2010上海崇明港西镇项目定位策划报告.ppt

【 鹏昱崇明港西镇项目 】 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 报 告 思 路 区域属性 区域市场分析 项目属性 项目定位 产品定位 企划定位推广 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性发展现状 崇明三岛陆域总面积1411平方公里，其中 崇明岛1267平方公里，长兴岛88平方公里 ，横沙岛56平方公里； 三岛包括13个镇和3个乡，另有3个国营农 场、2个军垦农场和江苏省的2个乡； 三岛目前总人口70.4万，其中崇明岛63.5 万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人； 崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经 济水平相对落后、市政设施配套不足等因 素制约。 本案 区域封闭特征明显，与市区联动性较弱 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 以生态居住、休闲运 动、国际教育为主的 科教产业集聚区和门 户景观区 以休闲度假为特色的 生态旅游度假区 人口集聚的田园 式新城和新市镇 区 以船舶、港机制造业为 主的海洋装备岛 以森林度假、休闲居住 为主的中央森林区 以国际会议、滨 湖度假为主的景 湖会展区 以生态农业为主的规模农 业区和战略储备区 本案 区域属性功能分区定位 崇明划分为七大功能分区,未来规划完善 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性产业布局 产业布局 崇明产业发展的重点是： 清洁型工业：重点依托长兴岛发 展船舶制造和港机制造产业，拓 展海洋装备产业的发展空间； 休闲型旅游度假和户外运动产业 ：重点发展户外假日运动基地、 大型主题乐园、度假和休疗养中 心、国际邮轮、长江游艇停泊港 和农家乐旅游等； 生态型现代农业：重点发展绿色 种养业、观光农业，建设明珠湖 生态观光园、东平国家森林公园 、前卫村生态农业示范区等三大 观光农业基地。 本 案 长兴岛造船 基地 长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性长兴岛造船基地 长兴岛是上海的第二大岛，面积 88 平方公里； 长兴岛被定位为国际一流的现代 船舶制造业基地，成为上海近期 重点培育的六大产业基地之一； 造船基地规划面积10平方公里， 一期工程占地面积5.6平方公里 ，中船、中海、振华港机和上海 港机等大型企业已经进入。 到2015年二期工程完成后，造船 基地将拥有7个大船坞，届时， 长兴岛也将成为世界最大造船基 地之一。 本案 长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性交通规划 未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强 本案 已双线贯通，将于世博前通车 ，全线按高速六车道设计，桥 梁设计时速100公里，隧道设 计时速80公里。 已开工，将于世博 前通车 规划中 全程25公里， 车程20分钟 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性轨道交通 9号线四期将通过长 江隧桥延伸至崇明 1号线将通过沪崇越 江通道西线延伸至崇 明 轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性 生态资源 上海唯一的国家级生态示范区 产业支撑 长兴岛被定位为国际一流的现代船 舶制造业基地，上海的支柱产业 区域前景广阔，未来发展潜力巨大 未来交通可达性好 长江隧桥、崇启大桥将于世博会 前通车 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域项目分布 区域市场特征 怡祥居 金月湾 本案 天赐景城 城桥镇 堡镇 陈 家 镇 嘉年花苑 博园村 绿岛阳光苑 区域项目主要集中 在城桥镇，堡镇仅 有一个项目，其他 区域尚处于未开发 状态 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 公寓项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 p 城桥镇 金月湾、 怡祥居、 天赐景城 （公寓、别墅混合型） p 堡镇 博园村 怡祥居 金月湾 本案 天赐景城 城桥镇 堡镇 陈 家 镇 嘉年花苑 博园村 主要公寓项目分布 区域主要公寓项目集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 镇区项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率建筑形态开盘时间后续推量 城 桥 镇 金月湾7.5万方近9万方1.235%9-12f 小高层2004-8-13 嘉年花苑 2.5万方3万方1.241%多层（地下半架空）2007-11-10三期约2.3万方 怡祥居西苑3.4万方4万方1.237%多层2005-3-12 天赐景城约10万方9万方0.943.8%多层2006-8-3 堡镇博园村2万方近2.5万方1.2 40%多层2004-10-9 建筑形态以多层为主，仅金月湾为小高层产品 区域主要公寓项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 区域市场整体供求平稳，成交受供应影响显著 供求比情况 l 主要供应集中在07年11月，12月，08年1月，3月，4月，总供应套数589套，总面积61693m2；近期，09年1月嘉年华苑新增108 套供应，面积15205m2，09年2月增加55套。 l 07年11月至08年4月已成交572套，总面积62870m2，可见这期间的新增供应都已基本消化，市场等待大量新增供应的出现。08年 8月成交15套，面积1787m2为之前历年最低，随后更是屡创新低，08年12月仅成交2套，249，主力供应的去化成为主因。 l 累计供求比始终小于0.6，需求情况良好。 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 价格走势 08年，崇明县整体公寓项目成交均价5909元/ ，城桥镇成交均价6271元/，堡镇成交均价4802元/。 金月湾，08年4月成交均价8149元/，成交套数38套，占总套数53%；嘉年花苑，08年3月成交均价6921元/，成交52套，占 总套数57%。由于区域内的高价楼盘，在08年5月之前都已基本去化，因此今年5月始均价开始有较大幅度的下滑。 09年1月嘉年华苑新推108套，成交18套，占总成交套数的95%，成交均价8378元/；09年2月嘉年华苑成交40套，均价8110元 /，成交占比和成交均价都有所下滑。 08年城桥镇成交均价6271元/m2 ，堡镇成交均价4802元/m2 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 项目名称总供应套数主力供应面积供应比例近期供应日期供应套数 金月湾550套 2房：104-128m2 3房：131-170m2 2房：40% 3房：60% 2008-1-23 54套 2008-4-15 40套 2房：27套 3房：67套 嘉年花苑342套3房：112-145m2 2房：17% 3房：79% 2009-1-163房：96套 怡祥居西苑395套 2房： 73-99m2 3房：104-129m2 2房：46% 3房：54% 2008-4-18 2房：36套 天赐景城512套3房：100-137m23房：78% 博园村496套 2房： 76-97m2 3房：110-123m2 2房：61% 3房：33% 2007-12-26 192套 2房：150套 3房：42套 供应结构以112145m2的三房为主 供应情况 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 110130m2的改善型需求显著 成交结构与供应结构相一致 分面积段供应成交当期成交占当期供应比例 套数（套） 面积 （平方米）套数（套） 面积 （平方米）套数比例 面积比例 金月湾二期价量齐升 价量走势 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 月成交量及价格走势整体运营平稳，月均去化11套 金月湾自开盘以来，月均去化套数为11套，04年8月开盘推动了成交。 整体而言，月成交量较高的时间段为06.2-07.10以及08.1-08.4。 08年二期开盘后，因有一期品质保证，出现较高的月成交量。 月均去化分析 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 项目 名称 嘉年花苑二期总建面13000m2 项目 地址 体育路58弄容积率1.2 产品 形态 多层开盘时间2004年 发展商上海崇明房地产开发有限公司 08年 均价 6958元/m2，二手房7500元/ m2起 房型 面积 以3r：112-131m2为主 一期1.4万方配套房+二期商品房均已售罄 三期约2.3万方的小高层09年1月推出1.5万方 嘉年花苑二期 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 距南门港汽车站约2公里，距八一路步行街约1公里 地理位置 公寓个案分析 区位： 城桥镇 配套： 八一路步行街 崇明县中心医院 人民体育馆 妇幼保健院 崇明影剧院 嘉 年 花 苑二期 南门港汽车站 体育路 东门路 川心街 北门路 八一路 西门路 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 颜色以暖色调为主，材质采用涂料 外立面 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 户型分析 公寓个案分析 主卧飘窗 卧室均带卫生间，私密性较 好 4.5米宽客厅，南北通透 传统公寓户型设计，南北通透，全明设计 南北双阳台设计 2/1/1，96m23/2/3， 133m2 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 嘉年花苑一期为配套房，二期为商品房，于07年11月开盘，供应面积为10942m2 ，计92套；三期09年1月16日开盘， 15205m2，108套，主要为139-145m2的三房. 08年成交均价为6958元/m2，二期至08年上半年已售罄，目前，二手市场报价为7500元/m2起。 购买客户主要为本地自住客。 成交量受供应量影响较大，整体成交价格较为平 稳 新增供应推动 集中成交 开盘推动 集中成交 价量走势 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 月均去化套数为15套 区位优势+平稳的价格使其成为区域内月均去化最好的公 寓 嘉年花苑二期自开盘以来，月均去化套数为15.8套，在07.11月开盘时与08.3月新增供应时有集中量的成交。 月均去化情况 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 项目 名称 怡祥居西苑总建面约24000m2 项目 地址 城桥镇中山街路118 弄 开盘 时间 2005年 产品 形态 多层，1楼带地下室 发展商上海崇明房地产开发有限公司 08年 均价 5281元/ m2 ，二手房5000-6000元/m2 房型 面积 2r：79-91m2， 3r：103-198m2 配套商品房，部分对外销售，已售罄 怡祥居西苑 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 怡祥居西苑距离南门汽车站约3公里 地理位置 公寓个案分析 区位： 城桥镇 配套： 八一路步行街 崇明县中心医院 人民体育馆 妇幼保健院 崇明影剧院 南门港汽车站 中街山路 北门路 中津桥路 观光河 八 一 路 西门路 西引路 三沙洪路 三沙洪河 怡祥居西苑 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 以深色为基调，材质以涂料为主 外立面 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 怡祥居西苑于05年开盘，供应面积为40255m2，计395套，主力面积为79-91m2的二房，103-198m2的三房，项目以配套房为 主，部分对外销售。 05年下半年，受大市场环境影响，成交形势不乐观。 07.2-07.8价格波动幅度较大，主要由于3-6月，拆迁户购买成交了4套，价格在2000元/m2左右。 08年成交均价为5281元/ m2 ，目前已经基本售完，二手房市场报价为5000-6000元/ m2 。 以配套房为主，价格明显低于其他公寓项目 成交分析 个案分析 开盘推动 集中成交 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 处区域内较低水平，月均去化6套 怡祥居西苑自开盘以来，月均去化套数为6套。 05年3月开盘时与08年新增供应时有集中量成交，分别为56套和13套。 06年4月，因拆迁户购买，以3200元/ /m2的价格成交了15套。 月均去化情况 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 项目 名称 博园村总建面19000m2 项目 地址 宝镇大通路 139弄 容积率1.2 产品 形态 多层，1楼带地下 室 开盘 时间 2004年 发展商上海崇明房地产开发有限公司 08年 均价 4984元/ m2 ，二手房4700元/m2起 房型 面积 2r：89-112m2， 3r：96-120m2 博园村是堡镇唯一的公寓项目 博园村 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区位： 堡镇 配套： 堡镇医院 金叶超市堡镇店 永乐电器 地理位置 大通路 堡镇北路 向 堡 路 堡镇港 博园村 堡镇码头 公寓个案分析 位于堡镇镇中心，距堡镇码头约2公里左右 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 涂料材质+暖色调，较大众化 外立面 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 2/1/1，76m2 次卧室仅8平米 舒适度不高 餐厅过小，且采光较差 户型分析 公寓个案分析 3/1/1，108.7m2 户型设计平平、亮点较少、舒适度不高 横厅设计，通透性较 差 主卧凸窗，增加亮点 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 博园村一期于04年10月开盘，供应面积为21706m2，计160套，主力面积为96-112m2的二房及96-120m2的三房。 二期于05年12月开盘，供应面积为35291m2，计336套，主力面积为112-142m2的三房及220-278m2的复式房。 07年12月新增供应量为16736m2，推动了当月成交量上涨。 08年成交均价为4984元/m2，目前，该项目基本售罄，仅余3-4套底层房源，报价为4700元/m2起。 区域内竞品少+低均价使项目去化情况良好 成交分析 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 月均去化14套，月去化量受新增供应量影响较大 二期自开盘以来，月均去化套数为14套。 去化量集中在05.12月-06.10，月成交量较高段为07年12月新增供应量时及08年1月，分别为109套和60套。 月均去化情况 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 1、供应集中在核心镇区城桥镇 2、项目多层为主，鲜见小高层及高层电梯房 3、110130m2的三房改善型需求成为主力 4、区域公寓成交均价5268元/m2 5、创新产品容易成为区域市场追捧热点 6、产品品质一般，缺少创新产品 7、本地自住客占消费主导 公寓市场特征 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 别墅项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 p 城桥镇 天赐景城（混合型） 绿岛阳光苑 主要别墅项目分布在城 桥镇 本案 天赐景城 绿岛阳光苑 城桥镇 堡镇 陈 家 镇 主要别墅项目分布 别墅项目主要集中在城桥镇 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率建筑形态开盘时间后续推量 天赐景城约10万方9万方0.943.8% 联排别墅 双拼别墅 2006-10-21无 绿岛阳光苑3.2万方3万方0.945% 联排别墅 双拼别墅 2006-12-6无 区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现 纯别墅社区项目规模小 短期内无新增供应 别墅项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 项目名称总供应套数主力供应面积供应比例近期供应供应套数 天赐景城92套 联排：202209m2 双拼：207215m2 联排：13% 双拼：87% 2007-4-17 联排：12套 绿岛阳光苑147套 联排：180198m2 双拼：231251m2 联排：63% 双拼：37% 2007-5-16 联排：85套 双拼：51套 别墅项目供应情况 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 180220m2的面积段产品成为去化主力 分面积段供应成交当期成交占当期供应比例 套数（套） 面积 （平方米） 套数（套） 面积 （平方米） 套数比例面积比例 功能；在功能价值之外，精神价值，驾驭着别墅 购买的关键诱因。 我们强调与生活、与世界零距离，打破时间、空间给人带来的限制，实现自由居住的终极 目标。 一期别墅项目,引领崇明岛生态、养生、度假别墅市场，打造崇明高品质的住宅标杆。 零时空 独栋别墅 崇明岛 广告语 零公里 一个看世界的全新角度！ 零公里 条条大路，通往零公里！ 零公里 世界从这里开始，也在这里回归！ 零公里 时间、空间，化整为零！ 广告语 零公里 对世界观的朝圣 . vi表现、秀稿 秀稿 3 13104公里，西班牙距上海。 你确定？ 旅行？西班牙太远，只争朝夕！ 阳光、沙滩、大海，宝岛崇明爱恋西班牙。 上海，只有一个西班牙！ 零公里 零时空别墅 崇明岛 0.00000002公里，热情似火，小心烫伤！ 身着紧身衣，化身与斗牛周旋的勇士， 或是，喝完一杯装满热情的地中海葡萄酒， 与火红衣裙的西班牙女郎贴身弗拉明戈， 上海，只有一个西班牙！ 零公里 零时空别墅 崇明岛 零公里，西班牙距上海。没错！ 毕加索在玄关白墙涂抹浓艳， 三毛的荷西在书架第四层潜水， 唐吉诃德在花园的大风车下喃喃自语。 上海，只有一个西班牙！ 零公里 零时空别墅 崇明岛 . 宣传策略及渠道 如何开启对世界观的朝圣之门？ 【零公里】，如何演绎境界？ 总体宣传策略 以面带点，点面结合，形象挂帅，活动铺路 三大平台 sp活动 大众媒体小众媒体 制造话题和影响力 新闻、艺术 对话、巡展、口碑 对位人群，传递价值 软文、新闻 、户外 报广、cf、网络 呼应、验证、说服 直邮 各类专业杂志 总体宣传策略 （一）以面带点，点面结合： 在媒体选择上，以大众媒体带动小众媒体，两条通路齐头并进，增强本案宣传 的广度和深度。 （二）形象挂帅： 即“整体品牌形象广告”和“项目销售广告” 首先，通过项目整体广告推广迅速建立项目入市后的整体品牌形象，为项目的 整体销售以及开盘聚集客户。其次，配合各阶段销售目标的调整，需要将不同的 销售信息内容通过广告，传达给目标客户群体。 （三）活动铺路： 通过一系列的sp推介活动，推广项目信息，营造商业氛围，将本案特 点和生活理念通过活动传达出去，并为销售积累客户。 媒体选择 a、大众媒体：平面媒体 报纸：新闻晨报、东方早报、新民晚报等 杂志：上海楼市、租售情报等 b、小众媒体：金融类、财经类、生活时尚类、高尔夫类 浙商、21世纪商业评论、理财周刊、环球企业家 外滩画报、周末画报、东方航空等 c、网络：搜房网 d、电视：电视专题片、cf、第一财经频道 e、直邮 f、户外 g、房展会 h、sp活动 a、平面宣传： 报纸广告：树立项目形象，发布项目信息，保证一定的曝光率； 杂志广告：房产类、金融类、财经类、生活时尚类、高尔夫类杂志软硬结合的 广告形式推广； 销售道具：利用专业有说服力的销售道具、dm、楼书进行信息发布； 其 他：精美的纪念礼品，如：展现崇明岛生态环境、西班牙风情的名信片集 锦； 行业协会：私人会所、俱乐部、温商、浙商等行业协会信息发布。 具体方案 b、户外媒体： 引导旗：营造销售氛围和经营热度，发布营销信息；在项目附近路段树立引导 旗，如：港东公路等； 户外看板：在附近路段拐角处和项目建筑体上树立项目看板； 高炮：在各高速公路路段树立高炮发布项目信息，如a20、 a30高速等。树立 项目形象。 具体方案 c、活动 活动一： 主 题：西班牙印象艺术展 时 间：待定 地 点：待定 表现形式：西班牙艺术品、画作展示，影片放映、文化周活动等。 具体方案 活动二： 主 题：弗拉明戈音乐节 时 间：待定 地 点：待定 表现形式：西班牙音乐狂欢节，现场演奏，西班牙美食、美酒鉴赏等。 具体方案 活动三： 主 题：生态、度假别墅推介会 表现形式：邀请焦点客户，集中座谈，共同探讨产品的可能性，发挥“小圈子 文化”的链式效应。 具体方案 . 媒体计划及预算 2009.07-082009.10 广告线 销售线 广告媒体：户外、报纸、物料、杂志、电视、dm 活动媒体：第一财经频道、周末画报等 2010 开盘持销 亮相高潮持续 户外 出街 开盘 发布 蓄客 软文 炒作 cf 硬广 销平销海 2009.09 开盘 起势期 亮相期 开盘期 0709月 0910月 10月 生态、养生别墅 零时空别墅 境界 地块、生态、大规划 地块、资源 社区、产品 户外、纸媒 事件、网络 户外，硬广,软文 sp活动，物料 户外、硬广、cf、sp活动 dm、楼书、售楼处现场 step 2 step 4 step 3 话题引爆，迅速拉拢关 注并锁定“崇明岛生态 别墅” 零时空 纯独栋别墅的居住意义 产品卖点 全面剖析价值，加强偏 好，促成购买 展示项目形象，通过软 文炒作、sp活动锁定目 标人群，形成认知偏好 。 社区、产品 产品卖点 step 1 地块炒热 持销期 持续性的形象演绎配合 后续产品价值点 社区、产品 社区、产品 户外、硬广、直邮 物料、售楼处 时间 段2009.0709月 营销节 奏积蓄客户 推广阶段起势期 主力价值崇明岛地块 预期目标话题 引爆，迅速拉拢关注 阶段主题崇明岛规 划、生态养生别墅崛起 关键词生态、养生 实现 方式 户外、纸媒 事件、网络 a、利用大众媒体，建立项目形象，充分阐释本 案的立意及精神内涵。利用新闻晨报地产 星空平台，进行软文炒作，进行深度的挖掘， 炒热崇明岛生态度假型别墅产品。 b、考虑到本案的投资前景，会吸引部分外地投 资客，在大上海区域媒体发布广告，介绍崇明 岛的房产投资前景和项目概况。 c、发布楼盘户外、墙体广告。 d、公交车身广告及其他各类广告。 g、充分利用活动的举办，在媒体上加以炒作。 step 1 时间 段2009.0910月 营销节 奏锁定客户 推广阶段亮相期 主力价值零时空别墅、境界 预期目标 展示项目形象，通过软 文炒作、sp活 动锁 定目标人群，形成项目认知偏好 。 阶段主题零公里 零时空别墅 崇明岛 关键词境界 实现 方式 户外，硬广,软文 sp活动，物料 step 2 a、借助新闻晨报、租售情 报等媒体，预告开盘。 b、各种销售道具到位，楼书、dm 派发。 c、直邮等其他各类广告发布。 d、开盘活动准备。 时间 段2009.10月 营销节 奏 赢得客户 推广阶 段 开盘期 主力价 值 社区、产品 预期目 标 全面剖析项目价值，加强偏好， 促成购买 阶段主 题 社区、产品 关键词社区、产品 实现 方 式 户外、硬广、cf、sp活动 dm、楼书、售楼处现场 a、借助新闻晨报、租售情报等 媒体，发布开盘信息。 b、各种销售道具到位，楼书、dm派发。 c、售楼处现场气氛布置。 d、户外阵地全面开花，预告开盘信息。 e、开盘活动举办。 step 3 时间 段暂时 未定 营销节 奏维持客户 推广阶段持销期 主力价值社区、产品 预期目标 持续性的形象演绎配合后续产 品价 值点 阶段主题社区、产品 关键词社区、产品 实现 方式 户外、硬广、直邮 物料、售楼处 大众媒体围绕阶段主题展开形象演绎。 小众、户外媒体结合新产品亮点或未被有 效感知的价值点，再整合，再传播。 渠道的更深入，根据成交客户情况再跟踪 ，再细分，物料刷新、跟进。 step 4 广告线 .造声势（起势期）： 软文专题报道炒热崇明岛及地块规划 .造焦点（亮相期）： 案名及logo：零公里 软文：炒作地块/资源，放大精神层面的价值 硬广：生态养生别墅的生活、居住境界 物料：把阶段主题结合项目卖点 .造现场（开盘期）： ”零公里 零时空 纯独栋别墅”。现场包装演绎形象 ，物料配合销售 .持销 “社区、产品”。 形象再升华，物料配合新卖点、新信息 2009.07-08 2009.09 2009.10 本案一期别墅总销金额：2.5亿元，广告总预算为375万元（1.5%,不包含售楼处 装修及样板房费用），实际操作中，可以依据销售情况，进行调整。 推广费用预算 项项目价格(元)备备注 售楼处门头1万 logo墙2万 裱板1万配合卖点，按需分布裱板在内墙 上 导视 系统1万 模型6万1个全局大模型 若干单体模型 透视图 、鸟瞰图、家配图5万 小计计16万 1、售楼处内部 项项目价格(元)备备注 围墙10万 为体现楼盘品质,围墙 可采用喷绘 灯箱 精神堡垒5万 小计计15万 2、售楼处外部 项项目价格（元）备备注 楼书3万3000本10元/份 dm1万5000份2元/份 销平销海3万6000份5元/份 邀请函、信封、信纸、名片1万 礼袋1万5000个2元/个 水杯、铭牌1万 礼品2万5000份4元/份 小计计12万 3、销售道具 项项目价格（元）备备注 引导旗10万 户外100万 小计计150万 4、户外据点 项项目价格（元）备备注 sp巡展30万 房展会20万 小计计50万 5、房展会及活动 项项目价格（元）备备注 新闻晨报 110万 租售情报 上海楼市 搜房网10万 直邮6万 摄影+宣传片制作6万售楼处、巡展等投放使用 小计计132万 总计总计375万 6、媒体广告 .附件（公司vi设计延展） 标志图形由深蓝矩形和四个“t”负形巧妙组合而成，字母“t”取自司名“天昱通”首字字母 ； 四个字母“t”朝向不同角度，相互呼应循环往复，寓意公司以人为本的客户理念、专注 于房地产开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。 logo中的深海蓝色代表着深沉、稳重、信任的感觉。 vi表现一 说明 标志图形由矩形正方体和 字母“t” “y” “t”变化巧妙组合而成，字母“t” “y” “t”取自 司名“天昱通”首字字母； 字母“t” “y” “t”与矩形正方体组成房屋形状，体现公司的行业属性，形象鲜明、清 晰。 logo中的灰蓝代表着深沉、稳重、信任的感觉。体现了公司的企业文化。 vi表现二 说明 广东清新乔顺国际酒店（暂 定名）项目策划案 二九年十二月五日 前提 n对清远市及珠三角地酒店模 式及市场情况的了解 n尚不确定项目周边土地的规 划情况 n尚不确定整体项目的建设及 投资情况 目 录 一、酒店的定位 二、酒店功能分配建议 三、合作模式与服务内容 swot分析 （一）“s”优势 n1、濒临飞来湖，周边环境良好。 n2、新建项目，可营造的空间较大，若建成区域内标志性建筑，易形成品牌 。 n3、业主思维开阔，具有前瞻性，聘请专业的酒店管理公司进行管理，可使 酒店的服务管理达到较高水平。 swot分析 （二）“w”劣势 n1、周边商业氛围不浓厚。 n2、从目前来看，交通状况有待 改善。 swot分析 （三）“o”机会 n1、清远市经济增速连续多年全省第一，大环境非常喜人。 n2、清远市投资环境已基本成熟，各大工业区已经成形，势必会有更多的商 务客人进入清远。 n3、其它各大酒店，尤其是清新县，服务质量和硬件水平同质化较重。 n4、本地居民的消费水平也正与日俱增。 n5、清远是“全国优秀旅游城市”和“漂流之乡”，旅游品牌名声在外，特 别是周末和节假日，客房供不应求。 swot分析 （四）“t”威胁 n威胁主要来自于同行业竞争，据了解，近一到二年，清远市区将有二到三家 五星级酒店开业，其他酒店和泛酒店形式的旅游服务企业也如雨后春笋般的 兴建和营业，各大酒店的管理和竞争意识也正在增强。 项目定位 n（一）基本定位 n1、档次定位：五星级综合性休闲商务酒店 n2、功能定位：高端休闲、娱乐、商务 项目定位 n（二）理念定位 n1、主题理念：打造清远市知名的综合性休闲商务酒店。 n2、衍生理念：以物业保值增值，以康体休闲与娱乐餐饮创收，以客房、旅 游商务接待与大小会议实现可持续发展。 n3、运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争 优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。与旅行社、网络等代理机 构建立广泛的伙伴关系，建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾 客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营 特色。 方位建议 考虑到项目商业规划的合理性， 建议酒店建于中山路与新宁路的 拐角处，正门面向中山路，大堂 设在一楼，餐饮设在二楼，夜总 会设在三楼，桑拿及康体中心设 在四楼，五楼以上为客房，具体 根据设计情况确定。 目 录 一、酒店的定位 二、酒店功能分配建议 三、合作模式与服务内容 功能分配说明 n根据我们对清远市场的了解以及对酒店的初步定位，我们建议将酒店分地 上和地下两部分进行建设，地上为客房区、大堂区、大堂零售区、餐饮区 、会议服务区、公共康乐区（即夜总会和桑拿）、客用设施区（可作为会 所与小区共用），地下主要为后勤服务区与地下停车场。预计总建筑面积 34790平方米，其中地上25930平方米，地下为8860平方米。 n各区域具体的功能分配及建议面积见附表。 目 录 一、酒店的定位 二、酒店功能分配建议 三、合作模式与服务内容 合作模式 n本着最大限度的为业主节约成本的原则，在项目筹建期（预计约20个月） ，我们主要以咨询顾问的形式进行合作。按照行规，管理公司按每月 30000元人民币收取咨询服务费。服务内容在协议中另行约定。 n酒店正式营业后，我们以委托管理的形式进行合作，管理公司按营业额的 3%收取管理费。合作期限以签订的管理协议为准。 n管理公司根据项目的筹建进程，约在开业前10个月或按工程进度情况开始 派驻以总经理为首的管理团队。管理团队的工资根据约定标准由业主方按 月支付。 咨询顾问 + 委托管理 咨询顾问服务内容 n总原则：把控监督 n1、提出适合酒店建设及运作的专业意见，使甲方避免在筹建工程期间发生 各种不必要的错误，节省因改动而造成的工期和资金的浪费。 n2、从管理公司提供设计、工程、装修标准建议的角度，协助业主方把关和 准确定位，减少不必要的开支项目。 n3、顾问团队负责人参加每月项目例会，并应甲方要求参加项目各阶段重要 会议。 咨询顾问服务内容 n（一）建筑设计 n参与各设计阶段的评审和优化工作，站在营运效益最大化角度提出酒店专 业意见。 n1.1 对建筑造型美观与实用的平衡提出专业意见 n1.2评审建筑设计、确定平面布局, 功能配套面积、交通流线、前线与后勤 场地安排、各类通道及机房等 咨询顾问服务内容 n(二) 机电设计、设备选型 n2.1 建议和推荐合适的机电设计单位 n2.2 提供电气系统配备的酒店专业意见 n2.3 提供给排水系统的酒店专业意见 n2.4 提供空调、采暖及通风系统的酒店专业意见 n2.5 提供消防系统的酒店专业意见 n2.6 电梯运输系统及选型的专业意见 咨询顾问服务内容 n(三) 弱电设计 n3.1建议和推荐合适的弱电设计单位 n3.2提供酒店电话系统的专业意见 n3.3 提供酒店公共广播和背景音乐系统的专业意见 n3.4 提供酒店门禁系统的专业意见 n3.5 提供酒店安全防范系统(闭路监控系统和防盗报警系统)的专业意见 n3.6 提供酒店电视接收的专业意见 n3.7 提供酒店网络系统的专业意见 n3.8 提供酒店智能化管理的专业意见 n3.9 参与评估各类专业设备公司