牡丹江市典型商场调研分析(13页).doc

牡丹江市典型商场调研分析1、典型商场调研1.1、时代购物广场 名称时代购物广场位置东新安街销售电话1384534464 6933315规模建筑面积为1万多平方米产品共四层业态分布第一层：羽绒服、金银手饰、化妆品、饰品、特卖；第二层：运动服饰、休闲服饰、电器、手机；第三层：男装、女装、毛衫、裘皮、家居服、婚纱；第四层：待定价格不收租金、收抵押金2000-5000元，扣15%的税点客流量9：15-9：25 83人营业时间9：00-17：30商业销售率50%1.2、东大综合批发城名称东大综合批发城位置东一条路销售电话6950699规模总使用面积为2万多平方米，可容纳7000多营业铺位产品共三层，地下一层、地上两层业态分布地下一层：洗涤用品、美容美发、小家电、化妆品地上一层：百货、家用电器、饰品、婴儿用品、文教办公用品地上二层：床上用品、服装、针织价格月租金为160元/m2客流量9：44-9：56 124人营业时间8：00-17：30商业销售率100%1.3、帅千广场楼盘名称帅千广场位置太平路88号销售电话6260101 6250101 6240101发展商香港精钻科技有限公司 北京龙湖温泉酒店有限公司 牡丹江帅千广场有限公司规模占地面积2万平方米，产品（商铺）1-6层为商业用楼，地下一层为停车厂，共82套商铺价格临街商铺28000元/平米，内街商铺26000元/平米商业销售率963%1.4、百货大楼名称百货大楼位置太平路销售电话6910728发展商大商集团规模使用面积为1万多平方米产品共五层业态分布一层：食品、果菜、烟酒糖茶、洗涤用品、百货、钟表、眼镜、手机、药品等；二层；精品男装、西装、衬衣、裤子、休闲装、牛仔装、皮装、青春装；三层：女装、羊毛衫、毛裤、中老年装；四层：皮鞋、旅游鞋、童装、帽子、皮具、箱包、泳装、球类、运动休闲服；五层：家用电器、健身器、电脑、电话机、传真机、文化用品、餐饮等价格无租金、扣30%税点客流量10：46-10：56 328人营业时间9：00-19：00商业销售率100%1.5、世纪联华 名称世纪联华位置东新安街销售电展商上海世纪联华规模建筑面积2万多平方米产品地下一层，地上与时代购物广场各执一半业态分布各种百货、日用品、海鲜、蔬菜、熟食、服装、鞋帽等价格地上一层5元/m2,不包括税收客流量8：53-9：03 105人营业时间7：30-22：30商业销售率80%1.6、大福源名称大福源位置东一条路销售电展商沈阳大福源产品共三层，地上一层为商铺，二、三层为超市 业态分布各种百货、日用品、海鲜、蔬菜、熟食、服装、鞋帽等价格一个月租金为200元/m2客流量11：03-11：13 394人营业时间8：00-22：00商业销售率100%1.7、梦想玩具世界名称梦想玩具世界位置太平路销售电话6249566规模使用面积为200多平方米产品儿童用品业态分布儿童玩具、儿童书籍、毛绒玩具、拼装玩具价格100元/m2客流量10：31-10：42 33人营业时间9：00-19：30 45人商业销售率100%2、典型商场调研出来的牡丹江商业特征2.1、地理位置分析：牡丹江市的商铺大多分布在太平路商圈附近，经营过于集中，竞争相当激烈，商业发展空间有限，对于拥有78万人口的市区，仅有一个以步行街为中心的市区商业中心是远远不够的；2.2、经营业态分析：牡丹江市的商业经营品种齐全，且交通便利，就目前而言完全可以满足市区居民的日常生活所需；2.3、经营状况分析：牡丹江市的商业大多以出租为主，不收租金，而是以扣税点的形式获取利润，税点大约在15%-30%之间；2.4、营业时间分析：绝大多数的商业在晚上19：00之前就都结束营业了，这说明牡丹江的商业经营灵活性还不够，市民在晚上几乎没有可以娱乐的场所，致使居民生活比较单一、乏味，业余生活不丰富；2.5、商业销售状况分析：大多数商业的销售率在80%以上，这说明居民有着一定的购买能力，商业意识较强。2.6、总结：据调研结果显示，世纪联华失利的主要原因在于其售后服务不好，作为商服务业物业管理是尤为重要的一个环节，我司建议未来项目要把好这一关，还应适当的加长营业时间以丰富牡丹江市民的业余生活。3、地区间的销售动向牡丹江市位于东北亚区域经济圈的中段，是中国哈尔滨俄罗斯海参崴日本韩国以及其他国家陆海联运国际大通道的交通枢纽和重要的人员流动、物资集散、信息传递的中心。3.1、大型主力店的动向：沃尔玛、铜锣湾将于年底进入帅千广场，这给牡丹江市的商业现状带来了很大的冲击，同时，也有相当多的品牌店、专卖店等正在走进牡丹江，可以预见，在短时间内，牡丹江的商业格局将会得到一个较大的改变。3.2、牡丹江对俄贸易所产生出来的商机：东宁口岸的失败在很大程度上打击了牡丹江市的对俄贸易，但随着绥汾河中俄互市区的成功和绥汾河的贸易立市的不断发展，对俄贸易机会和热度都在加剧，这将会产生更多的商机，也会使内地商家进入牡丹江经营，并由此促使牡丹江商业的进一步发展。3.3、牡丹江市周边200公里边界，辐射两省（黑龙江、吉林）、五市（牡丹江、鸡西、齐台河、尚志、佳木斯），一个自治州（朝鲜延边），1068万人口，11个对俄通关口岸，这些地理枢纽上的优势，有机会将牡丹江市建成这1068万人口的物流中心，这其实也是牡丹江政府的五年发展中的规划之一，换句话说，这些商机也会促进牡丹江商业的腾飞。（说明：本章的数字资料很难调查，我司走访了工商局、统计局、税务局等，但基本被拒绝，所以只能做定性分析）项目区域内商业现状调研据我司的经验，我们将本项目所在片区的商业格局分为以下两个部分，并由此形成两个片区，即：兴隆山片区和下乜河片区。通过前阶段的现场调研与专业的市场调查开展，采取现场观察、预测、询问、答卷等形式，针对城市各区域人流的特点，开展一次覆盖整个市区的专项调研，现将各项数据整理如下：1、兴隆山片区的商业状况1.1、片区商业单位统计服装鞋帽0日化用品食杂店3影楼0电脑通讯1医药1书店0办公用品0鲜花饰品0邮局0文体用品0加油站1美容美发2银行1艺术品0装饰公司2餐饮娱乐3床上用品0广告公司0联发集团1电器公司0保险0汽配2综合农贸市场1 (1)、片区内商服物业经营概述：本片区合共18个商业单位，只有一家农贸市场满足附近居民的日常所需。无商业行为的发生，还没有形成商业服务业一体化的商圈；同时，服务业的数量较小，本片区还是以商品售卖为主体。从调研的情况来看，大多数商业单位的经营状况不景气，整个片区以私营经济为主，规模和档次都较差。(2)、经营模式a、促销手段单一；b、没有任何推广手法；c、经营行业不齐全且分散，商业氛围很差； d、购物环境一般，装修简单，建筑风格单一。1.2、下乜河片区的商业状况(1)、下乜河商业单位统计家俱市场2银行3医药4装饰公司2餐饮娱乐5柴火1浴池1复印1邮局1电脑通讯2综合农贸市场1照相1美容美发1电子产品1歌厅2食杂店2 (2)、片区内商服物业经营概述：本片区合共30个商业单位，以家具批发零售为主体，其虽然仅有两家，但规模较大。没有形成良好的商业氛围。唯一的一家农贸市场比较齐全，但只是满足区域市场的需要。从调研的情况来看，大多数商业单位的经营状况较差，整个片区以私营经济为主，规模和档次都较差。 (3)、经营模式a、促销手段单一；b、没有任何推广方式c、经营行业较为齐全且集中，商业氛围很差； d、购物环境一般，装修简单，建筑风格单一。1.3、项目地块所处片区的商业状况(1)、区域范围及经营内容：区域属于江南新城区的规划带，现阶段其商业行为几乎为零，现有的商业单位基本上是为了满足本区域的需要，经营居民日常所需产品。两家较大型的家具生意也十分不景气。a、促销手段单一；b、购物环境一般，装修简单，建筑风格单一；c、经营档次较低；d、几乎没有进行推广。(2)、消费者的市场消费现状：从对项目区域的调查表明，在本区域消费的消费者，其平均购买频次为每周1-3次，消费能力为50-100元，每次的逗留时间为1-2个小时。若以区域1万人口计算，假设有能力的消费者仅为1/10人次，计1000人左右；假设每周购物频次为2次，假设每次消费20元，则，他们每月在本区域内的日常消费（不含粮食）应为：1000x2次/周x4x20=160000（万元/月），由此可见区域的基础购买能力。2、项目区域内未来商业地产的供应量分析商业主要通过三个层面的需求来考虑其发展，即消费者、经营者和购买者。而消费者将是决定商服务业发展的基础和前提，经营者将决定建筑和产品定位，购买者将实现最终的货币回笼。本项目未来市场将决定其消费需求的来源是（1）整个老城区的居民；（2）项目区域市场的居民。2.1、从地块所处的地理位置看：本项目地位于牡丹江市的南部，江南新城区的心脏位置，这里已成为政府的重点开发区域，随着江南新城区的不断开发和改造，这里将成为牡丹江市的政治、经济、文化中心，其商业发展速度不容忽视；2.2、目前区域内的人口数量较少，仅为1200户居民，但随着城市的不断南迁，势必会吸引外来人口的进入，促使大量老城区富人涌入江南的潮流，这将大大提高项目区域的人口数量，促使区域的商业发展；2.3、市委、市政府的南迁必将带动江南区域的政治发展，而政治的发展必然会带动经济的发展，由政治所引导的人流、物流的加大，将导致商业机会的发生和商业机率的增强；2.4、牡丹江市第一中学位于项目东南部，有“国家级先进家长学校”、“省级科学规划重点课题素质教育实施先进学校”、“省心理教育实验学校”、“省绿色学校”等殊荣，并将努力创建为国家级示范高中。随着第一中学的落成必将带动江南新城区的教育发展，增加江南的人口流动量；2.5、江南新城区的开发项目将不断涌现：（1）、西十一条路跨江大桥项目（主桥长847米，桥宽34米，总投资达1.5亿元）；（2）、a公园、五星级酒店整体开发项目，占地约25公顷；（3）、城市外环道路网项目，路长21.7公里，总投资达4.9亿元；（4）、开发区标准化厂房项目，分区域、分阶段，按项目入区进度及需要建设，一期6万平方米；（5）、沿江商业街整体开发项目，总面积约1平方公里，分期开发；（6）、俄罗斯商贸城项目，占地8公顷；（7）、韩国商贸城项目，占地16公顷；（8）、湿地公园项目，占地36.8公顷；（9）、欧式风格高档别墅区项目，占地10公顷；（10）、新城区镜泊国际博览中心项目；（11）、乌苏里路商业街整体开发项目；（12）、物流大市场整体开发项目；总之，江南新城区未来的发展规划，必将带动其区域政治、经济、文化的发展，使其成为一个多功能的城市区域，为项目的发展起到一定的推动作用；1. 湿地公园项目（占地36.8公顷） 2. 欧式风格高档别墅区项目（占地10公顷） 3. 新城区镜泊国际博览中心项目 4. 乌苏里路商业街整体开发项目 5. 物流大市场整体开发项目 6. 开发区标准化厂房项目（一期6万平方米）7. 城市外环道路网项目（路长21.7公里，总投资4.9亿元）8. a公圆、五星级酒店整体开发项目（占地约25公顷）9. 西十一条路跨江大桥项目（主桥长847米，桥宽34米，总投资1.5亿元）10. 沿江商业街整体开发项目（总面积约1平方公里，分期开发）11. 俄罗斯商贸城项目（占地8公顷）2.6、本地块三面临路，而每条路在交通网络构建中都起着重要的作用，且目前是江南地区的核心路段，乌苏里路是通往机场的交通要道；兴隆街是直接通往政府的；由率宾路到达一中，也是到达科技园区的直通路段，项目地沿路升值价值相当高；2.7、现有的项目地周边商业很少，只有两个小商场，随着江南改造步伐的不断加大，这里的商业将远远不能满足人口不断加大的区域市场的需求，那么必须要有大型的购物场所来满足居民的这一需求，这将有利于本项目的发展；2.8、就目前牡丹江市的商业状况而言：（1）、数种商业形态并举，商场、临街、批发、店中店等几乎含概了所有的商业形态，但是唯一缺少的就是大型的仓储超市；（2）、相比较而言，经营模式及经营形态比较死板，不够灵活；（3）、经营的场所过于集中，市民的活动比较固定化；而本项目是集休闲、娱乐、购物于一身的，作为牡丹江特有的经营类型必将会吸引老城区乃至城市周边的居民，有利于项目的发展。综上所述：未来市场的供应量相当大，竞争也会很大，这对未来项目的发展是有深远影响的，前景应该大好。3、项目未来的商业竞争状况3.1、已经形成商业价值的商服务业：（1）、现有的太平路商圈：大福源、帅千广场、世纪联华等位于市区的中心，占据着优越的地理位置，已经构成了牡丹江市的商业中心，服务氛围浓厚，是居民购物的主要场所，在未来的发展中他们将会对本项目具有一定的竞争；（2）、项目附近的下乜河、家俱市场等其经营品种比较单一且规模较小，对于未来本项目的发展没有太大的阻碍，其竞争力几乎为零；3.2、从项目地附近未来的土地性质分析：（1）、本项目周边多为政府用地和商服务业用地，未来这里将成为江南新城区的经济中心，未来竞争将相当激烈；（2）、俄罗斯商贸城、韩国商贸城等也均在项目附近，未来对本项目也将产生一定竞争；（3）、现已销售的百好花园，据调查显示，未来将有一条宽15-25，长600余米的特色精品购物商业步行街，这将会对未来的项目发展产生一定的竞争；（4）、位于政府南侧的海事局，1-2层为商业门市，虽然对本项目的发展没有太大的竞争，但也会对项目未来的发展造成一定的影响；总而言之：项目地未来周边商业竞争相当激烈。 名称东大综合批发城位置东一条路销售电话6950699规模总使用面积为2万多平方米，可容纳7000多营业铺位产品共三层，地下一层、地上两层业态分布地下一层：洗涤用品、美容美发、小家电、化妆品地上一层：百货、家用电器、饰品、婴儿用品、办公用品地上二层：床上用品、服装、针织价格月租金为160元/m2客流量9：44-9：56 124人营业时间8：00-17：30商业销售率100%（2）、远东大厦名称远东大厦位置东一条路销售电模总使用面积为6000多平方米产品共四层，地上一层、地上二层、地上三层、地上四层业态分布地上一层：手机、家电；地上二层：服装鞋帽、日化用品、烟酒；地上三层：服装；地上四层：儿童用品、儿童乐园、书刊、文体用品、小家电、美容院、佛教用品、美食城。