安徽省省地节能环保型住宅建设试点项目技术可行性研究.doc

静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 1 - 安徽省省地节能环保型住宅建设 试点项目技术可行性研究报告 工程名称：*烈南湖春城项目 （暂定名） 申报单位： 安徽静安置业有限公司 编制单位：北京*工程技术咨询有限公司 日 期： 2011 年 12 月 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 2 - 目目 录录 第一章第一章 总论总论.- 1 - 1.1 建设单位简介.- 1 - 1.2 项目概况.- 2 - 1.2.1项目基本情况.- 2 - 1.2.2项目场址选择.- 3 - 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性.- 6 - 2.1 项目建设的目的和意义.- 6 - 2.2 必要性分析.- 7 - 2.2.1是全国性政策趋向的需要.- 7 - 2.2.2有利于是加快建筑行业体系科技创新.- 8 - 2.2.3有利于挖掘建筑“四节”巨大潜力.- 8 - 2.2.4有利于改善*市居民居住条件.- 9 - 2.2.5是企业自身发展的需要.- 10 - 2.3 项目申报依据.- 10 - 2.4 试点项目的实施目标.- 10 - 第三章第三章 市场预测市场预测.- 13 - 3.1 区域经济状况和住宅需求预测.- 13 - 3.1.1区域经济状况及发展趋势.- 13 - 3.1.2区域住宅市场分析及需求预测.- 17 - 3.2 销售对象定位及住宅性能等级的自评.- 18 - 3.2.1销售对象定位.- 18 - 3.2.2住宅性能等级的自评.- 20 - 第四章第四章 总体规划总体规划.- 24 - 4.1 规划设计原则及理念.- 24 - 4.1.1规划设计依据.- 24 - 4.1.2规划原则.- 25 - 4.1.3规划特点.- 26 - 4.2 控制性规划要点.- 26 - 4.2.1建筑容量指标.- 26 - 4.2.2规划布局.- 28 - 4.2.3路网布局.- 30 - 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 3 - 4.2.4停车系统.- 30 - 4.2.5景观绿化系统.- 30 - 4.2.6住宅单体设计.- 31 - 4.2.7消防系统设计.- 36 - 4.2.8环保系统.- 37 - 4.2.9公共设施配套.- 37 - 4.2.10建筑材料.- 38 - 4.3 主要经济技术指标.- 38 - 第五章第五章 项目组织管理及实施计划项目组织管理及实施计划.- 40 - 5.1 项目组织管理.- 40 - 5.1.1组织机构设置.- 40 - 5.1.2各部门职责.- 40 - 5.2 进度安排.- 41 - 5.2.2项目的实施年限.- 41 - 5.2.3项目实施进度计划.- 42 - 第六章第六章 技术方案技术方案.- 43 - 6.1 节地成套技术.- 43 - 6.2 节能成套技术.- 44 - 6.3 节水成套技术.- 46 - 6.4 节材成套技术.- 47 - 6.5 环境保护成套技术.- 48 - 6.5.1建设期环境影响治理措施.- 48 - 6.5.2建成后环境影响措施.- 49 - 6.5.3绿化建设.- 50 - 第七章第七章 财务分析财务分析.- 52 - 7.1 投资估算.- 52 - 7.1.1估算依据.- 52 - 7.1.2项目投资.- 52 - 7.2 资金筹措及计划.- 53 - 7.3 经营成本和收入.- 54 - 7.4 利润及利润率、收益率.- 54 - 第八章第八章 综合评价综合评价.- 55 - 8.1 对工程投资增加成本分析及市场销售的影响.- 55 - 8.2 对提高住宅建设水平的示范、带动作用.- 55 - 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 4 - 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 1 - 第一章第一章 总论总论 1.1 建设单位简介建设单位简介 安徽静安置业有限公司成立于 1995 年，公司法定代表人石春生。经过近十 五年的不懈奋斗，现公司注册资本已达 1.16 亿元，总资产 3 亿余元，具有国家 房地产二级开发资质。公司在十五年的运作中取得了骄人的业绩，公司开发项 目主要有合肥市的“玉兰苑”商住小区、 “和庄”别墅区、 “君柳河畔”高层住宅、 “奥 林阁”高层公寓、 “静安新城”商住小区、 “静安瑞泰”商住小区，目前在建在售项目 有 “静安新天地”商住小区、 “静安曙光雅苑”商住小区、 “睿园”别墅区、池州“静安 新城”商住小区、亳州“州后文景苑”商住小区，获得各级领导及用户的一致好评， 多次获得“先进民营企业”、 “重合同、守信用单位”、 “先进基层党组织”等称号。 2002 年、2003 年连续跻身安徽省民营企业 200 强的行列，2008 年获肥东县年 度十强房地产企业称号。 2001 年 3 月，公司投资 1 亿多元人民币，在合肥开发了建筑面积约 17 万 平方米的“玉兰苑”商住小区，成为合肥东部区域标志性楼盘，并带动了该区域 的房地产市场，取得了良好的经济效益和社会效益。 2004 年 7 月，公司再次投资开发建筑面积达 40 万平方米的高品质大型综 合商住小区“龙岗静安新城”，成为公司房地产项目又一力作。2008 年 6 月“龙 岗静安新城”全面交房，目前基本交付完毕，广获好评。未来公司将继续本着 “把客户的需求作为永恒的追求”理念，努力打造精品项目，以百倍的奉献精神 回报社会、服务业主。 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 2 - 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 项目基本情况项目基本情况 （1）项目名称 静安集团*黄化区南湖春城项目 （2）建设地点 *市黄化区（黄化大道与卧牛路交汇处） （3）主办单位 安徽静安置业有限公司 （4）项目建设性质 新建 （5）项目负责人 xxx（4451689） （6）建设内容 静安集团*黄化区南湖春城项目总规划用地 249807 平方米，规划建筑面积 195083 平方米，其中住宅面积 129806 平方米，酒店旅馆面积 64677 平方米， 。11f 小高层住宅，共 10 个单元，35491.2 平方米；6f 多层住宅，共计 67 个单 元，89814.8 平方米；育儿园一座，1500 平方米；商业风情街，3000 平方米； 五星级酒店一座，住房房位 264 间，32797 平方米，并配有地下停车场 2500 平 方米。 （7）投资估算与资金来源 静安集团*黄化区南湖春城项目总投资 50000 万元，其中土地费用 13303.58 万元，建筑安装工程费 25270.79 万元，管理费 1263.54 万元，不可预 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 3 - 见费 3000 万元，其他费用 7162.09 万元。 所需投资资金由业主自筹 20000 万元（40%） ，社会融资 20000 万元 （40%） ，房屋预售集资 10000 万元（20%） 。 1.2.2 项目场址选择项目场址选择 项目所在地具体位置及周边情况项目所在地具体位置及周边情况 本项目建设地点位于*市黄化区，紧邻南湖国家湿地公园，总用地面积 249807 平方米；地块东邻黄化大道，南邻卧牛路（项目具体位置见附图 1） 。 用地周边道路状况良好，交通便捷，地块北侧拥有优良的南湖景观，地块 内部地势平坦，无现状建筑，有利于地块的开发利用。 图图 1 项目用地分析图项目用地分析图 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 4 - 图图 2 项目周边环境视图项目周边环境视图 项目建设的自然条件 气候气候 *市是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖 一县三区。是中国能源基地、农副产品生产基地和全国塌陷土地复垦示范区。 *市地处北温带，属北方型大陆性气候与湿润性气候之间的季风气候。四 季分明、无霜期 202 天。 年平均气温 14.5，极端最低气温-21.3（1969 年 2 月 5 日），极端最高气温 41.1（1972 年 6 月 11 日）。 *市多年平均降水量 844.3 mm，水资源总量 8.341 亿立方米，人均水资源 量为 398 m3，仅为全国人均水平的 1/6、世界人均水平的 1/24。 地质、地貌地质、地貌 *市范围所处大地构造单元属中朝准地台南缘，鲁西隆起区南段，亦即秦 岭纬向构造带东延北支与苏、皖新华夏系的复合部位。境内地层隶属华北地层 大区、淮河地层分区中的*小区范畴，为标准的北向地层，按地层时代，又老 至新为上元古界、古生界、新生界。 资源、矿产资源、矿产 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 5 - *矿产资源蕴藏量较为丰富。目前，已发现矿产 56 种，矿产地 488 处，其 中大型矿产地 20 处，中型矿产地 13 处，小型矿点 455 处。在查明储量的 16 种 矿产中，煤、铁、铜、金、水泥用灰岩、高岭土储量分别居全省第 2、4、6、2、6、1、位。其中，煤炭资源最具优势，远景储量 350 亿吨，工业 储量 80 亿吨。 经济发展经济发展 *市国民经济快速发展。初步核算，2010 年全年实现地区生产总值 （gdp）461.6 亿元，按可比价格计算，比上年增长 14.2%。其中，第一产业增 加值 40.4 亿元，增长 4.8%；第二产业增加值 298.4 亿元，增长 18.2%；第三产 业增加值 122.8 亿元，增长 9%。按常住人口计算，人均生产总值 22300 元(折 合 3266 美元)，比上年增加 4204 元。 “十一五”期间，全市生产总值年均增长 12.1%，增幅高于“十五”时期 1.6 个百分点，其中第一产业年均增长 6.1%，第二 产业年均增长 14.5%，第三产业年均增长 9.3%；三次产业结构由 2005 年的 10.9：56.7:32.4 变化为 2010 年的 8.8：64.6:26.6。 交通状况交通状况 *市交通便利，其中京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6 条国道、 省道以及京福、连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场 60 公里，至连云港港 口 240 公里，是安徽省距深水港口最近的城市。符夹、青阜两条铁路贯通境内。 符夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。青阜线则经阜阳、淮南直 通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。 市政基础设施条件 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 6 - 本项目西南侧黄化大道上供水、供电、排水管网等基础市政接口齐全，有 成熟完善的市政基础设施，项目西南侧黄化大道、南侧卧牛路已建成，东、北、 西三条规划道路正在建设中，未来交通极其便利。 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.1 项目建设的目的和意义项目建设的目的和意义 我国是一个发展中国家，人均能源相对资源贫乏，煤炭、石油、天然气、 可耕地、水资源和森林资源的人均拥有量仅为世界平均值的约 1/2、1/9、1/23、1/3、1/4 和 1/6。全国耕地只占国土面积的 13，目前人均耕 地仅有 1.43 亩，且优质耕地少，后备资源严重不足。我国水资源短缺，人均水 资源拥有量 2200 立方米，北方和西部有的地区已处于公认的极度缺水的程度。 600 多个城市中有 2/3 供水不足，其中 1/6 的城市严重缺水。一些地方城市在城 乡建设中，增长方式比较粗放，发展质量和效益不高，建筑建造和使用，能源 资源消耗高，利用效率低问题比较突出，盲目扩大城市规模，规划布局不合理， 乱占耕地的现象时有发生；重地上建设，轻地下建设的问题还不同程度的存在。 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 7 - 资源、能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素。目前，国内住宅产业 现代化水平不高，导致住宅的综合性能低、资源消耗高、循环利用率低、环境 污染重等一系列问题。加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现 代化，建设节能省地型住宅已成为迫切需要解决的重大课题。 中央从战略高度提出发展省地节能环保型住宅和公共建筑，是新时期转变 城乡建设方式，提高城乡发展质量和效益的重要决策；是落实科学发展观，调 整经济结构、转变经济增长方式的重要内容，是保证国家能源安全的重要途径， 是建设节约型社会的重要举措。而整个工作的核心重点，就是 “四节一环保” （即节地、节能、节水、节材和环境保护） 。 *市南湖节能环保型住宅试点项目建设将严格按照国务院及省、市关于节 能减排综合性方案的通知精神，推进省地节能环保型住宅建设，发挥示范项目 效应，突出节能、省地、环保、生态等住宅建设项目的发展方向，实现住宅建 设项目由粗放型向集约型增长方式转变。通过示范工程的实施，使本项目实现 社会、环境、经济效益的统一，为*市建设“省地节能环保型”试点项目提供 典范作用，带动当地试点项目整体水平的提高，从而我引导*市房地产市场逐 步走向规模化、品牌化、产业现代化贡献力量。 2.2 必要性分析必要性分析 2.2.1 是全国性政策趋向的需要是全国性政策趋向的需要 1、十七大提出坚持节约和保护环境的基本国策是必须把建设资源节约、环 境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置，落实到每个单位、每 个家庭。 2、国务院公布了“十二五”节能减排综合性工作方案 ，明确工业、交通、 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 8 - 建筑及生活四大领域“十二五”期间节能减排工作的总体部署，并要求下一阶段 各地区、各部门抓紧落实方案具体工作。 3、2010 年 9 月，温家宝总理批示，发展绿色建筑，最大限度地节能、节 水、节地、节材，减少污染，保护环境，改善居住舒适性、健康型和安全性， 不仅是转变建筑行业发展方式和城乡建设规模的重大问题，而且直接关系群众 的直接利益和国家的长远利益。 4、中国绿色建筑行动计划草案主题报告时就指出，今后要全面推行绿色建 筑“以奖代补”的经济激励政策，具体可从专项补贴、物业税减半征收、土地招 拍挂前置条件、适当提高容积率、购房贷款利率优惠等方面着手推进绿色建筑 的发展。 5、国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020 年）中指出，将“建筑 节能和绿色建筑作为”重点领域“城镇化与城市发展”下地优先项目。中国绿色建 筑发展总体战略目标是以实现国家“十二五”规划约束性指标为契机，促进绿色 建筑的“四节一环保”推动中国可持续发展。 2.2.2 有利于是加快建筑行业体系科技创新有利于是加快建筑行业体系科技创新 要通过科技创新为发展省地节能型住宅和公共建筑提供技术支撑，积极组 织科技公关，努力开发利用适合国情、具有知识产权的适用技术和建筑新材料、 新技术、新体系以及新型可再生能源，鼓励研究开发节能、节水、节材的技术 和产品。注重加快成熟技术和技术集成和推广应用。认真落实国家中长期科学 和技术发展规划纲要中有关城乡现代节能与绿色建筑等专项规划，加强国际合 作，积极引进、消化、吸收国际先进历年和技术，增强自主创新能力。要加快 墙体材料革新，特别是注重解决墙体改革工作中关键技术和技术集成问题，加 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 9 - 快高强钢和高性能混凝土的推广应用工作。建立健全建筑“四节”科技成果推广 应用机制，尽快把科技成果转化为现实生产力。 2.2.3 有利于挖掘建筑有利于挖掘建筑“四节四节”巨大潜力巨大潜力 我国面临的建筑节能问题很突出，但同时也要看到我国住宅和公共建筑能 源资源节约潜力巨大。据预测，到 2020 年，如果城镇建筑达到节能标准，每年 就可节省 3.35 亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少 8000 万千瓦时，约相当于 1998 到 2003 年 5 年新增电力装机容量的总和，相当于 4.5 个三峡大坝的发电量， 相当于每年可减少电力建设投资约 1 万亿元。通过推进城镇化，合理规划布局， 提高土地利用的集约和节约程度，到 2020 年，城乡新增建设用地占用耕地的增 长幅度要在 2010 年目标基础上将大幅度减少。降低供水管网漏损率 10 个百分 点，一年可节水 47 亿吨；推广使用节水器具等，全国城镇家庭一年可节约用水 17 亿吨。提高建筑品质，延长建筑使用寿命，推广可循环利用新型材料和再生 能源，到 2020 年对不可再生资源的消耗可降低 20%。 2.2.4 有利于改善有利于改善*市居民居住条件市居民居住条件 进入二十一世纪以来，*市国民经济保持良好的发展态势。产业结构调整 取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，房地产业和建筑业的快速增长 成为促进市域经济发展的主要动力，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收 入增长较快，人民生活水平有了较大的提高。为全面建设小康社会，*市委、 市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略，积极承接产业转移，大力推进结 构调整，加快转变发展方式，国民经济呈现出速度加快、结构优化、效益回升、 活力增强的良好态势。全市 2010 年实现地区生产总值（gdp）416.6 亿元，按 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 10 - 可比价格计算，比上年增长 14.2%。其中，第一产业增加值 40.4 亿元，增长 4.8%； 第二产业增加值 298.4 亿元，增长 18.2%；第三产业增加值 122.8 亿元，增长 9%，*市的国民经济和城市建设进入了新一轮快速发展时期。项目的建设有利 于促进*市房地产业的发展，带动相关行业、产业的发展，促进经济的繁荣。 随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，*市居民住房消费日益 增加，市场潜在住房需求较快的转化为现实需求，在一定程度上适应了市民对 住房消费日益增长的需要，为本市房地产业发展做出了贡献。 通过省地节能住宅的建设，改变*市传统建筑模式和标准，推进绿色建筑， 体现“四节一环保”，在改善我市城镇居民居住环境、配套及树立良好的节约能 源资源的意识和正确的消费观念，形成良好的社会氛围都具有举足轻重的作用。 2.2.5 是企业自身发展的需要是企业自身发展的需要 安徽静安置业有限公司经过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、 丰富的管理经验，抓住有利时机，审时度势，在*市黄化区，黄化大道与香港 街交叉口东北角进行*市南湖节能环保型住宅试点项目开发建设。 项目建设严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神， 推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。*市南湖节能环保型住宅 试点项目将在项目的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等 五个方面，保证节地、节能、节水、节材和环境保护推进项目建设新机制建设， 建设具有较高水准的综合性建设项目，转变建设方式，建立具有特色的单体建 筑建设模式和消费模式，为*市综合性建设项目建设在“节能省地环保型”试点 项目提供典范作用。 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 11 - 2.3 项目申报依据项目申报依据 为落实中央关于建设节约型社会，发展节能省地型住宅和公共建筑的要求， 转变住宅建设方式，建立具有中国特色的住宅建设模式和消费模式，适应建设 资源节约型和环境友好型社会的需要，根据中华人民共和国节约能源法 、建 设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见 （建科200578 号） 、 安徽省住房和城乡建设厅关于进一步做好省地节能环保型住宅和公共建筑试 点有关问题的通知 （建房201118 号）以及有关规定的要求，做好“省地节 能环保型”试点项目的事宜。 2.4 试点项目的实施目标试点项目的实施目标 项目建设要坚持科学发展观，以发展循环经济，建设节约型社区、节能省 地型住宅为目标，以节地、节能、节水、节材和环境保护为重点，以推进住宅 技术与部品的标准化、系列化、通用化、集成化为特点，提高住宅产品的配套 整合水平，推动住宅生产方式的改变。 （一）节地（一）节地 1.全面利用塌陷区地块，综合利用，变荒为宝，节约土地。 2.项目区域内机动车总停车位 300 个，实现项目建设停车率为 60%，绿地 率分别为 61%，都达到省地不低于 50%和 30%的标准。 3.建设项目变电站采用干式变压器，设置于地下一层，节省土地占用空间， 达到节约用地。 （二）节能（二）节能 1.小区内照明路灯和楼梯感应灯电源全部采用太阳能和风能，白天蓄能， 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 12 - 夜晚使用，达到节约电能的目的。 2.户门与阳台门结合防火、防盗要求，在门的空腹内填充聚苯乙烯板和岩 棉板，增加其绝热性能。 3.住宅楼梯间照明开关采用声光控自熄开关，采用太阳能灯，室外路灯全 部采用太阳能灯，利用率 100%。并配有电子镇流器，节电率达 30%以上。 4.大力发展可再生能源，采用太阳能利用技术。住宅总户数 840 套，其中 运用太阳能热水器的有 664 套，覆盖率 79%。 5.体系形数越小，单位建筑面积对应的外表面积越小，外围护结构的传热 损失就越小。本项目从降低建筑能耗的角度出发，将体形系数控制在一个适中 的水平上（条式0.35，点式0.40） 。 （三）节水（三）节水 1、卫生器具和配件采用节水型，不得使用一次冲水量大于 6l 的坐便器， 节约冲厕用水量。 2、公共建筑部分洗手盆采用红外感应水嘴，采用感应式冲洗阀的小便器。 3.直接利用地块区水资源，用泵加压供至小区园林浇灌、景观水系和消防 水池，以满足上述用水需要，达到节水目的。 （四）节材（四）节材 1.本项目酒店部分采用精装修交付使用，避免分开装修造成材料的浪费， 装修率大于 50%。 2.建筑填充材料全部采用水泥空心砖，利用工业废渣、粉煤灰等材料，通 过烧结生产砌筑砖作为建设项目的填充墙；采用高强钢筋和高性能混凝土。 3.采用新型管材：项目区域内全部采用聚乙烯（pe）管、pvc-c 管等管材、 管件，不仅可以大量节约管材，同时可以降低消耗及成本。 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 13 - （五）环境保护（五）环境保护 1、施工噪声防治目标 a.合理安排作业时间，高噪声源施工机械，尽可能安排在昼间作业，减少 夜间施工频次，高噪声源机械夜间施工率不得高于 5%。 b.施工中尽量采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪声施工机械数 量，最大限度地减轻声源叠加的影响，高噪声设施同时作业率限制在 25%以内； 2、扬尘污染防治目标：对裸露地面、施工现场道路、堆料场地、作业场所 等易起尘点适量进行洒水抑尘，减少扬尘产生量。洒水频次每天不少于 5 次， 洒水减尘率需达到 70%。 3、垃圾无害化或减量化处理：垃圾处理，实行垃圾分类收集，集中清运， 清运率达到 100%。 4、施工废水污染防治目标：污水收集率不小于 90%，再经化粪池沉淀、氧 化，处理率 100%，最后全部排入市政污水管网。 6、绿化：在项目区大面积绿化建设，酒店用地绿化率可达到 55%，住宅用 地绿化率可达到 50%。 第三章第三章 市场预测市场预测 3.1 区域经济状况和住宅需求预测区域经济状况和住宅需求预测 3.1.1 区域经济状况及发展趋势区域经济状况及发展趋势 2010 年，*市全年实现地区生产总值（gdp）461.6 亿元，按可比价格计 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 14 - 算，比上年增长 14.2%。其中，第一产业增加值 40.4 亿元，增长 4.8%；第二产 业增加值 298.4 亿元，增长 18.2%；第三产业增加值 122.8 亿元，增长 9%。按 常住人口计算，人均生产总值 22300 元(折合 3266 美元)，比上年增加 4204 元。 “十一五”期间，全市生产总值年均增长 12.1%，增幅高于“十五”时期 1.6 个百分 点，其中第一产业年均增长 6.1%，第二产业年均增长 14.5%，第三产业年均增 长 9.3%；三次产业结构由 2005 年的 10.9：56.7:32.4 变化为 2010 年的 8.8：64.6:26.6。 图图 3 “十一五十一五”期间期间*市地区生产总值及增幅市地区生产总值及增幅 工业和建筑业工业和建筑业 工业生产增速加快。全年实现工业增加值 207.2 亿元，比上年增长 13%； 工业化率达到 55.7%。其中规模以上工业实现增加值 199.1 亿元，增长 13.7%， 增幅比前三季度提高 2.5 个百分点，比上半年提高 1.4 个百分点，比一季度提高 5.4 个百分点。在列入全市重点统计的 42 个主要工业产品中，有 29 个实现增长。 其中原煤产量 4172.3 万吨，增长 2.6 %；洗精煤产量 949.8 万吨，增长 17.7%； 焦炭产量 209.1 万吨，增长 15.3%；发电量 66.9 亿千瓦时，下降 20.9%。六大 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 15 - 主导行业中，食品、矿山机械制造、纺织服装、陶瓷建材等非煤产业继续保持 快速增长，四大行业增加值已占到全市工业总量的 26.9%，对工业的增长贡献 已达到 76.2%；煤电和煤化工行业增加值分别占工业总量的 58.4%和 3.4%。全 年新增规模以上工业企业 119 家，退出 15 家，净增 104 家，全市规模工业企业 数量达到 542 家，其中大中型工业企业 37 家。 图图 4 “十一五十一五”期间期间*市规模以上工业增加值增长速度市规模以上工业增加值增长速度 工业经济效益明显提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入 577.6 亿元，增长 19.3%；实现利税 75.1 亿元，其中利润 28.5 亿元，分别增长 25.8% 和 58.3%；亏损企业亏损额 1.6 亿元，比上年下降 44.8%。工业经济效益综合指 数达到 183.9%，比上年提高 23.7 个百分点。产品产销率 98.7%，比上年下降 0.6 个百分点。 建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业 57 家，从 业人员 3.5 万人，完成建筑业总产值 41.5 亿元，增长 17.4%；实现工程结算收 入 40.8 亿元，增长 12.9%，竣工产值 31.3 亿元，与上年持平；建筑业劳动生产 率 12.22 万元/人。全年房屋建筑施工面积 216.9 万平方米，竣工房屋面积 150.6 万平方米。 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 16 - 固定资产投资固定资产投资 投资规模继续扩大。全年在建施工项目 880 个，其中新开工项目 667 个， 计划总投资 891.9 亿元，全年完成投资 366.9 亿元，增长 30.9%。其中城镇项目 投资 311.5 亿元，增长 31.2%；房地产开发投资 42.5 亿元，增长 35%；农村非 农户投资 12.9 亿元，增长 14.1%。其中采矿业投资 66.9 亿元，增长 2.6%；制 造业投资 165 亿元，增长 62.6%；电力行业投资 7.7 亿元，下降 25.6%。“十一 五”时期，全市累计完成固定资产投资 1113.4 亿元，是“十五”时期投资总量的 4.1 倍；年均增长 34.3%，分别比“九五”和“十五”时期加快 16 和 19.2 个百分点， 是改革开放以来投资增速最快的时期。 图图 5 “十一五十一五”期间期间*市固定资产投资总额及增幅市固定资产投资总额及增幅 市场消费市场消费 消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额 125.5 亿元，比上年 增长 19.2%。分城乡看，城镇消费品零售额 100.5 亿元，增长 19.2%；乡村消费 品零售额 25 亿元，增长 18.8%。分行业看，批发和零售业零售额分别为 9.9 亿 元和 99.1 亿元，分别增长 24.1%和 18.1%；住宿和餐饮业零售额分别为 0.9 亿 元和 15.6 亿元，分别增长 29.1%和 22.8%。“十一五”期间，全市累计实现社会 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 17 - 消费品零售额 459.1 亿元，是“十五”时期的 1.8 倍；年均增长 18.1%，比“十五” 时期提高 8.1 个百分点。 图图 5 *市社会消费品零售总额月度累计增速走势（市社会消费品零售总额月度累计增速走势（2010 年）年） *的发展现在面临历史性的机遇。当前，皖北地区已进入了一个快速发展 的阶段，在这一地区向国家大量输血之后，国家也开始反哺皖北，皖北发展正 面临着国家政策的倾斜机遇、产业转移的历史机遇、区域发展的战略机遇和自 身发展的内在机遇，皖北已不仅仅是黄淮海平原上的一个大粮仓、华东地区的 一个能源基地这种原材料输出地，她即将成为安徽各种产业发展的重要地区。 3.1.2 区域住宅市场分析及需求预测区域住宅市场分析及需求预测 （一）开发投资 2011 年，*市房地产市场总开发面积、新开工面积、完成房地产开发投资、 销售面积、销售金额以及销售均价同比均出现不同程度的增长。与去年同期相 比我市房地产市场目前总体情况良好，但供求矛盾仍然比较突出。 2011 年，18 月总开发面积 644.44 万平方米，同比增长 50.28%，新开工 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 18 - 面积 207.79 万平方米，同比增长 44.39%，竣工面积 54.43 万平方米，同比增长 13.04%，完成开发投资 49.73 亿元，同比增长 110%。8 月当月新开工面积 27.53 万平方米，环比增长 58.58%，竣工面积 18.22 万平方米，环比增长 623%，完成开发投资 4.32 亿元。 其中相山区住宅新开工面积 4.56 万平方米，竣工面积 5.68 万平方米，完成 房地产开发投资 1.71 亿元；商业完成房地产开发投资 0.26 亿元。杜集区住宅新 开工面积 2 万平方米，竣工面积 8.46 万平方米，完成房地产开发投资 0.74 亿元； 商业完成房地产开发投资 0.09 亿元。黄化区住宅完成房地产开发投资 0.1 亿元； 商业完成房地产开发投资 0.03 亿元。濉溪县住宅新开工面积为 20.97 万平方米， 房屋竣工面积 2.97 万平方米，完成房地产开发投资 1.39 亿元；商业竣工面积 1.11 万平方米。 （二）销售 2011 年*市 18 月新建商品房销售面积 62.11 万平方米，同比增长 5.97%，销售额 23.67 亿元，同比增长 7.49%，新建商品房均价 3811 元/平方米， 同比增长 1.44%。8 月份销售：8 月当月我市新建商品房销售面积 10.35 万平方 米，环比增长 63.83%，销售额 3.26 亿元，环比增长 24.42%，新建商品房均价 3150 元/平方米，环比下降 24.04%。 近年来，*市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，新建商品房价格 稳中有升。 纵观 2011 年，*市房地产市场仍趋活跃，开发建设投资规模持续增长。 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 19 - 3.2 销售对象定位及住宅性能等级的自评销售对象定位及住宅性能等级的自评 3.2.1 销售对象定位销售对象定位 经济发展及居民生活水平提高所带来的主动改善要求经济发展及居民生活水平提高所带来的主动改善要求 城乡居民生活水平稳步提高。2010 年全市城镇居民人均可支配收入 15191 元，比上年增加 1455 元，增长 10.6%；人均消费性支出 9733 元，增长 7.2%， 其中食品支出增长 7.3%，衣着支出增长 2.7%，居住支出下降 21.1%，交通通讯 和娱乐教育文化支出分别增长 59.6%和 20.1%。全市农村居民人均纯收入 5337 元，比上年增加 790 元，增长 17.4%；人均生活消费支出 4210 元，增长 15.9%；其中食品支出增长 15.3%，衣着支出增长 14.5%，居住支出增长 10.5%，交通通讯支出增长 17.2%，娱乐教育文化支出增长 8.4%。农村居民家 庭恩格尔系数为 40.9%，比上年下降 0.3 个百分点；农村居民人均住房面积 40 平方米。“十一五”时期，农民人均纯收入年均增长 14.9%，比“十五”时期提高 9.9 个百分点。 居民生活水平和经济收入的显著提高与人均住房面积狭小、住房环境差之 间的矛盾日益突出，该矛盾已成为当地的普片问题，人们的购房欲望越来越强 烈。为解决市民住房问题和满足市场需要，静安集团*黄化区南湖春城项目因 势而生。 现代化大城市的建设和城市化进程的加快，为区域房地产业的跨越式发现代化大城市的建设和城市化进程的加快，为区域房地产业的跨越式发 展提供了历史机遇展提供了历史机遇 近年来，随着国家“中部发展”战略的实施，安徽省随即推动了皖江城市带 承接产业转移示范的规划，加速发展安徽，实现崛起。趁着国家政策的倾斜和 皖江产业转移的历史机遇，*市加快发展自身经济，转变经济发展方式，实现 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 20 - 城市的跨越式发展。为着力构建“实力*、活力*、和谐*、魅力*”，*市近 两年来加大了“双百双宜城市” （百平方公里、百万人口，适宜生活、适宜人居） 的推进力度，尤其是自 2006 年 12 月 18 日以来，集中开工建设了 15 项城市建 设重点工程，并初步构建了“两山环绕、六湖珠连、城在山中、水在城中”的城 市空间格局。 现代化城市的建设必然带动建筑业的快速发展，2008 年底，全市在建工程 697 项，建筑面积 281.2 万平方米,其中 2008 年新增建筑面积 182.5 万平方米;从 业人员 4.87 万人,比上年增加 18.2%。2008 年，全市建筑业总产值 86 亿元，比 上年增长 26%，成为全省建筑业总产值增幅最快的城市。目前，全市在建项目 已达 660 项，建筑面积 330 万平方米。全市建筑总承包一级企业 1 家、二级企 业 17 家、三级企业 52 家，勘察设计企业 8 家，监理企业 7 家，专业承包企业 41 家，劳务企业 20 家，造价咨询机构 11 家，招标代理机构 8 家。从业总人数 6.2 万人。 结婚对象住房的主动需求结婚对象住房的主动需求 *市全年人口出生率 10.45，人口死亡率 4.25,人口自然增长率 6.2。 年末全市户籍人口 217.7 万人，比上年末增加 19616 人，增长 1%。其中非农业 人口 94.3 万人，年末常住人口 206 万人。根据*市民政局提供的资料，2005 2010 年间全市登记结婚 25.6 万对，对于新婚户来说，每一个新家庭都希望有 (至少)一套婚房，而且最好是新的，因此一对新婚姻新增加一户住宅需求计算， 每年对新房的需要也是很可观。 投资购房需求投资购房需求 众所周知，中国房地产正处于高速发展时期。近年来，全国楼市价格如脱 缰野马，一路狂奔，涨幅惊人，北京、上海等地多家中介机构的统计显示，今 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 21 - 年一季度部分城市的投资型购房需求超过 50%。 由于投资购房市场的繁荣，房子需求量的增加，进一步带动了房地产的发 展。 3.2.2 住宅性能等级的自评住宅性能等级的自评 住宅性能等级是按照住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和 耐久性能的定性、定量指标综合确定的。 表表 1 住宅性能等级评价表住宅性能等级评价表 一、适用性能一、适用性能 评价单元满分自我评价评价得分 1.1 单元平面30 小区平面布局合理、空间利用充分，住宅 平面完全按照模数化设计，空间可改性灵活， 门厅、楼梯间、垃圾处理设施齐全 20 1.2 住宅套型75 套内卧室、起居室（厅） 、餐厅、厨房、 卫生间、贮藏室、阳台等功能空间的配置齐全， 交通组织合理，居住空间、厨卫空间采用自然 通风、采光，视野开阔 60 1.3 建筑装修25 住宅部分精装修，材料采用优质环保材料， 公共部位精装修 15 1.4 隔声性能25 小区楼板、墙体设计施工采用隔声材料， 管道采用消声材料，整体建筑隔声性能良好 18 1.5 设备设施75 小区基础设施配置完善，水、电、气、信 息设备设施齐全，暂未考虑采暖系统 56 1.6 无障碍设施20 小区住宅套内无障碍设施、单元公共区域 无障碍设施和住区无障碍设施 15 小计250184 二、环境性能二、环境性能 评价单元满分自我评价分值 2.1 用地与规划70 小区遵守统一原则、合理布局的原则，划 分不同的功能片区，有利于建设时序的要求； 注重土地开发的综合利用，始终贯彻节能省地 和环境保护的原则，重视与城市环境的有机 ，构建和谐的城市环境，市政配套设施齐全， 57 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 22 - 交通组织完善，机动、非机动车位均按照规范 配置 2.2 建筑造型15 建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别 性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美。 项目采用了南加州风格的立面设计,该风格既 有西班牙的华贵、细腻、经典，同时又体现了 美国的简约、洒脱、阳光、向上。该风格呈现 为：坡度平缓的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用 红褐色石板瓦，厚实而稳重；外立面统一使用 仿石涂料。配合墙基和花园部分的暖色调砂岩 石材，和谐而柔美；西班牙式的窗型，附以上 好的铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建筑细 部设计进一步的刻画。同时公共空间加入灯光 造型设计。 8 2.3 绿地与活动 场地 45 通过道路或共享平台将小区内各建筑联系 在一起，创造出一个人与自然和谐共生的绿色 空间，真正达到人文与自然景观相互交融互为 补充的设计宗旨。采用各具特色的植物树种， 并配以各具特色的小品，满足居民对环境的行 为、心理需求，全面细致地考虑居民的各类生 活活动，并为之提供适宜、便利的场所。同时 使环境具有领域感和可识别性。道路绿化多选 用常绿乔木，部分选择落叶乔木为道路行道遮 阳树种，创造“夏有荫，冬有阳”的生态空间。 40 2.4 室外噪音与 空气污染 20 小区有完善的扬尘防治污染措施：a.在天 气炎热干燥时进行洒水抑尘；b.设置专用库区。 建成后噪声污染防治措施：a.从声源上控制； b.减轻振动；c.设备安装位置要得当；d.采用 双层窗；e.房间内合理布置。 15 2.5 水体与排水 系统 10 排水系统采用节水技术：1.节水型管线 配水点压力控制技术供水管道、阀门和配件应 耐腐蚀和耐压，采用分层供水方式，于地下室 设置水池及水泵。地下室及五层（含五层）接 市政给水管网，五层以上部分采用变频调速装 置的水泵恒压设备供水，保证用户水压稳定。 2、节水型卫生洁具应用技术卫生器具和配件 采用节水型，不得使用一次冲水量大于 6l 的 坐便器，节约冲厕用水量。3、公建感应节水 技术公共建筑部分洗手盆采用红外感应水嘴， 采用感应式冲洗阀的小便器。4. 雨水收集和 利用利用小区水资源丰富情况设置蓄水池，收 集的雨水沉淀净化后加压供至小区园林浇灌、 景观水系和工地施工各用水点，以满足上述用 8 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 23 - 水需要。 2.6 公共服务 设施 60 小区配备完善的商业设施、医疗设施以及 幼儿园，同时设立了露天体育活动场地、涉水 池、多功能文体活动室等健身娱乐设施；小区 在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置 设立了分类垃圾桶，并有完善的垃圾转运设施 40 2.7 智能化系统30 小区设置智能化系统：1.安全防范系统： 家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗 门、24 小时电子巡更系统、车库管理系统等。 2.“一卡通” 智能系统：ic 卡门禁、小区内 停车、消费“一卡通” 。3.信息服务系统：小 区局域网（可接入 internet） 、背景音乐、视频 点播等 19 小计250187 三、经济性能三、经济性能 评价单元满分自我评价分值 3.1 节能100 外墙保温隔热技术；防水层上设保温隔热 层技术；使用双层中空玻璃门窗；节能灯和电 子采用声控开关应用技术；发展可再生能源 （太阳能等和太阳能热水器等） ；完善节能构 造体系。 70 3.2 节水40 节水型卫生洁具应用技术；采用公建感应 节水技术；就地取水（使用小区周围湖中的水 绿化、灌溉、消防等） ；中水回收利用技术； 雨水收集利用等。 38 3.3 节地40 本项目利用荒地塌陷地块，变废为宝， 综合利用，节约土地资源；开发利用地下空间； 公共建筑规划设置；在符合健康卫生和节能及 采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率 35 3.4 节材20 集中精装修；利用空心方砖填充墙体；建 筑材料全部分类回收，循环利用等。 12 小计200155 四、安全性能四、安全性能 评价单元满分自我评价分值 4.1 结构安全70 结构安全等级二级，抗震设防烈度 6 度， 地震分组第二组，设计基本地震加速度值 0.05g,外观质量良好，构件无缺陷，框架、剪 力墙为三级抗震 55 4.2 建筑防火50室内外消防交通组织良好，消防设施完善，40 静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告 - 24 - 设备检验合格，玻璃幕墙、各设备井壁耐火极 限不低于一小时，检查门采用丙级防火门，消 防及相关用房耐火极限大于两小时，采用甲级 防火门 4.3 燃气及电气 设备安全 35 燃气设备质量合格，排风系统完善，具有 自动报警、自动关闭设备和自动启用排风系统 功能；配电设备质量合格，防雷措施完善，电 梯安全性能良好 25 2.4 日常安全防 范措施 20 小区防盗设施齐全，厨卫等功能区位设有 防滑防跌措施，阳台及上人屋面等危险区域防 坠落措施完善，设备齐全 12 4.5 室内污染物 控制 25 墙体材料的放射性污染及混