世纪城广告项目可行性研究报告.doc

xx 新城新城xx 世世纪纪广广场项场项目目 可行性研究可行性研究报报告告 开开发发商：商：xx（西安）房地（西安）房地产产开开发发有限公司有限公司 2010 年年 11 月月 目目 录录 第一部分第一部分 西安宏西安宏观经济观经济与房地与房地产产市市场场形形势势 一、宏观经济 .1 二、西安土地供给市场概况 .5 三、西安商品房市场 .10 第二部分第二部分 xx 新区定位分析新区定位分析 一、 西安市城市发展规划.11 二、xx 区域发展规划.13 三、总体布局 .17 四、发展定位 .22 五、发展步骤 .23 六、 现状与规划 .23 七、 swot 分析.24 八、区域规划布局 .25 第三部分第三部分 项项目定位分析目定位分析 一、项目总体概况 .29 二、项目所在区域的定位 .31 三、项目定位 .32 第四部分第四部分 项项目概念性目概念性设计设计 一、设计思路 .34 二、项目概念性规化设计方案 .34 三、项目各功能分区的特色 .35 四、项目经济技术指标 .36 五、开发建设规划 .37 第五部分第五部分 xx 团队团队及其开及其开发经验发经验 xx 地产开发的成功经验.39 第六部分第六部分 项项目开目开发发成本分析成本分析 一、 建筑面积分项指标.43 二、项目投资估算 .45 三、项目经济效益 .50 四、节能减排评价 .52 五、建筑节能措施 .52 六、环境效益评价 .54 七、对区域经济贡献的综合评价 .55 结 语57 1 / 57 第一部分第一部分 西安宏西安宏观经济观经济与房地与房地产产市市场场形形势势 一、宏一、宏观经济观经济 国内生国内生产总值产总值 2009 年，中国年，中国经济经济在政府一系列在政府一系列经济经济刺激刺激计计划下，迅速划下，迅速 扭扭转转了了经济经济增速下滑的增速下滑的趋势趋势，国民，国民经济实现经济实现 v 形反形反弹弹，率，率 先先实现实现了国民了国民经济经济的的总总体回升向好。全年国内生体回升向好。全年国内生产总值产总值达达 335353 亿亿元，按可比价格元，按可比价格计计算，比上年增算，比上年增长长 8.7%，增速比，增速比 上年回落上年回落 0.9 个百分点。分季度看，一季度增个百分点。分季度看，一季度增长长 6.2%，二季，二季 度增度增长长 7.9%，三季度增，三季度增长长 9.1%，四季度增，四季度增长长 10.7%。分。分产产 业业看，第一看，第一产业产业增加增加值值 35477 亿亿元，增元，增长长 4.2%；第二；第二产业产业增增 加加值值 156958 亿亿元，增元，增长长 9.5%；第三；第三产业产业增加增加值值 142918 亿亿 元，增元，增长长 8.9%。 。 2 / 57 西安宏西安宏观经济观经济数据数据 据西安市政府据西安市政府发发布的布的 2009 年西安国民年西安国民经济经济运行情况，运行情况， 2009 年西安全年年西安全年 gdp 逐季向好，主要逐季向好，主要经济经济指指标标逐季回升。逐季回升。 全年全年实现实现生生产总值产总值（ （gdp） ）2719.10 亿亿元，比上年增元，比上年增长长 14.5%。从。从产业产业分布看，其中第一分布看，其中第一产业产业增加增加值值 110.38 亿亿元，元， 增增长长 6.3%；第二；第二产业产业增加增加值值 1148.77 亿亿元，增元，增长长 14.4%；第；第 三三产业产业增加增加值值 1459.95 亿亿元，增元，增长长 15.1%。从全年走。从全年走势势来看，来看， 一季度增一季度增长长 10.5%，上半年增，上半年增长长 13.3%，前三季度增，前三季度增长长 14.1%， ， 经济经济运行呈运行呈现现出一季度触底后逐季反出一季度触底后逐季反弹弹、 、稳稳步回升的良好步回升的良好 态势态势。 。（数据来源：西安市（数据来源：西安市统计统计局）局） 1、 、 西安各区西安各区县县城城镇镇人均可支配收入人均可支配收入 各区各区县县城城镇镇居民人均可支配收入（居民人均可支配收入（2009 年年 1-12 月）月） 区区县县名称名称绝对额绝对额（元）（元） 比上年同期增比上年同期增长长（ （%） ） 新城区新城区1356518.9 碑林区碑林区1435319.1 莲莲湖区湖区1426319.1 灞灞桥桥区区1307019.2 未央区未央区1258918.8 雁塔区雁塔区1517619.6 阎阎良区良区1452519.4 临临潼区潼区1026418.4 3 / 57 长长安区安区1337118.6 蓝蓝田田县县901818.1 周至周至县县849718.1 户户 县县 1017518.2 高陵高陵县县1016418.5 （数据来源：西安市（数据来源：西安市统计统计局）局） 从上表中数据不从上表中数据不难难看出，在国家看出，在国家扩扩大内需，刺激消大内需，刺激消费费的推的推 动动下，国民下，国民经济经济逐逐渐渐复复苏苏，西安各区，西安各区县县可支配收入可支配收入稳稳步增步增长长。增。增 长长幅度最大的雁塔区，城幅度最大的雁塔区，城镇镇居民收入居民收入净净增增长长 2575 元，增元，增长长幅度幅度 最小的周至最小的周至县县，城，城镇镇居民收入居民收入净净增增长长 1307 元，城元，城镇镇居民生活水居民生活水 平平显显著提高。著提高。 2、 、 固定固定资产资产投投资额资额 各区各区县县全社会固定全社会固定资产资产投投资资（ （2009 年年 1-12 月）月） 区区县县名称名称绝对额绝对额（ （亿亿元）元）比上年同期增比上年同期增长长（ （%） ） 新城区新城区203.66 34.6 碑林区碑林区215.38 28.6 莲莲湖区湖区268.05 28.3 灞灞桥桥区区119.87 39.2 未央区未央区323.36 34.5 雁塔区雁塔区651.86 26.5 阎阎良区良区88.52 35.6 4 / 57 临临潼区潼区82.22 34.3 长长安区安区226.41 33.2 蓝蓝田田县县51.54 36.6 周至周至县县50.69 34.2 户户 县县 84.20 31.1 高陵高陵县县134.37 34.1 （数据来源：西安市（数据来源：西安市统计统计局）局） 2009 年在国家年在国家“保增保增长长、 、扩扩内需、内需、调结调结构构”的的经济发经济发展展战战略略 指指导导下，西安市固定下，西安市固定资产资产投投资资快速增快速增长长，工，工业业生生产产加快升加快升值值， ， 消消费费市市场场持持续续旺盛，企旺盛，企业业效益和效益和财财政收益逐政收益逐渐渐好好转转， ，经济经济形形势势 总总体回升向好，城市建体回升向好，城市建设设和和发发展突展突飞飞猛猛进进，城市化，城市化进进程不断加程不断加 快，房地快，房地产产市市场发场发展迅速。展迅速。 3、房地、房地产产投投资资金金额统计额统计 据据 2009 年年统计统计数据数据显显示示 112 月，西安市累月，西安市累计计完成房地完成房地产产开开 发发投投资资 569.04 亿亿元，同比增元，同比增长长 31.0%， ，实现实现商品房商品房销销售面售面积积 919.52 万平方米，同比增万平方米，同比增长长 71.8%。 。2009 年，年，陕陕西省商品房西省商品房销销售售 面面积积 2086.97 万平方米，增万平方米，增长长 37.7%，商品房，商品房销销售售额额增增长长 49.1%， ， 受住房消受住房消费费拉拉动动，家具，家具类类、建筑装潢、建筑装潢类类零售零售额额分分别别增增长长 1.2 倍和倍和 2.7 倍。倍。2009 年房地年房地产产投投资总额为资总额为 1085.49 亿亿元，同比增元，同比增长长 38.6%，价格同比增，价格同比增长长 2.4%。 。陕陕西省房屋价格在全国仍位列西省房屋价格在全国仍位列较较低，低， 5 / 57 结结合合陕陕西省西省经济发经济发展展趋势趋势及居民收入水平，及居民收入水平，2010 年年陕陕西省房地西省房地产产 价格仍会呈价格仍会呈缓缓慢上升的慢上升的趋势趋势。 。 二、西安土地供二、西安土地供给给市市场场概况概况 西安市土地市西安市土地市场场概况概况 2009 年全国土地市年全国土地市场场一片繁荣，在一片繁荣，在经济经济刺激刺激计计划和划和宽宽松松 的的货币货币政策前提下，政策前提下，资资金无金无忧忧的房地的房地产产企企业纷纷业纷纷加大土地加大土地储备储备 进进度，特度，特别别是具有国是具有国资资背景的企背景的企业业及上市企及上市企业业。一。一线线城市地王城市地王 频频出，造成拿地困出，造成拿地困难难，众多企，众多企业战业战略略转转移，增大二三移，增大二三线线城市土地城市土地 储备储备。 。 2009 年的西安土地市年的西安土地市场场也呈也呈现现出出疯疯狂的状狂的状态态，无，无论论是挂牌是挂牌 供供应应量量还还是成交量是成交量较较 2008 年都大幅上升。楼市回暖催生地王，年都大幅上升。楼市回暖催生地王， 在在 2009 年各地房地年各地房地产产市市场频场频繁上演地王的火爆繁上演地王的火爆场场面。面。为为了了稳稳 定楼市，促定楼市，促进进房地房地产产市市场场持持续续健康健康发发展，国土部在展，国土部在节约节约集集约约用用 地的同地的同时时，加大了土地，加大了土地违违法案件的法案件的查处查处力度，特力度，特别别是是严查严查“两高两高 一一资资、产产能能过过剩和低水平重复建剩和低水平重复建设项设项目目违违法用地。在法用地。在 2009 年年 12 月月 17 日，日，财财政部、国土政部、国土资资源部、央行、源部、央行、监监察部等五部委公布察部等五部委公布 关于关于进进一步加一步加强强土地出土地出让让收支管理的通知收支管理的通知 ，将开，将开发发商拿地的商拿地的 首付款比例提高到了五成。首付款比例提高到了五成。这这一政策一政策标标志着志着宽宽松的土地政策已松的土地政策已 经终经终止，要求地方政府停止放止，要求地方政府停止放宽宽土地出土地出让让金金缴纳缴纳期限，有利于期限，有利于 土地市土地市场场的降温。的降温。 土地市土地市场场供供销销 1、土地市、土地市场场供供应应 6 / 57 2009 年西安市新增土地年西安市新增土地 196 宗，新增土地面宗，新增土地面积积 597.35 万平方米，比万平方米，比较较 2008 年上年上涨涨 20.00%。其中用于住。其中用于住 宅用地的宅用地的为为 109 宗共宗共 413.25 万平方米，同比万平方米，同比 2008 年增年增长长 37.13%，占全年土地供，占全年土地供应应的的 69.18%，所占比重，所占比重较较 2008 年年 增增长长 8.64%；商；商业业用地用地为为 41 宗共宗共 52.86 万平方米，同比万平方米，同比 2008 年大幅增年大幅增长长 100.90%，占全年土地供，占全年土地供应应的的 8.85%，所，所 占比重占比重较较 2008 年增年增长长 3.56%； ；综综合用地合用地为为 11 宗宗为为 10.78 万平方米，同比万平方米，同比 2008 年下降年下降 9.84%，占全年土地供，占全年土地供应应的的 1.81%，所占比重，所占比重较较 2008 年下降年下降 0.60%；工；工业业用地用地为为 32 宗宗为为 115.81 万平方米，同比万平方米，同比 2008 年下降年下降 9.89%，占全年，占全年 土地供土地供应应的的 19.39%，所占比重，所占比重较较 2008 年下降年下降 6.43%。从。从 以上各供以上各供应应土地的性土地的性质质分分类类可以看出，可以看出，2009 年土地供年土地供应应量量 明明显显上升，其中住宅、商上升，其中住宅、商业业用地供用地供应应都有不同幅度的上升，都有不同幅度的上升， 就增幅而言，商就增幅而言，商业业用地的供地增幅最用地的供地增幅最为显为显著。著。 2009 年西安市年西安市场场国有土地供国有土地供应应分分类类如下如下图图可以看出，住可以看出，住 7 / 57 宅用地所占比例宅用地所占比例 69.18%；其次；其次为为工工业业用地，占到用地，占到 19.39%；再次；再次 为为商商业业用地，所占比重用地，所占比重为为 8.85%。从供地宗数来看，住宅用地。从供地宗数来看，住宅用地 占到占到 55.61%，其次，其次为为商商业业占到占到 20.92%，再次，再次为为工工业业用地占到用地占到 16.33%。 。 2、土地成交面、土地成交面积积 2009 年西安市年西安市场场土地成交面土地成交面积积 560.81 万平方米，同比万平方米，同比 2008 8 / 57 年上年上涨涨 37.19%。其中属于住宅用地的。其中属于住宅用地的为为 85 宗共宗共 426.3 万平方米，万平方米， 同比同比 2008 年增年增长长 59.84%，占全年土地成交的，占全年土地成交的 76.01%，所占比，所占比 重重较较 2008 年上升年上升 10.77%；商；商业业用地用地为为 25 宗共宗共 54.18 万平方米，万平方米， 同比同比 2008 年上升年上升 261.45%，占全年土地成交的，占全年土地成交的 9.66%，所占比，所占比 重重较较 2008 年上升年上升 5.99%； ；综综合用地合用地为为 23.64 万平方米，同比万平方米，同比 2008 年上升年上升 223.35%，占全年土地成交的，占全年土地成交的 4.21%，所占比重，所占比重较较 2008 年上升年上升 2.43%；工；工业业用地用地为为 47.99 万平方米，同比万平方米，同比 2008 年年 下降下降 57%，占全年土地成交的，占全年土地成交的 8.56%，所占比重，所占比重较较 2008 年下降年下降 19.21%。从以上各成交土地的性。从以上各成交土地的性质质分分类类可以看出，可以看出，2009 年国有土年国有土 地除了工地除了工业业用地的成交量降低其余成交量均大增幅用地的成交量降低其余成交量均大增幅涨涨；另外从各；另外从各 类类土地成交所占比重看，除土地成交所占比重看，除过过工工业业用地比重下降外，其他各用地比重下降外，其他各类类型型 用地成交所占比重均有所上升。用地成交所占比重均有所上升。 9 / 57 3、土地成交价格、土地成交价格 从从 2009 年土地市年土地市场场成交价格来看，住宅成交价格来看，住宅类类用地用地单单位面位面积积成成 交均价交均价为为 2599.43 元元/平方米，同比平方米，同比较较 2008 年成交价格上升年成交价格上升 22.11%；商；商业类业类用地用地单单位面位面积积成交均价成交均价为为 1997.51 元元/平方米，同平方米，同 比比较较 2008 年成交价格下降年成交价格下降 46.29%； ；综综合合类类用地用地单单位面位面积积成交均成交均 价价为为 1783.62 元元/平方米，同比平方米，同比较较 2008 年成交价格下降年成交价格下降 11.11%； ； 工工业类业类用地用地单单位面位面积积成交均价成交均价为为 451.85 元元/平方米，同比平方米，同比较较 2008 年成交价格下降年成交价格下降 21.35%；教育科研；教育科研类综类综合用地合用地单单位面位面积积成交均成交均 价价为为 784.22 元元/平方米，同比平方米，同比较较 2008 年成交价格上升年成交价格上升 1.86%。 。 10 / 57 三、西安商品房市三、西安商品房市场场 商品房新开工、施工、竣工面商品房新开工、施工、竣工面积统计积统计 2009 年年 1-10 月，房屋施工面月，房屋施工面积积 4828.95 万平方米万平方米,同比同比 增增长长 49.5%。其中，新开工面。其中，新开工面积积 1148.56 万平方米，同比增万平方米，同比增 长长 46.4%；房屋竣工面；房屋竣工面积积 283.09 万平方米，同比增万平方米，同比增长长 99.1%。伴随着市。伴随着市场场的好的好转转，房地，房地产产商加快了推商加快了推盘盘速度，施速度，施 工工规规模也迅速放大。模也迅速放大。 商品房商品房销销售面售面积统计积统计 2009 年年 1-12 月，西安市房地月，西安市房地产产累累计销计销售商品房面售商品房面积积 919.52 万平方米，同比增万平方米，同比增长长 71.8%，增幅比，增幅比 1-9 月提高月提高 10.7 个百分点；个百分点；实现销实现销售售额额 398.00 亿亿元，同比增元，同比增长长 80.97%，增幅，增幅 比比 1-9 月提高月提高 8.9 个百分点。其中商个百分点。其中商业营业业营业用房用房销销售售 27.97 万平方米，同比增万平方米，同比增长长 144.9%。 。 各区域成交均价各区域成交均价统计统计 2009 年西安商品住宅需求得到大幅度的年西安商品住宅需求得到大幅度的释释放，放，09 年底年底 西安市商品房西安市商品房备备案均价达案均价达 5264 元元/平方米，住宅均价平方米，住宅均价 5200 元元/平方米，整体市平方米，整体市场场价格走价格走势势明明显趋显趋高。西安楼市需求膨高。西安楼市需求膨胀胀、 、 热热点区域的开点区域的开发发（如曲江、（如曲江、浐浐灞、灞、经经开、大明开、大明宫宫等区域的等区域的发发展）展） 、部分开、部分开发发商有伺机商有伺机涨涨价、加上大价、加上大户户型及高端住宅型及高端住宅对对房价的房价的 带动带动、外来品牌、外来品牌对对西安市西安市场场的冲的冲击击等因素，整体拉等因素，整体拉动动西安房西安房 价上价上涨涨。 。 11 / 57 第二部分第二部分 xx 新区定位分析新区定位分析 西安市城市西安市城市发发展展规规划划 （一）国（一）国际际化大都市化大都市发发展定位确立展定位确立 从西安从西安总总体体规规划的划的调调整脉整脉络络中，可以明确高速中，可以明确高速发发展展结论结论。 。 在国在国务务院批准的第三院批准的第三轮轮 2004 年年2020 年、第四年、第四轮轮 2008 年年2020 年年 中，西安从重点中，西安从重点发发展的展的 12 个中心城市个中心城市调调整整 为优为优先先发发展的展的 6 个区域中心城市定位，要求个区域中心城市定位，要求“现现代化城市代化城市” 定性方向，但在定量方面城市化率仍保持低速年定性方向，但在定量方面城市化率仍保持低速年 1%比率比率 发发展。到展。到 2020 年，主城区控制在年，主城区控制在 490 平方公里、城市人口平方公里、城市人口 控制在控制在 529 万人以内万人以内严严格水平，即从格水平，即从 2008 年的年的 354 万人，万人， 城市化率城市化率 46%， ，仅仅增加增加 175 万人，城市化率万人，城市化率 53%水平。水平。 2009 年年 6 月月 关中关中天水天水经济经济区区发发展展规规划划 正式正式实实 施，西安成施，西安成为继为继北京、上海之后，全国第三个国北京、上海之后，全国第三个国务务院交付要院交付要 求求发发展成展成为为国国际际化大都市的国家化大都市的国家战战略定位，尤其要略定位，尤其要发发展成展成 为为国家重要的科技研国家重要的科技研发发中心、区域性商中心、区域性商贸贸物流会展中心、物流会展中心、 区域性金融中心、国区域性金融中心、国际际一流旅游目的地、全国重要的高新一流旅游目的地、全国重要的高新 技技术产业术产业和先和先进进制造制造业业基地，到基地，到 2020 年，都市区人口将年，都市区人口将发发 展到展到 1000 万人以上，主城区面万人以上，主城区面积积控制在控制在 800 平方公里平方公里 （二）城市超常（二）城市超常规发规发展格局展格局 12 / 57 根据国根据国际际化大都市和西安九化大都市和西安九宫宫局的空局的空间间特征，特征，结结合目合目 前城市功能的空前城市功能的空间间布局，构建一个分工清晰、布局，构建一个分工清晰、层层次合理、功次合理、功 能互能互补补、相互作用的有机整体，形成由中心城市和若干个片、相互作用的有机整体，形成由中心城市和若干个片 区共同区共同组组成的城市群，推成的城市群，推动动西安国西安国际际化大都市科学、有序的化大都市科学、有序的 发发展。展。 中中心心城城区区 （皇皇城城） 西安已西安已经经不再是不再是“南延、北南延、北进进、西接、西接、东东拓拓”的流的流动发动发展展战战略，略， 未来未来 10 年要求城市体量、城区人口年要求城市体量、城区人口总总量、量、发发展空展空间间的成倍的成倍扩张扩张 的超常的超常规规提升提升战战略，同略，同时时要求将城市率提升至要求将城市率提升至 80%以上。以上。 西安西安为为大跨度拉大城市骨架大跨度拉大城市骨架贯彻贯彻落落实实 关天关天规规划划 的重大的重大举举措，措， 先后成立西安国先后成立西安国际际港港务务区和区和 xx 新区，形成新区，形成“五区一港两基地五区一港两基地”的的 城市城市战战略格局。其中短略格局。其中短时间时间内内 xx 新区将解决西安与咸阳的融合，新区将解决西安与咸阳的融合， 为连为连接渭河两岸接渭河两岸结结合部和西咸一体化打造重要支撑，已确定的合部和西咸一体化打造重要支撑，已确定的 xx 新区新区 264 平方公里的大手笔平方公里的大手笔规规划将占未来西安国划将占未来西安国际际化大都市化大都市 13 / 57 主城区主城区 800 平方公里的平方公里的 33%，不但成，不但成为为大西安的都市核心区，更大西安的都市核心区，更 重要的是成重要的是成为为引引领领关天关天经济经济区区经济发经济发展和展和历历史文化提升的增史文化提升的增长长极。极。 用用 20 年年时间时间最最终终完成国家完成国家赋赋予的予的现现代文明与代文明与历历史文化交相史文化交相辉辉映映 的典范。届的典范。届时时，西安国，西安国际际化大都市化大都市远远景目景目标标将是通将是通过过南融北跨，南融北跨，东东 拓西接，打造成拓西接，打造成为为山水城山水城塬塬一体、渭河横一体、渭河横贯贯城中的城中的龙龙虎之城。虎之城。 西安国西安国际际化大都市建化大都市建设带设带来的机遇。来的机遇。xx 新区是西安国新区是西安国际际化化 大都市建大都市建设设的引的引领领区和重要承区和重要承载载区。由于西安古城区的区。由于西安古城区的发发展空展空间间 限制，国限制，国际际化大都市的化大都市的许许多功能（如大型体育多功能（如大型体育赛赛事等）将放在事等）将放在 xx 新区新区发发展。展。 二、二、xx 区域区域发发展展规规划划 xx 新区新区总规总规划面划面积积 264 平方公里，是西安主城区的西拓重平方公里，是西安主城区的西拓重 点点发发展区。展区。 （一）行政区划（一）行政区划 新区位于渭河之南，老西宝公路（新区位于渭河之南，老西宝公路（g310）以北，）以北，东东接西安市接西安市 14 / 57 西三西三环环，西，西临规临规划中的西咸划中的西咸绕绕城新干城新干线线。 。总规总规划面划面积积 195 平方平方 公里，共公里，共辖辖三区一三区一县县 乡乡 镇镇个街道个街道办办 146 个行政村，即西安个行政村，即西安 市未央区的六村堡街道市未央区的六村堡街道办办、三、三桥桥街道街道办办；西安市；西安市长长安区的高安区的高桥桥 乡乡、王寺街道、王寺街道办办、斗、斗门门街道街道办办和和马马王街道王街道办办； ；户县户县的渭丰的渭丰乡乡和和 大王大王镇镇；咸阳市秦都区的；咸阳市秦都区的钓钓台台镇镇、 、沣东镇沣东镇和和陈杨陈杨寨街道寨街道办办。新。新 区内整建制的是西安市区内整建制的是西安市长长安区的高安区的高桥乡桥乡，咸阳市秦都区的，咸阳市秦都区的钓钓台台 镇镇， ，沣东镇沣东镇、 、陈杨陈杨寨街道寨街道办办，其余，其余乡乡、 、镇镇、街道、街道办办均均为为一部分村一部分村 庄在新区内。庄在新区内。 托管范托管范围围 15 / 57 经经 xx 新区管委会和未央区、新区管委会和未央区、长长安区政府安区政府协协商，由商，由 xx 新区新区 整建制（保持各街道行政区划不整建制（保持各街道行政区划不变变）托管未央区的六村堡街道、三）托管未央区的六村堡街道、三 桥桥街道以及街道以及长长安区的王寺街道、高安区的王寺街道、高桥桥街道、斗街道、斗门门街道共街道共计计 5 个街道，个街道，264 平方公里，平方公里，对对其行政区域内的党其行政区域内的党务务、行政事、行政事务务、 、 经济发经济发展和社会事展和社会事务实务实行行统统一管理，并承担相一管理，并承担相应应的的责责任。任。 （二）人口及土地（二）人口及土地资资源源 辖辖区区总总人口人口为为 259200 人，其中人，其中农业农业人口人口 207444 人，人， 、非、非农农 业业人口人口 51756 人。土地人。土地总总面面积积 204.66km2，其中，其中农农用地用地 126.84 km2，建，建设设用地用地 73.58 km2，未利用土地，未利用土地 4.23 km2。新区内有渭。新区内有渭 河、河、沣沣河、皂河、新河、河、皂河、新河、涝涝浴河、浴河、沣沣惠渠等惠渠等 7 条河流。条河流。 16 / 57 （三）（三）经济发经济发展状况展状况 2008 年的地区生年的地区生产总值为产总值为 62.8167 亿亿元，人均生元，人均生产总值产总值 26259 元。元。辖辖区内区内现现有国有企有国有企业业 9 户户， ，规规模以上企模以上企业业 86 个。个。 （四）社会（四）社会发发展状况展状况 2008 年，年，实现农实现农民人均民人均纯纯收入收入 5517.5 元元 。享受最低生活。享受最低生活 保障人数保障人数 10800 人；参加人；参加农农村合作医村合作医疗疗人数人数 241464 人；参加基人；参加基 本养老保本养老保险险 33097 人。人。辖辖区内共有幼儿园区内共有幼儿园 29 个，入园儿童个，入园儿童 4259 名，幼儿教名，幼儿教师师 256 名；小学名；小学 64 个，在校生个，在校生 16156 名，教名，教师师 1251 名；中学名；中学 10 个，在校生个，在校生 9354 名，教名，教师师 1002 名名 。 。 （五）基（五）基础设础设施施 新区内新区内铁铁路有路有陇陇海海铁铁路，路，郑郑西西铁铁路，西路，西户铁户铁路和路和规规划中的划中的 西成高西成高铁铁；高速公路有西宝高速，；高速公路有西宝高速，绕绕城高速和正在建城高速和正在建设设中的西中的西 宝高速复宝高速复线线；国道有；国道有 310 国道和国道和 312 国道（世国道（世纪纪大道）。大道）。 17 / 57 （六）市政道路及排水系（六）市政道路及排水系统统情况情况 已建成的市政道路包括世已建成的市政道路包括世纪纪大道、大道、统统一大道、崇文路、河一大道、崇文路、河 南街路、康定路、南街路、康定路、钓钓台路、同文路等主干道路，西三台路、同文路等主干道路，西三环环、西宝疏、西宝疏 导线导线、西、西户户公路、有天台公路、有天台 1 路至路至 8 路、丰景路、路、丰景路、孙孙武路等小路。武路等小路。 区域内有一座水厂，两区域内有一座水厂，两处处水源地，水源地，1 个个污污水水处处理厂及两个雨水理厂及两个雨水 泵泵站。共有站。共有 7 座座变电变电站，大部分已站，大部分已经满负经满负荷。荷。 三、三、总总体布局体布局 综综合考合考虑虑新区布局新区布局现现状、交通网状、交通网络络及及经济发经济发展基展基础础等因素，等因素， “十二五十二五”期期间间，形成，形成“三三带带、三城、三区、三城、三区”的空的空间间格局，如下格局，如下 图图所所 示。示。 三三带带、三城、三区空、三城、三区空间间布局布局图图 （一）三（一）三带带 三三带带是指渭河城市景是指渭河城市景观带观带、 、沣沣河城市景河城市景观带观带、周、秦、周、秦、汉历汉历 18 / 57 史文化景史文化景观带观带。 。 1 渭河城市景渭河城市景观带观带 以渭河以渭河为轴线为轴线，以河堤建，以河堤建设设、河道治理、生、河道治理、生态绿态绿化、景化、景观观 打造打造为为重点，重点，积积极开极开发发渭河沿岸的渭河沿岸的历历史文化史文化资资源，提升城市源，提升城市 品位，改善人居品位，改善人居环环境，构建境，构建滨滨河生河生态长态长廊，打造西安国廊，打造西安国际际化化 大都市的生大都市的生态态屏障。屏障。 2 沣沣河城市休河城市休闲闲功能功能带带 沣沣河景河景观带观带分成主分成主题鲜题鲜明的四个段落，由北至南分明的四个段落，由北至南分别为别为 公共休公共休闲闲、社区漫步、都市、社区漫步、都市畅畅游和生游和生态态田园。田园。 公共休公共休闲闲：毗：毗邻邻湿地公园和体育湿地公园和体育场馆场馆，以公众散布道、，以公众散布道、绿绿往往 和和亲亲水平台互相穿插，形成丰富多水平台互相穿插，形成丰富多变变的的亲亲水景水景观观。 。 社区漫步：社区漫步：绿树绿树成成荫荫的河的河边绿荫边绿荫道道结结合舒合舒缓缓的草坡岸地，的草坡岸地，给给 周周边边居民提供一个居民提供一个亲亲近自然的近自然的场场所。所。 都市都市畅畅游：游：结结合重大公共合重大公共设设施，如会展、文化、施，如会展、文化、车车站，布置站，布置宽宽 敞开放的主敞开放的主题题广广场场， ，营营造具有造具有现现代都市气息的代都市气息的临临 水开放空水开放空间间。 。 生生态态田园：保留原始生田园：保留原始生态态岸岸线线，以，以缓缓坡水岸和田园坡水岸和田园风风光光为为特特 色，并与毗色，并与毗邻邻的田园种植区自然的田园种植区自然连连接。接。 3 周、秦、周、秦、汉历汉历史文化景史文化景观带观带：利用区内的阿房：利用区内的阿房宫遗宫遗址、址、沣镐沣镐 遗遗址、建章址、建章宫遗宫遗址等系列址等系列历历史文脉，打造周秦史文脉，打造周秦汉历汉历史文化景史文化景 观带观带，彰，彰显华显华夏夏历历史文明。史文明。 19 / 57 （二）（二）三城三城 三城是指关天新城、三城是指关天新城、镐镐京新城和阿房新城。京新城和阿房新城。 1、关天新城包含三个、关天新城包含三个组团组团：科教：科教产业组团产业组团、行政商、行政商务组团务组团和生命和生命 科学科学组团组团，人口，人口约约 30 万。万。 （ （1）科教）科教产业组团产业组团 依托依托 xx 新区已新区已经经引入的引入的陕陕西中医学院、西中医学院、陕陕西国西国际际 商商贸贸学院、清学院、清华华科技园等基科技园等基础础，打造一个以高新技，打造一个以高新技术产术产 业业、科技孵化、教育培、科技孵化、教育培训训、休、休闲闲、居住功能的片区。、居住功能的片区。 （ （2）行政商）行政商务组团务组团 聚集高端商聚集高端商务务、 、总总部部经济经济、行政、行政办办公、国公、国际际社区等高社区等高 端要素，形成西安市的国端要素，形成西安市的国际际商商务务中心、国中心、国际际商商业业和会展和会展 中心、行政文化中心、国中心、行政文化中心、国际际人口居住中心、人口居住中心、传传媒中心和文媒中心和文 明中心。明中心。 （ （3）生命科学）生命科学组团组团 利用西安、咸阳、利用西安、咸阳、杨杨凌的生物医凌的生物医药药和生命健康和生命健康产业产业 基基础础，打造以科技研，打造以科技研发发、企、企业业孵化、孵化、总总部部办办公、公、药药品制造、品制造、 物流配送、休物流配送、休闲闲居住等居住等为为主要功能的片区。主要功能的片区。 2、 、镐镐京新城包含三个京新城包含三个组团组团： ：镐镐京京遗遗址址组团组团、昆明湖休、昆明湖休闲组团闲组团和和现现 代代产业组团产业组团，人口，人口约约 20 万。万。 （ （1） ）镐镐京京遗遗址址组团组团 依托周依托周镐镐京京遗遗址，打造周文化旅游址，打造周文化旅游组团组团。核心。核心项项目目 构成：周构成：周镐镐京京遗遗址公园、周文化主址公园、周文化主题题酒店、周文化主酒店、周文化主题题公公 20 / 57 园、周文化主园、周文化主题题商商业业公园等。公园等。 （ （2）昆明湖休）昆明湖休闲组团闲组团 在昆明池和在昆明池和沣沣、 、镐镐京京遗遗址址处处，恢复昆明湖万，恢复昆明湖万亩亩水面，水面， 再造再造沣沣河流域，形成西安西部的大型河流域，形成西安西部的大型遗遗址公园，打造成与址公园，打造成与 东东部曲江唐文化旅游区相呼部曲江唐文化旅游区相呼应应的昆明湖的昆明湖汉汉文化旅游区，形文化旅游区，形 成以河流、水面、台成以河流、水面、台塬塬、自然田园景、自然田园景观为观为特色，集休特色，集休闲闲、旅、旅 游、居住、生游、居住、生态综态综合一体的高品合一体的高品质质的休的休闲闲生生态态片区，成片区，成为为 西安国西安国际际一流旅游目的地支撑。一流旅游目的地支撑。 （ （3） ）现现代代产业组团产业组团 以生以生态态舒适的舒适的环环境境为为基基础础，重点，重点发发展互展互联联网网络络服服务务、 、 物物联联网网设备设备研研发发和和应应用等新一代信息技用等新一代信息技术产业术产业，成，成为为西西 部网部网络络科技与科技与应应用融合的信息网用融合的信息网络络街区。街区。 3、阿房新城包含三个、阿房新城包含三个组团组团：阿房：阿房宫遗宫遗址址组团组团、 、现现代商代商贸组团贸组团和和现现 代代产业组团产业组团，人口，人口约约 20 万。万。 （ （1）阿房）阿房宫遗宫遗址址组团组团 依托秦阿房依托秦阿房宫遗宫遗址，打造秦文化旅游址，打造秦文化旅游组团组团。核心。核心项项目目 构成：秦阿房构成：秦阿房宫遗宫遗址公园、秦文化主址公园、秦文化主题题酒店、秦文化主酒店、秦文化主题题公公 园、秦文化主园、秦文化主题题商商业业公园等。公园等。 （ （2） ）现现代商代商贸组团贸组团 以以现现有的三有的三桥车桥车城城为为基基础础，以，以约约 3000 亩亩的国的国际际汽汽车车城城 为为核心打造以汽核心打造以汽车车交易、博交易、博览览、文化体、文化体验为验为主的汽主的汽车车主主题题 生活区。生活区。 21 / 57 （ （3） ）现现代代产业组团产业组团 实实施技施技术术研研发创发创新，改造制造新，改造制造业业流程工流程工艺艺，提升，提升产产品品 附加附加值值，以数控机床、光机，以数控机床、光机电电一体化和装一体化和装备备制造等制造等为为突破，突破， 构建大西安高端构建大西安高端现现代制造代制造产业发产业发展基地。展基地。 （三）三（三）三区区 三区是指科技三区是指科技统统筹示范区（人口筹示范区（人口约约 13 万），奥体文化示范万），奥体文化示范 区（人口区（人口约约 15 万），万），节节能能环环保示范区（人口保示范区（人口约约 12 万）。万）。 1、科技、科技统统筹示范区筹示范区 在在绕绕城高速以西，城高速以西，长长安区斗安区斗门门街街办办以北、以北、沣沣河以河以东东、西、西 宝高速以南宝高速以南长长安区王寺街安区王寺街办办区域内，区域内，规规划面划面积积 10 平方公里，平方公里， 建建设统设统筹科技筹科技资资源改革示范特区。使得西安的科技人源改革示范特区。使得西安的科技人员员得以得以 “解放解放”，科研院所的科技能量得以，科研院所的科技能量得以“释释放放”，科技，科技设设施得以施得以 “开放开放”，使得科技，使得科技统统筹示范区成筹示范区成为创业为创业洼地，成洼地，成为为西安西安统统筹筹 科技科技资资源改革基地的重要承源改革基地的重要承载载区。区。 1 奥体文化示范区奥体文化示范区 在在沣沣河与渭河的交河与渭河的交汇汇三角洲，三角洲，规规划面划面积积 10 平方公里，平方公里， 以以滨滨河湿地公园河湿地公园为为核心，国核心，国际标际标准运准运动场馆动场馆、奥林匹克高、奥林匹克高 尔尔夫运夫运动动公园、国公园、国际际奥林匹克酒店、国奥林匹克酒店、国际际运运动动主体居住社主体居住社 区高度一体化的奥林匹克文化特色主区高度一体化的奥林匹克文化特色主题题片区。建片区。建设设一批国一批国 际际一流、高水平、一流、高水平、现现代化的主体育代化的主体育场馆场馆和五星和五星级级酒店、运酒店、运动动 员员村，村，举办举办各种大型国各种大型国际际性体育性体育赛赛事，事，满满足足 2017 年年陕陕西申西申 办办第十三届全国运第十三届全国运动动会，乃至国家申会，乃至国家申办亚办亚运会等大型国内运会等大型国内 22 / 57 国国际际运运动赛动赛事的承事的承办办需要。需要。 2 节节能能环环保示范区保示范区 以以发发展低碳展低碳经济为经济为目目标标， ，结结合西安合西安节节能能环环保保产业发产业发展展 优势优势，构建以，构建以节节能能环环保技保技术产术产品研品研发发、制造物流和居住、制造物流和居住为为 一体的片区。一体的片区。 四、四、发发展定位展定位 面向全国：建面向全国：建设设成成为统为统筹科技筹科技资资源改革的示范基地；源改革的示范基地； 立足关天：建立足关天：建设设成成为战为战略性新型略性新型产业产业和和现现代服代服务业务业的聚集的聚集 区，成区，成为经济为经济增增长长极；极； 引引领领陕陕西西： ：建建设设成成为为西西安安国国际际化化大大都都市市的的重重要要板板块块和和引引领领区区。 。 五、五、发发展步展步骤骤 三年出形象、五年大三年出形象、五年大变样变样、十年大跨越。、十年大跨越。 第一步：第一步：2010 年年2015 年年 完成区域骨干路网、基完成区域骨干路网、基础设础设施、施、xx 河流治理、生河流治理、生 态环态环境等城市功能要素，境等城市功能要素， gdp 达达 400 亿亿元；元； 第二步：第二步：2015 年年2020 年年 初步完成城初步完成城乡乡一体化，形成支柱一体化，形成支柱产业产业引引领现领现代服代服 务务体系，体系，gdp 达达 1000 亿亿元元; 第三步：第三步：2020 年年2030 年年 全区建成国全区建成国际际化特征明化特征明显显的都市核心区，的都市核心区，gdp 达达 5000 亿亿元。元。 六、六、 现现状与状与规规划划 23 / 57 （一）（一）xx 区域基本区域基本现现状状 现现状：状：对对外交通主要以西宝高速、西三外交通主要以西宝高速、西三环环、 、绕绕城高速、城高速、紧邻紧邻 世世纪纪大道大道为为主，以主，以过过境交通境交通为为特点，缺少南北有效特点，缺少南北有效 联联系，网系，网络络不完善；不完善； 规规划：划：传传承承历历史文脉，延史文脉，延续续西安城市九西安城市九宫宫格局和棋格局和棋盘盘式路式路 网，打通沿机网，打通沿机场场、 、xx 新区、新区、泾泾渭新区、咸阳新区、渭新区、咸阳新区、 高新区、梁家高新区、梁家滩滩国国际际社区、秦岭的大西安新南北社区、秦岭的大西安新南北线线 枢枢纽纽。 。 公交沿世公交沿世纪纪大道布局有地大道布局有地铁铁、 、轻轨轻轨、及、及 brt 快速公交等快速公交等 综综合多合多样样系系统统，未来便利程度达到国，未来便利程度达到国际际化水平。化水平。 24 / 57 七、七、 swot 分析分析 （一）（一）s（ （优势优势） ） 项项目目处处于于 xx 新区新区东东南向和南北向的十字中心点，距南向和南北向的十字中心点，距 西安咸阳机西安咸阳机场场、北客站、北、北客站、北货货站的交通区位站的交通区位优势优势明明显显。 。 三大理念即国三大理念即国际际新区、生新区、生态态园林、园林、历历史史遗产围遗产围和和项项目，目， 极具体极具体验验价价值值。 。 （二）（二）w（劣（劣势势） ） 近近 5 年内仍年内仍处处于城于城乡结乡结合部，合部，仅仅有有东东西西过过境交通，配境交通，配 套功能更套功能更单单一，大量一，大量兴兴建基建基础设础设施施阶阶段。段。 （三）（三） o（机会）（机会） 西安、咸阳两端持西安、咸阳两端持续续加加强强的的辐辐射效射效应应，地，地铁铁一号一号线线、城、城 际际高高铁铁、快速交通系、快速交通系统统将将带带来各来各项项投投资资人、人、财财、物、物优选优选本本 项项目目链链接三接三桥带桥带。 。 （四）（四） t（威（威胁胁） ） xx 区域尚无大区域尚无大级别级别开开发发商和商和项项目入目入场场，具有地，具有地标标 25 / 57 性性质质大体量社区的大体量社区的出出现现将成将成为为吸引房地吸引房地产产投投资资的首的首选选。 。 品牌落差极大，其他品牌落差极大，其他项项目很目很难难追赶，如何追赶，如何顺势顺势利用好利用好 xx 新区三大特色，塑造新区三大特色，塑造历历史文明与史文明与时时代代言相代代言相结结合，是合，是项项 目形成新的品牌特色和价目形成新的品牌特色和价值值升升华华的关的关键键。 。 八、区域八、区域规规划布局划布局 （一）功能（一）功能结结构构规规划划 一一轴轴、三点、三片区的、三点、三片区的结结构。构。 一一轴轴：世：世纪纪大道是大道是连连接西安、咸阳的城市空接西安、咸阳的城市空间间、景、景观观主主 轴轴和文化和文化传传承的交通承的交通动动脉。脉。 功能：由商功能：由商务办务办公、汽公、汽车车展展销销、商、商业业服服务务三大三大节节点分点分别别 带领带领三大片区三大片区经济经济，极好的，极好的结结合了来自西安、外合了来自西安、外 26 / 57 来、咸阳三种投来、咸阳三种投资资偏好偏好对对地理位置的安全地理位置的安全选择选择， ， 相互影响，最相互影响，最终终融合融合为为一体，由一体，由 xx 新区的新区的门户门户， ， 晋升晋升为为核心。核心。 （二）区域定位依据（二）区域定位依据 用用发发展眼光看郊区城市化生活。展眼光看郊区城市化生活。 、 郊区城市化郊区城市化 随着城市化随着城市化扩张进扩张进程与房地程与房地产产市市场场的的发发展，居民展，居民 的的购购物行物行为为和生活取向在不断和生活取向在不断发发生着生着阶阶段性的段性的变变化。化。 “城城 市郊区化市郊区化”的的兴兴起曾起曾经风经风起云涌。然而起云涌。然而对对于有于有车车一族来一族来说说， ， 郊区化居住生活是一种享受。但郊区化居住生活是一种享受。但对对于于选择选择低价房二被迫低价房二被迫 郊区置郊区置业业的工薪的工薪阶层阶层而言着少了几分舒而言着少了几分舒畅畅，每日上下班，每日上下班 的辛的辛劳劳、 、购购物、消物、消费费等等让让人人头头痛不已，更痛不已，更别说节别说节假日好友假日好友 相聚等人相聚等人际际交往的无奈了。交往的无奈了。 随着郊区人口的增多，居民随着郊区人口的增多，居民对对于各种消于各种消费费需求的渴需求的渴 望和消望和消费费能力越来越急迫，由此开始了能力越来越急迫，由此开始了“郊区城市化郊区城市化”发发 展的展的历历程，着是城市程，着是城市扩张扩张与郊区与郊区发发展的必然展的必然趋势趋势。 。 、生活模式城市化、生活模式城市化 随着随着“郊区城市化郊区城市化”进进程的程的发发展，郊区生活模式也随之展，郊区生活模式也随之 而改而改变变，西安更加生活化、更具城市化活力而，西安更加生活化、更具城市化活力而迈进迈进。特。特别别是是 随着消随着消费费客群的年客群的年轻轻化，化，对对于完善的生活配套于完善的生活配套设设施的需求施的需求 也更加也更加强强烈，城市繁烈，城市繁华华、丰富、便捷的生活方式被渴求，休、丰富、便捷的