房地产抵押估价报告.doc

成德法位于赣县菜市北路住宅房地产抵押价值评估 报告编号：赣金房评字第（2012）05082号 房地产抵押估价报告估价项目名称：成德法位于赣县菜市北路住宅房地产的 抵押价值评估委 托 方：成德法估 价 方：赣州金诚房地产评估有限公司估 价 人 员：刘德华、陈三平估价作业日期：2012年5月8日估价报告编号：赣金房评字第（2012）05082号目 录一、致委托方函- 2 -二、估价师声明- 3 -三、估价的假设条件和限制条件- 4 -四、房地产抵押估价结果报告- 6 -（一）委托方- 6 -（二）估价方- 6 -（三）估价对象- 6 -（四）估价目的- 7 -（五）估价时点- 7 -（六）价值定义- 7 -（七）估价依据- 7 -（八）估价原则- 8 -（九）估价方法的选用及定义- 9 -（十）估价结果- 9 -(十一)房地产变现能力分析- 10 -(十二)房地产抵押估价报告风险提示- 11 -（十三）估价人员（签章）- 12 -（十四）估价作业日期- 12 -（十五）估价报告应用的有效期限- 12 -五、房地产抵押估价技术报告- 13 -（一）个别因素分析- 13 -（二）区域因素分析- 13 -（三）市场背景分析- 15 -（四）最高最佳使用分析- 17 -（五）估价方法选用- 18 -（六）估价测算过程- 18 -（七）估价结果确定- 21 -六、附 件- 22 -（一）估价对象现场勘察照片- 22 -（二）房屋所有权证复印件- 22 -（三）房地产估价师执业资格证书复印件- 22 -（四）房地产价格评估机构资格证书复印件- 22 -一、致委托方函成德法： 承蒙贵方委托，本公司对贵方所有的，位于赣县菜市北路住宅房地产的客观合理价值进行了评估。估价对象：本次估价对象为成德法所有的位于赣县菜市北路住宅房地产，房屋所有权证为赣房权证梅林字第9598号，中华人民共和国国有土地使用证赣国用（2011）第1-分-339号.房屋用途为住宅和柴间，总建筑面积为130.96平方米，住宅为122.98平方米，柴间为7.98平方米。丘号:梅林住宅新区，产别：私有房产，结构：混合，建筑年代为2001年。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2012年5月8日估价结果：根据委估方提供的有关资料，本公司注册房地产估价师依据房地产估价规范及国家相关法律、法规、政策的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着公正、公平、公开、科学的原则，遵循必要的估价程序，选用适宜的估价方法，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，确认估价对象在估价时点的抵押价值取整为人民币叁拾陆万元整（￥36万元）。评估结果明细表产权证号委估物业用途建筑面积（m）建筑年代（年）评估单价（元/ m）市场价值（万元）法定优先受偿款（万元）抵押价值（万元）赣房权证梅林字第9598号赣县菜市北路住宅住宅122.9820012770.74 34034柴间7.9820012216.6202产权证号委估物业用途使用权类型共有使用权面积m终止日期分摊面积m赣国用（2011）第1-分-339号赣县县城菜市北路西侧住宅出让1164.082075年9月28日21.64注：抵押价值假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值法定优先受偿款特此函告 2012年5月8日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、本报告中的估价机构和估价师与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与委托方及有关当事人没有利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准gb/t 502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们自接受估价委托之后，于2012年5月8日派出本次估价师陈利平对估价报告中的估价对象进行了实地勘察、拍照，根据分工，估价师刘恒平未到实地勘察。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部位进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。7、本估价报告依据了委托方提供的有关资料,委估方应对其所提供的资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8、本估价报告与委估对象的权属证书原件配合使用方有效。9、本次评估结果包括共有国有建设用地使用权分摊价值。中国注册房地产估价师签章：（注册证号：3620040130）中国注册房地产估价师签章：（注册证号：3620040121）三、估价的假设条件和限制条件(一) 估价报告结论成立的假设前提:1、本次估价是以估价对象持续使用为假设前提。假设估价对象权属清楚，房地产所有人及土地使用人拥有合法处分权，运作处分方式合法。2、本次估价结果是在估价时点2012年5月8日公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。公开市场依据如下假设：（1）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；（2）委估标的能够自由地在市场上进行交易活动；（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需要一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；（4）不考虑特殊买家的附加出价；（5）委估方提供买家的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。3、本次估价是以估价对象的房屋所有权及所分摊的国有土地使用权合法、不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地勘察之日的状况一致。因为勘察时只能对委估建筑物外观、现状进行一般性勘测，对其内部质量无法进行实质性检测，只能以其建筑质量符合原设计要求和有关质量标准为假设前提。5、估价对象为一整体小区中部分，公共配套设施、水、电、气、热、空调供应及人流、物流交通均为整体物业为不可分割的一体，因此本次估价是以估价对象可享用有合理的公共配套设施、水、电、气、热、空调供应及道路交通的使用的权益为假设前提。(二) 估价报告应用的限制条件:1、本次估价结果为满足全部假设和限制条件下的价值。2、本估价报告之结果为评估范围内房地产整体抵押价值，需经注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。3、本评估报告在市场没有较大波动情况下的有效期为壹年(2012年5月8日2012年5月7日),若超过此期限或市场发生较大波动时，需委托房地产评估机构重新评估。4、未经本公司同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、抵押权人和抵押登记机关以外的人员或单位提供，并不得公开发表。5、本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费。6、委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的中华人民共和国房屋所有权证为依据。7、本次估价结果未考虑将来市场价格的波动、国家相关税费政策变化以及遇到自然力和其他不可抗力对房地产价格的影响。8、根据本次评估目的，抵押权人应在考虑市场价格波动风险物业变现的不确定性和变现费用、物业转让时应缴纳的有关税费等因素后，根据评估结果确定担保额，贷款金额不得超过抵押价值的70%；同时，担保人必须按照规定到有关管理部门办理抵押登记。9、本次估价目的为房地产抵押，估价时点为当前日期，而抵押期限一般在一年以上，一旦发生抵押清偿，需根据清偿发生时期的市场状况、短期强制处分该房地产、抵押期间的房地产损耗等情况综合考虑其处分价格。四、房地产抵押估价结果报告（一）委托方 姓 名：成德法（二）估价方 机构名称：赣州金诚房地产评估有限公司机构地址：赣州市东阳山路11号二楼资质级别：贰级法人代表：刘恒平证书编号：赣建房评字5号联 系 人：温超联系电话三）估价对象1、估价对象范围本次估价对象范围是赣县菜市北路住宅房地产。2、估价对象基本状况（1）估价对象权益状况房屋所有权证号：赣房权证梅林字第9598号房屋所有权人：成德法房屋共有权人：登记建筑面积：130.96m，其中住宅122.98 m，柴间7.98 m， 登记用途：住宅实际用途：住宅房屋四至：东己墙、南己墙、西共墙、北己墙房屋使用情况：建筑年代：2001土地证号：赣国用（2011）第1-分-339号土地使用权人：成德法地类（用途）：住宅土地使用权类型：出让土地使用权面积：壹仟壹佰陆拾肆点零捌平方米产权来源：购买他项权利登记状况：至评估基准日，根据委托方提供的资料，委估对象未设定他项权利。（2）估价对象实物状况建筑结构：混合结构楼 层：7/8门 窗：防盗门。铝合金窗户水 电：设有独立水、电计量表（到户）通 讯：固定电话，宽带网连接（到户）平面布置：层 高：朝 向：采光通风：良好外 墙：小区配套：设施齐全装 修：普通装修维护及完损状况：无墙体开裂、漏水现象，维护保养较好。（3）估价对象区位状况估价对象位于赣县菜市北路住宅，西临双龙大道，为商业中心地段，其所处区域基础设施、配套设施完善。区域内房地产以商住、农贸市场为主，周边有农信社银行网点、超市、幼儿园等。（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（五）估价时点依据房地产抵押估价指导意见，本次估价时点确定为接受委托估价之日，即：2012年5月8日（六）价值定义本次估价的房地产价值为估价对象在估价时点2012年5月8日满足估价的假设和限制条件下的抵押价值。不包括房屋室内外耐用装修的价值。房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项，包括发包人托欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他优先受偿款。（七）估价依据1、中华人民共和国土地管理法（主席令第28号）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第72号）；3、中华人民共和国物权法（主席令第62号）；4、中华人民共和国担保法；5、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（gb/t50291-1999）； 6、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见； 7、委估方提供的中华人民共和国房屋所有权证（赣房权证梅林字第9598号）等相关资料； 8、估价人员现场勘查、搜集和掌握的有关资料。（八）估价原则1、合法原则：以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提进行估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。2、最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状持续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。根据估价对象现状及估价目的，估价人员经综合判断确定以保持现状为最高最佳使用。3、估价时点原则：估价时点，又称估价基准日、估价期日、估价时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价值。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格或价值。4、替代原则：在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原则”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、谨慎原则：在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。（九）估价方法的选用及定义 根据房地产估价规范（gb/t502911999），对房地产进行估价，通常采用市场比较法、成本法、收益法等估价方法。估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，确定运用市场比较法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：根据房地产估价规范（gb/t502911999），“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，由于估价对象所处区域类似房地产近期交易实例较多，根据房地产估价规范，本估价报告采用市场比较法进行估价，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象比准价格。（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，结合估价经验和对影响估价对象价值因素的分析，最终确定估价对象在估价时点2012年5月8日的抵押价值取整为人民币叁拾陆万元整（￥36万元）。评估结果明细表产权证号委估物业用途建筑面积（m）建筑年代（年）评估单价（元/ m）市场价值（万元）法定优先受偿款（万元）抵押价值（万元）赣房权证梅林字第9598号赣县菜市北路住宅住宅122.9820012770.74 34034柴间7.9820012216.6202产权证号委估物业用途使用权类型共有使用权面积m终止日期分摊面积m赣国用（2011）第1-分-339号赣县县城菜市北路西侧住宅出让1164.082075年9月28日21.64注：抵押价值假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值法定优先受偿款(十一)房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点变现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括对抵押房地产的通用性、独立使用性或分割转让性、假定在估价时点拍卖或变卖时最可能实现的价格和评估的市场价值的差异程度、变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿程序。1、抵押房地产的通用性分析：估价对象设计用途为住宅，目前实际用途为住宅，可通用于或适用于办公，并不过分降低其使用效能。2、抵押房地产的独立使用性分析：估价对象各部分之间不宜分割使用，分割使用的效能比整体的使用效能低，产生的整体收益降低，影响抵押房地产的市场价值的实现。所以如果要处理抵押房地产，应整体出售才能产生最大化的价值。3、处理房地产时其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序、处理方式以及营销策略等因素有关。一般而言，以拍卖方式处置房地产可以达到快速变现的目的，但变现价格一般较低而变现成本较高。变现时间按处置程序和市场承接能力预计不低于10个月，快速变现折扣率预计为30。4、变现费用（其他法定优先受偿权）：主要有法院受理执行费、佣金、评估费、律师费及其他等， 5、抵押房地产拍卖所得价款，依下列顺序分配：支付拍卖房地产的费用，抵押房地产应缴纳的各种税金，偿还抵押债权本息及违约金，赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余金额交给抵押人。(十二)房地产抵押估价报告风险提示1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。因时间变化，可能存在多种风险导致抵押房地产的抵押价值发生变化：（1）相关当事人的生产经营活动中，因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等使抵押房地产的价值发生一般损耗或严重减损。（2）因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押房地产的价值发生减损。（3）因相关法律法规变化而使抵押房地产的部分或全部不适合设定抵押，出现已抵押房地产的市场价格没有大的变化而其抵押价值却发生较大减损的情形。2、在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。一般而言，房地产抵押贷款中，与房地产本身直接相关的、能够给贷款方带来损失可能性的主要情形有：（1）由于房地产管理体制、社会诚信机制等方面的原因，使得房地产所有者或使用者有可能无权抵押房地产或者在抵押了房地产之后还可以几乎很少受到限制地将其出租、转让和重复抵押，从而将贷款方拖入漫长的司法诉讼程序中；（2）由于房地产管理体制、司法执行力度、社会保障机制等方面的原因，有可能出现本应优先受偿的抵押权沦落为一般的返还请求权的情形或者官司胜诉却迟迟无法执行的情形。3、合理使用评估价值。房地产抵押估价有着独特的价值形成过程，估价过程更加谨慎、保守，因而既不能将其它房地产估价报告的评估价值作为房地产抵押价值，也不能将房地产抵押估价报告的结论与其它房地产估价报告的评估价值作简单比较，更不能将房地产抵押估价报告的结论作其他用途。房地产抵押价值的得出是建立在一个逻辑严密、系统完整的评估测算过程的基础上的，因此应合理使用本评估价值、完整使用本评估报告。同时应关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权。4、定期或在房地产市场价格发生较快变化时对房地产抵押价值进行再评估。估价报告完成时基本假设为房地产抵押价值基本保持稳定，与通常的抵押贷款期限相比，房地产市场的周期相对要长得多，所以一般地，在贷款期限内抵押房地产的市场价格变化所产生的影响较小。但房地产既是一种生产资料，更是一种基本生活资料，其价格显然对国家法律政策制度、国内外政治经济状况的变化有极大的弹性。无疑，在国家法律政策制度不断完善、国内外政治经济状况相对复杂的今天，有必要适时对房地产抵押价值进行再评估。5、抵押权利双方应按规定到有关部门进行抵押登记。（十三）估价人员（签章）姓 名 房地产估价师注册证号 签 章刘德华 3620040130陈三平 3620040121（十四）估价作业日期2012年5月8日（十五）估价报告应用的有效期限估价报告自出具起壹年内有效，即2012年5月8日至2012年5月7日。 2012年5月8日五、房地产抵押估价技术报告（一）个别因素分析（1）估价对象权益状况房屋所有权证号：赣房权证梅林字第9598号房屋所有权人：成德法房屋共有权人：登记建筑面积：130.96m，其中住宅122.98 m、柴间7.98 m、登记用途：住宅实际用途：住宅房屋四至：东己墙、南己墙、西共墙、北己墙房屋使用情况：建筑年代：2001土地证号：赣国用（2011）第1-分-339号土地使用权人：成德法地类（用途）：住宅土地使用权类型：出让土地使用权面积：壹仟壹佰陆拾肆点零捌平方米产权来源：购买他项权利登记状况：至评估基准日，根据委托方提供的资料，委估对象未设定他项权利。（2）估价对象实物状况建筑结构：混合结构楼 层：7/8门 窗：防盗门、铝合金窗户水 电：设有独立水、电计量表（到户）通 讯：固定电话，宽带网连接（到户）平面布置：层 高：朝 向：采光通风：良好外 墙：小区配套：设施齐全装 修：普通装修维护及完损状况：无墙体开裂、漏水现象，维护保养较好。（二）区域因素分析1、地理位置：赣县位于江西省南部，环抱赣州市区，距今已有2200多年的悠久历史，全县国土面积2993平方公里，总人口56万，是千里赣江第一县和“中国板鸭之乡”，为赣南次中心城。地理位置极为优越，房地产开发建设及城市繁华程度居赣州地区县级城市前列，已成为多功能、强辐射的区域次中心县城。2、气候：属亚热带季风湿润气候，年平均气温19.4。c，年降雨量1438.3m，年无霜期281天，年平均日照1855.2小时。3、繁华程度：赣县规划区内的商业网点主要分布在赣新路、梅林大街、站前大道、光彩大道、燕塘路等区域。4、交通便捷程度：公路 105、323国道呈十字型纵贯县境，西接赣粤高速公路，东接昌厦一级公路，正在规划设计的昆厦高速公路将穿越县境。地理位置优越，至广州457公里、至珠海567公里、至香港497公里、至深圳487公里、至汕头627公里、至澳门577公里，至厦门543公里、至南昌380公里。 铁路南北大动脉京九铁路横贯县境48公里，并设有3个火车站，其中设在县城的赣州东站是京九线上四大货运编组站之一，东西大动脉赣龙铁路与京九铁路在此接轨。 水路货物远洋运输的出海口在：a.广州黄浦（距工业区457公里）；b.深圳（距工业区487公里）;c.厦门（距工业区543公里）；d.九江（距工业区460公里） 航空距赣州黄金机场12公里，赣州民航已开通至北京、广州、深圳、南昌等线路航班。5、环境条件：赣县日照充足，温暖多雨，气候宜人，赣县山川秀丽，特产富饶，赣县是客家人最早的集散地和发祥地之一，95%以上为客家人，境内名胜古迹众多，特别是赣县客家文化城备受全球客家人瞩目，在2004年11月和2005年10月分别成功承办了世界客属第19届恳亲大会祭祖游园活动暨中国（赣州）客家文化节和中国客属第三届恳亲联谊大会暨中国客家旅游文化节，已成为中外游客向往的客家文化旅游胜地。县城近几年大力进行物质、精神双文明建设，并积极响应省委省政府建设花园城市的号召，重新规划、统一配套、综合开发，整个县城具有良好自然生态环境和城市环境。6、公共设施配套程度：（1）道路：路网骨架主要为带状，县城内主要有赣新路、梅林大街、站前大道、光彩大道、燕塘路、双龙大道、教育兴农路等主次交通道路，街道纵横交错，道路规划较整齐。（2）供水：赣县城水资源丰富，确保城区、工业园的生产、生活和消防用水，县城的供水量基本达设计规模，供水的稳定性系统较好。（3）供电：赣县用电与华中电网联网，日供电能力1.5万千伏安。完全有能力满足居民生活以及工、商业用电的需求。电力安装：要求线路到厂门口，允许企业规范安装厂内设施。停电状况：如电路检修，提前一星期通知各厂，其余时间不停电。电子输送状况电压稳定，电网供电可靠性、安全性好、可靠率100%。，（4）通讯：县城设有邮电大楼，有多个邮政分支机构及多条投递段道；全县程控电话 5万门 ，移动用户 2.9万户，采用光纤、卫星、微波传输技术已开通国内长途直拨系统，电话普及率高；电信分局、电信网络覆盖整个县城，网络宽带已覆盖全城。（5）公共服务设施：赣县城建有多个大型休闲公园广场，并有多个大型商品批发市场，多座中、小学及幼儿园、托儿所，多个医院赣县人民医院、赣县中医院等，超市、药房等多家大型超市以及中国农业银行、中国银行、农村信用社等多家金融服务机构。县城内文化事业稳步发展，金融保险事业快速发展，娱乐休闲场所、集贸市场、批发零售市场，学校、医院等公共服务设施完善。估价对象位于赣县菜市北路住宅，西临双龙大道，为商业中心地段，其所处区域基础设施、配套设施完善。区域内房地产以商住、农贸市场为主，周边有梅林大街、农信社银行网点、超幼儿园等。（三）市场背景分析1、宏观经济和相关政策简介2010年下半年赣州房地产市场在国家量化宽松的货币政策下，承接上半年的走势，又迎来新一轮的快速上涨，为遏制房地产投机炒作，国家出台提高首套以及二套购房首付比例（首套首付比例为30%,二套首付比例为50%），停止发放第三套住房购房贷款，提高二套购房贷款利率（二套购房贷款利率为基准利率的1.1倍）等严厉购房政策。 2011年1月26日，为巩固和扩大调控成果，国务院办公厅再次出台关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号，“国八条”），通过进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策，加强税收征管（对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税）、强化差别化住房信贷政策（对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍）、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等一系列措施稳定房价。至2011年5月，央行通过提高存款准备金率收紧货币市场流动性，大中型金融机构存款准备金率分别达到21.00%以及19%，同时提高贷款基准利率，一年期贷款基准利率提高到6.31%。本次调控政策力度超过此前市场的预期,充分显示了政府对于加强房地产调控,遏制房价过快上涨的信心和决心。 2、当地房地产市场及同类房地产市场状况2011年1月份以来，中央从信贷、税收、土地等方面进行房地产市场宏观调控，赣州市委、市政府及相关部门积极落实中央调控政策，出台了一系列地方性房地产调控举措，有效促进了赣州市房地产市场稳定、有序发展。根据有关数据显示，2011年上半年，赣州市房地产市场运行呈现平稳发展态势，房地产开发投资总体规模保持小幅增长，商品房施工、竣工和销售规模均出现萎缩。其主要表现在：（1）开发投资略有增长 施工和竣工面积下降受楼市调控政策和和银根持续收紧的影响，房地产企业面临越来越大的资金压力，但1-6月份，全市房地产开发投资和商品房新开工面积均有增长，同比增幅分别为23.9%和12.0%。2011年上半年，赣州市房地产完成投资虽有所增长，但商品房施工面积和竣工面积均有所减少，其中，赣州中心城区商品房和商品住宅的竣工面积较同比分别下降59.51和63.11%。（2）商品房供应增加 销售面积下降为促进赣州市房地产业稳定、健康发展，2011年上半年，赣州市在进一步扩大住房供应规模的基础上，积极落实宏观调控政策，加大房地产市场监管力度，有效遏制了房价上涨势头，市场发展趋于理性。2011年上半年，赣州中心城区先后有时间公园、金鹏怡和园、富升大厦、国际时代广场、八零公社、金水湾、绿洲康城、水韵嘉城、苹果部落、铭欣华府等项目开盘发售，且大都是面积小、总价低的中小户型房源，商品房供应量得到有效提高。据数据显示，2011年上半年，赣州中心城区商品房批准预售面积64.99万平方米，同比增长117.29%。其中，住宅批准预售面积47.81万平方米，同比增长117.91%。尽管商品房供应量有所增长，但在一系列宏观调控政策的影响下，银根持续收紧，房贷首付、利率多次上调，购房门槛大幅提高，购房者的积极性受到较大影响，市场观望气氛依然浓郁，全市商品房销售量受到一定影响。据数据显示，2011年上半年，全市商品房销售面积136.15万平方米，同比下降13.4%。其中，商品住宅销售面积118.07万平方米，同比下降9.8%。赣州中心城区商品房销售面积51.77万平方米，同比下降8.55%，其中，住宅销售面积39.99万平方米，同比下降5.67%。针对住宅市场的调控，给了商业地产大发展的机遇，越来越多的资金和土地已悄然涌入商业地产领域。由于商业地产的投资较为理性,这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但通过一段中长周期的持有商业地产，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。近两年来，赣州市商业地产售价已成倍增长，预计未来一年内赣州市商业地产市场将处于相对稳定状态。估价对象位于赣县菜市北路住宅，西临双龙大道，为商业中心地段，其所处区域基础设施、配套设施完善，预计未来有所增值。（四）最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。在估价时，必须根据最高最佳使用原则对房地产的使用方式做出下列之一的判断和选择：保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提，重新利用前提，上述情形的某种组合。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析,该房屋现阶段用途明确，使用合理。依据估价对象现状及估价目的，估价人员经综合判断确定以保持现状为最高最佳使用。（五）估价方法选用根据房地产估价规范（gb/t502911999），对房地产进行估价，通常采用市场比较法、成本法、收益法等估价方法。估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，依据估价对象的特点及估价目的，确定运用收益法作为本次估价的基本方法。其技术路线如下：1、根据房地产估价规范（gb/t502911999），“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，由于估价对象店面、阁楼所处区域类似房地产近期交易实例较少，根据房地产估价规范，本估价报告不宜采用收益法对委估对象进行估价。2、根据房地产估价规范（gb/t502911999），“收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象为商业店面、阁楼,其所处区域类似房地产租赁市场行情较多，可求取估价对象客观租金水平，故宜采用收益法对委估对象进行估价。3、由于根据委估方提供的相关资料及估价人员掌握的有关资料，无法测算出估价对象的楼面地价，故不宜采用成本法对委估对象进行估价。4、综上所述，本次采用市场比较法对估价对象进行估价。估价思路：先求到假定未设立优先法定受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，即为房地产抵押价值。（六）估价测算过程估价对象住宅部分价格（v1）的求取：1、计算公式的确定：比准价格=可比实例价格100/（ ）（ ）/100100/（ ） 100/（ ） 个别因素修正 交易日期修正 区域因素修正 交易情况修正 2、选择可比实例：我们在委估房地产的临近区域，选择了三个交易时间与估价时点接近、交易情况正常、用途相同、结构及地段相同的类似房地产的交易实例作为可比实例。这三个可比实例的交易情况如下：交易实例实例a实例b实例c物业名称美林苑住宅楼蓝岸水郡住宅楼先锋花园住宅楼物业类型住宅住宅住宅单价（元/m）270028002700位 置赣县梅林大街东延路段赣县滨江大道客家文化城东侧梅林大街东延开发带交易日期2012、12012、12012、2交易情况正常正常正常3、现就委估对象与上述三个可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行比较修正：交易情况修正：可比实例a、b、c均为正常交易，交易情况无须修正，故可比实例a、b、 c交易情况修正系数分别为100/100、100/100、100/100；交易日期修正：可比实例a、b、c均为2010年的交易案例，交易日期无须修正，故可比实例a、b、c交易情况修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域因素修正：可比实例a、b、c在环境、景观、交通便捷度、