卞桥(浙商)商贸大市场可行性分析报告.doc

卞桥（浙商）商贸大市场可行性分析研究报告投资开发：安徽乐活贸易股份有限公司 卞桥（浙商）商贸大市场 设 计：中国铁路工程研究院有限公司营销策划：安徽华高地产顾问有限公司第一部分卞桥镇整体环境分析一、卞桥镇概况 1、地理位置卞桥镇位于山东省东南部，临沂市西陲，平邑县城东20公里处，北接蒙阴，东靠费县，南与327国道相接，总面积131平方公里。卞桥镇辖50个行政村，96个自然村，4.2万人。 矿产资源丰富，已探明的矿产有10种，其中储量较大的有“三石一水”，即石膏储量15亿吨，花岗石储量10亿立方米，石英石储量3亿立方米，矿泉水储量20亿立方米。素称为“中国石膏之乡”。 2. 农副资源农副产品以小麦、玉米、花生、土豆、大蒜、板栗、花椒、黄烟、肉类、禽蛋为主。是省级吨粮田开发基地、良种繁育基地、无公害瓜菜基地、畜牧业基地和干鲜果品基地。卞桥镇是蒙山板栗、花椒主产地，年产量达100万公斤。 3. 旅游资源 卞桥镇地处蒙山腹地。北部蒙山，主峰龟蒙顶海拔1156米，为山东省第二高峰，自古有“岱宗之亚，爱有东蒙”之称。蒙山人文、自然景观随处可观，“七十二奇峰，三十六洞天”，各有千秋，美不胜收。蒙山寿星巨雕218米，为世界之最，是蒙山旅游的标志性景点。蒙山大洼风景区是省级风景名胜区，国家森林公园。森林覆盖率达85%，空气中负氧离子含量220万个/cm3，俗称“天然氧吧”、“森林浴场”，被誉为东方养生长寿旅游圣地。大洼风景区以“智圣”鬼谷子的遗迹、传说及优美的自然风光为主题，形成以智慧、智圣、智源、智极为景点建设内容的观光度假游览区，以溪潭、山泉、森林、幽谷、山林为特色，以生态旅游为主题，让您回归自然，拥抱自然，置身其间，如在画中，景色十分壮观，是人们观光旅游、安逸享受、休闲避暑的乐园，并素有“桂林山水甲天下，不如蒙山一大洼”之称。旅游区内有陶然居、辛平两个三星级旅游度假村。 4、支柱产业工业发展迅速。资源工业前景广阔。近几年来，依靠资源开发，启动区域经济，培植骨干产业，初步形成了以石膏、花岗石、畜产品、建安、旅游为骨干的工 业发展框架。目前，全镇年开采石膏100万吨，加工石膏粉120万吨，畜产品加工能力达1万吨，年完成建安工程产值1亿元，年实现工业总产值9.6亿元。 5、交通通讯菏（泽 ）日（照）铁路，日（照）东（明）高速公路贯穿全境，东接京沪高速公路；西连京福高速公路、京沪铁路。距临沂机场70公里，济南机场180公里，日照港180公里，连云港160公里，青岛港220公里。镇内乡村公路纵横交错，实现了村村通公路，并与文泗路、327国道相连接。通讯设施先进，开通了国际电话、传真、互联网络和数字通讯，可与世界上180多个国家和地区联系。 6、能源供应 镇内有35千伏变电所一处，并与泰莱电网，山东大网相连，兖（州）邹（城）煤矿能源供应充足。境内水源丰富，有蒙山优质矿泉水，城镇驻地供水设备齐全，供水能力为1万立方米。 7、生活服务 有三星级大洼旅游度假村两处，以当地野味名吃为特色，服务设施配套齐全，集餐饮、娱乐、休闲为一体，服务功能日臻完善。 8、教育卫生 教育设施先进，高考升学率位于全市前列。卞桥中学、小学有教学楼1万平方米，形成了集教学、实验、电教、音、体、美为一体的教学格局，卞桥中心医院为省百强乡镇中心卫生院，医疗设备齐全，全国各地教授巡回座诊，是集名医专家会聚之佳地。社会各项事业全面发展，为全镇经济腾飞提供良好的环境。 9、对外开放卞桥镇大力实施“大开放、大招商、大发展”战略，不断加强对外开放的步伐。对外联络日益活跃，对外经贸发展迅速，先后与欧美、日韩、东南亚等10个国家和地区建立了经贸关系。截止目前，累计兴办外商投资企业8家，利用外资600万美元。 10、投资政策 在土地使用上，外来投资者，生产性固定资产投资在100万元以上的，镇政府无偿提供建厂用地，并负责办理土地出让手续和承担相关费用，取得土地使用权；在优惠政策上，投资者在园区内办厂的，镇政府提供“三通一平”的优惠政策，并免收水电配套费； 在服务管理上，由镇招商引资办公室，采取“一门受理、联合审批、一口收费、限时办结”的做法，为外来投资者提供方便、高效、快速、优质的服务。最大限度地保护外来投资者的合法权益和经济利益。 第二部分项目定位一、定位原则 产业创新原则创新，是产业的生命力。尤其是项目地处市场高度发达的卞桥镇地区，市场资源极为丰富，市场积淀极为深厚。本项目必须有效地整合资源、引领创新，从规划、投资、管理等整体运营，充分借鉴品牌市场的运作经验，形成自身独特的优势。与卞桥镇已成型的市场功能构成互补促进关系，推动卞桥镇商贸市场经济的发展。 市场需求原则一个大中型商贸市场，必须顺应社会发展、区域经济、经营功能的需求。这是项目定位的前提。否则概念再漂亮，规划设计再漂亮，也会是空中楼阁，不切实际。因此，需求原则必须符合卞桥镇市场经济发展的方向，必须符合项目经营功能的规律。在需求基础上创新，从而形成项目独特的市场竞争优势。资源整合原则卞桥镇高度发达的商贸市场经济，呈现出资源丰富，格局基本定型的特点。但部分资源由于时代发展和城市化发展，出现不适应现象。因此，本项目的定位，应该站在资源的升级换代和优化的角度，进行全方位的整合。整合的过程就是升级换代的过程，最终推动区域商贸市场经济的新一轮发展。 经营成功原则市场作为商业地产，有着独特的运营规律。即，项目的成功是招商的成功，经营的成功；而不仅仅是开发的成功，销售的成功。因此，一切的定位，包括主题、功能、档次、形象等；一切的环节，包括开发、经营、推广、管理等，都必须围绕项目经营成功原则展开，以长期效益、长远发展的原则来运作本项目。 可持续发展原则本项目作为一个大型市场项目，必须追求可持续经营发展的目标。从规划设计，到经营管理，以科学、前瞻的现代商贸理念进行运作。实施“统一规划、统一开发、统一经营、统一推广、统一管理”的运营原则。同时，充分注重项目对卞桥镇社会经济的引导及拉动作用。二、主题定位商贸大市场经营业种，包括生活、娱乐、休闲、商务等；市场一体化辅助功能。通过整合卞桥镇目前同类市场的策略，提升卞桥镇商贸商品的经营平台和档次，推动卞桥镇地区的商贸业的发展。同时，以强大的交流平台，推动商贸市场交易活动。定位理由：一层品牌服饰、鞋类、化妆品、手机小家电、生活百货生活美食等。 现阶段的卞桥镇商贸流通业，已经进入高端市场功能发展的通道。作为以集散型和销地型为主体的市场，必须具有与之适应和引领的价值。因此，以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未来发展的需要。 二层网络会所、台球厅、电玩娱乐、休闲健身、足浴、家居家纺。 空间的组合，交通的拥堵，生活的疲惫，使得人心得以休闲，此处绝对是你栖息的圣地。为了保证娱乐市场的未来，亟需对原有市场资源进行整合。因此，卞桥镇商贸大市场的开发，是现实和未来的需要。商务会所、咖啡厅、棋牌、茶楼。 开发一个高品质、高档次的国际休闲城，有利于推进该区块的城市化进程，符合政府对区域规划的战略发展的目标。同时，原有市场的位置，存在影响未来城市规划发展的空间。品牌连锁酒店。 根据对现有市场经营户的走访调查，目前由于市场服务质量的滞后，以及普遍只有十几平方米的经营空间，大大限制了经营发展的需求。现有经营户中有扩张经营规模和改善经营环境需求的高达90%以上。三、功能定位任何一个市场，都具有“集”与“散”的功能。即市场的经营功能与辐射功能。1、经营功能从市场调查分析出发，结合本区域市场资源特点，我们认为卞桥镇商贸大市场具有复合型的经营功能。即集产地型、集散型、销地型于一体。产地型：以原产地的支柱产业特定资源为依托，具有一级批发、销售域辐射功能。集散型：以良好的交通和区位条件为依托，引进外地货品及经营优势，具有以批发为主的跨区域辐射功能。销地型：以本区域消费和采购需求为依托，具有批零兼营的区域范围辐射功能。 2、配套功能现代市场的重要标志之一不是单一的商贸交易功能，而是集多功能、一站式的开发运营的模式。以交易功能为核心，辅以消费、休闲、娱乐等辅助功能，使市场向贸易综合体发展。综合性：以主力经营业态为基础，多种业态组合、多种经营功能互动为依托的多元综合发展思路，形成经营业态集约化、规模化效果。多功能：以现代商贸业的运作理念，构建5星级市场的硬件设施。形成以交易为中心功能，开发相关的消费、休闲、娱乐等配套功能。一站式：本项目将以齐全的商业、生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目配设：宾馆、娱乐、餐饮等生活设施；同时配设：银行、工商、邮电、咨询等商业服务设施。使经营者在商贸城内享受完善的而齐全的经营和生活服务。3、辐射功能按照现代商圈理论，结合市场调查，本项目市场辐射可分为三级：一级辐射商圈为卞桥镇城区，一旦对这些市场进行有效整合后，本地的消费采购支撑力将持续强化。二级辐射商圈为卞桥镇下属街道。尽管这些区域已经形成大小不一的市场，但本项目以城市中心的吸附性，功能强大的聚集力，品牌市场的影响力，以及具有一级批发的集散功能，将有效形成区域同类市场的统领地位。其辐射意义不仅在于商品本身，更在于品牌形象。四、业态定位依据上述定位概念，以及市场调查分析。本项目主要如下功能介绍。卞桥商贸市场简介卞桥商贸市场一层为生鲜商贸市场，通信，超市，银行，亲子家园，精品连锁店，美食街等便民服务，二层为spa美容，网络会所，台球馆，电玩，棋牌等休闲娱乐为一体，三四层为阿里巴巴ktv，大型商务会所已开业运营，现已营造出丰富多样的消费空间，集超市，精品购物，休闲娱乐，生活服务，邻里生鲜，餐饮美食于一体化的大中型综合型，多功能商业中心。卞桥休闲娱乐城 卞桥休闲美食广场即将成为卞桥镇的城市客厅，市内外一流餐饮与娱乐品牌汇聚于此，为市民及宾客提供全方位、一站式消费场所，成为市民聚会、宴请、休闲、交流的最佳目的地，而且最具规模、最具档次，生态环境和建筑风格优雅，别具风情。 业态定位理由：确立鲜明的经营功能范围。业种组合科学合理，经营结构及配套具有兼容性。充分体现区域经济发展和经营户的需求，具有巨大的市场消费空间。与目前本区域商贸市场构成整合、互补、协调的关系，具有填补空白和提升产业的意义。 五、客群定位根据对卞桥镇本地市场调查和经营户沟通，以及与外地商家的初步洽谈。本项目的目标客群主要有如下几类：1、经营户现卞桥镇城区市场经营户他们由于目前的经营环境不佳，经营空间缺乏可持续性。普遍对新市场抱有很大热情和期待。他们对新市场的期待要求为：交通物流便捷；地段位置较好；经营环境舒适；经营格局合理；配套齐全；管理专业；租金合理；有仓储空间；具有可持续经营发展空间。经营面积一般在3060平方米，部分要求在60120平方米，甚至更大。 外地经营户（卞桥镇下属乡镇） 他们一般已在外地拥有市场经营铺位，计划在区域性中心城市寻求新的经营发展空间，追求更大的市场份额。 他们对新市场的期待要求为： 除了同上要求外，更注重市场的规模和品牌形象。外地代理、经销商他们一般代理和经销国内外品牌商品。有的已经在卞桥镇本地经营，有的想进入卞桥镇市场，但缺乏合适的经营场所。他们对新市场的期待要求为：除了与上述基本要求相同外，尤其注重经营环境的品质档次，以及市场的品牌效应。以追求他们所经营的品牌相匹配的品质环境。 除了上述三类主力客户之外，还有一些原本经营其他产品的客户，以及新入行的经营者。2、 投资客今后在具体销售运作中，首先考虑自营户的购铺需求。尽量将商铺的产权与使用权统一起来，以确保今后经营的规范性。前期市场调查统计中已有数据清楚显示，通过多年的经营，不少经营户已经积累起一定的资金实力，并具有强烈的购铺意愿。作为纯粹的投资客分布范围较广。但本项目更注重自营户的购铺行为，以确保后续经营效果。而对纯粹投资客将设置相关门槛措施。具体在“运营模式”部分重点阐述展开。第三部分市场规划思路一、项目产品规划思路规划原则：总体强调现代化、实用化、标准化的规划设计效果，以确保项目可持续经营发展的目标；注重经营区的人流动线与物流动线设计，以获得经营均好性效果；注重建筑与道路、环境的和谐关系，以营造良好的经营消费环境品质；追求现代商业建筑风格，以体现崭新的城市商业风范。因为本项目属于带方案挂牌，政府有关部门关于本宗地的经济技术指标尚未确定。这里结合卞桥镇一般性控规要求，结合项目定位暂时设定规划设计指标。1、总平布局依据地块资源特征，项目的主题定位、经营功能特点，以及各功能区域的需求，对项目予以科学的规划布局。住宅区域合理布置在地块一侧。商务信息研发中心及其他配套功能，包括进货、营销、服务业配套，以及超市、餐饮、娱乐、休闲等生活配套。 交易市场区按照业种分布进行规划。分别按道路系统，规划多个经营功能区。 2、交通组织 以物流与人流动线为原则，科学合理规划项目的内部交通组织。确保物流便捷，人流顺畅；物、人相对分流。铺间通道为建筑之间的经营道路。经营功能区通过“两横一纵”交通组织，形成多个经营区。中心主通道宽约20米；环绕通道宽约15米。均适宜物流货车通行。次通道宽约12米。铺间通道宽约8米。 （各道路系统的宽度，可视具体规划布局及建筑等因素调整。此为参考）3、建 筑根据项目经营业态特点，突出经营功能的现代化、标准化和实用化价值，避免一味追求建筑形式，而忽略经营功能。将实用功能与可持续发展充分结合。项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造出鲜明和浓厚的现代商业氛围。并适当注意与周边自然环境的协调关系。市铺立面处理除一层玻璃门；二、三层设计为可供竖向大面积广告牌发布，两铺之间共享一个窗户的形式。满足商家广告形象及采光功能，而立面又极富现代视觉冲击。商铺一、二层之间应考虑横向铺位经营广告位置。每间商铺单位应预留楼梯口位置，以及卫生间。视经营户需求再进行配置。每间商铺单位之间暂时不予墙体分割。视经营户需求再进行合理分割。每间商铺单位外立面应考虑空调外机位置，如条件许可，亦可置放三层屋顶。4、景 观总体按照政府有关部门的绿地率指标进行规划。追求景观与建筑的和谐统一，营造出极具情景式的现代商业经营空间。内部空间重点关注中心广场、入口广场的节点。在确保实用功能前提下，通过地面铺装效果，以及绿化、小品（如与本项目经营业态相关的艺术化象征物）等元素，创造出具有商业文化的艺术化景观环境。中心主通道中间应考虑花坛结合休息设施的设计。所有主通道均采用行道树和灌木结合设计。5、配 套根据功能定位思路，商贸配套功能包括：销售、服务、信息、仓储、物流等；生活服务配套功能包括：超市、餐饮、娱乐、休闲等。主入口广场设大型信息发布电子屏（led），为消费者提供商品信息。机动车停车：具体车位率按卞桥镇有关政策指标确定。仓储物流功能区采用大框架结构。水、电、通讯、宽带进每一个铺位。园区智能化管理：安防系统、报警系统、监控系统等。第四部分项目运营理念 一、运营模式一个商业地产项目的成功，并非仅仅是开发成功，销售成功。而是招商成功，经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。因此，本项目绝对不能作为一个常规的房地产项目进行开发，必须是将开发与运营高度结合。换言之，本项目的建设重在运营。我们一旦拥有项目的开发权，将实施招商先行，经营先行的运营策略。以今后经营的成功标准，衡定项目的整个开发建设环节。而作为本项目卞桥镇大市场，坐拥经济发达、商业繁荣的大环境，拥有良好的经营前景，承担着整合和提升卞桥镇地区各市场资源和品质，项目运营的核心价值极为明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律，实施“统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理”的运作模式。把项目的可持续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度结合，实现卞桥镇贸易业的升级换代，全力推进卞桥镇商贸流通产业的繁荣发展。运营是一个系统工程。我们将依托现有的市场商脉资源，组建国内一流的专业运营管理团队。从项目规划设计、工程开发、招商运作、经营管理等，实施一体化运营。确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的成功。针对本项目而言，经营比开发更重要。我们将以运群众的理念、能力和形象开发运作本项目。因此，我们将实施部分物业销售和部分物业持有经营的策略。通过部分商铺的销售，回笼必要的开发成本，以及培育市场、经营市场的费用。通过持有物业，实现规范经营，规范管理的目的。销售部分的物业，我们将首先考虑自营户的购铺需要。在满足自营户的需要前提下，再适当考虑少数的投资者购铺需要。对投资者所购买的铺位，将实施回租的政策。确保经营业态的规范，及经营管理效果。持有的商贸除了配套功能设施之外，还将包括部分商铺。持有的物业通过招商经营，和自营的方式，长期持有，长期经营，长期盈利。与项目一起发展，与经营户一起共赢，与卞桥镇大市场共同发展繁荣。我们认为，这是开发运营商应有的责任感和使命感。二、招商模式 本项目的运营重点首先是招商。依托浙江商会平台，我们将组成专业的招商团队，面向国内外招商，确保开业前满铺入驻经营。1、招商策略招商先行策略。项目经政府立项后，即着手组建招商团队；在项目完成规划方案后，立即实施招商先行的策略;本地商家优先策略。通过向本经营户的优先入驻策略，有效整合现有市场资源，完成广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标。在实现这一目标过程中，实现新老市场之间稳妥过渡，协调经营的关系。以营造和谐的经营环境。品牌商家优先策略。我们将以国内外著名品牌商家作为主要招商对象。通过他们的进驻，提升项目的经营档次，提升市场的品牌形象。满足卞桥镇相关产业向更高层次发展的需求。优惠优先策略。在政府赋予的各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻的商家实施大幅度的多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、物管费用等等。尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度的租金优惠政策，并给予优先选位选铺的权利。2、招商手段招商推广有效覆盖。向国内重点招商城市地区发布招商信息，并召开招商推介会。对国内外著名品牌商家，实施个对个、面对面的个性化招商。运用广泛的人脉资源。依托人脉关系，实施重点招商，重点突破。建立专业网站。通过网络平台，面向国内外著名品牌商家发送“招贤榜”。整体合作招商。我们将通过友好关系，与国内著名的各市场合作招商，实现招商资源共享的目的。三、推广思路为了实现可持续发展，树立品牌形象，推动项目经营的顺利成功。本项目的推广采取前期导入和后期持续的策略。尤其是重视项目开业后，全面实施“卞桥镇大市场”整体的cis统一推广的品牌战略，经营培育和项目品牌塑造的推广。1、前期推广运用媒体、公关活动等途径，对项目形象进行市场导入，树立项目初步形象。达到招商和销售的目的。2、后期推广市场经营的成功，离不开后期的推广宣传。因此，在完成招商和销售后，继续运用媒体、公关活动等途径，培育市场，巩固项目的品牌形象。在项目的重要节点，举行盛大的推广活动。比如项目开业庆典；周年庆典；博览展示、洽谈会推广等。实施项目整体的cis品牌战略计划，打造项目一流的品牌市场。通过前后期的市场推广，实现项目持续经营，拓展市场，塑造品牌的目标。四、经营理念市场需要培育，经营需要管理。一个成功的市场背后，都有一个专业的经营管理团队。我们经营理念是：经营户的利益高于一切；项目经营的成功高于一切。在项目经营成功的基础上，获取我们的利益，赢得真正意义上的社会效益与经济效益双丰收。我们将高度重视项目的经营管理，在项目进入规划阶段，即依托已有的专业管理人才，并引进国内优秀的专业市场经营管理人才，组建一流的专业经营管理团队，构建高品质的管理机构。实现项目经营管理提前介入，以经营理念指导项目的开发理念。全面实施“统一规划、统一推广、统一招商、统一经营、统一管理”的现代经营理念，高效科学运作本项目。围绕项目的经营成功，为经营户提供全面的、一流的、专业的服务。注重专业市场管理特点：以经营管理为主，物业管理为辅。即强调首先为经营服务，包括市场推广，经营格局优化，经营