市场比较法与成本法的组合在祥源房地产估价中应用研究_毕业设计(论文).doc

徐州工程学院毕业设计(论文)图书分类号：密 级：毕业设计(论文)市场比较法与成本法的组合在祥源房地产估价中应用研究application of market comparison approach and cost approach in xiangyuan real estate appraisal学生姓名韩昌宏班 级09房管1学 号20091512107学院名称管理学院专业名称工程管理（房地产经营管理）指导教师魏本忠2013年5月23日摘要作为常见的估价方法，市场比较法和成本法在估价过程中各有其弊端。市场比较法是选取已经完成交易的与估价对象在估价时点相似的案例作为可比实例。在计算过程中，市场比较法更多的是依靠已经完成的交易实例，其评估价格更多是对过去房地产市场的评估，而缺乏对未来房地产市场发展趋势做出预测。此外，应用市场比较法评估房地产价格时，在进行因素修正时，并没有完全固定的规定约定因素修正的标准。因此，在进行房地产评估时，估价人员只是根据自己的估价经验和理论知识进行因素修正，这就导致了因素修正系数中包含了太大的主观性和随意性。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本作为依据来计算估价对象价值的方法。成本法在估价过程中存在诸如与实际价格变化不同步、不能反映市场供求状况、无法体现无形价值、没有考虑功能因素对房地产价格产生影响、不能反映房地产正的经济外部性等方面的缺点。因此，在估价过程中尽量避免两种方法的缺点，发扬两者的优点是保证估价结果准确性的关键。本文主要研究市场比较法和成本法在房地产估价中的应用，文章先对市场比较法和成本法进行理论概述，然后选取祥源房地产作为研究对象，应用市场比较法和成本法对该房地产项目的6#、7#和8#楼进行评估，最后根据市场比较法和成本法在评估过程中存在的问题及各自优点对估价结果汇总分析，各自取权重，以使各自扬长避短，达到优势互补的结果。关键词 房地产估价；市场比较法；成本法abstractas common appraisal methods, market comparison approach and cost approach have their own drawbacks in real estate appraisal process. market comparison approach selects the cases that have completed transaction and are similar to the valued real estate at the time of valuation as comparable examples. during the appraisal process, market comparison method relies more on the cases that have finished transaction, so its final price is based more on the past real estate market while lacks of the forecast on the development of real estate market in the future. besides, when we apply market comparison approach in estimating the value of the certain real estate, there is no fixed rules which could be selected as standards of factor correction in the process of factor correction. therefore, appraisal personnel correct factor according to their appraisal experience and theoretical knowledge during the real assessment, contributing to the factor revision coefficient contains too much subjectivity and arbitrariness.cost method is based on the replacement cost or reconstruction cost to calculate the price of the valued real estate. cost method exists some problems in its appraisal process, such as the cost is not synchronized with the actual price, the method can not reflect the market supply and demand situation, while neglect the intangible value. besides, the method does not consider the impact of function factor on real estate price as well as ignores the economic externality merits in the process of assessment . therefore, it is significant to avoid the shortcomings of the two kinds of methods as far as possible, and it is crucial to develop advantages of the methods, which ensure the accuracy of the assessment results.this paper mainly researches the application of market comparison approach and cost approach in real estate appraisal. at first, the article offers theoretical summaries of market comparison approach and cost method, and then it selects xiangyuan real estate as its research object, applying market comparison approach and cost method to estimate the value of 6#、7# and 8# which are among the real estate project. at last, the article provides summarized analysis according to the problems which market comparison approach and cost method all exist and their respective advantages, balancing their weight, in order to carry on the merits and avoid the weaknesses as far as possible, and achieve the result of complementing each others advantages.key words real estate appraisal market comparison approach cost approach新!为您提供类似表述，查看示例用法： 分享到 翻译结果重试抱歉，系统响应超时，请稍后再试 支持中英、中日、泰英、日英在线互译 支持网页翻译，在输入框输入网页地址即可 提供一键清空、复制功能、支持双语对照查看，使您体验更加流畅iv徐州工程学院毕业设计(论文)目 录1 绪论11.1 研究背景11.2 研究方法及意义11.3文献综述21.3.1国内房地产估价研究理论21.3.2国外房地产估价研究理论22市场比较法和成本法概述42.1市场比较法42.1.1市场比较法的概念42.1.2市场比较法的适用条件和适用范围42.1.3市场比较法的操作程序42.1.4因素修正42.1.5求取比准价值52.2成本法52.2.1成本法的含义52.2.2成本法的理论依据52.2.3成本法的适用条件和适用范围62.2.4成本法估价的操作步骤62.2.5成本法的基本公式62.3两种方法的对比63项目评估83.1估价对象简介83.1.1房地产权利状况83.1.2房地产建筑物状况83.1.3项目所在地的交通状况83.2评估方法的选择83.3估价过程93.3.1.用市场比较法求取6#、7#、8#楼的房地产价格93.3.2.市场比较法在估价过程中存在的问题及相应的原因分析123.3.3运用成本法求取6#、7#、8#楼的房地产价格133.3.4成本法在估价过程中存在的问题及相应的原因分析194 市场比较法与成本法的组合21结论22致谢23参考文献24ii徐州工程学院毕业设计(论文)1 绪论1.1 研究背景当前，中国经济正处于高速发展的阶段，在这种经济形势大背景下，商业地产也得到了迅猛发展，并已成为我国国民经济的重要组成部分和gdp的主要增长点。尤其是房地产，不仅是一种重要的资源或财产、生产要素或消费品，而且是一种商品或资产，成为人们交易和投资的主要对象。因此，房地产价格或价值成为人们普遍关注的问题之一。然而，无论作为交易或投资对象，房地产的价值或价格都是受其成本和其他众多房地产的影响。因此，做好房地产估价、提高估价精确度工作是极为重要的。作为常见的估价方法，市场比较法和成本法在估价过程中各有其弊端，市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用市场法估价。房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生房地产交易。在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产交易的真实价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用市场法估价的难点。对于很少发生交易而限制了市场法运用，可选择运用成本法，运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要效用的增加有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在较长时间内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。因此，如果不是在较长时间内，或者没有自由竞争，又或大量重复生产，价格就不会等于成本加平均利润。本文选取祥源房地产作为估价对象，并运用市场比较法和成本法分别对其进行评估，然后对评估结果做综合分析。取两种方法的长处避其短处，以达到优势互补的效果。 1.2 研究方法及意义本文先对一具体房地产运用市场比较法和成本法进行估价，根据两种方法评估结果分析各种方法存在的问题，并提出改进方法，以使评估结果更加准确。拟解决的主要问题： (1)分析市场比较法中可比案例选择的随意性，通过选取与估价对象更为相似的可比实例，以提高估价的准确性；更好地确定各影响因素的权重，使房地产各因素调整更为合理。 (2)针对成本法估价中存在的问题进行修正，以减少误差，提高估价精确度。 由于房地产价格的确定有一定的成本限制和市场相似房地产的影响，为此本文选用市场比较法和成本法对房地产进行估价，以分析各方法在评估中存在的问题并对误差因素进行修正和改善，最后再用市场比较法和成本法的组合来求取估价对象的价格，提高估价结果的精确度。 1.3文献综述1.3.1国内房地产估价研究理论由于我国房地产的起步较晚，就兴起于二三十年前，故对于房地产估价理论介绍的相关书籍较少，故大多数的估价理论都是引进于西方的。自上世纪80年代初我国实行改革开放，我国的经济有了非常迅猛的发展。伴随着房地产业的兴起，我国关于房地产估价的理论知识逐渐多了起来。在上世纪九十年代，一些关注房地产的学者开始注意到房地产估价这一领域的研究。那时候关于房地产估价的主要代表作有：李志国关于三亚市的地价研究、袁礼昆土地经济学概论、王亚伦上海市地价研究分析。作为对房地产估价知识的最初研究，这些知识除了学者们自身的研究之外，很多都借鉴了国外关于房地产估价理论的研究知识。随着我国房地产逐渐发展，我国也开始注重房地产业的发展，开始建立起了房地产制度，并先后进行了改革。渐渐地，我国的房地产，尤其是住宅慢慢实行了商品化，这是房地产作为一种消费品或投资品进入商品市场的开端。在房地产逐渐发展的过程中，越来越多的学者开始转向房地产市场研究。由此，我国政府对房地产业越来越重视：如1992年颁发的城市土地估价试行标准、1994年国务院颁布的中华人民共和国城市房地产开发管理法。而在房地产发展的这一期间，我国涌现了大量有关房地产估价研究的书籍，主要有：张兴国房地产估价研究、杨子勋房地产估价方法综合研究、李炳杰房地产估价理论和方法研究、宋君介住宅房地产估价中估价方法的改进研究，虽然我国对于房地产的研究起步较晚，对房地产估价的研究也不是特别深入，但作为一个有着巨大发展潜力的国家，我国的房地产市场还将会越来越繁荣，房地产市场的发展也将越来越成熟、越来越规范。当然，我国的房地产估价理论还是有待完善与深入的。相信以后的房地产估价理论会越来越充分、越来越深入。1.3.2国外房地产估价研究理论虽然一些西方国家房地产起步比我国早很多，但真正建立起一套正式的房地产估价标准还是在上世纪80代初。而踏入本世纪以后，西方国家关于房地产估价理论的研究已经相对成熟，在这期间较为著名的代表作有：理查德贝兹的现代不动产、查尔斯温茨巴奇的不动产评估基础、乔治威尔斯的不动产评估方法研究。其实西方国家关于房地产市场尤其是房地产估价的研究可分为三个阶段：第一阶段可以说是对土地价值的研究，这一时期关于土地价值的理论有斯蒂芬卡菲尔的土地价值论、保罗西蒙莎的土地研究基础等。第二个阶段，西方房地产研究学者们开始向房地产估价方法方面研究，在这一时期，最为有影响力的著作当属乔治威尔斯的不动产评估方法研究，在这本著作中，作者综合考虑了土地价值和不动产价值，作者创造性地将评估理论中引入了价值理论，使评估理论与价值理论结合起来，极大地推动了房地产的估价研究。第三阶段则是各种估价方法集体涌出的时期，像现在在我国广泛应用的市场比较法、收益法和成本法就是在那一阶段被推广发展的。在这一时期较为著名的作品有：普雷斯科特的房地产各估价方法的利弊分析、伊斯多维尔不动产评估方法研究等。随着这些作品的问世，国际上关于房地产估价的理论更为充足和成熟，这为整个房地产评估业带来了巨大的知识财富。 2市场比较法和成本法概述2.1市场比较法2.1.1市场比较法的概念市场比较法是在选取已经发生过的交易实例且与估价对象状况相似的房地产作为估价依据，将估价对象与可比实例进行比较，然后对可比实例进行因素修正，最后对各可比实例的成交价格进行处理，加权平均即可得估价对象的价值的方法。2.1.2市场比较法的适用条件和适用范围(1)市场比较法的适用条件房地产市场发展较为成熟、规范，房地产市场上交易活动较频繁；在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，有较多与估价对象相似的房地产可比实例；在进行房地产估价时，估价对象与可比实例之间是可以通过因素修正的且因素修正是可以量化的。(2)市场比较法的适用范围市场比较法适合于具有交易性的房地产，此种房地产在房地产市场上可以找出若干交易对象作为可比实例。像房地产开发用地、高档公寓、别墅、普通商品住宅、商场、写字楼和标准工业厂房等。但是对于很少发生交易的房地产，则难以采用市场估价法评估房地产的价格，比如学校、古建筑、特殊工业厂房、教堂、纪念馆和寺庙等。市场比较法的适用条件是在估价时点近期并是在同一地区或同一供求圈内存在较多与估价对象相似的可比实例。而对于房地产发育尚不成熟、不规范或与估价对象类似的可比实例较少的地区，应用市场比较法对房地产价值进行评估所得结果不能充分反映房地产的正常价格，因此难以采用市场比较法进行估价。2.1.3市场比较法的操作程序（1）搜集交易实例。搜集大量已经发生过交易的房地产信息，包括成交价格、交易时点等信息。在搜集的已经发生过的交易实例时，为确保估价结果的正确性，需要确保交易实例内容的可靠性与完整性。（2）选取可比实例。选取可比实例是从已收集的大量的交易实例中选取符合作为估价对象参照比较对象的一定数量的交易实例。（3）对可比实例的成交价格进行处理。（4）求取比准价值。将所选取的的若干个可比实例经过适当的处理后所得的最终的修正后的成交价格进行综合分析，然后综合得出可作为估价对象参照价格的一个比准价值。2.1.4因素修正（1）交易情况影响的修正所谓的交易情况修正是指将可比实例的实际的但却不正常的交易价格变为可以作为估价对象价格的正常价格的调整过程。通常致使房地产成交价格不符合正常价格范围的因素有：房地产交易之间存在利害关系人；卖方或买方双方对房地产的状况存在信息不对称；房地产的交易是急于脱手或购买的；卖方或买方中双方或存在一方对房地产的交易有特殊目的或动机；在房地产交易过程中存在特殊的交易方式；对房地产交易后税费的不公正负担；邻近地区房地产进行了合并交易；进行交易的双方受到了债权债务的影响。（2）交易日期影响的修正在估价过程中，将可比实例因时间因素所导致的与估价对象不一样的成交价格调整为在同一时间点即估价时点时的价格以排除因时间不一致因素所导致的价格不同，并将调整后的价格作为估价对象价格的过程称为交易日期修正。（3）房地产状况影响修正房地产状况影响修正是将可比实例在其自身的房地产状况下的价格经过调整变化为在估价对象的房地产状况下的价格的过程。房地产状况影响修正包括区位状况影响修正、权益状况影响修正和实物状况影响修正。2.1.5求取比准价值（1）求取某个与可比实例对应的比准价值 一般采用连乘形式：估价对象价格=可比实例价格交易情况影响修正系数交易日期影响修正系数房地产状况影响修正系数（2）求取多个可比实例的最终比准价值首先将每个可比实例的成交价格经过上述三项修正之后，得到的各个比准价格，再利用平均数法、中位数法、众数法、其他方法求得最终的一个比准价格作为评估对象的合理价格。2.2成本法2.2.1成本法的含义成本法是对估价对象的重置成本或重建成本进行计算然后根据所计算的重置成本或重建价格来求取估价对象价值的方法。具体点说，成本法的求取是先求取估价对象在估价对象的重建价格，然后计算折旧，最后用求取的重建价格减去折旧值，所得值即为应用成本法评估房地产的价值。2.2.2成本法的理论依据在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。从卖方的角度看是生产费用价值论，从买方的角度看是替代原理。2.2.3成本法的适用条件和适用范围（1）成本法的适用条件。在应用成本法进行房地产估价时应该注意：实际交易的房地产的价格取决于效用而并不是其花费的成本，只有当成本的增加对效用的增加有所作用时才能够构成价格。换一句话说，房地产成本的增加并不意味着其价值的增加，低成本的房地产项目也不意味着其价值不高。只有从较长时间来看价格=成本+平均利润是成立的。并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场）；二是该种商品本身可以大量重复生产。（2）成本法的适用范围。成本法的适用范围要比市场比较法更为广泛，特别当在房地产市场发展并不成熟、房地产交易活动并不活跃的地区，房地产评估不适合采用市场比较法时，可采用成本法进行评估。但成本法自身是存在问题的，因为成本法的运用隐含了长期市场均衡假设，成本法在评估房地产价值时是没有考虑市场竞争和市场供求状况的。也就是说，在应用成本法对某房地产项目进行估价时，其默认的市场环境是处于一个均衡状态的。由于应用成本法进行房地产估计时，其成本的概念是具有长期成本性质的，该性质具有新古典经济理论的概念。对于完全竞争市场，当市场处于长期均衡状态的时候，产品的价格取决于产品的长期成本。而在不是长期均衡的市场状态下，产品的成本则不能够决定产品的价格。即在非均衡的房地产市场下，是不适合应用成本法进行估价的。2.2.4成本法估价的操作步骤（1）首先要弄清楚成本法估价中的价格构成，搜集房地产的土地开发成本及建筑物建筑成本等相关资料； （2）根据所收集的资料测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）用求取的估价对象的重新购建价格减去折旧，即可求取估价对象的价值。2.2.5成本法的基本公式房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧2.3两种方法的对比(1)市场比较法并不像成本法那样隐含了长期市场均衡假设，它可以看作是在成本法的基础上引入了市场竞争和市场供求状况等因素，根据供求双方实力的对比，形成强度大小的成本，即可得出了市场价值。成本法在评估房地产价值时是没有考虑市场竞争和市场供求状况的，而其进行估价时的环境是默认为长期市场均衡状态的。此外，市场比较法的估价结果是由已经完成交易的实例经过价格修正得到的，故其估价结果更多体现的是过去的房地产市场状况。而成本法的估价结果则更多地偏向于过去。在市场机制较为完善的条件下，成本法所包含的成本是已经得到人们认可的历史性成本，市场比较法则根据与待估房地产相关的交易信息来确定价值的，其结果较能反映房地产的交易价值。(2)从理论上讲，正常情况下的理想评估结果是市场比较法高于成本法。这是因为成本法是从供者角度出发的，而市场比较法是从供求均衡角度出发的。(3)尽管成本法与市场比较法在理论依据、求取原则上和本质上有所不同，但两者之间也有相似之处。在市场比较法中，包含了交易情况影响修正、交易日期情况影响修正和房地产状况影响修正。而在成本法中，折旧是可以看作为一种房地产状况影响修正，即折旧在作为房地产状况调整时，就是将估价对象建筑物假定为“新的”状况下的重新购建价格调整为实际上是“旧的”状况下的价格。所以说，市场比较法与成本法的本质区别在于比准价值或重新购建价格的来源方式。如果估价结果是源自于与待估对象相似的可比实例，则本质上是属于市场比较法的。而如果估价结果是通过建设过程中的各项费用相加而得的，则本质上属于成本法。3项目评估3.1估价对象简介本次估价对象为北京祥峰房地产开发有限公司拥有的金坛市祥源房地产的6#、7#、8#楼的建筑。总建筑面积为42890.98平方米，其中6#建筑面积13938.94平方米，7#建筑面积13938.94平方米，8#建筑面积7506.55平方米。分摊的土地面积为11848.34平方米。其中6#楼分摊3850.54平方米，7#楼分摊3850.54平方米，8#楼分摊4147.26平方米。估价对象中土地使用权和房屋所有权属北京翔峰房地产开发有限公司句容分公司所有。评估基准日为2012年12月1日。估价对象为高层钢筋混凝土剪力墙结构，每层层高为2.8米，地下一层，地上12层。配备水、电、暖气等相关设施，建筑物的抗震等级为8级，基础为条形基础。至估价时点，6#、7#和8#楼主体结构均已完工，但是装修工程尚未开始。土地开发程度达到“七通一平”：给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气以及场地平整的条件。3.1.1房地产权利状况估价对象中土地使用权属北京翔峰房地产开发有限公司句容分公司所有，建筑物为江苏广兴集团开发建设。估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为2081年6月1日，根据常州市地价区类划分标准，待估土地位于五类地价区。待估房地产产权清晰，无纠纷。 3.1.2房地产建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为北京翔峰房地产开发有限公司所开发的位于常州金坛的祥源房地产的6#、7#和8#楼，建筑物状况见表3-1：表3-1 6#、7#、8#号楼的建筑物状况明细表幢号类型结构建筑面积（）层高(米)建造年份维护状况6#住宅钢筋混凝土剪力墙13938.942.82012.6良好7#住宅钢筋混凝土剪力墙13938.942.82012.6良好8#住宅钢筋混凝土剪力墙15013.12.82012.6良好3.1.3项目所在地的交通状况估价对象坐落于金坛市，建成后为封闭式管理、文化气息浓厚、环境优美、绿化率较高的高品质住宅区。附近有20、66、72、86等多路公交车通过，交通便捷。3.2评估方法的选择本次估价采用市场比较法和成本法的组合。本次估价的房地产价格是房地产现行市场价格和房地产重置价格的综合体现。现行市场价格是指待估房地产在估价时点时的公允市场价格。房地场的重置价格中的地价是指满足以土地出让方式获得土地且开发程度达到七通一平标准的用途为住宅等条件下的公开市场价格。3.3估价过程3.3.1.用市场比较法求取6#、7#、8#楼的房地产价格(1) 选取可比实例根据估价对象的地理位置，经过市场调查和综合分析，选取与估价对象位于同一地区或同一供求范围内的且在成交日期、交易情况等相似的交易实例作为可比实例。然后列表将各自的状况进行对比。待估对象与参照物的因素比较详见表3-2：表3-2 待估对象与参照物的因素比较表比较因素估价对象可比实例1君悦园可比实例2 绿景苑可比实例3 阳光花园成交价格（元/平方米）待估650068006000成交日期2012.122012.12012.82012.6交易情况正常正常正常正常区位状况交通便捷程度便捷便捷便捷较便捷环境景观好较好好较好繁华程度较繁华较繁华繁华较繁华基础设施状况好较好较好较好公共设施完备程度较好好好好权益状况土地使用年限（年）70707070实物状况新旧程度全新九成新全新全新建筑规模较大大较大稍大建筑结构钢混钢混钢混钢混工程质量优优优优户型合理合理较合理合理楼层高层多层高层多层使用功能较为齐全较为齐全较为齐全较为齐全 （2）因素修正 交易情况修正 设待估房地产的交易情况系数100，由于所选取的三个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价，所以可比实例1君悦园、可比实例2绿景苑、可比实例3阳光花园的交易情况系数分别为100、100、100. 交易日期修正该住宅以人民币为基准的市场价格2012年1月1日至2012年6月1日，平均每月比上月上涨1%，2012年6月1日至2012年12月1日，平均每月比上月下降0.5%。将待估对象与可比实例的交易日期进行比较，设待估房地产的交易日期修正系数为100，则可比实例1君悦园、可比实例2绿景苑、可比实例3阳光花园的交易日期修正系数分别为：97、102、103。具体过程如下：可比实例1的交易日期修正系数= 97 可比实例2的交易日期修正系数= 102可比实例3的交易日期修正系数= 103 区位因素修正由于所选取的三个可比实例都位于同一供求圈内，根据其地理位置、基础设施保证度、公共设施保证度、交通、环境等确定区域因素修正系数。待估房地产与可比房地产区域因素修正计算见表3-3：表3-3 待估房地产与可比房地产区位因素条件指数表权重估价对象可比实例1君悦园可比实例2绿景苑可比实例3阳光花园区位因素1.010099.1100.898其中地理位置0.41009810299基础设施条件0.210010510099公共设施条件0.210010010199交通条件0.11009510096环境条件0.1100949892 实物状况因素修正 实物状况因素修正主要考虑建筑物的新旧程度、建筑规模、建筑结构、工程质量、使用功能、户型、楼层等，估价对象与可比实例的个别因素修正见下表：表3-4 估价对象与可比实例的个别因素条件指数表 续表3-4权重估价对象可比实例1君悦园可比实例2绿景苑可比实例3阳光花园实物状况因素1.010097.199.597.9其中新旧程度0.3510098101100建筑规模、建筑结构0.2010010010299工程质量、使用功能0.201009910098户型、楼层0.25100929594 将上述各个因素汇总得出下面的因素汇总表3-5：表3-5 因素指数汇总表估价对象可比实例1君悦园可比实例2绿景苑可比实例3阳光花园房地产价格（元/平方米）待估650068006000交易条件因素修正100100100100时间因素修正10097102103区域条件修正因素10099.1100.898实物状况修正10097.199.597.9比准价格655269166441比准价格=可比实例价格 将所选取的三个可比实例进行因素修正后计算所得的比准价格作为依据，将三个可比实例比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估价格计算待估房地产的评估价格，则估价对象单位建筑面积的评估价格为：地上部分评估单价=（6552+6916+6441）/36636(元/平方米)根据房地产的市场交易状况来看，建筑物地下部分取费标准为建筑物地上部分售价的50%-70%，结合待估房地产的实际情况，此项比率取65%，则建筑物地下部分评估单价为：建筑物地下部分评估单价=4313（元/平方米）6#楼地下一层，地上8.5层，总建筑物面积为13938.94平方米，其中地下部分建筑物面积1655.18平方米，地上部分建筑面积为12283.76平方米，则： 建筑物地下部分价值评估值=43131655.18=7138791.34（元） 建筑物地上部分价值评估值=663612283.76=81515031.36（元）6#楼建筑评估的总价值=建筑物地下部分建筑物评估值+建筑物地上部分建筑物评估值 =7138791.34+81515031.36 =88653822.7（元）7#楼的地理位置处于6#楼临侧，其建筑面积（包括地下部分建筑物面积和地上部分建筑物面积）、结构布局、建筑施工过程、完工时间均与6#楼相同，故其评估方法及过程同上，则 7#楼建筑物的最终评估值=6#楼建筑物的最终评估值=88653822.7（元）8#楼也为地下一层，地上12层，总建筑面积为15013.1平方米，其中地下部分建筑物面积为1782.73平方米，地上部分建筑面积为13230.37平方米。考虑到其地理位置、结构布局、建筑施工过程、完工时间与6#、7#楼相同，故其应用市场比较法评估所得地下部分建筑物单价与地上部分建筑物单价与6#、7#楼相同。故其地下部分建筑物评估值、地上部分建筑物评估值计算如下：8#楼地下部分建筑物评估值=43131782.73=7688914.49（元）8#楼地上部分建筑物评估值=663613230.37=87796735.32（元）8#楼建筑评估的总价值=地下部分建筑物评估值+地上部分建筑物评估值 =7688914.49+87796735.32 =95485649.81（元） （3）市场比较法的估价结果汇总根据市场比较法所评估各号楼的结果如下表3-6：表3-6 市场比较法估价结果汇总序号项目名称建筑面积（）分摊土地面积（）评估价格（元）评估单价（元/）16#楼13938.943850.5488653822.76360.15527#楼13938.943850.5488653822.738#楼15013.14147.26595485649.81合计42890.9811848.345272793295.23.3.2.市场比较法在估价过程中存在的问题及相应的原因分析 （1）比较难以选择与待估房地产相似的可比实例；虽然说，应用市场比较法的原理是替代原则，但真正重要的一点就是寻找与估价对象相似的交易实例。很多时候，在与估价对象位于同一供求圈内的房地产与估价对象相似的房地产并不多，这对应用市场比较法评估房地产的价值造成很大的影响。 （2）难以准确量化因素差异的修正；在用市场比较法求取房地产的价格时，要对各项因素进行修正，其中的区域因素和个别因素是比较难以量化修正的，而其结果对估价结果的影响极大。目前的市场比较法多采用百分率法对区域因素和个别因素进行修正，而这些因素的修正多靠的是估价人员的主观经验和理论知识，其修正结果对结果的精度必造成一定的影响。 （3）应用市场比较法估价时个别因素考虑不全面； 根据市场比较法的相关规定对交易实例应进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。由于规定颁发的时间较早，对于近几年出现的影响房地产价格的其它因素，如房贷、物业管理、租约等。针对目前的物业管理来说，良好的物业管理能够延缓建筑物的折旧、提高房地产的价值。因此在进行因素修正时应将这些因素考虑在内。 （4）目前中国的房地产市场尚不成熟、不规范，房地产市场环境变动较大； 在评估房地产的价值时，市场比较法的应用是建立在一个较为规范、较为成熟和比较发达的房地产市场基础之上的。换句话说，在房地产发育尚不成熟的地区，应用市场比较法对房地产价值进行评估所得结果不能充分反映房地产的正常价格。而我国作为一个新兴的市场经济国家，房地产发展仅有二三十年的历史，仍处于房地产发展较低的阶段，房地产市场发展尚不成熟、不规范、不完善，房地产市场环境变化较大。 (5）市场信息不对称，在对房地产进行估价时，估价人员获取成交实例的机会少；在选择应用市场比较法进行房地产评估时，其前提之一是拥有足够多的可比实例可供选择，但是目前我国的房地产交易的信息极不透明，没有开放共享的房地产信息系统。故在进行房地产评估时，估价人员在收集交易实例的信息资源时较为困难；此外，各个评估机构之间也相互持保守态度，互不公用交易实例。我国目前的交易实例库比较匮乏，且时效性较差。由于缺少可比的房地产交易信息，故在进行评估时，估价人员不能及时有效地获取交易案例的信息，往往导致估价结果的准确率降低。综上，市场比较法在我国应用时有其局限性。 （6）市场比较法估价不稳定且存在较大风险。市场比较法是通过选择已经成交的与估价对象相似的可比实例来作为依据估算估价对象的价格。然而，交易实例的价格只能反映房地产市场过去的状况，不能体现房地产市场未来的发展趋势。当前的房地产市场上存在两个较为明显的脱节现象：一是一手房地产价格与二手房地产价格脱节，一手房价格整体偏高；二是售价与租金脱节，目前房地产的租售比远远低于国际公认的租售比警戒线。这说明了目前的房地产市场供求已经失衡。在这样的状况下，成交价格往往偏高，虽然应用市场比较法所得的估价结果看似正常，实际上不是长久的均衡价格，这种价格在实际上存在较大的风险，尤其是对那些处置并实现价格是在估价时点以后较长时间的房地产，更要考虑未来市场变化的风险。 针对市场比较法在评估过程中所存在的以上问题，为减少市场比较法给项目评估结果带来的与实际市场价格的差距，应该采用另外一种方法来平衡这些由于估价方法客观存在的问题所引起的评价结果的偏差，已尽量缩小评估结果与实际的市场价格的差距。在此，应用成本法。3.3.3运用成本法求取6#、7#、8#楼的房地产价格 （1）运用成本法求取6#楼的房地产价格6#楼为钢筋混凝土剪力墙结构，总建筑面积为13938.94平方米，地下一层，地上12层，开工于2012年6月，截止到估价时点为止，主体结构已完工，安装及装修即将进行。已知该建筑物的相关数据如下：建筑安装工程费：1418.05元/专业费用为建筑安装工程费的8%管理费用为建筑安装工程与专业费用之和的4%销售费用为售价的4%销售税费为售价的5.5%该建设项目建成的合理周期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%，银行贷款利率为5.86%房地产开发成本利润率为15%则6#楼的价值评估计算过程如下：6#楼总的建设成本=土地开发成本+建筑物建设成本首先求取土地开发成本：6#楼分摊土地面积为3850.54土地取得成本土地取得成本也称为土地费用，是指获取开发用地所需支付的必要支出，主要包括土地开发补偿费（例如土地房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。第一，先求取土地开发补偿费。对于待估土地，此项费用主要指土地房屋征收拆迁补偿费，估价对象所在区域主要为居住用地，拆迁补偿费主要包括拆迁费用及安置费用等，考虑此项目具体情况及临近相似用途建筑物的拆迁费水平，本次评估拆迁费确定为6600元/平方米。 第二，基础设施配套建设费。基础设施配套设施费用的项目主要包括了红线外市政及四源费。根据市政表列标准，红线外市政基础设施费用在不包含四源工程的时候不低于最低限460元/平方米；红线外市政基础设施费用和四源工程费用相加之和不应高于最高限800元/平方米。经过综合分析，在该区域待估宗地的基础设施配套建设费用的实际征收水平确定为1050元/平方米，则单位面积基础设施配套建设费用为：单位面积土地基础设施配套设施建设费用=基础设施配套建设费容积率即单位面积土地基础设施配套设施建设费用=10503.62=3801（元/平方米） 第三，建设用地使用权出让金。估价对象位于常州金坛市，根据常州市地价区类划分标准，属五类地价区。经查常州市基准地价，当容积率为1时，使用年限为法定最高使用年限（一般商业、居住、工业等用地的法定最高出让年限分别为40年、70年、50年）时，住宅用途出让金标准为700900元/平方米。根据估价对象周围的基准地价出让金水平及常州市政府的相关政策，综合确定出让金为500元/平方米。估价对象整体容积率为3.62，结合当地的实际情况和容积率修正系数表，大致得出容积率修正系数为3.18。 年限修正系数计算公式为：k= =其中：n-法定最高使用年限 n-剩余使用年限 r-还原利率（取6%） 该宗地使用权终止日期为2081年6月1日，至估价时点，剩余使用年限为68年零6个月，以68.5年计算，则时间修正系数为k= 0.9984修正后的土地出让金=出让金基数容积率修正系数使用年限修正系数则修正后的单位土地出让金为：5003.180.9984=1587.456（元/平方米） 第四，修正后单位熟地价。单位熟地价=单位土地房屋征收拆迁补偿费+单位土地基础设施配套建设费+单位土地出让金=6600+3801+1587.456 =11988.