2006年经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案.doc

2006年经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.用益物权是指以支配标的物的（www.tops）为内容的物权。a.使用价值b.抵押价值c.交换价值d.生产价值2.某宗土地的所有权人为甲，使用权人为乙，则（www.tops）。a.甲拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地b.乙拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地c.乙拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地d.甲拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地3.下列关于集体土地的说法中，正确的是（www.tops）。a.集体土地的所有权是不完整的，追索权受时效的限制b.集体土地的所有权是不完整的，但追索权不受时效的限制c.集体土地的所有权是完整的，但追索权受时效的限制d.集体土地的所有权是完整的，追索权不受时效的限制4.因土地租赁活动而产生的承租人的使用权属于（www.tops）。a.担保物权b.用益物权c.对世权d.债权5.在建筑物区分所有权中，处于主导地位的是（www.tops）。a.共用部分的持份权b.成员权c.专有部分的所有权d.共有部分的使用权6.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（www.tops）。a.级差地租ib.级差地租c.绝对地租d.垄断地租7.杜能在孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是（www.tops）。a.自由农作区b.谷物轮作区c.林业区d.放牧区8.韦伯认为，社会集聚是（www.tops）。a.特殊集中因素b.一般集中因素c.固定的外在因素d.固定的内在因素9.当某物业的价格为1000元平方米时，需求量为100万平方米；价格为1300元平方米时，需求量为70万平方米。该物业的需求价格弹性为（www.tops）。a.13b.10c.07d.0110.在出让土地使用权年限为50年的土地上，不允许的单体建设项目是（www.tops）。a.公寓b.写字楼c.工业厂房d.酒店11.下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是（www.tops）。a.土地使用权出让是一种国家垄断行为b.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则c.城市规划区内的所有土地都可以直接出让d.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期12.土地使用权出让合同的内容中一般不包括（www.tops）。a.建设规划设计条件b.建设密度和高度控制指标c.开发进度和分期投资额度d.工程完工期限13.a公司将m地块的使用权抵押给b公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（www.tops）。a.7月1日b.7月2日c.7月9日d.7月10日14.下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（www.tops）。a.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工b.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发c.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发d.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发15.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（www.tops）。a.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行b.协议出让价格不得低于协议出让最低价c.协议出让价格不得低于协议出让底价d.协议出让底价不得低于协议出让最低价16.下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是（www.tops）。a.拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布b.若竞买者不足两人，应当中止拍卖c.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交d.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价17.m公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若m公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是（www.tops）。a.取得土地使用权两年以后b.完成开发投资总额的25以上（不含土地使用权出让金）c.完成开发投资总额的25以上（含土地使用权出让金）d.形成工业用地或者其他建设用地条件18.下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（www.tops）。a.土地使用者迁移而停止使用的土地b.土地使用者破产而停止使用的土地c.未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地d.核准报废的矿场土地19.在房地产开发项目可行性研究中，对市场供求关系和价格（租金）水平的精确把握，是（www.tops）的基础。a.产品分析b.收入水平分析c.财务分析d.喜好分析20.市场价格和租金水平是市场（www.tops）的直接表现。a.需求关系b.买卖关系c.供求关系d.租售关系21.住宅市场调研中购买力分析的目的是确定（www.tops）。a.住宅价格水平的高低b.消费者的收入水平与住宅价格之间的关系c.消费者收入水平的高低d.消费者家庭结构的差异22.在房地产市场现场调研中，主要运用描述性统计和（www.tops）来分析数据。a.数理组合b.线性分析c.统计推断d.系统归纳23.商业用房市场调研中，竞争分析的间接层次是指（www.tops）。a.本区域与其他区域的商业用房之间的竞争b.本区域内不同档次商业用房之间的竞争c.本区域内不同经营业务方向的商业用房之间的竞争d.本区域内经营商品和劳务的经营者之间的竞争24.当某一区域的房地产市场吸纳速度高时，意味着（www.tops）。a.供不应求b.潜在需求不足c.供求均衡d.有效需求不足25.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（www.tops）接近。a.估价时点b.委托估价日期c.实地查勘日期d.估价作业日期26.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6和2。某宗房地产的成交价格为3000元平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（www.tops）元平方米。a.283019b.294118c.306122d.31914927.某宗房地产2006年3月的价格为3000元平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为1030，1050，1080，1050（均以上个月为100），则将该价格调整到2006年7月的价格为（www.tops）元平方米。a.30583b.31500c.32400d.3679328.建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（www.tops）。a.经济寿命自然寿命b.经济寿命自然寿命c.经济寿命=自然寿命d.经济寿命自然寿命29.经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为（www.tops）。a.40b.50c.60d.6730.某宗房地产预计其未来年净收益为l00万元，收益年限为35年，资本化率为10。该宗房地产的价值为（www.tops）万元。a.9644b.9779c.10000d.3500031.假设开发法中的开发经营期的起点是（www.tops）的时间。a.土地开始开发b.房屋开始施工c.开始租售开发完成后的房地产d.取得估价对象32.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（www.tops）万元。a.1458b.1543c.1667d.173233.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是（www.tops）。a.考虑了基准收益率b.能显示投资回收期的长短c.能在一定程度上反映投资效率高低d.计算过程简单34.某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年限为70年，当基准收益率为l0时，假设残值为零，则每年平均住房费用为（www.tops）万元。a.534b.645c.726d.8o735.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为（www.tops）。单位：万元年份012345现金流入300300300300300现金流出8005050505050a.-7.5b.66.3c.147.7d.225.036.现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。若基准收益率为12%.则用差额法计算的npv（乙-甲）（www.tops）。单位：万元投资方案初期投资净收益甲2000700乙40001200a.大于100万元b.等于零c.小于零d.等于100万元37.某房地产公司开发6000平方米的商业用房供出租用，总开发费用为3000万元，毛租金为100元/平方米月，出租费用为毛租金收入的20%.假设该类项目的投资收益率为15%，收益年期无限，则该项目的投资利润率为（www.tops）。a.28.0%b.30.2%c.32.4%d.36.7%38.某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为（www.tops）平方米。a.14 300b.16 000c.20 000d.21 50039.对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益（www.tops）。a.随安全度增加而增加b.随安全度增加而减小c.随安全度减少而减少d.不受安全度影响40.在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是（www.tops）。a.资本结构的变化对未来收益产生影响b.市场研究与项目评估分析和预测的准确性c.承包商对项目控制与管理能力d.通货膨胀及不可预料事件的发生41.房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为 （www.tops）。a.经营风险b.业务风险c.财务风险d.流动性风险42.采用分期付款出售房地产商品，客户不能按约定偿付款项造成的风险称为（www.tops）。a.经营风险b.信用风险c.财务风险d.业务风险43.某房地产公司经营一餐馆，年经营收入为300万元，经营支出为l50万元，所得税税率为20。经营四年后转售，预计经营期内年平均通货膨胀率为3，年折旧费为50万元，则按不变价格计算，第四年的实际税后净现金流量为（www.tops）万元。a.12888b.13254c.14163d.1468644.房地产投资风险中的静态风险，可通过（www.tops）加以避免。a.经营者自身努力b.加强对投资项目的评估c.减少判断失误d.投保的方式45.房地产开发项目要获取立项和建设执照，需要向城市规划管理部门、土地管理部门、建设管理部门等报送项目（www.tops）。a.财务报告b.可行性研究报告c.市场分析报告d.运营报告46.建安工程费包括建筑工程费和（www.tops）等。a.附属工程费b.设备及安装工程费c.管理费d.室外供电工程费47.房地产开发企业为筹集资金而借款形成的利息在房地产开发投资成本估算时，属于（www.tops）。a.管理费用b.财务费用c.销售费用d.税费48.房地产开发过程中需到城市规划管理部门办理的许可证有（www.tops）。a.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证b.建设用地规划许可证和建设工程施工许可证c.建设用地转让许可证和建设工程规划许可证d.建设用地转让许可证和建设工程施工许可证49.房地产开发项目管理的意义主要体现在（www.tops）四个方面。a.计划、组织、协调、控制b.计划、协调、控制、监理c.组织、协调、控制、检查d.计划、组织、控制、验收50.下列费用中，不属于物业服务费的是（www.tops）。a.物业管理区域清洁卫生费用b.共用部位、共用设施设备的维修基金c.物业管理企业固定资产折旧d.公众责任保险费用51.在房地产委托代理经营方式下，房地产供给方是（www.tops）。a.房地产产权人b.房地产销售机构c.委托代理机构d.房地产评估机构52.在开放型代理方式下，房地产开发项目的广告大多由（www.tops）出资。a.开发商b.代理机构c.工商管理部门d.房地产交易管理部门53.以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（www.tops）。a.成本加成定价法b.竞争价格定价法c.顾客感受定价法d.价值效用定价法54.在房地产市场竞争较为激烈时，适宜采用（www.tops）定价。a.成本加成定价法b.顾客感受定价法c.竞争价格定价法d.旧房定价法55.物业服务合同在（www.tops）的情况下不成立。a.当事人没有承诺生效b.当事人没有签字盖章c.没有规定合同成立的地点d.一方当事人提供了服务，另一方当事人接受了该服务，但没有采取书面形式56.甲于2004年1月起将自己的房子租给其同事乙一年，约定由乙交纳物业服务费。乙住了三个月后以物业管理服务水平差为由搬走并拒绝交纳物业服务费。甲负 （www.tops）的责任。a.督促乙尽快交纳b.部分交纳c.协助物业管理企业向乙追收d.连带交纳57.住宅小区交付使用后，在质量保修期内，（www.tops）对小区负有质量保修和配套设施完善的义务。a.施工单位b.物业管理企业c.建设单位d.业主大会58.住房公积金贷款在本质上是一种（www.tops）。a.委托贷款b.信用贷款c.基金贷款d.信托贷款59.某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6，贷款期限为l5年，采用等本金还款方式，则第l0个月的付款额最接近（www.tops）元。a.3915b.4220c.5139d.515360.房地产证券化是将（www.tops）相联系，增强资产的流动性。a.长期资产与短期资金b.长期资产与长期资金c.短期资产与长期资金d.短期资产与短期资金二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选。所选的每个选项得05分）61.克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括（www.tops）。a.研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致b.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比c.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比d.厂商和消费者都是经济人e.平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制62.形成房地产有效需求必须具备的条件有（www.tops）。a.消费者有购买房地产的意愿b.消费者能够承受并支付得起房地产价格c.城市经济高速发展d.人口急剧增长e.房地产供给大于房地产需求63.现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有（www.tops）。a.划拨b.招标c.挂牌d.拍卖e.协议64.下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是（www.tops）。a.转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金b.转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理c.未领有国有土地使用证的土地使用者，也可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家d.满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价格e.因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性65.筛选和鉴别次级资料的基本方法包括（www.tops）。a.分析次级资料的来源和收集目的b.分析次级资料的类型和性质c.了解次级资料的提供者的研究思路d.了解次级资料的收集方法e.了解次级资料的收集时间66.采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（www.tops）。a.净收益估计过高b.收益期限估计过长c.运营费用估计过高d.资本化率估计过低e.考虑了无形收益67.假设开发法中的开发期包括（www.tops）。a.开发经营期b.前期c.建造期d.租售期e.保修期68.根据房地产投资项目所处的阶段不同，现金流量可分为（www.tops）。a.净现金流量b.初始投资现金流量c.经营现金流量d.累计现金流量e.终结现金流量69.选择计算期相同的房地产项目互斥方案时，能直接应用的经济评价方法有（www.tops）。a.收益法b.净年值法c.净现值法d.净终值法e.追加投资收益率法70.房地产投资风险中的动态风险是由于（www.tops）带来的风险。a.企业的经营管理状况b.意外事故的发生c.市场需求变动d.自然灾害e.战争71.降低房地产投资中的商业风险可采用的对策有（www.tops）等。a.预期投资后的维持费用b.进行房地产类型组合投资c.将风险损失摊销计入成本d.规模投资限制竞争e.选择擅长经营的房地产项目72.房地产投资变现风险的主要影响因素有（www.tops）等。a.市场行情b.管理水平c.地段d.净现金流量e.价值量的大小73.通过城市房屋拆迁取得的商品房开发用地，土地费用一般包括（www.tops）。a.土地使用权出让金b.前期工程费c.建筑安装工程费d.拆迁安置补偿费e.土地转让费74.居住区的用地组成一般包括（www.tops）。a.居住建筑用地b.公共建筑和公共设施用地c.道路及广场用地d.工程管线用地e.绿地及体育场75.招标投标的方式有（www.tops）。a.公开招投标b.邀请招投标c.合作招投标d.指定招投标e.自主招投标76.房地产开发企业实行价格折扣策略可以（www.tops）。a.增加买方付款的灵活性b.降低呆账的风险c.尽早收回投资d.增加销售总收入e.增加销售数量77.理性感化风格的房地产广告的具体种类有（www.tops）。a.规则式b.情景式c.诱导式d.动感式e.证言式78.工业区物业管理的主要特点有（www.tops）。a.管理内容相对简单，但协调工作量大b.进出人员控制难度大，人员成分复杂c.公用设备设施维护工作量大d.安全防范难度大，尤其是消防安全的难度更大e.公共秩序维护难度大79.在办理房地产抵押登记时，房地产管理部门需要对抵押物进行审查的内容有 （www.tops）。a.抵押物价值的大小b.抵押物权证的真伪c.抵押物的面积d.抵押人的信誉e.抵押物是否已经抵押80.采用按月等本金还款方式还款，借款人每月（www.tops）。a.支付的本金是均等的b.支付的利息是均等的c.偿还利息越来越少d.偿还利息越来越多e.付款额越来越多三、案例分析题（共20题。每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选。所选的每个选项得05分）（一）某房屋当时的购置价格为130万元，目前的评估价值为110万元。房主王某向甲保险公司投保该房屋的财产损失保险金额90万元，同时向乙保险公司投保该房屋的财产损失保险金额50万元。81.该房屋若发生火灾损毁后，王某获得的损失赔偿最多为（www.tops）万元。a.90b.100c.110d.13082.该房屋发生火灾损毁后，如果采用分摊方式赔付，王某从甲保险公司可获得的最高损失赔偿约为（www.tops）万元。a.55b.7lc.84d.9083.该房屋因（www.tops）造成损失的，保险公司不负责赔偿。a.地震b.洪水c.战争d.王某纵火84.如果该房屋的损失属于保险责任内的损失，但依法应由第三者承担赔偿责任的，则（www.tops）。a.保险公司不必赔偿b.保险公司进行赔偿后，不可行使索赔权c.保险公司进行赔偿后，可进行物上代位d.保险公司进行赔偿后，可进行代位求偿（二）赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为l0年，贷款年利率为6，采用按月等额还款方式偿还。85.银行在审核抵押贷款时，应不同意（www.tops）设定抵押。a.商品住宅b.抵押人依法有权处分的国有土地使用权c.权属有争议的房地产d.已依法公告列入拆迁范围的房地产86.赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门（www.tops）。a.办理抵押登记b.进行抵押合同备案c.申报贷款金额d.申报抵押评估价值87.赵某以依法取得的房屋所有权证书进行房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，向（www.tops）。a.赵某颁发房屋他项权证b.银行颁发房屋他项权证c.赵某颁发抵押权证d.银行颁发抵押权证88.赵某的月还款额为（www.tops）元。a.2974b.3886c.5356d.974289.若赵某将其家庭收入的25用于偿还贷款，则赵某家庭月收入至少为（www.tops）元。a.11 896b.13 896c.15 544d.21 42490.若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（www.tops）元。a.172 858b.182 786c.192 858d.201 00691.在固定利率抵押贷款的情况下，对银行而言，出现提前还款风险的情形有（www.tops）。a.市场利率上升b.市场利率下降c.抵押人收入水平上升d.抵押人收入水平下降（三）某房地产公司开发宾馆项目时，恰逢国家调控固定资产投资，致使该公司遭受投资损失。92.国家调控固定资产投资的主要手段有（www.tops）。a.提高所得税率b.货币贬值c.提高利率d.紧缩银根93.该房地产公司的风险属于（www.tops）。a.商业风险b.金融风险c.意外风险d.购买力风险94.降低国家调控固定资产投资所带来的风险的对策有（www.t