 ,建筑艺术 ,功能以及与城市的协调 ,建筑 ,结构 ,道路 ,绿化及其它配套附属设施的规划方案。做总平面图和标准层平面图。 - 22 - 5 项目开发进度及组织安排 目建设工期 2011 年 10 月至 2013 年 8 月 2011 年 12 月至 2011 年 1 月，施工图纸设计及审批； 从项目申请报告到工程投入使用，预计时间为 24 个月。 目开发进度安排 本项目建设期从前期准备、立项，而后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段。项目应尽早开办，在项目实施 过程中，应妥善安排各项工作交叉进行，以缩短工期，本项目各项工作进度具体安排如下： 1） 2011 年 10 月至 2011 年 11 月，前期准备工作和项目报告编制； 2） 2011 年 12 月至 2011 年 1 月，施工图纸设计及审批； 3） 2011 年 2 月至 2012 年 3 月，工程招投标； 4） 2012 年 4 月至 2013 年 8 月，土建施工； 5） 2013 年 9 月，工程验收交付使用。 从项目申请报告到工程投入使用，预计时间为 24 个月。 详见项目实施计划进度表： 23 目销售期及销售时间的确定 该项目将于建设期第 1 年开始预售， 预售 2 年；销售期 2 年，即计算期为 4 年。 本项目 2011 年 10 月 1 号开盘 24 6 项目销售计划 目定价 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响： 片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境。 产品综合质素：景观、户型结构、配套设施、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值。 （ 1）保定 市房地产楼盘调查情况 表 6011年 保定 中心城区楼盘价格 物 业名称 地 点 类别 价格元 / 发 商 炫彩 市区东三环22号 商住一体 公寓 5000商业 10000 华中房地产开发有限公司 福堡秀城 复兴路 77号 商住一体 公寓 6000商业 10000 保定福堡开发有限公司 鉴于以上因素的分析，本楼盘初次定价为 地上商铺销售单价 8000元 /平方米；地下商铺销售单价 7500 元 /平方米；地上商业公寓销售单价4000 元 /平方米；车库销售单价 80000 元 /个 此外，考虑到水平价差和垂直价差因素的影响，我们可以灵活的运用定价方法，对具体到不同的楼层、 不同的每一个房间进行精确的定价。 1)商业 25 表 6垂直价差 分类 建议销售单价 商业用房（地下 1 层） 8000 元 /平方米 商业用房（ 1 层） 10000 元 /平方米 商业用房（ 2 层） 9000 元 /平方米 商业用房 (3 层 ) 7000 元 /平方米 商业用房（ 4 层） 6000 元 /平方米 水平价差，主要考虑商铺位置，人流量。 2）住宅公寓 分析已经开盘的 1#垂直价差 表 61#垂直价差 价差 1# 5F 900 6F 900 7F 900 8F 900 9F 900 10F 900 11F 0 4000 12F 0 4000 13F 0 4000 14F 0 4000 15F 0 4000 26 16F +100 4100 17F +100 4100 18F +100 4100 19F +100 4100 20F +100 4100 21F +100 4100 22F 0 4000 23F 0 4000 24F 0 4000 25F 0 4000 26F 0 4000 水平价差 本项目为酒店式住宅公寓，水平价差主要因素为南北朝向 各层楼层南侧每平米价格高于北侧 200 元 目分阶段销售计划 该项目的销售收入主要来源于 商业公寓、商铺、车库 的销售。该项目将于建设期第 1 年开始预售，预售 2 年；销售期 2 年，即计算期第 4 年。 该项目销售部分产品的价格制定总体原则为：参考保定近几年类似项目的总体价格水平，在进一步充分调研周边类似项目的价格水平的基础上，根据项目建设的实际成本制定合理的价格。 根据市场分析，该项目具体销售价格和销售进度详见表 13 27 表 6售计 划表 名 称 销售面积 (万 售 价 (元 /销售比例 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 商业公寓 00 20% 30% 30% 20% 商铺 000 10% 30% 40% 20% 车库 3154 80000 30% 50% 20% 注：地下车位售价单位：元 /个 目销售收入的计算 项目 A 销售收入： 根据项目所处位置，周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素。所有商业公寓、商铺、车库均面向市场销售，其中： 地上商铺销售单价 8000 元 /平方米；地下商铺销售单价 7500 元 /平方米；地上商业公寓销售单价 4000 元 /平方米；车库销售单价 80000 元 /个，以上数据表明，本项目销售风险相对较低，资金回笼较有保障。公共设施配套工程不作为销售。销售总收入为312772 万元人民币。 表 6售收入明细表 名称 单位 数量 单价（元） 合价（万元） 1 地上商铺 平方米 2 地下商铺 平方米 3 地上办公公寓 平方米 4 车库 个 5 合计 28 7 投资估算及资金筹措 资估算的原则 2005 年河北省建筑工程概算费用定额 2008 年河北省建设项目预算及其它费用定额 国家计委关于加强基本建设在中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知 国内设备及材料现行市场价 依据 2006 年国家发改委，建设部颁布的建设项目经济方法与参数（第三版）； 2007 年 1 月 1 日国家财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则 基本准则。 项目承办单位提供的有关数据 目建设的投资估算 方案 A 建筑安装工程费：是指建造房屋建设物所发生的建设工程费用和安装工程费用等，本项目采用概算指标估算。 该项目高层及商业建筑采用框剪结构，停车场及道路采用混凝土路面，采用概算指标估算法，故本项目建筑安装工程费用估算为 1）土地费用：本项目土地费用为 16050 万元。 2）下列工程建设其它费用按有关文件进行编制。 （ 1）建筑材料执行保定