谈谈万科地产的财务管理.doc

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羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁芅芁螁袃肇蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇羂芀蒂袆膅肂蒈袅袄莈莄蒁羇膁芀蒀聿莆薈蒀蝿腿蒄葿袁莄莀薈羃膇芆薇肅羀薅薆螅膆薁薅羇肈蒇薄肀芄莃薄蝿肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃芆虿羈艿节蚈肁膁薀蚈螀莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇螄螇羁蒃螃衿膆荿螃肁罿莅螂螁蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈蚈芇薄螆螈羇莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈蚈袈肄芁薄袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肅芀 时间：2003年11月17日地点：京都信苑饭店主讲人：王文金 主持人：各位代表下午好，今天我们很荣幸邀请到了深圳万科房地产财务部，王文金总经理给我们做演讲，大家表示欢迎。 王文金：大家好，很荣幸借建设部组织的机会我们共同研讨一下成本管理方面的这些问题，我所讲的可能是一家之言，工作当中的一些认识和一些思考，还要跟各地、各家公司有不一致的地方，大家可以共同研讨一下。 我分成四个部分，第一个万科成本管理实践，我们在按照什么方式做成本管理工作，然后我们有哪些思考和观点。第二就是万科房地产成本核算，我看提纲有成本核算的方法。第三谈一下房地产成本信息化的管理，主要谈一些万科的具体做法，房地产成本管理软件，还有关于房地产成本核算基本观点，大体分成四个部分。 先谈一下万科成本管理实践，首先跟各位介绍一下万科，大家有的可能熟悉，有的不熟悉。万科1984年在深圳成立，在1991年开展房地产业务，1988年公开发行股票，1990年深交所上市，在全国15个城市开发房地产，长春、沈阳、大连、北京、天津、成都、南京等城市。主要在城区，更多在城乡结合部，开发。目前总资产110亿元人民币，目前净资产45亿元人民币，销售比例占全国1%。我先介绍一下我们的部门，和职能引发的一些思考。我本人在深圳万科集团总部工作，我是财务管理部，我在这个部门从1993年底到这个部门，成立之初到现在，我们部门有哪些职责，第一个我们是财务会计，主要做会计核算，这是一个基本职位。还有管理会计组，做财务核算，还有综合税务组，税务事项与研究，还有一个成本核算中心，主要做终端方面的研究，大部分还是在总部进行，我们主要做一些监督、指导、调配性工作，从集团层面来讲，思考东西比较上面一点，但是比较具体的一些东西，比如说结算的一些技巧，评标的一些技巧，这些东西在研讨会上就不说了。还有it技术中心，也是在成本范围之内，所以财务部三个大专业，一个是工程造价专业出身，一个是工程出身，一个是会计出身。财务部对各级公司成本部都起一定的业务指导作用。 下面我开始讲我们成本方面的一些认识，成本管理它的重要性是什么样，首先它取决于企业竞争战略。全球有个著名叫做竞争学大师，是哈佛，他写过一本书在国内有卖的，叫做竞争学，企业战略有三种，第一种是成本战略，第二个就是产品拆化战略，我避开竞争，我进入细分市场，还有一个重点集中策略，主要专著在某一个领域发展，类似像专业化的一种角度，在这个方面发展，把技术优势提拔到很高，把品牌形象做到很高，采取三种竞争策略。这三种竞争策略每个企业选择不一样，根据自己的产品，和企业远景，你是想做大还是想做小，想做小可以进行拆化，如果没有优势很难做大。如果一个大的企业，一定具有某种成本优势，这是我的一个观点和认识。如果没有成本管理优势的企业是很难在行业里面做大，如果当竞争到来的时候。我们说加强成本管理它的目的不仅在于降低成本，降低成本能够帮我们获得，获得期限一点利润，但是加强成本管理它的目的是建设和保证企业长期竞争优势，一个企业要在市场上生存必须有优势，否则很容易被人打倒。从这个角度来看我们企业要不断探讨提高成本管理能力的一个途径，成本降低的途径，始终一贯的任务，而不是今天把成本管好按照这个程序字下去，明天就不做，这个不行，必须要不断去做。这里面可以举成本领导策略的企业，比如戴尔，采取网上订购，节约大量费用，采取直销方式，它的库存它的产品生产更加有序，因而获得了一种很好的优势。在1993、1994年的时候，很有并的电脑ist，还有imb基本没有台式电脑，可是戴尔电脑品牌做了非常好。再比如沃尔玛它口号天天平价，补货、进货非常准确，大批量采购有一个非常强的采购价格，所以才能打出天天平价的口号，沃尔玛之所以天天平价才能成为世界第一的企业。格兰仕做的非常好，它只做微波炉，它一降再降，以至于很多微波炉厂家没有办法做，微波炉很多竞争者不敢进，因达不到规模。松下就是一个跟随策略，因为每个企业就有不同竞争策略。房地产如果短期经营，做完一个项目就ok，可以短视一点，但是要有长远的目光。 成本的基本认识，财务人员应该已经很熟悉，但是要进一步理解。产品生产经营过程中，要取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费，这几个字体验的非常好。第一种是各种耗费，不能仅仅看成一种耗费，某一个环节里面，这就是我的成本，这是不对的，必须把各种耗费加在一块，而且是生产经营过程中，比如交的税，交的税是不是在成本范围，很多人想把税放在一个完整范围里，交的税首先按照法律交给政府，它跟生产经营并没有直接关联，税不要放在成本里去。还有需要补充和可以控制，成本一定要需要补偿，如果发生一个成本不需要补偿，支出不需要补偿。还有成本是需要补偿在具有有意义，我们说成本管理做出一个东西卖不掉，不能在市面获得应有价值，这个就不叫成本，成本最重要的意义在于能够获得补偿，所以搞成本管理一个观念我们要搞清楚成本管理是什么，为什么管理而管理。成本管理只是我们做任何事情一个背面，做任何事情追求的一定是正面的结果，比如追求经济效益，我在追求产品形象，我在追求这个，只不过我付出多少代价，发生多少支出，这是一个背面东西，而不是为了节约成本和节约成本，损失了形象，损害和产品，这是一个背面，我们做事情不是为了背面。 从房地产方面说，我觉得有几个基本成本概念可以跟大家交流、探讨一下。第一个是建造成本，项目的建设安装成