房地产私募基金解析

Financial Services 房地产私募基金简述 目 录 1 2 3 4 房地产产投资资基金发发展背景 房地产产私募投资资基金概要 房地产产私募投资资基金不同组织组织 形式 房地产产私募投资资基金运作 第一部分 房地产产投资资基金发发展背景 PART 01 一、房地产产投资资基金发发展背景 总体规模相对较 小，但增长速度较快 近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。2010年之前国内人 民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规 模。自2010年起，房地产基金 开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规 模每年都保持近100%的增长。截至2015 年底，房地产基金的规模在1万亿元左右。预计 2016年总规 模在1.5-2万亿元左右。 资料显示，国内房地产基金对单 个项目/投资组 合公司的投资资 金多为1亿-3亿元 人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额；5000万元以下的投资案例数 占12%和总投资金额的2%；5000万-1亿元的投资案例数占12%，总投资金额占5%； 3-5亿元的大型投资项 目占总案例数的20%，而总投资金额占39%。 一、房地产产投资资基金发发展背景发发展现现状 基金背景类型多样，机会众多而投资审 慎 独立的与业运作型 开发企业主导型 投行及金融机构附属型 “高红利时代”挥手告别 近年来房地产基金的收益率大概在 20%-25%。今年以来已经降到 10%以下。恒大八月份信托产品预 期收益率仅6.91%。 私募基金发展迅速，但市场份额较 小 地产市场每年融资总规 模8-10万亿 元，私募地产基金只占10%左右的 份额。 股权投资、债权 投资结 合 债券投资形式占半数以上，很多以 “明股实债 ”的形式存在。 一、房地产产投资资基金发发展背景地产产融资资渠道 PE银行贷款公开发行股票IPO公开发行债券 主要融资资人所有企业业所有企业业待上市或上市公司上市公司 单单次融资规资规模较较小较较小较较大较较大 企业资业资格限制最低较较低较较高最高 表面会计计成本较较低最高最低较较高 投资资者是否分担企业业最终终 风风 险险 部分分担不分担按股权权份额额平等分 担 不分担 投资资者是否分享企业业最终终 收 益 部分分享不分享按股权权份额额平等分 享 不分享 投资资人对对企业业的控制力最强较较强较较弱（大股东东除外 ） 最弱 融资对资对企业业治理的影响程 度 最强较较弱较较强最弱 一、房地产产投资资基金发发展背景地产产PE融资资渠道优势优势 比较较 第二部分 房地产产私募投资资基金概要 PART 02 二、房地产产私募投资资基金概要定义义 所谓房地产基金,是指以房地产项 目戒公司为 投资对 象,在房地产的开发、经营 、销售等价 值链 的丌同环节 ,及在丌同的房地产公司不项 目中进行投资的集合投资制度。 产业 投资基金，系指直接投资亍产业 ，主要 对未上市企业进 行股权投资和提供经营 管理 服务的利益共享、风险 共担的集合投资制度。 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托 基金REIT(Real Estate Investment Trust)的 名义存在。 投资对资对象 流动动性 募资资方式 收益实现实现 投资风险资风险 投资资期限 二、房地产产私募投资资基金概要不同基金特点对对比 分红、股权溢价回购、 租金收益等 项目筛选的风险、经营管 理风险、行业周期风险 长 (3-5年) 证券买卖价差、股息、 利息等 影响证券价格变动 的系统性风险 灵活 IPO后股权转让 收益 项目筛选的风险、 IPO的风险 长 (5-8年) 房地产投资基金 房地产企业和项目的经营投资 较差 以封闭式为主 证券投资基金 股票、债券、央行发行的票据等 强 以开放式为主 创业 投资基金 实业投资 较差 以封闭式为主 二、房地产产私募投资资基金概要基金分类类 第三部分 房地产产私募投资资基金组织组织 形式 PART 03 三、房地产产私募投资资基金不同组织组织 形式 公司型 投资人 有限公司 管理人 房地产公司或项目 LP 有限合伙企业 GP 有限合伙型 投资人 管理人 信托型 托管人 房地产公司或项目 房地产公司或项目 三、房地产产私募投资资基金不同组织组织 形式信托型基金 信 托 型 基 金 组 织 形 式 自 行 管 理 信 托 型 基 金 组 织 形 式 委 托 管 理 三、房地产产私募投资资基金不同组织组织 形式信托型基金 管理 目标公司3 *基金（有限合伙型） 持股 目标公司2 投资 目标公司1 有限合伙人：投资人A、投资人B、 普通合伙人：*管理有限公司 80%的投资收益20%的投资收益 三、房地产产私募投资资基金不同组织组织 形式有限合伙制基金 2%年度管理费 有 限 合 伙 制 基 金 组 织 形 式 组织形 式 公司制信托制有限合伙制 内资外资 出资形 式 人民币 可自由兑换货 币 出资 人民币 货币、实物、知识产权 、 劳务、土地使用权戒者其 他财产权 利作价，但LP丌 得已劳务出资 注册资 本缴纳 期限 实收资本丌低亍 3000 万元 实收资本丌低亍 500万美元 资金一次性到位承诺出资制（call投），无 注册资本规定，主要受有 限合伙合约规定限制 债务承 担方式 出资者在出资范围内承担有限责任投资人承担责任GP承担无限连带责 任；LP 出资范围内承担有限责任 投资人 数 有限责任公司：丌超 过50人；股份有限公 司：丌超过200人 投资者人数在2- 50人，至少拥有 一个必备投资者 单个信托计划的自然人 人数丌得超过50人，机 构投资者数量丌限 2-50人 三、房地产产私募投资资基金不同组织组织 形式不同模式的对对比分析 公司制信托制有限合伙制 管理人员公司高级管理人员信托公司，同时可以委托投资顾 问 普通合伙人 不同组织 形式 同股同权，可委托管理受托人决策委员会GP负责管理决策，LP 丌负责具体经营 利润分配一般按出资比例按信托合同约定按有限合伙协议约 定 缴税方式 双重征税（企业和个人都交）信托收益丌缴税，受益人取得信托 收益时，缴纳个税戒企税 有限合伙企业丌缴税 ， 合伙人缴纳个税戒企 税 募集资金的难易程度 资金的利用效率 内部治理结构投资管理人的责权 利 税收成本 法律监管 三、房地产产私募投资资基金不同组织组织 形式不同模式的对对比分析 三种模式各有优优劣， 主要关注问题为问题为 ： 第四部分 房地产产私募投资资基金运作 PART 04 四、房地产产私募投资资基金运作组织组织 体系 基金持有人指投资者购买 并持有基金证券的个人戒机构。在权益关系上，基金持有人是基 金资产 的所有者，对基金享有资产 所有权、收益分配权和剩余资产 分配权等法定权益。 基金管理人是管理和运作基金资产 的机构，主要职责 是：进行基金资产 的投资运作，负责 基金资产 的财务 管理，促进基金资产 的保值增值及其他不基金资产 有关的经营 活动。基金 管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险 控制委员会等机构。 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银 行等金融机构承担，主要职责 是：保管基金 资产 ，监督基金管理公司在基金投资动 作中各种资产 活动，办理基金资产变动 的有关事宜。 四、房地产产私募投资资基金运作部门规门规 划 基金规划部 负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产 投资方案各项前期准备工作。 基金募集部 负责基金募集的销售策略并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭 证募集资金。 基金管理部 负责所有基金的房地产投资标的购买，开发不管理及其他业务。 投资服务部 按时提供投资报告和财务报 告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资 人名册，及时配发盈余给投资人。 财务部 负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局 查账等各项业务 。 四、房地产产私募投资资基金运作风险风险 控制体系 投资资决策委员员会基金投资资运作的最高决策机构 富有房地产行业经验 的的与家 具有丰富金融和产业投资经验 的与家 一票否决制：全体投资决策委员会一致同意方可通过 最大程度地保证投资决策的科学性 风险风险 控制委员员会 制定风险管理政策，评估、监控基金投资风险 ，并提出改善建议 在市场发生重大变动的情况下，研究制定风险控制的方法 风险风险 内控制度 基金资产和基金管理公司资产隔离 丌同基金之间隔离 丌同项目的资产之间隔离 投资项目的财务监 控系统不工程管理系统 四、房地产产私募投资资基金运作基金介入房地产产开发发的时时点 基金介入 缺口一： 启动资动资金 缺口二： 四证证未全，银银 行 不发发放开发发 贷贷款 缺口三： 项项目未封顶顶， 银银 行不发发放按揭贷贷 款 土地投标拿到预售证结构封顶拿到四证拿 地 基金介入基金介入 四、房地产产私募投资资基金运作不同融资资渠道介入时时机对对比 资金 成本 银行贷款 房地产投资基金 房地产信托 前期土地证 用地规划许可证 工程规划许可证开工证开发阶段 四、房地产产私募投资资基金运作三种典型的盈利模式 以投资资管理能力为为主导导的盈利模式通过过系统统地对对目标项标项 目实实施投资资运作及管理运作，寻寻 求投资资资资 本的收益和增值值，体现现了地产产投资资基金作为产业发为产业发 展集合投资资工具的本质质特征， 因而可以作为为地产产投资资基金的主导经营业务导经营业务 。 1、以投资管理能力为主导的盈利模式 2、以融资业务为 主导的盈利模式 以投资银资银 行业务为业务为 主导导的盈利模式将房地产资产资 本运营营（如房地产产并购购、房地产产公司重组组、 房地产产公司上市策划等）作为为基金的主要经营业务经营业务 。 3、以投资银 行业务为 主导的盈利模式 以融资业务为资业务为 主导导的盈利模式把为为目标标房地产发产发 展项项目提供融资资支持和融资资服务务作为为主 要经营业务经营业务 。 四、房地产产私募投资资基金运作盈利模式 一是开发型投资-对目标房地产开发项 目进行投资，寻求投资的增值； 二是风险 投资型投资-对房地产相关产业 （如新材料）的目标企业进 行投资，寻求风 险投资的增值； 三是收租型投资-长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业， 寻求物业的长期稳健经营 收益，并在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境外 （新加坡、香港等地）上市以寻求投资资 本的增值； 四是抵押资产 型投资-投资收购银 行的抵押资产 （房地产），通过资产证 券化或受益 权转让 方式寻求投资的收益。 五是不良资产处 置型投资-投资收购银 行的不良信贷资产 （房地产），通过资产 直接 转让 或改造后转让 等方式寻求资产 的增值。 地 产 私 募 基 金 投 资 流