买卖不破租赁与合同的概括移转

买卖不破租赁与合同的概括移转买卖不破租赁与合同的概括移转 甲与乙签订了房屋租赁合同，合同约定甲将其房屋出 租给乙，租期五年，并规定如果乙方拖欠租金 3 个月，甲 方有权解除合同。租赁至第三年，甲将房屋出售给丙，并 办理了房屋过户手续，乙依照其与甲的租赁合同继续使用 该房屋。现丙以乙在房屋买卖之前拖欠甲租金 8 个月已符 合合同解除条件为由提起诉讼，请求法院解除租赁合同。 对本案的不同意见 一种意见认为，对于丙的诉讼请求应予以支持。理由 如下：根据买卖不破租赁原则，租赁合同在乙和丙之间仍 然有效，或者说，丙取得了甲在合同中的地位，即该租赁 合同由于房屋买卖只是合同主体发生变更，合同的其他条 款并没有发生变化，因此，丙可以根据甲乙之间租赁合同 的约定行使单方解除权。 另一种意见认为，应驳回丙的诉讼请求。理由如下： 虽然根据买卖不破租赁原则，租赁合同在乙和丙之间继续 有效。但该合同是在乙和丙根据甲和丙之间的租赁合同条 款成立的新合同。根据合同的相对性原理，主张合同解除 只能由甲来行使，丙并不是合同的相对人，所以丙的主张 不能支持。 分析 导致对本案产生不同的意见，分歧的主要缘由在于买 卖不破租赁是否属于合同权利义务的概括移转，如果买卖 不破租赁属于合同权利义务的概括移转，丙与乙之间的租 赁合同是原合同的继续，应按第一种意见处理;如果买卖不 破租赁不属于合同权利义务的概括移转，丙与乙之间的合 同是新合同，则应按第二种意见处理。笔者认为，买卖不 破租赁不属于合同权利义务的概括移转，以下结合本案作 简要分析。 合同权利义务的概括移转是指合同当事人一方将其权 利义务转让给第三人，由合同受让人取代转让人成为合同 的一方当事人，该受让人享有原合同的权利义务。合同权 利义务的概括移转即可基于合意而发生，也可基于法定而 发生。基于合意发生的移转需经合同另一方当事人的同意， 未经合同另一方的同意对其不发生效力，即转让合意不具 备外部效力，因为合同权利义务的概括移转对合同另一方 当事人利益影响巨大，所以必须经其同意方对其发生效力。 买卖不破租赁不是法定的合同权利义务概括移转。买 卖不破租赁的立法初衷在于保护承租人的居住权，法律规 定在此特定情形下使债权优先于物权，承租人可按原租赁 合同继续使用房屋。也就是说，买受人与承租人之间的租 赁关系是基于法律规定而发生的。但这种基于法律规定发 生的租赁关系并不是合同的法定概括移转。根据我国现有 法律的规定，合同的法定概括移转主要发生在两种情形： 一是因继承而发生的。如被继承人订立合同后死亡的，继 承人即可依继承法的规定承受被继承人在该合同中的权利 和义务。一是因法人的分立、合并而发生的。根据合同 法第 90 条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后 的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事 人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外， 由分立法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债 权，承担连带债务。 ” 买卖不破租赁也不是意定的合同权利义务的概括移转。 由于合同权利义务的概括移转对于合同另一方的利益影响 之巨，根据我国合同法的第八十八条的规定，合同权 利义务的概括移转需经合同对方的同意，而在买卖不破租 赁中，由于出租方因房屋所有权人的变化而发生变更，无 须承租人的同意。 综上，笔者认为，基于买卖不破租赁而在买受人与承 租人之间发生的租赁合同，是基于原租赁合同的条件成立 的新合同，并不是原合同权利义务的概括移转。就本案而 言，甲未行使单方解除权表明其放弃行使该项权利，该解 除权并不能由买受人承继。进一步言，在甲与乙租赁期间 发生的债权债务均不能基于买卖不破租赁发生概括移转， 如乙欠甲的租金，再如甲未及时