东尚新城可行性报告.doc

西西 安安 东东 尚尚 新新 城城 项项 目目 可行性分析报告可行性分析报告 国国 世世 通通 地地 产产 营销管理中心市场部营销管理中心市场部 二零零五年十二月二零零五年十二月 目目 录录 第第一章一章 城市区域环境分析城市区域环境分析1 1 第二章第二章 项目宗地情况项目宗地情况2 2 第三章第三章 市场分析市场分析3 3 第四章第四章 项目市场定位项目市场定位1515 第五章第五章 项目优劣势、机会、风险分析项目优劣势、机会、风险分析1717 综综 述述1919 第 1 页 西安东尚新城可行性分析报告 第一章第一章 城市区域环境分析城市区域环境分析 一、西安市的过去与现状一、西安市的过去与现状 西安，取“安定西北“之意，古称长安，现为陕西省省会，是全省政治、经 济、文化、交通的中心。西安市辖新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、 未央区、阎良区、长安区、临潼区、蓝田区、周至区、户县、高陵十一个行政 区。 西安南依秦岭，北临渭河，地处关中中部，海拔 400 米，地势东南高，西 北低。气候属暖温带，四季分明，一月份最冷，平均气温摄氏零下 13 度。七 月份最热，平均气温为摄氏 267 度。年平均降水量 883.2 毫米，降水天数约 110 天，雨季在 9-10 月，平均风速 0.9 米/秒。 西安是中国历代建都最久的城市，为我国六大古都之一，也是汉唐两代时 期著名的丝绸之路的起点。历史上，先后有 10 个朝代建都西安，长达 1100 余 年。汉代张骞出使西域，唐代玄奘天竺取经，出发地和归宿都在西安。在近代， 1936 年 12 月 12 日，以张学良为首的东北军和以杨虎城为首的西北军，发动了 震惊中外的“西安事变“。 现今，西安已从一个消费城市变为一座新兴的工业城市，其中纺织、航空、 电子工业在全国举足轻重。中国的卫星监视中心设在这里。西安有正规大学 24 所；科研综合能力仅次于北京和上海，名列全国第三。 西安是大西北的门户，也是全国陆路和航空交通运输的中枢之一，公路四 通八达，铁路和航班连接全国各大城市，并与香港、日本、新加坡通航。作为 全国旅游热点城市，西安近年每年接待近百万海内外游客。 二、城市规划分析二、城市规划分析 西安市第十三届人大常委会第 21 次会议通过西安市 2004-2020 城市总体 规划 。 规划针对西安市发展面临的“瓶颈”问题，按照“九宫一局，棋盘 路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式，着力突出历史文化名城的保护 第 2 页 西安东尚新城可行性分析报告 规划、新城规划、交通与基础设施规划和生态环境保护规划，解决西安新时期 城市发展存在的问题。 在城市格局方面采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完 善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市 个性；南北拓展空间，东西延伸发展东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向 西南、东北方向发展。 综合治理渭、灞、浐河，规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住 区和旅游度假区及城市新的副中心。 近期规划在二环商业带上，安排新建 15-20 家大型超市，超市间距离控 制在两公里左右。 到 2010 年完成“六横、七纵、两环”的城区公交骨架线网体系架构。 西安的悠久与独特，展示着它的与众不同。城市规划向利好方向发展，也 将为房地产行业带来更好的机遇。 第二章第二章 项目宗地情况项目宗地情况 一、项目地理位置一、项目地理位置 项目位于西安市东二环韩森路延长线上，距东二环约三公里，隶属新城区 韩森寨，西侧紧临幸福中路和万寿路，东侧临国家二级企业华山机械厂。可用 建设用地 6.75 公顷。 二、土地现状二、土地现状 1、拆迁工作：该项目的拆迁补偿及房屋拆迁工作已完毕。 2、市政条件：该项目市政完备。项目西侧紧临成熟市政路，南侧道路已铺 好柏油路面，与韩森路连接；电、上水、下水、污水、通讯均已引至红线外侧， 场地内土地平整，具备开工条件。 3、本项目地块狭长，基本呈“一”字型，南北长约 120 米，东西宽 537.6 米。地形利于增加小区采光面积；不利于景观组团及楼座的安排。建议在对日地形利于增加小区采光面积；不利于景观组团及楼座的安排。建议在对日 第 3 页 西安东尚新城可行性分析报告 照分析及居住心理分析基础上，聘请专业团队，精心规划楼座与景观。照分析及居住心理分析基础上，聘请专业团队，精心规划楼座与景观。 4、地块北面约四十米处，有一组高压电力线塔高压电力线塔，使项目居住舒适度大幅降 低，将对销售及未来居住造成影响，建议将其引埋至地下建议将其引埋至地下。 三、项目地段分析三、项目地段分析 东尚新城所在区域城东韩森寨，处于长乐路与咸宁路之间，隶属新城区， 名字由韩森冢（又名韩信坟、秦庄襄王墓）得来。西安人的历史观念里，这片 区域有郊区印象，繁华程度远不如东大街、西高新、城南等地。 项目周边现在环境稍差，与东二环金花路附近相比显得落后。但交通状况 良好，距东二环约三公里，公车车程约十分钟。项目西面是五六十年代的苏式 公房建筑，建筑年代较早，格局陈旧；东面是五六十年代西安大建设时期兴建 的六大工厂之一华山机械厂，属中国兵器制造集团下属单位，国家二级企 业；北面有部分农民自建宅，多为自用或出租，本项目的建设，将会影响其楼有部分农民自建宅，多为自用或出租，本项目的建设，将会影响其楼 体采光，应作好与居民直接协调的准备体采光，应作好与居民直接协调的准备；南面临住宅规划用地，占地约 75 亩， 土地现状与本项目基本雷同，如定 位相似，将产生市场竞争。但如果 与本地块一并规划，共同开发，可 塑造大盘气势。 城东历来是西安商贾云集之福 地，这里最早崛起 8 个大型批发市 场，30 个中小市场。现已发展成 为西北最具规模的市场群落。商贸、金融、交通、教育、酒店、文化、娱乐、 服务业等兴旺发达。但多较为集中，批发市场除少数几个分布在咸宁东路两侧， 其余多集中在金花北路和长乐路附近，服务、娱乐等配套也多集中在东二环附 近。 第三章第三章 市市 场场 分分 析析 一、一、西安市宏观经济分析西安市宏观经济分析 寺院 第 4 页 西安东尚新城可行性分析报告 （数据统计截至（数据统计截至 20042004 年底，源自西安市国民经济发展与社会统计公报）年底，源自西安市国民经济发展与社会统计公报） （一）基本情况（一）基本情况 至 2004 年底，全市户籍总人口 725 万人，其中农业人口 406.5 万人，非农 业人口 318.5 万人，人口自然增长率为 4.5。2004 年，全市在岗职工平均年 工资 15473 元，比上年增长 13.3%；城市居民人均可支配收入 8544 元，农村居 民人均纯收入 3143 元，分别增长 10.3%和 10.8%。居民生活质量进一步提高。 城市居民人均生活消费支出 7428 元，农民人均生活消费支出 2277 元，分别增 长 9.1%和 26.3%；食品消费支出占消费性支出的比重城市居民为 36.1%，农村 居民为 35.7%。年末城乡居民储蓄存款余额 1432.9 亿元，比年初增加 223.1 亿 元，增长 18.4%。住房条件进一步改善，城市居民人均住房使用面积城市居民人均住房使用面积 12.912.9 平方平方 米米，农村居民人均居住面积 34.7 平方米。 （二）（二）gdp 快速增长快速增长 2004 年西安市生产总值（gdp）1095.87 亿元，比上年增长 13.5%。经济总 量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在 13%以上，经济发展迈上了新台 阶，并步入一个新的增长期。三次产业结构出现新变化，第一产业和第二产业 比重有所提高，第三产业比重有所下降。全年第一产业增加值占 gdp 5.5%，同 比提高 0.1 个百分点；第二产业增加值占 45.2%，提高 1.1 个百分点；第三产业 增加值占 49.3%，下降 1.2 个百分点。 2004 年，全市财政收入 164.5 亿元，其中，完成地方财政收入 86.1 亿元， 比上年增长 21.5%。地方财政支出 89.5 亿元，增长 15.9%。支出结构进一步优 化，并不断向经济社会发展的薄弱环节倾斜，政策性补贴、工交流通部门事业 费、企业挖潜改造资金、行政事业单位离退休经费和城市维护费等支出增长较 快。 （三）固定资产投资保持大幅增长，增速减缓，投资结构进一步改善（三）固定资产投资保持大幅增长，增速减缓，投资结构进一步改善 第 5 页 西安东尚新城可行性分析报告 全年完成全社会固定资产投资 640.4 亿元，比上年增长 34.0%。其中，基本 建设投资 311.9 亿元，增长 36.7%；房地产投资 163.4 亿元，增长 30.9 %；更新 改造投资 94.8 亿元，增长 32.7%；其他投资 35.6 亿元，增长 66.9%。 投资结构进一步改善，非公有制投资、城市基础设施建设投资增长较快。 全年非公有制投资比上年增长 40.6%，比国有经济高 14.7 个百分点，投资总量 达 268.6 亿元，占全社会固定资产投资的比重由上年的 39.9%提高到 41.9%；城 市基础设施建设投资 220.3 亿元，增长 53.8%。一大批道路、桥梁、排水、绿化 和环境治理工程相继投入使用，城市基础设施的载体服务功能进一步增强。 （四）建筑业施工竣工面积比上年有所增长（四）建筑业施工竣工面积比上年有所增长 全年建筑业实现增加值 129.7 亿元,比上年增长 17.3%。全年施工面积 1410.8 万平方米，竣工面积 584.6 万平方米，分别增长 14.7%和 29.9%。总产值 227.9 亿元，增长 34.3%。建筑企业效益有所提高，按施工产值计算，全员劳动 生产率 13.3 万元/人，增长 17.0%。施工工程竣工率 41.1%。 （五）房地产业持续增长（五）房地产业持续增长 全年房地产业实现增加值 56.5 亿元，比上年增长 10.3%。全年房地产开发 量 1497 万平方米，增长 11.4%；商品房竣工面积 210.8 万平方米，下降 37.9%。 商品房市场需求活跃。全年商品房销售面积 209.4 万平方米，增长 9.8%； 其中，住宅销售面积 188.6 万平方米，增长 12.0%。全年商品房销售额 55.0 亿 元，增长 15.1%；其中住宅销售额 45.1 亿元，增长 19.6%。商品房价格有所上 升。全年商品房平均售价为每平方米 2624 元，比上年提高 119 元；其中，住宅 平均售价 2394 元，提高 152 元。 （六）全年居民消费价格指数平稳（六）全年居民消费价格指数平稳 2004 年居民消费价格比上年上涨 2.3%，主要消费品价格呈“四升四降”局 面。其中食品类价格上涨 5.7%，拉动居民消费价格上涨 2.0 个百分点；烟酒及 用品类价格上涨 2.1%，衣着类价格上涨 4.1%，居住类价格上涨居住类价格上涨 5.1%；家庭设 第 6 页 西安东尚新城可行性分析报告 备用品及服务类价格下降 0.4%，医疗保健及个人用品类价格下降 2.8%，交通 和通讯类价格下降 4.5%，娱乐教育文化用品及服务类价格下降 0.9%。 （七）外贸出口大幅增长（七）外贸出口大幅增长 全年进出口总值 30.93 亿美元，比上年增长 33.9%，其中出口 20.35 亿美元， 增长 45.1%，增幅为近年来最高。全市自营进出口总值 9.39 亿美元，增长 42.0%， 其中出口 6.54 亿美元，增长 42.0%。 2004 年全市新批外商直接投资企业 159 个，比去年增长 20%；合同外资额 7.8 亿美元，外商直接投资 2.76 亿美元，分别比上年增长 23%和 8%。新批外商 投资企业中合资项目 50 个，占新批项目总数的 31%；合作项目 17 个，占新批 项目总数的 11%；独资项目 92 个，占新批项目总数的 58%。 （八）人力资源良好（八）人力资源良好 2004 年末，全市拥有各类专业技术人员 36.9 万人。高新技术产业化进程加 快，新认定高新技术企业 148 家，累计全市高新技术企业 1023 家。 （九）环境保护与治理治理工作力度加大（九）环境保护与治理治理工作力度加大 市区环境空气主要污染物年日均值二氧化硫为 0.05 毫克/立方米，二氧化氮 为 0.03 毫克/立方米，可吸入颗粒物为 0.14 毫克/立方米。城区环境空气质量好 于国家二级标准(优良)的天数达到 260 天,比 2003 年增加 5 天,优良天气率提高 了 1.2 个百分点,其中二氧化硫、二氧化氮双双达到国家二级标准,全年达标率 100%,饮用水源水质达标率 100%。 西安正向一个新的经济周期迈进，政府开始注重城区保护及城市基础建设， 居民生活条件日益改善，物质、文化需求及品味日益增长。 二、西安市西安市 2001-2005 年宏观经济数据对比表（市场部制表）年宏观经济数据对比表（市场部制表） （2000-2004 年数据源自西安市 2001-2005 年年鉴，2005 年数据源自西安房地产信息网。 ） 年 度 指标类别 2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年 上半年 第 7 页 西安东尚新城可行性分析报告 生产总值 gdp（亿元）688.5734823.5940.4 1095.875679 4 固定资产投资（亿元）232.4287.7338.15479640.42817 非农业人口数（万人）285.8292.6300.04312.9318.5 农业人口数（万人）402.2402.2402.55403.7406.5 进出口总值（亿美元）12.71718.7023.130.93 城镇居民人均可支配 收入（元） 541667057184 774885445142 西安市自 2000 年以来,各项宏观经济指标呈持续上涨趋势,其中 2005 年上半 年，gdp 较上年同期增长 12.6%，固定资产投资增长 34.1%，在岗工人工资 7446 元，期增长 14.3%,城镇居民人均可支配收入，增长 18%。 西安市西安市 2001-2005 年房地产宏观数据对比表（市场部制表）年房地产宏观数据对比表（市场部制表） （2000-2004 年数据源自西安市 2001-2005 年年鉴，2005 年数据源自西安房地产信息网。 ） 年 度 指标类别 2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年 城镇居民人均住房使用 面积（平方米） 10.710.415.15 12.0612.9 房地产开工面积 （万平方米） 1702.61767.11173 13431410.8 房地产竣工面积 （万平方米） 714.8692.6330 339.7584.6 商品房销售面积 （万平方米） 212.9225.3256.7 252.7209.4 商品房销售额（亿元）32.547.251.3 54.355.0 商品房销售指数 （1999 年为 100.6） 102102.6101.3101.8 商品房均价（元/平方米） 15272094199821482627 “商品房均价”中“商品房”含出售给个人及非个人、住宅商品房、经济适 第 8 页 西安东尚新城可行性分析报告 用房及非住宅等类全部商品房，其中经济适用房等低价房拉低整体商品房均价。 据西安市房产信息网调研结果，截止 2004 年，西安商品住宅平均在售价格 2975 元/平方米，2005 年 1-11 月，西安普通住宅市场售价 3058 元/平方米。 2003 年受“非典”疫影响，2004 年、2005 年上半年受宏观调控政策影响，房 地产销售速度有所减缓，但价格平稳上涨。 三、房地产住宅市场分析三、房地产住宅市场分析 （一）西安市 2005 年 1-11 月房地产市场分析 （数据来源：西安房地产信息网信息中心） 1、西安普通住宅市场销售价格 3058 元/平方米，较 2004 年增长 2.79%。 2、1-11 月，70-130 平方米的住宅户型成交比例占总成交比例的 55%。2004 年,此面积区间成交比例占到 51%。成交比例明显增长。 3、商品房销售面积较上年增长 2.6%。 （二）西安市 2005 年 11 月房地产市场分析 （数据来源：西安房地产信息网调研中心） 1、11 月商品房成交面积为 503644 平方米，较上月增长 18.67%,淡季不“淡” ， 下半年来楼市销售持续高走，西安楼市已经基本走出政策调控的磨合期。 2、普通住宅占销售量的 86.37%,较 10 月下降 4.7%,公寓占总成交面积的 0.67%,较上期的 2.16%有大幅下跌,商服用房占到 6.16%,较上期上涨了 5.26 个百分点。 3、普通住宅物业均价以城内区为最高，其次为西高新及城南区；商铺类物 业 城内区明显高于其它城区，其次同样以西高新及城南区较高。 4、25-35 岁的购房者占 43%，下降 2%，35-40 岁的购房者占 18%，40-45 岁 的 购房者占总人数 13%。 第 9 页 西安东尚新城可行性分析报告 2 25 5- -3 35 5 岁岁 3 35 5- -4 40 0 岁岁 4 40 0- -4 45 5 岁岁 其其他他 5、 户型面积销售情况 120-150 平方米成交套数最多，占总成交套数 26%， 较上期下降 3%，其次为 80-100 平方米，占总成交量 20%，与上期持平； 100-120 平方米的成交量占 18%，下降 1%；50-80 平方米占成交量 15%；150-200 平方米大户型占 12%。 15 20 18 26 12 0102030 50-80平 平方方米米 80-100平 平方方米米 100-120平 平方方米米 120-150平 平方方米米 150-200平 平方方米米 50-80平方米80-100平方米100-120平方米 120-150平方米150-200平方米 6、付款方式上以银行贷款为主要方式，占到 53%，一次性付款占 43%，极少 数客户采用分期付款方式，占到 4%。 银银行行贷贷 款款 一一次次性性 付付款款 分分期期付付 款款 第 10 页 西安东尚新城可行性分析报告 四、城东区四、城东区 20052005 年年 1111 月房地产市场分析月房地产市场分析 1、2005 年 11 月城东区普通住宅类在售价格城东区普通住宅类在售价格 28522852 元元/ /平方米平方米，较上期上升了 1.46%,商铺类在售价格 6752 元/平方米,上升了 0.42%。 2、本期城东区商品房销售量占全市商品房销售总量的 11.17%,与 10 月比下 降 2.76%.普通住宅销售 54951 平方米,占到全市的 12.62%,较上期降低 1.4%.本 月在售楼盘以东尚、新兴骏景园销售表现较好。东尚成交面积 6852 平方米，新 兴骏景园 3950 平方米。 3、城东区 11 月普通住宅户型销售情况最好的是 80-100 平方米户型，占到 总 量的 26%，上涨 5%。其次 120-150 平方米及 100-120 平方米户型成交比例均为 21%，50-80 平方米户型次之，占到 20%。 （三）西安房地产市场特点 1、市场供应量大，存在大量待售现房。2002 年商品房施工面积 1173 万平 方 米，竣工面积 330 万平方米，销售面积 252.9 万平方米；2003 年全市房地产商 品房施工面积 1343 万平方米，竣工面积 339.7 万平方米，销售面积 252.7 万平 方米；2004 年全市房地产商品房施工面积 1410.8 万平方米，竣工面积 584.6 万平方米，销售面积 209.4 万平方米。 （数据来自西安市统计年鉴） 2、价格持续平稳上涨，幅度小。1998 年西安商品住宅市场平均在售均价 为 2365 元/平方米，至 2004 年，平均在售价格为 2975 元/平方米，6 年间，增 长 610 元/平方米，涨幅 25.79%，环比平均年增长速度为 3.82%，长期走势平稳， 而 2004 年，全国商品住宅市场均价较上年增长 15.2%，部分城市增幅超过 20%，西安较上年仅增长 4.9%。 （数据来自西安市房地产信息网） 3、商品房设计趋于多元化、供应结构仍不合理。经过多年发展，户型已 从 单纯追求大面积，向小户型发展，但高档商品房供应量增加，中低档市场仍缺 第 11 页 西安东尚新城可行性分析报告 乏好产品。 4、区域特点明显，好房子主要集中在城区内和雁塔区、西高新，最近城 东 高新区、城东已逐步发展起来，但城北、城东的生活和教育配套仍有待提升。 5、诸多外来知名房地产企业进入，市场更加活跃和理性，市场向规范化、 品牌化发展，同时加剧市场竞争。 6、消费者逐渐成熟，仍缺乏理性。可选择目标日渐增多，消费者对细节 要 求越来越高，趋于成熟。但易受开发商引导，缺乏专业性和理性。 7、重景观，轻户型。景观设计多请知名或国际设计公司担纲，大手笔制 作、 具创新性和强势的吸引力，注重程度甚至高于产品研究。在产品户型方面，推 敲不够仔细，私密性、卫生间的分布、面积利用等没有细致研究，新推出的项 目有所改观，但仍缺点颇多。 8、规模超千亩的大型楼盘面世。如枫林绿洲、绿地世纪城、紫薇田园都 市 等，主要集中在高新技术开发区，以大面积景观绿化、大型生活设施、人气旺 盛作卖点，走品牌化、实力化道路。 9、楼盘众多，竞争激烈。各企业开始对产品精耕细作，推出的新产品可 圈可点，好产品逐渐增多。 10、政府调控力度大。配合中央的政策实施，西安市规范土地招拍挂、整 顿市场秩序，调控措施深入、细致。 五、项目周边房地产市场特点五、项目周边房地产市场特点 1、中高端住宅较多，楼盘价位相当，均在 3100 元左右，市场定位近似， 竞争激烈。 2、外来企业进入少，大型楼盘凤毛麟角。 3、设计重景观、轻户型。 第 12 页 西安东尚新城可行性分析报告 4、以投资及过渡型为卖点的小户型楼盘增多。但由于年度政策对投资的打 压，市场销售放缓，区域内小户型楼盘销售欠佳，如男才女貌，开盘近一年， 销售量仅为 30%左右。 5、购房需求大。城东区房产开发最近几年才开始步入正轨，康复路商圈、 家乐、轻工等商业物业培养了潜在购房人群，西光、华山、秦川、陕汽等大型 老牌国家企业员工大都居住在老式“苏式公房”中，急需改善居住条件，居住 习惯与地缘情结，使他们购买房屋时首选城东区。 6、中小面积户型好销，以居住用途为主流，本地人居多。由 2005 年 11 月 数据，城东区销售情况最好的是 80-100 平方米户型，占到总量的 26%，2005 年 1-11 月，70-130 平方米户型，成交套数占总成交比例 55%。 7、区域价格平稳缓慢上扬。 8、市场容量有限，现房销售为市场主流。 六、六、区域区域重点竞争项目对比分析重点竞争项目对比分析 西安城东房地产市场发展稍逊于与西高新、城南地区，销售量约占全市 17%。 近两年，由于区域住宅产品稀缺，市场需求的不断增长，城东的住宅产品供不 应求。近期，随着楼盘增多、竞争加剧，住宅产品向多样化和创新化发展。城 东将是西安市继高新产业区、西二环地区，又一热门居住区域。 城东板块重点项目分析（平均套数以总成交套数除统计月份得出，东尚数 据来自销售现场，其余数据来自西安市房地产交易管理中心）： 项目名称统计月份 （2005 年） 总成交 套数 平均套数总成交均价 （/平方米） 总成交 面积 东尚7 月-11 月476 套95 套4595 元34954 平米 紫薇家天下4 月-10 月211 套30 套3025 元20243 平米 沁水新城6 月-10 月248 套50 套3317 元31014 平米 新兴骏景园1 月-10 月275 套28 套3052 元26890 平米 紫昕花庭1 月-10 月352 套35 套3140 元41221 平米 第 13 页 西安东尚新城可行性分析报告 就掌灯4 月-10 月67 套10 套3867 元4460 平米 东尚因一期推出 loft，单价高于其他楼盘。新兴骏景园因项目已接近尾声， 总销售套数向下滑落。 项目名称地理位置 总建筑面积 （平方米） 容积率产品类型 面积区间 （平方米） 东尚 老动物园东 三百米 35 万28 loft、板 楼、花园 洋房 loft 44-94 平层 54-155 跃层 90-180 紫薇家天下 长乐东路 86 号 14.32 万 3 塔楼、板 楼、多层 45-110 鑫龙天然居 东二环与南 二环交汇处 40 万24 塔楼、板 楼 96-140 巧克力公寓 南二环东口 400 米 35 万 2loft45-80 沁水新城 浐河开发区, 长乐路南 19 万07 花园洋房， 板楼，联 排，独栋 95-350 项目名称地理位置 总建筑面积 （平方米） 容积率产品类型 面积区间 （平方米） 新兴骏景园 东郊金花北 路 369 号 18 万32 塔楼、板 楼 38-160 紫昕花庭 东二环金花 北路 301 号 145 万375 塔楼、板 楼 68-139 就掌灯 东二环东， 临老动物园 117 万212 板楼，洋 房 102-182 紫薇家天下紫薇家天下 整个社区规划设计 10 栋住宅，包括 3 栋 51 式花园洋房，3 栋小高层住 宅及 4 栋高层住宅；绿地覆盖率 30；2 万平米自有商业配套。紫薇家天下整 第 14 页 西安东尚新城可行性分析报告 体建筑具德式后现代风格，借助原始地貌西南高东北低的坡地特点，形成西安 首家台地式建筑景观。一期多层现已售完，二期小高层共有住房 190 余套，面 积 130 平米和 140 平米左右，比较单一。三期“翠城”7、8 号楼，2005 年 1 月 22 日正式开始内部认购，设计为点式 18 层高层，中小户型设计 45-90。 景观设计：中央公园、吊桥、雕塑公园、流泉公园、莲花池、文化广场、 儿童游戏场。 配套设施：大型书吧会所。 新兴骏景园新兴骏景园 将项目规划为两个部分，西临二环路的区域为大商业及办公商住区域；东 部为普通住宅，为高层和小高层；之间保留了数十年原生大树。社区建筑是简 约德式风格，外立面“红黄蓝”三色结合，流线型钢屋顶设计。规划 600 米德 式风情商业街，地上、地下停车场 320 个，卡式管理系统。 紫昕花庭紫昕花庭 小区由 17 栋高层和小高层组成。整体规划呈“s”状规划，东西长，南北 窄的长方形状，社区主入口在临东二环路东边。设有 480 个地下停车处。 南边和北边组团规划是以小高层为主，单栋设计成 45 度的角，成东南朝向。 东西两侧以高层；临建东二环路设计成下商上住，1-2 层是商铺。最东边是独立 的 2 栋高层，设计为小户型。 中心组团中间设有儿童乐园、网球场、按摩道、休闲跑道等，另外有会所， 地下停车场，实行人车分流的交通系统。 小区中心园林 15000 多 m，景观自然的划分成东、中、西三个区域。设计 有“阳光岛”主题景观，东高西低自然循环，及园林小品、小水景、立体绿化 等构成的下沉式广场。 一期推出“御景轩” ，整体的户型设计，一梯 3 户或 5 户，带电梯小高层框 剪结构，户型方正实用，厨厕功能部分合理，厅房之间动静分区明显，并设有 阳光房，观景阳台、空中花园。 二期 1 号楼推出“超空间生活概念” ，120-190跃层、错跃设计，革命性 的 6 米挑空设计，充分体现光照、景观的空间优势。并且还有 40-60之间的 精装修单身公寓。 第 15 页 西安东尚新城可行性分析报告 巧克力公寓巧克力公寓 由两栋 19 层、15 层高层组成。其中 19 层高层为东西朝向，每层 24 户， 由一条长走廊分割为东、西两部分，一边各 12 户，5 部电梯；15 层高层为南北 朝向，主力面积在 82.33 平米户型，全部南向采光，北边为宽 2 米左右的公共 连廊。2300 平米中心景观。 效仿“东尚”loft，单价低，但户型设计及规划差，居住舒适度低。 第四章第四章 项目市场定位项目市场定位 综合考虑项目投放市场的时间点、所处的地理位置、地块自身条件、市场 需求走势，现阶段项目周边成熟及繁华氛围亟待培养，项目不具备走高端市场项目不具备走高端市场 的硬性条件，建议项目规划走西安市中端市场路线的硬性条件，建议项目规划走西安市中端市场路线，为中等收入人群打造房屋。 建设社区配套，为社区居民提供家门口服务。 一、目标客户定位目标客户定位 1、重点目标客户 批发市场私营业主 大中型企业管理人员 第 16 页 西安东尚新城可行性分析报告 自由职业者 改善居住条件的城东居民 高校及医院工作者 城内拆迁居民 目标客户特征：习惯于在城东生活和工作，具一定文化品味，追求高品质生 活。 2、购买动机 第一居所 改善居住条件 投资 二、产品定位产品定位：西安市中端类住宅，配备高科技住宅设施，全部精装修交房西安市中端类住宅，配备高科技住宅设施，全部精装修交房。 户 型：以实用小户型为主，二居控制在 80-100 平米左右，三居控制在 100-140 平米左右。 房 价：低总价，低首付。开盘均价平层户型控制在 3400 元/平方米（精 装修 400 元/平方米） ；loft 均价 4700 元/平方米；商铺价格 6000 元/平方米 （毛坯） 。 产 品：（1）loft （2）平层公寓 （3）临街商铺。 产品标准：容积率 3.5板塔结合集中供暖4 小时热水同层排水 三、项目入市时机三、项目入市时机：2007 年 3 月开工 2007 年 6 月预售 四、项目营销（略）四、项目营销（略） 五、项目测算及资金筹措方案（略）五、项目测算及资金筹措方案（略） 第 17 页 西安东尚新城可行性分析报告 第五章第