租购同权,美好离我们有多远

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 租购同权,美好离我们有多远 自从 2016 年国务院办公厅印发 关于加快培育和发展住房租赁市场的 若干意见 ，到住建部公布住房租赁 和销售管理条例（征求意见稿） 出炉， 从 12 个城市试点租赁住宅，再到九部 委P 于在人口净流入的大中城市加 快发展住房租赁市场的通知 ，及至广 州市、沈阳市、武汉市相继发布发展住 房租赁市场的意见，租赁住房的红头文 件发布接二连三、令人目不暇接，短短 一年时间，已是如火如荼、热浪滚滚。 中国论文网 /3/view-12939471.htm 静下心来、细细思忖，培育租赁 住宅市场不是运动，完善市场也至少要 过三道关：资源配置关、利益博弈关、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 依法治理关。 一、资源配置关：资源配置不仅 是计划经济的指挥棒，也是市场经济的 奠基石 遥想当年，我国国民经济的总方 针是“一要吃饭、二要建设” ，所以确定 了以农业为基础、工业为主导、 “农轻重” 为序安排国民经济，国家计划委员会掌 管着所有生产资料的分配权，在实践中 把大部分资源投向了重工业，推动了核 工业、军工、钢铁、汽车制造业等的倾 斜式发展，结果是民穷国不富、回首两 袖轻。 2008 年美国经济危机之后，美国 预算和管理办公室前主任斯托克曼指出， 2008 年第四季度证券化抵押贷款集聚时， 商业银行总资产高达 116 万亿美元，其 中有毒资产仅有 2000 亿美元，所以华 尔街的倒闭并不会引发大萧条， “如果华 盛顿允许市场规律自行运转，把那些犯 错的投机商处理掉，危机将会悄然消亡。 ” -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 然而，在雷曼兄弟倒闭之后，伯 南克和保尔森联手推动美国政府救市， 最终挽救了华尔街，于是华尔街越来越 富。 租购同权看似简单的一个词，其 背后涉及到资源数量、配置方向、利益 关系的调整，绝不是简单算术的赋权调 整。 租购同权的关键难点是资源的充 分配置，没有充足的、供大于求的资源 保障，就一定会有优先和劣后的资源分 配，比如，因为大城市住房供不应求， 所以对外地人的限购本质上就是非户籍 人口购房劣后于户籍人口。三四线城市 之所以不会限购，就是因为土地供应向 中小城镇倾斜，导致了一些城镇供大于 求，自然也就不需要优先和劣后的资源 分配政策。 如果优质中小学教育资源足够充 足，学区房势必失去意义，如果优质医 院和优质医生供给充沛，好医院人满为 患的窘境也可以得到缓解。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 解决的办法其实也并不复杂，比 如，放开民营学校、民营医院跨区域、 市场化竞争，实现优质资源全省全国连 锁经营，就可以相对化解优质教育、医 疗资源供不应求的矛盾。 凡是政府管制配额的市场往往是 资源短缺的市场，凡是政府放任不管的 市场往往是资源丰富的市场，不论是计 划经济时代还是市场经济机制，我们想 要一个供不应求的还是供给充沛的市场， 本质上就取决于行政管制的程度与社会 治理的理念。 广州市政府提出“ 租者幸福居住 ” 无疑是政府和社会的巨大进步，因为这 不仅是一个政策的调整，还是资源配置 的倾斜，更是人文理念的升华，意味着 遵循人人生而平等、尊重民生民权平等 的理念重新回归。 在广州市的文件中，保障租购同 权体现在“赋予符合条件的承租人子女 享有就近入学等公共服务权益”，符合 条件是指“具有本市户籍的适龄儿童少 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾 借读生、符合市及所在区积分入学安排 学位条件的来穗人员随迁子女”，这就 意味着首先优先户籍人口、人才绿卡持 有人，然后才是符合“ 积分入学安排学 位条件”，离真正的租购同权还差得很 远。 租购同权不仅是中小学教育，如 果我们能够更进一步实现“就地入学” 的 高考政策，让租房者孩子不必再回到老 家去参加高考（尽管不太容易） ，这才 是租购同权、租者幸福居住的终极目标。 因为只有这样，我们才能真正实现租赁 住房的社会认同和租赁市场的健康发展。 租购同权还可以体现在很多社会 资源的配置倾向上，比如路权资源。一 些城市既限制非户籍人口在本市购车上 牌，又限制外地车辆在本市通行或者进 城收费，显然对于没有户口或居住证却 有外地牌照车的租房者并不公平。 一些城市还限制外地人驾驶网约 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 车，导致大量网约车出现本地人不愿开、 外地人开不了的尴尬局面，包括滴滴打 车在内的网约车原有的快速响应、方便 热情的体验感也因供给不足而荡然无存、 优势不再。 租购同权还可以体现在同工同酬 上，体现在享受公共服务上，体现在参 与社会公共事务上，只要我们把租房者 当成城市的价值贡献者而不是坐享其成、 争食利益者，我们的城市发展理念就会 由排斥转向亲和，并愿意对租房者提供 更多的同等的权力和利益。 党的“ 十八大” 提出 “使市场在资 源配置中起决定性作用” ，意味着政府 需要更多开放而不是限制资源的自由流 动与自主配置，促使稀缺资源供求关系 的改善与供给质量的提升，这也是供给 侧改革“补短板 ”的题中之义。 二、利益博弈关资源配置就 是利益分配，分配逻辑无非市场与行政 左右两手 因为我们担心外来者侵占了原住 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 民的既有利益，所以才会有千奇百怪的 歧视性、限制性政策。因为我们担心利 益输送便宜了民营企业，所以宁可让利 于效率更低的国有企业。 近期出台的沈阳市住房租赁试 点工作方案 （下称方案 ）中提出： “到 2020 年，全市开展住房租赁业务的 房地产开发企业达到 50 家，持有的住 房租赁房源占全市增量的 20%、总量的 10%。 ” 方案同时还提出：“组建国 有住房租赁平台公司。到 2020 年，国 有住房租赁平台公司形成一定的市场规 模，持有的住房租赁房源占全市增量的 20%、总量的 10%”，由此可以看出做 大国有平台意味着什么。 也许，有些城市政府只是希望国 企带头进入租赁市场，进而加快整个租 赁市场发展，但是，如果政府不肯让利 于民，而是一味想要依赖国企，租赁市 场的花园里恐怕就只会剩下国企了。 自持租赁用地能不能让民企更多 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 参与呢？民企会不会愿意参与呢？ 上海刚刚出让了两宗租赁住房用 地，其成交楼面价低于 6000 元/平方米， 可谓是“地价 ”，不到目前同区域合理地 价的一半。政府“ 几乎是定向 ”给了区属 国企，可见租赁住宅用地政策之倾向。 以上海嘉定租赁住房用地项目为例，以 6000 元/平方米楼面价，加上建安成本、 税费和三项费用，不考虑利润，简单测 算房价不低于 1 万元/平方米。同区域 70 平方米二手房租金的偏低水平大s 是 2700 元/月，全年租金约 3.3 万元， 对应同等面积住房的租金房价比 4.7%。 如果不考虑运营税收、财务成本 和管理费，不敢说收益率有多高，至少 亏本是不太会了。当然，国企还有可能 拿到政策性银行低息贷款，如果是这样， 就很清楚了，区属国企为什么有意愿低 价拿了地。 如果租赁住宅能够不亏本，相信 民企也会愿意参与进来，毕竟不参与租 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 赁住宅，几乎就等同于退出这些城市的 房地产市场。 只有降低地价、减免税费、提高 租金，才能真正鼓励房企参与租赁住房 的开发建设与运营管理，仅仅靠获得政 策豁免和地价倾斜、而没有竞争的国企， 持久地经营好租赁住房这个大市场恐怕 也是不容易的。 租购同权对于租房者当然是最大 的利好，既享受了附加在房子上的公共 服务和社会福利权益，又不用背负住房 贷款的沉重包袱。 但是，租房和购房投入的成本是 不同的，投入与产出比是否应当对等呢？ 或许，两者对应的权利既不可能也不应 当绝对平等，前者享受的应该是基础公 共服务的基本同权，后者才是包括优质 公共资源服务在内的全面同权，但这与 租赁住房市场的发展思路似乎又有相悖 之嫌了。 显而易见，在公共资源有限的前 提下，零和游戏是难以避免的，少付出 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 者得到更多，多付出者得到的相对就少。 有利益获得者，就一定有利益受损者。 比如，政府要搭建住房租赁交易 服务平台，本来或许是好事。但可以预 见，很快地，以二手房交易为主的平台 机构将面临极大的冲击，因为政府平台 不仅具有同样的信息发布功能，而且还 具有合同网上签约和登记备案功能，同 时还可以监管中介机构和平台、限制其 合同网签资格，面对这种既做运动员、 又做裁判员的官办平台，民间平台的日 子可想而知。 再比如，广州发展住房租赁市场 的文件中有一个重要的信息是：“积分 入学”，这就意味着并不是所有租房人 子女都可以入学的，换句话说，租房人 还是享受不到购房人、户籍、绿卡持有 人同等的权利。 为什么要凭积分？ 这是因为学校不可能提供更多的 空余名额，有人获得了名额，就一定有 人失去机会。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 显而易见，租购同权并不能消除 附着在住房上的社会福利，如果租房者 子女可以获得与购房者子女同等的入学 权利，一定会导致更多的人参与争夺这 项权利，加入租房而放大租房者的数量， 即便原来的资源供求是相对平衡的，也 会造成新的供不应求。 如果这样的社会福利资源不能得 到充分供给，结果一定会回到因为资源 稀缺而实行强制性的资源配置逻辑 要么按照价高者得的市场规律、要么按 照权力大小的行政手段，或者在一定时 期内左右手互倒。 这绝不仅仅是选择国有企业或者 民营企业、选择市场经济或者行政管制 这么简单，也不是供求关系与市场价格 匹配这么简单，其背后的利益纠葛可谓 是千丝万缕捋不清、按下葫芦浮起瓢。 上海张江科技城推出园区内“全 部住房实行租赁” 的政策，看似在园区 内实现了某种公平，但是，园区没有藩 篱，未来会不会导致园区内租赁住房与 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 园区外可售住房的关系发生某种变异呢？ 租房者面对结婚生子、老人陪伴， 短期的租赁显然不能替代长期的安居。 希望持有房产者一定会在园区周边买房， 进而导致园区周边的房价上涨，而园区 内租赁住宅大量供应的黑洞效应，也会 让周边租赁住房租金缩水，租房市场萎 缩而交易市场旺盛。 所有利益博弈只有开始、没有终 局，所有政策调整都不会万般周全、毕 其功于一役，没足够的决心和力量是很 难打破现有利益的生态链的。 三、依法治理关政策因时而 变、短视短效，只有法律才是长治久安 的基石 租赁住房市场其实早已有之，过 去只是散户市场，政府未曾介入。 一则因为房价高企，买不起房的 人越来越多，因而政策鼓励加快租赁住 房建设和市场发展，当然反过来也可以 理解，政府十分清楚，降房价并不现实， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 因此转而鼓励买不起房的人转向租房市 场。 二则增量市场将逐步萎缩，存量 市场越来越大，未来地方税收重心将由 新房市场转向二手房交易和租赁，不仅 对房地产中介住房租赁业务、房企出租 住房征收增值税，而且对个人出租住房 也要征收增值税，以及税率 10%的个人 所得税。 三则租赁住房市场越大，市场长 期存在的虚假房源、信息不透明等问题 越突出，要让大家舍弃购房、安心租房， 规范市场就显得必要而紧迫了。 尽管政府介入理由十分充分，但 是，搭建政府住房租赁交易服务平台， 本身也需要解决房源真实、信息透明和 资讯效率的问题，显然这不是靠红头文 件和人财物投入就能轻易解决的，体系 化的法治建设显得更为急迫。 其实， 住房租赁和销售管理条 例（征求意见稿） （下称征求意见稿 ）本身就体现了我们对租赁住房的认知 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 不足，既然租赁住房市场大且重要，甚 至超过新房增量市场，其实是可以单独 立法规范的。现有征求意见稿总计 44 条实质条款中涉及租赁住房的部分仅为 13 条，也显单薄。 该征求意见稿倾向于将承租 人视为弱势群体、着眼于保护承租人利 益固然无可厚非，现实中承租人的痛点 固然不少，的确需要得到更详尽的法律 条款保护，但出租人的利益同样重要， 也需要法律保护，毕竟，没有出租就没 有承租。 征求意见稿对于出租人的约 束性条款有 8 条，涉及法律责任的有 5 条。而对于承租人的约束性条款仅有 2 条，涉及法律责任的只有 1 条，明显不 对等。 其实，出租人也有痛点，比如承 租人私自改动水电表、烧毁电路、损毁 家具地板、污损墙面、邋遢肮脏、夜间 嘈杂、拖欠租金、逾期不退房，等等， 这些也都需要相关法律规范承租人的法 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 定责任。 征求意见稿还提出“住房租 赁企业依法享受有关金融、税收、土地 等优惠政策，可依法将住房租赁相关收 益设立质权” 。 但是，传统的房 地产开发模式，商业银行可以通过抵押 机制授信贷款，而租赁住房自持 20 年 甚至 70 年的长周期，银行是无法承受 贷款失去流动性的，协调商业银行安排 长期贷款也是缘木求鱼的。 解决之道有两条：一是政策性银 行能否既向国企也向民企打开大门？二 是通过资产证券化、引导负债期更长的 保险资金、社保资金解决租赁住房企业 流动性问题。但这就需要资产证券化的 破冰，法律能否解决这个问题呢？ 征求意见稿提出“支持个人 和单位将住房委托给住房租赁企业长期 经营”，如果对个人和单位与住房租赁 企业双重征，显然就与支持背道而驰 了，相关配套政策如何能够落地呢？ 征求意见稿提出“经备案的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 住房租赁合同可以作为承租人有合法稳 定住所的凭证。承租人可持备案的住房 租赁合同依法申领居住证，并享受规定 的基本公共服务” 。但是， “基本公共服 务”含糊不清，承租人真的知道究竟可 以享受哪些服务内容吗？ 征求意见稿提出“住房租赁 合同中未约定租金调整次数和幅度的， 出租人不得单方面提高租金”。在住房 供不应求的超大特大城市，出租人往往 属于强势一方，也有可能直接在合同中 约定租金调整次数和幅度（尽管出租人 也可能既在合同中约定这一权利而在实 操中放弃这一权利） ，从而规避法律规 定，那么我们是否可以参照德国以法律 形式设定年度租金涨幅呢？ 如果租赁住房市场全面启动建设， 我们还需要建设那么多的保障房、自住 房、经适房和共有产权房吗？我们的政 策目标究竟是想要供给更多商品住房， 进而