2014年造价工程师考试 工程造价管理基础理论与相关法规 学习笔记 【呕心沥血整理】 .docx

工程造价管理基础理论与相关法规 c.y.m1请注意，我在笔记总结中，为了方便记忆，尽量省略字。2此笔记免费，分享，请你们也把它分享给其他需要的人。第一章工程造价的2含义：1建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。业主角度2为建成一项工程，预计或实际在各种市场等交易活动中形成的建筑安装工程价格和建设工程总价格。市场交易角度工程计价的5特性：计价的单件性每项工程必须单独计算造价计价的多次性需在不同阶段多次进行计价的组合性分部分项工程单价单位工程造价单项工程造价建设项目总造价计价方法的多样性计价依据各不相同，每次计价精确度不同计价依据的复杂性影响工程造价因素多计价进行阶段特点投资估算项目建议书、可行性研究阶段是项目决策、筹集资金、控制造价的主要依据概算造价初步设计阶段准确性有提高，受估算造价的控制修正概算造价技术设计阶段根据技术设计要求，编修正文件预算造价施工图设计阶段根据图纸，通过编制预算文件预先测算和确定造价合同价招标投标阶段通过签订合同所确定的价格。属于市场价格。不等同于最终决算的实际工程造价结算价工程竣工验收阶段反映工程项目实际造价决算价工程竣工决算阶段以实物数量和货币指标为计量单位，综合反映全部建设费用静态、动态投资：静态投资包括动态投资包括1 建筑安装工程费2 设备和工器具购置费3 工程建设其他费用4 基本预备费5 因工程量误差引起的工程造价增减1 静态投资2 建设期贷款利息3 投资方向调节税4 涨价预备费建设项目总投资生产性建设项目非生产性建设项目建设项目总投资包括：固定资产投资，流动资产投资固定资产投资建设项目总造价指：固定资产投资总额建设工程全面造价管理：1全寿命期造价管理工程初始建造成本与日常使用成本之和包括：建设前期，建设期，使用期，拆除期2全过程造价管理覆盖工程策划决策、设计实施各阶段包括：多了去了。3全要素造价管理核心是按照优先性原则，协调和平衡“工期、质量、安全、环保与成本”（各个要素）之间的对立统一关系4全方位造价管理是业主，承包商，政府部门，设计，机构等各方共同任务工程造价管理的3种组织系统：系统部门职责1政府行政管理系统国务院建设主管部门造价管理机构1）制定法规、制度，组织实施2）制定全国统一经济定额，本部门经济定额3）监督指导经济定额的实施4）制定、负责造价咨询企业的资质标准，资质管理工作5）制定执业资格准入标准，监督执行国务院其他部门的工程造价管理机构修订、编制、解释相应的工程建设标准定额。负责概算审批、概算调整省自直的工程造价管理部门修编、解释当地定额、收费标准、计价制度2企事业单位管理系统3行业协会管理系统工程造价管理基本内容：1工程造价的合理确定项目建议书阶段编制初步投资估算可行性研究阶段编制投资估算，作为该项目的控制造价初步设计阶段编制初步设计总概算，作为工程造价最高限额施工图设计阶段编制施工图预算，用以合适是否超过批准的初步设计概算以施工图预算为基础而招标的工程承包合同价也是以经济合同形式确定的建筑安装工程造价工程实施阶段按承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，考虑物价变动、意外费用，合理确定结算价竣工验收阶段汇集业主实际花费的全部费用，编制竣工结算2工程造价的有效控制三个原则：1）以设计阶段为重点的建设全过程造价控制2）实施主动控制3）技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段造价工程师执业资格制度注册制度、执业必考，看书工程造价咨询企业资质管理甲级乙级已取得乙级资质证书满3年技术负责人有造价工程师证，有工程/工程经济类高级职称，从事造价专业工作15年同左，从事造价专业工作10年专职专业人员20人，其中，工程类中级职称16有造价工程师证的10专职专业人员12人，其中，工程类中级职称8有造价工程师证的6注册资本100万注册资本50近3年营业收入500万暂定期内营业收入50万企业出资人中，造价工程师人数出资总人数的60%，出资额注册资本总额的60%有固定办公场所，人均办公面积10平米个人与企业的对比个人企业撤销行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守准予注册许可的；超越法定职权准予注册许可的；违反法定程序准予注册许可的；对不具备注册条件的申请人准予注册许可的；（1）资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守准予工程造价咨询企业资质许可的；（2）超越法定职权准予工程造价咨询企业资质许可的；（3）违反法定程序准予工程造价咨询企业资质许可的；（4）对不具备行政许可条件的申请人准予工程造价咨询企业资质许可的；（5）工程造价咨询企业以欺骗、贿赂等不正当手段取得工程造价咨询企业资质的证书失效：1 已与聘用单位解除劳动合同且未被其他单位聘用的；2 注册有效期满且未延续注册的；3 死亡或者不具有完全民事行为能力的注销有注册证书失效情形发生的；依法被撤销注册的；依法被吊销注册证书的；受到刑事处罚的；1 工程造价咨询企业资质有效期满，未申请延续的；2 工程造价咨询企业资质被撤销、撤回的；3 工程造价咨询企业依法终止的；执业资格 / 业务承接1 取得造价工程师执业资格2 受聘于一个工程造价咨询企业或工程建设领域的单位3 没有不予注册的情形甲级可从事各类建设项目的工程造价咨询业务；乙级可从事工程造价5000万元人民币以下的各类建设项目的工程造价咨询业务业务范围1） 建设项目建议书、可行性研究投资估算的编制和审核，项目经济评价，工程概算、预算、结算，竣工结（决）算的编制和审核；2） 工程量清单、标底（或者控制价）、投标报价的编制和审核，工程合同价款的签订及变更、调整，工程款支付与工程索赔费用的计算；3） 建设项目管理过程中设计方案的优化、限额设计等工程造价分析与控制，工程保险理赔的核查；4） 工程经济纠纷的鉴定1 建设项目建议书及可行性研究投资估算、项目经济评价报告的编制和审核；2 建设项目概预算的编制与审核，并配合设计方案比选、优化设计、限额设计等工作进行工程造价分析与控制；3 建设项目合同价款的确定（包括招标工程工程量清单和标底、投标报价的编制和审核）；合同价款的签订与调整（包括工程变更、工程洽商和索赔费用的计算）与工程款支付，工程结算及竣工结（决）算报告的编制与审核等；4 工程造价经济纠纷的鉴定和仲裁的咨询；5 提供工程造价信息服务资质有效期4年，延续也是4年3年，延续也是3年第二章工程经济现金流量图：上方流入，下方流出影响资金等值的3因素：多少，时间，利率计算公式p3050投资方案经济效果评价3内容：1 盈利能力分析分析测算计算期的盈利能力，盈利水平2 清偿能力分析偿还贷款能力，投资的回收能力3 抗风险能力分析不确定性因素，随机因素对项目经济效果的影响程度经济效果评价基本方法：静态不考虑资金时间价值动态考虑资金时间价值，反映较全面评价指标体系：静态评价指标投资收益率总投资收益率资本金净利润率静态投资回收期偿债能力借款偿还期利息备付率偿债备付率动态评价指标内部收益率动态投资回收期净现值净现值率净年值计算公式：公式评价准则投资收益率r 100%投资收益率（r）与基准投资收益率（rc）进行比较1）若rrc，可以接受；2）若rrc，不可行的。总投资收益率roi 100%资本金净利润率roe 100%静态投资回收期累计净现金流量为正的年数 1 + 计算出的（pt）与所确定的（pc）进行比较ptpc，可以考虑接受；ptpc，则不可行的动态投资回收期上式中，用净现金流量折现值算借款偿还期借款偿还后出现盈余的年份数 1 + 利息备付率 应分年计算。越高，表明利息偿付的保障程度越高。应 1，并结合债权人的要求确定偿债备付率 应分年计算。越高，表明可用于还本付息的资金保障程度越高。应 1，并结合债权人的要求确定净现值npv1） npv0时，能满足基准收益率要求的盈利水平，可行2） npv0时，不能满足，故在经济上是不可行的净年值nav npv（a/p，i，n）nav0时，在经济上可以接受；nav 0时，在经济上应予拒绝内部收益率irrnpv = 0 时的折现率irr 与基准收益率ic进行比较：1）irric，可接受；2）irric，拒绝。净现值率npvr： npvr = 经济含义是单位投资现值所能带来的净现值对于独立方案评价， npvr0，方案才能接受。对于多方案比选，npvr0的方案先淘汰，在余下方案中，应与投资额、净现值结合起来选择方案经济效果评价方法一、评价方案的类型1独立型方案方案间互不干扰，经济上互不相关2互斥型方案各方案彼此可以相互代替3互补型方案方案间存在技术经济互补4现金流量相关型方案间不完全互斥，不完全依存。任何方案的取舍都会导致其他方案现金流量的变化5组合互斥型由于资源有限，只能选择一部分方案6混合相关型相互关系包括以上类型中的多种二、独立型方案的评价1）投资收益率确定行业的基准投资收益率计算投资方案的收益率判断2）投资回收期同上3）用净现值计算净现值判断4）内部收益率将内部收益率与基准收益率比较大于等于时可行三、互斥型方案的评价1静态评价方法公式p62增量投资收益率增量投资回收期年折算费用综合总费用2动态评价方法净现值法增量投资内部收益率净年值设备的3寿命1 自然寿命2 技术寿命3 经济寿命设备经济寿命估算：p7176n年内设备的年平均使用成本 = + 上式即：设备的年平均使用成本 = 设备购置费的分摊 + 设备平均年度经营成本注意：1）年经营成本求和再平均，算出第二项 2）算出第几年使用成本最小，经济寿命就剩几年设备租赁的特点：设备租赁的优点设备租赁的缺点影响设备租赁或购买的5因素在资金短缺下，可用较少资金获得急需的设备，也可以引进先进设备，加快技术进步的步伐；可获得良好的技术服务；保持资金的流动状态，防止呆滞，不会使企业资产负债状况恶化；避免通货膨胀和利率波动的影响，减少投资风险；设备租金计入成本，可在所得税前扣除。1 在租赁期间只有使用权。无权随意改造设备，不能处置设备、用于担保、抵押贷款；2 租金总额比直接购置设备的费用要高，即资金成本较高；3 长年支付租金，形成长期负债；4 租赁合同规定严格，毁约要赔偿损失，罚款较多1） 项目的寿命期、设备的经济寿命2） 租赁设备时租金的支付方式3） 融资租赁时，需要考虑的融资方式4） 经营费用减少与折旧费和利息减少的关系，租赁的节税优惠5） 是长期占有，还是短期占有设备租金的计算：p78附加率法：每期租金r = 设备价格 + 设备价格附加率年金法：期末支付租金：期初支付租金：期末支付租金 （1 + i ）对于租赁、购买互斥方案的比选，比较不同部分：设备租赁：所得税率租赁费 租赁费设备购置：所得税率（折旧 + 贷款利息） 设备购置费 贷款利息不确定性分析盈亏平衡分析，敏感性分析，概率分析盈亏平衡分析利润 = 单价产销量 （单位产品变动成本 + 销售税金）产销量 固定成本b = pq （cv + t）q cf线性盈亏平衡分析的4前提： 1 生产量 = 销售量2 生产量变化，单位可变成本不变3 生产量变化，销售单价不变4 生产单一产品，或多种产品可以换算成单一产品盈亏平衡点bep公式p81-83 bep产销量 = bep % = 100%bep年销售金额 = bep销售单价 = + 单可变成本 + 单销售税金敏感性分析敏感性分析的种类：单因素敏感性分析，多因素敏感性分析分析步骤：1）确定分析目标分析方案状态和参数变化对投资回收快慢的影响用投资回收期指标产品价格波动对方案净收益的影响净现值投资大小对资金回收能力的影响内部收益率2）选择需要分析的不确定性因素项目投资，项目寿命年限，经营成本，产品价格，产销量，建设年限、达产期限，基准折现率，净残值3）分析每个因素的波动程度对指标带来的增减变化情况第一，选定不确定性因素病据实设定变动幅度第二，计算其每次变动对经济评价指标的影响4）确定敏感性因素5）方案选择概率分析一、步骤1选定评价指标2选定需要进行概率分析的不确定因素3预测不确定因素变化的范围及概率分布4根据测定的风险因素取值和概率分布，计算5计算指标的期望值和项目可接受的概率6分析计算结果，判断二、方法1）净现值的期望值2）决策树法价值工程目的：提高产品或作业价值手段：有组织的创造性工作，寻求最低的寿命周期成本，可靠实现所需功能“价值”：研究对象的价值 = v = 注意：在价值工程中提到的成本，指寿命周期成本生产成本：用户购买产品的费用。包括科研，实验，设计，试制，生产，销售，税收，利润使用及维护成本：用户在使用过程中支付各种费用之和。包括能耗费用，维修费用，人工费用，拆除费用1价值工程的特点1）目标：以最低的寿命周期成本，使产品具备必须具备的功能2）核心：对产品进行功能分析3）将产品价值、功能、成本作为一个整体考虑4）强调不断改革和创新5）将功能定量化6）是以集体的智慧开展的有计划、有组织的管理活动2提高产品价值的5途径1提高产品功能的同时，又降低产品的成本 2产品成本不变的条件下，提高利用资源的效果或效用，来提高产品价值3保持产品功能不变，降低产品的寿命周期成本，提高价值4产品功能大幅度提高，成本较少提高5产品功能略下降，成本大幅下降价值工程的工作程序工作阶段工作步骤对应问题1准备阶段对象选择组成价值工程工作小组制定工作计划价值工程的研究对象是什么？围绕价值工程对象需要做哪些准备工作？2分析阶段收集整理资料功能定义功能整理功能评价价值工程对象的功能是什么？对象的成本是什么？对象的价值是什么？3创新阶段方案创造方案评价提案编写有没有其他方法可以实现同样功能？新方案的成本是多少？新方案能满足要求么？4方案实施与评价阶段方案审批方案实施成果评价如何保证新方案的实施？价值工程活动的效果如何？价值工程的对象选择的方法1 因素分析法凭经验分析适用于时间紧，研究对象相差较大2 abc分析法抓大放小通过因素分析法，强制确定法弥补缺点3 强制确定法人为评分也用于功能评价，方案评价4 百分比分析法看影响程度大小5 价值指数法寻求物美价廉功能的系统分析：功能分类：按功能的重要程度分：基本功能，辅助功能功能的性质分：使用功能，美学功能用户的需求分：必要功能：基本功能，使用功能，美学功能不必要功能：多余，重复，过剩功能的量化标准分：过剩功能，不足功能功能评价功能重要程度0-4法打分规则1）对角线处无分数2）对称：第n行与第n列对称相加，得43）（不修正下）总分：5个4分2次 = 40总分功能评价计算公式功能实现成本c某对象成本指数c =功能指数f某对象功能指数f = 功能价值v：功能成本法（绝对值）某对象价值系数v = 功能价值v：功能指数法（相对值）某对象价值指数vi = 成本改善期望值 = c f功能价值v的计算结果：v与vi 结论一样v = 1：功能比重与成本比重大致平衡，合理匹配，可以认为功能的现实成本是比较合理的。v 1：第一，由于现实成本偏低，不能满足评价对象实现其应具有的功能要求，致使对象功能偏低，这种情况应列为改进对象，改善方向是增加成本； 第二，对象目前具有的功能已经超过其应该具有的水平，也即存在过剩功能，这种情况也应列为改进对象，改善方向是降低功能水平； 第三，对象在技术、经济等方面具有某些特征，在客观上存在着功能很重要而需要消耗的成本却很少的情况，这种情况一般不列为改进对象方案创造4方法：头脑风暴法，哥顿法，专家意见法，专家检查法方案综合评价方法：定性方法：德尔菲（delphi）法，优缺点列举法定量方法：直接评分法、加权评分法、比较价值评分法、环比评分法、强制评分法、几何平均值评分法工程寿命周期成本1构成：工程竣工验收之前发生的成本费用归入建设成本， 工程竣工验收之后发生的成本费用（贷款利息除外）归入使用成本。2寿命周期成本评价4方法：费用效率法费用效率 = = 固定费用法将费用值固定下来，然后选出能得到最佳效率的方案固定效率法将效率值固定下来，然后选取能达到这个效率而费用最低的方案权衡分析法具体看书 设置费与维持费的权衡分析； 设置费中各项费用之间的权衡分析； 维持费中各项费用之间的权衡分析； 系统效率（se）和寿命周期成本（lcc）的权衡分析； 从开发到系统设置完成这段时间与设置费的权衡分析。第三章主要用财政预算内资金投资建设的公益性项目不实行资本金制度。筹资优缺点优点缺点股票筹资1）融资方式有弹性，由于股息或红利不需要按期支付，因而公司融资风险低。2）股票无到期日。其投资属永久性投资，公司不需为偿还资金而担心。3）发行股票筹集资金可降低公司负债比率，提高公司财务信用，增加公司今后的融资能力1. 资金成本高：股息和红利须在税后利润中支付，使股票筹资的资金成本大大高于债券筹资的资金成本。2. 增发普通股须给新股东投票权和控制权，从而降低原有股东的控制权。3. 上市公司公开发行股票，必须公开披露信息，接受投资者和社会公众的监督。债券筹资1）支出固定：不论企业将来盈利如何，它只需付给持券人固定的债券利息。2）企业控制权不变：债券持有者无权参与企业管理。3）少纳所得税：合理的债券利息可计入成本。4）提高自有资金利润率：如果企业投资报酬率大于利息率，由于财务杠杆的作用，发行债券可提高股东投资报酬率。1. 固定利息支出会使企业承受一定的风险2. 发行债券会提高企业负债比率，增加企业风险，降低企业的财务信誉3. 债券合约的条款，常常对企业的经营管理有较多的限制资本金筹资方式负债筹资方式1 政府投资2 股东直接投资3 发行股票4 吸收国外资本直接投资1） 银行贷款2） 发行债券3） 设备租赁4） 借用国外资金资金成本与资本结构资金成本资金筹集成本：筹集过程中所需各种费用，手续费等资金使用成本：股息，红利，利息资本结构最佳资本结构：公司的最佳资本结构是可使公司的总价值最高，而不一定是每股收益最大的资本结构。在公司总价值最大的资本结构下，公司的资金成本最低项目融资特点1项目导向资金来源主要依赖于项目的现金流量2有限追索3风险分担由借贷双方共担项目风险4非公司负债型融资即表外融资5信用结构多样化由四个模块构成：项目的投资结构、融资结构、资金结构、信用保证结构各项目融资方式的比较botabstotpfi建设经营移交以资产支持的证券化移交经营移交政府与私营企业合作bot与abs相比与bot相比pfi的特点1bot方式的操作复杂，难度大1abs融资方式的运作则相对简单tot方式不以需要融资的项目的经济强度为保证，不依赖这个项目，而是依赖所获特许经营权的项目的一定时期的未来收益核心旨在增加包括私营企业参与的公共服务或者是公共服务的产出大众化最大的优势在于，它是政府公共项目投融资和建设管理方式的重要的制度创新。2通过外资bot可以带来国外先进的技术和管理，但会使外商掌握项目控制权2东道国保持对项目运营的控制，但却不能得到国外先进的技术和管理经验3投资人多为企业或金融机构，其投资不能随便放弃和转让，承担的风险相对较大3投资者是国际资本市场上的债券购买者，数量众多，极大分散投资风险。同时，这种债券可在二级市场流通，并经过信用增级降低了投资风险tot方式的特点：1）有利于引进先进的管理方式。2）项目引资成功的可能性增加。3）使建设项目的建设和营运时间提前。4）融资对象更为广泛。5）具有很强的可操作性4适用范围：bot方式是非政府资本介入基础设施领域4abs方式的使用范围要比bot方式广泛四种方式综合评价需要设立spc的：abs、tot政府对拟建项目具有完全控制权的：abs、tot能够引入国外先进管理和技术的：bot、tot工程项目成本管理方法1成本预测定性预测座谈会法，函询调查法定量预测加权平均法，回归分析法2成本计划的编制方法1）目标利润法根据项目的合同价格扣除目标利润后得到目标成本的方法2）技术进步法以项目计划采取的技术组织措施和节约措施所能取得的经济效果为项目成本降低额，求项目目标成本的方法3）按实计算法4）定率估算法（历史资料法）当项目非常庞大和复杂而需要分为几个部分时采用的方法3成本控制1项目成本分析表法月成本分析表、成本日报或周报表、月成本计算及最终预测报告表2工期成本同步分析法引起实际开支与计划不相符的2因素：1. 在某道工序上的成本开支超出计划；2. 某道工序的施工进度与计划不符。3挣值分析法比较bcwp，acwp，bcws，acws4价值工程法4成本核算的方法1）表格核算法优点：简捷明了，直观易懂，易于操作，适时性好。缺点：覆盖范围较窄，核算债权债务困难，审核制度难科学严密，数据失实，精度较差。2）会计核算法优点：核算严密、逻辑性强、人为调节的可能因素较小、核算范围较大。缺点：对核算人员的专业水平要求较高5成本分析的方法项目成本1比较法通过技术经济指标的对比，检查目标完成情况，分析产生差异的原因，进而挖掘内部潜力.将本期实际指标与目标指标对比。.本期实际指标与上期实际指标对比。.本期实际指标与本行业平均水平、先进水平对比。2因素分析法连环置换，用来分析各种因素对成本的影响程度3差额计算法上法的简化形式4比率法用两个以上的指标的比例进行分析。先把对比分析的数值变成相对数，再观察其相互之间的关系。成本分析的方法综合成本1）分部分项工程成本分析是施工项目成本分析的基础。方法：进行预算成本、目标成本、实际成本的“三算”对比资料来源：预算成本以施工图和定额为依据编制的施工图预算成本目标成本分解到该分部分项工程上的计划成本；实际成本施工任务单的实际工程量、实耗人工、限额领料单的实耗材料。2）月（季）度成本分析依据是当月（季）的成本报表3）年度成本分析企业成本要求按年结算，不得将本年成本转入下一年度。项目成本以项目的施工（或承包）周期为结算期，不一定按年结算4）竣工成本的综合分析1. 竣工成本分析；2. 主要资源节超对比分析；3. 主要技术节约措施及经济效果分析。6成本考核企业的项目成本考核指标.项目设计成本降低额和降低率.项目施工成本降低额和降低率项目经理部可控责任成本考核指标1 项目经理责任目标总成本降低额和降低率2 施工责任目标成本实际降低额和降低率3 施工计划成本实际降低额和降低率工程项目收益估算项目所支出的财务费用主要包括投资、成本费用、税金财务效益估算1. 营业收入的估算与收益相关的政府补助在此核算，与资产相关的政府补助不在此处核算2. 补贴收入的估算财务费用估算项目所支出的财务费用主要包括投资、成本费用和税金投资1）建设投资1按概算法分类：建设投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分构成2按形成资产法分类 建设投资由形成固定资产的费用、形成无形资产的费用、形成其他资产的费用和预备费4部分组成2）建设期贷款利息3）流动资金指运营期内长期占用并周转使用的营运资金，不包括运营中需要的临时性营运资金成本费用1总成本费用估算生产要素法：总成本费用外购原材料、燃料和动力费工资及福利费折旧费摊销费修理费财务费（利息支出）其他费用生产成本加期间费用法：总成本费用生产成本期间费用生产成本 直接材料费直接燃料和动力费直接工资其他直接支出制造费用期间费用 管理费用营业费用财务费用2经营成本估算经营成本总成本费用折旧费摊销费财务费用经营成本外购原材料、燃料和动力费工资及福利费修理费其他费用税金利润的形成及分配1. 利润的计算利润总额=营业收入总成本费用营业税金及附加2. 利润的分配（1）弥补企业以前年度亏损可连续5年（2）提取法定公积金10%，50%，25%（3）提取任意公积金（4）向投资者分配利润税营业税建筑业3%企业所得税应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除弥补以前年度亏损不征税收入：财政拨款；依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金城市维护建设税农村的，1%县城或镇的，5%市区的，7%这俩税是跟屁虫税，跟着增值税、消费税、营业税教育费附加3%房产税从价计征：全年应纳税额应税房产原值（1扣除比例）1.2%从租计征：全年应纳税额租金收入12%（个人为4%）城镇土地使用税纳税对象不包括农村土地以纳税人实际占用的土地面积（）为计税依据，采用定额税率土地增值税房地产开发的纳税人可加计20%的扣除加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数50%30%050%，100%40%5% 100%，200%50%15% 200%60%35%记忆方法：3，4，5，6，每级翻番契税境内转移土地、房屋权属的行为。计税依据是不动产的价格，税率3%5%第四章工程项目组成与分类工程项目的组成1. 单项工程具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目2. 单位工程具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物3. 分部工程分部工程是单位工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定4. 分项工程分项工程是分部工程的组成部分，按主要工程、材料、施工工艺、设备类别等进行划分工程项目的分类1）按建设性质划分（1）新建项目。（2）扩建项目。（3）改建项目。（4）迁建项目。（5）恢复项目2）按投资作用划分生产性工程项目工业建设项目工业、国防和能源建设项目；农业建设项目农、林、牧、渔、水利建设项目；基础设施建设项目交通、邮电、通信建设项目；地质普查、勘探建设项目；商业建设项目商业、饮食、仓储、综合技术服务事业的建设项目。2）按投资作用划分非生产性工程项目办公用房国家各级党政机关、社会团体、企业管理机关的办公用房；居住建筑住宅、公寓、别墅等；公共建筑科学、教育、文化艺术、广播电视、卫生、博览、体育、社会福利事业、公共事业、咨询服务、宗教、金融、保险等建设项目；其他工程项目3）按项目规模划分需注意的：按投资额划分的基本建设项目，属于生产性工程项目中的能源、交通、原材料部门的工程项目，投资额达到5000万元以上为大中型项目；其他部门和非工业项目，投资额达到3000万元以上为大中型项目更新改造项目只按投资额标准划分，能源、交通、原材料部门投资额达到5000万元及其以上的工程项目和其他部门投资额达到3000万元及其以上的项目为限额以上项目，否则为限额以下项目4）按项目的效益和市场需求划分竞争性项目、基础性项目、公益性项目5）按项目的投资来源划分政府投资项目经营性：项目法人责任制 非经营性：代建制非政府投资项目项目法人责任制工程项目承发包模式模式定义特点总分包将工程项目全过程或其中某个阶段（如设计或施工）的全部工作发包给一家符合要求的承包单位（1）有利于项目的组织管理。（2）有利于控制工程造价。（3）有利于控制工程质量。（4）有利于缩短建设工期。能做到设计阶段与施工阶段的相互搭接。（5）对业主而言，选择总承包商的范围小，一般合同金额较高。（6）对总承包商而言，责任重、风险大，需要具有较高的管理水平和丰富的实践经验。当然，获得高额利润的潜力也比较大。平行承包业主将工程项目的设计、施工以及设备和材料采购的任务分别发包给多个设计单位、施工单位和设备材料供应厂商，并分别与各承包商签订合同。（1）有利于业主择优选择承包商。（2）有利于控制工程质量。（3）有利于缩短建设工期。设计与施工阶段有可能形成搭接关系，从而缩短整个项目的建设工期。（4）组织管理和协调工作量大。（5）工程造价控制难度大。（6）相对于总承包模式而言，平行承包模式不利于发挥那些技术水平高、综合管理能力强的承包商的综合优势。联合体承包（1）对业主而言，与总分包模式相同，合同结构简单，组织协调工作量小，而且有利于工程造价和建设工期的控制。（2）对联合体而言，可以集中各成员单位在资金、技术和管理等方面的优势，克服单一公司力不能及的困难，不仅增强了竞争能力，同时也增强了抗风险能力。合作体承包几家公司自愿结成合作伙伴，成立一个合作体，以合作体的名义与业主签订工程承包意向合同。达成协议后，各公司再分别与业主签订工程承包合同，并在合作体的统一计划、指挥和协调下完成承包任务（1）业主的组织协调工作量小，但风险较大。（2）各承包商之间既有合作的愿望，又不愿意组成联合体。即互不信任epc承包一家总承包商或承包商联合体对整个工程的设计、材料设备采购、工程施工实行全面、全过程的“交钥匙”承包。（1）业主的组织协调工作量少，但合同管理难度大。由于合同条款不易准确确定，容易造成较多的合同纠纷。（2）有利于控制工程造价。（3）有利于缩短建设工期。能做到设计阶段与施工阶段的相互搭接。（4）对业主而言，选择总承包商的范围小，一般合同金额较高。（5）对总承包商而言，责任重、风险大，需要具有较高的管理水平和丰富的实践经验。当然，获得高额利润的潜力也比较大。cm承包由业主委托一家cm单位承担项目管理工作该cm单位以承包商的身份进行施工管理，并在一定程度上影响工程设计活动，组织快速路径的生产方式，使工程项目实现有条件的“边设计、边施工”1）采用快速路径法施工。2）cm单位有代理型（agency）和非代理型（non-agency）两种。代理型的cm单位不负责工程分包的发包，业主直接签订与分包商的合同。非代理型的cm单位直接与分包商签订分包合同。3）cm合同采用成本加酬金方式。代理型和非代理型的cm合同是有区别的。代理型合同是业主与分包商直接签订，所以采用简单的成本加酬金合同形式。非代理型合同则采用保证最大工程费用（gmp）加酬金的合同形式。partnering1出于自愿。partnering协议不仅是业主与承包商双方之间的协议，而需要工程建设参与各方共同签署，包括业主、总承包商、主要的分包商、设计单位、咨询单位、主要的材料设备供应单位等。2高层管理的参与。3partnering协议不是法律意义上的合同。在工程合同签订后，工程建设参与各方经过讨论协商后才会签署partnering协议。即先合同，后协议4信息的开放性。partnering模式不是一种独立存在的模式，它通常需要与工程项目其他组织模式中的某一种结合使用，如总分包、平行承包、cm等。工程项目管理组织机构形式直线制，职能制，直线职能制，矩阵制工程项目目标控制目标控制的类型1. 主动控制预先分析目标偏离的可能性，并拟订和采取各项预防性措施，以使计划目标得以实现。是一种面对未来的控制。2. 被动控制发现问题，找出偏差，寻求并确定解决问题和纠正偏差的方案，然后再回送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正。是一种反馈控制。目标控制的内容1）工程项目质量控制影响工程项目质量的5因素：人、机械、材料、方法、环境2）工程项目进度控制是对工程项目从策划与决策开始，经设计与施工，直至竣工验收交付使用为止全过程的控制3）工程项目造价控制不是单一目标的控制，而应当与工程项目质量控制和进度控制同时进行目标控制的措施1. 组织措施控制是由人来执行的，只有采用适当的组织措施，保证目标控制的组织工作明确、完善，才能取得良好效果2. 技术措施控制在很大程度上要通过技术来解决问题3. 经济措施对造价、工程质量、进度实施控制，都离不开经济措施4. 合同措施确定对目标控制有力的承发包模式，合同结构，拟定条款，参加谈判，处理合同执行中的问题，做好防止和处理索赔的工作，是管理人员进行目标控制的重要手段目标控制的方法7个主要方法1）网络计划法是用于工程进度控制的有效方法，在工程项目目标控制中采用这种方法也有助于工程成本的控制和资源的优化配置2）s曲线法一个工程项目，横坐标表示时间，纵坐标表示累计完成的工程数量或造价s曲线用于控制工程造价和工程进度3）香蕉曲线法与s曲线法的原理相同，区别在于：香蕉曲线是以工程网络计划为基础绘制的。es曲线ls曲线组合在一起，即成为香蕉曲线用于控制工程造价和工程进度4）排列图法又叫主次因素分析图或帕累特图，用来寻找影响工程（产品）质量主要因素a类因素：主要因素，累计频率在080%范围b类因素：次要因素，在80%90%范围内c类因素：一般因素，在90%100%范围内5）因果分析图法又叫树枝图或鱼刺图，用来寻找某种质量问题产生原因6）直方图法以直