某某商城改造提升一期工程可研报告.doc

1 浙江某某集团有限公司 某某商城改造提升一期工程 可行性研究报告 二一年十二月 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项项目背景目背景.1 1.2 主要技主要技术经济术经济指指标标.2 1.3 存在的存在的问题问题与建与建议议.4 第二章第二章 项项目提出的背景及必要性目提出的背景及必要性5 2.1 项项目提出的背景目提出的背景.5 2.2 项项目建目建设设的必要性的必要性.6 第三章第三章 项项目投目投资环资环境及市境及市场场研究研究9 3.1 投投资环资环境分析境分析.9 3.2 市市场场供求分析供求分析11 3.3 价格价格预测预测16 3.4 市市场场策略策略16 第四章第四章 建建设规设规模及模及产产品方案品方案19 4.1 建建设规设规模模19 4.2 产产品方案品方案19 第五章第五章 项项目目现现状概况及建状概况及建设设条件条件21 5.1 某某市概况某某市概况21 5.2 某某市某某市经济发经济发展状况展状况23 5.3 外部配套条件外部配套条件24 第六章第六章 建筑方案建筑方案选择选择26 6.1 规规划划设计设计指指导导思想与原思想与原则则26 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 2 6.2 项项目目总总体体规规划划设计设计方案方案27 6.3 建筑方案建筑方案30 6.4 配套工程建配套工程建设设方案方案36 第七章第七章 节节能能设计设计51 7.1 节节能措施能措施51 7.2 节节水措施水措施56 第八章第八章 环环境影响境影响评评价价59 8.1 项项目目场场址址环环境境现现状状59 8.2 环环保保设计设计依据依据59 8.3 项项目建目建设环设环境影响分析境影响分析59 8.4 项项目建目建设时环设时环境保境保护护治理措施治理措施62 8.5 项项目建成后目建成后环环境影响分析境影响分析64 8.6 项项目建成后目建成后环环境保境保护护治理措施治理措施66 8.7 环环境影响境影响评评价价69 第九章第九章 劳动劳动安全安全卫卫生与消防生与消防70 9.1 劳动劳动安全安全卫卫生生70 9.2 消防消防75 第十章第十章 组织组织机构与人力机构与人力资资源配置源配置77 10.1 组织组织机构机构.77 10.2 人力人力资资源配置源配置.79 第十一章第十一章 项项目目实实施施进进度度82 11.1 工程特点、施工条件工程特点、施工条件 .82 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 3 11.2 项项目目实实施施进进度安排度安排.83 第十二章第十二章 投投资资估算和估算和资资金筹措金筹措85 12.1 投投资资估算依据估算依据.85 12.2 建建设设投投资资估算估算.85 12.3 铺铺底流底流动资动资金金.87 12.4 投投资资估算估算.87 12.5 资资金筹措方式与来源金筹措方式与来源.88 第十三章第十三章 财务评财务评价价89 13.1 财务评财务评价价说说明明.89 13.2 营业营业收入收入.89 13.3 总总成本成本费费用用.90 13.4 盈利能力分析盈利能力分析.91 13.1 财务评财务评价价结论结论.95 第十四章第十四章 社会社会评评价价96 14.1 项项目目对对社会影响的分析社会影响的分析.96 14.2 社会社会风险风险分析分析.97 14.3 社会社会评评价价结论结论.99 第十五章第十五章 研究研究结论结论与建与建议议101 15.1 推荐方案的推荐方案的总总体描述体描述101 15.2 推荐方案的推荐方案的优优缺点描述缺点描述102 15.3 相关相关结论结论104 15.4 建建议议105 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 4 附附录录 某某商城改造提升一期工程建某某商城改造提升一期工程建设设招招标标内容内容106 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目背景目背景 1.1.1 项目名称 某某商城改造提升一期工程 1.1.2 承办单位 某某商城集团有限公司 1.1.3 可行性研究报告编制原则与依据 1.1.3.1 编制原则 1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的 规定，按城市总体规划进行布局。 2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合 理确定建设规模及标准。 3、把某某商城打造成一个融购物、商务、休闲、旅游、餐饮、文化 为一体的大型城市商贸综合体，成为某某的“城市中心、商业地标”。 1.1.3.2 编制依据 1、 中华人民共和国城市规划法 2、 城市规划编制办法（2006 年） 3、 某某市市域总体规划（2001-2020） 4、 某某市城市总体设计 5、国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第 三版，2006 年） 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 2 7、浙江省建筑工程预算定额（2003 版） 8、 某某市“十一五”服务业发展规划 9、某某市人民政府瑞政发（2009）41 号下达重点建设计划文件 10、 某某商城改造提升概念性规划 1.2 主要技主要技术经济术经济指指标标 1.2.1 项目建设规模 某某商城改造提升一期工程总占地面积 51767m2，该工程总建筑 面积 230400m2,计入容积率的建筑面积为 149980 m2（分地上、地下两 部分，地上建筑面积 142080m2，地下建筑面积 7900m2，地上建筑层 数为 6 层，地下建筑层数为 2 层），不计入容积率的建筑面积为 80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为 2.9，绿地率为 10.00%，绿化面积 5200m2。建设地面停车位 1783 个，地面自行车停 车位 22 辆，地下车库停车位 1761 个，并设置地面货车停车位 18 个， 非机动车停车位 3512 个（地面非机动车停车位 72 个，地下非机动车 停车位 3440 个）。 1.2.2 投资规模及资金来源 某某商城改造提升一期工程总投资为 83000 万元，其中：土工程 费用为 62220.00 万元，涉笔购置及安装工程费 1428.48 万元，其他费 用为 12477.39 万元，预备费为 4589.24 万元，铺底流动资金 1923.49 万元。 某某商城改造提升一期工程总投资为 83000 万元，全部由承办方 浙江商城集团有限公司自筹。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 3 该项目主要经济技术指标详见表 1-1 表表1-1 主要主要经济经济技技术术指指标标表表 序号 指标单位 数量 备注 =1 项目总占地面积 m251767 2 项目占地面积 m225727 3 建筑面积 m2230400 4 计入容积率建筑面积 m2149980 5 不计入容积率建筑面积 （地下车库和设备用房） m280420 5 容积率 2.90 6 绿地面积 %5200 7 绿化率 %10 8 项目总投资 万元83000 8.1 开发建设投资 万元54268 8.2 建设期利息 万元2532 8.3 铺底流动资金 1329.64 9 经营收入 万元66093.554 10 经营税金及附加 万元7363.64 11 土地增值税 万元6690.36 12 利润总额 万元16825.86 13所得税万元4216.46 14 净利润 万元12649.38 年5.21（税前） 15 投资回收期 年6.17（税后） %22.38（税前） 16财务内部收益率 %17.19（税后） 万元40183（税前） 17 财务净现值 万元19707（税后） 1.3 存在的存在的问题问题与建与建议议 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 4 1.3.1 存在的问题 1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完 成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断 完善。 1.3.2 建议 强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不 利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 1、实行速度管理，公司各部门紧密配合，加强项目运作进度，以 避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。 2、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。 3、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资 和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 5 第二章第二章 项项目提出的背景及必要性目提出的背景及必要性 2.1 项项目提出的背景目提出的背景 加快现代服务业发展是某某市建设现代化大都市的重要举措和 必要途径。根据某某市服务业发展实施规划、 关于加快现代服务业 发展的若干意见，围绕服务业集聚区建设的推进工作，将某某努力 打造成为区域性服务商务中心、现代物流中心、休闲旅游中心和温州 金融次中心。坚持“大项目带动”战略，加大投入力度，突出抓好一批 带动力强、导向性强的项目，形成服务业发展制高点。 某某商城是浙江省最早建设发展的专业批发市场，历史上曾经辉 煌，推动了某某经济的初始发展。在新的时期，某某商城作为具有相 当辐射能力的市场集聚区，融入某某服务业发展的总体进程，可以相 辅相成，也可以说某某商城改造提升既是推动经济转型的重要力量， 同时也是经济转型升级的重要内容，极具重要意义。因此，某某商城 改造提升以承担联结产销、支撑发展、引领消费三大任务为目的，充 分发挥某某的优势，做到高起点、大手笔、优品味、树特色，实现跨越 发展。只有加快向生产领域和零售领域延伸，加强与室内外市场的对 接，加速有形市场和无形市场的结合，加深向多元服务业渗透，从简 单“中转”功能向“中转”加“聚集”的复合型功能转型，创新经营模式， 提升辐射能力，实现“商场化、信息化、集群化和多元化”，才能推动某 某商城的可持续发展和某某经济的快速发展。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 6 2.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 1、符合国家的产业政策 该项目属于国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录 （2005 年本）第一类“鼓励类”第二十五项“其他服务业”第 9 条“城市社 区服务网点建设”的范畴，符合国家的产业政策。 2、符合国家社会发展规划 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要中指出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零 售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代 流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调 整城市商业网点结构和布局。” 该项目建成后，近期业态以中档品牌展示式批发和直销式批零兼 营，远期以大众化品牌零售为主，完善城市功能，促进城市商业网点 结构。 3、某某市经济发展的需要 某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“衔接 温州市商贸业布局，以安阳为中心，塘下、飞云为两翼副中心，合理规 划商业网点布局，加强各类商贸区和社区商业网点建设，强化我市浙 闽边界贸易中心功能。积极推广以电子商务为基础的新型商业模式， 发展购物中心、大卖场、连锁超市、专卖店、便利店、总代理等为主体 的新型商贸业态；支持各类连锁企业开展跨行业、跨地区的资本和业 务重组，积极引进若干大型专卖旗舰店；加强农村现代流通网建设， 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 7 发展农村连锁超市与放心店。 ” 该项目发展购物中心，集中建设商业体，建成后引进新型商贸业 态，有利于某某市现代服务业的培育，促进某某市经济社会的发展。 4、符合某某市城市总体发展规划的要求 2001 年，随着温州大都市区的逐步形成和行政区划的调整，某某 确立了打造温州市南翼中心城市的目标，并按照“北接、南跨、东扩、 西延”的发展方向，在原有城区的基础上将塘下、汀田、莘塍、飞云等 城镇进一步纳入到城市发展区域内，初步形成跨飞云江两岸的三大组 团空间布局。2006 年，按照“拉开大框架、接轨大温州、融入大发展、 实现新跨越”的要求，深入实施“三线联动、接轨温州”，瑞祥新区、飞 云南市区进入实质性建设阶段，新型城市化步伐进一步加快，某某的 城市发展也由小山小水小城的塘河时代，向着大山大水大城的飞云江 时代跨越。一座雄跨飞云江两岸的温州大都市区南翼中心城市正在加 速崛起。 某某市城市总体规划（2001-2020 年）将城市性质定义“浙南地 区重要的工业、商贸城市，温州市南翼中心城市，有山水特色的浙江 省历史文化名城。 ” 该项目强有力的推动了飞云江两岸温州市大都市区南翼中心城 市的建设，符合某某市城市发展要求。 5、优化产业结构，加快服务业发展的需要 项目的建设将带动该地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府 财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 8 体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。 6、扩大内需，稳定就业局势的需要 2008 年 10 月开始，全球性的金融危机日趋严峻，为抵御国际经 济环境对我国的不利影响，党中央、国务院决定在当前实施积极的财 政政策和适度宽松的货币政策，同时出台了扩大内需的十项措施，如 加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民 特别是低收入群体的收入水平，以期促进经济平稳、较快增长。在刺 激经济增长的指导思想下，4 万亿元扩大内需投资将会带动各行业与 各地方的投资，对促进就业也将产生较大的作用。 某某商城改造提升一期工程不仅可以改善当地居民的居住条件， 更可以在一定程度上缓解就业压力，从而对社会的安定团结能起到积 极的作用。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 9 第三章第三章 项项目投目投资环资环境及市境及市场场研究研究 3.1 投投资环资环境分析境分析 某某，位居我国黄金海岸线中段，地处上海经济区和厦漳泉金三 角之间。这里气候宜人，物产丰富，属江南鱼米之乡。2009 年末户籍 人口 114.61 万人，其中男性 58.95 万人，女性 55.66 万人；非农人口 19.84 万人，比上年增加 0.72 万人。全年出生人口 1.58 万人，出生率 13.8；死亡人口 0.39 万人，死亡率为 3.4；人口自然增长率为 10.4。全年人口计划生育率 92.6%，比上年提高 3.0 个百分点；初婚 女性晚婚率 58.1%，已婚育龄妇女综合节育率 90.5%。出生人口性别 比 117:100(女性为 100)。 近年来，某某市城乡居民生活水平明显提高。2006 年市区城镇居 民人均可支配收入 21502 元、农村居民人均纯收入 8312 元，同比均 增长 11.8%。城乡居民人均收入增幅分别高出温州平均水平 2.2 和 1.6 个百分点。市区城镇居民人均消费支出 13937 元，增长 11.2%，增 幅比上年下降 1.3 个百分点；全市农村居民人均生活消费支出 5933 元，增长 13.2%，增幅比上年提高 16.2 个百分点。2006 年城镇、农村 居民恩格尔系数为 41.4%和 44.9%，分别比上年下降 1.0 个和 1.4 个 百分点。城镇居民人均住房建筑面积 36.2 平方米，农村居民人均居住 面积 45.2 平方米，分别比上年增加 1.2 平方米和 0.2 平方米。年末城 乡居民储蓄存款余额达 190.44 亿元，人均存款 16699 元，同比增加 2965 元，增长 28.8%。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 10 2009 年，是某某经济较为困难的一年。一年来,某某市委市政府 坚持贯彻落实国家、省、市有关政策，主动应对挑战、化解危机，抢抓 机遇，克难求进。在一系列宏观调控和提振经济增长的综合政策措施 的引导下，切实增加有效投入，积极扩大消费需求，着力转变发展方 式，提升优化经济结构，主要经济指标止跌回升,总体经济形势企稳向 好。 2009 年某某市国民经济稳定增长。据初步测算,某某市全年地区 生产总值 383.24 亿元,比上年增长 8.7%,增幅高于温州市平均水平 0.2 个百分点。第一产业增加值 12.36 亿元,比上年增长 3.3%,第二产业增 加值 194.04 亿元,比上年增长 6.2%,第三产业增加值 176.84 亿元,比上 年增长 12.3%。按户籍人口计算,全市人均生产总值 32441 元,比上年 增长 7.5%,折合 4749 美元（按 2009 年人民币对美元年平均汇率 6.8310 计算）。 产业结构不断调整。农业产业化步伐加快，优势产业继续发展； 工业生产平稳增长，骨干企业拉动作用明显；第三产业增长较快，呈 现良好的发展势头。国民经济三次产业的比重由上年同期的 3.3:53.0:43.7 调整到 3.2:50.6:46.2。 某某毗邻温州，开发区距温州机场 25 公里、距温州火车站 35 公 里、距温州七里港港区 40 公里，对外交通十分方便。温州机场是国家 二级民用机场，能降落“空中客车”、波音 767 等大型飞机，现已开通 北京、上海、杭州、深圳、成都、哈尔滨等 57 条国内航线和香港、澳 门 2 条地区航线。温州港为浙江省第二大港，沿海货运航线遍及国内 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 11 沿海和长江中下游 80 多个港口，辟有日本、香港、朝鲜等中远航线， 并与 26 个国家和地区的 113 个港口有贸易通航。金温铁路现已开通 温州至杭州、上海、南京、北京等地列车。 3.2 市市场场供求分析供求分析 3.2.1 全国商业地产市场现状 近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商 业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和 软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统 流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。 2008 年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的 增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从 租金情况来看，2008 年商业地产市场出现明显的调整。2008 年全国 商业地产开发投资额 3947.55 亿元，同比增长 11.5%，增幅同比回落 28.6%。2009 年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。 相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009 年中国商业地产发展 总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒 挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的 真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009 年商业地产市场进一步细分， 开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由 于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭 遇招商入驻难等系列问题。 2010 年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 12 为随着实体经济的恢复， 城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相 关。2010 年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4 月 17 日出台的国 务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大， 堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新 政的受益者，未来商业地产发展必将迎来新的高潮。在一线城市商业 地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三 线城市蔓延的趋势。 3.2.2 商城现状经营分析 目前商城中的经营户 99.8%为浙江省当地户籍，某某户籍占到 92.3%，福建户籍占 0.2%，商城主要经营模式、经营品种及批发经营 情况详见下图： 表表 3-1 商城商城经营经营模式情况模式情况 图图 3-2 商城商城经营产经营产品种品种类类分布分布 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 13 图图 3-3 店店铺铺批批发经营发经营情况情况 3.2.3 市场需求预测 某某商城改造提升具有相当成熟的商业业态和商业需求。某某位 居我国黄金海岸中部，地处长三角经济区和厦漳泉金三角之间，区位 优势比较突出，历史上又是通商之地，市井繁华，商贸发达，尤其是改 革开放以后创办市场早，有成功创办市场的经验。某某商城曾经培育 出众多优秀的经营者，目前遍布全国，仅具对义乌、常熟、何桥、杭州 四大市场初步调查，与某某商城经营同类产品的某某人经营户在数万 人以上，他们回乡经营的愿望潜在。某某商城目前的店面摊位基本上 满负荷运行，经营品类综合，经营扩大的空间很大。近年来与某某服 装、鞋类、针织、小百、床上用品等生产企业转型升级和规模扩张加快， 产业基础正在加强。据最新统计，以上五大行业工业企业总户数为 3519 家，从生产领域分离发展服务业的趋势明显，对展示窗口的现实 需求较大。 3.2.4 区域市场分析 3.2.4.1 区域市场界定 该项目属于某某商城改造提升一期工程，隶属于某某市区。 目标人群定位为当地及周边城市的消费群体、投资者、高层管理 人员及当地居住人员。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 14 3.2.4.2 周边典型物业分析 御景园御景园 御景园是陶山镇首个商品房项目，也是陶山首个高档智能化电梯 花园社区，5 栋现代高层建筑，呈花园式围合社区设计，位于陶山镇 商业中心，毗邻陶山新车站、新商贸城，扼守陶山门户，拥有当地绝无 仅有的中央园林、智能配套、物业服务等现代都市生活体系。御景园 的开工建设，标志着某某中西部房地产开发全面启动，将引领一个全 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 15 新的品质时代。 “天瑞天瑞尚城尚城”二期二期 “天瑞尚城”一期已经在 2009 年 10 月 25 日开盘。作为某某目前 最大型的高档住宅小区， “天瑞尚城”总占地规模 102 亩，建筑面积有 21 万平方米，是塘下镇近几年来罕见的大体量建筑群，配备 6 万平方 米私家法式园林，6 大主题景区、33 个景观小品、2 公里景观步道、 109 种名贵植物、400 米休闲观光带，巨大的项目体量是“天瑞尚城” 的第一个突出特点。 “天瑞尚城”项目还有一个显著的品质亮点在于铂金内、外双会 所。为保证国际化品质， “天瑞尚城”的建造无论是在用料、施工还是 品牌方面，目前都是一流的产品与技术。天瑞地产还与众多国际知名 品牌供应商建立了良好的合作关系，如与阿鲁克幕墙门窗系统（上海） 有限公司、大金中国投资有限公司、日立中国有限公司、韩国 commax 公司等，天瑞地产将采用国际一流产品打造“天瑞尚城”。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 16 “天瑞尚城”最大的品质亮点就在于请到豪宅管家绿城物业对项目进 行全面管理。据悉，这也是目前温州地区，除绿城鹿城广场锦玉园项 目外，首个绿城物业直管项目。 3.3 价格价格预测预测 该项目为某某商城改造提升一期工程，主要建设集中商业体。 2009 年某某市的写字楼出租均价为 35 元/平方米/天，伴随着某某 市城市建设的发展，综合考虑某某商城的位置优势及经营时间长的影 响，该项目商业体出租价格暂定 1277.5 元/平方米，商铺自营收入价 格暂定为 2007.5 元/平方米，地面车库出租价格为 9125 元/个，地下车 库出租价格为 6570 元/个。 3.4 市市场场策略策略 对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个 项目的招商，通常国际招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求， 所以委托国际专业咨询机构进行商业房地产项目的前期招商更能有 效促进项目的进展。 招商渠道主要分为境内和境外两种形式，尤以境外招商最为复杂， 境外招商不同于在境内举办的各种招商活动，它是一种跨国界、跨经 济形态、跨文化的传播和沟通，涉及政治、经济、文化领域，前往国家 和地区的对外投资法律、语言环境、风俗习惯乃至宗教信仰都将对举 办招商活动产生直接的影响。招商企业要根据项目拟引进的 商家情 况，选择恰当的招商渠道。该项目商业物业招商的方式主要采取以下 几种： 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 17 1、项目洽谈会 项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与 合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性 强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术 专家与客商直接进行接洽。 2、项目发布会 项目发布会是招商经常采用的方式。它是由主办者在一定的场合 公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要 求，以期吸引客商。 3、经济技术合作交流会 经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。 其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。 4、投资研讨会 投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政 府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋 势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以 公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政 策，达到宣传的效果。 5、登门拜访 登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商 小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨 询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 18 资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容 易引起被访者的兴趣。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 19 第四章第四章 建建设规设规模及模及产产品方案品方案 4.1 建建设规设规模模 某某商城改造提升一期工程总占地面积 51767m2，该工程总建筑 面积 230400m2,计入容积率的建筑面积为 149980 m2（分地上、地下两 部分，地上建筑面积 142080m2，地下建筑面积 7900m2，地上建筑层 数为 6 层，地下建筑层数为 2 层），不计入容积率的建筑面积为 80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为 2.9，绿地率为 10.00%，绿化面积 5200m2。建设地面停车位 1783 个，地面自行车停 车位 22 辆，地下车库停车位 1761 个，并设置地面货车停车位 18 个， 非机动车停车位 3512 个（地面非机动车停车位 72 个，地下非机动车 停车位 3440 个）。 4.2 产产品方案品方案 4.2.1 现状商城商业业态分析 商城现状业态以批发为主，零售为辅，主要经营服饰、布料、鞋类、 针织品、床上用品、日用百货、家电、电子信息品、化妆品等是五大行 业，主要经营方式采用店摊经营方式。由于商品的丰富，成本较低，故 具有相当的竞争力，在商城的改造提升中有必要保留。 但是这种单一的商业业态和经营方式难以适应新形势下商发展 的需要，在同类商业市场中，竞争力较弱。商城缺乏高档的商业业态 和高端客户的进入，导致商城影响辐射区逐步变小，因此有必要对商 城的商业业态进行改造提升。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 20 4.2.2 改造后商城商业业态分析 该项目将原有某某商城改造为综合性购物商场，形成一个集零售、 餐饮、娱乐及办公等多功能于一身的购物中心。创新经营模式，提升 辐射能力，成为某某新一代城市中心、商业地标。 项目主要建设主题店，各楼层主题分布详见图 4-1。 5 层 4 层 3 层 2 层 1 层 图图 4-1 商商业业体楼体楼层业态层业态剖面示意剖面示意图图 该项目地下一层主要为货品装卸及仓库，地下二层建设地下车库。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 21 第五章第五章 项项目目现现状概况及建状概况及建设设条件条件 5.1 某某市概况某某市概况 5.1.1 地理位置 某某位于浙江省东南沿海，地处上海经济区和厦漳泉三角之间， 是浙江南部重要的工贸港口城市和历史文化名城，是温州大都市南翼 中心。全市陆地面积 1271 平方公里，海域面积 3060 平方公里，人口 111.86 万。浙江省某某经济开发区位于某某市区东部沿江区域，地处 某某市发展中心地段，西界上埠浦，东至中塘河，南临飞云江，北抵城 南大道。 5.1.2 气候条件 某某市纬度较低，属亚热带季风气候，全年无严寒、酷暑，冬短夏 长，四季分明，年平均气温 18，1 月份平均气温不低于 7。雨水丰 富，年平均降水量 1600 毫米左右，山区多达 1800 毫米。由于受夏季 风影响，5-6 月份为梅雨期，通常占全年降水量的 1/3 左右。大量的降 水加上气温回升较快，雨热同期。 5.1.3 自然资源 陆域总面积 1401.58 平方公里，其中耕地 77.9 万亩(水田 37.04 万亩，旱地 30.83 万亩，望天田 94.92 万亩，菜地 5155.8 万亩)，园地 6.88 万亩，林地 76.54 万亩，居民住宅及工矿用地 11.11 万亩，交通用 地 1.41 万亩，江河湖面滩涂 22.28 万亩，未利用土地 14.09 万亩。主 要特征是“地少人多”，耕地十分珍贵，人均耕地从 1949 年的 1.23 亩 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 22 减少到 1996 年 0.41 亩。东部平原地区土地把沃，河渠纵横，排灌设 施好，耕作精细，是某某市米袋子、菜篮子的主要基地。 5.1.4 水和水资源 某某市拥有丰富的水资源和水能资源，全市多年平均水资源总量 为 16.5 亿立方米，每平方千米相应产水量 123 万立方米，是全国平均 产水量的 5 倍，比华东地区的平均值还高出 30%，属丰水区。飞云江 源头至河口全长 203 千米，上、中游段(包括某某西部)穿行山谷中，河 床比降大，滩多水急，所蕴藏的水能资源十分丰富。仅在某某市境内， 其干流水能资源理论蕴藏量即达 9.11 万千瓦，可开发装机容量为 4.7 万千瓦，年发电可达 1.8 亿千瓦时。 5.1.5 生活水平分析 某某市行政区域面积 1204.2 平方公里，共辖 32 个乡镇，5 个街 道办事处、共有村民委员会 908 个。2006 年末户籍人口 114.61 万人， 其中男性 58.95 万人，女性 55.66 万人；非农人口 19.84 万人，比上年 增加 0.72 万人。全年出生人口 1.58 万人，出生率 13.8；死亡人口 0.39 万人，死亡率为 3.4；人口自然增长率为 10.4。全年人口计划 生育率 92.6%，比上年提高 3.0 个百分点；初婚女性晚婚率 58.1%，已 婚育龄妇女综合节育率 90.5%。出生人口性别比 117:100（女性为 100）。 近年来某某市城乡居民生活水平明显提高。2006 年市区城镇居 民人均可支配收入 21502 元、农村居民人均纯收入 8312 元，同比均 增长 11.8%。我市城乡居民人均收入增幅分别高出温州平均水平 2.2 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 23 和 1.6 个百分点。市区城镇居民人均消费支出 13937 元，增长 11.2%， 增幅比上年下降 1.3 个百分点；全市农村居民人均生活消费支出 5933 元，增长 13.2%，增幅比上年提高 16.2 个百分点。2006 年城镇、农村 居民恩格尔系数为 41.4%和 44.9%，分别比上年下降 1.0 个和 1.4 个 百分点。城镇居民人均住房建筑面积 36.2 平方米，农村居民人均居住 面积 45.2 平方米，分别比上年增加 1.2 平方米和 0.2 平方米。年末城 乡居民储蓄存款余额达 190.44 亿元，人均存款 16699 元，同比增加 2965 元，增长 28.8%。 5.1.6 交通条件 某某毗邻温州，开发区距温州机场 25 公里、距温州火车站 35 公 里、距温州七里港港区 40 公里，对外交通十分方便。 温州机场是国家二级民用机场，能降落“空中客车”、波音 767 等 大型飞机，现已开通北京、上海、杭州、深圳、成都、哈尔滨等 57 条国 内航线和香港、澳门 2 条地区航线。 温州港为浙江省第二大港，沿海货运航线遍及国内沿海和长江中 下游 80 多个港口，辟有日本、香港、朝鲜等中远航线，并与 26 个国家 和地区的 113 个港口有贸易通航。 金温铁路现已开通温州至杭州、上海、南京、北京等地列车，温福 铁路绕开发区而过。公路交通非常发达，104 过道线由北向南从开发 区穿过，沿海高速公路某某段已建成使用。 5.2 某某市某某市经济发经济发展状况展状况 某某市自古市井繁华，商贸发达，人文荟萃，是浙江省重要的现 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 24 代工贸城市和历史文化名城，是温州大都市南翼中心。 2009 年，是某某经济较为困难的一年。一年来,某某市委市政府 坚持贯彻落实国家、省、市有关政策，主动应对挑战、化解危机，抢抓 机遇，克难求进。在一系列宏观调控和提振经济增长的综合政策措施 的引导下，切实增加有效投入，积极扩大消费需求，着力转变发展方 式，提升优化经济结构，主要经济指标止跌回升,总体经济形势企稳向 好。 2009 年某某市国民经济稳定增长。据初步测算,某某市全年地区 生产总值 383.24 亿元,比上年增长 8.7%,增幅高于温州市平均水平 0.2 个百分点。第一产业增加值 12.36 亿元,比上年增长 3.3%,第二产业增 加值 194.04 亿元,比上年增长 6.2%,第三产业增加值 176.84 亿元,比上 年增长 12.3%。按户籍人口计算,全市人均生产总值 32441 元,比上年 增长 7.5%,折合 4749 美元（按 2009 年人民币对美元年平均汇率 6.8310 计算）。 产业结构不断调整。农业产业化步伐加快，优势产业继续发展； 工业生产平稳增长，骨干企业拉动作用明显；第三产业增长较快，呈 现良好的发展势头。国民经济三次产业的比重由上年同期的 3.3:53.0:43.7 调整到 3.2:50.6:46.2。 5.3 外部配套条件外部配套条件 项目所在地基础设施完善： 1、电力 开发区电力由华东大电网供电，某某 220 千伏变电所已经建成， 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 25 并建成 5.5 万伏调峰电厂一座。区内现有 35 千伏变电所一座，近期将 再建成两座 110 千伏变电所，可保证区内生产和建设用电。 2、供水 开发区用水取源飞云江上游引水工程，由日供水 8 万吨江北水厂 和 4.5 万吨江南水厂负责供水，并按现代工业城市设计要求，形成双 回路供水系统。 3、排水、排污 开发区采用雨水污水分流体系，北区 28 万吨/日污水处理厂近期 将动工建设，南区 15 万吨/日污水处理厂已进入前期工作。 4、通讯、信息 邮电通讯事业走在全省前列，全市用户主干网实现光纤化，程控 电话交换机容量达 40 万门，移动电话 60 余万门。办公自动化、电子 商务、家庭宽带接入等信息化工程发展迅速。 生活依托开发区西接老市区，北与安阳城市新区紧紧相依，六大 商业银行在某某设有分支机构，市区设有涉外三星级以上宾馆 4 家， 仙岩、寨寮溪两个省级风景区近在咫尺，并可直达国家重点风景名胜 区雁荡山、楠溪江。区内建设高档次人才村及外来务工人员公寓，可 解决进区企业人才、员工安居需要。完善的城市生活、服务设施和社 会保障体系，可为进区投资者提供优越的生活条件和便利的服务。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 26 第六章第六章 建筑方案建筑方案选择选择 6.1 规规划划设计设计指指导导思想与原思想与原则则 6.1.1 规划定位 进行商业业态的转移和提升，从以批发兼零售的店摊式逐步向高 档零售、电子商务、休闲娱乐等方面转移，考虑吸收高端客户的消费 需求，建设在商业业态和建筑形态上具有特色的有文化品位的高档次 区域性商业购物中心，并兼顾休闲购物、休闲观光和旅游功能，辐射 温州以及浙南、闽北等区域，把某某商城打造成一个融购物、商务、休 闲、旅游、餐饮、文化为一体的大型城市商贸综合体，成为某某的“城 市中心，商业地标”。 6.1.2 规划原则 1、继承发扬某某历史文化名城与山水城市的优势，对区域周边 的自然环境和文物古迹进行有效的保护和利用，做到“显山露水”，强 调人工环境与自然环境和谐交融的同时，营造一个环境优美、视景动 人的现代滨水城市综合体。 2、注重规划的超前性与长效性，使开发目标与建设实际及宏观 控制与微观引导相结合，力求城市发展兼具灵活性与可操作性。 3、把握商城开发特点，创造一个符合商城分期开发的改建模式， 以满足商城改建拆迁安置的需求，并最大可能地挖掘的内在潜力，以 增加商城开发效益。 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 27 6.1.3 设计理念 传承、融合、蜕变 某某商城作为某某这个历史文化名城的商业核心大型企业，沿袭 了商业历史格局和体制的同时，在新一轮的改造提升机遇中，任重而 道远，应以融合展现某某城市的山水气质、传承某某当地的传统文化 为己任，兼容并包平衡多方利益，统筹安排建设时序，承担联结产销、 支撑发展、引领消费三大任务为目的，充分发挥某某的优势，做到高 起点，大手笔，优品位，树特色，实现跨越发展，加深向多元服务业渗 透，从简单“中转”功能向“中转”加“集聚”的复合型功能转型，创新经 营模式，提升辐射能力，也必将融合蜕变成为某某新一代城市中心、 商业地标。 6.2 项项目目总总体体规规划划设计设计方案方案 6.2.1 整体结构 1、通廊、建筑限高与规划空间布局 根据某某市总体规划，必须保证在进入城市的 104 国道上（即飞 云江西侧桥头起）瞭望隆山塔德视线通廊。隆山塔塔底标高约为 70 米， 从视线分析上分析，在地块中心区域不应出现高层建筑。同时，根据 某某市老城区控制性详细规划的规定，以隆山塔为中心周围 400 米范 围为多层建筑控制区，不应建设高层建筑。 故规划空间结构为基地西侧和东侧设计为高层办公和住宅区，基 地中心地块为不超过 45 米的多层商业建筑区。在与北侧市中心隆山 公园的城市关系上，项目承办单位希望是能提供更多的视线、交通及 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 28 空间上的联系与沟通而不是阻隔与断绝。因此在沿江区域规划时，必 须坚持城市形态对南侧的开放性，尽可能避免在沿江区域出现板式建 筑，并留出足够的视线通廊与开放空间。 2、城市空间序列与建筑密度分布：规划由飞云江到隆山公园逐渐 实现由密集现代城市空间到自然生态的变化与过渡，由高层酒店办公 楼的现代都市形象，过渡到高层、小高层住宅、再过渡到多层中商业 的大量 shaop-pingmall,最后由点式底层的精品商业，分散渗透至隆山 公园的自然山体之中，实现城市和生态的自然链接。 6.2.2 功能布局 根据规划区的现状以及分期开发的时序，地块中心区为一期集中 商业、北侧沿瑞光大道为精品商业。 6.2.3 一期开发 原有停车场空地、以及简易营业房区域共 77.61 亩，回迁部分原 有简易营业房好二期商户，近期业态为中档品牌展示式和直销式批零 兼营为主，远期以大众化品牌零售为主，建设期两年。 6.2.4 景观系统 1、整个规划区域的景观系统以中央广场为核心，两条步行景观 带为轴线，联系三个入口广场，共同形成规则的景观空间结构。 核心区是指中央广场区，三个入口广场分别为东侧的商业主入口 广场、南侧的办公酒店入口广场和西侧的住宅主入口广场，两条步行 景观带联系三个主入口广场，联系周围集中商业、精品商业以及其间 mall、高层酒店办公等主要的功能区间，形成某某商城城市景观系统 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 29 的重要景观轴线；步行景观带应尽可能打开通往江滨的景观视线，形 成开放的规划布局，吸引来自商城周边人群的进入；同事在中心点上 设置城市中央广场，结合其他节点广场，形成人们日常休闲娱乐的城 市开放空间。 2、景观视线通廊：在本区域，飞云江与隆山之间无视线阻隔。 3、实现通廊精品商业街区域通过分散的布局，形成通向隆山公 园的视线通廊，让绿色渗透进来。绿化平台通过二层大平台把隆山公 园的绿化引入商场内部。 6.2.5 重要建（构）筑物 规划区内重要的主题建筑群为一期集中商业体，二期为住宅和底 层商业，三期为住宅和底层商业、酒店、办公及其间 mall、精品商业 街以及滨江商务区。它们构成了规划区域最主要的形态。这几个区域 的建筑以高层和大型多层建筑为住，它对整个区域的空间形态和天际 线起着主导作用。 6.2.6 开放空间 规划区域的开放空间系统由滨江广场、中央广场、精品商业街、 以及商业主入口广场以及隆山公园组成，是开展各种公共活动和展示 规划区建筑形象的主要空间，也是构成绘画区景观框架和整体城市意 向的重要组成部分。 6.2.7 竖向形态组织 规划设计将商城竖向空间形态的组织作为重要的内容进行研究， 避免商城开发中高层建筑布置无序，城市天际线单调，城市第五立面 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 30 杂乱等问题的在线。设计将商城竖向形态分作四个不同层面进行组织； 以河道、接到、广场、绿地等开敞空间作为城市的第一层面，多层建筑 为第二层面，高层建筑为第三层面，共同构造高低起伏，疏密有致的 城市竖向形态与城市肌理。从主要视点处研究确定建筑竖向形态，以 形成良好的天际线。 规划区域严格将建筑高度控制在 100 米以内，形成一个层次丰富 的空间形态。局部流出视线通廊，形成高窄变化、高低有序的空间与 界面，为塑造结晶、丰富的天际线提供可能。 商城规划设计对建筑的第五立面，即屋顶形态及绿化做出经信的 设计。商业屋顶局部开零星天窗，一起集中商业为铝制拱形屋盖，二 期屋顶为住宅屋顶花园，考虑为方格网布置绿化以及硬质铺装和光幕， 精品商业街中式现代的坡屋顶形式丰富步行商业街的第五立面，体现 出现代建筑的传统底蕴。 6.3 建筑方案建筑方案 6.3.1 建筑的设计原则 1、整体建筑控高在 100 米以下，形成逐渐递减的城市天际线立 面效果。建筑风格简洁现代，在注重一定的超前与前瞻性的基础上， 强调操作性与可实施性，并形成一定的城市特色与识别性。 2、步行层面要求具有人体的尺度，并能过景观要素，饰面材料及 质地、建筑的纹理和韵律的表现、建筑编辑部等处理手段来获得，并 且通过建筑内部空间的灵活而已，创造出生动感人的街道层面，尤为 重要的是，要尊重已有的或周边的建筑并强化已有的交通系统和开放 浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告 31 空间形态，同时要考虑建筑和其它要素，如门窗花饰、天蓬阳台和建 筑后退等。 6.3.2 建筑形式