老年公寓可行性研究报告34681.doc

南山老年公寓可行性研究报告一、 项目概况（1） 项目的名称、由来与背景老年公寓是一种针对老年市场开发的具有住宿、护理、娱乐的住宅形态，其前身在国内以敬老院较为普遍，是经济发展和家庭养老观念向社会养老观念演变的产物。前不久，一份权威调查数据表明，国内外社会正逐渐步入老年社会，老年人的晚年生活、娱乐消费需求以及老年人的保障护理，正呈现出广袤的商机，老年人消费市场潜力为各商业界人士普遍看好。目前，由于国家经济实力与国外发达的资本主义国家相比，还存在一定的差距，国家在养老设施的配置和投入方面还存在一定的滞后性，还处在国家养老的阶段，无论从设施还是服务方面而言，都不能满足日益增长的老年市场的消费需求；在这种情况下，一些社会资本纷纷投入到养老市场行列，通过市场化运作，建设老年公寓和老年娱乐社区，在抓好社会效益的同时，实现了企业的经济效益的突破。南山老年公寓的建设规划就是基于以上的论证实施的。高尔夫球运动作为目前国际最最流行的体育项目，不仅可以开展体育健身活动，还能够美化城市、改善投资环境、吸引外资进入，为现代商务活动提供绝佳的场所。因此，在某种程度上，拥有高尔夫球场已成为现代化城市的重要标志和重要的引资手段。目前，南京现有外资企业近4000家，外商人员达万余人，高尔夫运动市场的绝对数量在数千人左右，而与之相对的是南京尚没有一家正规（建成、营业、标准）的高尔夫球场，出现供给与需求的极大不平衡，从而在一定程度上影响了南京市的国际地位和投资环境。为了扭转以上局面，南京市体育局专门发文（宁体发2002第24号），提出加快我市高尔夫球场建设。南山高尔夫项目就是在这一背景下，响应市府、市体育局的号召，走专业性和公益性相结合的道路，以高尔夫球场为核心的，充分整和南山现有的体育旅游资源，构筑南山体育公园，在改善投资环境的同时，凸显南京的国际地位。（2） 项目合作方基本情况a、南京利源物业发展有限公司作为南山老年公寓项目的合作方之一将采用土地租赁的方式进行投资。南京利源物业发展有限公司是一家实力雄厚的大型房地产公司，公司开发的百家湖花园系列已经成为南京市房产开发的经典之作，公司也因出色的经营业绩和超卓的信誉成为南京市乃至江苏省为数不多的同时拥有国家一级房地产开发资质和银行信贷aaa级单位。在新时期，公司凭借雄厚的经营实力和区域营销管理优势，在保持主业持续良好发展外，逐步实现公司经营多元化，成功开发了南山旅游度假区，并取得了不俗的经营业绩。如今，规划中的南山老年公寓项目就在南山旅游度假区北区。b、二、 项目的目的、意义和必要性南山老年公寓项目建设是基于我国加入wto后，与国际老年服务市场接轨的要求，是以现有的南京及南京周边地区的日益增大的老年市场的娱乐需求为牵引，以南山优越的自然条件为凭借，通过与南山已建成的生态康健休闲旅游设施（南山湖垂钓中心、南山茶馆）的结合，突出康健休闲旅游的性质，把南山老年公寓建成南京乃至整个华东地区首屈一指的老年乐园，在带动南山旅游房产的发展的同时，推动南山旅游的纵深发展。目前，我国正逐步进入老年社会，由于家庭观念和工作方面的原因，现在都市中，出现了越来越多的空巢家庭，养老理念三、 项目市场预测（1） 客源市场（2） 竞争市场四、 项目建设初步选址及建设条件（1） 项目选址情况项目建设拟选址于南山旅游度假区北区，该区毗邻南京三环路（汤铜一级公路），在宁马高速公路铜井出口处500米，与机场高速全线连接，从南京市中心新街口驱车至项目所在地仅需要30分钟，从禄口国际机场驱车至项目所在地仅需15分钟。（2） 项目建设条件项目建设的所在地地势开阔，不仅可以满足近期发展建设所需，而且对未来扩大建设也有广阔的发展延伸空间。区域内地势高低起伏，水渠、沟、池塘众多，地面植被条件良好，可因势利导，建设高尔夫球场的果岭、地势起伏区或灌木丛以及障碍区等。整个区域内部居民住宅很少，居民搬迁安置补偿费用少。项目建设的辅助公用基础设施将与现有的南山旅游度假区的基础设施实现共享，并且与项目配套的相关服务设施建设可以与南山旅游度假区内其他的休闲娱乐资源实现联动整合，实现互补。五、 项目建设规模（1） 建设规模和建设内容高尔夫球场项目建设标准的不同，其所占地面积和规模的要求亦是不尽相同的，一般（2） 总建筑面积和主要单体工程建筑面积六、 环境影响和保护高尔夫