景盛雅居广告宣传策划书.doc

景盛雅居广告宣传策划书第一部分：市场定位一、产品定位景盛雅居是密山经济开发区服务区连珠山镇黄金地段大型花园式封闭小区；1、小区进行高标准规划设计，营造花园式小区；2、倾力打造“五高”地产精品（设计高标准，建筑高水平，服务高水准，环境高质量，生活高品味）；3、连珠山镇首个大规模智能型住宅区；4、以小户型为主的高档社区。 二、市场定位景盛雅居是为普通工薪阶层、周边富裕的农民及开发区投资创业的白领度身打造的，是集居家与休闲情怀于一身的理想住宅小区。三、购楼考虑因素1、价格是否合理，性价比是不是较高？2、地理位置如何，交通是否方便？3、户型是否合理，是否能满足个性化的选择？4、与其他楼盘比，物业管理是否更加完善？5、是否提供银行按揭，按揭时间长短？6、各种配套设施是否齐全，生活是否方便？7、升值潜力如何，是否适合投资？8、小区规划及楼宇质量，小区环境如何？9、开发商实力及信誉？ 10、停车位是否充足？四、卖点定位主卖点-低价位、高品质，让工薪阶层住上好房1、超低价格，超值性价比，买楼买车一步到位；2、窄跨度、板式楼、高举架、全明厅，采光通风好；3、低密度、高绿化率，小区花园设计，居家休闲兼得；4、大、中、小户型齐全，以小户型为主，满足不同层次需要；5、户型设计人性化，充分体现以人为本的理念，空间布局合理，有效面积利用率高；5、建筑设计风格现代气派、外装修高档化。次卖点-物业品质优良，全封闭式管理，打造安全温馨的家园1、小区自成系统，24小时全封闭式管理，提供人性化的细致周到的服务；2、进出智能式一卡通禁区系统，车辆与人分流分行，互不干扰；3、小区周边防越系统，公共区域多角度24小时智能红外线监控系统；4、家庭紧急求助系统、火灾自动报警系统（预留线）；小区内综合布线，形成网络系统。其他卖点-以人为本，方便生活，让生活更美好1、自主式集中供热系统，温度不低于18度，分户控制式地热管有效增加使用面积；2、市政供水系统直供，消除二次污染，24小时供水分户计量控制；3、地理位置优越，交通四通八达，临近菜市场和学校，周边商业配套设施齐全；4、经济开发区项目，国有独资企业承建，政府信誉，质量有保证。五、目标市场定位连珠山镇平房换楼房、旧房换新房、小房换大房改善居住条件的群体；开发区投资客商及经理、业务主管等高收入阶层；密山市低收入群体、中老年人养老一族；周边进城的农民；购房投资者。第二部分：总体推广战略一、整体包装，全方位推广；二、打造好精品楼盘和人性化小区环境，提升和带动企业形象；三、塑造崭新的西区形象，用西区的推广带动东区的发展；四、以连珠山镇的推广为第一步，以密山的推广为第二步；先内后外，联动效应。五、 “短平快”之推广战略：“短”-市场情况瞬息万变，应抓住时机及时出击；“平”-即价格要平，抢占先机，快速套现，以利滚动发展；“快”-即建设进度，销售进度都要快，尽量避开强大对手的锋芒，与北京、余姚开发项目打一个时间差。第三部分：项目内外包装实施计划一、设计标标识根据城建投公司的情况及本项目的内涵和定位设计公司的标识：个性鲜明，特点突出，清晰易记，端庄大气。二、项目内外包装1、大门口：一个的大门口，犹如人之脸面，内涵、气质、神韵、建筑品格，都首先通过它 表现出来。它向全社会传达出开发项目的第一直观印象。所以大门口的设计和装璜，是关乎全局成败的大问题，务必倾尽全力，按顶级设计和施工进行建造。2、工地围板：工地围板显示发展商实力，态度和责任心，同时表现建筑规模、档次和水平。因此， 要用好工、好料、好的宣传，插挂精工制作的彩旗。或者在围板上绘制宣传画。3、室内展板：制作精良的室内展板，可以予人赏心悦目的愉快感受，同时暗示出发展商一丝不苟 的敬业精神，亲切有礼的服务态度和上乘的水准。因此必须要用电脑喷绘等手段来 精工制作。4、大门外路牌：路牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大， 效果越好。而对于楼宇这种特殊产品来说，路牌是塑造品牌形象最强有力的工具， 也最能打动人心、最有气势的媒体。因此必须采用。第四部分：营销策略及组合一、售楼处1、交通方便，外观醒目，靠近中心。建议尽量靠近楼盘附近，方便客商参观样板房；2、室内布置高雅、清新、宜人、宽敞。动用一切手段渲染出旺气、人气、平和之气制造销售气氛；3、画有销售图表，显示销售实绩，激发购买者决心；4、销售人员必须经过专业培训，方式灵活多变，服务态度要好，服务质量到位；5、设立热线电话；6、设置购楼客户联络卡。二、建立分销渠道除售楼处外，可多渠道进行分销，实现销售的多元化，包括：管委会工作人员推销、亲戚朋友帮忙推销以及聘请专业代理等。三、公关活动1政协、人大、市领导视察开发区建设；2、邀请密山知名人士或老领导、老干部参观；3、在电台、电视台公开招聘售楼小姐；4、借助正月十五灯展进行宣传。四、营业推广1、印制宣传单、宣传册；2、在市内线车、出租车张贴广告；3、印制飞机、列车时刻表进行分发；4、利用政府各部门组织的会议，印制宣传单装入会议材料袋；5、售楼导购小姐要上街，披绶带，散发传单，制造气氛；6、在兴凯湖信息刊登广告向各单位派送；7、在户外设立广告牌；8、在各酒店，商场等地柜台设置精美宣传卡片，利用别人的营业场所为自己宣传；9、制作手机铃声广告。第五部分：广告宣传策略一、广告目标造市：制造销售热点。造势：多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。1、大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望；2、扩大景盛雅居的知名度、识别度和美誉度；3、提升企业形象；4、力争半年之内销售量达到80%以上。二、推广手法1、密集轰炸与长线渗透相结合；2、前重后轻，前密后疏，前紧后松，前短后长。三、广告主题1、让工薪白领阶层住上好房；2、大型全封闭花园式住宅小区；四、广告句以爱心造屋，圆安居梦想新版人居理念，领航城市主流，体现人文关怀，彰显贵族风范。购房买车，两个梦想都可以成真。景盛雅居低价格成就高品质，为你打造一个温馨典雅的家景盛雅居逸园翠景，是您家门口的花园。 景盛雅居坐拥开发区发展之利，超值性价比升值潜力无限！ 景盛雅居演绎精彩生活，塑造经典小区，让工薪阶层也能拥有贵族般的享受。景盛雅居政府开发项目，国有公司倾情打造的经典之作，创连珠山镇首个新贵公寓。五、广告内容 1、卖实力：标榜国有企业政府背景的开发商，小区规模，投资总额，让客户消除顾虑安心入住。2、卖绿地：低密度建筑、绿色花园小区、置身于大自然的怀抱、绿色就在家门口。3、卖景观： 小区内分若干个功能区、建筑风格现代气派、大门雄伟壮观、进行高标准绿化美化；4、卖实惠：中心黄金地段楼盘，平房的价格。智能化设备、随房屋安装的太阳能热水器、车辆管理系统、巡更及视频监视系统；5、卖卖设计：美观的外立面、赏心悦目的平面布局、精心打造的户型、完美无缺的布局。第六部分：广告分期策略根据市场行情和楼盘特点，拟将广告分为四期进行推广:第一期：试销阶段（一个月）时 间-2010年2月10-3月10方 式-广告、营销通过营销和广告的影响，少花钱，多办事，引起广 泛注意，一举炸开市场。让受众和消费群了解项目的基本情况，同时塑造开发商的良好公众形象。在首期宣传中，让80的目标客户知道景盛雅居项目，并在心目中留下深刻印象。以内部认购为先导，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量达到25%。吸引目标对象注意，诱导45的目标顾客采取购买行动。及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。第二期：扩销阶段（三个月）时 间-2010年3月11-6月11方 式-新闻、广告、营销乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，继续采取多侧面的立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。一期的承诺已经兑现，倍加珍惜已有的市场口碑，鼓励和引导更多的人来买景盛雅居。此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大 市场占有率。销售服务一定要跟上去。继续吸引目标受众，注目率已达100左右，并形成一定之口碑。合力促进销售，引导80的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。第三期：强销阶段（四个月）时 间-2010年6月12-10月12方 式-新闻、广告、营销充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让新闻媒体为售楼服务，评论、专访、报道、特写等新闻手法充分加以利用。部分客户进行现身说法，谈景盛雅居花园的好处，增加可信性。市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让景盛雅居传为美谈，变成公众的社会话题。广告方面加大投入量，广告形式多元化，广度和深度上做足文章。合力吸引目标客户，引导95目标顾客购买。第四期：巩固阶段（二个月）时 间-2010年10月13-12月13方 式-营销、广告消化剩余楼盘，基本完成销售计划。对前三期广告活动进行检验，对不足之处加以弥补和改进。细水长流，渗透式的广告行为。加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。注意后效益和市场消费心理贯性。完善各项法律手续和文书文件，规范、科学、严谨地保证客户各项权益。第七部分：其他事项一、路牌位置：1、方虎路三叉口两面：约80平方米；2、连珠山镇政府门前一块30平方米；3、市政府大厅30平方米；4、连珠山镇市场楼立面广告100平方米。二、售楼书内容：前言/小区鸟瞰图/楼盘效果图/户型图/园林规划/地理环境/交通状况/周边配套设施/绿地道路/ 户型介绍/智能化设备/车辆管理及巡更制度/保安/外装修/装饰材料/物业管理及社区服务/远景展望。三、其他印刷品和制作：精美三折页/单张传单/pop挂旗/指示牌/导向牌/胸卡/礼品袋/礼品/合同书正副文本/销售形势表格/法律文书。四、楼盘介绍1、建筑造型楼房设计：新潮的建筑设计，全新的节能住宅。结构形式：砖混结构、外保温墙体。屋面：彩钢瓦坡屋顶外墙：局部瓷砖配合高档外墙涂料。防震设计：按照6度抗震设防。2、室内部分进户门：选用名牌高级防盗门。地面：水泥砂浆打底找平，可选：厨房、卫生间铺地面砖。墙面：混合砂浆、表面压光，客厅、卧室白水泥两遍，可选：厨房、卫生间瓷砖到顶。屋顶：客厅、卧室白水泥两遍。窗户：落地窗、不锈钢护栏，高档彩色塑料门窗，配中空玻璃（北侧三层玻璃）。热水器：统一安装中国名牌太阳能热水器。3、公共空间单元门：智能卡可视对讲门铃、钢质型材门。车库门：智能遥控门、可直接入户。楼梯间：踏步为花岗岩、不锈钢扶手、踢脚线墙面贴瓷砖，配置声控楼道灯。4、系统设备供电：电力部门供电系统，每户8kw超大容量。供热：自主式集中供热系统，温度不低于18度，分户控制式地热管，有效增加使用面积。供水：市政供水系统一次直供，消除二次污染，24小时供水分户计量控制。通信：中国网通光纤入户，技术超前、速度更快，根据户型不同多处留接口。电视：数字信号传导，根据户型不同多处留接口。消防：按照消防规范设置多处消防设施，确保小区安全。5、小区环境绿化：珍贵树种、奇石布景、小品鉴赏、乔灌木结合，花草相间，绿化率40%以上。亮化：小区设草坪灯、路灯。设施：小区内不同楼间分设“景观休闲区”、“健身娱乐区”、“老年活动区”、“停车区”6、物业管理小区自成系统，24小时全封闭式管理，为那提高细致周到的服务。进出智能式一卡通禁区