商贸物流园项目可行性研究报告.doc

1 商商贸贸物物流流园园项项目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 2 20 01 14 4 年年 5 5 月月 2 目 录 第一章 总 论 .4 1.1 项目及其承办单位4 1.2 企业（项目发起人）概况5 1.3 编制依据和原则5 1.4 项目概况7 1.5 研究结论与建议7 第二章 项目建设的必要性分析.10 2.1 项目提出的背景 .11 2.2 国家、省相关的政策支持.12 2.3 我国物流业发展现状与趋势.12 2.4 我省物流业发展存在问题.14 2.5 合肥市现代物流业发展概况.14 2.6 建设世纪京雅物流园区的战略意义.15 2.7 建设世纪京雅物流园区的必要性.16 第三章 物流园建设规模 .17 3.1 建设规模设计方法.17 3.2 县商贸物流开发区规划概况.18 3.3 建设规模预测 .20 第四章 项目选址与建设条件 .22 3 4.1 项目选址.22 4.2 建设条件 .28 第五章 工程技术方案 .30 5.1 项目用地功能分区.31 5.2 各功能区生产技术方案 .32 5.3 总平面布置及工程结构方案.35 5.4 物流园交通组织方案 .40 5.5 公用与辅助工程 .43 5.6 供电及电信.44 5.7 供热与制冷 .45 5.8 通风及空气调节 .45 第六章 环境保护与劳动安全卫生.46 6.1 环境保护 .46 6.2 劳动安全卫生 .53 第七章 节能 .57 7.1 设计依据 57 7.2 设计采用的节能标准 58 7.3 能耗指标 58 7.4 主要节能措施.59 第八章 工厂组织和劳动定员 .59 8.1 工厂体制及组织机构.59 4 8.2 生产班制和定员.60 8.3 人员来源和培训.60 第九章 项目实施规划 .61 9.1 建设周期规划 61 9.2 实施进度规划 61 第十章 工程招投标方案 .61 10.1 概述61 10.2 发包方式62 10.3 招标组织形式63 10.4 招标方式63 第十一章 投资估算与资金筹措.67 11.1 投资估算67 11.2 资金筹措69 第十二章 财务评价 .70 12.1 财务评价依据70 12.2 产品成本估算71 12.3 销售收入及税金预测 72 12.4 利润估算 73 12.5 财务评价计算 74 12.6 财务盈利能力分析74 12.7 现金流量分析75 5 12.8 不确定分析 75 12.9 财务评价结论76 12.10 主要财务经济指标 .77 第十三章 结 论 .77 13.1 综合评价 77 13.2 研究报告的结论77 13.3 建议 78 附图 附表 6 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目及其承办单位项目及其承办单位 1.1.1 项目名称、项目承办单位及立项审批部门 项目名称：商贸物流园项目建设项目可研报告 项目承办单位：重庆有限公司 立项审批部门：县发展和改革委员会 1.1.2 项目建设地点 县峨岭镇，大约 80 亩，分三期开发。 1.1.3 项目可行性研究报告编制单位 编制单位：市建筑设计研究院 1.21.2 企业（项目发起人）概况企业（项目发起人）概况 重庆有限公司经营范围为销售鞋帽、服装、日用品、电子产品、五金 交电、建材；承办展览展示活动；组织文化艺术交流活动（不含演出） ； 货物进出口、代理进出口、技术进出口；计算机系统服务。 1.31.3 编制依据和原则编制依据和原则 1.3.1 编制依据 (1) 重庆有限公司的编制委托书； (2) 现行的建设项目可行性研究报告内容和深度的规定； (3) 政府有关政策文件； 7 (4) 重庆有限公司提供的各种基础数据及技术资料。 1.3.2 编制原则 (1) 遵循国家经济建设方针，严格控制投资规模和建设标准； (2) 项目建设必须遵守国家的各项政策、法规和法令，符合国家的产业 政策、投资方向及行业和地区的规划； (3) 认真贯彻国家和省、市的文件精神，保护环境，节省水资源； (4) 认真贯彻“五化” （工厂布置一体化、生产装置露天化、建构筑物轻 型化、公用工程社会化、引进技术国产化）的原则； (5) 严格执行环保、消防、劳动保护及安全卫生“三同时”的设计原则； (6) 总图布局中，严格执行消防安全等规范，合理利用厂区地势位差， 减少土方工程量和节约用地； (7) 适度提高生产控制的自动化水平，以减轻操作人员劳动强度和人员 总数，提高产品质量； (8) 采用成熟而先进可靠的工艺生产技术，确保项目投产后操作运行稳 定、能耗低、三废排放少、产品质量好； (9) 以市场为导向，以提高产品竞争力为出发点，选择生产市场适销对 路的产品，产品的品种要适应市场需求的变化，产品无论在性能上，还是 在价格上均应具有较强的竞争能力； (10) 科学制订工程建设规划，确保建设质量。以经济效益为中心，加强 项目的市场调研，按照少投入、多产出、快速发展的原则和工厂设计模式 改革的要求，在稳妥可靠的前提下，尽可能节省项目建设投资，实事求是 8 地优化各项成本要素，最大限度地降低项目产品生产成本，提高项目经济 效益，增强项目产品的竞争能力。 1.41.4 项目概况项目概况 1.4.1 研究范围 本可行性研究报告研究范围包括产品的市场调查、建设方案和建设规 模的确定、技术方案（项目用地功能分区、各功能区生产技术方案、总平 面布置及工程结构方案、园区交通组织方案） 、建厂条件、公用工程及辅 助生产项目的配套建设（包括总图运输、给排水、供电、土建等） 、节能 状况、环境保护及劳动安全卫生的措施、消防要求、招投标方案、投资估 算、经济效益分析等方面，为有关部门评审提供决策依据。 1.4.2 总投资 项目总投资：38500 万元 单位面积投资强度：237.31 万元/亩 1.4.3 项目定员与来源 项目定员 50 人，生产车间均实行四班三运转制度。 来源：公司内部调剂+社会公开招募。 1.4.4 维修 本项目机电设备台套较少，设维修人员一名；车辆维修依托社会力量。 1.4. 5 项目实施进度 建议建设期为 3 年。 9 1.51.5 研究结论研究结论与建议与建议 1.5.1 研究的简要综合结论 1.5.1.1 该项目建设推进鞋帽等消费资料流通体制向市场化的方向不断发 展，促进鞋帽商品流通的现代化，有利于摆脱目前我国鞋帽商品流通困境， 提高鞋帽商品的流通效率，推进第三产业的发展。该项目符合国家产业政 策； 1.5.1.2 拟建项目采取技术方案合理，建厂条件与资源优势明显，公用工 程配套齐全，所采取的消防、节能、环保、职业卫生措施合理。该项目的 建设在技术方面是可行的。 1.5.1.3 本项目对鞋帽商品采取现代化物流模式，对满足市场需要和促进 区域经济发展起到重要的推动作用，本项目具有良好的社会效益； 1.5.1.4 本项目业主具有人才优势、技术优势，为该项目的发展提供了技 术和可持续发展保障； 1.5.1.5 本项目业主经济实力较强，拥有一批对该项目装置的建设、运营、 管理有丰富经验的管理和技术人员，这为本工程的顺利实施奠定了坚实的 基础。 1.5.1.6 经财务评价，本项目财务盈利能力、债务清偿能力各项指标俱佳， 故本项目有较好的经济效益。 综上所述，本项目技术可行，经济效益明显，社会效益显著，市场前 景广阔，是一个值得推荐的好项目。 1.5.2 存在的主要问题和建议 鉴于上述研究结论，该项目具有较强的活力。建议尽早开工建设，尽 10 快投运。同时抓紧安全评价和环境影响评价工作，为本项目的初步设计和 施工图设计提供依据。 附：主要技术经济指标表 主要技术经济指标表 序号项 目 名 称单位数量备注 一全厂定员人50 1其中：生产工人人35 2管理人员人15 二总占地面积亩80 三全厂建筑面积m2160000 四经济与财务指标 1 项目投资指标 1.1 项目总投资万元38500 其中：工程投资万元32012 设备器具投资万元4000 其他费用万元4860.37 预备费用万元1843.62 2 资金筹措万元38500 2.1 长期借款万元0.00 2.2 项目资本金万元38500 2.3 流动资金借款万元0.00 3 财务盈利能力分析 11 序号项 目 名 称单位数量备注 3.1 财务内部收益率 （firr） 3.1.1 项目投资所得税前 %20.36% 3.1.2 项目投资所得税后 %16.04% 3.2 财务净现值 （fnpv） 3.2.1 项目投资所得税前万元 28132.6 ic=10% 3.2.2 项目投资所得税后万元 15659.0 ic=10% 3.3 投资回收期（pt） 3.3.1 项目投资所得税前年 6.8 3.3.2 项目投资所得税后年 7.8 4 财务状况分析 4.1 产品销售收入万元 130090 运营期年均值 4.2 经营成本万元 1094 运营期年均值 4.3 总成本费用万元 2617 运营期年均值 4.4 增值税金及附加万元 560 运营期年均值 4.5 所得税万元 2436.6 运营期年均值 4.6 利润总额万元 9746.5 运营期年均值 4.7 投资利润率 %22.82% 运营期年均值 4.8 资本金财务内部收益率 %16.04% 运营期年均值 4.9 资本金净利润率 %17.1% 运营期年均值 12 序号项 目 名 称单位数量备注 4.10 总投资收益率 %22.8% 运营期年均值 4.11 盈亏平衡点 %20.4% 运营期年均值 第二章第二章 项目建设的必要性分析项目建设的必要性分析 2.12.1 项目提出的背景项目提出的背景 随着现代科技和全球经济一体化的发展，现代物流业已成为黄金产业。 物流是原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的过程。现代物 流适用全新的管理理念，通过对物流全过程及要素的计划、实施和控制， 将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完 整的供应链，从而为用户提供低成本、高效率、多功能、一体化的综合性 服务。它对加速经济循环、降低成本和提高企业竞争力具有十分重要的作 用。现代物流是流通现代化的一项重要内容，流通现代化包括现代物流、 连锁经营和电子商务，其核心是现代物流，没有物流现代化就不可能有流 通现代化，因为流通现代化的其它两项内容连锁经营和电子商务的发展均 有赖于现代物流的支撑。商品配送中心是现代物流的一种组成形式，是发 达国家以及先进企业集团、连锁商家推崇备至、大力发展应用的一种现代 营销运转方式，也是发展连锁经营必不可少的基础设施。 中央在“十一五”规划中有很多重要的决策，突出的一个是建设社会 主义新农村；另一个是大力发展现代服务业，实现增长方式的转变。这一 13 决策有着重大的现实意义和深刻的内涵。过去也经常提及建设新农村，但 这次讲与以前讲有本质的区别，标志着中国的经济总量到了有能力工业反 补农业了，城市有能力支持乡村建设了，这是一个很大的变化。更重要的 是，它意味着我国由农业国向工业化国家转变，由穷国向全面建设小康社 会国家转变，由一个大国开始向强国迈进。 关于大力发展现代服务业的问题，这次提出也与以前有着本质的区 别，以前强调的服务业，主要是传统服务业，生活服务业。这次首次提出 了生产性服务业的概念，就是说，把服务业作为一个产业，作为生产部门， 也同样是创造价值，优先发展生产性服务业。现代服务业与现代制造业的 融合是当代经济发展的重要趋势。 属于现代服务业的物流管理在工业上的成功应用为物资流通革新提供 了新的视角。自建国以来，县物流业经历了计划经济和市场经济两个大的 阶段，计划经济时代的物流业呈现金字塔式管理特征；而市场经济环境下， 物流业呈现多元化特征。21 世纪以来，人们日益认识到物流管理的重要 性，国际国内市场也致力于物流管理的研究。但是，我省物流的建设却仍 处于新生和起步阶段。 2.22.2 国家、省相关的政策支持国家、省相关的政策支持 国家发改委、商务部、财政部、农业部等八部门联合发布的关于进 一步做好农村商品流通工作的意见 。 商务部关于实施“双百市场工程”的通知 。 物流业是我省重点发展的十大产业之一，去年我省出台了县省现代 物流业发展规划 。规划明确提出，2009 年至 2015 年，将大力发展三大物 14 流区域、构筑五大物流枢纽、建设五大特色物流中心、规划五个地区性物 流节点城市，力争使现代物流业成为我省有竞争力的主导产业。 本项目的建设符合国家产业政策，符合中央制定的“三农”政策。 2.32.3 我国物流业发展现状与趋势我国物流业发展现状与趋势 目前，从全国来看，我国的物流正处在起步阶段，以往我们所谓的物 流只是狭窄意义上的运输或仓贮等物流的初级功能，真正的现代物流只在 少数东部、南部发达地区和一些先进企业中得到了重视和发展。在广大中 西部地区和边远省区，现代意义上的物流还未真正起步。即使在经济发达 的东部沿海地区，物流的社会化、市场化程度也还很低。据测算，目前我 国企业的自有物流占整个市场规模的 60-70左右，物流需求的匮乏使 得我国物流业的发展内在动力不足，限制了物流业的发展。 我国改革开放已经 30 多年，随着各项基础设施的完善，经济结构的 调整，我国已经具备了发展现代物流业的条件： 第一，我国虽然仍属发展中国家，但最近几年综合国力明显增强，经 济总量由世界第九位跃居第三位。 第二，随着我国市场的进一步开放，合资企业、外商独资企业、国有 企业投资的多元化，形成了对物流的巨大需求，也给物流业的发展注入了 新的活力。 第三，我国基础设施建设和通讯网络建设步伐的加快，为物流业的发 展提供了必要保障。 第四，我国已经加入 wto，意味着我国将逐渐开放各个行业，在各 个领域与世界先进水平接轨，物流产业也不例外，竞争的压力之下，我国 15 的物流企业必将奋起直追。 当前，中国已经将发展物流配送产业作为国民经济发展计划的一项重 要内容，列入“十一五”规划整体蓝图之内，同时全国各个地区也开始大张 旗鼓的搞自己的物流规划，其中很重要的一项就是建设本地区的物流中心 城市。这是一个好的现象，与我国物流规划的目标是相符的。但是政府要 做好合理规划，避免重复建设，浪费资源。 2.42.4 我省物流业发展存在问题我省物流业发展存在问题 由于我省是农业大国,农业长期生产力水平不高以及农业“重生产、轻 流通”思想的影响，使得县物流的发展仍面临着诸多问题，主要表现在 物流的基础设施、设备建设有待进一步加强。重点表现在如专用运输工具 的建设；专用物流仓库、特种仓库等储存设施的建设；深加工能力的建设； 以及物流信息技术的建设等。物流的资源需进一步整合，并合理配置。 物流的货场、仓库、运输车队、装卸搬运队伍、包装厂、铁路专用线和码 头等自成体系，独立运作，相互之间横向联系不多，物流设施设备难以得 到充分有效利用，结果造成一方面物流企业数量上供过于求，另一方面在 质量上又满足不了市场需求。物流手段相对落后，信息化应用程度低。 物流系统缺乏物流专业技术人才和管理人才。物流系统缺乏合理的规 划和科学的管理。规划和管理问题是当前县物流系统存在的突出问题，当 物流日益重要而又缺少规划的情况下，往往会造成低水平重复建设，在质 量、规模和效益上都不能满足要求。 2.52.5 县现代物流业发展概况县现代物流业发展概况 近年来，县委县政府高度重视商贸服务业的发展。通过深化改革、 16 优化结构，市场规模和辐射力不断扩大，省会商业中心城市地位日益凸显。 商贸、会展、物流行业已成为现代服务业的重要支撑。 目前国际和沿海 金融、物流等服务业正在加速转移。为此，商务局紧紧依靠规划引导和项 目带动，重点发展会展、物流等生产性服务业，连锁经营、电子商务等新 兴服务业，全面提升专业市场等传统服务业；加速新建和改造商业设施， 建设高起点、高品质的现代商贸服务业集聚区，着力构建滨湖新区和老城 区两大中央商务区；同时加快城市商业副中心和功能区建设，建成全国重 要的现代服务业基地，成为区城性商贸物流中心和会展中心。 已获批成立省级县商贸物流开发区及现代服务业基地，这对建设物流 城来说是一个很好契机，必须加快规划和筹建工作。 2.62.6 建设商贸物流园项目的战略意义建设商贸物流园项目的战略意义 商贸物流园项目建设的战略意义主要体现在对经济社会发展的促进作 用；对区域现有的物流系统及功能的完善作用；以及对区域物流效率和企 业效益的提高作用。随着本物流城建设及其物流产业开发功能的发挥，将 促进县省现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点， 为区域经济的可持续发展提供新的产业支持，并为区域提高经济发展水平 创造良好的产业布局与发展环境。 物流城的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流 的合理组织提供完善的基础设施支持，使的物流基础设施在布局、分工和 功能上更加完善，有利于区域范围内的物流合理组织。 物流城的建设，还将大大改善以为中心的区域经济发展所需的社会物 流环境，并通过物流城为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式， 17 促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组 织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支 持。 总之，现代物流城的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施 建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发 形式。 2.72.7 建设商贸物流园项目的必要性建设商贸物流园项目的必要性 该物流城的建设作为该区域物流发展的重要性项目，其主要使命并不 仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过物流城建设建立起 县现代物流发展的基础，积极引导和扶持区域内现代物流企业发展，并依 托园区的基础设施与政策环境条件，建立起区域内现代物流运作、组织和 信息管理的系统框架。 物流城的建设，将有效引导和转化县省潜在的物流需求，提高县省的 物流服务供给能力和水平，甚至辐射华东地区；有利于对非社会化物流资 产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低 物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩 大物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业 活动的规范化与积极引导。 该物流城将依托县的区域优势，通过对区域宏观物流调控、微观物流 组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面 实践，有效地提高经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持区域保 持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持区 18 域国民经济和社会发展的最终目标。 该物流城主要经营服装鞋帽及日用品，而服装鞋帽类产品具有很强的 季节性和短暂的流行周期，如果市场反应速度慢，在激烈的市场竞争中， 企业将付出惨重的代价。事实上，很多企业的产品仅仅停留在流通的中间 环节，根本没有达成现实的销售，巨大的库存和资金占压严重制约了企业 发展。对于畅销产品来说，只要产品出库就可以换回现金，因此，需要把 握住这些产品的下线时间，尽量缩短在库时间，让产品以最快的速度到达 销售终端，为企业创造价值；而对于试销产品或换季新推出的款式，需要 尽量增加产品的展示、试销范围，不同区域、不同时段进行不同的搭配， 一旦获得良好的市场反应，就转为畅销产品，快速生产、快速供应。过季 的品种要尽快清出柜台，换上新品种。尤其是库存不能大量积压，否则会 给企业造成很大损失。通过建设现代化的物流园区，设立配送中心等现代 物流设施，可以实现快捷的服装鞋帽供应链。 第三章第三章 物流城建设规模物流城建设规模 3.13.1 建设规模设计方法建设规模设计方法 物流城规模的确定是物流基础设施网络规模确定的一部分，是物流基 础设施网络规划的重要内容，然而目前还没有一套较为成熟的物流城规模 确定的方法体系。国际上一般认为确定物流城规模的有效因素是由设施选 址、服务的空间范围、服务市场的产品类型、物流需求量大小以及物流城 的范围经济等因素综合决定的。 19 中国大多数学者认为，决定物流城规模的步骤主要有两步：第一根据 影响物流量的不同因素，包括 gdp、进出口贸易总额、货运量以及货物周 转量等，用合适的数学模型来预测物流城的全部物流量。然后再根据物流 城的面积和物流量之间的关系以及第三方物流的发展水平设计物流城的整 体规模。第二，结合国外物流城建设规模的经验值加以调整，在不同的国 家、城市或区域间协调发展从而确定物流城的规模。以下是 2 种物流城规 模设计方法： 3.1.1 北京工业大学交通研究中心推荐方法 该法由北京工业大学交通研究中心的程世东和刘小明同志提出，是一 个经验公式： 这种方法在理论上是精确和可行的，它给出了微观层面上的经验公式。 但是却很难用于实践，原因在于以上的微观变量在实际中太难获得。 3.1.2 东南大学交通学院推荐方法 本法系东南大学交通学院李玉民、李旭宏给出的经验公式： 365 21 iils 这种方法具有代表性且收集数据相对容易，并有一定的实践价值。然 而，他们没能考虑辐射范围对物流城规模的影响，并且也只计算了内部运 作区域的总面积，没有考虑到物流城总共的建筑面积。 另外，其他学者像姚志刚、刘志凯等提出决定物流城规模的设施主要 包括企业办公楼、停车场、集装箱堆场、仓库、园区交通线路等，并对各 部分规模进行阐述，从而得出物流城的规模等。 20 3.23.2 县峨岭镇县商贸物流开发区规划概况县峨岭镇县商贸物流开发区规划概况 新修编的峨岭镇镇总体规划明确提出了峨岭镇以商贸物流、低碳产业、 循环产业和都市农业等四大板块为主。 县商贸开发区规划总体目标：县最大、国内一流的区域性商贸中心和 综合性的现代物流园区。六大平台：承担商品展示交易、公铁水运货运枢 纽、区域内配送、面向各优势产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以 及公共信息平台等服务。 县商贸开发区规划战略定位： 县商贸物流开发区发展定位,以县城市发展战略为基础,以商贸物流业 为核心,依托项目所在地完善的公铁水运网络,建立面向县五大工业组 图,辐射中部经济圈各重点城市的商贸物流基地。 承担商品展示交易、公铁水运货运枢纽、区域内配送、面向各优势 产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以及公共信息平台等服务。 通过商贸物流开发区的建设和发展，吸纳、整合本地区、周边地区 乃至长三角商贸物流资源，最终把商贸物流开发区打造成县最大、 国内一流的区域性商贸中心和综合性的现代物流园区。 县商贸开发区规划主体经营包括： 商贸企业：国内外知名品牌连锁企业，包括家电、农副食品、建 材、汽车、小商品批发和经销企业； 国际物流企业：运输公司、仓储企业、第三方物流公司、货代； 21 国内物流企业：货运企业、仓储企业、配送企业、货代企业、物 流信息服务企业等； 集团分支机构：跨国公司、高成长公司的分支机构或研发中心； 高端产品加工企业。 县商贸物流开发区功能定位： 商贸交易批发零售：原材料、零配件、机械设备、农机设施、特色 农副产品、农用物资；物博会：展示、论坛、交流；研发和培训 仓储包装货物的揽收、暂存、分拣、贴标、简单加工、包装；标准 库房、露天堆场存储、冷藏冷冻库房、危险品库 城市配送为区域内各商业市场提供一体化的商品配送服务；为区域 内社区、饭店、旅游景点等提供的一体化的商品配送服务；为区域内加 工企业提供原材料的配送服务 生产加工原材料加工；半成品加工；包装加工；废旧回收加工；农 产品深加工 运输公路运输：货物区域间的长途运输业务；铁路运输：公铁联运； 内陆河运输：与海运衔接；建立网上交易平台，提供货找车、车配货服 务 配套服务金融、电子商务服务平台；办公、生活居住、休闲区；酒 店、会展中心、培训中心；公共信息服务平台；物流信息平台 3.33.3 建设规模预测建设规模预测 22 本项目拟征地面积 80 亩。项目由服装、鞋帽、日用品等物流、集散、 配送中心；商品展示大厅；商贸信息中心、检验中心、配套生活区；临街 商业办公综合楼等几部分组成。一期总建筑面积 16 万平方米。 3.3.1 临街办公楼建设规模 1 号楼临街建筑面积为 34000 平方米，钢筋砼框架结构，设计 28 层， 底层为临街商业门面，楼上各层为市场内商家办公用房，每层均为 1000 平方米。 3.3.2 商品展示交易大楼建设规模 2 号楼建在物流园的东南角，建筑面积为 36000 平方米，钢筋砼框架 结构，设计五层。每层均为 7200 平方米。其中底层为商品展示大厅，二 楼及以上为信息中心、检验中心、培训中心（公司自用兼对外出租）等。 3.3.3 服装物流仓储中心 服装物流仓储中心总建筑面积为 13500 平方米，由三栋独立的建筑构 成，位于物流园的东北角，分别为男装、女装、童装仓储中心。 3.3.4 鞋帽物流仓储中心 鞋帽物流仓储中心总建筑面积为 13500 平方米，由三栋独立的建筑构 成，位于物流园的西南角，分别为男鞋、女鞋、帽类仓储中心。 3.3.5 日用品物流仓储中心 日用品仓储中心总建筑面积为 12000 平方米，位于主办公楼北侧。 3.3.6 服装鞋帽批发中心 服装鞋帽批发中心总建筑面积为 24000 平方米，位于物流园区西北角。 23 3.3.7 后勤服务配套中心 后勤服务配套中心总建筑面积为 16200 平方米。 3.3.8 临街商业建筑 临街商业建筑总建筑面积为 9000 平方米。 3.3.9 其他附属建筑 其他附属建筑如门卫、配电房等总建筑面积 800 平方米。 表表 31 物秀水街商贸物流城工程表物秀水街商贸物流城工程表 项项 目目建设面积建设面积预算单价预算单价综合造价综合造价 征地80 亩10 万元800 万元 商业办公楼 34000 m2 2200 元/7480 万元 商品展示交易楼 36000m2 2000 元/7200 万元 服装物流仓储中心 13500m2 1500 元/2025 万元 鞋帽物流仓储中心 13500m2 1500 元/2025 万元 日用品物流仓储中心 12000 m2 1500 元/800 万元 服装鞋帽批发中心 24000 m2 800 元/4320 万元 后勤服务配套中心 16200 m2 800 元/2916 万元 临街商业楼 9000 m2 1600 元/1440 万元 配套建筑 800 m2 1500 元/270 万元 其他配套设施2000 万元 绿化300 万元 广场及道路 28000 m2 200 元/560 万元 房屋建筑面积计 160000 34136万元 24 m2 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 4.14.1 项目选址项目选址 4.1.1 县概况 土家族苗族自治县地处贵州东北部、市西部，云贵高原向湘西丘陵和 四川盆地过渡的大斜坡地带。县人民政府驻峨岭镇。 “八山一水一分田” ，为典型的山区农业县。位于县境东部的国家级 自然保护区梵净山，是世界人与生物圈网成员，是中国五大佛教名山 之一，是唯一的弥勒佛道场，是地球北回归线上唯一的绿洲。全县总人口 42 万，土家族苗族占总人口的百分之七十以上。土家族自称“毕滋卡” ， 有“土家赶年” 、 “六月六” 、 “土家女儿会”等民族节庆，有土家摆手舞、 土家金钱竿、土家红棺葬等独特的民俗活动。 县工业历经艰难曲折的历程，从无到有，从小到大，从解放前夕仅有 一些私营的个体手工业和作坊，现发展成为拥有纺织、服装、化工、冶金、 建材、机械制造、仪器仪表、羽绒加工、小家电生产、起重设备制造等 30 多个工业行业。 近年来，我县紧紧围绕“工业立县”战略，不断优化投资发展环境， 加大对工业投资项目的推进力度，经济总量进一步增大，保持着快速增长 的态势。 25 目前，全县工业主要分布在机械加工、农副产品及食品加工、纺织服 装、家用电器、化学工业、新型建材、电力等七大产业及 30 多个行业， 4.1.2 县峨岭镇镇概况 峨岭镇镇是县的经济中心。峨岭镇区位独特，水陆交通便捷。 4.1.3 县城市带概述 县城市带承接产业转移示范区建设上升到国家战略层面，我省迎来承 接产业转移黄金期。虽然当前的金融危机和世界经济放缓带来诸多不确定 性因素，但世界产业转移的长期趋势仍未改变。我国政治经济保持稳定， 改革开放等战略逐步深入，外商更加看好中国市场，世界资本向中国转移 出现新的契机；与此同时，面对市场环境趋紧、危机倒逼、要素成本制约 等问题，沿海地区积极调整产业结构和布局，加快了向中西部地区产业转 移的步伐；泛长三角区域合作与产业分工已取得重大突破，我省高层领导 可直接参与长三角高层领导定期磋商平台； 4.1.4 县商贸物流开发区概况 县商贸物流开发区已获县省人民政府正式批准筹建，这是我省唯一一 个以商贸物流为主的省级物流开发区，它对县城市带承接产业转移示范区 起到积极的推动作用。 县商贸物流开发区位于县县峨岭镇镇，规划面积 10 平方公里，其中 一期规划面积 7.4 平方公里。重点发展现代商贸、现代物流、现代制造业 等产业，建成产业特色鲜明、综合配套能力较强的产业聚集区。该镇是县 城市带承接产业转移示范区集中区的重要组成部分，它具有优越的区位位 26 置，吸引了众多大型专业市场的聚集，同时也吸引了大量物流企业的入驻。 4.1.5 商贸物流园项目 商贸物流园项目就位于县商贸物流开发区内，具体位置在东风大道以 西，大彭路以东，女山湖路以南，淮南路以北，大约占地 80 亩。 4.24.2 建设条件建设条件 4.2.1 区位交通条件 4.2.4 工业强镇意识统一 随着工业强镇战略的深入实施，全镇各级政府部门牢固树立“政府创 造环境，企业创造财富”的理念，以最佳的创业环境、最优的服务环境、 最宽松的政策环境，大力发展工业经济，掀起全民创业的新热潮。全镇上 下发展工业的氛围日趋浓厚，基础设施条件有了较大改善，支持工业发展 的措施更加有力。 4.2.5 基础设施配套齐全 4.2.5.1 水源 4.2.5.2 电 开发区高压线电源电压 10kv，电源从园区经东风大道接入厂区，经降 压至 400v 后，满足项目用电要求。 4.2.5.3 排水 开发区实施清污分流的排水体制，雨水、污水管均已分别接到东风大 道，本项目排水就近接入即可。 4.2.5.4 交通 27 4.2.5.5 通信网络 开发区己具备了现阶段国民经济信息化所需要的通信能力，但物流业 发展所需的信息环境亟待改善。 第五章第五章 工程技术方案工程技术方案 5.1 项目用地功能分区项目用地功能分区 商贸物流园项目位于县商贸物流开发区内，占地 80 亩，建设场地规整， 为长方形，场内地形起伏不大。物流园由厂前区和仓储区（包括入库子系 统、仓储子系统、装卸搬运子系统及出库子系统）组成，厂前区与仓储区 分割，避免人流与物流的无序交错。 项目组成见表 5-1： 功能分区单体名称建筑面积占地 服装仓库（一）4500m2 5030m 服装仓库（二）4500m2 5030m 服装仓库（三）4500m2 5030m 鞋仓库（一）4500m2 5030m 仓储区 鞋仓库（二）4500m2 5030m 28 帽仓库（一）4500m2 5030m 日用品仓库12000 m2 5080m 批发中心24000 m2 10080m 商务办公中心34000 m2 5024m 商品展示及信息 交易中心 36000 m2 20090m 厂前区 临街商业楼9000 m2 20015m 生活区生活配套中心16200 m2 6030m 5.25.2 各功能区生产技术方案各功能区生产技术方案 5.2.1 仓储仓库 5.2.1.1 仓库面积的确定 根据厂区地形，服装鞋帽仓库建筑面积 27000 m2，分 6 座，单座面积 4500 m2，库房尺寸 50m30m，三层钢筋砼框架结构。 日用品仓库建筑面积 12000 m2，库房尺寸 80m50m，三层钢筋砼框架 结构。 5.2.1.2 仓库高度确定 服装鞋帽仓库分三层，每层层高 3.6 米。 5.2.1.3 仓库设计 1）平面设计 首先根据地形图，总平面图，拟建仓种类及层数，确定平面轴线总尺 寸，再分柱网。多层钢筋混凝土结构库房的平面尺寸考虑到柱子的占位及 29 货物的运输一般 1000012000mm,以正方形的柱网较经济。 同时，在平面设计时，根据仓库的类型同时考虑防火分区的划分。在 防火墙上合适的位置设置防火卷帘，保证使用者的方便。 主要装卸货空间：库房都需要设置装卸平台,宽度 4m6m ,上部设雨 篷,为防止飘雨,一般设 6m9m 宽，卸货台的高度和当地车型有关,以 1.4 m 高度的货台较方便。为了满足不同车型的要求，还要设置高度调节板， 仓库的每个防火分区至少设一台，土建预留坑槽,专业厂家安装。货台外 边缘设置防撞胶垫。为了不抬高室内地面,还可以局部降低室外地面,在卸 货台外的停车区降低标高,但要注意在车道和排水等问题上与总图的协调。 仓库的门分为货物出入门和人员疏散门。货物门一般选用滑升门、推 拉门和卷帘门。选用推拉门时要注意相邻两扇门都开启时不会碰撞。卷帘 门当门扇过宽时会出现不稳定现象。每扇门两侧设防撞柱,刷警戒色,每扇 门顶设探照灯,保证货柜车内的亮度。要设置门封,保证库内的温度，仓库 门内的一部分区域称为理货区。根据货物运输的频繁程度,理货区一般为 一跨或两跨。叉车会在此区域频繁转弯掉头,最好此区域无柱。 储存空间：通常在库房设计初期就要确定货架的布置。对于中等高度 的堆垛,货架深度为 1m ，两排货架背靠背,0.1m 的托盘间隔。由于仓库 内部多选用前移式叉车,通道宽度通常确定在 2.7 m3.2 m 之间，于是 每组货架宽度为 5 m 左右,需要根据防火墙的位置合理设置。 采光：一般库房每跨设一几个采光孔，基本可以满足一般性照明，配 合使用节能灯即可。 30 通风：当平面尺寸较大时，一般在库房的侧墙底部距地 300900mm 的 位置设百叶窗帮助通风换气，窗上设铁丝网防止虫鼠，窗外另设防雨装置。 2)立面设计 对于多层库房的运输方式要多做比较。坡道可以大幅提高二楼及以上 各层的使用效率，但非常占用宝贵的土地资源，电梯运输因其使用效率低 下,维护成本过高也有弊端,所以还要慎重考虑。 仓库的立面设计中要考虑到业主的企业形象，与其整体的文化背景一 致。多层钢筋混凝土结构的仓库开窗面积都很小，必要时在立面做一些条 板、色带等，合理设置玻璃，做到虚实结合，丰富而又不失建筑身份，美 化城市的景观。 3）防潮、防尘设计 根据现场地质情况，为防止地下水位对仓库的影响，设计将仓库架高 1.2m，使其达到更好的防潮效果，避免因潮湿而滋生蚊虫等的卫生隐患； 仓库地面采用 c25 钢筋混凝土地面，上做 c9 金刚砂耐磨面层，为防止开裂， 做分缝处理，并设置止水带。 4）细节处理 在细节上面，设计也尽量考虑周全，例如为防止叉车翻到，在叉车坡 道两侧做 200mm 高反边，并用角钢包边；百叶窗采用防水百叶，内设纱窗 以防虫鼠侵入；采用密封性能好，抗风能力强，噪音低的工业滑升门，配 专用密封防尘门套，上门帘表面缝贴鱼鳞式耐磨纤维片，消除卡车靠泊时 产生的摩擦。 31 5）水、电及消防、防雷设计 仓库库设置消火栓给水系统、货价内喷淋给水系统、雨水排水系统， 并布置干粉手提灭火器。所有给水系统的用水均直接由厂区给水管供给。 消火栓系统设计压力 0.35mpa，喷淋系统 0.50mpa。消火栓系统、货价内喷 淋系统的主干管均在地下室管道层敷设。 在固定货架内设置二层喷头，从地面起，每层间隔 2.0m，喷淋干管及 配水管固定在货架上。按货架内开启 14 个喷头计算喷淋用水量，为 26.4l/s。仓库设置供电照明系统、防雷接地系统及火灾自动报警系统。供 配电系统主要采用放射式配电方式，并设置电涌保护器、漏电开关、配电 导线均采用阻燃型，这些措施有效地提高配电系统运行的可靠性和安全性。 仓库防雷接地利用金属屋面作接闪器，利用金属柱子作引下线，利用 基础桩钢筋接地极，投资省，效果好。仓库火灾自动报警系统包括电源系 统、火灾报警系统、广播系统等，系统与厂区火灾系统报警系统联网，各 种信号送往厂区消防控制室，在厂区消防控制室可监视仓库的火灾报警系 统情况。 5.35.3 总平面布置及工程结构方案总平面布置及工程结构方案 5.3.1 物流城平面布置概述 物流城这种现代物流的新型节点，最早出现在上世纪 90 年代末，21 世纪初期则得到了飞速发展。物流设施和物流产业在园区内的相对集中， 实现了物流资源的整合，也符合产业集群、规模经济的要求，同时缓解了 32 城市交通压力，一定程度上促进了物流的发展。目前，我国各省市几乎都 规划建设了各种形式的物流园区，但从运营状况看，良莠不齐，总体来说 不甚理想。这其中的原因是多方面的，但不合理的功能区划分和设施布局 则是一个重要因素。 设施规划的理论方法是在系统布局规划(slp)理论上发展起来的。设施 规划理论通常可分为两大类： 一种称为构建法，另一种为优化法。在过去的 20 年里，学术界发展了 许多构建算法。构建算法的关键是建立一个有效的禁忌搜索线(tabu search)，从而构建功能区的相邻位置。构建模型又分两类，等积构建和非 等积构建：前者把不同功能区作为大小相等的方块，构建完相邻关系之后 再配置面积调整位置：后者对已配置面积和形状的分区布置。 优化法近几年发展迅速，已经成为设施规划的主要方法。目前专门的 物流园区规划设计研究是一个世界性的新课题。总体来说，物流园区规划 理论和技术都不成熟，为指导我国物流园区的开发建设，我国亟需在该方 面加快研究开发。 5.3.2 平面布置方案 5.3.2.1 总平面设计依据规范 总平面布置执行现行的国家和行业有关规范和标准，主要有： (1)建筑设计防火规范 （gb50016-2006） (2)工业企业总平面设计规范 （gb 50187-93） (3)厂矿道路设计规范 （gbj 122-87） 5.3.2.2 总平面布置原则 33 (1) 厂区周围的自然条件和交通运输条件进行总体设计，合理利用现 有土地。 (2) 厂区建设充分依托拟建厂区内及周围现有的公用工程和辅助设施， 在满足企业生产的前提下，合理预留现有土地，以保证企业的可持续发展。 (3)满足生产工艺流程条件下，做到布局合理，分区明确，管线便捷， 物流运输顺畅。 (4) 厂区实行人流和物流分离的原则，使人流和物流互不干扰，合理 通畅。 (5) 总平面设计严格按照现行的有关设计规范要求，满足防火、防爆 及卫生等安全防护要求。 5.3.2.3 总平面布置方案 (1) 本项目厂区在东风大道以西，大彭路以东，女山湖路以南，淮南 路以北；本项目所在地交通发达通畅。 本项目拟在西围墙设主物流入口大门一个，设一个门卫； 本项目拟在东围墙设主物流出口大门一个，设一个门卫； 本项目拟在南围墙设人流出入口大门一个，设一个门卫； 本项目拟在北围墙设辅助物流出入口大门一个（以便批发中心使用） ， 设一个门卫。 (2) 进入主人流大门为厂前区，与生产区由二道绿色植物围墙分隔， 正对人流大门设一个疏散门通往生产区。 (3)从东主物流大门进入为服装仓储区，由东向西分别布置男装仓库、 34 女装仓库、童装仓库；从西主物流大门进入为鞋帽仓储区，由北向南分别 布置男鞋仓库、女鞋仓库、帽类仓库，正对着西大门的为日用品仓库。 5.3.2.4 竖向布置 (1) 竖向布置原则 结合厂区周围场地及道路标高、坡向、坡度及汇水区域，合理确定本 项目场地标高，力求填挖平衡。 (2) 布置方式 厂地竖向设计根据地形，工艺及生产采用平坡式。竖向布置根据地形 特征，城市规划和防洪水要求，有利于厂区内外道路运输，有利于场地排 除雨水，合理选定场地标高。 (3) 控制标高的确定 场地竖向采用平坡式布置。 (4)排除雨水的方式 根据场地自然地形及全厂的管理需要，雨水采用地表自流入道路边沟 汇集排入下水道，排水系统采用暗管方式。 (5)土方量及处理意见 根据厂区自然地形标高及场地初平标高，设计道路及场地地坪标高， 计算场地土方挖填量，力求添挖基本平衡。 (6)厂内道路 物流城内设一横两纵主干道，东西向主干道路幅宽 9.00 米，次要道 路路幅宽 4.00 米，支路路幅宽 3 米，车间设有车间引道，能满足生产运 输、施工安装、设备检修、环境卫生和消防等要求。道路转弯半径为 35 6.009.00 米，车间引道转弯半径为 4.00 米。 (7)厂内绿化 厂区绿化是改善厂区小气候的重要手段。绿化的重点为道路两旁、建 构筑物周围、围墙内侧以及辅助建筑物周围。使厂区形成点、线、面相结 合的绿化空间系统，有一个清新、优雅的绿化环境。绿地率为 19%。 (8)总图主要技术经济指标 总图主要技术经济指标见表 52： 表 5-2 总图主要技术经济指标表 序 号 名 称单 位数 据备 注 1厂区围墙内用地m2120060合 80 亩 2建构筑物占地面积m245000 3设计建筑面积m2160000 4道路广场面积m228000 5绿地面积m237000 6绿地率%30.8 7建筑密度%37.5 8容积率1.33 5.3.2.5 工厂运输 1）货物运输方案的确定 厂区公路和铁路运输方便，本项目原料和产品运输以公路运输为主， 根据运输距离和地点的不同，物品运输也可采用铁路和公路运输相结合或 36 水运和公路运输相结合的运输方式。 2）货物运输车辆和设备的选择 货物运输依托社会运输力量解决。 5.3.3 结构设计方案 5.3.3.1 设计依据资料 (1) 气象资料：属于北亚热带湿润型季风气候区，年均温度 16.9， 年均降水量 996 毫米，无霜期 229 天。 (2) 风荷载：0.35kn/m2 (3) 雪荷载：0.40kn/m2 (4) 工程地质条件：地震基本裂度 7 度。区域内经历多次构造运动， 地质构造局极为复杂，断裂构造较为发育，具有较大活动性。天然地基允 许承载能力为 1724 吨/平方米。 (5) 抗震设防：根据县省工程建设场地抗震性能评价标准 (gb34/144-1997)规定：本地区抗震设防烈度为 7 度。 5.3.3.2 主要建、构筑设计特征 (1) 设计使用年限：50 年。 (2) 安全等级：二级。 (3) 建筑物耐火等级：二级以上。 5.3.3.3 结构设计 (1)地基基础：地基一般选用天然地基，如施工图设计中遇有条件不能 满足时，也采用适当的人工地基。基础可依需要采用钢筋混凝土独立柱基， 条形基础等。 37 (2)上部结构：依据不同功能要求，选用钢筋砼框架结构。 (3)构筑物：均用现浇钢筋混凝土结构。 5.45.4 物流城交通组织方案物流城交通组织方案 物流城作为一个大型的公共物流设施平台，将服务、土地、劳动力资 源聚集在一起，以其集聚效应和辐射效应来推动区域物流业的发展，因此 近年来已成为我国土地开发的热点。然而在开发的过程中存在的盲目性引 来了众多的争议，也最终导致了国务院明文规定将物流园区纳入到对各项 园区整顿的范围之列。物流城的用地规划主要包括用地布置规划和用地容 量设计两部分，其中又以用地布置规划为重点。 交通问题作为物流城规划建设的关键问题之一，也必然影响到物流城 的内部布置规划。因此交通规划的一些思想理应应用于物