某工业园区标准厂房项目可行性研究报告.doc

某工业园区某工业园区 “标准厂房标准厂房”项目可行性研究报告项目可行性研究报告 编制单位：某公司 2011 年 6 月 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 2 页 共 37 页 目目 录录 一、项目概况.6 二、项目建设提出的理由.8 三、可行性研究报告编制依据、范围和原则.8 四、项目建设背景及建设单位概况.10 五、项目建设的必要性.12 六、项目选址、地貌地质和外部配套条件.13 七、项目规划要求.14 八、项目总平面布置.16 九、项目建设和设计规范依据.17 十、设计标准和设计原则.18 十一、建设内容及规模.20 十二、工程建设方案.20 十三、交通组织与停车.26 十四、环境影响评价.27 十五、节能.31 十六、劳动安全.32 十七、项目施工进度安排.33 十八、项目招投标方案.34 十九、项目管理及人员培训.36 二十、投资估算与资金筹措.37 二十一、财务和经济评价.39 二十二、项目社会效益评价.41 二十三、结论和建议.42 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 3 页 共 37 页 一、一、项项目概况目概况 （一）项目名称 重庆某工业园区标准厂房项目。 （二）建设单位 重庆某工业园区管委会。 （三）项目性质 新建项目。 （四）建设地址 重庆市某县新城区，某工业园区南区。 （五）建设规模及内容 项目用地面积 32012 平方米（约 48 亩），建筑面积 17193 平方米， 建筑密度 53.7%，容积率 0.53，绿化率 15%。 配套通风、通讯、安全监控、信息网络等辅助工程和供水、供电、 排水等公共设施。 （六）建设工期 项目建设工期为 18 个月，从 2010 年至 2012 年。 （七）投资估算及资金筹措 项目建设投资总额 2662.85 万元。 项目建设资金由园区管委会自筹。 （八）项目产生的社会效益和经济效益 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 4 页 共 37 页 标准厂房项目的建设，主要承接机械制造、食品（农副产品）加工 业等企业对厂房的需求，满足园区对中小企业的培育，让企业集中精 力搞生产，促进企业做大做强。 标准厂房项目建设规模为 17193 平方米，预计建设投资总额 2662.85 万元；标准厂房建成后，按建筑规模 30%作为对外出让销售， 销售金额为 722.12 万元，按建筑规模 70%作为对外出租，约 9 年时间， 可收回剩余 1940.73 万元的投资成本。 二、二、项项目建目建设设背景背景 随着经济的快速发展，某工业园区也面临着新的任务和发展机遇： 作为市级园区，引入大型企业是根本，但也需要众多的中小企业 作为园区的有力支撑，达到大小兼容，共同发展，才能让园区充满持 续发展动力。 但中小企业，由于资金实力不太雄厚，如将有限的资金投入到厂 房的建设里，就会造成生产资金紧张，影响企业的生产和经营，也影 响企业的发展壮大，间接影响某县工业的发展。 所以，标准厂房，作为中小企业的孵化器和壮大器，能有效的解 决中小企业的生产经营场所问题，让企业安心搞生产，安心求发展 ， 培养某自身的机械制造和食品（农副产品）加工业产业集群，符合园区 产业定位，成为某工业园区和某经济的持续、快速前进动力！ 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 5 页 共 37 页 三、可行性研究三、可行性研究报报告告编编制依据、范制依据、范围围和原和原则则 （一）编制的依据 1、 重庆市政府投资项目管理办法； 2、 某县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要； 3、 建设项目可行性研究报告编制指南（试用版）； 4、 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 5、建设单位提供的有关资料； 6、项目调研取得的其它资料。 （二）编制范围 1、根据某县国民经济和社会发展纲要，以及某工业园区发展趋 势，某中小企业发展态势，研究项目建设的必要性和可行性。 2、通过项目自身指标、设计方案、建设内容及配套设施的研究， 确定项目的厂房和配套设施建设方案。 3、给排水、供电、通信等专业方案。 4、根据环境保护、消防和节能措施、职业安全卫生、劳动安全要 求，提出建设和管理方案。 5、通过投资估算、资金筹措、经济效益和社会效益评价，研究项 目的各方面效益可行性。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 6 页 共 37 页 （三）编制原则 1、通过可研编制，对标准厂房进行科学规划和设计，即能满足机 械制造类的中小企业使用要求，也能满足食品（农副产品）加工业的中 小企业对标准厂房使用要求，达到资源的最优配置。 2、通过可研编制，达到对工程的严格管理，能确保工程保质保量。 3、通过可研编制，让标准厂房，拥有完善功能的前提下，具有经 济适用、安全、合理、技术先进、节约能源等优势。 四、四、项项目建目建设单设单位概况位概况 （一）项目所在辖区某县的概况 2008 年，市政府将某县纳入重庆“一小时经济圈”规划范围，给某 的经济社会发展带来了巨大机遇，某县以农业和天然气资源为依托， 大力发展农产品深加工与化工产业，培养新兴高科技产业，全面推进 重庆城乡统筹改革和发展的步伐。 （二）项目建设单位概况 项目建设单位某县工业园区管委会 五、五、项项目建目建设设的必要性的必要性 （一）促进某县招商引资 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 7 页 共 37 页 某工业园区标准厂房项目，是某工业园区认真贯彻某县委、县政 府确定的“十一五”发展规划，着力落实新型工业化战略和促进招商引 资，让更多更好的项目落户某、促进某就业，促进某的繁荣稳定，为中 小企业搭建投资发展平台；兴建标准厂房，通过租赁或购买的办法， 减少了投资者风险，缩短了投资者的建设工期，提高了投资者的经济 效益。 （2）促进入驻某的中小企业发展 解决小企业经营场地困难问题。现有小企业因生产发展需要，急 需厂房扩大生产，但在现有条件下单个项目实施新建厂房不够规模。 通过标准厂房建设，可以缓解小企业经营场地问题，同时促进小企业 的互相协作，促使某的工业经济飞跃发展。 （三）集约土地，提高土地利用率 标准厂房建设可以集约利用土地。在当前土地供求矛盾十分突出 的情况下，如何提高土地利用率是迫切需要解决的现实矛盾，而拟建 项目的标准厂房建设，可以保护耕地，节约用地和提高土地利用效率， 优化某可用土地资源配置，可以集中利用公用设施，从而达到节约用 地的目的，这对于某工业经济的可持续发展具有积极作用。 六、六、项项目目选选址、地貌地址、地貌地质质和外部配套条件和外部配套条件 （一）项目选址 标准厂房项目选址重庆市某县新城区，某工业园区南区，紧邻重 庆市永健食品有限公司用地，南面和东面与市政道路毗邻，西面为城 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 8 页 共 37 页 市主干道金潼大道。 （二）地貌地质 现有基地西南高，东北低，最大高差为 6.8m，地形地貌属于浅秋 地带，相对较为平坦，有部分场地需要根据设计标高，进行相应平整。 经地面工程地质调查和钻探未发现有滑坡、崩塌、泥石流等不良 地质现象。 根据重庆某工业园区(南区)控制性详细规划用地地质灾害调查 评价报告，本项目选址地块为地质灾害低易发区（），在该区内规 划建设项目基本不受限制，场地地基稳定，适宜建设标准厂房项目。 （三）项目外部配套条件 四周环境优美，市政配套设施齐全，且靠近高速路出口，交通便 捷，区内水、电、气配套设施完善，能很好满足标准厂房的交通和停车 要求、生产和工作要求等。 项目选址，场地的地形地貌和地质条件能满足建设要求；地块外 部配套条件，能满足标准厂房的功能要求。 七、七、项项目目规规划要求划要求 （一）项目规划总体要求 1、因地制宜，充分利用地形，合理进行工程设计及平面布置，降 低工程造价。 2、厂区内的厂房等建筑物，应满足生产、办公等需要。 3、充分考虑到企业的不断发展，预留用电容量、加工空间的拓展， 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 9 页 共 37 页 仓储的扩大等。 4、充分考虑生产的成品和原材料的进出，货物和原材料的的装 卸、堆放等场地要求。 6、充分考虑厂房的封闭，防止可能的噪声和粉尘对周边的污染， 但又要考虑工人的通风和劳动保障安全。 （二）项目规划设计条件 1、符合项目所在的某工业园区整体规划； 2、满足生产和办公等功能要求基础上，用地应经济； 3、满足生产、仓储和办公等功能要求基础上，选择适当的建筑材 料，合理降低造价，在降低造价的同时，其实也是在降低租金和售价， 促进标准厂房既然帮助企业促进生产，又不成为企业的负担。 （三）规划的指导思想 充分考虑标准厂房使用的兼容性，并为不同的生产企业，预留不 同的特殊要求空间，做到即符合各项领域的生产，也能满足各种企业 的具体要求。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 10 页 共 37 页 八、八、项项目目总总平面平面布置布置 （一）总平面布置思路 该项目厂区建设，根据场地地形、建筑功能要求对厂房进行平面 布置，总体布局应清晰、简单、规整，交通流线明确，且交通组织简捷 畅通无死角。 （二）总平面具体布置 该项目建设场地南面和东面临主干道，由于地块呈现不规划的 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 11 页 共 37 页 z 字形和矩形，所以厂房只能顺着地块矩形的长边摆放，通地地块 z 字形的下轮廓，摆放进深较长的厂房，利用 z 字形的上轮廓，摆放进 深较短的厂房，刚好将厂房的摆放与地块很好协调；节约了土地，达 到了土地利用最大化。 九、九、项项目建目建设设和和设计规设计规范依据范依据 厂房建筑模数协调标准（gbj686）； 工业企业总平面设计规范（gb50187-93） 建筑结构荷载规范（gb50009-2001）； 城镇道路和建筑物无障碍设计规范jgj502000 重庆市城市规划管理技术规定 重庆市建设委员会关于重庆市建设领域限制，禁止使用落后 技术的通告（第一号）（第二号）（第三 号）（第四号）及（第五号）。 建筑设计防火规范（2001 年版）gbj16-87 建筑内部装修设计防火规范gb50222-95 自动喷水灭火系统设计规范gb50084-2001 建设项目环境保护管理条例 中华人民共和国环境保护法 国家有关城市规划、建筑设计、建筑消防、环境保护等其它 规定、规范、条例以及国家和当地的现行有关规划设计的规定、其 它规范。 建设方提供的 1：500 用地红线以及地形图； 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 12 页 共 37 页 某县工业园区管委会提出的建设要求； 场地地形、工程地质、给排水、供电等条件。 十、十、设计标设计标准和准和设计设计原原则则 （一）项目设计标准 1、标准厂房建筑类别为低层建筑，防火等级为二级。 2、建筑合理使用年限为 50 年。 3、项目抗震设防烈度按 6 度计算和设防。结构的抗震等级为二 级。 4、项目场地土类别按类场地计算。 5、建筑结构安全等级为二级。 （二）项目设计原则 1、该项目为工业生产标准厂房建设工程，工程建设中应精心考 虑场地位置，工业生产要求，建筑功能要求，以及建筑结构、外型、材 料的选择等具体问题，设计施工过程中高度重视安全、生态、环保及 可持续发展问题，利用现代建筑技术，满足工业生产的使用功能和建 设单位的建设要求。 2、充分将立面与采光相结合，立面做到简洁大方，与园区其它建 筑相协调，厂房顶部需要考虑天窗，通地天窗增加自然采光，降低能 源消耗，降低成本。 3、标准厂房能满足多元化生产，以满足不同规模大小及要求不 同的承租企业进驻和使用，各厂房可整体出租，也可将整栋进行分区， 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 13 页 共 37 页 分别出租，即可统一管理，也可分区管理，满足生产多元性和管理上 的有效性和方便性，在建设和管理投入上相对经济。 4、遵守国家法律法规，贯彻执行国家有关基本建设的方针、政策 和基本建设程序，确保工程质量、提高经济效益和促进技术进步。 5、资源综合利用，根据社会需要、技术可行和经济合理的原则， 因地制宜，充分考虑资源综合利用，确保在实际建设过程中可行及建 成后经济适用。 6、根据国家有关规定和工程性质、要求，合理确定设计标准，做 到先进、适应、可靠。 7、建筑方案设计严格遵守国家工程建设强制性条文及规范标准。 8、经济安全适应。建筑设计标准科学，平面布局合理，各项功能 完备，结构技术可靠，建筑施工可行，做到安全可靠、经济适用，提高 利用率，满足使用要求。 9、绿色节能环保。建筑设计和施工中应充分考虑建筑节能技术 的应用，应用节能型新材料、新技术、新工艺，做到绿色环保节能，在 总体设计上要与周边环境同步协调。 10、设施先进。设计中充分考虑到先进设施、设备的配套应用，提 高建筑的科技含量。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 14 页 共 37 页 十一、建十一、建设设内容及内容及规规模模 1、项目建筑面积 17193 平方米，为两栋厂房构成，且两栋厂房均 为独栋。 2、主要建设内容 厂房及相应的厂区道路、场坪、围墙、停车场和卸货区等。 3、配套设施 消防及安全监控系统、信息网络系统、通风系统、仓储系统和停 车系统等。 4、公用设施 建设给水、排水、供电等公用设施。 十二、工程建十二、工程建设设方案方案 （一）建筑建（一）建筑建设设要求要求 1、建筑单体 根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足标准厂 房建筑的使用功能，确定每层平面形式。 2、建筑建设要求 厂房按照无污染、无噪音的高标准要求进行建设，主要招商为服 装加工、食品加工、电子产品加工等工业类型。 （二）（二）结结构构类类型考型考虑虑及及选选取取 1、基本风压： 0.45kn/m2。 2、使用荷载（活荷载）标准值： 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 15 页 共 37 页 1) 消防车道 20kn/m2 2) 卫生间： 2.0kn/m2 3) 不上人屋面： 0.5kn/m2 4) 采用主要基础类型：拟采用中等风化泥岩作为基础持力层，各 栋采用人工挖孔桩基础。 5) 边坡：重力式挡土墙。 6) 按规范设置伸缩缝及抗震缝。 7) 主要结构材料：钢材 hpb235，hrb335，hrb400。 （三）（三）给给排水排水 1、给水水源 本项目生产用水由某工业园配套的专用供水管线确保供应，该工 程属某现有水厂供水范围，供水压力为黄海高程 340 米，本工程紧邻 规划的市政干道、支道，市政道路下规划有市政给水干管,其供水压 力 0.350.45mpa。 工程从市政给水管上接 dn250 给水管,沿项目四周形成环状管 网,供室内外消防给水,同时亦直接供建筑的室内给水。 生产用水按厂房补充循环水考虑。为保证生产用水均衡正常，工 程还需建蓄水池一座和净化处理系统。 2、雨污分流制排水 排水采用污水及雨水分流制系统。在本工程旁的城市道路均有市 政污水、雨水管道，可供本工程污水、雨水排水接入。 屋面雨水及室外雨水经组织汇集后排入室外雨水管沟,经收集后 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 16 页 共 37 页 排入市政雨水道。 本工程生产废水经厂区生产污水处理设备处理后达标后循环利 用，其余废水经处理消毒达标后排至城市污水管。 （污水处理由建设方 另行委托环保部门专业设计单位设计） 雨水管道采用双壁波纹管粘接，室外检查井采用砖砌检查井，铸 铁井盖及井座。 雨水管管径 d300-d900 mm，生产废水管管径 d300d600mm。 （四）（四）电电气气 本工程的电气包括建筑物的照明、防雷接地、户内电信、以及配 电房的供电等内容。 1、强电 （1）供电网络 供电电源及电压：供电电源由附近 10kv 城网的变电站引来，采 用电缆穿钢管直埋敷设，其外线电缆型号规格由供电局选择。采用单 电源专线供电。 低压干线均从变配电站低压屏引来。电压等级为 220/380v。低压 电力配电采用放射式配电方式和树枝式混合供电方式。工艺部分的用 电由工艺设计者设计。低压配电半径不大于 250 米。 电力负荷取值： 厂房建筑按 60w/m2取值，加上道路照明，则办公区的设计负荷 约 1017.5kw,需用系数 0.70,计算负荷 712kw。变压器负载率 8085%计, 设一座变配电房为 600kva。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 17 页 共 37 页 负荷等级： 本工程厂房建筑的供电网络，事故照明用电为一负荷，其余均为 三级负荷。 本工程位于工业区地带，建筑物有多尘潮湿的特点。低压配电设 备选择：在动力配电箱、照明配电箱内选择自动空气断路器，实现设 备过流和短路保护。照明灯具在室内集中或分散控制。 导线、电缆选择及敷设方式： 照明及室内选用 bv 铜芯塑料电线，穿 pvc 管暗敷设。配电室至 配电箱采用 yjv 铜芯交联聚氯乙烯电力电缆，电缆桥架内敷设。 （2）防雷接地及电气安全设计 1）防雷接地：建筑为三类防雷建筑，采用避雷带作接闪器，柱主 筋作引下线，建筑基础作自然接地体。 2） 电气安全接地、弱电设备工作接地均采用共用接地体，要求 接地体接地电阻不大于 1 欧姆。 （3）室外电力管线 本工程室外电力管线有 10kv 电缆，0.4kv/0.2kv 电力管线和环 境道路照明管线,均采用电缆沟和排管相结合敷设。10kv 电力电缆采 用电缆沟或直埋式敷设，一般 6 根以上采用电缆沟，6 根以下采用直 埋或穿管。 2、弱电 设电话、宽带网 2 类弱电管线,集中敷设。 在本工程附近，引入敷设有市政电信，内设程控交换机，对户内 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 18 页 共 37 页 电信布线进行设计。程控交换机与市话相连，再由程控交换机引至各 电话交接箱。生产厂区每 800 平方米按 1 门市话估算 ,总计需电话约 20 门。 在绿化带下布置通讯线路，通讯管道采用波纹管，采用直埋方式 敷设。管孔数为 12 孔。孔数应满足市话、长话、数据通讯和其它通讯 业务的要求。 （五）通（五）通风风 （1）室外空气计算参数： 冬季室外通风计算干球温度：4 夏季室外通风计算干球温度：33 冬季室外风速：1.3m/s 夏季室外风速：1.6m/s （2）通风方式及系统设置： 卫生间：设置变压式排风道排风，通过卫生间通风器排出室外。 生产厂房内的市政服务设施如电话交换间及公厕等，设置机械排 风系统，自然进风补风。 （六）消防（六）消防 在布局方面，建筑的间距保证与周边楼栋，有足够的防火间距， 保证有符合要求的补救面和环形车道设置情况。当为坡地时，作为补 救面的坡度应5%。 消防车道能够到达建筑实施扑救。 建筑内的防火墙及设备用房、通风及机房的墙体均采用耐火砖筑。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 19 页 共 37 页 1、消防给水 （1）消防水源 本工程四周的市政道路下有规划的市政供水干管，其供水压力 0.45mpa。本工程从该市政给水管上接 dn200 给水管，沿项目四周形 成环状管网，供生产和室外消防给水水源。 （2）消防水量 室外消火栓：30l/s,火灾延时 2 小时。 室内消火栓：15l/s,火灾延时 2 小时。 （3）消防给水系统 在项目用环形管网，由市政管网压力直接供给消防给水。 2、电气消防 本生产厂区建筑设计防火等级为低层设防，最高消防用电负荷等 级为两级，强电本工程两路独立电源分别由两路 10kv 市电提供。 为便于生产，消防设备的集中管理和监控，火灾自动报警系统拟 采用控制中心报警系统。 3、防排烟设计 本工程为低层建筑，采用自然排烟方式。 所有通风、排烟管道及设备均采用不燃材料制作，管道及设备的 保温、隔热、消声材料，风管柔性接头采用不燃材料制作。 4、管材选型和化学消防 消火栓系统采用无缝钢管，焊接或法兰连接。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 20 页 共 37 页 在厂区内的配电房内配置 5kg 的磷酸铵盐干粉灭火器，其余建筑 根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的磷酸铵盐干粉灭火器 （3kg）。其余未尽事宜参照国家和行业其它现行规范、规定。 十三、交通十三、交通组织组织与停与停车车 厂区道路采用城市型水泥混凝土沥青路面。 厂区单独设计一个出入口位于南面市政道路上，从流线上能保证 完全进出，并与生产区域独立使用，独立管理。 厂区内道路主要分为两级。厂区内一级道路为路宽 10 米的厂区 主路，不设人行道；二级道路为路宽 5 米的硬质铺装紧急消防车使用 道路。 组团道路采用环形式，供消防车使用。 在地块北侧，设置货车物流停放区，设有停车泊位，便于车辆停 放，并满足防火安全要求。 因该厂区道路行驶的汽车多为货车，故主路最大纵坡控制在 3.35%以 下，考虑消防车通过的道路最小转弯半径不小于 7.5 米。厂区内道路 最大设计车速控制在 30km/h。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 21 页 共 37 页 十四、十四、环环境影响境影响评评价价 （一）主要环境保护原则 1、防治污染，保护生产、生态环境，力求环境效益和经济效益相 统一。 2、严格执行“三同时”制度，即环境治理设施与项目的主体工程 应同时设计、同时施工、同时投产使用。 3、环境保护应坚持预防为主，防治结合，使环境能够可持续发展。 （二）环境保护的标准 1. 中华人民共和国环境保护法； 2. 中华人民共和国大气污染防治法； 3. 中华人民共和国水污染防治法； 4. 中华人民共和国环境噪声污染防治法； 5. 中华人民共和国固体废物污染环境防治法； 6. 环境空气质量标准gb3095-1996 7. 污水综合排放标准gb8978-96 8. 建筑施工场界噪声限值（节录）（gb12523-90） 9. 城市区域环境噪声标准（gb3096-93）2 类标准 10. 建设项目环境保护管理条例253 号令 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 22 页 共 37 页 （三）环境现状 某县位于四川盆底中部，地处重庆市西北部最前沿。属盆地浅丘 地区，气候怡人，四季分明，海拔在 300-450 米之间，相对高度多数 在 50-100 米之间，平坝较多。年均气温 17.9，年均降雨量 990 毫米。 标准厂房项目位于某县重庆市某县新城区，某工业园区南区，远 离居民区。 （四）施工阶段对环境影响处理 1、施工阶段对环境影响 施工噪声影响：施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖 掘机、搅拌机、运输车辆等运转机械产生的噪声。 施工中环境影响：项目在施工过程中产生沙尘，尤其在气候干燥， 风力较大时，尘土飞扬，污染空气，影响环境质量。 2、施工阶段对环境影响的处理 施工过程中，应合理安排施工时间，并且尽量控制使用噪声大的 机械设备。 在施工中采用遮盖措施避免扬尘，必要时采用湿式作业。 （五）生产过程中噪音污染及处理 1、生产过程中噪音污染的影响分析 噪声源主要来自各种生产设施，如机床、电机等，噪声约为 80- 90db(a)；其它噪声源来自车辆、风机、送排风系统等。 2、生产过程中噪音污染解决方法 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 23 页 共 37 页 充分利用地形和建筑物的屏蔽作用，合理进行平面布置及绿化设 计。厂房以绿化隔离，动静分区。室内天棚和墙面应作吸声减噪处理。 空气动力性噪声设备应加装消声器和隔振装置。 同时可考虑以低噪声设备代替高噪声设备，以减小噪声污染，建 议机床、电机、风机选用低噪声的轴流式风机等。 通风系统管理均设置消声器；各类设备选用低噪声型。 经采取各种控制措施，如加强对机械的保养、加隔音设施可使厂 界噪声达标，对环境影响较小。 （六）生产过程对水质污染影响及处理 1、生产过程对水质污染影响 生产过程排放废水主要是各个生产车间排水、锅炉废水、生活污 水、车间地面冲洗水等。 2、生产过程对水质解决方法 （1）生产废水污染防治措施 废水主要为各个生产车间排水、锅炉废水、生活污水、车间地面 冲洗水等。废水全部由厂内集水池收集后再经厂内污水处理设施处理 后排入城市管网。 （2）生活污水处理 采用雨污分流制，生活污水经化粪池净化，达到标准后，排入市 政污水管网。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 24 页 共 37 页 （七）固体废物的环境影响及处理 1、固体废物的环境影响分析 项目产生的固体废物主要是生产过程中产生的金属废渣和生活 垃圾。 2、固体废物的处理办法 生产过程中产生的金属废渣，可采用全部回收的方式，作为治金 的二次利用；生活垃圾由城市统一处理，在正常的环境影响可控范围 内，生活垃圾由环卫部门统一清收，不外排。 （八）环境影响评价结论 1、本项目尽管其生产不可避免产生一定量的废水、噪声和固体 废物，但与之配套的环保设施比较完善，治理方案选择合理，只要认 真加强管理、落实环保措施，能够满足国家和地方环境保护法规和标 准要求。 2、本项目建成后不改变地区环境质量现状。 在严格贯彻落实，环境影响报告书提出的，各项环境保护措施的 前提下，本项目建成后不改变地区环境质量现状，从环境保护角度而 言，该项目的建设是可行的。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 25 页 共 37 页 十五、十五、节节能能 （一）编制依据 随着我国经济建设的飞速发展，能源供应日益紧张。节约能源是 造福子孙后代的大事，也是我国可持续发展战略的重要措施。本项目 可研报告编制从工程方案设计到建筑材料、设备造型等都严格贯彻国 家有关规定，使总体能源水平有效地降低，达到规定的标准。 编制依据为： 1、中华人民共和国节约能源法； 2、建筑节能设计标准； 3、重庆市建筑节能条例； 4、节水型产品技术条件与管理通则（gb/t188702002） （二）节能措施 1、合理进行平面布置，确定好建筑物朝向、方位、充分利用天然 能源。 2、建筑物造型和平面布置充分考虑采用自然光，既有益节约生 产用电，又节省照明用电。 3、照明和动力用电宜分别装表计量，厂房及生活用房根据建筑 照明设计标准和工业企业照明设计标准采用合适的照度值和灯具， 选择电气设备应尽量选用节能型设施，如节能变压器、节能电机、声 控开关等。 4、厂区建筑物外墙采用保温隔热材料，屋顶设隔热层，以提高热 工性能，达到节能目的。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 26 页 共 37 页 5、厂区窗户采用中空玻璃，达到隔热、隔音效果。 十六、十六、劳动劳动安全安全 本项目在建设中和建成运行中，严格按照国家有关劳动安全的规 定进行操作。努力改善工作条件和环境，加强劳动保护，维护正常的 工作、活动秩序。为此采取以下安全措施： 1、施工中严格按照安全操作规程设立安全网、隔离网，电力及传 动设备应设防护罩，并派专人对现场施工进行安全防范，防止闲杂人 等进入工地。 2、项目建成后，对各项设施做好安全检查，以杜绝安全隐患。必 要时利用警示牌提醒，以确保安全。 3、饮用水应煮沸，过滤或进行消毒处理，水质标准达到现行生 活用水卫生标准的有关要求。 4、厂房内应设通风换气装置，采用机械通风和自然通风相结合 的方式，保持厂房内空气清洁。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 27 页 共 37 页 十七、十七、项项目施工目施工进进度安排度安排 （一）建设工期 标准厂房项目的基本建设工期：厂房建筑面积 17193 平方米，根 据要求及实际情况，本项目建设期拟安排 18 个月。 （二）项目拟定建设工期 本项目从征地、施工到交房，总工期为 18 个月。具体计划如下： 1、征地时间：4 个月。 2、地勘设计：2 个月 3、土建及安装工程：10 个月 4、市政配套工程：2 个月 5、绿化工程：1 个月 6、收尾、验收及交房：1 个月 （三）项目各阶段进度时间安排 第 1 年第 2 年 序号工作阶段 1 季度2 季度3 季度4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度 1征地 2地勘、设计 3建安工程 4 市政配套工 程 5绿化工程 6 收尾、验收及 交房 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 28 页 共 37 页 十八、十八、项项目招投目招投标标方案方案 （一）工作依据 1、中华人民共和国建筑法； 2、中华人民共和国招标投标法； 3、重庆市招标投标条例 ； 4、重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市工程建设项目招标范 围和规模标准规定的通知(渝办发201012 号 ) （二）招标工作内容 工程施工、监理招标以及设备和材料采购招标等。 择优选取施工、监理和主要设备、材料供应单位，以达到节约建 设资金、保证建设质量和建设时间的目的。 1、监理招标 为了保证参与本工程建设的施工监理的水平，监理单位的选择采 用招标方式，可选择几家监理单位进行投标。监理单位的招标工作应 安排在工程开工之前，以便监理单位能尽早地参与工程管理。 2、施工招标 工程的施工单位应通过招投标方式确定，参加投标的施工单位应 具有标准厂房的施工经验。建设单位应对参加投标的施工单位进行必 要的考察。 施工招投标的标书和标底、发标和开标、评标和确定施工单位等 组织工作应认真做好。 3、专业项目施工分包招标 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 29 页 共 37 页 在本项目的建设过程中，会有许多专业工程项目需要另行发包。 这些专业工程包括：消防工程、安全防范系统、弱电工程、设备安 装工程等。 这些专业工程项目招标需要在不同的阶段进行，招标内容包括该 专业工程的设计和施工，合理地安排专业工程招标对顺利完成项目的 实施，控制工程项目的整体质量和进度是非常重要的。 4、材料、设备的采购招标 机电、专用设备和消防报警、消防自动灭火等重要设备以及品质 要求高、材料价格昂贵、用量较大的重要材料应通过招投标方式确定 供货厂家，以保证产品质量和节约工程投资。 材料的采购招标要根据工程的施工组织进度的要求进行。 （三）投标工作的开展 由项目单位委托具有招标代理资质的招标代理机构，组织实施本 项目的招标工作。招标公司应本着“公平、公开、公正”的原则，与项目 单位配合，组织并完成招投标工作。 （四）投标的程序 本项目招投标具体程序可以由六部分组成。 1、组织专门的招标机构，负责招投标工作，同时设立招标监督机 构。 2、要发布招标公告。在政府指定的报刊、网站上发布招标公告， 从发售招标文件开始招标到提交报价单，其期限一般不少于 30 天。 而招标通知和广告通常应在开始招标前两周发出。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 30 页 共 37 页 3、招标机构或建设单位要进行投标单位资格预审。招标人要对 拟承担招标工程项目的投标单位，在投标前就其财务、技术能力、信 誉等级等事先进行审查，通过预审被确定为合格者，才能参加投标。 4、招标机构要带领投标单位勘察现场。 5、编制、审定招标文件和制定标底。招标文件是进行招标的依据， 由经济、技术、法律等方面的专家组织有关人员共同编制，然后由建 设单位、招标机构审定。标底由招标机构组织制定。标底为初定的合 同价格，它直接关系到招标工程的效益。标底为绝密资料，任何人不 得泄漏。 十九、十九、项项目管理及人目管理及人员员培培训训 （一）项目建设阶段的组织管理措施 由重庆某工业园区管委会组建项目建设管理机构，下设办公室、 财务组及工程管理组，项目竣工后更名为管理部。 （二）劳动定员和人员培训 项目劳动定员为 5 人，即经理 1 人，工程管理组 2 人，办公室及 财务组各 1 人，所有管理人员由某工业园区管委会组建的项目建设管 理机构，进行统一的培训，不足部分向社会招聘。 （三）项目运营 为壮大某的经济产业化，在项目建设过程中，通过建设通用性标 准厂房作为产业化基地。在对机械制造和农副产品加工企业开放的同 时，通过通用性标准厂房，以优惠租金吸纳重庆市内外迁入的机械制 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 31 页 共 37 页 造和农副产品加工企业，通过这些进入的企业，带动其配套企业进入 某工业园区，营造产业集群的效应和规模经济效应。 二十、投二十、投资资估算与估算与资资金筹措金筹措 （一）本项目投资估算 1、编制依据 （1）2008 年重庆市建筑工程计价定额； （2）某县征地补偿安置实施办法； （3）项目建设单位提供的基础数据； （4）本报告第十二条所列的工程建设方案。 2、估算总造价包含的内容 总造价涵盖了项目所有费用，由征地费、工程建设前期费、行政 规费、建筑工程费、安装工程费、门窗工程费、内外装饰工程费、环境 工程费、预备费等组成。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 32 页 共 37 页 3、项目总造价分析及明细 序号序号费费用名称用名称 单单方造价方造价 （元（元/亩亩） ） 面面积积 （ （/亩亩） ） 总总金金额额（万元）（万元）备备注注 1土地费150000.00 48720 实际发生费用 2 规费 170.00 17193292.3 实际发生费用 3 前期费用（勘察设 计费等） 20.00 1719334.4 4工程建安费用800.00 171931375.44 参考某县现有建安造价 5环境工程费用50.00 1719385.97 道路、绿化等费用 6 市政配套工程费 用 50.00 1719385.97 水、电、气、视、讯等入户费和 户外材料分摊费 7 预备费 68.77 根据渝建发【20006】47 号文件， 按建安造价的 5计取 合合 计计1548.8171932662.85 说明： 根据某县征地补偿安置实施办法，结合园区实际征地情况，按 15 万元/亩计算。 4、本项目估算总造价 本项目建设规模为 17193 平方米，预计建设投资总额 2662.85 万 元，单方造价约 1548.8 元/平方米。 （二）项目建设资金筹集 项目建设资金由园区管委会自筹。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 33 页 共 37 页 二十一、二十一、财务财务和和经济评经济评价价 （一）财务评价内容及编制依据 1、财务评价内容 1) 选取财务评价基础数据； 2) 编制财务评价表格； 3) 编制财务评价报告。 2、财务评价编制依据 1) 依据原国家计委（现国家发改委）、原建设部（城乡建设部）建 设项目评价方法； 2) 建设项目评价方法选编； 3) 现行的财务和税务制度； 4) 投资项目可行性研究指南（试用版）（2002）； 5) 各专业提供的基础数据。 （二）项目收入总额估算 本项目的经营收入，主要通过标准厂房的出让和出租取得；租金 价格按当前重庆区县相似工业园区标准厂房市价 15 元/平方米/月计 算，售价按当前重庆区县相似工业园区标准厂房市价 1400 元/平方米 计算。 某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告 第 34 页 共 37 页 本项目标准厂房，按建筑规模 30%作为对外出让销售，建筑规模 70%作为对外出租，收入明细表如下： 序号序号收入名称收入名称面面积积（ （） ）单单价价 时间时间（出（出让让/出租）出租）金金额额（万元）（万元） 1 出售（占总建筑面积 的 30%） 51581400 元/平方米722.12 2 出租（占总建筑面积 的 70%） 12035 15 元/平方米/ 月 8.96 年 1940.73 合 计 2662.85 （三）项目投资和收益阐述 标准厂房项目建设规模为 17193 平方米，预计建设投资总额 2662.85 万元，单方造价约 1548.8 元/ 平方米。 标准厂房建成后，按建筑规模 30%作为对外出让销售，销售金额 为 7