南京城市报告

南京城市报告 同策咨询 目 录 一 、 城市概况 二 、 城市经济发展水平 三 、 城市发展格局 四 、 房地产市场发展情况 五 、 市场重点开发商 2 第一部分 城市概况 城市区位 行政区划 城市人口 城市化率 城市发展格局 小结 城市区位 城市概况 南京，简称“宁”，位于沿海、长江经济带交汇处，是长三角地区仅次于上海的第二大中心城市，国家重要的政治、军事、科教、文化、工业和金融商业中心、综合交通枢纽。南京是“中国四大古都”之一，有“六朝古都”之称。 南京市跨江而居，北连辽阔的江淮平原，东接富饶的长江三角洲，与镇江市、扬州市、常州市及安徽省滁州市、马鞍山市、宣州市接壤。 行政区划 城市概况 六合 浦口 江南八区 江宁 溧水 高淳 南京市目前共辖 11个市辖区， 2个县（高淳、溧水）。其中江南八区（鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞）是中心城区。江宁、六合、浦口为副城区。 全市面积 6598k ，其中市区面积 4844k ，建成区面积 。 城市人口 城市概况 007207407607808008202008 2009 2010 20112008区 常住人口 市区常住人口 单位：万 近年来，伴随经济不断增长，南京市常住人口数量不断增加，至 2011年末，南京市常住人口为 内位居第三位。 2011年全市及各区、 县户籍人口 数 户数 (户） 总人口数（人） 其中：非农业人口 （人） 总计 2131732 6363641 5469155 市区 1839524 5515533 5144893 玄武 142025 512515 512515 白下 160013 462451 462451 秦淮 101474 253798 253772 建邺 91828 251480 251480 鼓楼 189823 646162 646162 下关 115444 310412 310412 浦口 199345 580360 493477 栖霞 142728 433268 433268 雨花 82461 231937 231937 江宁 324721 939678 939678 六合 289662 893472 609741 县 292208 848108 324262 溧水 142911 417051 168443 高淳 149297 431057 155819 南 京 市 无 锡 市 徐 州 市 常 州 市 苏 州 市 南 通 市 连云港市 淮 安 市 盐 城 市 扬 州 市 镇 江 市 泰 州 市 宿 迁 市 单位：万 数据来源：南京统计局等政府网站，同策咨询整理 城市化水平 城镇人口比重 城市概况 000 2008 2009 2010 2011南京市 历年城镇 人口 比重 南 京 000 2008 2009 2010 2011江苏省主要城市 历年城镇 人口 比重 南 京 无 锡 徐 州 常 州 苏 州 南 通 扬 州 镇 江 000 2010长三角区域主要城市城镇人口比重对比 南 京 无 锡 苏 州 上海 杭州 数据来源：江苏统计局等政府网站，同策咨询整理 近十年来，南京城镇人口比重从 2000年的 长至 2011年的 涨幅较大，在省内位于第一，在长三角主要城市中，南京城镇化水平仅次于上海，位居第二。 城市功能定位 城市概况 长三角区域规划中，沪宁线将成“世界级城市群”主轴线，南京是辐射长江中上游的主轴线门户城市。 国家历史文化名城 国家综合交通枢纽 国家重要创新基地 区域现代服务中心 长三角先进制造业基地 滨江生态宜居城市 区域合作战略： 引领中西部 竞合长三角 小结 城市概况 伴随着长三角“世界级城市群”规划逐渐实施，南京市作为带动中西部城市发展的门户，区位优势显著，未来发展前景良好。 近年来南京市常住人口逐年增加，城市化率不断增长，城市化进程继续向前推进，对于房地产行业而言将是持续利好。但人口的进一步增加，同时也会带来住房、就业、交通等负面的诸多问题。 第二部分 城市经济发展水平 城市 居民人均可支配收入 人口结构 固定资产投资 城市产业结构 小结 2774 3275 3775 4230 5075 6146 5209 010002000300040005000600070002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 120062006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 1亿元 城市经济发展水平 城市 数据来源：南京统计局等政府网站，同策咨询整理 8865 5500 5209 3435 2920 2905 2415 2175 2060 1995 0200040006000800010000苏州 无锡 南京 南通 徐州 常州 盐城 扬州 泰州 镇江 2012年 1苏省主要城市 州 无锡 南京 南通 徐州 常州 盐城 扬州 泰州 镇江 亿元 近年来，南京市 2012年前三季度，南京市 209亿，省内排名次于苏州、无锡，位居第三。 城市经济发展水平 城市 海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 2012年 1上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 2012年 1上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 亿元 数据来源：南京统计局等政府网站，同策咨询整理 2012年前三季度，南京市 总量位居首位的上海相差还有很大距离； 锡两市，其同比增长率为 居于较高水平，发展势头较强劲。 城镇居民人均可支配收入 城市经济发展水平 20317 23123 25504 28312 31100 27942 050001000015000200002500030000350002007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 1南京市 2007支配收入 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 1（单位：元） 31100 0500010000150002000025000300003500040000 2011年江苏省各市城镇居民人均可支配收入 南 京 市 无 锡 市 徐 州 市 常 州 市 苏 州 市 南 通 市 连云港市 淮 安 市 盐 城 市 扬 州 市 镇 江 市 泰 州 市 宿 迁 市 （单位：元） 近几年来，南京市城镇居民人均可支配收入稳定增长， 2011年达 31100元，省内排名次于苏州、无锡，位居第三。 2012年前三季度，达到 27942元。 数据来源：南京统计局等政府网站，同策咨询整理 城镇居民人均居住面积 城市经济发展水平 2001年南京人均居住面积约 11，到目前已超过 33，呈逐年增加趋势，与周边多数二线重点城市处于同一水平。 数据来源：各城市统计局等政府网站，同策咨询整理 城市 2011年人均居住面积 南京 32 上海 17 杭州 苏州 34 无锡 宁波 人口结构 城市经济发展水平 全市常住人口总量为 中户籍人口 户籍常住两年以上人口 数据来源： 2011年统计局 截至 2011年末，全市总户籍人口 上年增长 2011年南京市常住人口总量为 2010年末的 加了 长 全市城镇人口所占比重即城镇化率为 比 2010年 提高了 根据 中华人民共和国全国分县市人口统计资料 2010 ，截止 2010年底，南京市区非农业户籍人口 全国第 8位，江苏第 1位。 人口结构 城市经济发展水平 橄榄型人口结构，官商型城市，公务员、事业单位、私营业主为城市主要的高端消费人群。 公务员、事业单位人员 28万人，约占主城区在岗职工总数的 1/4。 私营业主近 10万户，户均注册资本 159万元，户均产值约 27万元，户均销售额约 111万元。 个体户 16万户，户均销售额约 21万元。 科研机构 219个，科研人员约 29万人。 高校教职工 金融保险、水电气的生产供应、交通运输邮电通讯、教育、文化艺术、广播影视、房地产、科研、技术服务等高收入行业在岗职工 30万人。 数据来源： 2005年人口统计 人口结构 城市经济发展水平 四个人中就有一个是大学生，整体的文化程度越来越高。 “六普”调查显示，南京市大学文化程度人口在全国副省级城市中列第 1位，大学文化程度人口比重从“五普”的 升至 比上海的 高，低于北京的 不仅常住人口越来越有文化，南京流劢人口中的高学历比重也有所提高。大学以上文化程度的占全部暂住人口的 约 32万。初高中文化程度的人数占到全部暂住人口的 数据来源：第六次人口普查 城市经济发展水平 固定资产投资 数据来源：南京统计局等政府网站，同策咨询整理 南京市 2007年全市固定资产投资总额为 1868亿元，至 2011年增至 4010亿元；增长 214%，其中，房地产开发投资 2007年为 446亿元， 2011年增至 897亿元，增长 200%； 2012年前 10月全市固定投资总额达 3934亿元，房地产开发投资总额达 851亿元；房地产市场呈现快速发展的势态。 全市固定资产投资稳定增长，房地产作为投资的龙头产业发展获益明显。 0100020003000400050001868 2154 2668 3306 4010 3934 南京 2007额 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 1 亿元 446 508 596 755 897 851 01002003004005006007008009001000南京 2007发投资总额 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 1 亿元 城市产业结构 城市经济发展水平 第三产业发展迅速，产业结构逐步优化。 2012年 1一产业投资完成 比下降 第二产业投资完成 比增长 第三产业投资完成 比增长 三次产业投资占全部投资的比重分别为 第三产业占比年内首次逼平二产 ,较为发达。 2012年 1资 占 比 第一产业 第二产业 第三产业 2012年 1资 及同比增长情况 项目 第一产业 第二产业 第三产业 总投资（亿元） 比增长 数据来源：南京统计局等政府网站，同策咨询整理 单位：（亿元） 5001000150020002500300035002009年 2010年 2011年 2009京市三次产业 增加值 第一产业增加值 第二产业增加值 第三产业增加值 城市产业结构 城市经济发展水平 与周边其他城市对比来看，南京产业结构存在较大问题，仍需进一步优化。 2012年长三角各城市中，上海第二产业投资占比最低、第三产业投资占比最高，产业结构更趋于合理化。南京第二产业投资占比仅低于宁波，第三产业投资占比在各城市中排行末位，对比来看南京产业结构仍然存在较大的优化空间。 2012年长三角重点城市三次产业 投资占比 情况 城市 第一产业占比 第二产业占比 第三产业占比 南京 上海 杭州 苏州 无锡 宁波 数据来源：各城市统计局等政府网站，同策咨询整理 小结 城市经济发展水平 近年来南京全市 长速率位于长三角主要城市前列，具有较好的发展投资前景。 城镇居民可支配收入不断增加，人口密集型城市，居民素质不断提高，第三产业较为发达，产业格局优化进一步升级。 全市经济运行呈现了稳定较快的增长态势，运行状况总体良好，经济发展态势向好的基本格局不会改变。 房地产市场投资继续增长，势态发展良好。 第三部分 城市发展格局 城市规划 城市空间格局 城市发展热点事件 房地产市场发展格局 小结 城市规划 发展目标及规模 城市发展格局 结合南京市“著名古都、江苏省省会、国家重要的区域中心城市”的性质，城市发展总目标为“迈向区域协调、城乡统筹、和谐发展的新都会”。 城市发展总目标： 迈向区域协调、城乡统筹、和谐发展的新都会 城市总体发展目标： 经济发展更具活力、文化特色更加鲜明、人居环境更加优美、社会更加和谐安定的现代化国际人文绿都。 城市发展规模： 至 2020年，全市3800亿元，全市总人口 1060万，城镇人口 910万。城镇建设用地约1100平方千米左右。都市区域城镇建设用地规模约 930平方千米；中心区域城镇建设用地规模约 693平方千米。 城市规划 发展方向 城市发展格局 根据规划，南京城市将沿着“两带一轴”的空间轨迹发展。 发展方向：两带一轴 两带：拥江发展的江北城镇发展带和江南城镇发展带。 江北城镇发展带是南京辐射安徽、苏中地区的主要载体； 江南城镇发展带是南京对接长三角发展的主要载体。 江北、江南城镇发展带需要着重加强跨江通道的协调以及滨江岸线的统筹格局。 一轴：指沿宁连 宁高高速公路走廊形成的南北向城镇发展轴。是南京辐射苏北、对接宁杭城镇群的主要载体。 城市空间格局 建立南京都市圈 城市发展格局 规划将围绕“国家重要的区域中心城市”的城市性质，加快形成以南京为核心城市的多层次功能联系圈，提升其辐射能力。 宁合昌战略联盟圈： 跨三省涉及 27地市 11500余万人， 23万余平方千米，在泛长三角西部联合安徽、江西在国家层面争取政策支持。 南京都市圈： 跨 2省涉及 28县市 3500万人， 建以南京为中心的一日生活圈。 南京都市圈紧密圈层： 跨两省涉及 6地市 9县市 1500万人， 2万余平方千米，构筑以南京为核心的一小时通勤圈，实现同城化发展战略。 城市空间格局 市域城镇体系 城市发展格局 按照规划，南京将形成“中心城 新城 新市镇”三级城镇体系。 总体空间结构：以主城为核心，以放射性交通走廊为发展轴，以生态空间为绿楔，多心开敞、轴向组团、拥江发展的现代都市区总体空间结构。 市域城镇体系 中心城 城市发展格局 中心城由一主城和三副城组成，是南京区域中心城市功能的集中承载地，重点发展现代服务业和高新技术产业。 南京中心城区发展规划： 中心城由主城、东山副城、仙林副城、江北副城组成。到2020年人口 692万，建设用地 693平方千米，其中居住用地 主城区发展规划： 重点发展商务、金融、信息等现代服务业和都市型工业，到 2020年人口 380万，建设用地 南京主城区，已经基本无空地可供开发。未来经过近几十年的开发建设，除部分旧城改造外，特别是老城区十年的开发重点在商务和商业两大领域。 市域城镇体系 中心城 城市发展格局 目前南京城市发展继续沿着三大副城向外延伸，逐渐覆盖周边区域。 东山副城：在目前基础上将范围扩大到上坊地区。近期将重点加快发展南京火车南站和禄口机场之间的城市发展轴建设。 仙林副城：在仙林新市区的基础上将范围扩大至新尧、栖霞镇、栖霞开发区和麒麟地区。主城东部具有相对独立性的区域服务功能，以服务东部地区、辐射沪宁城镇为重点的都市区综合服务中心。 江北副城：在浦口新市区的基础上将范围扩大至大厂、雄州。规划建议江北副城采取相对独立的发展策略，按照相当于主城同等水平要求提升服务功能。重点打造石化产业、先进制造业、科教研发、高新产业和物流产业基地。 市域城镇体系 新城 城市发展格局 龙潭新城：规划为沿江港口工业城镇， 2020年规划人口 10万人。 汤山新城：定位为旅游休闲新城，江宁东北部地区综合服务中心， 2020年规划人口 12万人。 禄口新城：定位为空港地区综合服务中心， 2020年规划人口 16万人。 板桥新城：定位为沿江综合性工业城镇， 2020年规划人口 23万人。 滨江新城：定位为沿江综合性工业城镇， 2020年规划人口10万人。 桥林新城：定位为沿江综合性工业城镇， 2020年规划人口 10万人。 永阳新城：是作为溧水县的政治经济文化中心，定位为沪杭城市带上具有地区副中心功能的综合性城镇，预计 2020年人口规模 27万人。 淳溪新城：作为高淳县的中心，定位为兼具水乡特色和古镇风貌的综合性城镇，预计2020年人口规模为 22万人。 永阳 淳溪 围绕着主城，城市向外延伸发展，周边规划八座新城，是南京现代制造业的主要承载区。 市域城镇体系 新市镇 城市发展格局 新市镇是建制镇和街道所在地的集中建设地区，重点发展各镇特色产业。 定位：新市镇是建制镇和街道所在地的集中建设地区，是郊区县工业化、城镇化过程中非农产业和人口的重要聚集地，是带动广大乡村地区加快城市化进程的基地。 产业：重点发展旅游观光、先进制造业和农业服务产业，形成各镇产业特色。 人口：新市镇人口规模一般为 1202年新市镇规划总人口规模 90万人左右。 城市空间格局 城市交通 城市发展格局 城际交通圈，两小时通达长三角中心城市 “ 2133” 城际交通 : 长三角中心城市 2小时内通达； 南京都市圈 1小时通达； 都市区通勤交通 3刻钟（ 45分钟）通达； 主城内 30分钟通达。 “ 3155” 城市交通体系 : 城市任意一点驱车 15分钟上快速路、高速公路，市域所有规划村（或集中居民点） 15分钟内能通达国省干线公路网； 城市居民步行 5分钟内可达公交、地铁车站。 将建成 16条过江通道、 16条城市轨道交通 在城市道路上，南京将规划形成“井字三环、轴向放射、组团快联”的城市快速路系统。 线网总里程 645公里，中心城区线网密度 平方公里，主城区线网密度 平方公里，全市轨道交通站 339个。 南京综合交通规划：构建城际交通圈，建设过江通道及城市轨道交通。 城市空间格局 地铁远景规划 城市发展格局 城市发展热点事件 2014年青奥会 城市发展格局 场馆三大板块： 奥体中心区 人文风景区 大学城场馆区 奥体中心区：位于河西板块，由南京奥林匹克体育中心等主要场馆设施组成，集中了全部15个比赛场馆中 33%的场馆和全部 28个比赛项目中 55%的项目。青年奥运村以及开、闭幕式场所都位于该区域。 人文风景区：位于城中、东板块，由玄武湖风景区、钟山风景区和老山国家森林公园、金牛湖风景区四大风景区组成，集中了 47%的比赛场馆和 33%的比赛项目。 大学城场馆区：位于江宁板块，由江宁大学城地区的体育场馆设施组成，集中了 20%的比赛场馆和 12%的比赛项目。该区域与江宁大学城重合，影响力覆盖 15所高校的 20万在校师生。 青奥会比赛场馆分布，使城市经济导向河西板块、江宁板块快速发展，一段时间内，区域产业结构优化升级也十分显著。 城市发展热点区域 河西新城 城市发展格局 2014年青奥会主场馆位于河西新城板块，河西新城包含“一区、三节点、两带、四轴、四园”，政策导向支持，使得近期该板块迅猛发展。 定位：坚持“人文、宜居、智慧、绿色、集约”的理念，突出金融保险、商务商业、行政办公、总部研发、创新创意、文体会展和休闲居住等核心功能，打造现代化国际性城市新中心。 规划空间结构：一区、三节点、两带、四轴、四园 “一区”：河西中心区 “三节点”：三个功能中心 (龙江功能中心、江东功能中心、鱼嘴功能中心 ) “两带”：沿长江的滨江生态景观带沿秦淮河的滨河休闲风光带 “四轴”：商务办公轴行政文化体育轴商业休闲轴青奥会展会议轴 “四园”：新城科技园鼓楼科技园中新南京生态科技岛南部海峡科技城 房地产市场发展格局 城市发展格局 江北 7559元 / 城北 12799元 / 仙林 13646元 / 城东 20385元 / 城中 27203元 / 河西 20778元 / 城南 12039元 / 江宁 10775元 / 河西 、 城东： “ 西富东贵 ” 区域 ， 中海 、 仁恒 、 华润 、 招商等品牌开发商云集 ， 高端楼盘集中的区域 。其中 ， 河西以高层住宅为主 ，城东以低密度住宅为主； 城北 、 城南 、 仙林： 城北为南京老城区 ， 居住环境较差 ， 商品房市场价格才处于中游 ， 城南 、 仙林为近年快速发展区域 ， 价格处于快速上升板块； 江北 、 江宁： “ 两江板块 ” 为传统的刚需型板块 ， 客户层次相对较低 ， 商品房市场价格供销量大 南京各板块商品房市场格局从价格上看，分三个梯队（除城中）：河西、城东为第一梯队，是高端楼盘云集的改善板块，城北、城南、仙林为第二梯队，为过渡型板块，江北、江宁为第三梯队，是南京主流供销的刚需型板块 房地产市场发展格局 城市发展格局 江浦、江心洲 仙林 奥南 从未来南京商品房市场发展趋势来看，江浦、江心洲区域，仙林区域，及河西奥南片区将会是未来市场热点区域，品牌开发商争锋角逐的局面逐渐显现 河西板块未来趋势 城市发展格局 奥北 奥中 奥体 奥南 从河西板块来看，随着北片区的逐渐成熟，土地资源逐渐稀缺，市场发展趋势逐渐往南移，借助青奥会的契机，奥南片区逐渐成为热点区域 Be 四部分 房地产市场发展情况 土地市场 住宅市场 商业市场 办公市场 Be 2012年 3月份起南京住宅市场出现较大幅度的回升，土地市场受到影响，下半年开始大量推地；截止到 2012年 12月底，南京土地市场累计出让 62幅土地，其中上半年出让 24幅，下半年集中出让，共 38幅。 2012年整体出让 62幅（包含商业及商住综合用地成交），出让土地宗数与 2011年相同，但成交面积略低于 2011年整体水平。 注：数据来源网上房地产、不含溧水、高淳，数据统计截止至 2012年 12月 20日 土地市场年度走势 土地市场 Be 让金额及成交楼面地价对比： 2012年整体土地出让楼面地价与 2011年对比有所上涨，整体出让金也小幅上扬。出让金 328亿元，环比上涨 2%，整体出让楼面地价为 3947元 /，环比上涨 27%。 注：数据来源网上房地产、不含溧水、高淳，数据统计截止至 2012年12月 20日 土地市场年度走势 土地市场 Be 在经历深度调控过后， 2012年政策环境局部放松，房地产市场出现大幅回升， 2012年南京商品住宅市场累计上市 612万，累计成交 供销双量创造近三年最高值； 2012年住宅成交价格同比有所下滑，其中上半年价格水平较低，下半年价格逐月回升，整体成交均价 11002元 /； 2012年南京商品住宅市场累计上市 612万方，同比上涨 1%；成交 比上涨 89%，市场整体供不应求；成交均价 11002元 / ，同比下降 7%。 数据来源：南京网上房地产，数据统计截止至 2012年 12月 20日，统计不含溧水高淳下皆同 商品住宅市场年度走势 住宅市场 Be 2012年度逐月供销来看，自 3月起整体市场需求保持稳定，供销结构合理，成交均价保持平稳态势，月均上市 51万，成交 今年 1受春节影响，市场供销呈现较低水平；但从 3月起市场供销量回升，需求量稳定上涨， 2012年整体月均上市 51万，成交 。 从逐月成交均价来看，呈稳定趋势发展，下半年以来价格走势较为平稳，近期成交均价保持在 左右且趋势平稳。 商品住宅市场月度走势 住宅市场 Be 2012年度各板块供销结构来看，全市供销主力为“两江板块”；河西板块呈供小于求态势，全年累计上市 占全市 成交 占全市 11%，成交均价 20988元 /。 从 2012年河西板块供销来看，全年上市的新盘较少，整体上市 占全市全年 成交量 占全市全年 11%，供销比为 1: 从 2012年河西板块成交均价来看，成交均价 20988元 /，整体呈现较高水平。 商品住宅市场供销结构 住宅市场 Be 013年商品住宅市场预判：市场供应量上涨幅度增大，需求量相对平稳，价格相比 2012年有一定量增长，但幅度不大 近年成交量价走势较平， 2012开始回升 稳定的宏观背景下，月度成交量价稳定 住宅市场 2013年商品住宅市场预判 Be 前南京市区主要形成六大成熟商圈，河西板块的商业市场近几年发展迅猛 新街口商圈 湖南路商圈 中央门商圈 夫子庙商圈 龙江商圈 万达商圈 两大城市级商圈： 新街口商圈 万达商圈 四大区域级商圈： 湖南路商圈 夫子庙商圈 中央门商圈 万达商圈 目前南京市区主要形成六大成熟商圈，河西板块的商业市场近几年发展迅猛 商业市场 商业市场发展格局 Be 2011年限购限贷的政策背景下，部分投资客户将眼光投向商业市场，促使 2012年商业市场新增供应量大幅上涨，全年上市 同比上涨 61%；但成交量并不乐观，全年仅成交 环比下降 21%，供销比仅 1： :03； 2012年南京商业市场成交均价有较大幅度的上涨，全年成交均价为 22487元 / ，环比上涨 25%。 2012年南京商业市场全年累计上市 同比上涨 61%；成交 同比下降 21%；成交均价 22487元 /，同比上涨 25%；月均上市 成交 商业市场 商业市场年度走势 Be 2012年南京各板块商业市场供销都呈供销失衡的态势，河西板块全年累计上市 成交 ，供销比为 1:宁板块全年累计上市 成交 5万，供销比 1:从各板块商业市场供销看，商业市场供销结构严重失衡。河西、江宁商业供销突出，河西板块全年上市 成交 江宁全年上市 成交 5万。 商业市场 商业市场各版块供销结构 Be 住宅市场回升影响较大，走势低迷 2012年供销比严重失衡 2013年整体将继续保持相对低位，依旧受商品住宅市场供求关系波动影响，很难出现需求爆发的局面 商业市场 2013年商业市场预判 Be 京商务办公区分布情况 新街口商务区 鼓楼山西路商务区 新街口商务区： 南京中、高档写字楼和商住楼的主要供给区域。 新街口地区是南京最成熟的办公区域，是南京顶级写字楼云集之地。在此区域办公的多大型外资企业，上市公司等一些实力较为雄厚的大企业。此区域的写字楼大都以 150 以上大户型为主。 鼓楼 老牌商务区 ，该地区是曾聚集不少中高档写字楼，但随着时间的推移，其商业地位逐渐被新街口商圈代替。此区域较有代表性的办公写字楼有紫峰大厦、金山大厦、苏宁银河大厦。 河西商务区：在河西商圈是以河西大街商业轴线为核心，以河西 购物、休闲、饮食、文化娱乐、康体活动于一体的都市中央零售区（ 构建南京市级新商业中心，是辐射南京都市圈现代化商贸中心。 南京目前已形成、泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心办公区，其中本案周边以餐饮、酒店、零售业态为主，办公集聚效应并不明显 办公市场 办公市场发展格局 Be 2012年南京办公市场累计上市 比下降 38%；成交 比下降 14%；成交均价为 15304元 /，同比下降 11% ； 2012年供应、成交、成交均价呈现同步下跌的趋势，从月均供销情况来看， 2012年全年月均上市 4万， 近年南京办公楼市场呈现平稳发展态势， 2012年办公市场供应、成交、价格同比均有一定幅度滑落，整体供应 48万方，同比下滑 38%；成交 41万方，同比下滑 14%，均价 15304元 / ，同比下滑 11%。 办公市场 办公市场年度走势 Be 供应情况：江宁、江北板块为市场绝对供应主力，城南板块受少量总部型办公影响，供应量 5万方左右；河西板块受河西 西板块成办公市场绝对成交主力，江宁依赖东山万达及百家湖区域办公发展，供销两端亦有突出表现，主力供销个案有河西万达广场、金润国际广场、江宁万达广场等；城中板块以其区位优势一举成为办公市场价格峰值； 从整体市场情况来看，江宁为办公供应主力，河西为市场成交主力；从价格来看，城中板块为板块标杆，均价 26792元 / 办公市场 办公市场各板块供销结构 Be 西、江宁为办公供销集中区域 整体市场呈平稳发展态势 2012年办公市场处于相对稳定发展状态，预计 2013年整体市场容量有限，河西及江宁区域依旧为重点供销区域 办公市场 2013年办公市场预判 第五部分 市场重点开发商 开发商销售额排名 重点开发商分析 开发商销售额排名 重点开发商 2010年 榜开发商中以全国性企业为主，其中苏宁环球（本地开发商）、保利一直在前三名内，中海三年来排名逐年上升，万科在南京市场排名一般。 排名 开发商 销售金额 (亿元 ) 1 苏宁环球 保利 苏宁置业 万达 中海 名 开发商 销售金额 (亿元 ) 1 保利 2 苏宁环球 3 中海 4 苏宁置业 5 朗诗 6 万科 7 仁恒 8 金地 9 五矿 10 弘阳 排名 开发商 销售金额 (亿元 ) 1 苏宁环球 中海 3 保利 4 金地 5 仁恒 6 万科 7 朗诗 8 五矿 9 新城 10 苏宁置业 数据来源：南京网上房地产（统计日期 释权归同策咨询所有 2010年 2011年 2012年 全国性开发商 保利 重点开发商 保利 2009年入驻南京市场，目前已开发 4个项目，项目销售周期较短，快速回笼资金； 2012年新拿 4幅地块，深耕南京市场，迅速扩张。 保利罗兰香谷（在售） 保利紫晶山（在售） 保利梧桐语（在售） 保利香槟国际（售 罄） 已开发项目分布图 全国性开发商 保利 重点开发商 在售项目 2012年市场表现 项目 区域 产品定位 开盘时间 产品业态 2012年销售面 积 2012年销售套 数 2012年销售金 额 2012年销售均 价 销售状态 保利香槟国际 河西 中高端 层 3 17180 基本售罄 保利紫晶山 仙林 高端 排、洋房 35 17155 项目后期， 剩余少量 保利罗兰香谷 仙林 刚需 层 20 10539 项目中期 保利梧桐语 江宁 刚需 层 94 8827 项目中期 数据来源：南京网上房地产 统计时间 保利香槟国际为保利在南京开发的第一个项目，在 2012年上半年已基本清盘； 保利紫晶山为大城东标杆品质项目，各月度均为所在区域销冠； 保利罗兰香谷和保利梧桐语均定位刚需，以品牌及产品力为主要卖点，为所在区域内主力去化项目之一。 全国性开发商 保利 重点开发商 保利后期储备项目共有 4个，均为 2012年新拿地块；其中 2幅位于仙林， 2幅位于河西，均为已较为熟悉的区域，实施区域深耕的策略。 后期储备项目分布图 江心洲地块 1 江心洲地块 2 大浦塘地块 仙林湖地块 全国性开发商 中海 重点开发商 中海 2003年入驻南京市场，目前已开发 4个项目，其中 3个项目位于主城区，定位高端， 2011年新拿江北区域 1幅地块开发刚需项目，公司发展战略有所转变，目前后续无储备项目。 已开发项目分布图 中海万锦熙岸（在售） 中海凤凰熙岸（在售） 中海塞纳丽舍（售罄） 中海凯旋门（售罄） 全国性开发商 中海 重点开发商 在售项目 2012年市场表现 项目 区域 产品定位 开盘时间 产品业态 2012年销售面 积 2012年销售套 数 2012年销售金 额 2012年销售均 价 销售状态 中海凤凰熙岸 河西 高端 层 34 25435 项目中后期 中海万锦熙岸 江北 刚需 高层、高 层 20 8973 项目中期 数据来源：南京网上房地产 统计时间 中海凤凰熙岸为主城内稀缺品质豪宅， 2012年取得热销，为全市单盘销售冠军； 中海万锦熙岸位于江北， 2012年 3月首次面市，以品牌、产品为主要卖点，与河西项目双盘联动取得热销； 项目开盘节点把握精准，为中海营销策略主要特点之一。 全国性开发商 万科 重点开发商 万科 2001年入驻南京市场，目前已开发 7个项目，以刚需及中端项目为主，品牌得到市场认可，但实际效应一般；后期储备 3幅地块，其中 2幅为商住混合用地 已开发项目分布图 万科金域蓝湾（在售） 万科金色领域（在售） 万科金色半山（在售） 万科金域缇香 （售罄） 万科光明城市（售罄） 万科红郡（售罄） 万科金色里程 （售罄） 全国性开发商 万科 重点开发商 在售项目 2012年市场表现 项目 区域 产品定位 开盘时间 产品业态 2012年销售面 积 2012年销售套 数 2012年销售金 额 2012年销售均 价 销售状态 万科金域蓝湾 江宁 中端 层 057 14053 项目中后期 万科金色领域 仙林 刚需 层 46 11059 项目中后期 万