房地产扩建项目可行性研究报告.doc

通辽市泰丰房地产开发有限公司通辽市泰丰房地产开发有限公司 创业家园创业家园 0#楼、楼、6#楼建筑开发项目楼建筑开发项目 可行性研究报告可行性研究报告 2011 年 6 月 通辽市泰丰房地产开发有限公司通辽市泰丰房地产开发有限公司 创业家园创业家园 0#楼、楼、6#楼建筑开发项目楼建筑开发项目 可行性研究报告可行性研究报告 编制单位： 资质类型： 证书编号： 总 经 理： 编制人员： 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 1 目 录 第 1 章 总论 4 1.1 项目基本情况4 1.2 编制依据5 1.3 可行性研究的主要范围6 1.4 项目概况7 1.5 主要技术经济指标8 1.6 结论与建议9 第 2 章 项目建设的背景和必要性 .11 2.1 项目背景.11 2.2 项目建设的必要性.13 2.3 项目提出的理由.14 第 3 章 项目市场分析与价格定位 16 3.1 项目优势分析.16 3.2 市场供需分析.16 3.3 市场前景分析.18 3.4 价格定位.19 第 4 章 项目位置与建设条件 .20 4.1 项目位置.20 4.2 建设条件.20 第 5 章 项目规划设计 .25 5.1 规划依据.25 5.2 建设地址.25 5.3 项目规模.25 5.4 创业家园现状分析.26 5.5 规划原则.26 5.6 总体规划构思.27 5.7 规划详表.28 第 6 章 建筑设计方案 .29 6.1 设计依据.29 6.2 项目构成范围.29 6.3 建设标准.29 6.4 其他建设标准.31 6.5 主要质量参数.32 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 2 第 7 章 建筑节能与节水 .33 7.1 节能措施.33 7.2 节水措施.33 第 8 章 环境影响评价 .34 8.1 分析依据.34 8.2 项目建设对环境的影响.34 8.3 环境保护措施.35 第 9 章 组织机构和人员配置 .36 9.1 组织机构.36 9.2 人员配置.36 第 10 章 项目实施进度安排 37 10.1 项目进度安排37 10.2 项目进度横道图38 第 11 章 投资分析 .39 11.1 估算依据39 11.2 土地费用40 11.3 前期费用40 11.4 基础设施建设项目各项费用40 11.5 建筑安装工程41 11.6 开发期税费41 11.7 其他费用41 11.8 销售费用42 11.9 管理费用42 11.10 不可预见费.42 11.10 开发建设投资.42 11.11 项目经营资金.42 11.12 项目总投资.42 11.13 资金来源.43 11.14 资金使用计划.43 第 12 章 财务分析 44 12.1 基础数据说明44 12.2 楼盘销售计划44 12.3 销售税金及附加45 12.4 利润45 12.5 财务指标46 12.6 不确定性分析46 第 13 章 结论 49 附表 50 前期费用估算表 50 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 3 基础设施建设费用估算表 51 建筑安装工程费用估算表 52 开发期税费估算表 53 工程建设其他费用估算表 54 经营资金估算表 55 项目投入资金估算汇总表 56 开发建设用款计划表 57 总投资计划与资金筹措表 58 房屋销售收入与经营税金与附加估算表 59 利润与利润分配表 60 项目投资现金流量表 61 项目资本金现金流量表 62 财务计划现金流量表 63 资产负债表 64 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 4 第第 1 1 章章 总论总论 1.11.1 项项目基本情况目基本情况 1项目名 称：创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目 2项目承办单位：通辽市泰丰房地产开发有限公司 3项 目 负 责 人：战明奎 4项目所在地区、地点：通辽市经济技术开发区政府东 侧，清河大街北侧 5建设内容：总建设面积 6791.35。其中 0#楼建筑面 积为 4994.28，6#楼 1797.07。共建设住宅 28 套， 3317.18m2；办公室 20 间，1071.97m2；商铺 7 间，899.8m2；车 库 52 间，1052.4m2。 6投资规模：项目总投资 1072.89 万元。 7资金构成：项目全部总投资 1072.89 万元，其中开发 建设投资 1022.89 万元，经营资金投入 50 万元。 8资金筹措：项目总投资 1072.89 万元，建设单位全部 自筹。 9经济效益：项目全部完成后，可实现销售收入 1492.31 万元，利润总额 291.79 万元，净利润 218.85 万元， 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 5 经营税金及附加 82.08 万元，土地增值税 85.54 万元。 10项目期：3 年。其中建设期 1 年。 11可行性研究编制单位： 1.21.2 编编制依据制依据 1三 原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方 法与参数（第二版）。 2三 通辽市人民政府关于加快工业化、城镇化发展进 程的实施意见，2001 年 10 月。 3三 国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见, 2002 年。 4三 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要, 2003 年。 5三 通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要， 2003 年。 6三 住建部关于落实新建住房结构比例要求的若干意 见，2006 年。 7三 中华人民共和国城市规划法 8三 城市居住区规划设计规范，gb50180-93 9三 内蒙古城市规划管理技术导则 10三 经济技术开发区城总体规划设计方案 11三 国家现行的财会、税收政策。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 6 12三国家有关技术标准及规范。 13三建设单位提供的其它有关资料。 1.31.3 可行性研究的主要范可行性研究的主要范围围 受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单 位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在 企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项 目经济评价方法与参数、 可行性研究与项目评价、 投资项 目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了本 项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括： 项目建设的背景和必要性； 市场及现状分析； 厂址与建设条件； 项目总体规划与总体设计； 建筑设计方案； 建筑节能与节水； 环境影响评价； 组织机构与人员配置； 投资分析； 财务评价与评价； 研究结论与建议。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 7 1.41.4 项项目目概况概况 1.4.1 建设单位基本情况 通辽市泰丰房地产开发有限公司成立于 2006 年 9 月， 注册资本 2000 万元，注册地址为通辽市经济技术开发区，叁 级开发资质。 公司由自然人出资设立，现在股东 14 人，法定代表人战 明奎。 公司现在员工 25 人，具有中级以上职称专业技术人员 11 人。下设发展规划部、财务部、销售部、综合办公室。公司 成立后，先后在霍林郭勒市、科尔沁区、经济技术开发区、锡 盟白音华、科左后旗等地区开发怡景化园、创业家园、锦绣 家园、博清花园等一批具有品牌价格的项目，销售状况良好， 业主反响良好。截止 2010 年末，累计完成开发建筑面积 18 万平方米，完成总投资 25200 万元；在建项目建筑面积 5 万 平方米。2011 年计划新开工项目三个，通辽泰丰.锦程花园、 创业家园三期、科右前旗泰丰.科尔沁小区，预计开工建筑面 积 10 万平方米，总投资 15000 万元。2012 年后，公司还有 近 700 亩土地储备资源，具备较好的可持续发展能力。 泰丰房地产开发公司战略清晰、目标明确，将以人为本 的理念融入规划设计，以住宅品质、建筑质量、配套环境、物 业服务赢得市场，在企业自身发展的同时，为社会公众奉献 更多更好的精品住宅。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 8 1.4.2 项目所在位置及地块周边情况 本工程建于属于创业家园小区地块补充项目，位于创业 家园南侧主出入口西侧与小区西北侧，拟建设用地面积为 1968.39m2。 本项目所在位置为通辽市经济开发区的行政中心位置， 小区西侧的经济技术开发区政府，南侧紧临经济技术开发区 国税局、建设局、规划局，东侧为工商局。形成包围态势，是 经济技术开发区的行政人流中心区域。 1.4.3 规划情况 本项目属于原小区未建设完成的填充区域，符合原规划 条件和项目选址。 1.51.5 主要技主要技术经济术经济指指标标 序号项目单位数值 1占地面积占地面积 1968.39 2建筑数据建筑数据 4563 2.2住宅 3317.18 2.3商铺 899.8 2.4车库 1052.4 2.5办公 1071.97 3住宅、车库、商铺、办公室数量住宅、车库、商铺、办公室数量 3.1住宅套28 3.2车库间52 3.3商铺间7 3.4办公室间20 4总投资总投资万元1072.89 4.1建设投资万元1022.89 4.2经营资金万元50 6经营指标经营指标 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 9 6.1销售收入万元1492.31 6.2经营税金及附加万元82.08 6.3土地增值税万元95.54 6.4利润总额万元291.79 6.5所得税万元72.95 6.6净利润万元218.85 6.7销售利润率%19.55% 6.8投资利润率%13.6% 6.9 财务内部收益率（所得税前）%66.07% 6.10财务净现值（所得税前）万元179.69 6.11投资回收期（所得税前）年1.73 6.12财务内部收益率（所得税后）%44.72% 6.13财务净现值（所得税后）万元118.38 6.14投资回收期（所得税后）年1.87 1.61.6 结论结论与建与建议议 本项目是为了适应城市功能发展需要，为了适应通辽市 经济技术开发区日渐发展的经济趋势和社会趋势，是在符合 原规划条件的情况下，不新增占地，又能为目前日渐红火的 开发区房地产需求市场提供优质房源的项目。 本项目建设总投资 1072.89 万元。项目建设期 1 年，销 售期 3 年（含建设期）。项目采用边建设边销售的方式，从 2011 年开始，可实现总销售收入 1492.31 万元人民币，利润 总额 291.79 万元，净利润 218.85 万元，投资利润率 13.6%， 销售利润率 19.55%。 财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率(税前) 为 66.07%（税前），财务净现值 179.69 万元(ic=13%)，投资回 收期为 1.73 年。全部投资财务内部收益率(税后)为 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 10 44.72%（税前），财务净现值 118.38 万元(ic=13%)，投资回收 期为 1.87 年。 财务评价结果表明，本项目财务内部收益率都较好，高 于基准收益率；敏感性分析表明，本项目有着很强的抗风险 能力。 建议： 1.建议业主方委托有资质的单位对项目区进行地质灾害 危险性评估、工程地质勘查、水文地质勘查和水土保持方案 设计工作，以保障项目安全建设，安全生产。 2.建议等施工图设计完成以后委托消防部门进行审核， 并且给出审核意见。 6.建议从节能减排方面着手，降低能耗，增加经济效益。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 11 第第 2 2 章章 项项目目建建设设的背景和必要性的背景和必要性 2.12.1 项项目背景目背景 2.1.1 开发区已经成为通辽市的经济中心区之一 开发区成立十年来，在市委政府的大力支持下，在开发 区委政府的努力下，已经成为了通辽市的又一个经济中心区。 目前开发区已经由原来的远郊村镇变成了企业林立的 工业区，目前入驻企业已经超过 100 家，且大部分属于新型 工业，有着较强的发展潜力和后劲，发展势头十足。开发区 也由原来的不足三千人，发展到现在的拥有产业员工三万多 人的经济集中区。 这个经济规模的形成，必将会带动通辽市的经济整体向 前发展，为通辽市走向快速、高效、稳步、和谐的发展道路起 到了极大的推动作用。 2.1.2 开发区即将成为通辽市的又一个城市中心区 目前，随着通辽市新城区在开发区的建设，整个城市的 中心开始向北偏移。特别是通辽市的所有政府机构的转移， 带动了经济、社会向北发展，新城区已经成为了通辽市的又 一个城市中心区。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 12 城市建设的北移，也必将带动人口的北移，由此，新城 区的房地也随之热了起来。近三年来，河畔花园、碧桂园、京 汉新城等大型的住宅建设相继在新城区建设和建成，新城区 初具规模。 所有政府机构和城市居民的北移，新城区的建设也成为 了通辽市城市建设的亮点，人口的逐渐增多，促使房地产业 发展迅猛。 2.2.3 项目位置是城市中心向经济中心的流动通道 项目位于通辽市新城区与开发区经济区的交叉位置，这 里西可直达通辽市的新生经济核心区，东面连接通辽市新的 城市中心新城区，可以说，是一个宜经济宜居住的地域， 也是一个人流的流动通道。每天有几万产业工人从此通道经 过，又适宜商业类型的开发。同时，这里还是开发区的行政 中心，地理位置优势是其他地段所不可比拟的。 2.3.4 开发区是通辽市的外来客商聚集区 目前，通辽市技术开发区主要的企业都是外来企业，大 部分企业主都是外来客商。由此，这里也成为了通辽市经济 发展的一个窗口。发展水平、建设水平的好坏，直接关系到 通辽市的形象，也必将影响到通辽市的经济发展。在这里进 行房地产开发，将是衬托城市环境，丰富城市内容，增强城 市功能的一个重要方面。可以说，这个位置对于房地产业， 是开发区乃至新城区甚至是通辽市经济发展的一个关键区 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 13 域。 2.22.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 2.2.1 是经济发展的需要 作为通辽市城市西移北扩的轴心区域，这里将连接经济 区与新的城市中心区，是一个过渡带。 通辽市的城市发展，其结果就是城市中心区离经济中心 区越来越近，其原因是经济中心区承载着相当部分城市人口 的就业，且随着开发区的日渐壮大和发展，其承载能力将越 来越强，容纳就业也越来越多，而这些产业人口，就其工作 需要，都会选择交通方便、距离较近的地段购置房产，以方 便工作和生活。 城市经济的发展趋势已经形成，那么社会的发展走向也 会随着经济的走向而动，这是全国乃至全世界勿庸置疑的道 理。那么，目前项目所在地也将是一个城市社会随着经济走 向而形成的一个重点区域，经济的发展要求在这个区域大力 发展房地产业。 2.2.2 是城市发展的需要 扩大城市容量，提高城市人口水平，扩大城市就业，是 中国发展的一个必然趋势。 由于城市的经济生长能力较强。城市扩容并不是没道理， 而是通过城市的扩大，吸纳农村闲人口或让一部分依附于土 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 14 地的人口走向城市。这样，既不会降低农村的经济能力，反 而会提高农村的经济效率，而被城市化的人口，也必将通过 就业或自主创业，提高城市的经济总量。这样，就会使在不 降低农村经济总量的基础上，反而扩大了城市的经济总量。 对于推动中国经济的发展，这是一个极好的发展模式。 那么，城市的扩容趋势明显。而城市的扩容，也必将对 房地产业提出更多的需求，房地产业的发展，也就成为了城 市发展，大至整个社会的经济发展的需要。 2.2.3 是改善居住水平，提高居住质量的需要 随着经济的发展，人们对于居住水平和质量的要求也越 来越高。以经济条件允许的条件下，人们都会选择更高水平 与质量的居住条件，这也是近些年房地产业高温不退的一个 非常重要的因素。 通辽市作为发展中的中型城市，原来落后的居住条件， 在近些年来随着经济的发展和观念的改变，也正在释放着巨 大的居住能量，社会需要房地产业的发展，这个产业的发展， 是改善城市环境，提高居住水平与居住质量的重要因素。 2.32.3 项项目提出的理由目提出的理由 创业始建于 2004 年，是当时经济开发开发区为了方便 投资客商和上班人员开发的住宅小区。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 15 小区现有住宅 8 栋，已经全部出售，其中有相当部分为 各类公司购买作为办公场所，是一个集居住、办公为一体的 综合性小区，在开发区的经济发展中扮演着重要角色。 由于当时没有考虑经济和城市发展的速度，但随着开发 区 10 年的快速发展，人们对开发区位置的居住和办公需求 越来越多，以至于已经无法满足需求，对居民和客商带来了 很大不便。 2009 年，泰丰公司正式接手创业家园，对小区的物业、 环境进行了改善，提高了居住质量和环境质量，使这个小区 达到了城区标准化小区的水平。也使越来越多的人口或客商 选择创业家园居住或办公。 由于现有的小区容积率远远没有达到规划指标，地块还 有大量剩余土地可以利用。由此，泰丰公司在不占用新的用 地指标的情况下，为了满足市场的需求，决定建设创业家园 0#楼与 6#楼。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 16 第第 3 3 章章 项项目市目市场场分析与价格定位分析与价格定位 3.13.1 项项目目优势优势分析分析 本项目位于通辽市经济技术发展区的经济中心与新城 区这个通辽市又一个城市中心的连接点。同时本项目位于 304 国道附近，又是一个城市主要通道，其地理位置与交通 优势是其他地域不可同日而语的。 由于开发的经济这几年呈突飞猛进态势，人口吸纳力在 全市居于最高水平。不论是农村人口进城，还是城市人口的 转移，这里都将是一个热点，人口增长趋势优势明显。 这个位置作为开发区的行政中心，虽距离经济区、工业 区较近，但却有着得天独厚的环境优势，是通辽市目前既方 便工作，又不失居住水平和质量的一个区域。这样的区域在 整个通辽市寥寥无几。 3.23.2 市市场场供需分析供需分析 （一）随着通辽市社会经济逐步发展，近年来通辽市加大 了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发 步伐，优化用地布局，城区房地产业有了长足的发展，极大 地改善了城区商户的经营条件，提升了城区居民的生活质量。 受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 17 境的影响，通辽市城区的房价也逐年上升。 （二）2000 年以前，商品住宅价格保持相对稳定。均价在 1400 元/m2以内，以后几年价格涨幅不断加大。据主管部门 统计（均价），2000 年为 1400 元/m2，2005 年为 1900 元 /m2，2006 年为 2030 元/m2，2007 年为 2215 元/m2，2008 年 为 2530 元/m2，2009 年为 2700 元/m2，2010 年为 3100 元 /m2；2011 已经达到了 3200 元/m2以上，部分“黄金”地段的均 价达到了 4000 元/m2以上。 三三三 市场需求拉动开发面积稳步增长 “十五”期间通辽市商品房销售面积累计超过 500 万 m2， 商品房开工面积累计超过 600 万 m2，商品房竣工面积累计 550 万 m2。从审批建筑面积来看，20082010 年审批建筑面 积来看，科尔沁区的面积呈逐年下降，而经济技术开发区的 开发面积却呈大幅增长趋，说明国家的宏观调控也逐步紧缩， 但对于开发区这样的新城区却由于发展势头和强劲的需求， 需求还在逐年提高。 （四）需求分析 未来五年，随着城区建成面积的扩展，随着城区人口， 包括外来人口的逐年增加给房地产业的发展带来了巨大的 发展空间。 从现在起到 2015 年的四、五年中，通辽市城区商品房屋 价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 18 的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波 动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。 “十一五”期间，通辽市城区商品房价格年涨幅在 10%左 右。到“十二五”未即 2015 年，可能会继续上涨，但仍在物价 指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由 如下： 第一城市化的进程也直接拉动房地产开发。通辽市 2005 年的城市化水平仅为 21.12%，2010 年达到了 38%。这不仅 表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在城市建设的不断 加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此 浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。 第二是经济的发展和城区居民收入的提高，居民购房能 力会进一步增强。 第三市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。 住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧 体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。 因此，通辽市城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅 过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有 权的居民，还是能够从中直接受益。 3.33.3 市市场场前景分析前景分析 在市场调查过程中，可以发现目前通辽的部分客户已经 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 19 在心理上逐步的接受，这种趋势经过一个短周期的发展将逐 渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创 新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动。 特别是目前随着城市化进程的加快，购买能力远远大于 建设速度，是一直拉动房地产市场快速发展的一个重要因素。 3.43.4 价格定位价格定位 由于本项目处于新城区与经济区的交接带，地理位置较 好，但也由于目前地势相对较偏，售价不能参照同等质量的 新城区和老城区。由此，我们根据市场形势，并通过实地调 研，参照通辽市内住宅价格，我们对整个小区的价格进行了 科学定位。 商铺（含地下室综合价格）：3500 元/m2； 住宅：2100 元/m2； 车库：3200 元/m2。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 20 第第 4 4 章章 项项目位置与建目位置与建设设条件条件 4.14.1 项项目位置目位置 本工程建于属于创业家园小区地块补充项目，位于创业 家园南侧主出入口西侧与小区西北侧，拟建设用地面积为 1968.39m2。 本项目所在位置为通辽市经济开发区的行政中心位置， 小区西侧的经济技术开发区政府，南侧紧临经济技术开发区 国税局、建设局、规划局，东侧为工商局。形成包围态势，是 经济技术开发区的行政人流中心区域。 4.24.2 建建设设条件条件 4.2.1 开发区概况 通辽经济技术开发区是于 2001 年 9 月经内蒙古自治区 政府批准启动的省级开发区，享有县市级经济社会管理权限， 下辖 1 个镇、2 个街道办事处和新城区筹备处，10 万人口；辖 区面积 420 平方公里，规划面积 33 平方公里，由工业园区、 工贸园区和城市功能区组成。 通辽经济技术开发区自成立以来，着眼于建设新型工业 化示范区，以培育高新技术产业、推进新型工业化和发展循 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 21 环经济为方向，以招商引资为总抓手，致力发展“大工业” 、 建设“大物流” ，同时兼顾教育、旅游、人居环境等社会项目 的开发建设，突出发展煤化工、装备制造、电子信息、建材、 医药食品和能源原材料等工业产业；按照工贸结合、协调发 展的思路，积极培育建材、煤炭、农产品批发、农资、农机、 汽配物流和内陆港等现代物流产业。 通过精心打造，通辽经济技术开发区经济发展连续十年 以翻番的速度增长，经济结构不断优化。2008 年，地区生产 总值达 61.56 亿元，同比增长 106%；实现财政收入 7.52 亿元， 同比增长 38.9%；城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯 收入分别达 11300 元和 6300 元，同比分别增加 1500 元和 1000 元。2009 年，地区生产总值计划达到 80 亿元，同比增 长 29.6%；财政收入计划达到 9 亿元，同比增长 19.7%；城镇 居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达 13500 元 和 8000 元，同比分别增加 2200 元和 1700 元。 通辽市委、市政府对通辽经济技术开发区今后的发展进 行了明确定位，即努力将通辽开发区打造成为全市改革开放 的前沿、新型工业化基地和经济发展的重要增长极、全市现 代化新城区的产业支撑、城乡一体化的示范区。通辽经济技 术开发区将认真贯彻市委、市政府的决策部署，牢固树立科 学发展观，坚持解放思想，开拓创新，积极发展新型工业和 现代物流产业，全力推动新农村和城乡一体化建设，努力实 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 22 现经济社会又好又快跨越式发展。 4.2.2 工程地质与水文地质 场区属西辽河冲击平原地貌，区内上部均有第四系覆盖， 为上更新统风积黄土状粉土，浅黄色、黄色，平均厚度 30m 左右，局部大于 50m 以上，具垂直节理和大孔隙，含钙质结 核及钙质菌丝，上部含少量植物根。本区未见基岩及侵入岩 出露，岩性单一。 根据开发区的土层的成因类型及物理力学性质，把场地 划分为一个大区，即松散岩第四系风积区: 松散岩第四系风积区开发园区均有分布，为黄土状粉土， 平均厚度约 30.0m，具垂直节理及大孔隙，含钙质结核，松散， 容重 1.75g/cm3,天然含水率 21.1%，内磨擦角=19.2，粘聚 力 c=0.078mpa，湿陷起始压力=0.05mpa，湿陷系数=0.025， 轻微湿陷，湿陷深度一般 5m 左右，具一级非自重湿陷性，承 载力特征值 fak=140mpa。总之，开发区工程地质条件较好。 第四系地层厚度较大，覆盖整个工作区。地下水主要接 受大气降水入渗补给，排泄方式为向下游径流及开采。含水 层为第四系孔隙潜水，第四系孔隙潜水入渗开采型。 含水层岩性为黄土状粉土，局部夹薄层黄色细砂，厚度， 富水性受古地理及微地貌控制，变化较大，厚度不均，水位 埋深 20m 左右，富水性差。渗透系数量 0.091/s.m，水化学类 型为 hco3-nacamg，矿化度小于 1。 4.2.3 地震 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 23 根据国家地震局 1990 年和 2001 年出版的 1:400 万“中 国地震烈度区划图”和“中国地震动峰值加速度区划图” ， 地震基本烈度为 7 度，基本地震加速度值为 0.15g。 4.2.4 气候条件 项目拟建地区属温带大陆性气候，海拔高度 272 米。四 季光照充足，春季干旱多风，最大风速 16 米秒。夏季炎热， 雨量集中，年降雨量 60o 毫米，最大时降雨量月 312 毫米， 秋季短而凉爽，冬季长且寒冷，积雷厚度 40 毫米，无霜期 120l60 天，最大结冻层 1.5 米。气温由西南向北递减，呈一 定规律性差异。年平均气温 8 摄氏度，年平均日照 28003l00 小时，每平方厘米辐射总量为 50.24 亿54.43 亿 焦耳，大于等于 l0 摄氏度，积温在 300 摄氏度以上 年平均气温：7.7 历年极端最高气温：40.4 历年极端最低气温：-31.4 无霜期：140 天 年平均降水量：361mm 最大降水量：560.8mm 年平均湿度为：49% 日最大降水量：108.0mm 主导风向：wsw13% 无风日：21% 最大风速：33.3m/s 年平均雷电天数：33 天 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 24 年最大雪压为：3.1g/cm 标准冻土深：1.4m 多年最大冻土深度为：2.01m 4.2.5 现有市政基础设施条件 （1）供水 开发区内市政供水管线能够保证充足供水。 （2）供电、供热 供电：通辽开发区电力资源丰富，供电设施齐全，电价低 廉，拥有 6.3 万 kva 变电所两座，全年供电量 11 亿度，采 用 10 千伏线路供给用户。 采暖：开发区供热管网能够提供充足的热力供应，本项 目供热接入开发区市政供热管网。 （3）通讯 电信、网通、移动、联通、铁通等通讯部门均已落户，现 拥有 10 万门程控交换机，可提供国内、国际电话服务、移动 通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。 （5）排水、排污 市政排水排污等基础设施完善。 （6）生活服务 开发区南部为通辽市城区，现有人口 41 万人，中学、小 学、幼儿园、医院等生活服务设施齐全。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 25 第第 5 5 章章 项项目目规规划划设计设计 5.15.1 规规划依据划依据 1中华人民共和国规划法 2城市居住区规划设计规范 3城市规划管理技术导则 4.民用建筑设计防火规范 5.25.2 建建设设地址地址 本工程建于属于创业家园小区地块补充项目，位于创业 家园南侧主出入口西侧与小区西北侧，拟建设用地面积为 1968.39m2。 5.35.3 项项目目规规模模 总建设面积 6791.35。其中 0#楼建筑面积为 4994.28，6#楼 1797.07。 0#住宅面积 3317.18，商铺面积 899.8，车库面积 777.3；6#办公室面积 1071.97,车库面积 725.1。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 26 5.45.4 创业创业家园家园现现状分析状分析 创业始建于 2004 年，是当时经济开发开发区为了方便 投资客商和上班人员开发的住宅小区。 小区现有住宅 8 栋，已经全部出售，其中有相当部分为 各类公司购买作为办公场所，是一个集居住、办公为一体的 综合性小区，在开发区的经济发展中扮演着重要角色。 由于当时没有考虑经济和城市发展的速度，但随着开发 区 10 年的快速发展，人们对开发区位置的居住和办公需求 越来越多，以至于已经无法满足需求，对居民和客商带来了 很大不便。 2009 年，泰丰公司正式接手创业家园，对小区的物业、 环境进行了改善，提高了居住质量和环境质量，使这个小区 达到了城区标准化小区的水平。也使越来越多的人口或客商 选择创业家园居住或办公。 由于现有的小区容积率远远没有达到规划指标，地块还 有大量剩余土地可以利用。由此，泰丰公司在不占用新的用 地指标的情况下，为了满足市场的需求，决定建设创业家园 0#楼与 6#楼。 5.55.5 规规划原划原则则 1.延续原有的楼宇大间距，高绿化率的现状。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 27 2.充分利用地块的地理优越性及周边的自然资源，注意 人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明， 又能享受生态自然的购物和居住环境； 3.合理布局，满足市场需求。美观，为整个小区增加亮 点。 5.65.6 总总体体规规划构思划构思 本项目参照发达地区的相同产业精萃，吸取各地域业界 的优点，结合本地区实际情况，邀请知名设计单位倾力打造， 对住宅布局、建筑外立面、户型设计、楼宇间距合理规划，精 心设计。 本项目 0#拟建于主入口西侧空置区域，这样一来可以与 原有建筑形成整齐的层次，还由于其处于整个小区的最南端， 通过这个新建筑的建设，为小区增加了一抹色彩，增加了亮 点。 小区最北端西侧空置场地，为了方便整个小区物业和管 理的需要，拟建 6#楼，作为办公楼，不但有效利用了空余土 地，而且还为小区的管理提供了场所，为下一步更进一步提 高小区管理水平创造了条件。 6#建筑面积为 4994.28m2,拐角形，南侧临小区最面端， 东西走向，为 5 层；东侧临小区主出入口道路拐角，南北走向， 面向小区出入口主路，2 层。东面南侧最北端距原有小区住 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 28 宅南墙 32m，东向南北走向部分最北端距原有小区住宅东墙 6m。 0#楼 1797m2,呈东西走向，建筑最南边缘距小区原有建 筑最北端分别人 18m 和 12m。其中东侧部分为 3 层，西侧部 分为 2 层。 根据目前人们生活水平的提高以及客商对商务居住的 要求和所处位置。0#楼将住宅、商铺、车库集于一体。共有住 宅 28 套 3317.18m2,商铺 7 间 899.8m2,车库 31 间, 777.3m2。6#楼集办公与车库于一体，共有办公室 20 间 1071.97m2，车库 21 间 725.1m2。 5.75.7 规规划划详详表表 项目面积(m2)数量 0#楼 4994 住宅 3317.18 28 套 商铺 899.8 7 间 车库 777.3 31 间 6#楼 1797 办公室 1071.97 20 间 车库 725.1 21 间 合计 总面积 6797.35 住宅 3317.18 28 户 车库 1502.4 52 间 商铺 899.8 7 间 办公室 1071.97 20 间 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 29 第第 6 6 章章 建筑建筑设计设计方案方案 6.16.1 设计设计依据依据 1 民用建筑设计通则 2.民用建筑设计防火规范 6.26.2 项项目构成范目构成范围围 总建设面积 6791.35。其中 0#楼建筑面积为 4994.28，6#楼 1797.07。共有住宅 28 套，车库 52 间，商 铺 7 间。由于建于成型小区内，配套附属设施齐全，本项目 无配套附属设施建设内容。 6.36.3 建建设标设标准准 (一)0#楼楼体结构： 为东西向，东侧向北拐角。东西向部分一楼为车库，二 楼至 5 楼为住宅。南北向拐角部分，设 7 个商铺，为一二层 连体商铺，设地下室。 东西向部分东西长 68.991 m，一层南北宽 12 m，二至 5 层南北宽 10.8m。 拐角部分南北长 41.95m，东西宽 11.591m。 结构方式为砖混结构，条形基础。一层层层高为 3.6m， 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 30 二层至 5 层层高为 2.9m，地下室层高 2.7m。 车库为南北双向。 住宅分为四个楼道，西侧三个楼道为一梯两户，最东一 个楼道一梯一户，东向开门。 (二)6#楼楼体结构： 为东西向，东西长 81.38m，南北宽 8.4 m，二至 5 层南 北宽 10.8m。 西侧部分为二层，东侧部分为三层。东侧三层部分东西 长 38.74m，西侧二层部分东西长 42.64m。 结构方式为砖混结构，条形基础。一二层层高为 3.3m， 三层高为 2.7m。 车库为南向单侧开门。 （三）户型设计 为了适应不同人员对于住宅的需求，本次建筑设计了三 种户型。户型 a 为 94.57m2，户型 b 为 131.74m2，户型 c 为 83 m2。都为二室二厅设计。 (四)墙体：外墙厚度 37cm，间墙厚度 24cm，全部采用全 部用混合砂浆红砖砌筑。楼板为现浇混凝土板。地面采用细 石混凝土垫层或找平层。 (五)屋面：屋面采用起脊青瓦屋面。 (六)门窗：住宅楼道处设电子防盗门。商铺出入门为全 开不锈钢门外设遥控卷帘防盗门，车库采用遥按卷帘门，住 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 31 宅入户设有保温防盗门。窗采用中空玻璃塑钢窗。 (七)楼道：楼道采用不锈钢扶手，全瓷砖踏步和立面。楼 道墙壁全部采用白色瓷砖铺面。 (八)卫生间：商铺和住宅都设有卫生间，两层商铺只在 一楼设一个卫生间。卫生间内设洗脸池与马桶各一处。内部 用防滑瓷砖制作防水地面 20*40 瓷砖铺设墙壁。卫生间设通 风窗。 (九)给水：商铺给水设在卫生间，住宅给水设卫生间和 厨房两处供水处。卫生间设有两处排水口、厨房设有一处排 水口。 (十)电照系统：室内设有总电子开关，照明与非照明线 路分设，普通灯具，暗开关。 (十一)消防：每个商铺设一处独立消防栓。每个楼道设 一处消防栓。 (十二)车库：水泥砂浆地面白灰墙面，出入门为自动遥 控卷帘门，库内设独立供水处一处，独立水表，陶瓷水盆。设 供电总开关一处，照明与非照明线路分设，普通灯具，暗开 关。 6.46.4 其他建其他建设标设标准准 (一)给排水：由于小区原建设室外给排水部分已经建设 完，本项目不新建室外给排水装。室内供水管理采用 3cmpe 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 32 管道，主排水管道采用 15cmpvc 管道。 (二)消防：每个楼前设置一处独立消防井，与供水加压 站直接相连。消防用水量按 30l/s。消防用水的供水方案由 加压泵站保证连续、不间断供水。 (三)安防：根据不同位置设有监控设施，主控室设在小 区物业室内。 (四)供热。小区由开发区供热管网统一供热，本项目接 入小区供热管网，入楼管道采用 100mm 无缝钢管接入。楼内 采用 50mm 主供热管道。住宅内采用地热供暖。 (五)供电。整个项目内供电线路全部采用地埋式引入。 (六)外墙保温：所有建筑外部都以 10cm 苯板进行外墙 保温。 6.56.5 主要主要质质量参数量参数 主要质量参数 序号质量项目质量标准 1 屋面防水保用五年 2 墙面、厨房和卫生间地面渗漏保用三年 3 墙面、顶棚抹灰脱落保用二年 4 地面空鼓开裂、大面积起砂保用二年 5 门窗翘裂、五金件损坏保用二年 6 管道堵塞保用二年 7 供热系统和设备两个采暖期 8 电器管线保用十年 9 给、排水管道安装保用十年 10 地基基础、主体结构正常合理使用寿命内 11 抗震7 级 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 33 第第 7 7 章章 建筑建筑节节能与能与节节水水 7.17.1 节节能措施能措施 1.采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布 淘汰的机电产品。 2. 屋面和墙体全部采用 eps 聚苯板进行外墙保温。 3.选用节能光源及灯具。 4.楼梯、楼道灯采用人体感应节能开关。 7.27.2 节节水措施水措施 1.采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资 源无效水泵。 2.选用质量高、密闭性能好的阀门、管材、以减少水资 源的流失。 3.选用节水型卫生器具，提高水资源的利用率，降低水 资源无效损耗。 4.供水系统采用防渗、防漏措施，杜绝水量流失。 5.加压设备采用节能的自动化程度高的设备。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 34 第第 8 8 章章 环环境影响境影响评评价价 8.18.1 分析依据分析依据 1.中华人民共和国环境保护法1989 2.建设项目环境保护管理条例1998 3.中华人民共和国水土资源保护法 4.污水综合排放标准 5.环境空气质量标准 6.城市区域环境噪声标准 8.28.2 项项目建目建设对环设对环境的影响境的影响 项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系 统采用雨污分流，无生产型污水，不会对水资源造成。本项 目建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可 用于回填，建后裸露土地进行硬化。 施工期对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大 气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土搅拌和施工材料运 输入土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 35 8.38.3 环环境保境保护护措施措施 1. 现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、 拌和过程中会产生大粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定 点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期尽量选用烟 气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常 保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘 污染，同时车辆应限速行驶。 2.施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环 保要求。 3.地块周围树立高于 2m 的简易屏障，或在使用机械设 备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高 噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅， 施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边 办公楼宇及居民生活的影响。 4.施工中不产生超标准的空气污染。 5.建筑垃圾及时清理，文明施工。 6.尽量使用低噪声的施工设备，少用或避免使用大噪声 设备。严禁噪声大的工程夜间施工，采取调整同时作业的施 工机械数量，防治施工期间噪声影响。 7.推广使用散装水泥和商品混凝土。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 36 第第 9 9 章章 组织组织机构和人机构和人员员配置配置 9.19.1 组织组织机构机构 本项目的筹备和建设工作由通辽泰丰房地产开发有限 公司组织实施。具体事宜由公司专设的筹建指挥部承担。 项目建成投入运营后，公司组建专门管理机构，下设综 合办公室、售楼部、物业部和招商联系服务部等部门。 9.29.2 人人员员配置配置 人员配置根据实际情况和少而精的原则，工程技术部门 配备 3 人，办公室配 1 人，销售部 3 人。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 37 第第 1010 章章 项项目目实实施施进进度安排度安排 10.110.1 项项目目进进度安排度安排 该项目 2011 年 7 月底前进行前期准备，确定建立方案、 上报批复立项及其他前期工作、地质勘探、施工图设计、建 筑施工、组织销售等工作。 2011 年 7 月份开工建设。 2012 年 6 月份全部竣工。 2013 年 12 月份全部销售资金回笼。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 38 10.210.2 项项目目进进度横道度横道图图 id任务名称开始时间完成持续时间 2011年2012年2013年 13天2011/06/032011/06/01确定建立方案 25天2011/06/102011/06/06上报批复立项及其他前期工作 32天2011/06/092011/06/08地质勘查 414天2011/06/302011/06/13施工图低设计 5255天2012/06/292011/07/11建筑施工 6632天2013/12/312011/08/01组织销售 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 39 第第 1111 章章 投投资资分析分析 说明，本项目建设期为 1 年，运营销售期（含建设期）为 3 年，总计算时长为 3 年。 11.111.1 估算依据估算依据 1建设单位提供的相关资料。 2投资估算按照内蒙古自治区现行工程造价及目前的 物价水平进行分析，以内蒙古自治区建设工程造价和自治 区其它相关造价规定为依据，建筑工程按某县近期同类建筑 工程造价估算。 3.设备及形成固定资产的物品以目前市场售价、产品生 产厂家的报价作为估算依据。 4.其它费用、预备费按现行有关规定和要求进行估算， 勘察设计费按工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）计 算，并根据项目建设性质对相关参数进行相应调整。 5.建设项目经济评价方法与参数（第三版） 6.消防井按 0.8 万元/个估算。 7.所有房屋建筑物建安工程费用按 1000 元/平方米估算。 创业家园 0#楼、6#楼建筑开发项目可行性研究报告 40 8.0#楼装饰工程费用按 150 元/平方米估算。 9.6#楼装饰工程费用按 200 元/平方米估算。 10供水接入费按 2 元/平方米估算。 11供热接入费按 20 元/平方米估