天池桃园度假村建设项目可行性研究报告.doc

1 海南天池桃园酒店有限公司海南天池桃园酒店有限公司 海南天池桃园酒店建设项目海南天池桃园酒店建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称项目名称1 1.2 项目建设单位项目建设单位1 1.3 项目定位项目定位1 1.4 项目建设地点项目建设地点1 1.5 项目建设规模及内容项目建设规模及内容1 1.6 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措2 1.7 主要技术及财务指标主要技术及财务指标2 1.8 可行性研究报告编制的依据和范围可行性研究报告编制的依据和范围3 1.9 结论及建议结论及建议3 第二章第二章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性3 2.1 项目建设背景项目建设背景3 2.2 世界顶级热带雨林世界顶级热带雨林尖峰岭国家森林公园介绍尖峰岭国家森林公园介绍3 2.3 项目建设的必要性项目建设的必要性3 第三章第三章 市场分析市场分析3 3.1 客房供给增长预测客房供给增长预测3 3.2 客房需求增长预测客房需求增长预测3 3.3 市场住宿率水平预期市场住宿率水平预期3 第四章第四章 建设规模和建设内容建设规模和建设内容3 第五章第五章 项目地点与建设条件项目地点与建设条件3 5.1 建设地点建设地点3 5.2 项目建设条件项目建设条件3 第六章第六章 建筑建设方案建筑建设方案3 6.1 项目设计原则及理念项目设计原则及理念3 6.2 项目总平面设计项目总平面设计3 6.3 建筑设计建筑设计3 6.4 结构方案结构方案3 第七章第七章 公用工程公用工程3 7.1 给水排水设计给水排水设计3 7.2 通风空调设计通风空调设计3 3 7.3 电气设计电气设计3 7.4 道路、广场、停车场与绿化道路、广场、停车场与绿化3 第八章第八章 消防工程消防工程3 8.1 防火设计原则防火设计原则3 8.2 建筑专业防火建筑专业防火3 8.3 设备专业防火设备专业防火3 8.4 电气专业防火电气专业防火3 第八章第八章 环境保护及节能环境保护及节能3 8.1 环境保护环境保护3 8.2 节能措施节能措施3 第九章第九章 项目实施计划和进度表项目实施计划和进度表3 第十章第十章 组织机构和劳动定员组织机构和劳动定员3 10.1 项目组织项目组织3 10.2 劳动定员劳动定员3 10.3 人员培训人员培训3 第十一章第十一章 工程招标工程招标3 11.1 招标原则招标原则3 11.2 招标方式招标方式3 11.3 招标内容和范围招标内容和范围3 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措3 12.1 估算的范围和依据估算的范围和依据3 12.2 项目总投资估算项目总投资估算3 12.3 资金使用计划与资金筹措资金使用计划与资金筹措3 第十三章第十三章 财务分析与评价财务分析与评价3 13.1 基础数据基础数据3 13.2 财务分析与评价财务分析与评价3 第十四章第十四章 风险性分析风险性分析3 14.1 市场风险市场风险3 14.2 经营管理风险经营管理风险3 14.3 建筑成本风险建筑成本风险3 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称项目名称 海南天池桃园酒店有限公司海南天池桃园酒店建设项目。 1.2 项目建设单位项目建设单位 海南天池桃园酒店有限公司。 1.3 项目定位项目定位 集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体的、具有世界先进水 平的山地湖滨休闲度假胜地。满足高标准商务休闲度假、住宿、餐 饮、娱乐等多种要求，配置相应的酒店设施及功能。 1.4 项目建设地点项目建设地点 项目地块位于尖峰岭风景旅游区，尖峰岭风景旅游区是海南 城乡总体规划（20052020） 中确定的重点旅游区之一，其距海南 省省会海口市 260 公里，距南端的三亚市 90 公里。 项目建设地点位于海南乐东尖峰岭天池，项目占地面积约 125 亩。 1.5 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 整个项目由接待大堂区、会议中心、康复疗养区、滨水别墅区、 集中式酒店区、后勤服务区等几部分组成。 其中接待大堂区由 1 幢 2 层热带雨林风格建筑，地上建筑面积 为 1300m2； 会议中心为 1 幢 3 层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为 2 3500m2，地下建筑面积 500m2； 康复疗养中心为 1 幢 3 层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为 3500m2； 滨水别墅区由靠近湖滨的 10 幢 2 层、具有当地民俗风格建筑组 成，地上总建筑面积为 3000m2； 集中式酒店区由 8 幢 3 层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑 面积为 27700m2。 后勤服务区 2 幢 3 层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑面积 为 3000m2。 建筑高低错落，以争取最大的观景视线。总建筑面积 42500m2，其中地上 42000m2，地下 500m2，总客房数 360 套。 同时进行建设用地范围内园林环境工程建设（绿化工程、建筑 小品、入口广场） 、室外照明、泳池、2 个网球场和背景音乐等。 1.6 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措 经测算，本项目总投资 30,610.39 万元，其中：建设投资 30,045.42 万元，流动资金 564.97 万元。 总投资额 30,610.39 万元，所需资金由业主自筹解决。 1.7 主要技术及财务指标主要技术及财务指标 详见以下主要技术经济指标表： 序序 号号 名名 称称单位单位数数 量量 1总用地面积亩125 2总建筑面积m242500 （1）地上建筑面积m242000 3 序序 号号 名名 称称单位单位数数 量量 （2）地下建筑面积m2500 3建筑物基底总面积m214720 4绿化面积m248333 5建筑密度%18 6容积率0.504 7绿化率%58 8总套数套360 11机动车停车数辆120 总投资万元30,610.39 （1）土地费用及附属 物 万元2,500 （2）工程费用万元24,390.75 (3) 其他工程费用万元81.00 (4) 其他费用万元1,642.94 (5) 预备费万元1,430.73 (6)建设期利息万元0 13 其 中 (7)流动资金万元564.97 14财务内部收益率(税后)%6.21 15财务净现值(税后)万元324.24 16投资利润率%9.16 17投资利税率%10.60 18投资回收期（税后）年7.43 19经营期盈亏平衡点%63.24 1.8 可行性研究报告编制的依据和范围可行性研究报告编制的依据和范围 1.8.1 可行性研究报告编制的依据 （1）与建设单位签订可行性研究报告编制合同； （2）国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额； （3） 投资项目可行性研究指南 ； 4 （4） 海南尖峰岭风景旅游区总体规划 （2008-2025） ； （5） 民用建筑设计通则 （gb 50352-2005） ； （6） 中华人民共和国星级酒店评定标准 ； （7） 住宅设计规范 （gb 500961999） （2003 年版） ； （8） 建筑设计防火规范 （gb500162006） ； （9）建设单位提供的其它文件、意见和资料等。 1.8.2 可行性研究报告编制的范围 研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析、建设 地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、 消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招 投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。 1.9 结论及建议结论及建议 1.9.1 主要结论 海南岛是我国唯一的热带海岛，中国国务院关于推进海南国 际旅游岛建设发展的若干意见 ，将海南建设国际旅游岛上升为国家 战略，明确了海南国际旅游岛的战略定位、发展目标，并对海南省 生态文明建设、旅游业、现代服务业、热带现代农业、新型工业、 基础设施、社会事业各方面建设提出意见，最后提出政策保障措施。 所有这些为海南发展旅游房地产创造了良好的条件。 随着海南省建设国际旅游岛的深入发展，尖峰岭风景旅游区在 乐东黎族自治县、海南省未来发展中的旅游地位和功能将起到越来 越大的作用。 本项目集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体的、具有世界 5 先进水平的山地湖滨休闲度假胜地。满足高标准商务休闲度假、住 宿、餐饮、娱乐等多种要求，配置相应的酒店设施及功能。 项目的建设将为海南省建设国际旅游岛增添了新亮点，项目的 建设符合海南省经济社会发展规划，符合行业发展趋势和旅游产品 的需求。项目将对海南省经济和旅游业的进一步发展将起到积极的 促进作用。项目具有一定的经济和社会效益，项目的建设是必要的。 研究表明，本项目环境条件得天独厚，由于尖峰岭具有丰富的 自然景观资源、人文景观等旅游资源，适宜于度假酒店项目的开发， 项目地点具备开发成一个融合度假酒店综合体的市场机遇，极具市 场潜力，建设条件十分优越，项目顺应了现代旅游业发展的需要， 符合行业发展趋势，符合城市发展规划要求，项目工程技术先进可 靠、建设规模合理、建设方案可行，项目具有良好经营效益和社会 效益，项目可行。 财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。 1.9.2 建议 1切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环 境影响评价等。 2应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保 证项目建设及投入使用期的需要。 3应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。 6 第二章第二章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性 2.1 项目建设背景项目建设背景 1旅游业的大发展趋势旅游业的大发展趋势 从二十世纪九十年代起，在全球相对过剩的经济格局下，旅游 业成为刺激各国经济发展的源动力之一。在此背景下，全球旅游业 如虎添翼，成为经济增长重要因素。以年均8-10%的速度持续增长， 同时带动了第三产业如服务业、金融业的发展。据专家预测，未来 20年内，全球游客人数将达到15亿，旅游总收入将达至2万亿美元， 旅游业将成为世界第一大产业。特别是度假旅游已经成为一种势不 可挡的潮流。 中国有着几千年渊源的文化资源和秀丽的自然资源，有漫长的 海岸线和高质量的海滩，有众多适合开发为旅游度假地的山川和温 泉，构成了独特的中华旅游文化脉系。它将成为世界旅游文化的一 支“奇葩” ，随着旅游业的全球一体化趋势，中国日益受到国外游客 的青睐，成为旅游观光的首选地。改革开放的不断深入，21世纪的 中国旅游业将会迎来一个更加美好的春天。 国家已把旅游业列为国民经济新的增长点，充分肯定了旅游业 作为经济支柱产业对拉动需求所起的扛杆作用。 2007年，我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。 全年共接待入境游客13187.33万人次，实现国际旅游外汇收入419.19 亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次， 7 收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%；中国公民 出境人数达到4095.40万人次，比上年增长18.6%；旅游业总收入 10957亿元人民币，比上年增长22.6%。 2008年，全国旅游行业克服困难，总体上保持了平稳发展。全 年共接待入境游客1.30亿人次,实现国际旅游外汇收入408.43亿美元， 分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入 8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境 人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收入1.16万亿 元人民币，比上年增长5.8%。 我国入境旅游市场我国入境旅游市场 时间 入境游客 总人数 （万/人次） 比上 年增 长 （%） 入境外国游 客人数（万 /人次） 比上年 增长 （%） 入境港澳台 游客人数 （万/人次） 比上年 增长 （%） 入境游客过 夜人数（万 /人次） 比上 年增 长 （%） 旅游外汇 收入（亿 美 元） 比上年 增长 （%） 2002979.19.991343.9519.718446.8810.66360810.96203.8514.57 2003916.21-6.381140.29-15.158026.92-10.433297.05-10.41174.0614.61 200410903.8218.961693.2548.499210.5814.754176.1426.66257.3947.87 2005 1202910.3202619.6100038.6468112.129313.8) 200612494.21392221.039.710273.182.74991.346.6339.4915.9 200713187.33552610.9717.610576.363.05471.989.6419.1923.5 200813002.74-1.42432.53-6.810570.210.065304.92-3.1408.43-2.6 200912647.59-2.72193.75-9.810453.84-1.1 海南省委、省政府明确提出：“有必要突出和强调旅游业在海 南经济发展中的地位，使之成为全省经济发展的龙头” 。从而把旅游 8 业在经济发展中的地位提升到了一个新的高度。旅游业成了海南的 优势龙头产业、支柱产业和经济热点，海南旅游业在国民经济建设 发展中起着越来越重要的作用。 为保证旅游业健康发展，省政府先后颁布了海南省旅游规划 大纲 、 海南省旅游管理条例 、 海南省旅游市场管理规定 ，充分 体现了我省对旅游业发展的高度重视，将旅游业推向了法制建设的 正确轨道。 海南省是我国最大的经济特区，也是联合国世界旅游组织和中 国国家重点规划、加快建设的国际旅游开发区。 这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。现代人旅游 所需要的4s资源：阳光、海水、沙滩、空气，一应俱有，特别是热 带滨海旅游资源和热带物产资源为国内所独具，更为海南旅游业的 发展增添新的生命力。目前，海南省正在向“旅游强省”进军。 海南省旅游产业十五规划和2020年远景规划纲要提出海南 的战略目标是：到2020年，海南建成中国旅游强省，成为亚洲最佳、 国际著名的热带海岛旅游度假胜地，届时年接待游客达到7500万人 次，旅游总收入和创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元。 2海南省、三亚市和乐东县旅游业快速发展海南省、三亚市和乐东县旅游业快速发展 （1）海南省旅游业发展情况 海南岛是中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二 大岛，中国陆地面积较小，海洋面积最大的省。土地总面积33920平 方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51%。 9 海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半 岛相对。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平 原。海南岛交通方便，有遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人 们提供了高档次的食、住、行、游、购、娱旅游条件。 适宜的气候 和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地。根据海 南省旅游发展总体规划纲要 ，海南省未来20年旅游发展总目标为， 建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。 海南，钟灵毓秀，如诗如画，是现代人返朴归真、天人合一的 理想旅游度假之地，美丽的海南岛，正以她的热情的胸怀，每天都 迎接上万世界各地朋友来享受健康，体会时尚，感受美丽。这里空 气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。现代人旅游所需要的4s 资源：阳光、海水、沙滩、空气，一应俱有，特别是热带滨海旅游 资源和热带物产资源为国内所独具，更为海南旅游业的发展增添新 的生命力。 随着我国经济持续的稳定的高速发展，人民生活水平逐步提高， 随着跨海铁路的开通，到海南旅游的人数越来越多。作为支柱产业， 海南省旅游的发展及增长率远高于全国平均水平。随着旅游业向度 假休闲旅游方向的转变，对各种旅游设施特别是酒店的需求越来越 大，酒店业作为旅游业的组成部分，得到了较大的发展，也吸引了 社会众多资金投资于酒店。 近年来，海南旅游业的得到前所未有的发展。优越的自然环境 不仅吸引众多游客来旅游，而且还吸引了众多投资者来投资兴业， 10 全国和来自世界各地的旅游者来海南打高尔夫、赏岛屿、泡温泉、 潜水、疗养等。特别是春节、五一、十一黄金周期间，旅游业的发 展更是盛况空前。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础。 随着海南逐步成为我国知名的热带海岛旅游观光度假胜地，全 省各项旅游业接待国内外游客由2002年的1255万人次上升至2009年 的2250万人次，平均增长速度达到10.22%。 海南省海南省20022009年旅游接待情况年旅游接待情况 单位：万人次 2007年，全省接待旅游过夜人数1845.51万人次，比上年增长 15.0%。其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接待国内 旅游者1770.20万人次，增长14.7%。旅游总收入171.37亿元，增长 21.2%。其中，境外旅游收入21.74亿元，增长31.6%；国内旅游收入 149.63亿元，增长21.1%。旅游饭店客房开房率57.31%，提高3.7个 百分点。年末全省共有星级宾馆266家，比上年增加5家。其中，五 星级宾馆14家，四星级宾馆53家，三星级宾馆118家。 2008年全年接待旅游过夜人数2060万人次，比上年增长10.0%。 其中，接待国内旅游者1962.07万人次，增长10.8%；接待入境旅游 者97.93万人次，下降5.5%。旅游总收入192.33亿元，增长9.1%。其 年份 指标 20022003200420052006200720082009 总接待人数1254.9 1234.1 1402.91473.281605.021845.4120602250.33 境外38.929.330.943.1961.6975.3197.9355.15其 中境内1216.0 1204.81372.0 1516.471543.331770.201962.072195.18 11 中，国内旅游收入165.01亿元，增长10.3%；境外旅游收入27.32亿元， 增长4.4%。旅游饭店客房开房率59.18%，提高1.9个百分点。年末全 省共有星级宾馆260家，其中，五星级宾馆20家，四星级宾馆54家， 三星级宾馆117家。 2009年在大力推进国际旅游岛建设进程，以及在加强旅游宣传 促销与区域合作力度的作用下，旅游业克服国际金融危机、甲型 h1n1流感等不利因素的影响，呈现不断加快发展趋势。全年接待旅 游过夜人数2250.33万人次，比上年增长9.2%。其中，接待国内旅游 者2195.18万人次，增长11.9%；接待入境旅游者55.15万人次，下降 43.7%。旅游总收入211.72亿元，增长10.1%。其中，国内旅游收入 192.82亿元，增长16.9%；入境旅游收入18.9亿元，下降29.1%。旅 游饭店客房开房率59.18%。年末全省共有星级宾馆238家，其中五星 级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家。 从以上数据可以看出，海南省旅游收入和旅游人次呈逐年稳步 上升的趋势，特别是境外旅游人次和旅游收入增长快于境内旅游。 （2）三亚市旅游业发展情况 三亚，地处北纬18，位于中国海南岛最南端，是地球上迷人 的风景地带。久负盛名的阳光与大海，缤纷神秘的海底世界，雄浑 的108米海上观音，清新自然的生态环境、浓郁的热带风情一个 向世界出口阳光与空气的地方，一个世界上最有希望的旅游目的地。 碧海蓝天、椰风醉人，三亚妖娆动人；明星荟萃、佳丽如云，三亚 风采曼妙。美丽三亚，浪漫天涯，永远的热带度假天堂。 12 三亚市环境极为独特，集山、海、河自然美景于一体，构成三 亚市独特的自然景观。 随着海南逐步成为我国知名的热带海岛旅游观光度假胜地，三 亚市各项旅游业接待国内外游客由2003年的300.4万人次上升至2009 年的669.05万人次，平均增长速度达到14.28%。旅游收入由2003年 的29.26万元上升至2009年的103.77万元，平均增长速度达到 23.49%。 三亚市三亚市20032009年旅游接待情况年旅游接待情况 单位：万人次 2008年全市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年增长 12.2%。 其中，接待国内旅游者553.00万人次，比上年增长13.7%；接待海外 旅游者51.15万人次，比上年下降 2.0%。全年旅游收入91.05亿元， 比上年增长13.7% 。其中，境外旅游收入26206.84万美元，比上年 增长7.4%。旅游饭店客房开房率63.0%，比上年提高1.7个百分点。 2009年，全市接待旅游过夜人数669.05万人次，比2008年增长 10.7% ，其中，接待国内旅游者637.27万人次，比2008年增长 15.2%；接待海外旅游者31.78万人次，比2008年下降37.9 %。全年 旅游收入103.77亿元，比2008年增长14.0% ，其中，境外旅游收入 19497万美元，比2008年下降25.7%。旅游饭店客房开房率62.3%， 比2008年下降0.7个百分点。全市列入统计的旅游宾馆(酒店)187家， 年份 指标 2003200420052006200720082009 总接待人数300.4364406.59454.9538.43604.15669.05 旅游总收入29.2639.1051.2965.480.1191.05103.77 13 比2008年增加6家，其中，五星级宾馆10家，四星级宾馆21家，三星 级宾馆25家，二星级宾馆16家，一星级宾馆5家，待评五星级宾馆15 家。拥有客房32177间，比2008年增加2565间；拥有床位57210张， 比2008年增加3190张。全市共有a级及以上旅游景区8处，其中，5a 景区2处，4a景区3处。 （3）乐东县旅游业发展情况 乐东县作为三亚旅游发展圈的重要组成部分，直接受三亚旅游 快速发展的辐射作用，成为三亚旅游圈进步扩充的强力支撑点， 也是把海南建成“绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和 谐之岛”的重要区域之。 乐东县具有丰富的旅游资源，有世界顶级热带雨林尖峰岭 国家森林公园、保国毛公山自然景观、乐东滨海特别旅游规划区 （龙栖湾、龙腾湾） 、龙沐湾国际旅游度假区、昌化江大广坝内河水 上旅游景点、佳西岭自然保护区和现代工农业观光资源。 2008年各主要旅游景区（点）接待国内外游客4.43万人次，增 长0.7%；旅游总收入638.75万元，增长1.68。 2009年旅游业快速发展。随着国内经济出现积极变化及我省经 济持续回升向好，在加大旅游促销力度的作用下，旅游业逐步呈现 不断加快发展态势。全年全县共接待国内外游客6.67万人次，同比 增长7.57%；旅游饭店接待人数5.77万人次，同比增长29.8%；实现 旅游总收入810万元，同比增长14.3。 3国际旅游岛的建设为海南旅游注入了新的动力，为海南旅游国际旅游岛的建设为海南旅游注入了新的动力，为海南旅游 14 业创造了广阔的发展空间。业创造了广阔的发展空间。 2009 年 12 月 31 日国务院发布了国务院关于推进海南国际旅 游岛建设发展的若干意见 （国发200944 号） ，将建设海南国际 旅游岛上升为国家战略，逐步将海南建设成为生态环境优美、文化 魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐 之岛。 并明确了海南国际旅游岛的战略定位：（1）我国旅游业改革创 新的试验区。 （2）世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。充分发挥 海南的区位和资源优势，按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游 要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅 游产品，规范旅游市场秩序，全面提升海南旅游管理和服务水平。 （3）全国生态文明建设示范区。坚持生态立省、环境优先，在保护 中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设， 探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全国人民的四 季花园。 （4）国际经济合作和文化交流的重要平台。 （5）南海资源 开发和服务基地。 （6）国家热带现代农业基地。 围绕在建设国际旅游岛背景下大力发展旅游业，充分发挥尖峰 岭丰富的旅游资源优势，海南天池桃园酒店有限公司拟建设海南天 池桃园酒店建设项目，紧抓海南省建设“国际旅游岛”的机遇，结 合海南省旅游业的良好发展势头，将项目建设成为集豪华酒店、餐 饮会议和休闲健身于一体的、具有世界先进水平的山地湖滨休闲度 假胜地，满足高标准商务休闲度假、住宿、餐饮、娱乐等多种要求， 15 配置相应的酒店设施及功能，将为海南省的旅游业发展做出自己应 有的贡献。 2.2 世界顶级热带雨林世界顶级热带雨林尖峰岭国家森林公园介绍尖峰岭国家森林公园介绍 尖峰岭国家森林公园成立于1992年，地处海南岛西南部，跨东 方、乐东两市县，距南山文化旅游去60公里，距国际滨海旅游城市 三亚市90公里。粤海铁路、环岛高速公路横贯其中，交通十分便利。 公园总面积447km2，森林覆盖率98%，拥有全国整片面积最大、保 存最完好、生物多样性指数最高的原始热带雨林，是全球40个具有 世界意义的生态单元之一，享有“天涯第一园” 、 “海南之肺” 、 “热 岛凉山”的美誉，入选中国最美十大森林。 尖峰岭除了优越的热带森林及其生态环境，是休闲度假的理想 场所，另外就是它是海南唯一山海相连最近的森林公园，拥有世人 熟知四季清凉的南国天池，以及海拔1412.5m能极尽一览众山小的尖 峰岭主峰。 主峰：主峰海拔1412.5m，一览众山小。主峰脚下群山环抱中的 月池、玉女池婀娜多姿，年平均气温19.7度，清凉无夏，是旅游观 光和休闲度假的绝佳去处。 天池：海拔810m，水面40公顷，群山怀抱，景色秀丽，湖光山 色倒映；年平均气温19.7度，是清凉世界、休闲度假和水上娱乐的 天堂。景区中鸣凤谷完美展现热带山地雨林特色。 16 2.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 项目的建设顺应海南国际旅游岛建设的客观要求，是海南天池 桃园酒店有限公司自身发展的需要。项目的建设将为海南省和乐东 县旅游业的发展，为乐东县乃至海南省经济发展做出一定的贡献。 可为当地政府缓解社会就业压力尽自身的锦薄之力。项目建设符合 海南尖峰岭风景旅游区总体规划 （2008-2025） ，符合海南省和乐 东县国民经济和社会发展的需要，项目较大的经济效益和社会效益， 项目的建设是必要性的。 17 第三章第三章 市场分析市场分析 3.1 客房供给增长预测客房供给增长预测 未来市场供给情况可以概括如下： （1）持续开发的酒店项目预期将进一步提升海南作为中国首选 度假目的地的地位，也可能使海南成为整个亚太地区唯一一个拥有 众多国际顶级度假酒店的目的地； （2）未来，绝大多数新开发酒店项目都将位于诸如海棠湾、清 水湾和海口市西海岸这样的新兴度假开发区域，而山地雨林度假酒 店的发展将为市场提供更加多样化的产品，乃至进一步提升市场的 吸引力。 3.2 客房需求增长预测客房需求增长预测 在预计客房需求方面，考虑到酒店供给的增长有助于提升海南 酒店多样性产品的供应能力，进而增强海南省作为一个国际性度假 目的地的知名度。 （1）未来的住宿率将随着未来供给增长的波动而变化； （2）虽然在不远的未来，供给水平预计将超过需求水平，但是 在中长期内，市场预期能够消化这些新增供给，并平衡所有新增供 给，预计住宿率水平能够保持健康发展的态势； （3）着眼于海南省酒店市场的现状，国际旅游岛建设的顺利推 进，对市场中长期的发展趋势均比较乐观。 预计市场需求会逐步增长： 18 （1）散客/团队需求 国内需求：国内需求： 国内旅游需求预期强劲增长，并继续成为整体酒店市场的重要 客源群体，理由如下： 目前，在人们心目中海南岛是中国最好的热带度假胜地，而 本项目建设地点位于世界顶级热带雨林尖峰岭国家森林公园； 海南是唯一一个中国人不需要签证和护照即可前往的热带度 假胜地； 随着国内居民日趋富裕，旅游经验也越来越丰富，对高档酒 店提供的国际化设施和度假体验的需求也逐步加强； 在航空交通方面，随着第 3、第 4 和第 5 级航权的开放，进 出海南岛将更加便利； 酒店经理们认为，中期内，需求的季节性因素对海南酒店市 场的影响可能会越来越小，过去抱怨海南夏季天气炎热的国内游客 似乎减少了； 2010 年至 2012 年，国内旅游需求（包括散客和团队）有望 逐年增长。短期内，旅游散客需求预期将有两位数的增长，然后趋 于一个更为平稳水平。 港澳台需求：港澳台需求： 但随着交通日趋便利以及更多的国际酒店加入市场，港澳台市 场大多为较高收益客源。海南岛旅游业的发展与其在全球范围内的 市场宣传推广，海南旅游将备受追捧。 19 俄罗斯与独联体需求：俄罗斯与独联体需求： 由于前苏联与中国在其社会主义阶段的友谊遗存关系，俄罗斯 和独联体国家已经成为海南岛的传统客源市场。作为一个度假目的 地和国家的知名度较高，许多旅游机构也都向上述地区的客源推荐 海南，中国政府特别给予这些国家前往海南的游客免签证待遇，可 以在海南停留 15 天。尽管绝大多数现有需求对价格都较为敏感，且 多为旅行社的包价旅游，但随着俄罗斯人日渐富裕，他们对较高档 酒店产品的需求亦随之增长。 东南亚需求：东南亚需求： 总体上，考虑到整个亚太区众多度假市场的激烈竞争，该市场 难以成为海南重要的需求市场之一。日本、韩国和欧美需求在与巴 厘和普吉岛两个度假胜地的直接竞争下，海南将逐渐开始吸引更多 的日本和韩国游客，其次是欧美市场。理由如下： 海南优美的自然度假环境和适宜的气候； 和其他东南亚度假胜地，包括巴厘和普吉岛相比，海南岛被 认为是一个安全的度假之地； 随着作为度假胜地的国际声誉和品牌知名度将不断提升，这 有利于洗刷中国旅游市场的“坏名声” ，消除众多外国游客对中国旅 游环境的不安和担忧； 餐饮和购物场所等配套基础设施将不断增加； 挖掘当地文化内涵并恰当地融入旅游资源中。在散客旅游市 场方面，随着航空运输能力以及国际航线的增加，长线境外需求有 20 增长的势头。 （2）会议需求 国内需求：国内需求： 会议需求将保持健康发展，用以填补传统上的需求淡季。此外， 国内会议需求将继续增长并占据会议市场的主体，理由如下： 不需签证将继续成为大多数企业选择在海南岛召开会议的主 要因素，即使这些公司的大部分机构都设在国外； 即使海南尚无法和亚洲其他度假胜地在同一水平上竞争，但 是，海南是国内唯一的度假胜地。许多时候， “东方夏威夷”的美称 仍让大多数人视海南为一个向往的去处； 中国加入 wto 将进一步提升外国投资者的兴趣以及在各个 层面、各个领域的投资，因此，也会增加外国投资企业，尤其是金 融服务企业对于优质、不繁琐的会议设施的需求； 同时，随着国内公司的成长壮大并逐渐适应国际会议/研讨会/ 培训等形式，来自国内公司的需求也将继续增长； 3.3 市场住宿率水平预期市场住宿率水平预期 未来 7 年，海南酒店市场预计将经历显著的供给增长。2010 年 至 2015 年期间预计将经历两位数的增长。强劲的需求增长主要是受 市场大量新增供给诱导。历史数据显示（并非表明） ，尽管新酒店不 断开业，但是市场依然有能力吸纳新增客房供给，预计这一趋势有 望继续得以延续。市场整体住宿率水平将出现波动起伏，并有望在 2015 年达到 55%的稳定水平。 21 2010 年 1 月 4 日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游 岛建设发展的若干意见 。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。 海南是中国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。建省办经 济特区 20 多年来，经济社会发展取得显著成就。但由于发展起步晚， 基础差，目前海南经济社会发展整体水平仍然较低，保护生态环境、 调整经济结构、推动科学发展的任务十分艰巨。充分发挥海南的区 位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜 地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重 大举措，对中国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作 用。 省政府公布了一些行动计划，以实现将海南省建成一流国际旅 游岛屿的长期目标。一些行动计划包括继续为游客提供免签证待遇、 开放航权以及引进知名海外旅游机构和酒店管理公司。随着国内与 国际游客到访数量的强劲增长，需求预期将经历与前几年类似的增 长模式，当市场吸纳新增供给后，海南省酒店市场住宿率水平可能 会有些微增长。 22 第四章第四章 建设规模和建设内容建设规模和建设内容 本项目主要建设内容和建设规模如下： 整个项目由接待大堂区、会议中心、康复疗养区、滨水别墅区、 集中式酒店区、后勤服务区等几部分组成。 其中接待大堂区由 1 幢 2 层热带雨林风格建筑，地上建筑面积 为 1300m2； 会议中心为 1 幢 3 层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为 3500m2，地下建筑面积 500m2； 康复疗养中心为 1 幢 3 层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为 3500m2； 滨水别墅区由靠近湖滨的 10 幢 2 层、具有当地民俗风格建筑组 成，地上总建筑面积为 3000m2； 集中式酒店区由 8 幢 3 层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑 面积为 27700m2。 后勤服务区 2 幢 3 层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑面积 为 3000m2。 建筑高低错落，以争取最大的观景视线。总建筑面积 42500m2，其中地上 42000m2，地下 500m2，总客房数 360 套。 同时进行建设用地范围内园林环境工程建设（绿化工程、建筑 小品、入口广场） 、室外照明、泳池、2 个网球场和背景音乐等。 23 第五章第五章 项目地点与建设条件项目地点与建设条件 5.1 建设地点建设地点 项目建设地点位于海南乐东尖峰岭天池，项目占地面积约 125 亩。 尖峰岭风景旅游区是海南城乡总体规划（20052020） 、 海南省旅游发展总体规划（20022020） 中确定的重点旅游区之 一，位于海南省的西南、乐东黎族自治县的西部，由白沙河将尖峰 岭国家森林公园、尖峰镇、龙沐湾国际旅游度假区三个区域联系起 来。 西线高速公路在尖峰镇有独立的立交出入口，沿西线高速公路 从尖峰立交口至海口市区约为 260 公里、从尖峰立交口至三亚市区 约为 90 公里。高速公路、海榆西线（225 国道）和西环铁路这三 条交通大动脉使尖峰岭旅游区拥有较为便利的陆路交通条件。 5.2 项目建设条件项目建设条件 1自然气候条件自然气候条件 项目区地属低纬度地区，处于热带北缘，属热带季风气候。在 大气环流处于低纬热带信风干燥气候带，但深受季风控制。气候特 点表现为全年温热，夏季湿热多雨，冬季稍干凉，偶有阵寒。 温度年平均气温 24.5，10的年积温 9000，最冷 月平均气温 19左右，极端低温-2.8，极端高温 38.1； 降雨年平均降雨量 2265.8 毫米，最高年份 3051.3 毫米， 最低年份 1470.1 毫米，但雨量分配极不均匀，雨量多集中在 5 24 10 月的湿季； 日照年均日照时数 1625 小时，年均相对湿度 88%。 另外，尖峰岭风景旅游区有明显的山地垂直气候变化现象，海 拔每上升 100 米，气温递减约 0.6；降雨量随高度升 高而增多，虽然干湿季明显，但旱季较短，多雾导致虽无雨却 不旱。 2地质地貌和土壤地质地貌和土壤 尖峰岭风景旅游区处于海南岛霸王岭尖峰岭山系的南段， 地势总体为中高周低，南坡地势陡峭与沿海平地接壤。自晚白垩纪 燕山运动形成霸王岭尖峰岭花岗岩穹形山地雏形，经第三纪断 裂并伴岩浆活动，形成尖峰岭牛腊岭岩浆岩山地。尖峰岭岩体 是中生代第四期侵入的花岗岩，偶有晚期侵入的中性和基性岩体分 布，后经更新世和全新世构造运动的强烈影响，地壳间歇性升降和 断裂，多次剥蚀、夷平和堆积，形成多级地形面的花岗岩梯级山地 和山前宽广的海成阶地地貌。 尖峰岭风景旅游区境内群山起伏，地形复杂，有高山、峡谷、 丘陵和盆地，自然坡度多在 20 度以上。整个山体大致呈东东北 西南走向，总体上为西北高，东南低，最高海拔为尖峰岭主峰 1412.5m，在可视范围内形成独特的奇峰景观，也是登高揽胜的最佳 场所。 尖峰岭国家森林公园内的风华壳类型多为长石大晶粒的似斑状 花岗岩碎屑硅铝质型和碎屑型，黑云母花岗岩碎屑硅铝质 型，局部凸起地段可见杂色网纹粘土砂粘土带残留，东部山地 一带有轻度变质的红色岩系碎屑硅铝质风华壳分布。 25 旅游区内分布最广的土壤是砖黄壤和砖红壤，其他还有黄壤和 燥红土等类型。 3工程地质和水文地质工程地质和水文地质 项目建设地点位于海南乐东尖峰岭天池。其工程地质、水文地 质情况良好，达到国家规定标准，符合要求。地下水和土对混凝土 结构和钢筋混凝土结构的钢筋无腐蚀性。 4地震设防地震设防 根据国家地震局1990年颁布的中国地震烈度区划图 ，该区所 在地的地震基本烈度为6度，抗震设防类别为丙类或乙类。设计基本 地震加速度为0.05g。设计地震分组为第一组。 5景观风貌特色景观风貌特色 尖峰岭风景旅游区境内峰峦挺秀，重峦叠嶂，古木参天，藤萝 交织， 林壑幽深，溪瀑纵横。在尖峰岭国家森林公园内地形垂直起 伏变化较大，地形效应较明显，形成了多样化的动植物生境，使尖 峰岭国家森林公园内的动植物资源更加丰富多彩。2005 年，尖峰岭 热带雨林被中国国家地理评为中国最美十大森林， 是中国最美 丽的地方之一。 其热带雨林的完整性和原始性可与世界著名的南美 亚马逊河热带雨林相媲美，是全球 40 个具有世界意义的生态单元 之一，享有“植物的王国” 、 “动物的乐园” 、 “蝴蝶的故乡” 、 “热带 北缘生物物种基因库” 、 “天涯第一园” 、 “海南之肺，热岛凉山”等 美誉。 6市政配套及施工条件市政配套及施工条件 施工用电可从尖峰岭变电站取电，从山上引用山泉水通过净化 设备，水质达到生活用水标准，使用国家一级标准的污水处理设备， 27 污水处理后达标排放。建设条件具备。项目所在地交通方便，施工 所需沙石料可就地取材，其他建筑材料可从海口市或三亚市购买。 28 第六章第六章 建筑建设方案建筑建设方案 6.1 项目设计原则及理念项目设计原则及理念 1、总体规划因地制宜，利用地形特点，节约用地兼顾远期发展。 2、总体布局力求做到：动静分离、区域分隔、功能分区明确合 理、联系方便互不干扰，有利于各界人士的交流居住和亲近自然； 组织协调好不同分区、不同时间段、不同需求的人、车流之间的关 系；结合场地的地形情况，处理好各建筑物之间的关系。 3、坚持生态第一、环境优先的理念。最大限度地保持原有林木 的原生态，最大限度地保持地形原貌，因山就势、因地制宜，房在 林下，屋在树中。同时，对原先己遭人为破坏的植被，要进行逐年 的人工恢复和抚育，使林木更为茂密、林相更加多姿多彩。 4、客房相对独立、私密性强，极大满足高端客人的身份、地位 以及奢侈的心态。 5、创造的环境要使顾客、生态、环境、建筑四者彼此和谐一致， 并形成具有可识别性的建筑空间和景观体系。 6、建筑物错落有致地隐于山间园林之中，客房以组团庭园型与 独立庭园型为主。 7、主题风格有效区别于现海南普遍流行的东南亚风格，以功能 为主导，升华海南黎、苗民俗灵感而创新。 8、设施无障碍。无障碍特色不仅表现在要为残疾人提供特殊的 29 设施和服务，也要为老人、妇女和儿童提供各种便利。 9、容积率 0.504，绿化率 58%。 6.2 项目总平面设计项目总平面设计 6.2.1 建设场地地形、地貌建设场地地形、地貌 项目位于海南乐东尖峰岭天池，处于尖峰岭风景旅游区。项目 用地面积 125 亩。项目用地呈不规则形状，海拔高度在 810 m 左右。 将部分经济林地变为旅游建设用地，基本不占用任何的天然林地。 不挖土方、少挖土方、最大限度保护生态环境。 6.2.2 总平面设计总平面设计 （1）设计原则 在对基地及周边环境进行深入调研的基础上，在有限的用地上， 以景观为核心，将酒店的多种复杂功能有机组合在一起，做到既各 自独立，又完美融合，达到功能与形态的高度统一。 （2）功能布局 度假酒店用地分为客房用地、道路用地、景观绿地、服务用地 几个部分。道路作为骨架，贯穿全局，其两侧是客房(服务)用地。 充分发挥山地景观优势，弥补了排列客房景观的弱势，并使每间客 房拥有不临交通的私密视野，成为客人游憩的场所，增强内心凝聚 力和游客的归属感，赋予度假酒店以灵魂和人情味。 （3）交通组织 外部交通条件 海榆西线公路（225 国道）位于高速公路西侧，在尖峰岭立交 30 口附近分出 x782 县级公路到达尖峰镇镇区，并蜿蜒向东延伸至尖 峰岭景区，它目前是尖峰岭区域与外部联系的主要道路。 交通设计原则 区内交通组织在注意保护自然环境的同时，力求通达便捷，尽 可能减少对客人的干扰。 在酒店区主入口临主要干道一侧设停车场， 外来的度假客人和酒店自用办公车辆主要停靠在这里。 道路布局 度假区道路呈流线型尽端式模式(为符合规范，局部为之字型)， 从而最大限度减少车辆往来，降低车速，提升环境质量，改善沿路 景观，同时沿路设有几个景观开放口，使行人有机会远望层叠的景 色，达到山重水复、柳暗花明的意境。 度假区与外界的车道断面 6 m 宽，采用 5 m 车行加 l m 人行的 方式，使轿车在特殊情况下，可借用人行道，提高道路使用系数， 减少道路用地。 步行小路主要蜿蜒于服务的附属绿带中，联至服务及停车场或 主路，客房与其相近的服务设施也有步行小路相通使每一游客可以 方便到达漫步休憩场所，贯穿绿带全程。 （4）绿化与环境设计 建筑用地范围内除必要的道路及景观广场外均为绿化及水面用 地，争取尽可能多的绿化面积； 在有限的空间里，运用现代、简洁、开放的设计手段，创造轻 松、活泼、优雅的休闲环境； 31 项目用地内的机动车停车采用植草砖，尽可能扩大绿化面积。 与景观相呼应，灯光以不同形态出现，如庭园灯、草坪灯、地 埋灯，形成梦幻、奇妙的视觉效果。 6.2.3 竖向规划竖向规划 整个项目面朝天池湖，整个地形离湖面较近地点较低、离湖面 较远地点较高，场地标高在+2.4m+5.4m 之间，有 3m 左右的高差。 为了保护优美的自然环境，区内的建筑尽可能结合地形起伏变 化，依坡就势，分台阶布置，避免大挖大填，破坏自然景观及绿色 植被。 道路规划尽可能随坡就势，呈现自然的弯曲，减少土方的变动。 6.2.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 总用地面积：83333m2； 总建筑面积：42500m2； 建筑层数：1-3 层； 容积率：0.504； 绿地率：58； 停车位：120 辆。 6.3 建筑设计建筑设计 6.3.1 规范和标准规范和标准 本工程设计执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准。主要 32 的规范、标准如下： （1） 民用建筑设计通则gb50352-2005； （2） 城市道路绿化规划与设计规范cjj75-97； （3） 城市用地竖向规划规范cjj 83-99； （4） 城市道路和建筑物无障碍设计规范jgj50-2001； （5） 建筑内部