2006广东省某市写字楼项目可行性报告.doc

目 录第一部分 经济发展概况一、*经济发展的地理环境和区位优势 1二、*经济发展的总体态势 1三、*投资环境基础设施建设情况 3第二部分 *房地产市场概况一、2006年第一季度*房地产市场状况 7二、房屋交易登记面积情况 8第三部分 *写字楼市场调查一、*写字楼发展概况 11二、*商务格局分析 12三、2006年上半年写字楼发展情况 24四、珠江新城未来竞争楼盘情况分析 27五、珠江新城几大开发企业的项目地块分布情况 31第四部分 案例分析一、同类型写字楼项目 36二、小户型写字楼项目 44第五部分 地块分析一、项目地块分析 49二、地块所属区域特点 50第六部分 项目地块swot分析一、优势（strength） 54二、劣势（weakness） 54三、机会（opportunity） 55四、威胁（threaten） 55第七部分 市场定位一、项目市场定位的前提 57二、项目用地存在的问题 59三、市场定位难点的处理原则 60四、市场定位 61第八部分 产品定位一、项目主要经济技术指标 62二、产品定位 62第九部分 价格定位一、天河北同质素写字楼租售价格 64二、津滨腾越大厦写字楼价格定位 65三、商业裙楼部分价格建议 66四、车位的价格建议 66第十部分 设计规划、公共配套/设施设备、装修、服务特色建议一、写字楼设计规划的建议 67二、商业建筑设计细则及建筑风格建议 69三、项目公共配套/设施设施建议 70四、装修标准建议 72五、写字楼服务特色建议 73第十一部分 项目开发实施计划一、项目开发实施计划编制原则 75二、项目开发实施计划 75第十二部分 投资与成本费用估算一、开发成本估算 80二、开发费用估算 82三、总成本费用汇总表 84第十三部分 资金筹措、投资计划及借款利息一、资金筹措与投资计划 85二、贷款本金的偿还及利息支付 87第十四部分 项目销售收入测算一、销售范围 89二、销售价格 89三、销售计划 89四、销售收入测算 90第十五部分 项目财务评价一、税金计算 91二、损益表与静态盈利分析 92三、现金流量表与动态盈利分析 95第十六部分 项目不确定性分析一、盈亏平衡点 97二、敏感性分析 98第十七部分 总结 996 第一部分 经济发展概况一、*经济发展的地理环境和区位优势*是广东省省会，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心。*地处广东省中部，珠江三角洲北部，东连惠州、东莞，西接中山、佛山，北通清远、韶关，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区重要的交通通讯枢纽和贸易口岸，素有中国南大门之称。根据2005年广东省1%人口抽样调查主要数据公报，*市辖10区和2个县级市，总面积7434.4平方公里，人口949.68万人，城市人口密度为1277人/平方公里。二、*经济发展的总体态势1、综合实力2005年*全市地区生产总值（gdp）为5115.75亿元大关，标志着综合经济实力迈上一个新的台阶。1999年，以户籍人口和当年汇率折算，*人均gdp突破4000美元，2002年突破5000美元，仅用了3年时间；2004年达到6800美元，在全国主要大城市中排位名列前茅，仅用了2年时间。按照广东省政府提出的全面建设小康社会评价指标，其中人均gdp（标准值）至2010年为3450美元，2020年为7000美元。可见，*市人均gdp将提前达标，在全面建设小康社会中率先步入新的阶段。2、增长速度增长速度加快，近两年均增长15%以上，经济发展步入快速增长新阶段。“八五”时期，*经济高速增长，年均增长20.2%，为改革开放以来的最高增速：“九五”时期，进入平稳快速增长阶段，年均增长13.1%；进入“十五”时期，*经济增长提速，2001年增长12.7%，2002年增长13.2%，2003年和2004年分别增长15.2%和15.0%，2001-2004年年均增长14.0%，2001 -2004年，*市人均gdp平均每年增长12.5%，高于“九五”时期（11.4%）1. 1%，2003年和2004年均增长13.7%以上。3、产业发展自2003年开始，第二产业的增速超过第三产业，工业重型化趋势明显，步入“二、三次产业双轮驱动”新阶段。近年来，*实施制造业与服务业并重，二、三次产业协调发展战略。2004年，三次产业比例调整为2.8144.1653.03，经济发展呈现二、三次产业双轮驱动、互相促进的格局。全市工业总产值从100亿元到1000亿元，用了11年（1983-1993年）；从1000亿元到2000亿元，用了3年（1994-1996年）；从2000亿元到3000亿元，用了4年（1997-2000年）；从3000亿元到4000亿元，用了3年时间（2001-2003年），而由4000亿元跃到5000亿元，仅用了1年时间（2004年）。“九五”时期，*市第三产业增加值的平均增速为13.7%，2001-2004年全市第三产业增加值占gdp的比重一直在53%以上，平均每年增长13.5%，增速明显。4、所有制结构非公有制经济占gdp的比重超过40%，步入多种经济成分共同发展新阶段。所有制结构日益多元化。2004年完成的工业总产值中，国有及国有控股工业企业占全市工业总产值的比重为27.91%；股份制工业企业占17.37%；外商及港澳台投资工业企业占63.14%；民营企业占22.48%。2005年上半年*累计登记的各类企业数量约23万家，其中，*私营企业数量在2005年上半年新登记开业的私营企业11481户。截至2005年6月底，*市实有私营企业累计107046户（其中，独资企业17162户，合伙企业3136户，有限责任公司86738户，股份有限公司10户）。1000万元以上的私营企业2378户，其中超亿元的私营企业已达56户，*私营企业的规模与实力近几年得到了迅速增强。5、外资企业情况截至2005年上半年，*市新登记注册外商投资企业446户，比去年同期相比增加61户，增幅达15.84。目前，*市累计登记注册的外商投资企业达8031户，投资总额574.28亿美元，注册资本290.49亿美元，其中外方认缴注册资本234.94亿美元。有70多个国家和地区的外商在*投资设立了7933家外资企业和2000多个外商办事机构。世界500强大企业已有139家进入*，共设立227个项目，投资总额合计71.8亿美元。目前*外资企业的结构有以下特点：第一：外资（独资）企业的总数在*市外商投资企业中的比例已达58；第二：是投资来源以港资、日资、美资为主。香港仍是*市主要的外资来源地，主要从事货运代理、批发零售和商务服务等行业。2005年上半年新登记日资企业31户，美资企业30户；第三：行业分布以制造业为主，近年来批发零售业、商业服务业发展较快。上半年新登记的外商投资企业中，制造业企业有268户，占60，其中以从事纺织服装、鞋、帽制造业以及通信设备、计算机及电子设备制造业的企业数量较多；从事商业服务业的有65户；从事批发零售业的有27户。6、经济增长质量2000-2004年，*地区组织的财政收入从717多亿元增加到1307.98亿元，年均增速在16%左右；2004年，*地区组织的财政收入比上年增长17. 3%；全市地方一般预算财政收入302.82亿元，增长19.2%；1995年，全市职工平均工资为10317元，2004年已达到31025元；1995年城市居民人均可支配收入为9038元，2004年已达16884元；1995年，农村居民人均纯收入为4483元，2004年为6625元。步入财政收入增长快，企业效益大幅提升和居民收入稳步提高新阶段。7、发展后劲枢纽型、功能性、网络化的现代化城市基础设施建设加快推进，一批对全市经济社会发展具有长远战略意义的城市基础设施项目在近年建成。未来几年，*将成为全国重要的汽车工业、造船工业、石化工业和高新技术产业基地。经济社会发展承载能力增强，生产力布局基本成型，发展空间拓展，步入后劲充足的可持续发展新阶段。三、*投资环境基础设施建设情况1、以*白云国际机场迁建工程为标志的重点工程建设提升了*的城市基础设施水平。*白云国际机场是国内三大枢纽机场之一，在我国民航机场中处于十分重要的位置。*白云国际机场的迁建工程是我国第一个按中枢概念设计的综合性中枢机场，是国内规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国际机场，对强化*中心城市地位，促进华南地区的经济发展和*迈向国际化的步伐起着非常重要的作用。2004年，*的城市基础设施水平在整体上有明显的提高，分别表现在以下几个方面：（1） 城区道路主干网逐渐完善，并向珠江三角洲延伸；（2） 以白云国际机场、南沙港、*新火车站为枢纽的*“立体大交通”格局已经形成；（3） 2004年全市30个重点工程推进速度良好，全年重点建设项目的投资计划总体完成情况和资金到位率创历史最高水平，成为拉动*固定资产投资增长的主要动力，为*gdp增长做出了显著贡献；（4） *城市地铁、机场、高速公路、环境治理、汽车产业、工业园区六大城市投资板块齐头并进，建设速度非常迅猛，是推动城市基础设施建设投资增长的主力军。2、*市场经营环境进一步得到改善根据国家统计局企调总队的调查报告2004年第三季度全国直辖市、主要副省级城市企业景气调查报告的内容显示：2004年第三季度，全国各主要城市经济均保持了快速、健康的发展势头，其中北京、天津、上海和重庆直辖市，*、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、深圳、成都、西安和武汉市等副省级市共19个城市（下简称19市）的企业家信心指数和企业景气指数均在景气区间运行，部分城市比二季度有不同程度的提升。*市企业家信心指数和企业景气指数均为149.4，分别居19市的第二位和第四位。 据统计，1-3季度*市的工业总产值、财政收入、社会消费品零售额、外贸出口总值、固定资产投资额均有一定幅度的增长，全市生产总值（gdp）2934.24亿元，比上年同期增长15.6%，增长速度排在19市中的第六位。从第三季度企业的调查情况看，企业家对*经济的发展继续持乐观的态度，乐观的程度（持乐观的样本占总体的比重）从二季度的42.4%上升到53.2%。企业家信心指数为149.4，在19市的排位中，由二季度的第九位跃升至第二位，比第一位的大连市（151.8）仅低2.4点，比第三位的长春市（146.4）高3.0点。居末位的是重庆市（119.3）。从2004年第三季度企业家信心指数的变动情况看，除*、北京、大连、长春和西安市的指数比上季有所上升外，其余城市则呈现下降。在上升的城市中，*市增幅最大（详见表1-1）。 表1-1：2004年第三季度企业家信心指数对比表项目 企业家信心指数 位次 比二季度增减(点) 大连市 151.8 1 2.7 *市 149.4 2 12.0 长春市 146.4 3 2.8 沈阳市 142.6 4 -3.0 宁波市 139.7 5 -1.4 武汉市 139.0 6 -1.3 深圳市 139.0 7 -6.0 济南市 136.9 8 -3.7 上海市 135.9 9 -3.0 南京市 135.6 10 -13.6 杭州市 134.8 11 -1.4 厦门市 134.5 12 -2.6 青岛市 133.5 13 -3.5 西安市 130.7 14 1.3 天津市 130.4 15 -1.6 成都市 130.3 16 -2.5 北京市 130.0 17 2.8 哈尔滨市 119.7 18 -7.3 重庆市 119.3 19 -0.4 3、“申亚”成功为*进一步改善投资环境提供了契机2004年7月1日，*市代表中国申办2010年亚洲运动会成功，这一亚洲人民的体育盛事落在*对*的投资环境绝对是一个重大利好，将对*进一步改善投资环境提供契机。“申亚”的成功从投资软环境来看，首先，“亚运”能极大的提高*这座城市以及*城市相关产业的知名度、美誉度和在全亚洲的地位；其次，“亚运”能进一步提高*的国际化进程，加速*融入全球经济一体化的进程；第三，增进*与亚洲各国的文化艺术方面的更多的交流，提升*的文化品位；第四，利用国际间人民的交往提高*市民的国际化意识和市民素质；第五，*是外向型经济发达地区，经济比较活跃，“亚运”的举办可以增加商贸往来，并提供更多的商机；第六，法治环境和社会治安将进一步改善。从投资硬环境来看，首先，因为举办亚运会对体育场馆的居住设施的需要，*将新建一大批的体育设施和房地产项目，很多与之相关的城市基础设施项目将借此机会推进；其次，由于“亚运”期间的大量人员流动，对*的城市交通设施将有着很高的要求，促使*加快完善港口、铁路、公路网、地铁等交通设施的建设；最后，对*整个城市的环境和市容市貌的改善有较大的促进作用。第二部分 *房地产市场概况一、2006年第一季度*房地产市场状况（一）土地市场第一季度*市中心城区公开出让的土地共有7幅，涉及土地面积347，719平方米。从各类型土地的占地面积来看，商务办公用地144，762平方米（占42%），商业用地171，257平方米（占49%），住宅用地31，700平方米（占9%）。从各类型土地的建筑面积来看，商务办公用地建筑面积506，693平方米，比上一季度增长约6.9倍；住宅用地建筑面积216，564平方米，比上一季度增长51，466平方米，增长幅度达31%。从区域分布来看，本季度成交的土地主要集中于城市中心区域，周边的市政和生活配套设施较为完善，所以吸引了不少开发商的踊跃竞投。其中机场路地块、琶州pzb1301地块和荔湾地块经过激烈的竞投，最后分别以低价的2.2倍、1.8倍和1.5倍的价格成交。据统计，机场路住宅用地成交价格高于底价6.993万元，楼面地价为4725元/平方米。而琶州pzb1301商务办公地块成交价格高于底价17823万元，楼面地价高达5411元/平方米。（二）住宅市场第一季度，*住宅市场延续了2005年供需畅顺的良好局面。值得关注的是，得益于中国按照入世协议逐步解除外国企业进入中国市场的种种限制，外资机构加大了在*的投资力度，令*市的住宅租赁市场倍感得益。此外，政府提出加强对各地房地产市场的宏观调空，也将对*的住宅市场带来较大的影响。虽然政府在众多场合均表示将会增加住宅用地的供应量以抑制房价的上涨速度，但考虑到建设周期因素，预期2006年*住宅的供应量将不会产生大幅度的增长，强劲的购买力将仍旧使住宅销售市场保持供不应求的局面。值得关注的是，地方和中央政府相继提出抑制房价上涨过快的政策，有部分购房者将因此暂时搁置购房计划，将令*楼市供不应求的局面暂时得以轻微缓解。但是，由于强大的消费能力仍然存在，*住宅总体售价将保持上升的趋势，但升幅则有所下降。（三）商铺第一季度，*市零售业市场继续保持稳定增长，1-2月，*市社会消费品零售品零售额为369.15万元，同比增长10.82%。零售业的蓬勃发展，成为*商铺市场的坚实需求力量。自2006年3月1日起，商务部委托省级商务主管部门和国家级经济技术开发区，负责办理绝大部分外商投资商业企业的审批工作。此举标志着外资进入我国商业领域的门槛又进一步降低，将引发外资零售业新一轮的调整扩张行动。商务部关于委托地方部门审核外商投资商业企业的通知（商资函200594号）受政策利号的影响，*的各种商业业态平衡发展，整体市场呈现出平稳发展的良好局面。（四）工业楼宇*作为华南地区的城市中心之一，工业投资环境较为优越，近年来吸引了不少外地甚至外资企业积极投资设厂。由于工业土地供应量不足，工业楼宇的供应也因此受到限制，尤其在强大的需求力量的支持下，工业楼宇的租赁和二手销售市场表现较为活跃。一些国外资金因此也开始把一些配套设施完善、收益稳定的工业楼宇作为投资的重点对象。二、房屋交易登记面积情况（一）房屋交易登记面积各用途情况新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面积的80.1%；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的66.8%，见下图：（二）房屋交易登记面积一二手份额情况存量房交易登记面积占房屋交易登记总面积的42.5%，存量住宅交易登记面积占所有住宅交易登记总面积的38.2%，如下图：（三）2005年12月至2006年5月*市房屋交易情况2005年12月至2006年5月*市商品房批准预售情况（表2-1）时间2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月合计宗数1059664238785460套数12464690430194288111221178249579面积（万）134.9771.133.4139.62118.85112.73510.682005年12月至2006年5月*市房屋交易情况（表2-2）宗数面积（万平方米）金额（亿元）合计64877696.2409.472005年12月至2006年4月*市商品房交易情况（表2-3）类型面积（万平方米）均价（元/平方米）宗数总金额（亿元）住 宅424.015815.4商 业32.1511740.6写字楼34.18557.2工业厂房2.523638别 墅22.826990.8停车场10.745887.2其 它7.113791.4合 计533.456631.550044335.782005年12月至2006年4月*市二手房交易情况（表2-4）类型面积（万平方米）均价（元/平方米）宗数总金额（亿元）住 宅256.73156.8商 业20.365023.6写字楼11.524533工业厂房33.71639.4别 墅2.824809.8停车场2.012890其 它66.793073.6合 计393.93589.4633498121.321103第三部分 *写字楼市场调查一、 *写字楼发展概况（一）*写字楼发展回顾1993年、1994年间，是*写字楼的供应最高峰，这期间写字楼市场总供应量大约200万平方米。由于经济环境不景气，这个体量*用了10年的时间消化。19971999年间，受亚洲金融风暴的影响，*写字楼多数业主为香港投资客商，为了自救，他们尽量抛售物业，*写字楼处于最低迷状态。19982000年间，*写字楼仍处于低迷状态，可以说几乎没有写字楼的成交记录。2000年，中国进入了“it狂潮”，甲级写字楼出现了缺货的状态，*写字楼市场也呈现了畸形发展的态势，高端产品缺货，低档、过时的写字楼物业空置率居高不下。2003年，受sars的影响，写字楼物业的供应与成交一度出现了下降；但同一年，中国加入wto及cepa，市场需求上升。2004年年初，随着泛珠三角洲“92”概念的提出，以及*市政府对珠江新城规划的调整、琶洲会展启动，整个写字楼市场供应一时急剧增加；同时，*多数烂尾楼复工，多个前期规划的写字楼项目“改装”为当前盛行且实用的商务型写字楼。（二）*2002-2004年写字楼供求分析从2001年初，*市写字楼市场开始呈现出强劲态势，新供应面积、成交量和成交均价皆呈现阶梯性增长。据统计，2002年*市的写字楼供应量为23.9万平方米。经过近几年的调整和消化，写字楼空置率明显下降，2002年为22%，远低于1996年的47%。部分高档写字楼更出现了供不应求的局面，如中信广场、电子大厦、东山广场等出租率接近95%。随着空置率的降低，租金水平也有所提升。到了2003年，随着中国加入wto和cepa的签定，市场对写字楼的需求仍然呈上升趋势，而市场的供货量也急剧增加，*市原八区写字楼预售面积更大幅上升，达38.4万平方米，较2002年上升61%。2004年上半年，*市写字楼市场呈现出继续发展的良好趋势，办公楼完成投资4.62亿元，同比增长10.5%，写字楼供应量约为24.5万平方米。同期推出的写字楼项目很多，大部分集中分布在东山区和天河区。二手写字楼租赁宗数上升，租价也有轻微的升幅。（三）*1998-2004年度写字楼成交价格分析*写字楼市场的均价走势由1998年到2001年都呈现稳步下降的趋势，到2002年，预售写字楼均价开始上扬，均价达9718元/平方米，是近五年来预售写字楼均价首次出现回升的状况。而到了2003年，预售写字楼均价又出现了较大幅度的回落，相较2002年，写字楼均价下降了20.86%，为7691元/平方米，是近五年来写字楼价格的最新低。到2004年的上半年，写字楼价格出现了微升，但是仍然保持在8056元/平方米这样的价幅，变化不大。二、 *商务格局分析1、空间上“大十字”商务格局的形成*写字楼最初主要集中在环市东路和天河北，但随着*发展的“城市东移和南移”战略，以写字楼为核心的环市东和天河北商务区*商务格局中独一无二的地位已经逐步淡化；而他们的商务地位将从核心转变为全新商务格局的策源地，今后将形成“大十字商务格局”这一全新的商务格局。“大十字”商务格局中的纵轴是根据*市关于中轴线规划的战略方针，规划确立起来的新型中央商务区，其以中信广场为中心，包括天河北、珠江新城、琶洲三个版块。“大十字”商务格局中的横轴是自环市东为起点，向东发展，历经东风东、天河城到岗顶-五山（即天河东）地域。 2、地域上商务与商圈的综合性布局a、天河北商圈天河北商圈是*的中央商务中心。以天河体育中心为中心，周边围绕了天河城广场、宏城广场、正佳广场、维多利广场等大型的中高档购物中心，天河南路小资店一条街、“同堂”广场、宜家家居广场等适合小资阶层的淘宝地。a、珠江新城商圈珠江新城的商业分布主要分为东西区两部分。东区因为有南国花园、跑马地花园等楼盘，且入住率达九成以上，商铺多以小区临街铺为主，租价在100300元/月之间，回报率在4%5%左右。西区目前主要以住宅裙楼、办公裙楼商业的小型商业为主，无论从数量上还是从档次上其商业配套仍未跟上珠江新城定位为cbd高端形象的标准，珠江新城西区缺少两大类商业：一是高档的购物、休闲、娱乐场所；二是缺少满足越来越大的商务人员饮食的场所，尤其是带饮食功能的商铺；三是目前在酒店方面仅有国门酒店一家，即便富力两个超五星级酒店建成并投入使用，也难以满足珠江新城成形之后的周边消费群体对酒店物业等不同层次的配套实施需求。b、琶洲商圈至2002年，随着琶洲会展中心的开建和完工以及琶洲大桥的建设，会展经济对琶洲整个经济环境起到了强大的推动。会展办公物业及酒店物业在琶洲正如火如荼的兴建，琶洲用地的出让价格以及办公物业的销售价格也一路看涨。而由于琶洲是新开发的用地，各项配套正在逐步的完善当中。c、环市中商圈环市路商圈经过多年的发展已成为成熟的商务中心，其以花园酒店为中心，配有宜安广场、好世界购物中心等大型购物广场，各种高档品牌店，西餐厅，咖啡厅等休闲娱乐场所。又由于办公物业以外资机构为主，围绕着外国人消费习惯形成了特色酒吧一条街。d、东风路商圈东风路商圈初步形成了三大特色聚集区东段以东风东路的东宝大厦及天誉大厦为代表，形成“cepa服务带”；中段则以健力宝大厦、建设银行大厦以及即将落成的越秀城市广场等高级写字楼为代表，形成“甲级写字楼带”；东风西路则是以银行信贷为主，形成了“金融街”的雏形。e、天河东商圈天河东商圈有财富广场、壬丰大厦等甲级写字楼，最近启动的太古汇项目将为该商圈提供大型的综合购物广场。同时商圈建设有“*中关村”之称的石牌西路it数码一条街，有太平洋电脑城、*电脑城等大型电子产品专业市场。注：各商务区主要写字楼项目情况详见表3-1：*主要商务区写字楼情况表表3-1： *主要商务区写字楼情况表1、 天河北项目维多利广场中泰国际广场广晟大厦项目地点体育西路101号林和西路163号天河路228号开发商城建开发集团*市天启房地产有限公司*国晟置业公司用地面积（）不祥150002074建筑总面积（）14354910000037000建筑形式两栋塔楼分别54层/39层一栋塔楼,地上46层由两塔楼组成。东塔楼连接商场主体，与西塔楼相呼应。地上裙楼五层，面积约2100平方米/层，塔楼六至二十五层为写字楼，面积约1850平方米/层。户型（）不祥一栋整售，一栋分拆销售东塔楼1202000西塔楼1121850层高（m）不祥不祥3.5；净高2.75开盘时间2005年12月6日2004年2005年初交楼时间预计在2006年12月2005年10月30日销售价格（元/）15000 1400013800车位（个）4386001500物业管理费（元/月）482928项目富力天河商务大厦金利来大厦城建大厦项目地点中信广场旁边体育东路138号天河区体育西路189号开发商富力地产金利来（中国）有限公司*市城市建设开发集团有限公司用地面积（）4660建筑总面积（）3500056590建筑形式一栋单楼，地上18层。单体建筑地下2层为停车库，地上28层为商业综合写字楼，建筑总高度为114米户型（）80-23008313001817.84/层开盘时间2005年11中旬2004年1996年销售价格均价10000均价20000均价20000车位（个）270250230物业管理费（元/月）不祥2925客户群外资、港资企业世界500强企业、港资大型公司中远国际货运、金骏资产、柏溢康体设备、泰康人寿保险、美菲化妆品、海湾威尔自控技等公司2、 珠江新城项目富力科讯大厦富力盈隆大厦勤建商务大厦项目地点黄埔大道与马场路交汇处黄埔大道与冼村路交汇处黄埔大道西468号开发商*富力地产股份有限公司*富力地产股份有限公司*勤建置业有限公司用地面积（）607261004900建筑面积（）6132011497142900建筑形式一栋单体楼，地上24层，地下3层。一栋单体楼，建筑高度173.1m；地上42层，地下4层。一栋单体楼户型（）1091203113404024746895130148194234复式258735140263层高（m）43.9开盘时间2005年4月2005年底2004年8月交楼时间2005年12月2006年9月2005年9月销售价格（元/）932110000均价13000850010000车位（个）341632物业管理（元/月）17.5（含公摊水电、空调）25（含空调）10（不含空调）客户定位成交客户逾八成是科技、通讯、物流贸易、it等实业型中高端自用买家国内外500强企业，包括金融、零售、贸易、保险、物流、制造等行业已入驻有科技公司、工程公司、设计公司等。项目双城国际星汇国际华普广场项目地点华穗路与花城大道交界处*大道与金穗路交汇处华明路开发商*市华鹏置业有限公司*市城市建设开发集团有限公司广东中银保利华普置业有限公司用地面积（）755080707772建筑面积（）565976778488000建筑形式有三个塔楼组成，群楼15层，塔楼628层，地下层由分别为28层、27层的2座塔楼组成，1-6层为裙楼，东塔7-2为酒店式公寓，西塔楼7-27层为写字楼东西两栋塔楼组成，地下三层停车场，地上27层。 15层为商业，6层为架空商务生态回所，西塔727层为纯写字楼，东塔为24小时商务办公楼。户型（）8185140192200写字楼：2121285公寓：4298（单身公寓至二房二厅西塔75899399103109东塔 264349层高（m）3.23开盘时间2003年8月2005年3月2004年7月交楼时间2004年5月2005年11月2005年11月销售价格（元/）均价8500均价10000850011000车位（个）234300380物业管理（元/月）10（不含空调）10（不含空调）西塔15东塔25客户定位已入驻科技公司、工程公司、律师事务所，设计公司；外地驻*分公司/*办事处已入驻有化妆品公司、贸易、律师事所、广告设计等公司项目保利大厦合景国际金融广场信和大厦发展中心项目地点珠江新城中心段珠江新城j1-6珠江新城华夏路与临江大道交汇处珠江新城临江大道3号开发商*市保利房地产开发有限公司*合景置富置业有限公司*市农村信用合作社广东发展集团有限公司用地面积（）6535866006900建筑面积（）4844031474.565873278238建筑形式双塔楼布局，建筑高度98.8米，地上22层，地下3层车库1至4层为商业；5至39层为办公用房，其中第5及22层为避难层；地下1至5层为车库单体建筑，地面32层，地下4层，采用纯钢结构，“空心围合”凯旋门式的雅典建筑造型，楼顶设立哥特式尖塔。一栋单体楼，地面37层，150米高度，外立面采用遮阳竖向百叶户型（）8007767942000（整层）层高（m）净高2.83.64开盘时间2005年10月10日交楼时间2005年5月未定2005年7月1日2005年三季度销售价格（元/）900010000未定只出租，租金为110130元/均价20000，租金为130元/车位（个）294物业管理费（元/月）2529客户定位西塔为*地税整栋购入，东塔1020层为商检局购买世界500强企业目标客户定位为跨国企业、金融业、it业，现已入驻的企业有中国石化、箭牌中国、天健地产等目标客户为世界500强企业，以及外国领事单位3、 琶洲项目保利国际广场中洲国际项目地点新港东路琶洲会展中心东侧新港东路,会展中心东南侧开发商保利房地产开发股份有限公司*中轻新洲房地产开发有限公司用地面积（）5756527848建筑总面积（）196000139000建筑形式南北两栋高165米，各35层的超长板式建筑和两栋各四层商业裙楼及近3万的大型中心展览区组成由两栋塔楼组成。北塔写字楼（26层）、南塔商务公寓（30层），一至四楼为裙楼，负一楼至三楼定位是工艺品展厅，四楼是公共商用场所，北塔写字楼由第六层至二十六层。户型（）222写字楼100250公寓70100层高（m）4.13.5，净空3.3开盘时间2005-10-302004年4月22日销售价格（元/）均价15800均价13000车位（个）500物业管理费（元/月）189客户定位贸易公司与会展公司贸易公司与会展公司4、 环市东项目宜安广场好世界广场大鹏国际项目地点建设三马路33号环市路362-366号环市东路与淘金路交会处，花园酒店东侧开发商*泛亚华伦服务有限公司*好世界综合大厦有限公司用地面积（）35007429建筑总面积（）52000123000建筑形式单栋楼高28层，1-4层为商场，5层以上为写字楼单栋36层，负2-2层为商场，3-8层为停车场，9-36层为写字楼建筑总高度269.20米，设4层地下室，楼高66层，其中10层为大型综合性商业中心，其余为甲级写字楼。户型78.89338.6578250开盘时间1996年1996年预计2006年销售价格（元/）均价10000均价13800租金（元/月）均价85均价90车位（个）96400物业管理费（元/月）29.829.8入驻客户以内地企业单位驻穗的办事处居多网易公司,中美史克,香港新华旅游等境处驻穗的办事处居多5、 东风东项目越秀城市广场健力宝大厦天誉商务大厦项目地点东风中路与小北路交界处东风路410-412、仓边路86-118号东风东路751号开发商*城市建设开发集团有限公司*市东和房地产开发有限公司*市天誉房地产开发有限公司用地面积（）88135821建筑总面积（）106597建筑形式两栋塔楼南塔39层，北塔33层，裙楼5层，停车场4层单栋塔楼，共40层为两个塔楼, 西塔楼5-28层为办公楼、东塔5 -33层为写字楼。首三层为商业户型（）76725（北塔）1741472（南塔）80.331081.6250240开盘时间2005年8月2002年2004年销售价格北塔均价8500元/平方米；南塔均价11000元/平方米均价13793均价8000车位（个）279251135物业管理费（元/月）北塔6.6；南塔102886、 天河东项目壬丰大厦财富广场国际贸易中心项目地点天河路490号体育东路114118号天河区林和西路1号开发商*市壬丰房地产开发有限公司*市城市建设开集团有限公司侨兴集团*华丽房地产开发有限公司用地面积（）6370079986032建筑总面积（）10000080335.74建筑形式152.5米高，裙楼颐高数码广场，共41层地上38层和28层东、西两栋塔楼，地下二层单栋，共48层，1-5层为商场及酒楼，6层及以上为写字楼户型（）133273181191；124126每层面积： 1265开盘时间2005年6月2002年1997年3月31日销售价格12000起均价14500均价18000车位（个）300150200物业管理费（元/月）15（空调费另计）25（包含办公时间空调费，其他时段空调费另计）2518（不含中央空调分摊）28（含中央空调分摊）客户群投资公司、工程公司、地产开发公司、大型电脑公司等入驻有：汇丰银行、花旗银行、星晨银行、lg、tom。com、阿斯利康制药、国家开发银行、华南粮食交易中心、三菱重工、民安证券、中国民航信息等。港资、外资贸易公司国内贸易公司物流公司三、 2006年上半年写字楼发展情况（一） 2006年上半年*写字楼总体市场概况1、总体价格情况2006年第一季度*写字楼售价为9135元/平方米，比去年同