130个城市土地市场(2012年12月)：地市分化加剧_13年运行仍将平稳-2013-01-18.ppt

地产 署名 参与 评级 基本 平稳 比降 上市 总市 平均 行业 地产 上证 59 82 1， 0 年。 续。13 相关 暖 提升 签 易报 13 股票 泛海 招商 保利 北京 首开 新湖 滨江 苏宁 荣盛 ps 证券研究报报告/行业专题题研究 2013 年 1 月 17 日 房地 名人：李少少明 房地产产行业中性 s09960511080001 与人：张 岩 s09960111080637 级调整： 维持 本资料 地市分化化加剧，13 年运运行仍将平 130 个城市土地市市场（2012 年 12 月） 投资要点点： 2012 年土地市场情况况：成交差于去去年，分化明显显。130 个城市市供地量同比持持平， 成交建面 12.5 亿平，同比降 10%，成交价款 1.443 万亿元，同比 10%。一一二线 城市需求求明显好于三四四线：一线城市市供应少致成交交下降；二线供供需相对平衡；三四 线供应持持平，成交大幅幅下降，需求不不足。国土部统计计全国所有城市土地出让金 2.69 万亿元，同比降 14.6%，降幅高于我我们统计的 1330 个城市，表表明更大范围内内的三 四线城市市土地出让降幅幅更大，需求不不足，形势不乐乐观。 交建面环环比翻番，同比比增四成，出让让金创 11 年以以来单月新高；溢价率回升，一线 12 月土地地市场情况：结结构性回暖趋势势延续，年末推推地高峰带动成成交放量，12 月成 市公司家数 市值（亿元） 占 a 股比例（%） 均市盈率（倍） 业表现 151 11833.14 4.29% 114.02 及部分二二线城市实际地地价上涨。分用用途来看，住宅宅、商业用地地成交均放量，住宅 略好于商商业。分城市类类型来看，一二二线、三四线城城市的分化进一一步加剧。 住宅用地地成交情况：延延续结构性回暖暖趋势。受推地地量增加影响，12 月成交大大幅增 长，成交交建面环比翻番番，同比增 6 成；一线城市市实际地价上涨涨，二线相对稳稳定， 个别地块块价格上涨。一一二线城市成交交明显好于三四四线。全年来看看，住宅用地供供应、 （%）1m3m6m 成交量同同比均下降，成成交建面、出让让金同比降一成成以上。 房地 证指数 9.49% 8.14% 22.5 10.8 6.81% 6.39% 1-11 月住住宅用地累计销销供比：19 个一二线城市中 13 个大于 ，供给相对紧张张。 商业用地地成交情况：受受推地量增加影影响，年末商业商业用地整体成成交亦放量。一一线城 36% 27% 18% 9% 0% -9% 30960 25800 20640 15480 10320 5160 市实际地地价明显上涨，部分二线城市市实际地价也出出现上涨。全年年来看，商业用用地供 地量、成成交量同比上升升，但出让金同同比下滑。与住住宅用地情况况相似，商业用用地各 线城市之之间分化明显，一二线城市明明显好于三四线线。 -18% 2012/1 2012/42012/72012/10 2012 年楼市结构性回回暖带动地市结结构性回暖，仍仍差于 2011 。2013 年三四四线城 成交金额房地产上证指数 市楼市去去化压力仍大，受此影响 201 年地市结构构性差异将延续 预计，进入 2013 年销售节节奏把握好的大大中型开发商在在地价合理范围围内仍将适当当补库存，一二二线城 关报告 暖冬持续，万科 b 转 h、机机构规模扩容 升行业估值2013-1-14 签约备案滞后致致成交大增-22 个城市周交 报（1.7-1.13）2013-1-14 市仍是其其重点布局的地地区，若有效供供应增加，一二二线城市地价价将较平稳；去去化压 力大的三三四线城市地市市难有起色，一一二线住宅用地地较商业用地更更受青睐，201 年 地市整体体运行仍将较平平稳。 风险提示示：经济增长回回升无力楼市需需求不足或调控控过度带来的风风险以及公司经经营风 险。 票名称 海建设 商地产 利地产 万科 a 京城建 开股份 湖中宝 江集团 宁环球 盛发展 11eeps 0.006 1.551 0.991 0.888 0.996 1.226 0.223 0.558 0.339 0.882 12ep 0.16 1.96 1.19 1.05 1.15 1.33 0.25 0.95 0.50 1.11 13eps 0.25 2.55 1.55 1.32 1.50 1.67 0.31 1.22 0.70 1.46 14eps 0.39 3.33 2.01 1.58 1.94 2.09 0.42 1.53 1.01 1.90 11pe 84 19 15 12 14 10 18 17 19 18 12pe 31 15 11 10 12 9 17 11 15 13 13pe 20 11 9 8 9 7 13 8 11 10 14pe 13 9 7 6 7 6 10 7 7 8 p/rnav 0.57 0.89 1.29 1.10 0.57 0.69 0.54 0.85 0.55 1.27 投资资评级 强烈烈推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分 行业专题研究 目录 一、土地市市场成交情况况3 1.1 130 个城市整体体成交情况 3 1.2 分用用途成交情况 4 1.3 分城城市类型成交交情况 7 1.4 一二二线城市土地地出让金与楼楼面地价情况况 .11 二、住宅用用地成交总体体情况 13 2.1 整体体成交情况 13 2.2 分城城市类型成交交情况 13 2.3 一二二线城市住宅宅用地土地出出让金与楼面面地价情况 16 2.4 住宅宅用地流拍情情况 17 三、住宅用用地楼面地价价剖析 19 3.1、分分析思路和结结论 19 3.2、一一线城市情况 19 3.3、二二线城市情况 21 四、商业用用地成交总体体情况 25 4.1 整体体成交情况 25 4.2 分城城市类型成交交情况 26 4.3 一二二线城市商业业用地土地出出让金与楼面面地价情况 28 五、商业用用地楼面地价价剖析 30 5.1、分分析思路和结结论 30 5.2、一一线城市情况 30 5.3、二二线城市情况 32 六、工业用用地成交总体体情况 36 6.1 整体体成交情况 36 6.2 分城城市类型成交交情况 36 6.3 一二二线城市工业业用地土地出出让金与楼面面地价情况 39 七、主要城城市住宅用地地成交情况 .41 7.1、华华北及东北地地区 41 7.2、华华东地区 43 7.3、华华南地区 45 7.4、中中西部地区 47 八、住宅用用地累计销供供比情况 .50 九、成交地地块排行榜 .53 附注：一、二、三四线线城市划分 .57 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分2/59 情况 ，创 增近 61 月份 10 30 12 10 建面建面 行业专题研究 一、土土地市场场成交情 1.1 130 个城市整体成成交情况 年末推推地高峰如我我们预期而至，值得注意的的是，12 月成交不仅环环比翻番，而而且同比大幅幅增长，其中 土地出出让金同比增 8 成以上， 11 年以来来单月新高，我们对地市市结构性回暖暖趋势的判断断进一步得到 印证。（1）受推地地量大幅增加加影响，成交交建面环比翻翻番，同比增 4 成，1 2 月推出建面面共计 2.99 亿平米米，环比升 1%，同比升 35%,；成交交建面共计 1.83 亿平米，环比上升 104%，同比比上升 38%； 流标率率下降至 1.4%，较 11 份下跌 0.6 个百分点；（2）土地出让让金同比增 8 成以上，创 11 年以来 单月新新高，12 月 130 个城市土土地出让金 2806 亿元，环环比增加 04%，同比增 82%；（33）楼面地价 环比持持平，溢价率率持续回升，12 月平均楼楼面地价 153 元/平米，环比持平，同，同比增 32%；溢价率回 升至 11%。从样本本地块情况来来看，近期一一线城市住宅宅、商业用地地实际地价上上涨明显，部部分二线城市 住宅、商业用地实实际地价也有上上涨。 与我们们此前判断一一致，年末相对对于供给端的的放量，需求求端的提升较较为有限，因因此地市的回回暖仍呈现明 显的结结构性特征。从供给端来看看，年末在财财政收入、供供地计划的双双重压力下，地方政府供供地力度显著 加大。但从需求端端来看，由于行行业资金好转转是结构性的的，因此土地地购置主要体体现为资金状状况较好的大 中型开开发商在地价价合理范围内进进行补货，一一二线城市是是其重点布局局区域。因此此，一二线城城市土地市场 延续回回暖趋势，年年末成交明显放放量；但三四四线城市市场场依然平淡，成交同比下下滑。 2012 年全年来看，成交差于去去年，分化特特征明显。（1）地市供应应量与去年基基本持平，成成交量差于去 年。全全年累计推出出建面 19.4 亿平米，同比比下降 1%；成成交建面 2.5 亿平米，同比下降 0%；土地出 让金 1.43 万亿元，同比下降 10%。（2）全年来看，各线城市之之间的差异明明显，一二线线城市供求状 况明显显好于三四线线城市。一线城城市土地供应应量少，但需需求旺盛，因因此成交量下下跌，地价上上涨；二线城 市供需需相对平衡，因此成交量小小幅增长，地地价相对稳定定；三四线城城市供应量大大，但需求较较弱，因此成 交量下下跌，地价走走弱。国土部统统计全国所有有城市土地出出让金 2.69 万亿元，同同比降 14.6%，降幅高于 我们统统计的 130 个城市，表明明更大范围内内的三四线城市市土地出让降降幅更大，需需求不足，形形势不乐观。 2012 年楼市结构性性回暖带动地地市结构性回回暖，仍差于 2011 年。22013 年三四四线城市楼市市去化压力仍 大，受受此影响 2013 年地市结构构性差异将延延续。预计，进入 2013 年销售节奏奏把握好的大大中型开发商 在地价价合理范围内内仍将适当补库库存，一二线线城市仍是其其重点布局的的地区，若有有效供应增加加，一二线城 市地价价将较平稳；去化压力大的的三四线城市市地市难有起起色，一二线住住宅用地较商商业用地更受受青睐，2013 年地市市整体运行仍仍将较平稳。 图 1：130 个城市所有用用地推出及成成交情况 推出建成交建楼面地地价 40,000 30,000 20,000 10,000 - 万平米 元/平米 2,0000 1,5500 1,0000 500 0 jan-09jul-09jan-10jul-10jan-11jul-11jan-12jul- 12 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分3/59 让金 ja 用地13 18 18 20 行业专题研究 图2：130个个城市所有用用地出让金及及溢价率 图3：1130个城市所所有用地流标标情况 土地出让溢价率 流拍宗数流标率 4,000 3,000 2,000 亿元 1000% 800% 600% 100 80 60 宗 5.0% 4.0% 3.0% 400% 402.0% 1,000 - jan- jul- jan- jul- jan- jul- an- jul- 200% 0% 20 - jan- jul-09 jan- jul-10 jan- jul-11 jan- jul-12 1.0% 0.0% 09 09 10 10 11 11 12 12 09101112 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 1.2 分用途途成交情况 12 月住住宅、商业用用地成交均放放量，整体来来看住宅略好于于商业。（11）12 月住宅宅、商业用地地推地量同环 比均大大幅增长，成成交建面环比均均翻番，住宅宅用地同比增增幅高于商业业。（2）受结受结构因素影响响，12 月住 宅用地地楼面地价环环比下跌，而商业用地环比比大幅增长，且同比增幅幅高于住宅；但从溢价率率情况来看， 住宅用用地升温、商业业用地降温趋趋势明显，12 月住宅用地地溢价率升至 13%，而商业业用地溢价率率降至 5%； 住宅用用地流标率亦亦低于商业用地地。（3）12 月住宅、商商业用地出让让金同环比均均大幅增长，受平均楼面 地价环环比大幅上涨涨的影响，商业业用地出让金金环比增长近 2 倍，高于于住宅用地，但同比增幅幅略低于住宅 用地。 从全年年累计成交情情况来看，商业业用地仍好于于住宅，但两两者的差距已已明显缩小。从累计推地地量来看，住 宅用地地同比略降，商商业用地同比比升逾两成；从累计成交交建面来看，住宅用地同同比下降 16%，商业用地 同比上上升 10%；从从累计土地出出让金来看，住宅、商业用用地同比分别别下降 11%、6%。 12 年以以来住宅销售售市场的回暖暖推动了住宅宅用地市场的的结构性好转。而商业地产产经历了 10 年调控以来 的相对对火热，近期期正在向常态回归。10 年以来商业用用地供应量增增长过快，价价格也不断上上涨，加上商 业地产产经营的复杂杂性逐步为市场场所认识，导导致商业用地地的吸引力相相对下降。 表 1：2012 年 12 月所有有用地推出及及成交建面 推出建面成交交建面 12/1211/1212/11同比环比占 11 年比12/1211/1212/1 1同比环比占 11 年比 所有用 住宅 商业 工业 29,936 14,686 6,272 8,556 22,256 11,154 4,076 6,909 18,621 8,697 3,477 5,740 35% 32% 54% 24% 61% 69% 80% 49% 15% 15% 21% 13% 18,340 9,739 3,338 5,277 3,269 6,027 2,359 4,728 8,9992 4,6883 1,6665 2,2002 38% 62% 42% 12% 104% 108% 100% 140% 13% 14% 16% 11% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 表 2：2012 年 12 月所有有用地楼面地地价与土地出出让金 楼面地价土地出让金 12/1211/1212/11同比环比12/1211/1212/11同比环比占 11 年比 所有用地 住宅 商业 工业 1,530 1,957 2,177 307 1,159 1,633 1,677 301 1,530 2,202 1,467 289 32% 20% 30% 2% 0% -11% 48% 6% 2,806 1,906 727 162 1,538 984 396 142 1,3376 1,0031 2444 64 82% 94% 84% 14% 104% 85% 197% 155% 8% 8% 0% 1% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分4/59 同比 所有-0 -6 -3 途） 平） -6 建面 jaja 行业专题研究 表 3：2012 年 12 月所有有用地溢价率率与流标率 溢价率率(%)流标率 12/1211/1212/1同比环比12/1211/1212/11比变动环比变变动 有用地 住宅 商业 工业 11.0% 12.7% 4.9% 3.6% 3.3% 3.2% 15.3% 1.5% 8.7% 10.55% 4.9% 1.5% 7.7% 9.4% -10.44% 2.1% 2.3% 2.2% 0.0% 2.1% 1.4% 1.5% 2.0% 1.1% 1.8% 3.0% 3.0% 0.5% 2.0% 2.0% 3.4% 1.5% 0.4% -1.5% -1.0% 0.6% -0.66% -0.55% -1.44% -0.44% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 表 4：2012 年 1-12 月土土地成交情况况（各类用途途） 累计推出建面（万平米）累计计成交建面（万万平米） 2/1211/12同比 11 年12/1211/112同比 11 年 全国 130 个城市 住宅 商业 工业 1944,200 95,409 36,975 62,279 196,408 101,111 30,2232 64,0040 -1% 6% 222% 3% 125,443 57,5540 22,8829 42,0060 138,8898 68,5443 20,8334 48,9 72 -100% -166% 10% -144% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 表 5：2012 年 1-12 月土土地成交价与与出让金情况况（各类用途 累计土地出让金金（亿元）楼面地价（元/平 2/1211/12同比 11 年12/1211/112同比 11 年 全国 130 个城市 住宅 商业 工业 14,332 9,4434 3,4415 1,2257 15,8853 10,5570 3,636 1,541 -100% -111% 6% -188% 1,143 1,6639 1,4496 29 1,1441 1,5442 1,7445 315 0% 6% -144% -5% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 图 4：住宅用地地推出及成交交情况 推出建面成交建楼面地价 16,000 12,000 万平米 2,500 2,000 1,500 8,000 1,000 4,000 - 500 0 an-09jul-09jan-10jul-10jan-11jul-11an-12jul-12 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分5/59 标率 ja n- 建面 - - n- 行业专题研究 图5：住宅用地地出让金及溢溢价率图66：住宅用地地流标情况 3,0000 亿元 土地出让让金溢价率 120% 50宗 流拍宗数流标 7% 2,4400 1,8800 1,2200 600 - jan- jul-09 jan- jul-10 jan- jul-11 jan- jul-12 100% 80% 60% 40% 20% 0% 40 30 20 10 - jan- jul-09 an- jul-10 jan jul-11 jan- jul-12 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 09101112 09101112 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 图 7：商业用用地推出及成成交情况 推出建面成交建楼面面地价 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 - 万平米 元/平米3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 jan-09jul-09jan-10jul-10jan-11jul-11jan-12juul-12 图8：商业用用地出让金及及溢价率图9：商业用地流标标情况 土地出让金溢价率 流拍宗数流标率 800 600 亿元 1 00% 80% 40 30 宗10% 8% 400 60% 40% 20 6% 4% 200 jan-09jul-099jan-10jul-10jaan-11jul-11jan-12jul-12 20% 0% 10 jan jul-09 jan- jul-10 jan- jul-11 jan- jul-12 09 10 11 12 2% 0% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分6/59 建面 ja - - n- ju ja 增逾 15 行业专题研究 图 10：工业用用地推出及成成交情况 推出建面成交建楼面面地价 10,000 8,000 万平米元/平米 800 600 6,000 400 4,000 2,000 - 200 0 an-09jul-09jan-10jul-10jan-11jul-11jan-12jul-12 图11：工业用用地出让金及及溢价率图12：工业用地流流标情况 土地出让金溢价率 流拍宗数流标率 240 180 亿元 10% 8% 40 35 30 宗 4% 3% 6% 25 120 4% 20 15 2% 60 jan-09jul-099jan-10jul-10jjan-11jul-11jann-12jul-12 2% 0% 10 5 jan jul-09 jan- jul-10 jan- jul-11 jan- ul-12 09 10 11 12 1% 0% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 图13：所有有用地成交建建面用途结构图14：所有用地出出让金用途结结构 100% 住宅用地 工业用地 商业办办公用地 公建及及市政用地 100% 住宅用地 工业用地 商业办公用地 公建及市政用地 80% 60% 40% 20% 0% 80% 60% 40% 20% 0% jan-09jan-10jan-11an-12jann-09jan-10jan-111jan-12 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 1.3 分城市市类型成交交情况 正如我我们预期，年年末地市分化程度加剧，112 月一二线线城市成交放放量，同环比比均大幅增长长；而三四线 城市成成交平淡，同同比明显下滑滑。从推地量来来看，12 月一二线城市市同比、环比比增幅均高于于三四线；从 成交建建面来看，一线线城市环比增 6 成，二线城市环比比大幅增长 53%，而三四四线环比增长长仅有 3 成， 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分7/59 3% 三四 38 89 85 楼面 溢价 变动 -0 -0 -0 让金 一线 二线 三四 行业专题研究 同比一一二线城市增增幅近 9 成，而而三四线城市市同比下滑 3 成以上；从从土地出让金金来看，环比比各线城市均 上升，二线城市增增幅最大，达 169%，同比比一线、二线线城市翻番，但三四线城城市同比下滑 3 成以上。 全年来来看，各线城城市之间分化明明显，一线城城市由于供应应量较少，成成交同比下滑滑，全年累计计推出、成交 建面同同比下降 14%、13%，出出让金下降 21%；二线城城市供需相对对平衡，供应应、成交同比比微增，推出 建面、成交建面同同比都微增 4%，出让金同同比上升 %；三四线城城市供应量基基本持平，但但成交量大幅 下降，表明需求相相对不足，推推出建面同比微微降 5%，但但成交建面、出让金同比比大幅下降 24%、23%。 表 6：2012 年 12 月所有有用地推出及及成交建面 推出建面成交交建面 12/1211/1212/11同比环比占 11 年比12/1211/1212/11同比环比占 11 年比 全国 130 个城市 一线城市 二线城市 四线城市 29,936 2,243 17,930 9,763 22,2256 1,172 12,2268 8,8816 18,62 1,301 10,78 6,533 35% 91% 46% 11% 61% 72% 66% 49% 15% 15% 18% 12% 18,340 1,735 12,952 3,653 13,269 918 7,003 5,349 8,992 1,053 5,113 2,826 8% 9% 5% -32% 104% 65% 153% 29% 13% 15% 20% 6% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 表 7：2012 年 12 月所有有用地楼面地地价与土地出出让金 面地价土地出让金 12/121/1212/11同比环比12/121/1212/11同比环比占 11 年比 全国 130 个城市 一线城市 二线城市 三四线城市 1,530 2,797 1,546 871 1,159 2,467 1,206 873 1,530 3,951 1,456 763 32% 13% 28% 0% 0% -29% 6% 14% 2,806 485 2,003 318 1,538 226 844 467 1,376 416 744 216 82% 114% 137% -32% 104% 17% 169% 48% 18% 15% 25% 7% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 表 8：2012 年 12 月所有有用地溢价率率与流标率 价率(%)流标率 12/121/1212/11同比变动环比变动12/1211/12122/11同比变环比比变动 全国 130 个城市 一线城市 二线城市 三四线城市 11% 18% 10% 7% 3% 4% 2% 5% 9% 14% 8% 4% 8% 14% 8% 2% 2% 4% 3% 3% 1.4% 1.4% 2.2% 0.5% 1.8% 2.2% 2.5% 1.1% 20% 15% 35% 06% -0.4% -0.7% -0.3% -0.6% 0.6% 0.1% -1.3% 0.1% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 表 9：2012 年 1-12 月所所有用地累计计推出、成交交建面与出让 累计计推出建面（万万平米）累计成交建面（万平米）累计土土地出让金（亿亿元） 12/1211/12同比12/1211/12同比12/1211/12同比 全国 130 个城市 线城市 线城市 四线城市 194,200 12,416 101,314 80,470 196,408 14,480 97,441 84,487 -1% -144% 4% -5% 125,443 10,405 69,136 45,901 138,898 11,892 66,274 60,732 -10% -13% 4% -24% 14,332 2,559 8,347 3,427 15,853 3,259 8,138 4,456 -10% -21% 3% -23% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分8/59 成交 标率 ja ja n- 推出 行业专题研究 图 15：一线线城市所有用用地推出及成成交情况 推出建面交建面楼面地价 2,500 2,000 万平米 元/平米 8,000 6,000 1,500 4,000 1,000 500 - jan-009 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 0 2,000 图16：一线线城市所有用用地出让金及及溢价率图17：一线城市所所有用地流标标情况 土地出让让金溢价率 流拍宗数流标 1,200 1,000 800 亿元 1660% 1220% 10 8 宗 8% 6% 6 600 400 200 - jan- jul- jan- jul- jan- jul- an- jul- 800% 400% 0% 4 2 - jan- jul-09 an- jul-10 jan jul-11 jan- jul-12 4% 2% 0% 0909101011111212 09101112 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 图 18：二线线城市所有用用地推出及成成交情况 出建面成交建面楼面地价 20,000 16,000 12,000 8,000 4,000 - 万平米元/平米 2,000 1,600 1,200 800 400 0 jan-09 jul-09 jan-10 jull-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分9/59 标率 ja 推出建面 ja - - 行业专题研究 图19：二线线城市所有用用地出让金及及溢价率 图20：二线城市所所有用地流标标情况 土地出让让金溢价率流拍宗数流标 2,500 亿元 80% 60 宗 8% 2,000 1,500 60% 40% 40 7% 6% 5% 4% 1,000 500 - jan- jul- jan- jul- jan- jul- an- jul- 20% 0% 20 - jan- jul-09 jan- jul-10 jan- jul-11 jan- jul-12 3% 2% 1% 0% 0909101011111212 09101112 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 图 21：三四四线城市所有有用地推出及及成交情况 出建面成交建楼面地地价 12,000 9,000 6,000 3,000 - 万平米 元/平平米1,60 1,20 800 400 0 jan-009jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11an-12jul-112 图22：三四四线城市所有有用地出让金金及溢价率 图23：三四线城市市所有用地流流标情况 土地出让让金溢价率 流拍宗数流标率 1,000 亿元 1000% 40 宗 4% 800800% 600600% 3% 400 200 jan- jul- jan- jul- jan- jul- jan- jul- 09 09 10 10 11 11 12 12 400% 200% 0% 20 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 2% 1% 0% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分10/59 0% 三四城市 0% 0% 0% 0% 土地 华 北 及 东 北 华 东 华 南 15 -3 -9 14 23 -2 26 36 -6 -4 -4 -3 -4 行业专题研究 图24：所有有用地成交建建面城市结构图25：所有用地出出让金城市结结构 100% 三四线城市二线城市一线城市 100 四线城市二线线城市一线城 80% 60% 40% 20% 0% jan-09jul-09jan-10jul-10jjan-11jul-11jann-12jul-12 80 60 40 20 0% jan-09jul-09jaan-10jul-10jan-11jul-11jan-112jul-12 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 1.4 一二线线城市土地地出让金与楼楼面地价情情况 12 月多多数城市出让让金环比大幅幅增长，半数数以上城市出出让金同比上上升；多数城城市楼面地价价同比、环比 上涨。 表 10：20112 年 12 月主主要城市各种种用途用地楼楼面地价与土土地出让金 地出让金（亿元元）楼面地价价（元/平米） 2/1211/1212/11同比环比12/1211/1212/11同比环比 北京京市 天津津市 石家家庄市 包头头市 太原原市 哈尔尔滨市 长春春市 沈阳阳市 大连连市 上海海市 杭州州市 南京京市 苏州州市 宁波波市 无锡锡市 温州州市 济南南市 青岛岛市 合肥肥市 南昌昌市 深圳圳市 广州州市 76 150 20 1 10 0 45 80 101 218 137 104 194 125 37 29 17 92 40 7 12 42 134 88 23 2 2 20 22 50 30 72 14 56 79 16 38 3 18 13 9 7 - 7 59 58 - 0 14 4 20 42 73 136 109 64 3 51 11 16 23 26 9 5 35 76 -43% 70% -12% -62% 301% -99% 103% 59% 232% 203% 905% 85% 145% 684% -2% 772% -8% 585% 368% -10% - 527% 29% 57% - 50% 32% 96% 19% 93% 39% 60% 26% 61% 576% 44% 35% 73% 27% 61% 67% 20% 65% 45% 2913 2144 1900 432 1041 678 899 1311 1656 4240 2706 929 2987 2660 1556 946 1999 1333 1112 1322 2841 1024 5321 1120 1286 454 499 1092 905 882 1474 1667 776 1680 1815 500 1647 917 674 521 356 525 - 1128 5388 2467 - 241 590 814 1569 1068 2788 3832 2890 1500 467 1717 1059 3092 1782 768 1181 624 4932 5287 45% 91% 48% -5% 109% 38% -1% 49% 12% 154% 249% 45% 65% 431% -6% 3% 197% 156% 212% 152% - -9% -46% -13% - 79% 76% -17% -43% 23% -41% 11% -6% -38% 539% 55% 47% -69% 12% 74% -6% 112% -42% -81% 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分11/59 中 西 部 50 20 19 12 35 34 18 -7 -5 -3 -5 行业专题研究 东莞莞市 佛山山市 福州州市 厦门门市 海口口市 郑州州市 长沙沙市 武汉汉市 重庆庆市 成都都市 昆明明市 南宁宁市 贵阳阳市 西安安市 兰州州市 乌鲁鲁木齐市 12 64 23 21 10 44 44 352 87 115 56 95 - 29 - 1 5 10 0 20 0 22 30 134 7 64 41 12 6 12 3 - 10 29 4 - 0 15 20 77 62 69 13 - 10 10 0 6 110% 555% 5187% 5% 5528% 103% 46% 163% 1205% 80% 36% 713% - 146% - - 15% 21% 07% - 055% 90% 25% 59% 40% 67% 45% - - 84% - 77% 1485 1022 1459 2103 1358 1177 1701 1691 1892 1831 1358 1970 - 375 - 145 622 881 212 4499 1374 672 1374 1809 542 1551 2070 2089 653 882 828 - 1637 1937 415 - 1713 1328 1613 1178 2754 1023 1088 - 494 806 966 1410 139% 16% 588% 53% -1% 75% 24% -7% 249% 18% 34% -6% - 58% - - -9% -47% 252% - -21% -11% 5% 44% -31% 79% 25% - - -54% - -90% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分12/59 亿元， 建面 图28 标率 ja 行业专题研究 二、住住宅用地地成交总总体情况 2.1 整体成成交情况 住宅用用地市场延续续结构性回暖暖趋势。（1）受推地量增增加影响，成成交大幅增长长，成交建面面环比翻番， 同比增 6 成；土地地出让金环比增 8 成以上，同比接近翻翻番，创 11 年以来单月新新高。（2）成交均价环 比下跌跌，结构因素素所致，溢价价率回升至 13%；从样本本地块的情况况来看，一线线城市住宅用用地实际地价 12 年以以来有所上涨涨；二线城市市相对稳定，个别地块价价格上涨。 全年来来看，供地量、成交量同比比下降，但降幅幅较此前月份份明显收窄。1-12 月累计计推出建面 9.5 亿平米， 同比下下降 6%；成交交建面 5.8 亿平米，同比比下降 16%；土地出让金 9434 元，同比下降 11%。 图 26：130 个城市住宅宅用地推出及及成交情况 推出建成交建面楼面面地价 16,000 12,000 万平平米 元/平米 2,500 2,000 1,500 8,000 1,000 4,000 - 500 0 jan-09jul-09jann-10jul-110jan-11jul-11jan-12jul-12 图27：130个个城市住宅用用地出让金及及溢价率28：130个城市市住宅用地流流标情况 3,000 2,400 1,800 1,200 亿元 土地出出让金溢价率 1 60% 1 20% 80% 50 40 30 20 宗 流拍宗数流标 7% 6% 5% 4% 3% 600 - jan- jul- jan- jul- jan- jul- an- jul- 40% 0% 10 - jan- jul-09 jan- jul-10 jan- jul-11 jan- jul-12 2% 1% 0% 0909101011111212 09101112 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 2.2 分城市市类型成交交情况 虽然年年末住宅用地地市场整体成交交放量，但各各线城市之间间分化明显，一二线城市市成交放量，但三四线城 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分13/59 增长 5% 比增 5% 12 30 一线 二线 三四 90 地价 12 30 一线 二线 三四 18 15 25 溢价 12同比 30 一线 二线 三四 -0 1212 30 一线 二线 行业专题研究 市成交交平淡，且同同比出现明显下下滑。从推出出建面来看，一二线城市市同环比均明明显上升，而而三四线城市 同比略略有下滑；从从成交建面来看看，一线城市市环比略增，同比大幅增 179%，二线城市环环比大幅增长 203%、同比大幅增增长 115%，三四线城市环市环比略增 %，同比下降 28%；从土土地出让金来来看，一线城 市环比比略降，同比翻翻番，二线城市市环比大幅增增长 153%，同比大幅增长 143%，三四线城市环比 25%， 同比下下降 18%。 全年来来看，各线城城市之间分化化也很明显，一一线城市由于于供应量较少少，成交同比比下滑，全年年累计推出、 成交建建面同比下降 28%、20%，出让金下下降 14%；二二线城市供需需相对平衡，供应、成交交同比基本持 平，推出出建面、成交交建面同比分分别微降 %、2%，出让让金同比上升 1%；三四线线城市供应量量基本持平， 但成交交量大幅下降降，表明需求相相对不足，推推出建面同比比微降 3%，但成交建面面、出让金同同比大幅下降 31%、30%。 表 11：2012 年 12 月住住宅用地推出出及成交建面 推出建面成交建面 122/1211/112/11同比环比占 11 年比12/1211/1212/11同比环比占 11 年比 全国 13 个城市 线城市 线城市 四线城市 14,686 799 9,448 4,439 11,154 29 6,2254 4,6611 8,697 652 4,820 3,225 32% 176% 51% -4% 69% 22% 96% 38% 15% 15% 18% 10% 9,739 695 7,334 1,710 6,027 250 3,406 2,371 4,683 629 2,421 1,633 62% 179% 115% -28% 108% 11% 203% 5% 14% 17% 22% 6% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 表 12：20112 年 12 月住住宅用地楼面面地价与土地地出让金 楼面地土地地出让金 12/121/1212/11同比环比12/1211/112/11同比环比占 11 年比 全国 13 个城市 线城市 线城市 四线城市 1,957 3,791 1,943 1,272 1,633 5,300 1,721 1,120 2,202 4,696 2,322 1,062 20% -28% 13% 14% -11% -19% -16% 20% 1,906 264 1,425 217 984 132 586 266 1,031 295 562 173 94% 99% 143% -18% 85% -11% 153% 25% 8% 5% 5% 7% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 表 13：20112 年 12 月住住宅用地溢价价率与流标率 价率(%)流标率 12/1211/112/11同比变动环比变动12/1211/1212/11比变动环比比变动 全国 13 个城市 线城市 线城市 四线城市 13% 22% 11% 13% 3% 2% 3% 4% 10% 17% 9% 7% 9% 20% 8% 8% 2% 6% 2% 6% 1.5% 3.4% 2.2% 0.5% 3.0% 4.0% 4.2% 1.6% 2.0% 3.3% 3.4% 0.3% -1.5% 0.6% -1.9% -1.1% -0.5% 02% -1.2% 02% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 表 14：20112 年 1-12 月住宅用地累累计推出、成成交建面与出出让金 累计推出建面（万平米）累计成交建面（万平米）累计土地出让让金（亿元） 12/1211/112/1112/1211/12同比122/1211/1同比 全国 13 个城市 线城市 线城市 三四线城市 95,409 3,918 48,558 42,933 101,111 5,4471 51,2256 44,384 -6% -28% -5% -3% 57,540 3,226 33,206 21,108 68,543 4,029 33,926 30,589 -16% -20% -2% -31% 9,434 1,499 5,801 2,133 10,570 1,7737 5,7764 3,0068 -11% -14% 1% -30% 资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院 请务必阅读正正文之后的免责责条款部分14/59 ja n- 建面成交 价率 标率 - -0% % n- 行业专题研究 图 29：一线线城市住宅用用地推出及成成交情况 推出建面成交建面楼面地地价 1,500万平米元/平米12,000 10,000 1,000 500 - 8,000 6,000 4,000 2,000 0 an-09jul-09jan-10jul-10jan-11jul-11jan-12jull-12 图30：一线线城市住宅用地地出让金及溢溢价率图31：一线城市住住宅用地流标标情况 1,200 亿元 土地出让让金溢价率 160%6 宗 流拍宗数流标率 20% 800 400 - jan-07 jan-08 jan-09 j