“直上青云”住宅小区可研报告.doc

君子何往？直上青云！“直上青云”住宅小区可行性研究报告目录一， 项目总论-3二， 市场分析-8三， 项目开发方案-18四， 投资估算与融资-20五， 财务评价-24六， 研究结论与建议-27一，项目总论 1.1项目背景该项目是由南昌市青云谱区外经贸委提出的“南昌保温瓶厂及周边综合改造项目”。根据南昌市将青云谱区打造成为“开放式城市副中心”的战略目标，现拟将南昌保温瓶厂及周边地块进行综合改造开发。该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占地面积99.8亩，用地性质为商业、住宅用地。该项目位于青云谱区域商务中心的核心地带，毗邻井冈山大道和迎宾大道两条南昌市城区南北向的交通主干道，与三店西路商业街仅一街之隔，周边商场、医院、学校等配套设施完善，还有洪都集团和江铃集团近20万人口为依托，具有良好的区位优势和交通环境，非常适宜投资商业、住宅类项目。1.2 项目概况1.2.1 项目名称：“直上青云”住宅小区1.2.2 目建设单位：江西四特天工开发投资有限公司 1.2.3项目地块位置及周边状况 （1）地块位置：南昌保温瓶厂地块，位于南昌市何坊西路，宗地面积约93.46亩，宗地四至为：东至三店村，南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍），西至京山新街，北至何坊西路和保温瓶厂宿舍。该地距离南昌八一广场约五分钟车程，属中心稀缺地块（2）地块周边景观：a，象湖风景区 象湖风景名位于项目西南部，其规划建设面积6.65平方公里，其中水面面积为4.55平方公里，陆地面积2.1平方公里。 美化了城市环境，调节了城市气候，提升了城市形象，已成为南昌市的又一大这点。2002年被评为新豫章十景之一“象湖仙踪”；2005年被评为南昌市人民政府批准为“市级风景名胜区”2006年被南昌市授予一级四星公园、被市政府评为十大新景观之一、获国家建设部颁布的“中国人居环境范例奖”2007年被江西省政府批准为“江西省省级风景名胜区”。b，抚河公园抚河公园以抚河水面为中轴，包括东、西两岸，北起滕王阁，南至将军渡闸，全长4.6公里，占地面积68.3公顷，其中绿地面积28.3公顷，水面面积39.9公顷，由水面、南浦园、里洲园、桃苑园、建设园构成。本项目距抚河公园1.5公里左右。c，梅湖景区八大山人梅湖景区位于江西省南昌市青云谱区境内，是以被联合国教科文组织评为“中国十大文化艺术名人”、被郑板桥誉为“名满天下”的一代画圣八大山人为核心，以传统文化为主轴，以梅湖生态美景为纽带的江南都市历史文化生态景 景区曲水环绕、绿树成荫、如诗如画，占地面积约3200亩，由水墨丹青区、文化博览区、水乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能区组成，内有“三馆三居二园二街二场二院、一水一道一廊一阁一楼一堂一台一岛一塔和十林”等景点七十余处。（3）项目所属区域概况本项目位于南昌市青云谱区，青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板块：a， 以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业额达到200亿元。b， 以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、南昌印钞公司、江西阳光乳业等大中型驱区企业做大做强。c， 以井冈山大道和洪都大道以及交汇点为核心的现代商务经济带。把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约一平方公里的区域打造成一个动感都会昌南城。d， 以解放西路、洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中寰广场、明珠广场为代表的楼宇经济圈。e， 以八大山人梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造成集艺术培训集中地、主体摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。同时以天沐五星级宾馆项目、象湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。（4）项目周边配套设施：项目地处何坊西路，周边道路系统达，交通便利，商业生活配套齐全。商业配套，周边分布着京山农贸市场、好又多超市、好领居超市、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、邮政储蓄、江西建材市场等一系列商业设施。医疗卫生，周边有江西武警医院、南大二附院皮肤专科医院、黄庆仁栈大药房、电缆厂卫生院等。文化教育，有京山小学、青云谱小学、青云谱少儿教育活动中心、迎宾中学分布于其周围。公共交通，本地公共交通便利，1、15、16、20、224、203、212、236、239等公交路线连接城市各区域。距坊客运站约3分钟车程，距南昌客运站约15分钟车程，距洪城客运站约10分钟车程。1.2.4 项目规划控制要点 下面是项目规划控制表用地性质居住、商业、办公（兼容旅馆业）容积率2.5建筑密度30%绿地率28%机动车位宅住2泊位/3户，公建1泊位/150非机动车位居住与公建分别集中设置道路中心标高主出入口方位何坊西路建筑间距多层1：1.1h，高层1：0.8h，具体按南昌市城市规划管理技术规定退离红线建筑退何坊西路15米以上，退其他规划路5米以上。小户型比例套型建筑面积90以下住宅占开发住宅总建筑面积60%必备公共配套设施按城市居住区规划设计规范配置其他1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计r部分）30%控制；2、必须编制交通评价影响报告书。1.3 可行性研究报告编制依据（1） 城市居住区规划设计规范（2） 南昌市城市拆迁管理条例（3） 城市居住区公共服务设施设置规定 （4） 住宅设计规范（5） 住宅建筑设计标准（6） 建筑工程交通设计及停车场设置标准（7） 城市道路绿化规划及设计规范（8） 高层民用建筑设计防火规范（9） 城市房地产开发经营管理条例（10） 房地产项目经济评价方法1.4 可行性研究结论1.4.1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快南昌城市建设的步伐。1.4.2、通过市场预测分析，本项目拟建高档住宅、商务、办公市场较好。1.4.3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。1.4.4、项目经济效益良好，财务分析可行。1.5主要技术经济指标项目开发建设的指导思想是：集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟、先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，按照国家2a住宅产品标准建设的高档精品居住小区。项目规划建设方案的总体概况见下表所示：项 目数 量单 位总征用地62304平方米总建筑面积155760平方米其中：1、住宅建筑面积127620平方米2、商业、写字楼面积27600平方米3、其他建筑面积540平方米绿地面积24922平方米道路面积9600平方米绿地率40%容积率2.5建筑密度20.4% 1.6 项目存在问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及南昌的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。南昌市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 二 项目市场分析 2.1 全国房地产行业发展分析2.1.1 行业政策2010年1月7日，国家针对全国房地产价格的居高不下的情况出台了房地产新政十一条政策，即房地产新政国十一条。2010年 1-2月商品住宅销售面积增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个百分点；全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3%，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0.5个百分点，出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策，坚决遏制住房价格过快上涨。之后于4月17日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010年10号），对新的调控政策进一步地细化、完善，再出组合重拳，部署遏制高房价，房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。房地产新政的主要内容是：一是采取严厉措施，坚决抑制不合理住房需求；二是合理安排土地供应，稳定土地价格；三是加大中低收入群体的住房政策支持力度，减轻市场压力；四是增加住房供给，改善供给结构；五是加强房地产市场监管，规范市场秩序。2.1.2 市场供给与需求 今年以来，继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心，房地产开发投资增速快速增长。国家统计局发布的数据显示：2010年1-6月全国完成房地产开发投资19747.1亿元，同比增长38.1%，增幅同比提高29.8个百分点，比今年1-5月降低0.1个百分点，与同期固定资产投资增幅相比高13.1个百分点，并继续领先于固定资产投资增幅状况，这说明房地产开发企业投资扩张的意愿较为强烈，但受新政影响，目前处徘徊盘整阶段。表 1：2010年1-6月不同用途房地产投资完成额及同比增长单位：亿元，%房地产开发投资完成额同比增长比重（以投资总额为100）自年初累计去年同期自年初累计去年同期投资完成额19747.114295.438.1100100按工程用途分：住宅13692.310187.934.469.34 71.27 办公楼845.9529.759.74.28 3.71商业营业用房2271.21689.134.511.50 11.82 其他2937.71888.755.514.88 13.21 数据来源：国家统计局2.1.3行业发展趋势国家统计局公布的上半年房地产运行数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点，环比下降0.1%。发改委价格监测中心对36个大中城市监测的数据也表明，6月份，各地集中成交房价基本稳定，略有上涨，但是涨幅环比继续下降。与住宅价格低调下滑不同的是，住宅销售面积的高调下探。上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，尽管依然同比增长15.4%，但增幅却比1-5月回落了7.1个百分点。本报告认为，此轮调控下的房地产市场成交量锐减不是坏事。前期过度成交的部分已经明显透支了实际需求的购买力。一段时期的低迷成交恰好是供求寻找新的平衡点、已经购买的住房磨合实际需求的必要过程。特别强调，需求能力的蓄势和累积对新的景气过程是非常必要的。这个过程不要估计太短。不大会在2010年有爆发式需求产生。下半年来看，沿海特大城市二手房市场的价格调整同样是正常过程。这个价格波动恰好可以夯实核心市区的价格基础。二级市场的价格向下很难有足够成交量的配合。少量成交并不能说明价格趋势。从房地产产品来看，与住宅市场冷清形成鲜明对比的是日渐升温的商业地产。国家统计局数据显示，上半年，办公楼销售面积同比增长53.2%，销售额同比大涨逾九成，达到91.5%，商业营业用房的销售业绩也是节节攀升，销售面积同比增长41.6%，销售额同比增长57.1%。北京的写字楼销售也是很火爆，上半年，全市写字楼销售面积97.1万平方米，比上年同期增长27.9%；商业及服务业等经营性用房销售面积65万平方米，增长43.2%，而北京上半年的写字楼投资更是同比增长1.8倍，达158.1亿元。目前，写字楼相对于比较完善的住宅市场处于起步阶段，其投资和销售的大幅增长都属于正常的发展，从统计数据来看，不用担心调控导致住宅投资萎缩，住宅供应量下降从而出现新一轮房价上涨的局面。2.2南昌房地产市场分析南昌市房地产市场发展较早，从2003年到2004年是南昌市房地产市场出现了飞跃的一年，随后并经过了2005年和2006年的健康的发展，到了2007年出现了高潮。然而随着世界性经融危机的的影响，自2008年以来，南昌地区房地产市场发展极不稳定，2009年冬季遭遇寒冬。2010年后，随着国家政策的颁布，南昌房地产市场开始回暖。2.2.1 本市房地产市场现状对于南昌楼市的大部分板块来说，2010年注定是不平静的：大环境上面对着史上最严厉的楼市调控政策，小环境的变化则发生在板块与板块之间。 红谷滩显现市中心效应，是为“西进”。 市中心板块价格高歌猛进，一举把南昌带入房价万元时代；作为“两核”之一的红谷滩与市中心板块距离越拉越近。这不仅表现在价格上，该板块今年上演的“住退商进”也进一步奠定了其cbd的地位。新板块脱离城东板块独立，是为“东拓”。 由于配套逐渐成熟以及保利、绿地等众多房产“大鳄”的进驻，原本依附于城东板块的高新区也从母体剥离出来，成为了一个独立的板块。 不仅如此，青云谱板块迎来了万科润园、朝阳洲多宗土地高价成交、象湖新城热销和以往销量往往集中在几个板块不同的是，各区域板块在今年都演绎出了自己的精彩。通过种种迹象，我们不难看出，在城市化进程中，南昌版图在不断扩大的同时，组团以及板块的概念更为清晰。 2010年，轨道交通地铁1号线工程及旧城改造工程是市民最为关注的热点。这一年，南昌市迎来了史上最大拆迁量的一年，拆迁户重新选择住所；若干年后，贯穿全城的地铁将拉近城市中心与城市边缘的距离。还有西客站的建设、2011年的七城会都将助推南昌各大板块焕发勃勃生机。 2.2.2 本市房地产区域市场分析红谷滩板块：cbd效应渐显关键词：住退商进 城市综合体 今年是红谷滩中心区住宅“扫尾年”。红谷滩片区居住焦点转入红角洲、凤凰洲乃至片区边缘的新建县。同时，大体量商业即将投入市场。其中以办公楼为主，包括部分公寓。红谷滩“住退商进”，但依旧是南昌楼市的焦点和热点。板块表现： 随着配套的逐渐成熟，红谷滩新区楼市价值得到进一步认可，房屋价格稳步上升。年初至今，新建商品房价格上涨约1600余元，现均价在8300元 /左右。今年以来，红谷滩片区共有大小九块土地挂牌拍卖使用权，仅有两地块性质为住宅用地，其他为地块用途均为商业、商务综合、商住等。 商业配套方面，该区域已经开业运营的较大规模商业配套有洪客隆（第一街区店）、天虹广场（红谷滩店）、洪城大厦百货（红谷滩店）。人们对即将开业的洪客隆地中海阳光店，以及预备在红谷滩打造大型商业综合体的万达表示了极大的期待。 高新板块：新板块的崛起 关键词：大鳄入驻 对于高新区来说，今年绝对是不平凡的一年。保利东湾国际 、保利艾溪湖住宅项目、绿地城东综合体的入驻使得高新区剥离城东板块母体，以一个新兴板块的形象屹立于南昌楼市，并且成为卧虎藏龙之地。政府参照苏州工业园对其进行打造的意图，使其吸引了顶级房企的目光，也成为今后几年南昌最值得期待的地产板块之一。板块表现： 总体来说高新板块今年房价表现较为平稳。现在均价6000元/左右（包括洋房和高层），从年初至今，涨幅达到2530%，表现好于往年，也是受到大鳄入驻以及配套逐渐落成的影响。 高新区是今年土地出让最为火爆的区域。今年至今共有约20个地块挂牌拍卖。土地性质工业、住宅、商业均有。商业配套上，该片区现以社区商铺为主。 青云谱板块：老城注入新活力 标签：文化势力 平稳 青云谱板块的楼盘并不多：博泰魏玛峰尚、恒茂英伦国际、蓝天郡、今年异军突起的万科润园，以及明年将开盘的大型商业配套悦达家乐福。 该板块的楼盘八仙过海各显神通，将各自楼盘打造得惹人疼爱，比如英伦国际沿袭恒茂一贯的精工品质、魏玛峰尚出色的园林打造以及万科润园依托八大山人梅湖景区的文化内涵打造出的高品质物业。板块表现： 承应南昌大昌南的发展趋势，作为南昌南向通道的青云谱板块也借机赚了不少眼球。包括万科、悦达家乐福在内的地产打造巨擘先后入驻，其发展潜力也已经不可小觑。尤其围绕八大山人以及梅湖等或“文化”或“景观”势力打造，其地产将具有很大的张力。 尽管今年该板块表现平平，除了万科润园外，住宅均价在5300元/左右。但因万科润园一骑绝尘房价过万拉高了房价，所以板块均价不低。但业内人士估计，该板块今年涨幅不超过20%。面对今年风起云涌的土地市场，青云谱板块表现很“淡定”。仅有一块面积为93.46亩的居住、商业、办公综合用地挂牌。 青山湖板块：湖景房抬高区域价格 关键词：房源少 价格高 俗话说：“靠山吃山，靠水吃水。”这句话同样适用于楼市。青山湖区的房子有多贵？关键还看，它与湖靠得有多近。 青山湖区，作为南昌老城区的一部分，在城市配套方面相对成熟，同时与市中心的链接也相对紧密。在青山湖东北岸，已经形成一个以湖景为最大卖点的高档住宅区，这些房源的推售，往往撬动整个青山湖板块的市场。板块表现： 目前，区域内主要在售楼盘，有万科青山湖、香溢花城、满庭春moma、金域名都、中凯蓝域等近十个项目。其中，靠近青山湖的项目多为高端社区。以万科青山湖为例，其联排别墅的均价在2.5万元/左右。目前在售的精装高层，均价已达到1.8万元/。香溢花城的高层，均价也在9000元/。而配套更为完善的金域名都，8月推出的公寓，均价1万/，未开盘即售罄。青山湖周边已经成为“富人区”。而离湖略远的地区，房价相对要低得多。 南昌房地产信息网数据显示，青山湖前三季度的新房销售总量（含非住宅）为31.25万，成交3151套。但随着金域名都、中凯蓝域等楼盘开发进入尾声，而且目前待售新盘，仅有天御国际公寓这一小体量项目，而土地供应方面并没有太大动作，该区域明年的销售体量将有所减少。昌南板块：价格随着大盘走 关键词：水涨船高 昌南板块的新房销售，主要面向莲塘城镇居民的改善性需求和城市化进程中的刚性购房需求，仅有部分楼盘面向全市销售。随着南昌市各个区域房价的攀升，昌南板块也水涨船高。板块表现： 南昌县房地产信息网数据显示，全县目前的住宅成交均价为3624.6元/（含象湖板块），相比于1月的3240.33元/，有较大幅度的提升。 而昌南板块面向全市销售的项目并不多，有恒大绿洲、大湖之都、康城、梦里水乡、玺园)等几个。其中又以恒大绿洲为主。自今年5月24入市以来，恒大绿洲保持稳定的价格，并凭借其品牌优势，累积成交508套。大湖之都、康城、梦里水乡等楼盘的销售也比较稳健。 近年来，以南昌县为主的昌南地区，房价一直趋同于南昌市整体房价的走势。明年该地区的楼市走向，也多半会受南昌整体楼市的影响。而昌南客运站地位的显现，以及世界500强华润集团的入驻，该区域对南昌市整体楼市的影响也将加大。 新建板块：板块效应逐渐萎缩 关键词：“缩水”板块 乐化组团、大昌北经过一次次划分，新建板块已慢慢缩水，并受红谷滩等周边板块的辐射影响，新建板块效应也正日渐变弱。板块表现： 一边是热闹的红谷滩板块，一边是有些沉寂的湾里板块，紧邻这个板块的新建板块大概是冰火两重天。今年，御湖半山、领秀公馆、莱卡小镇等几个项目的加推入市，也让新建板块显得有些活跃，但是和相邻的红谷滩板块比较，却远远不如。“板块的项目量少，还是比较沉寂，明年的情况变化应该不大。”拙正投资咨询有限公司总经理万彬认为，新建板块被划分走很多部分，已经越来越小了，板块效应也渐渐不明显。 之前，南昌规划委员会提出五大组团之一，乐化组团将打造依托昌北国际机场，集空港服务业、临时制造业、航空物流等相关产业为一体的对接国际的重要枢纽地区，同时，新建县长堎片区将完全对接红谷滩新区，打造大昌北。 京东板块：正悄然蜕变 关键词：城市东进 品质提升 南昌首个准现房别墅项目，浪琴湾落户于此；本土知名品牌洪大集团又在该板块推出两大力作当南昌城市“东拓”号角吹响，即使高新区剥离城东板块，这里也不失热闹，板块品质也在不断提升，城东或许正在悄然“蜕变”。板块表现： 城东板块虽和市中心连成一片，但在产品、价格上还有一定距离。“相对于市中心板块来说，这里的楼盘档次要低些，价格也比不上。”同致地产副总经理吴志凌如此评价。老项目世纪风情依然销售火爆，然而，新项目浪琴湾的入市也给城东带来了一次品质提升。超高别墅项目浪琴湾，以32000万元/的价格低调内部认购，板块明星实至名归。 今年，世纪风情、浪琴湾、水榭尚都、东城一品、天香四季花园、洪城东方国际、洪城东公馆等多个类型项目让整个城东板块显得热闹非凡。 “目前，城东的土地供应量比较大，而红谷滩的土地很少，新房供应量也正慢慢减少，放眼南昌，自然向东转移。”拙正投资咨询有限公司总经理万彬表示，依托丰富的自然资源和强大的经济后盾，城东板块的高端产品将增加，价格也将拉伸。 象湖新城：尽显轻熟之美 关键词：配套 契机 称其青涩，实已发展多年；说其成熟，还言之尚早。原生态的象湖赋予了象湖板块得天独厚的优美环境，为象湖新城成为南昌最具潜质的人居板块打下了良好的基础。 但由于以往的生活配套、商业配套等设施的滞后，象湖新城一直处于不温不火的状态。然而，随着2010年旧城改造全面展开、朝阳新城的深入开发，象湖新城即将面临新一轮的发展契机，其轻熟魅力也逐渐展开。板块表现： 象湖板块的范围：南隔堤以南，雄溪河以西，赣江以东。根据南昌市城市发展总体规划和象湖新城的控制性详细规划，整个象湖新城占地28平方公里。该板块中的绿地兰宫、九里象湖城项目已经售罄。 截至11月底，象湖新城在售楼盘主要有罗马象湖壹号、力高国际城、南昌居住主题公园、平安象湖风情、江西奥林匹克花园)、伟梦清水湾、保集半岛、幸福时光 、景城名郡、南昌小商品城等。今年，幸福时光以1970套的销售套数位居榜首。力高国际城、景城名郡等楼盘的销售情况同样异常火爆。 据同致数据分析，2010年截至11月底，象湖板块新推加续推，总体量为73.19万方，占全市供应量的19.2%，与去年相比，相差不大。然而，其价格则从年初的3177元/一路上涨，到11月的4210元/，涨幅达32.51%。 业内人士分析，2010年旧城改造全面开展带来了巨大拆迁量，而魅力象湖也被赋予新的契机。同时，在提高首付比例、加息、限贷等多重压力下，更多的置业者选择了性价比更高的象湖板块。 另外，作为连接象湖和市中心枢纽的朝阳洲板块的基础设施建设如火如荼，它的崛起，将在一定程度上带动整个象湖板块产品品质及整体区位价值的提升。随着明年天沐观湖国际、恒大城和宁波银亿地块等项目和房企的入市，象湖板块还将聚集不少人气。市中心板块：价格高地供应洼地 关键词：万元时代 旧城改造 旧城改造，是今年市中心板块的大事件，大量刚性需求被释放。而就近安家的习惯，让人们自然将眼光投向市中心，但受土地限制，市中心板块项目量较少，甚至出现“有价无市”的情况，房价自然水涨船高，市中心板块已经迈入“万元时代”。板块表现： 据同致地产统计，截止11月，市中心居住商住用地共成交6宗，除一宗地块面积达到93.46亩外，其他5宗地块面积均低于45亩。而上月刚刚诞生的南昌楼面价“地王”，仅有11.72亩，恰恰佐证了，市中心的“寸土寸金”。 除了土地供应量少，市中心板块的项目量也不多。除去之前的旧项目，今年整个板块中只有滨江一号 、智通悦蓝山 等为数不多的几个新项目入市。 用同致地产副总经理吴志凌的话来说，市中心板块无疑是南昌楼市的价格最高表现。根据同致地产给出的数据，截止11月，市中心板块每月的新房入市均价几乎都高于南昌市商品房均价。“929”新政后的两个月，市中心板块的入市均价分别为13747.69元/、10732.77元/。 滨江一号,无疑是整个板块的绝对焦点。项目热销、均价14000元/，也让其成为板块中名副其实的明星楼盘。除此之外，智通悦蓝山、金域名都、经纬府邸等多个项目均为万元大盘，可以说，市中心板块已经进入“万元时代”。 市中心板块项目一直是大家关注的对象。以央央春天为例，尽管一直未动，却没有被人遗忘，经常“挑逗”诸多人士的神经。据了解，该项目预计将于明年5月面市。同样值得关注的，有位于佘山路的樟树林，此类创意地产项目将给老城区带来一丝新气象。不少业内人士认为，明年市中心板块的土地、新房供应量依然较少，价格居高，并且多往高端、商业项目发展。2.3 板块市场分析2.3.1 区域内房地产代表特征目前青云谱的代表楼盘主要有蓝天郡、上林春天、水榭花都、魏玛峰尚、博泰中心城等五个楼盘，这几大项目在2009年入市价格较高，已接近城中心板块房价，相比旁边的象湖板块则要高出将近3000元每平米，根据南昌市总体规划，青云谱区被定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”。随着世界级五百强家乐福集团在江西首个项目家乐福昌南国际购物中心已经开工建设，全国第一品牌万科地产与本土第一品牌恒茂地产的加入，让青云谱区的房地产迎来更大的发展机遇，形成规模与品牌效应，提高置业该区的吸附力。1. 天集青云明珠天集青云明珠位于青云谱区东侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道。占地134亩规划总建筑面积16万，其中住宅约为15.7万，商铺建筑面积约3000，容积率为1.8，绿化率35%青云明珠近期价格走势记录时间销售均价备注2010-01-14天集青云明珠售罄，目前二手房均价为7600元/平米2009-12-156500元/平米仅剩两套顶楼平层140大三房在售，均价6500元/平米2009-11-115600元/平米2. 水榭花都水榭花都是天使集团在南昌打造的一个高档住宅小区，该项目总建筑面积26.6万平米，约1200多套。占地面积11.9万平米，在此能享受100%湖视率的纯象湖都市全景生活。整个小区有提条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景观的和谐统一，绿化率达到48%。小区内配套设施齐全，有幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等，满足高层人士的各种生活需求水榭花都近期价格走势记录时间销售价格备注2010-06-018500元/平米高层140-150三房和170四房在售，均价8500元/平米2010-05-048000元/平米水榭花都高层电梯房在售，均价8000元/平米左右2010-03-197500元/平米高层电梯房在售，户型为170四房，均价7500元/平米，购房可享9.9折优惠3. 祥瑞蓝堡国际公寓祥瑞蓝堡国际公寓是南昌市祥瑞房地产开发有限公司在南昌打造的一个住宅小区，该项目总建筑面积5.8万平米，约520多套，2.66万的占地面积，绿化率38.2%。两栋酒店式公寓为18层，布置在小区步行路口两侧，集中设置90平米一下的小型房；其余为11f或18f住宅布置于地块边缘，将中心围成一个休闲绿岛，而各个住宅周围还布置着点式绿化，辅以园林小品等。小高层和高层的住宅的户型主要有80-130多的二房和三房等祥瑞蓝堡国际公寓价格走势记录时间销售价格备注2010-08-28基本售罄，目前二手房均价为7650元/2010-04-066500元/平米尾盘现房，在售电梯房房源后折后均价6500元2010-03-025500元/平米2010-01-285500元/平米2.3 项目已拟定位方案不同类型适合的地产因子地产因子单身公寓普通住宅高档洋房别墅对公共效能的依赖很强强一般弱对噪音、环境干扰的依赖强较强弱很弱对小区自身配套要求高很高高高小区物业管理的要求低不高高很高建筑质量、装修的要求低一般高很高容积率、绿地率要求无一般低极低对休闲空间、娱乐要求无一般高很高景观、人文的稀缺要求无一般高很高项目swot分析s-优势1.基地属风水宝地，稀缺之地，升值潜力大2.地属成熟生活圈，享便利快捷都市生活3.规划设计能力4. 5.客户就在周边 w-劣势1.企业品牌不支撑大盘操作模式2.地价高昂3.地价高昂的同时拉动房价的上涨，房价自然水涨船高o-机会该区域酒店和商业地产稀缺，填补市场空白t-威胁地价偏高、有一定的市场风险；国家宏观政策和金融政策的波动项目定位方案1、 客户定位住宅定位：主要为本地原居民、投资客、个体经商户、青云谱区白领；商业定位：由于交通较为方便，面向南昌整体市场，特别是青云谱市场。2、 户型特点户型多变，选择较多；功能分区清晰、采光通风好、节能节水、保温隔热、防尘防噪。具有实用、环保、高性价比的特点。3、主力户型面积户型面积大部分在2房80、90，3房100，4房120。其中，80,90两种户型总面积占总住宅面积的60%左右。 4、 项目价格定位 考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，位于青云谱区中心地带，商业价值较有潜力，在成功策划包装推广情况，预测价格如下（其商业价格为较理想乐观的价格）：项目销售均价住宅8500元/写字楼12000元/停车位100000元/个底层商铺10000元/上述定价的最终实现必须有以下重要前提进行保障：前提一：工程进度要保障楼盘预（销）售，同时必须能够保证完成社区主要的园林景观部分。销售现场以及样板房均应装修到位。前提二：前期营销费用投入要有保障，要能充分蓄势。前提三：销售法律文件需有保障。三 项目开发方案3.1 规划设计分析设计风格：规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。建筑特征：主要是建设具有现代气息的现代化公寓，体现现代人快捷明朗的都市生活方式建筑结构：主楼型1/2采用现浇钢筋混凝土框支剪力墙结构，转换层在地上第5层，裙房采用现浇钢筋混凝土框架结构。楼型3采用框架结构，楼型4采用砖墙结构。3.2.总平面布置方案3.2.1 户型选择住宅：户 型 分 配 表楼型户型套内面积层数每层套数栋数预计价格（元/）1两房80156575002两房90156580003三房100116690004四房12064410000商业：每层1200平米，共23层。底下四层建设为商铺，其余为写字间3.2.2 停车位设置根据规划要求，三户2车位，车位数为918个，该部分建设地下车库集中设置。3.3 项目实施进度3.3.1 建设工期参照同类规模项目世纪建设周期和本项目实际工期需要，并参考市场研究部分对项目推出时间的预测，项目建设周期确定为3.5年（不包括项目整体拿地时所作的前期工作）。自2011年3月底开始，至2014年8月结束。项目主要里程碑事件的相应时间：项目建设阶段：2011年3月开始动工建设；2012年7月开始预售；2014年9月项目竣工交付使用；2015年销售工作基本完毕。3.3.2 项目实施进度计划考虑到项目建设规模和项目推出市场的时间要求，将项目建设周期分为九个阶段： a. 规划设计、报建和施工准备阶段；b. 基础和地下工程施工阶段；c. 主体土建工程阶段；d. 设备安装工程阶段；e. 外装饰工程阶段；f. 室内安装和装修阶段；g. 室外工程和收尾阶段。考虑项目实施的任务组织形式，可能存在分单项承包情况，各自的实施进度安排应控制在项目总体实施进度以内。并相应制定各单项更为详尽的施工组织计划以保证项目进度计划安排的实现。3.3.3 项目实施进度表项目实施进度计划表：实施阶段2011年2012年2013年2014年23412341234123abcdefg3.5 营销方案3.5.1 销售方法 我们项目对于促销组合，我们可以采用以下方法：1、报纸:以联合为主，版面力求突出、加大。2、电视:强调视觉与听觉的立体效果，在黄金时段插播，加强报纸平面效果外的动态感，并使消费者在多重媒体的反复诉求下，产生相加及相乘的效果。3、说明书:印刷精美，内容周详，充分表达本案的特点，使消费者深入了解本案的特点、特色。4、海报:在区域内，全面而连续的派发海报，加强商品印象，告之商品特点，促使目标对象采取行动。5、接待中心:布置讲求舒适、气派、精美，配合图表说明，使客户得到尊重的接待和怡然自得的自由，并能从容得到本案的良好印象和详实讯息。3.5.2 销售计划表项目合计20112012201320142015多层住宅100%10%40%30%20%高层住宅100%20%30%40%10%商业100%30%70%停车位100%20%30%30%20%四 投资估算与融资税费一览表税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30、40、50、60超率累进城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税25任意盈余公积金3管理费用3不可预见费3销售费用2.5房产税（按租金）12（一）投资估算、土地费用：本项目用地共计93.46亩，出让单价607万元/亩，出让总金额为56730.22万元，土地出让契税=出让金3%=1702万元，开发商已一次性付清地价款。、前期工程费： 本项目前期工程费估算见下表：表5-2：前期工程费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费3%520.43042可行性研究费建安工程费586.73843水文地质勘探费建安工程费586.73844通水、通电、通路费建安工程费1%173.47685场地平整费10元/平方米62.304合计929.688、建安工程费： 本项目建安工程费用估算见下表：建安工程费用估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1高层住宅1350元/平方米116100平方米15673.52多层住宅900元/平方米1152平方米103.683商业，写字楼1100元/平方米276003036合计18813.18、基础设施费：本项目基础设施建设费估算见下表：基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%520.43042供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计520.4304、公建配套设施费：本项目公共设施配套费估算见下表：公共设施配套费估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1公共厕所200元/平方米2004幼儿园15032地下停车场40000/个9583832合计3839、开发期间费用：本项目开发间接费用估算见下表开发间接费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%867.3842建筑工程质量安全监督费建安工程费469.393供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3t/人，600元/t商业：0.1t/人，600元/t住宅：75.168商业：4.144供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4kva/户，480元/kva商业：8kva/百，480元/kva住宅：267.264商业：105.9846其他建安工程费586.3847合计1475.715、其它费用：本项目其他费用估算见下表：其他费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费586.73842竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计86.7384、不可预见费用按前七项和的2%计算得出为1681.88万元、管理费用按至项之和的3%估算得出为2424.89万元、财务费用本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r= 6.40%）估算本项目自有资金为8000万元，根据项目实施进度和投资计划。得出财务费用为818.2万元、销售费用按销售收入的2.5%计算得出结果为3490.95万元下表为开发建设投资费用估算表序号项 目金额（万元）说明投资总额92563.441土地费用58432.222前期工程费用929.6883建安工程费18813.184基建设施费用520.43045公建设施配套费38396开发期间费用1575.7157其他费用86.73848不可预见费1681.889管理费用2424.8910财务费用384建设期利息11销售费用3697.5（二）、资金筹措项目总投资92563.44万元，其中土地费用已经一次性付清，项目自有资金8000万元，2011年投入6500万元，无贷款；2012年上半年投入资金1500万元，贷款4000万元，2012年下半年贷款4000万元 下表为项目资金流动计划表：（单位：万元）序号项目建 设 期20112012上2012下20132014小计1投资1.1分年计划25%20%15%25%15%100%1.2建设投资6441.195152.953864.716441.193864.7125764.751.3建设期利息384384小计2资金筹措2.1自有资金6500150080002.2贷款4000400040002.3预售回收款20343.633395.451395.4五 财务分析5.1 盈利能力分析静态指标：1项目销售收入：147900万元项目销售回款计划表（单位：万元）项目合计 2012201320142015多层住宅115201152460834562304高层住宅950401900828512380169504商业32160964822512停车位91801836275418361836总计147900219963587452956361562项目投资费用总额：92563.44万元3项目静态利润：47054.56万元4土地增值税：为销售收入的3%，得出4437万元5所得税：为静态利润的25%，得出10654.39万元6销售税金：为销售收入的5.5%得出8282万元最后得出项目最终利润为3-4-5得出31963.17万元成本利润率为50.8%，税后成本利润率为34.5%。可看出本项目具有较强的可行性。动态分析现金流量表估算（万元）合计201120122013201420151现金流入1479002199635874