榆林紫陌园项目可行性研究报告.doc

【紫陌园】项目可行性研究报告陕西君安房地产咨询有限公司二零零七年九月目 录第一章 项目总论1第一节 项目背景1第二节 项目概况1第三节 可行性研究的依据和范围3第四节 主要技术经济指标4第五节 可行性研究结论6第二章 房地产市场分析7第一节 榆林市房地产市场概况7第二节 榆林市房地产市场发展趋势8第三节 区域房地产市场发展状况分析8第三章 项目所在地概况10第一节 自然条件10第二节 经济条件10第三节 基础设施条件13第四章 项目开发建设方案14第一节 建筑工程14第二节 结构工程17第三节 给排水工程19第三节 电气工程25第四节 弱电工程26第五章 环境保护、节能及劳动保护28第一节 环境保护28第二节 节能29第三节 劳动保护29第六章 组织机构与人力资源配置30第一节 组织机构30第二节 人力资源配置31第七章 项目实施进度计划32第八章 项目经济评价34第一节 项目的投资估算34第二节 项目销售收入及相关费用测算36第三节 项目销售进度计划37第四节 项目投资计划及资金筹措方案37第五节 项目经济评价37第六节 财务评价结论38第九章 风险及对策40附 表 附表1 投资估算表 附表2 销售收入和销售税金及其附加表 附表3 资金来源与运用表 附表4 建设分期投资计划 附表5 损益表 附表6 现金流量表（全投资） 附表7 现金流量表（资本金） 附表8 双因素敏感性分析表 附表9 项目分期销售状况表 附表10 项目1期投资状况 附表11 项目2期投资状况 附表12 项目3期投资状况 附表13 还本付息表第一章 项目总论第一节 项目背景一、项目名称【紫陌园】二、建设单位三、承担可行性研究工作的单位陕西君安房地产咨询有限公司四、拟建地址本项目位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内第二节 项目概况一场地概述11具体用地：榆林紫陌园小区位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内。小区东侧紧邻一片荒地，西邻创二路（圣湖路），南邻西区一路（苏兴路），北邻榆佳路（苏榆路）。地理位置前景优越，四面临路，交通状况良好，属于榆林市理想的居住处所。12场地周围自然与人文环境场地北边、苏榆路沙梁北侧是景色优美的尤家峁水库，这里每年夏季都吸引了大量游人前来避暑、游玩。不久的将来，这里将成为未来的城市生态公园。13占地面积小区用地东西向最窄处为283m，最宽处为390m，南北长326m，总用地为10.89公顷（合163.41亩），其中含城市代征路用地2.34公顷（合35.2亩），实际总用地为8.55公顷（合128.24亩）。14场地地形、地貌小区场地多为沙地，地形基本平坦，北高南低，用地范围内无建筑物和构筑物。15工程地质（水文地质、不良地质、特殊地质）：待地勘报告提供后说明。第三节 可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1、房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）2、建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）3、关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）4、榆林市国民经济和社会发展第十个五年计划5、榆林市城市总体规划6、榆林市城市道路规划7、榆林市城市用地规划8、榆林市经济开发区总体规划9、陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；10、陕西省工程建设其它费用定额；11、项目规划设计方案；12、现场勘察及市场调查收集的相关资料；13、其它相关资料。二、可行性研究的范围 1、项目背景及项目概况 2、市场分析 3、项目建设的必要性和有利条件 4、工程建设方案 5、组织机构与人力资源配置 6、项目组织实施进度 7、投资估算与资金筹措8、财务评价9、开发风险及对策第四节 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见下表： 居住区用地平衡表 表1项 目面积（公顷）所占比例（%）人均面积（m2/人）一、居住区用地9.59910023.241住宅用地5.8260.714.092公建用地1.515.63.633道路用地1.6517.23.994公共用地0.626.51.50二、其他用地 主要技术经济指标表 表2项 目计量单位数 值备 注居住户数户（套）1184居住人口人4145按3.5人/户计总建筑面积m2324985.85其中住宅建筑面积m2224593.64公建面积m2100392.21建筑密度%22.20%容积率 2.48绿地率%35停车位（地下）辆782 公共服务设施配套表 表3类 别项 目备 注教育托幼医疗卫生站文化体育会所运动场户外健身设施商业服务超市餐饮书店其他第三产业设施金融邮电银行储蓄所邮电所社区服务治安联防站物业管理市政公用热交换站变电室开闭所水泵房公厕地下汽车库、停车场第五节 可行性研究结论一、市场预测根据市场调查，项目地块所属经济开发区是1999年2月经陕西省人民政府批准设立省级经济开发区，根据开发区的发展规划，未来几年将建成集农业、工业、商贸、科技、教育、居住、娱乐、旅游为一体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化健全，功能结构布局合理的既具榆林独特风格、又有现代特色的综合型对外开放的窗口示范区。随着开发区的逐步建设，其配套不断的完善，人们对其区域位置不断的认可，其土地也会大大升值，从而带动房地产项目的大幅度升值。二、项目建设进度项目计划从2008年年初开始计划动工，预计总开发周期4年，其中前期工程3个月，建设工程3.5年，后续销售三个月。三、投资估算和资金筹措本项目固定资产投资总额为73619.73万元，项目自筹资金23038万元，利用银行贷款7000万元。四、项目综合评价结论本开发项目符合国家城镇商品房开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，资本金利润率(税前)达27.39%,内部收益率达71.81%，具有良好的经济效益；同时由于本项目采用了先进的规划设计理念，其开发实施将有力推进榆林市开发区住宅片区的发展，对于榆林市房地产业的发展具有显著的带动作用，因此该项目具有明显的社会效益；此外，本项目具有一定的抗风险能力，且从技术方面看也充分具备可行性。项目综合评价结论：本项目可行第 33 页 共 28 页第二章 房地产市场分析第一节 榆林市房地产市场概况随着资源的开发和城市发展，房地产开发商对榆林市房地产市场的前景普遍看好。自2004年以来，榆林市房地产开发投资逐渐向规模化方向发展：全年房地产开发完成建设投资53.8亿元，超额年度计划7%，竣工面积48万平方米。近两年来，榆林市房地产开发竣工和销售面积曲线走势一致，商品房空置率有所下降，商品房供应和需求基本保持平衡,房产市场呈现出供需两旺的态势。作为新的经济增长点，房地产业在榆林已经步入了高速发展的快车道。目前榆林市34个在建开发项目中，规划设计建设规模都在几万至十几万平方米。其中：“桃花园”住宅小区，占地178亩，开发建筑16.8万平方米，总投资1.56亿元，全年竣工10.9万平方米；“圣景名苑”住宅小区，占地120亩，开发建筑11万平方米，总投资1.27亿元；“荟景家园”住宅小区，占地52亩，建筑6.8万平方米，总投资0.8亿元；神木县人民小区占地60亩，建筑12万平方米，总投资1.5亿元，竣工3.5万平方米。这些大盘住宅项目已相继进入投资高峰期，对房地产开发投资的拉动效益明显凸现。在高端市场方面，由于开发理念、区域文化等种种因素影响，榆林市的房地产高端市场潜力未能发掘和有效利用，市场几乎一片空白，而有购买力的消费群体见多识广，对于高品质住宅具有一定的有效需求。随着城市化进程推进，大规模的人口增长和就业迁移成为榆林市城市发展的趋势，城市发展的发展最基本的表现在土地范围的扩展，居住是城市的基本功能，也是人类生活的基本要素。人口的快速增长推动了房地产居住业的发展，对于榆林来说，由于老城区人口和就业面的饱和，新增本地人口和迁移的外来人口必然会向日趋成熟中的开发区集中，榆林市开发区的房地产市场逐渐呈现出供销两旺的发展势头。第二节 榆林市房地产市场发展趋势从总体上看，榆林市房地产市场呈现出稳定、健康、有序的发展态势，随着住宅建设的快速发展及国家对房地产市场管理的逐步规范，居民收入的稳步增长，榆林市房地产业即将迎来一个重大的发展机遇，今后几年榆林市房地产市场还将保持持续稳步增长的态势，市场环境将进一步改善，房地产市场体系更趋完善。一、供给市场发展趋势1、房地产市场将逐渐步入市场化运作，竞争也会日趋激烈；2、由于国家调控政策影响，加之真正有计划、有能力生产高档产品的开发商凤毛麟角，因而高档住房开发面积的供应将不会迅猛增长；3、住宅销售价格将保持稳中有升；4、高档住宅市场将开始迈出步伐、被挖掘，一旦出现领袖级产品，必将使得低中档住宅的建筑风格、规划设计、环境景观、社区配套、物业管理等体现产品质素的指标有较大改观甚至出现质的飞跃；5、开发经营理念不断突破，营销策划包装推广逐步被重视，产品创新显得日益紧迫；6、住宅开发重心将向市区西南部的经济开发区转移；7、休闲、度假、运动、教育等主题楼盘将出现；8、一批专业的策划、广告、销售队伍将被引进或崛起。二、消费市场发展趋势1、消费能力随榆林市经济的快速发展不断增强，高性价比的产品供应有限，使得消费力不断蓄积；2、消费日趋理性，更加注重产品综合品质；3、住房投资意识有了萌芽，改善居住条件，提高居住质量意识日益加强；4、追求高品位生活的消费群日益壮大；5、容易接受高质素住宅产品的消费引导。第三节 区域房地产市场发展状况分析本项目位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内。该开发区设立于1999年2月，是经陕西省人民政府批准设立的陕西唯一以能源重化工项目建设为主体的省级经济开发区。 经济开发区以能源重化工建设项目为主体，以荒沙地综合开发治理、生态农业、基础设施建设和房地产开发为突破口，产业发展与基础设施、生态环境建设并举。具体实现基础设施超前化、生态环境优美化、空间形态、景观序列化个性化三大目标。1015年左右时间，开发区将建成集农业、工业、商贸、科技、教育、居住、娱乐、旅游为一体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化健全，功能结构布局合理的既具榆林独特风格、又有现代特色的综合型对外开放的窗口示范区。目前，开发区建设工作进展顺利，已经完成了开发区总体规划、北区西片控制性详细规划、绿化实施方案及基础设施可行性研究报告等的编制工作；建立了管委会组织机构，制定了各项规章制度；土地统征与榆阳区、横山县政府签订了统征协议，已征回土地17000余亩；区域绿化工程已经基本完成；积极引进入区项目；开发区北区基础设施建设已完成。区内已建成中央直属粮库、210国道道班、农业科技扶贫示范园。近期入区的有长庆第二采气厂生产倒班点、开发区110千伏变电站、华栋中学、榆林中学等项目已在建设之中。开发区居住区控制面积1.5平方公里。启动阶段，重点建设中心区小区（工业大道和210过境公路交汇处）、生态园居住小区（粮库东面）和沙河小区（农业科技扶贫示范园东部），面积约0.5平方公里。其中2001-2003年完成建筑面积10万平方米，20042005年完成建筑面积15万平方米。目前正在开发建设的小区主要有陕西圣邦房地产开发公司开发的圣景名苑项目，该项目占地121.5亩，总建筑面积121700平方米，房屋套数599套，由榆阳区海兴房地产开发公司开发的墨金园4号项目占地27亩，总建筑面积36660平方米，房屋套数为380套，由榆林经济开发区房地产开发公司投资兴建的桃花园住宅小区占地178亩，总建筑面积168000平方米，房屋套数1158套，另有占地200亩的锦园小区，总建筑面积26000平方米，由榆林市文昌集团开发的沙漠绿洲项目占地60亩，目前这些项目已在建设中。由于经济开发区的重心是以能源重化工建设项目为主体，因此该地段内住宅用地十分有限，住宅用地在该区域内具有相当的稀缺性。随着经济开发区的逐步开发建设，其配套的不断完善，人们对其区域位置优势将会逐渐认可，该区域内土地价值必定会得到较大的提升，从而有力的带动区域内房地产项目的大幅升值。第三章 项目所在地概况第一节 自然条件一、地理位置榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省（区）交界接壤地带，位于东经1072811115，北纬36573934之间，东临黄河与山西相望，西连宁夏、甘肃，北邻内蒙，南接本省延安市。黄河沿东界南下涉境270多公里，明长城横贯东西700多公里。地域东西长385公里，南北宽约263公里，总面积43578平方公里。二、气象条件榆林气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，日较差大，无霜期短，年平均气温10，平均降水400毫米左右，无霜期150天左右。 三、水文条件境内有大小53条河流汇入黄河，主要是“四河四川”：无定河、秃尾河、窟野河、佳芦河，皇甫川、孤山川、清水川、石马川。北部沙区有200多个内陆湖泊，红碱淖是陕西最大的内陆湖泊，总面积67平方公里，总蓄水量10亿立方米。四、地质条件地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的42%，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积的58%。平均海拔1000至1500米。第二节 经济条件近几年来，随着西部大开发战略的实施，榆林作为西部重要城市之一，经济保持了稳定、快速、持续地发展，近几年来各项经济指标继续保持了良好的增长势头。榆林2006年国民经济初现跨越发展态势，六项指标再创历史新高，多项经济指标位居全省前列，实现了“十一五”的良好开局，为跨越式发展奠定了坚实的基础。一是经济增长速度稳居全省第一。全市gdp预计达到406亿元，增长17.8%，高出全省5.2个百分点，连续五年为全省第一。二是财政收入增速全省第一。财政收入突破百亿元大关，达到115亿元，增长71.6%，增速全省第一；其中地方财政收入35亿元，增长46.8，高于全省19.8百分点。三是固定资产投资再创历史新高。全市完成固定资产投资260亿元，增长22.9%。能源化工基地80个重点项目全面推进，其中45个在建项目完成投资190亿元，增长42%。已落实15个超百亿元项目。四是工业增速实现历史第一。预计全年实现规模以上工业总产值490亿元，增长35 %，创历史新高，工业对全市经济的贡献率达89.5%。煤、电、油气、化工四大工业支柱产业进一步发展壮大，煤炭产量达到1.16亿吨，电力装机容量达到240万千瓦、天然气产量57.8亿立方米、原油产量530万吨、甲醇73万吨、盐30万吨、聚氯乙烯的生产能力达到20万吨，煤、气、盐、甲醇产量稳居全省首位。折合油气当量，榆林依然保持了中国第一产能大市地位。五是“三农”和社会事业投入增幅全省第一。全市“三农”和社会事业投入21亿元，占地方财政收入的60%，创历年之最。全市粮食产量105万吨，农林牧渔业总产值达到51亿元，增长4.4%。六是招商引资规模历史第一。全年实际利用外资5149万美元、引进国内资金实际到位91.63亿元。在西洽会上，共签订招商引资项目31个，总投资301.55亿元。首次成功举办第四届西部国际煤炭及采矿业博览会、2006中国西部能源化工科技论坛和榆林招商引资及项目推荐会，共签订招商引资项目90个，投资总额达578.98亿元人民币。外贸出口总值7088万美元，增长16.1一、生产总值经济增长速度稳居全省第一。全市gdp预计达到406亿元，增长17.8%，高出全省5.2个百分点，连续五年为全省第一。二、财政收入财政收入增速全省第一。财政收入突破百亿元大关，达到115亿元，增长71.6%，增速全省第一；其中地方财政收入35亿元，增长46.8，高于全省19.8百分点。三、商业贸易固定资产投资再创历史新高。全市完成固定资产投资260亿元，增长22.9%。能源化工基地80个重点项目全面推进，其中45个在建项目完成投资190亿元，增长42%。已落实15个超百亿元项目。工业增速实现历史第一。预计全年实现规模以上工业总产值490亿元，增长35 %，创历史新高，工业对全市经济的贡献率达89.5%。煤、电、油气、化工四大工业支柱产业进一步发展壮大，煤炭产量达到1.16亿吨，电力装机容量达到240万千瓦、天然气产量57.8亿立方米、原油产量530万吨、甲醇73万吨、盐30万吨、聚氯乙烯的生产能力达到20万吨，煤、气、盐、甲醇产量稳居全省首位。折合油气当量，榆林依然保持了中国第一产能大市地位。“三农”和社会事业投入增幅全省第一。全市“三农”和社会事业投入21亿元，占地方财政收入的60%，创历年之最。全市粮食产量105万吨，农林牧渔业总产值达到51亿元，增长4.4%。招商引资规模历史第一。全年实际利用外资5149万美元、引进国内资金实际到位91.63亿元。在西洽会上，共签订招商引资项目31个，总投资301.55亿元。首次成功举办第四届西部国际煤炭及采矿业博览会、2006中国西部能源化工科技论坛和榆林招商引资及项目推荐会，共签订招商引资项目90个，投资总额达578.98亿元人民币。外贸出口总值7088万美元，增长16.1。四、居民收入城乡居民收入稳步提高，2004年，城镇居民人均可支配收入增加406元，达到5500元；农民人均现金收入达到702元，同比增加67.1元，增长10.6%；2005年我市城镇居民人均可支配收入达到6099.8元，比2000年的3504.6元增加2595.2元，平均每年增加519元，平均年增长11.7%。其中，工资性收入人均达到4270.1元，比2000年增长1.4倍，平均年增长19.1%；2006年城镇居民人均可支配收入6690元，农村居民家庭人均纯收入2094元，分别增长9.6%和16%；2007年上半年我市城市居民可支配收入人均3955.5元，同比增加781.4 元，增长 24.6%，扣除价格因素影响，实际增长20.1%。第三节 基础设施条件本项目位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内，区域内道路、供电、供水、燃气、供热、排水、排污、邮电通讯、有线电视和场地平整等“九通一平”工程已基本完成。第四章 项目开发建设方案第一节 建筑工程一、建筑主要技术指标根据项目前期市场调研结果，确定本项目各项主要建筑技术指标如下表所示：建筑主要技术指标 表一项 目面积（公顷）所占比例（%）人均面积（m2/人）一、居住区用地9.59910023.241住宅用地5.8260.714.092公建用地1.515.63.633道路用地1.6517.23.994公共用地0.626.51.50二、其他用地居住区规划总用地建筑主要技术指标 表二项 目计量单位数 值备 注居住户数户（套）1184居住人口人4145按3.5人/户计总建筑面积m2324985.85其中住宅建筑面积m2224593.64公建面积 m2100392.21建筑密度%22.20%容积率 2.48绿地率%35停车位（地下）辆782二、规划原则【紫陌园】规划设计中要充分体现高起点、高标准，建设具有一流环境的高尚社区，以主体绿色生态园林为布局的核心，以典雅稳重、尊贵大气的空间形象、齐全的功能、完善的管理以及高度智能化的软件设施，努力创造出榆林市高尚社区的典范，综合体现社会效益、经济效益以及环境效益。1、景观生态原则本项目将带给人们一个自然、健康、休闲、富有人情味的爱琴海梦幻园林，体现爱琴海风情，以中心景观区为核心，各组团向心式布局，尽可能保证所有住户均能分享到园林景观。2、整体性原则本项目小区规划按照城市总体规划要求，充分利用原有地形特点，合理布置空间组织，力求新意，体现特色，让小区不但成为整个城市不可分割的一部分，有具有其独特的整体社区氛围。3、邻里交往原则坚持“以人为本”的原则，勾画出易于人际交往，充满温馨和人情味的邻里空间；4、均好性原则建筑群体的布置，着意于建筑环境的协调以及建筑和绿化环境的进一步美化，最大限度的满足人们的居住需求，同时避免在功能上的互相影响，让闲适美妙的生活气息洋溢在每位居住者的心中。二、规划布局本项目充分考虑到区位特点，沿小区北侧以及东侧布置了两层商业裙房，同时采用围合式布局手法，实现小区内部的居住环境与城市外围环境有机的结合与分离，内部建筑采取了局部扭向核心景观的方式，不但提高了景观的利用率，而且满足了小区业主的日照要求，在满足各种功能的基础上，布局做到舒展与紧凑的有机结合，最大限度的体现了阳光、绿色、生态的主题。三、建筑风格本项目的采取了简洁明快具有文化品位的现代欧式风格，建筑体形端庄、和谐，同时在空间方面，营造了一种灵活多变、错落有致的景观景象，实现了建筑风格个性化，避免了传统住宅整齐划一，呆板单调的缺点。屋顶以坡顶形式为主，外墙面以暖色调为主（红、黄、橙系列），冷色调和中性色调为辅，一栋楼的外立面颜色不超过三种。在满足节能设计的同时，适当加大玻璃窗，尤其是客厅的落地观景窗尽可能大方、通透、观景阳台采取不封闭处理，增加通透性和现代感。第二节 结构工程一、设计依据11本工程结构设计所采用的主要标准及法规：砌体结构设计规范 （gb500032001）建筑地基基础设计规范 （gb500072002）建筑结构载规范 （gb500092001）湿陷性黄土地区建筑规范 （gb500252004）建筑抗震设计规范 （gb500112001）混凝土结构设计规范 （gb500102002）高层建筑混凝土结构技术规程 （jgj32002）建筑结构可靠度设计统一标准 （gb50068-2001）建筑抗震设防分类标准 （gb502232004）12榆林市抗震防烈度小于6度，抗震不设防。13本工程采用的设计荷载：（活荷载标准值）a。基本风压：0.40 kn/m2 基本雪压：0.25 kn/m2b。设计活荷载标准值：（kn/m2）卧室 2.0，电梯机房 7.0，办公 2.0;住宅卫生间 2.0，商场卫生间 2.5，消防疏散楼梯 3.5；挑出阳台 2.5，商场 3.5，库房 5.0；上人屋面2.0，不上人屋面0.7 厨房2.0。二、地基处理地基基础设计等级为丙级，采用钢筋混凝土十字交叉梁基础或片筏基础，基础安全等级二级。高层住宅：采用碎石振冲桩复合地基多层住宅：水坠沙垫层或振冲沙桩别 墅：水坠沙垫层三、基础形式高层住宅：钢筋混凝土十字交叉梁筏板基础四、上部结构高层住宅：主体部分钢筋混凝土框架结构，剪力墙结构或钢筋混凝土框架-剪力墙结构。五、建筑材料(1)混凝土强度等级：基础屋顶c30-c40；(2)钢筋：表示hpb235级钢筋，；表示 hrb335级钢筋，表示hrb400级钢筋。(3)墙体材料：非承重填充墙：0。000以下均采用mu10普通机制砖，0。000以上外墙采用非承重大孔空心砖。内墙除卫生间外均采用加气混凝土砌块。卫生间120厚墙采用mu7.5 kp1承重空心砖，卫生间240厚墙采用kf1非承重空心砖。砂浆强度等级：0.000以下采用m7.5水泥沙浆，0.000以上采用m7.5混合砂浆。高层住宅：填充墙体采用非承重空心砖或加气混凝土砌块，内墙采用轻质隔墙；第三节 给排水工程一、设计依据 11 建设单位提供的设计要求。 12建筑专业提供的总体及单体图纸。 13各相关专业提供的设计资料。 14设计所依据的主要规范： （1）室外给水设计规范 （gbj13-86）（93年版） （2）室外排水设计规范 （gbj14-83）（93年版） （3）建筑给水排水设计规范 （gb50015-2003） （4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （gb50063-93） （5）高层民用建筑设计防火规范 （gb50045-95） （6）建筑设计防火规范 （gbj16-83）（93年版） （3）自动喷水灭火系统设计规范 （gb50084-2001） （8）住宅设计规范 （gb50096-1999） （9）水喷雾灭火系统设计规范 （gb50219-95） （10）建筑灭火器配置设计规范 （gbj140-90）二、设计范围室外给水系统 室外排水系统 室内给水系统室内排水系统 室内热水系统 室内消防设计 a消火栓给水系统 b自动喷水灭火系统 c水喷雾灭火系统 d建筑灭火器配置三、室外给水系统基地内多层住宅及公建由市政管道直接连接，高层住宅统一设变频供水设备以及储备水箱供水，低区由市政管道直接供水，高区由水箱供水，其水泵房与消防泵房合建于高层地下室内部。31水源：采用城市自来水，由就近城市自来水管网引dn150一条供水管， 供水压力约0.25mpa，水质符合生活饮用水标准。32给水系统 （1）采用生活、消防合用低压供水系统，环状管网，室外设地上式消火 栓，满足建筑室外消防水量要求。 （2）室外消火栓用水量30l/s。四、室外排水系统41室外排水系统采用雨、污水分流系统。生活污水经化粪池处理后排入小区南侧城市污水管网。42雨水经雨水口收集，设重力流管道排入小区南侧市政雨水管网。暴雨强度公式v=6.04（1+1.435lgp）/（t+14.32）0.38，设计重现期3年。五、室内给排水设计51 给水系统（1）用水量（住宅楼） 序号用水量名称用水量标准数量小时变化系数最高日用水量（m3/h）最大时用水量（m3/h） 1住 宅250l/s3850人2.2962.588.23（24h） 2商 业5 l/m.d26135m1.5 130.8816.36（12h） 3未预见水量取5%54.63 5.23 合计： 1148.05 109.82（2）用水量（酒店） 序号用水量名称用水量标准数量小时变化系数最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h） 1客房400l/人，d 560床2.022418.63（24h） 2空调补水 6t/h1.060 6(10h) 合计： 284 24.63（3）给水系统方式本小区由23座小高层住宅，商住楼及一座酒店组成。给水按计费标准不同，分为两个部分：住宅楼一部分，由设于小区内地下一层水泵房内的生活水箱及住宅变频供水设备下行上给供于各单体建筑。酒店及商业楼给水系统自成体系，高区由酒店地下一层水泵房内生活水箱、生活泵及屋顶生活水箱联合供水的上行下给供水方式供应，低区由商业自来水直接供给。（4）地下一层生活水箱内均设有防止二次污染的水箱自洁消毒器。52 热水系统（1）热水量及耗热量（全日制供应热水） 序号用水量名称kh耗热量（w）热水量（m/3h） 1客房4.65 104198816.23 2合 计 1041988 16.23（2）酒店供应热水。由酒店地下一层换热间热交换器直接供应60热水。系统采用机械全循环供水方式。（3）热源来自小区内锅炉房。热煤为9530高温热水。热交换器选用半容积式交换器，且配套设电子水处理装置及温度自动控制装置。53 排水系统（1）生活污水采用单立管系统方式。（2）地下一层废水及消防水均采用集水坑收集，经潜污泵提升排除，潜污泵自动启闭。（3）屋顶雨水采用内，外排水相结合方式。六、管道材料及阀门61 室外给水管道采用给水铸铁管，石棉水泥接口，室外雨水、污水管道采用双壁波纹塑料管，橡胶承插连接。62 室内冷、热水管道均采用冷、热水型钢塑复合管。丝接或卡箍连接。消火栓、自喷、水喷雾系统管道均采用热浸镀锌钢管，丝接或卡箍连接。污水管道采用机制柔性抗震铸铁管，柔性管件连接。潜污泵提升排水管道均采用焊接钢管，焊接。63 各种阀门均选用国产优质品牌产品。七、主要设备表名 称型 号单位数量备 注1生活变频调速供水设备套1四台泵互备2生活泵台2一用一备3消火栓泵台2一用一备4自喷泵台2一用一备5水喷雾泵台2一用一备6热水循环泵台2一用一备3半容积式交换器台18自喷系统增压装置zwl-i-z-10套19温度自控装置套110地下一层生活水箱座1组合式不锈钢水箱11地下一层生活水箱座1组合式不锈钢水箱12屋顶生活水箱座1组合式不锈钢水箱13屋顶消防水箱400030002000座1组合式不锈钢水箱14水箱自洁消毒器wts-2台315消火栓箱sg24f65-ps（l）套5316湿式报警阀zsz套213信号监控阀j41d个1318水流指示器sld个919闭式喷头68个20末端试验装置套21水泵接合器sqx-100套322潜污泵n=4kw台6三用三备23潜污泵n=1.5kw台824钢塑复合管米 冷水型25钢塑复合管米 热水型26机制柔性抗震铸铁管米23雨淋阀zsfm套128水喷雾喷头zstw-63-120个29闭式喷头93个八、消防设计81消火栓系统（1）本小区住宅楼及酒店均设有室内消火栓系统，按建筑物性质不同，其室内外消火栓用水量不用。按一个消防系统考虑，取其高者，故室内消火栓用水量为40l/s，室外消火栓系统用水量为30l/s，灭火时间2h，采用临时高压供水方式。办公楼地下一层设v=864m3消防水池一座，消火栓泵设于地下一层水泵房内，设两台，一用一备，酒店屋顶水箱间内设v=18m3消防水箱，满足消防系统前期水量及水压要求。（2）消火栓系统采用地下消防水池，消火栓泵及屋顶消防水箱联合供水的环状管网供水方式。（3）消防箱内配dn65消水栓一个，dn65麻质衬胶水龙带25米，19直流水枪一支，磷酸胺盐干粉灭火器两具，每具6kg，警铃指示灯及直接启动消防泵按钮各一个。屋顶试验消火栓，酒店和各楼顶均设，其型号为sg24a65p（l）。（4）酒楼室外均设有水泵接合器补充消防水量。82自动喷水灭火系统（1）地下一层汽车库按中危险级级进行设计，其用水量标准为30l/s，喷水强度8l/m2。min，作用面积160m2，灭火时间1小时。酒店，住宅商业部分按中危险级级进行设计，其用水量标准为26l/s，喷水强度6l/m2。min， 作用面积160m2，灭火时间1小时。（2）采用临时高压供水系统方式，消防蓄水池设于小区内地下一层，自 喷泵设于地下一层水泵房内。自喷系统划分为多个湿式报警阀系统，报警阀均设于地下一层水泵房内。（3）除地下汽车库及地下一层非吊顶部分喷头采用68直立型普通喷头外，其余均采用68吊顶型喷头。（4）自喷系统前期灭火水量及水压由酒店屋顶上18m3消防水箱及自喷增压稳压装置保证。室外设水泵接合器补充自喷水量。83水喷雾灭火系统锅炉房内设水喷雾灭火系统（1）设计喷雾强度20l/m2.min，持续喷雾时间0.5h，喷头工作压力为0.4mpa。（2）火灾期间水喷雾灭火水量由水喷雾泵，屋顶消防水箱及消防水池保证。（3）本设计采用感温火灾探测及闭式喷头双重保险自动控制，另外还有手动控制和应急控制。（4）水喷雾系统传动管网上喷头采用直立型普通喷头，温级93。84 建筑灭火器配置 酒店、住宅楼各层均设有磷酸胺盐干粉灭火器，与消火栓同箱体设置。第三节 电气工程一、设计依据民用建筑电气设计规范 jgj/t16-92高层民用建筑设计防火规范 gb50045-95民用建筑照明设计标准 gbj133-90智能建筑设计标准 gb/t50314-2000火灾自动报警系统设计规范 gb50116-98二、供电1、负荷等级：最高负荷等级2级2、负荷容量：6000kva3、供电电源：有小区外变电站专项引入2路10kv高压电进入本区内配电所，2路电同时工作。4、变电所设置：本小区拟设立6个变电所5、无功补偿：采用低压侧集中自动补偿方式，选用干式电容器，补偿后功率因数不低于0.92。三、线路敷设低压电缆全部采用直埋方式敷设四、住宅设计标准1、用电量：单户 6kv2、户内照明、插座分回路供电，3、计量：ic卡电表第四节 弱电工程一、设计依据11国家有关设计规范、规程12民用建筑电气设计规范（jgj/t 16-92）13建设单位提供的设计技术条件及有关资料14设计单位各专业提供的技术条件及有关资料15有线电视系统工程技术规范 gb50200-9416民用闭路监视电视系统工程技术规范 gb50198-94二、工程范围21通讯系统住宅电话进线电缆。总电话进线是hyv20-400x(2x0.5)。或由电信部门确定电话进线对数。酒店，商业部分总电话进线是hyv20-300x(2x0.5)。或由电信部门确定电话进线对数。网络部分室外均采用六芯光缆，室内干线均采用超六类线大对数电缆。22 有线电视系统在小区设有线电视网总箱；放大器、分支器安装于各单体内；电视信号传输干线电缆采用sywv同轴电缆，至终端的传输电缆采用sywv同轴电缆。所有有线电视设备均采用双向型。23线路敷设弱电系统的分线箱及接地端子均暗装在单体每层楼梯内。24接地系统各单体弱电系统与强电系统采用联合接地。接地电阻不大于1三、安保系统安保系统包括电视监控系统、防盗报警系统第五章 环境保护、节能及劳动保护第一节 环境保护本工程主要污染源是地上、地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染，对上述污染拟采取以下措施进行治理：一、污水（废水）1、小区内污废水分流，生活粪便污水通过管道集中导入化粪池，经化粪池沉淀后排入市政排水系统。2、车库的废水经隔油污泥沉淀池处理后接入废水系统。二、废气1、厨房的油烟直接排到屋顶，高出屋顶2米排放到大气层。2、在地下停车库底层墙角处设排气孔。三、噪音1、采用低噪音设备，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用软接口，并根据需要安装消声装置。2、对产生较大噪声的机房采用隔音门、吸音墙和吸音处理的吊顶等方式，以最大限度的降低噪音的影响。四、固体物垃圾收集采用袋装，每天定时由专人收集。五、绿化绿化布置方式为分散与集中相结合，场地绿化四季常青，具有郁郁葱葱的室外环境。第二节 节能节约能耗是我国经济建设的一项基本国策，应当从工程设计、机电设备选用、管理制度等多方面进行考虑。本项目