《茂名石化房产管理信息系统》项目可行性研究报告.doc

茂名石化房产管理信息系统项目可行性研究报告（第1版）编制单位：广东和新科技有限公司广东省广州市天河高新工业区建工路12号五楼2012年4月茂名石化房产管理信息系统项目 可行性研究报告版本hc1.0 1. 项目背景及必要性11项目背景 茂名石化作为中国石化其下的分公司，一直秉承认真实施资源、市场、一体化和国际化战略，更加注重科技创新、管理创新的理念。全面打造支撑世界一流炼化企业的信息化平台，使信息化作为茂名石化核心战略资源，为企业实现经济指标一流、体制机制先进、企业管理卓越提供有力的信息化支撑。茂名石化在外部运营体系管理中，取得了空前的成绩，为社会和市场提供了完整的油源供应链。而“内外兼修”是国内外大型炼化企业在新世纪战略管理的首要任务。茂名石化房产管理信息系统平台，是根据茂名石化未来信息化发展战略及自身发展方向而应运而生的。茂名石化其下拥有众多的物业资产，而且随着企业发展方向的转变及业务性能的扩大化，众多的有形资产，更需要科学化系统化的管理。 111平台简介茂名石化房产管理信息系统是一个大型的综合物业管理系统平台 。该平台将茂名石化其下所有的物业资产包括非生产区域房产（自用房产、租赁房产、社区房产、商铺）和生产区域房产进行统一的管理，运用互联网及数字化技术，将繁琐的物业信息一体化、智能化，让管理者足不出户就可以有效的进行监管。随着信息化的到来，无论是作为战略手段还是经营手段在一个企业的管理方面起到了越来越不可少的重要作用。而互联网极大的刺激了旧的“纯人为”管理模式。物业的管理更多的将依赖信息系统的支持，强大的物业管理系统的建立，能免去人们需耗费大量的时间和精力去手工处理那些繁杂、重复的工作，尽量的减少了工作中的误差和延时，有效的提高了人们的工作效率，甚至可以带动经济效益的提高。 茂名石化房产管理信息系统平台，从茂名石化物业资产的实际情况出发，根据所涉及到的内容进行了全面的规划，我们将所有有关物业管理的信息移架到互联网，通过各大模块的建立，把有关物业管理的所有环节都精准的在该平台上展示出来。每一大模块下的子模块将平时需要人为手工运作的工作进行网络化。物业在手工操作的时代，只是机械的将物业资料和管理方面的信息输入记录下来。繁琐的工作经过日积月累后，会造成大量的数据、资料堆积，给管理人员带来的困扰和不便，甚至容易造成丢失，而该平台的建立不仅会解决这一问题，还可以对大量的资料进行备份，确保资料信息长久的时效性。对管理者而言免去了不必要的损失。112项目实施和应用在该项目的实施和应用方面，首要工作是做信息的搜集，我们需要全面的了解茂名石化所有的物业管理信息，本项目主要是针对非生产区域房产（自用房产、租赁房产、社区房产、商铺）等，将其中所涉及到的物业管理信息进行统一的分类，这是平台建设的重要基础。在搜集到完整的信息后，将建立系统界面。系统界面由不同的模块建立而成。信息将按不同的类别进行划分。模块的划分将做到简洁明了，只要熟悉其中一个模块的操作，就会很快掌握其他所有模块的操作。在系统默认的模块设置下，管理者还可又自定义的设置各类模块，以应对不同管理信息的扩增。强大的数据导入功能，是本平台的一大特点，众所周知物业管理中涉及到众多的数据信息，数据灵活方便的导入/导出，可以让用户更加便捷的管理。整个平台采用sql server2000+数据库和一系列处理系统逻辑的进程，该软件程序性能稳定，可以确保大量信息的安全稳定性。113项目实施范围茂名石化房产管理信息系统平台将主要应用于非生产区域房产（自用房产、租赁房产、社区房产、商铺），对该区域的物业实行统一的管理和监管。起到“一台多用”的效果，即运用一个平台，容纳所有相关的物业信息，真正的起到简单便捷的作用。114平台作用该平台的建立的主要目标及作用：将物业管理完全系统化、全自动化、信息化，节省管理时间、节约管理成本，完善管理方式、提高管理效率，进而提高经济效益。更好的为企业管理做出业绩。12项目必要性 现代化管理已趋向于信息化管理。信息化管理是以计算机为主的智能化工具为代表的新生产力。具备信息获取、信息传递、信息处理、信息再生、信息利用的功能。信息化应用于企业，对于应用者而言，无非是在优异的管理方面迈出了一大步。121运行环境需求低该信息化平台对于运营环境的要求简单，只需要前端进行相应软件模块的开发，后台相关程序服务器的支持，相关软件硬结合，即可建立起该平台。操作便捷，直观的学习就可以完成对软件的熟练使用。122工作效率的提高在旧的物业管理中，大多都是人工的完成管理，包括资料的收集、登记以及各类数据的核算。而这种传统的模式，不仅工作效率低下，数据核算也易出错，失真性较高，准确性无法保证，给管理工作带来不便，长期的数据文件的堆积易遗失，更会造成不必要的经济损失。同时人工的记录也不利于领导者及时的了解信息，不能给领导者一个直观的展示，长期不利于管理，影响整体的决策。人的语言和行为都存在着自发性，这也使得传统的人为机械管理与实际有偏差，使得工作流程很不规范化。同时，也会造成物业服务的不及时，造成客户或商户的不满。而且该平台的投入使用，将所有复杂的信息和数据交由计算机进行处理，其高端的处理技术，将在时间、准确率上提供更多的保证。同时可以提高使用者的工作效率，保证工作质量，从而推动经济效益的发展。2国内外现状及发展趋势21国外现状及发展趋势211国外物业管理现状国外物业管理基本有三大特点：管理高度法治化，只要在属于物业管理范围内的，都需要建立相应的规章制度，如住户手册、防火公约等，这些规章制度的建立，确保了住户的合法权益，也方便了物业管理者的管理，在制度的约束下更有维护双方的利益；信息化全面覆盖，在外国的物业管理中，很少看得到人工的上门去催收款项，大都通过物业的自动转账系统进行，在相应的交易记录成功后，物业管理的信息服务平台上会自动链接到该用户的缴款信息。22国内现状及发展趋势211国内现状及发展趋势 目前，国内的物业发展也慢慢的转向于信息化平台的建设，让物业的管理更加的智能化，自动化。从原有的人工手动化作业转向应用于互联网平台进行管理，所有在建及建成的物业项目全部打着“智能化小区”的旗号来吸引众多的用户。国内现在一般的大型物业从进门的一卡通到全程电子监控，再到收费一体化管理，基本都由网络来操控，通过多年科技的发展，加上对于国外物业管理的借鉴，国内的物业管理在未来应该全部实现智能化。211国内物业管理实例国内众多的知名的商业住宅区、写字楼、综合物业等都将物业管理的信息化平台应用于其中，为整个企业的管理发挥了重要的作用。如:广州的汇景新城、中华广场、中侨大夏等，都是采用物业管理软件系统来对整个物业管理系统进行支撑，这些大型综合性的物业，无论是从管理方面还是从服务方面都给人们留下了深刻的印象，一个好的物业管理平台，带来的不仅仅是管理上的方便快捷，更多的是隐性的利益。3需求分析31用户需求 从平台内容上要求：建立一个多功能的房产管理平台，进一步完善公司房产管理基础资料，全面准确地掌握公司房产的动态情况。对茂名石化下属房产：非生产区域房产（自用房产、租赁房产、社区房产、商铺）和生产区域房产进行综合性的管理，平台所涉及管理内容应该紧紧围绕多功能房产信息这一守旨，包括硬性的房产资料信息，及软性化的物业生活管理。如：日常工作、缴款、租户信息、电子地图等；功能要求：1、实现房产资源的管理：对非生产区域房产实行全面化的管理， 详尽记录所有的房产信息资料；2、实现人员的管理：人员管理包括物业所有者，租赁者、管理者等；3、强大的收费系统管理：所有涉及到房产的缴费管理，都能通过该平台实现，并有详尽的记录存档；4、能够显示所有房产的电子地图，包括：位置、外观简略示意图、现场相片实物图；5、实现快速查询房产信息的功能，并达到集中显示，允许能用excel来导出需要查询的相关房产资料；6、达到自动统计房产数据的功能；7、实现房产用途交换功能等。从应用系统：应用系统能够稳定的运行物业管理的相关软件，有强大电子显示功能，完整的资料、数据自动备份功能，能自动搜索信息并建立强大的数据库功能；从作用上：最终达到全面管理物业信息的作用，建立一个完整的房产信息化平台，把物业管理上升为科学化，简单化，统一化。 32需求分析根据使用者茂名石化的要求我们将建立一个完整的物业管理平台，按照对本平台的要求建立主要模块：日常工作管理、房产信息资料管理、行政管理、租赁管理、财务管理、统计报表、数据管理。4建设目标和内容41建设目标业务目标：将茂名石化房产管理信息系统建设成为一个大型的综合性的物业管理系统，对房地产物业进行全面的管理，实现物业管理的智能化、自动化。技术目标：建立sql server数据库存储系统。安全目标:对系统进行加密保护设置，实行授权制。每一个相应的管里模块都有相应的操作者进行授权操作。42建设内容系统主要包括：日常工作管理、资料管理、行政管理、租赁管理、财务管理、统计报表、数据管理。5技术方案和技术路线51主要功能 511日常工作管理功能本功能主要是对于物业管理人员来设立的，日常性的工作主要是指在辖区的范围内，每日都要进行的重复性，和一定规律性的管理活动。 设备管理：对不同的设备进行管理，包括建立设备档案，设备图纸，故障，维修，保养，检查，报废，丢失，年限等；保安管理：包括有保安人员的详尽档案记录，入职离职时间管理，排班，巡逻，交换班记录，辖区治安记录，来访登记，重大突发事件登记；停车场管理：停车场车位信息、车辆信息登记、月保办理情况、车辆出入实时登记；环卫管理：环卫工人档案记录，入职离职时间管理，排班信息，清洁信息，交换班记录，拾物信息,绿化管理，保洁管理；社区文化：代业主、租户、商房收取报刊，杂志，快递，更新宣传栏，贯彻落实法律法规信息；物料管理：辖区内物料档案管理，物资出入库管理，统计查询；有偿服务：上门有偿服务登记，收费登记，服务记录单；二次装修：无论是房产拥有者，还是租赁者，如果对房产进行二次装修，或是改建，都必须要通过该平台进行登记，只有在该处房产信息后填写批准二次改建后，才可进行；投诉管理:对投诉信息，投诉处理办法，回访信息，违章信息等进行分类管理，设立该栏目主要是清晰记录每次投诉事件的始末，有助于更有效的管理；固定资产：建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息； 消防管理：物业管理范围内的消防安全全面负责，每日进行安全检查记录，每周进行消防工具的排查，检查是否有遗漏的地方。是否符合消防要求，进行在案登记；报修管理：对业主或租户有关房产区内有公共设施需要进行维修的，进行及时的登记，处理方法及结果也一并登记； 512房产资料管理功能该功能主要是针对茂名石化下属的非生产区域房产（自用房产、租赁房产、社区房产、商铺）进行分类别的管理，主要是对房产资料的管理，为每处房产从建成到使用都建立专属档案，一对一的记录，更有效的达到精准的管理。 512自用房产管理主要包括以下主要方面内容：建筑时间、建筑面积、固定资产号、房产证号、楼层、每层楼房间数、使用单位、使用单位法人、使用单位联系人姓名、联系电话，原值、净值、年折旧额、折旧年限、累积折旧、使用年限等。 512租赁房产、商铺管理主要包括以下主要方面内容：一、建筑时间、建筑面积、固定资产号、房产证号、楼层、每层楼房间数、使用单位、使用单位法人、使用单位联系人姓名、联系电话，原值、净值、年折旧额、折旧年限、累积折旧、使用年限等。二、出租赁单位、租赁单位法人、租赁单位联系人姓名、联系电话、租赁时间、租赁价格、租金缴纳时间信息。 512社区房产管理主要包括以下主要方面内容：一、社区房产以区为单位，以栋为单元。详细描述出建成年份、建筑面积、栋号、房屋结构、层数、梯数、房号、户数、楼内公共设施分布、是否参与过房屋安全鉴定、房屋安全鉴定的结果、单身楼或家属房（家属房再细分为是否房改房）、现住户姓名、所属单位，电话联系方式。二、单身楼及未房改家属房需显示租赁时间、租赁价格。三、每个区的总体信息：社区名称、社区总楼房栋数、楼房总建筑面积、区域面积、道路面积、绿化面积、绿篱面积、树木、花球、地坪面积、围墙长度、门岗。 5124房产用途交换管理将所有可互换用途房产清晰列表，标名所有可置换项。以上管理功能，全部都可根据使用者的需要进行自定义的设置，可随意进行删减增加，操作方便简单快捷。 51房产电子地图将所有的房产进行房产编号（以栋为单位），在电子地图上可以清晰的显示出该房产所处的位置，周围地理环境等，类似于百度地图能。并附上外观简易图，且附加实体图片。 51收费管理收费设置：收费管理信息系统是整个综合物业管理信息系统的日常业务管理模块，对公司的经营管理工作起到至关重要的作用。在收费管理中，系统将收费分为住宅、写字楼、商铺、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义，可自行设定收费项目，把不同的收费项目输入，合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。支出管理;管理部门每个月的支出管理，包括更换公共设备设施的费用；收据查询：开收的各类收据查询；欠款催收:对没有按时缴纳各类费用的用户进行登记；月结处理:物业管理内的一些按期使用的报刊或其他设备，每个月会有一次月结，可又制作模块记录；工资管理：主要核算物业管理人员的工资；缴款通知：对用户进行各类费用的催缴；收据批量打印：每月按时催缴的费用，相对应收据包括：用户房产名称，楼层，房间，姓名等；图表数据：在定期的时间的系统自动核算出，当月应收回的各种款项总计，包括欠款情况的统计，通过图表的对比，明确的得出缴费情况。 51行政办公 员工档案：所有物业管理人员的档案资料，入职时间，职位名称，工作职责；资料文档：物业管理的相关资料；备忘录：重要事件信息进行备份； 51租赁管理能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。包括合同管理、调租、退租等；到期提醒设定：可设置在合同到期日多少天前自动提醒，在界面上相应的租户以不同颜色显示；此项包括对租赁合同的管理，包括：合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。租赁定价：每套房产相对应的信息，包括：面积，布局，租赁价格；租赁登记：房层有成交的，进行在册登记,租赁合同签订；租赁图文查询：可以通过物业处直接可以查到房产的相关信息，附带有图片和文字解释；退租管理：有退租的用户进行信息登记，包括：租住的时间，时长，用途，退租时间，房屋使用状况；租赁提醒：在租赁期满或将到期时对租户进行提醒；来电、来访登记：外来人员非本物业区人员，进入到管理区需要进行登记，并通报被访者；租赁报表：将一段时间的房产租赁情况写成报表，做数据统计，可根据数据分析这一时期的租赁情况，分析原因，采取相应措施； 51系统管理用户权限: 用户在使用系统过程中，随时可以自由增加操作员，系统管理员可以对不同身份的操作员进行不同的授权。授权包括两个方面：项目授权和操作授权。通过项目授权，操作员只能看到被授权项目（或者小区）的相关信息。操作授权是管理操作员对系统各项功能的操作权限，没有被授权的功能将对该操作员隐藏，操作授权可以具体到操作键。数据备份:系统自带备份软件，可自定义设定期限，系统自动会将原有数据信息进行备份，以避免因断电等其他原因造成资料的丢失；数据恢复:系统自带软件可将重误删或因断电丢失的数据进行更新恢复；数据导出：所有的数据都可以以的形式进行导出；搜索关联性：这一功能将让该系统形成一个强大的搜索引擎，只要简单的输入一个功能或关键词，将关联出现众多相近信息，所包括数据和资料； 51各类报表房产资料报表、客户资料报表、财务报表、综合报表、物业类型维护报表等。本系统中所有的数据都可以在系统中手动的导入导出。52本项目系统架构详见下图系统设置停车场管理基础资料建立物料管理收费设置租赁管理缴款通知投诉报修费用生成财务收款统计报表欠款催收54技术路线或采用的技术 541硬件环境具备公网ip的主流一线品牌的服务器（推荐ibm或hp服务器）一台，内存4g以上，主频2g以上的cpu（双cpu更好），raid5的硬盘组。 网络环境：固定公网ip（或固定局域网ip），带宽100m共享。 542软件环境操作系统windows server 2003；microsoft iis 6.0；microsoft sqlserver 2000；web service后台管理界面，b/s结构，.net平台；6系统配置及技术方案比较61系统配置原则 系统的先进性 在系统设计及设备选型方面采用目前先进和成熟的技术，兼顾物业管理系统的多种功能需要，保证系统在一定时间内具有先进性。 系统的可靠性 采用高质量设备和成熟的技术，保证系统运行的稳定、可靠。 系统的扩展性 在数据存储及网络扩展功能等方面，均考虑到未来发展的需要，可以方便地进行系统扩展。 系统的兼容性 在数据传输、处理及设备选型方面，均采用符合现行国家标准和国际通用标准的方式和规格。 系统的安全性 系统在数据传输、处理方面均采用加密方式；全部设备选用符合国家和国际安全标准的产品，保证相关人员的人身安全。 系统的经济性 系统设计从符合中国国情、符合简便适用、符合长远发展出发，充分考虑系统的性价比；系统设计采用模块化结构，路由、接口一次到位，设备可根据投资到位情况进行调整。62技术方案比较621技术方案和性能价格比较茂名石化物业管理系统主要有两种技术方案，一种是采用c/s结构进行开发；一种采用b/s结构进行开发。c/s又称client/server或客户/服务器模式。服务器通常采用高性能的pc、工作站或小型机，并采用大型数据库系统，如oracle、sybase、informix或 sql server。客户端需要安装专用的客户端软件。b/s是brower/server的缩写，客户机上只要安装一个浏览器（browser），如netscape navigator或internet explorer，服务器安装oracle、sybase、informix或 sql server等数据库。浏览器通过web server 同数据库进行数据交互。c/s（client/server）的优点是能充分发挥客户端pc的处理能力，很多工作可以在客户端处理后再提交给服务器。对应的优点就是客户端响应速度快。缺点主要有以下几个：只适用于局域网。随着互联网的飞速发展，移动办公和分布式办公越来越普及，这需要我们的系统具有扩展性。这种方式远程访问需要专门的技术，同时要对系统进行专门的设计来处理分布式的数据。客户端需要安装专用的客户端软件。首先涉及到安装的工作量，其次任何一台电脑出问题，如病毒、硬件损坏，都需要进行安装或维护。特别是有很多分部或专卖店的情况，不是工作量的问题，而是路程的问题。还有，系统软件升级时，每一台客户机需要重新安装，其维护和升级成本非常高。对客户端的操作系统一般也会有限制。可能适应于win98, 但不能用于win2000或windows xp。或者不适用于微软新的操作系统等等，更不用说linux、unix等。b/s最大的优点就是可以在任何地方进行操作而不用安装任何专门的软件。只要有一台能上网的电脑就能使用，客户端零维护。系统的扩展非常容易，只要能上网，再由系统管理员分配一个用户名和密码，就可以使用了。甚至可以在线申请，通过公司内部的安全认证（如ca证书）后，不需要人的参与，系统可以自动分配给用户一个账号进入系统。622配置方案建议 从上述分析，我们建议采用b/s结构进行本系统的开发。具体相关配置方案如下：品名描述单位数量单价总价备注硬件服务器建议采用ibm/hp服务器台100客户自备网络环境固定公网ip（或固定局域网ip），带宽100m共享套100客户自备软件物业管理系统和新定制开发套1160000160000操作系统windows server 2003；套100客户自备数据库microsoft sql server 2000；套100客户自备网络发布系统microsoft iis 6.0；套100客户自备合计总价160000.00元63配置的产品技术指标建议服务器：内存4g以上，主频2g以上的cpu（双cpu更好），raid5的硬盘组；网络环境：固定公网ip（或固定局域网ip），带宽100m共享；操作系统：windows server 2003；数据库：microsoft sql server 2000；网络发布：microsoft iis 6.0；7投资估算及资金来源8项目组织及实施策略81组织机构及人员安排根据茂名石化物业管理平台的特性及要求等，拟投入本项目的主要成员有：项目经理1名，技术开发人员6人，其中：应用程序开发工程师3名，界面设计工程师1名，数据库开发工程师1名，测试工程师1名，