龙湖春天房地产项目可研报告.doc

- 1 - 蚌埠市龙湖春天蚌埠市龙湖春天 4.24.2 期项目期项目 可行性研究报告可行性研究报告 二二一二年七月一二年七月 - 2 - 目目 录录 第一章第一章 总论总论 4 1.11.1 龙湖春天及龙湖春天及 4.24.2 期项目建设背景期项目建设背景.4 1.21.2 龙湖春天整体概况龙湖春天整体概况.4 1.2.1 龙湖春天简介 4 1.2.2 龙湖春天整体经济技术指标 5 1.2.4 龙湖春天 4.2 期简介 6 1.3.1 编制依据 6 1.3.2 编制说明 6 第二章第二章 龙湖春天龙湖春天 4.24.2 期情况期情况.7 龙湖春天龙湖春天 4.24.2 期概况期概况7 4.24.2 龙湖春天龙湖春天 4.24.2 期主要经济技术指标期主要经济技术指标.7 4.34.3 龙湖春天龙湖春天 4.24.2 期建设方案期建设方案.8 4.3.3 房屋建筑物 8 4.3.4 小区公共配套设施 9 第三章第三章 效益分析效益分析.10 10.110.1 销售收入、营业税金及附加估算销售收入、营业税金及附加估算.10 10.2.3 税费 10 10.310.3 利润与利润分配利润与利润分配.11 10.410.4 清偿能力分析清偿能力分析.11 10.510.5 资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析和资产负债分析.11 10.610.6 财务平衡表与贷款偿还分析财务平衡表与贷款偿还分析.12 10.710.7 风险分析风险分析.12 10.7.1 利润临界点(盈亏平衡)12 10.7.2 敏感性分析及概率分析 12 10.810.8 主要经济指标主要经济指标.13 10.910.9 财务评价的结论与建议财务评价的结论与建议.13 - 3 - 10.9.1 结论 13 10.9.2 有关建议 13 第第四四章章 风险及防范措施风险及防范措施.14 11.111.1 房地产投资风险分析房地产投资风险分析.14 11.211.2 市场风险防范措施市场风险防范措施.15 11.2.1 市场风险 15 11.2.2 成本风险 16 第第五五章章 结论及建议结论及建议16 12.112.1 项目拥有较好的投资环境与机遇项目拥有较好的投资环境与机遇.16 12.212.2 项目在经济上具有较强的可行性项目在经济上具有较强的可行性.16 12.312.3 项目具有的突出优势项目具有的突出优势.16 12.412.4 项目开发经营风险较小项目开发经营风险较小.17 12.512.5 项目实施的建议项目实施的建议.17 - 4 - 蚌埠市龙湖春天蚌埠市龙湖春天 4.24.2 期项目期项目 可行性研究报告可行性研究报告 第一章第一章 总论总论 1.11.1 龙湖春天及龙湖春天及 4.24.2 期项目建设背景期项目建设背景 蚌埠清越置业发展有限公司于 2004 年 7 月注册成立，是一家以房地产开发、 投资管理及咨询为主营业务的公司，为安徽省首家建筑企业上市公司-安徽 水利开发股份有限公司的全资子公司。公司注册资本人民币 5000 万元，性质为 有限责任公司，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。 2004 年 8 月公司通过公开招拍挂的方式取得大学城共享区即龙湖春天项目 土地使用权。地块处于蚌埠经济开发区内，龙子湖东岸的大学园区中间位置。 龙湖春天于 2005 年开工建设，计划分 5 期滚动开发，截至目前已完成一、二、 三期及 4.1 期开发建设，正在筹划项目 4.2 期的开发工作。 从项目一期商业、二期、三期住宅开发经验来看，主要存在下述几方面特 点： 1、楼盘产品价格从开盘以来一直处于逐步上升状态； 2、投资型客户来源越来越广，不再仅仅局限于蚌埠周边地区； 3、项目商业、住宅产品需求越来越大，趋向热化。 京沪高速铁路开工已有一周年，目前建设速度正在逐步加快，预计 2010 年 5 月将实现部分路段试运行，高铁新蚌埠站也将投入使用。蚌埠市政府和经 济开发区政府已将高铁新蚌埠站以及车站广场周边配套基础工程列入重点建设 范畴。现已对东、西芦山旅游景观进行规划建设，八条市政道路进行开工建设， 高科技园区进行立项建设。上述背景因素，决定了龙湖春天 4.2 期建设必须坚 持“产品多元化，规模扩大化”的基本思路。 - 5 - 1.21.2 龙湖春天整体概况龙湖春天整体概况 1.2.11.2.1 龙湖春天简介龙湖春天简介 蚌埠龙湖春天位于国家级水利风景区蚌埠经济开发区龙湖风景区大学 园区内，为大学园区共享区。地块西临龙子湖，南接东、西芦山，东望锥子山 森林公园，三山一湖，风光无限。在大学城规划中项目建设用地的性质为综合 用地，属四所大学的配套用地。建设内容有商业、金融、文化娱乐、住宅、中 小学等。 蚌埠龙湖春天地处 6500 亩蚌埠大学城正中央，被安徽财经大学、蚌埠医学 院、安徽电子信息技术学院、蚌埠学院等多所高校环绕，翰林风骨，气质自华。 地块东部为正在建设中的高铁新蚌埠站，北面隔安徽财经大学和蚌埠医学院即 为蚌埠市东西向主干道东海大道，交通便利，目前有 115、117、122、207 四路 公共交通线。 龙湖春天占地 782 亩， （其中 621 亩土地使用权已由公司通过招拍挂形式取 得，剩余 161 亩土地证件正在办理过程中）总建筑面积 62.6 万平方米，融入了 商业购物中心、多层、小高层、花园洋房、独立别墅、联拼别墅等多种规划形 态。整个社区容积率为 1.2，建筑密度 25%，绿化率达 43.56%，是蚌埠唯一的 低密度生态复合人文社区。 1.2.21.2.2 龙湖春天整体经济技术指标龙湖春天整体经济技术指标 序号项目数值 1 总用地面积52.19 公顷 2 建筑占地面积40.39 公顷 3 总建筑面积62.60 万平方米 4 住宅建筑面积41.10 万平方米 其中：多层住宅面积20.70 万平方米 高层住宅面积17.20 万平方米 低层住宅面积3.20 万平方米 5 公共建筑面积21.50 万平方米 4 其中：商业街面积5.1 万平方米 5 预留公建面积13.440 万平方米 6 区内配套面积3.000 万平方米 7 容积率 1.20 8 建筑密度 23.80% 9 绿地率 43.65% - 6 - 10 总户数3082 户 11 地下车位数3000 个 - 7 - 1.2.41.2.4 龙湖春天龙湖春天 4.24.2 期简介期简介 京沪高铁蚌埠站已于 2010 年 7 月投入使用，车站广场经济的中心正是龙湖 春天项目。4.1 期项目总占地 75 亩，总建筑面积 134000 平米，其中多层 12 栋 39000 平米，小高层 14 栋 71000 平米，商业 3 栋 9600 平米，地下室及其它 14800。 1.3.11.3.1 编制依据编制依据 房地产开发项目经济评价方法 中华人民共和国建设部发布； 中华人民共和国土地管理法 ； 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国国务院令第 248 号； 建设项目经济评价方法与参数 （2000）国家计委、建设部颁布 中华人民共和国营业税暂行条例 ； 中华人民共和国土地增值税暂行条例 ； 中华人民共和国企业所得税暂行条例 ； 蚌埠市人民政府关于龙湖春天建设用地的批复 ； 蚌埠市计划委员会关于龙湖春天商品房项目的批复 ； 建设工程设计方案通知书 ； 蚌埠市国有土地使用权有偿出让合同书及补充协议； 蚌埠市年鉴 经济发展规划和人口发展规划等 1.3.21.3.2 编制说明编制说明 建设用地以蚌埠市土地使用权证蚌用（出让）第 05008 号为准，建筑 面积、户数、容积率、绿地率等以蚌埠经济开发区国土规划局关于大学城共享 区规划意见书为准。 本报告中各种价格、费用等取值均以蚌埠市近年房地产开发市场一般水平 为参考，未考虑其他非正常条件下的取值。 - 8 - 第二章第二章 龙湖春天龙湖春天 4.24.2 期情况期情况 龙湖春天龙湖春天 4.24.2 期概况期概况 项目名称：龙湖春天 4.2 期项目 建设地点：龙湖春天小区的东南区域 建设单位：蚌埠清越置业发展有限公司 项目用地情况： 1、龙湖春天项目宗地通过公开招拍挂出让的方式获得，于 2005 年取得 蚌埠市土地使用权证 ，并于同年取得建设用地规划许可证 。用途为综合 用地，使用年限 70 年（从 2004 年至 2074 年止） 。宗地四至为：南至文化路， 北至学府路，西至汤和路，东至学海路。该 4.2 期项目用地为龙湖春天住宅小 区的一部分用地。 2、4.1 期项目整体容积率为 1.4。 3、4.1 期项目红线外基础设施情况：四周均有市政道路，并有电力、上下 水及电讯等市政接口。 4、项目用地无他项权利。 5、地质情况：本项目所在区域北高南低，东高西低，高差约 1 米，地势较 平坦。原地块多为农田用地。 龙湖春天项目，是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、商务办公等功能为一 体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外 观设计简洁明快、富有现代感。 4.24.2 龙湖春天龙湖春天 4.24.2 期主要经济技术指标期主要经济技术指标 序号项目数值 1 总用地面积4.9 万平方米 2 建筑占地面积1.7 万平方米 3 总建筑面积13.4 万平方米 其中：地上建筑面积11.95 万平方米 地下一层建筑面积1.45 万平方米 地下二层建筑面积 - 9 - 4 容积率 1.4 5 建筑密度 16% 6 绿地率 45% 7 总户数1069 户 8 机动车停车位数500 个 其中地面位数420 个 地下机动车位数80 个 4.34.3 龙湖春天龙湖春天 4.24.2 期建设方案期建设方案 本期产品主要为住宅，多层住宅约 2.9 万平方米，小高层 7.72 万平米，商 业 2.43 万平米，共 13.4 万平方米。 产品类型建筑面积(m2)说明 多层住宅 39000 dz2738 共 11 栋 小高层住宅 71000 dz1/11/13/15 共 14 栋 商业 9600 dz2/3/12/14 共 4 栋 地下车库 14800 小计 134000 合计 26 栋 4.3.34.3.3 房屋建筑物房屋建筑物 （1）建筑状况概述 本项目多层住宅为 6 层或 61 层，小高层为 11 层或 11+1 层，高层为 18 或 18+1 层，层高 2.9 米，结构体系为异型框架结构，独立基础或筏板基础。建 筑设计等级均为二级，抗震设防烈度为七度。 （2）内外装修及配套设施设备 外墙面装修：外墙涂料（立邦或嘉宝丽） 、真石漆、外墙砖，颜色参照 3 期 项目外立面，墙体保温采用外墙聚苯颗粒砂浆层。 内墙面装修：住宅室内：混合砂浆面层，批腻子。厨房、卫生间：墙面为 毛面水泥砂浆面层。公共通道：混合砂浆面层，批腻子，面刷水泥漆。 顶棚装修：住宅室内、住宅厨房、卫生间：水泥砂浆粉刷，批腻子一道。 物业用房卫生间：水泥砂浆粉刷，批腻子一道。楼梯间、设备房、公共配套用 房、公共通道：水泥砂浆粉刷，面刷水泥漆。 - 10 - 楼地面装修（踢脚线材料同楼地面材料）：住宅室内：毛面水泥砂浆面层。 住宅厨房、住宅卫生间：地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。物业用房卫生 间：地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。楼梯间：水泥砂浆面层，楼梯踏面 加金刚砂防滑条。室外台阶、无障碍坡道水泥砂浆面层。 门窗：钢质品牌入户门、节能保温型彩塑中空玻璃外窗；预留内门门洞。 阳台：不封闭。 楼梯间：平台及踏步为防滑地板砖面层、铁艺栏杆、木扶手、墙面为水泥 砂浆底层白色乳胶漆面层。 电梯间：地面为防滑地板砖面层、墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层面 层。 室内楼梯：业主自理 屋面装修：沥青油毡瓦面层 供电：按图施工，装开关及白炽灯泡 给水：自来水管按图施工，每户厨房和卫生间各安装一处水龙头，小高层 六层及以上采用无负压供水 燃气：天然气管道配备到户 电梯：小高层配备品牌电梯 排水：雨污水分离 采暖：无集中采暖 消防：按设计实施 区内道路：主干道为混凝土基层，沥青面层；入户道路采用高压水泥砖面 层 公共场所照明：配备景观路灯等 有线电视：线路穿管预埋，客厅、主卧各留一个端口，开通手续及费用用户自 理 电话：线路穿管预埋，开通手续及费用用户自理 宽带：预留管路 门禁系统：住宅区黑白可视对讲，商业、公寓、办公区待定 - 11 - 4.3.44.3.4 小区公共配套设施小区公共配套设施 （1）供配电工程 本项目自建开闭所，按照蚌埠市电力规划，就近引入高压电源变压器，组 建低压配电系统。 （2）弱电工程 本项目弱电线路有有线电视、宽带网、电话、电视监控等，与一、二期项 目连接。 （3）给排水工程 给水、消防与一、二期项目连接，排水采用雨污水分流：雨水收集后就近 接入市政雨水管网外排；区内自建中水系统，处理部分生活污水，用于绿化养 护、景观水系用水，超出处理能力的生活污水，通过污水收集系统排入市政污 水管网。 （4）交通与停车 本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。地下车库可停放车辆 80 辆；地面停车主要包括住宅前停车坪，共计可停放车辆约 420 辆。 。 第三章第三章 效益分析效益分析 本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是 根据蚌埠市同类开发项目的实际状况，在分析蚌埠市相关类型物业市场前景的 基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。 10.110.1 销售收入销售收入、营业税金及附加估算、营业税金及附加估算 本项目的建筑面积包括多层住宅、小高层和高层住宅，总建筑面积为 73800 平方米，其中地下室 4538 平方米为不可销售面积，其余 69262 平方米均 为可销售面积。 根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产 销售风险和工程建设成本等综合因素，确定本期开发的多层住宅销售均价： 4000 元/平方米；小高层销售均价：3700 元/平方米；高层销售均价：3700 元/ - 12 - 平方米。 详见表 10-1：销售收入、营业税金及附加估算表。 龙湖春天 4.1 期拟开发项目概况详见表 10-1-1。 10.2.310.2.3 税费税费 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定计算 相关税费。 税税费费率率表表 ( () ) 税费项目税费率()说明 营业税 5 城市维护建设税 7 以营业税为计算基数 教育费附加费 4 以营业税为计算基数 企业所得税 25 土地增值税 30 详见土地增值税计算表 法定盈余公积金 10 10.310.3 利润与利润分配利润与利润分配 开发项目的税后利润等于销售收入扣开发建设成本、销售费用和有关税金。 本项目的税后利润总额为 2847 万元。 所得税计算时按预征政策，并每四季度按实调整一次。 详见表 10-2：利润及利润分配表。 土地增值税在销售期普通住宅按销售收入的 1.5%预提，非普通住宅(不含 公建)按销售收入的 2.0%预提，在经营期末据实计算补/退土地增值税。 详见表 10-3：土地增值税计算表。 10.410.4 清偿能力分析清偿能力分析 本项目所需资金全部由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此 - 13 - 不存在还款问题。 10.510.5 资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析和资产负债分析 本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，详见： 表 10-4：项目投资现金流量表； 表 10-5：项目资本金现金流量表； 表 10-6：资产负债表。 10.610.6 财务平衡表与贷款偿还分析财务平衡表与贷款偿还分析 资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重 要依据。分析结果表明,本项目具有基本的资金平衡能力。 详见表 10-7：财务计划现金流量表。 本项目所需资金全部均由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因 此不存在还款问题 。 10.710.7 风险分析风险分析 本项目的风险主要来自建造成本、售价等方面，其中主要取决于租售价格 的变化。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金 占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于 贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要借款时，项目的建 设方应进行认真考虑。 10.7.110.7.1 利润临界点利润临界点( (盈亏平衡盈亏平衡) ) 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对项目总成本 费用、销售收入(销售单价)等因素作临界点分析，当销售利润率达到 30时， 则项目总成本费用的临界点-6.34%，销售收入(销售单价) 的临界点 4.74%，即 相对于基本方案而言，总成本费用下降 6.34%或销售收入(销售单价)上升 4.74% 时，项目的销售利润率可以达到 30。 详见表表 10-8：利润临界点(盈亏平衡)分析表。 - 14 - 10.7.210.7.2 敏感性分析及概率分析敏感性分析及概率分析 影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本） 、售价。针对全 部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化10%、5%时，对主 要经济评价指标的影响分析。 详见表 10-9：敏感性分析表。 根据目前市场情况，预测销售收入、建设成本变化10%、5%出现的概率 分别为 15%、35%进行概率分析。 详见表 10-10：概率分布情况表； 详见表 10-11：概率分析情况表。 从计算结果可知，售价的变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得 较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以 实现。 本项目基本方案的税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率 均为 18.53 %，高于目前的贷款年利率，因此项目是可行的。 10.810.8 主要经济指标主要经济指标 本项目的主要经济指标详见表 10-11：经济分析指标汇总表。 10.910.9 财务评价的结论与建议财务评价的结论与建议 10.9.110.9.1 结论结论 上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的经济效益，有自 身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。 本项目各类物业的预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场的基础上 确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将 会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住 宅商品房售价不会有太大的回落。 10.9.210.9.2 有关建议有关建议 本项目的关键是预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资 - 15 - 更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办 者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段， 并根据销售情况适时调整工程进度和售价。 建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响 到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程 监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利 进行。 第第四四章章 风险及防范措施风险及防范措施 11.111.1 房地产投资风险分析房地产投资风险分析 由于市场风险和其他不确定因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期 收益的程度。由于房地产投资固有的周期长、投资额大，影响因素复杂等特征， 房地产投资面临的风险因素也特别复杂，而风险因素对最后的结果影响很大。 所以风险的判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。 1、管理阶段风险 投资前期的风险 房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，由于房地产投资的 自身特点，这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无 法估量的损失。为此，龙湖春天操作团队专门聘请专家顾问团，并委托专业的 房地产策划咨询公司负责市场定位和建筑规划方案设计建议书的编制工作，并 且公司内部形成多方讨论，以物业、工程、营销等部门参加的规划论证会的形 式形成决策依据，极度审慎，多方论证下几易其稿，最终形成符合市场的规划。 开发建设期间的风险 开发建设期间的风险是指从房地产项目正式开工到交付使用这一阶段的风 险。为防范此风险，龙湖春天项目严格把关、签定每一项合同，实行合同会签、 会审制度，将成本、工期、质量、等合同条款严格加以限制，将风险转嫁到施 工单位中去。 - 16 - 项目建设采购阶段的风险 从项目报建开始计算的。项目启动之后，大量的资金投入到工程上、购买 工程设备、原材料、支付工程施工费用，贷款的利息也由于项目还未产生任何 收入而计入资本成本。为此，龙湖春天项目将合理安排资金的使用，严格实行 招标管理制度，加快工程建设和销售的进度。 项目开工后的风险 项目正式开工，开始销售后，如果项目不能按照原定的成本计划生产出符 合质量的产品，为此， 工程部严格控制成本、质量、进度，并取得各职能管理 部门的支持。工程质量在这一阶段成为重中之重，风险的防范要求项目的施工 有一个十分完善的控制体系，要求施工单位有丰富的经验和资质，项目的总承 包商为具有丰富施工经验的七个一级资质（含工民建）的安徽水利开发股份有 限公司来承建，并组建单独的项目部，由总公司直接管理、协调。 房地产市场营销风险 由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。为此，公司将 委托专业的策划、销售公司负责房地产销售工作，将销售的风险转嫁出去。销 售控制在这一阶段成为重中之重，风险的防范要求营销公司有丰富的经验和资 质，同时必须制定一个十分完善的销售控制体系。包括价格体系、推广思路与 手法、推广活动、广告等等。 管理风险是指房地产工程竣工、交付使用后的物业管理阶段的风险。例如 与住户关系处理不当带来的纠纷，住户入住后的安全、物业维护问题存在的风 险等。 防范对策：如采用下属物业管理公司，应加强内部管理和人员培训。或选 择名牌物管公司进行管理以提升消费者对所开发物业认同，取得整体效益最大 化。 2、政策风险。 由于政策条件发生变化而带来的投资风险。现阶段主要表现为银行利率、 土地政策、投资政策、国家经济的稳定性、产业政策稳定性、政府收费费率等 风险。 防范对策：时刻关注房地产景气度和蚌埠市尤其是经济开发区的区域经济 - 17 - 景气度，并加强与政府的沟通，了解政策方向。 * 组建房地产风险预警系统 *与项目所在地政府及职能部门协商，严格控制多项基础设施分摊； *定期研究市场 每年进行一次三个侧面的全面研究：即市场竞争状况、竞争楼盘状况及消 费者状况，以此为基础，适时调整自身的开发策略与营销策略。 11.211.2 市场风险防范措施市场风险防范措施 11.2.111.2.1 市场风险市场风险 市场是决定项目可行性最主要的因素。本项目的市场风险主要是实际的市 场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场、对手发生变化等。 防范措施：在做好市场的调研的基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动 态，把握市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出采取针对性的对策产。 因本项目附近暂没有新的供地计划，本风险有限。 11.2.211.2.2 成本风险成本风险 由于房地产市场升温，建筑材料和设备价格有再次回弹的可能，将直接增 加建安成本。 防范措施