房地产有限公司某房地产项目可行性研究报告.doc

房地产有限公司某房地产项目房地产有限公司某房地产项目 可可行行性性研研究究报报告告 目目 录录 第一章 总 论3 1.1 项目概况 3 1.2 项目范围及编制依据 3 1.3 编制依据 3 1.4 主要技术经济指标 3 第二章 项目背景3 2.1ffgg 片区现状 3 2.2 项目单位概况 3 第三章 市场分析3 3.1ff 小区开发前景分析 3 3.2 市场需求分析 3 3.3 市场消费结构分析 3 3.4 市场价格分析 3 3.5 项目价格定位 3 第四章 项目选址与建设条件3 4.1 地理位置 3 4.2 气象条件 3 4.3 地形地貌 3 4.4 区域地质构造 3 4.5 工程地质条件 3 4.6 交通条件 3 4.7 社会环境 3 第五章 工程设计方案3 5.1 设计依据 3 5.2 总体规划 3 5.3 建筑工程 3 5.4 给排水工程 3 5.5 供电工程 3 5.6 暖通工程 3 5.7 燃气工程 3 第六章 消防工程3 6.1 设计依据 3 6.2 设计原则 3 6.3 建筑消防 3 6.4 给排水消防设计 3 6.5 电气消防设计 3 第七章 环境保护与安全防护3 7.1 设计依据 3 7.2 主要污染物及治理措施 3 7.3 劳动保护与安全防护 3 第八章 节能分析3 8.1 评价依据 3 8.2 项目概况 3 8.3 项目所在地能源供应条件 3 8.4 能源消耗量、能源消费结构 3 8.5 能源运行管理分析 3 8.6 节能措施分析 3 8.7 节能结论 3 第九章 工程进度计划3 第十章 总投资估算及资金筹措3 10.1 编制依据 .3 10.2 编制说明 .3 10.3 总投资估算 .3 10.4 资金筹措方案 .3 10.5 资金使用计划 .3 第十一章 财务评价3 11.1 测算依据 .3 11.2 财务估算 .3 11.3 财务分析 .3 11.4 敏感性分析 .3 11.5 经济评价 .3 第十二章 招标工程3 12.1 编制依据 .3 12.2 招标基本情况 .3 12.3 招标方案 .3 第十三章 项目风险分析3 13.1 风险因素 .3 13.2 应对措施 .3 第十四章 研究结论及建议3 14.1 研究结论 .3 14.2 建议 .3 附表 1：总投资估算表 附表 1-1：建安工程投资估算表 附表 2：销售收入、销售税金及附加估算表 附表 3：损益表 附表 4：现金流量表 附表 5：投资使用计划与资金筹措表 附图 1：地理位置示意图 附图 2：地块分布图 附图 3：总平面布置图 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目概况项目概况 1.项目名称 bbcc 项目 2.项目建设单位 aa 房地产有限公司 3.项目负责人 丁长峰 4.建设地点 本项目区南临 hh 村，北靠 ffgg，西临 kk 快速路，规划用地 ii，净用地 jj。 5.工程范围 主要进行住宅、配套公建以及公用工程和辅助工程建设。 6.建筑规模 本项目总建筑面积 ll，其中：地上住宅建筑面积 mm.00， oo-pp 层，框剪结构；地上配套公建建筑面积 nn.20，5 层，框架 结构；地下车库建筑面积 qq.67，地下一层。 7.总投资 本项目总投资 rr.86 万元。 其中：工程费用 ss.05 万元 2 其他费用 tt 万元 预备费 uu 万元 8.资金筹措方案 项目总投资 rr.86 万元。 9.建设工期 本项目建设工期 99999 年 1.2 项目范围及编制依据项目范围及编制依据 1.项目范围 本项目建设单位拟在 dd 市 ffgghh 村用地以北，ffgg 以南， 98987788 用地南侧范围，实施 ff 住宅小区工程，主要建设内容包 括小区内的建筑工程、区内绿化、硬化工程及其它辅助工程。 2.编制要点 项目建设的背景 项目选址概况 工程设计方案 公用工程方案 总投资估算及资金筹措 1.3 编制依据编制依据 1.国家有关行业部门颁布的现行建筑设计规范 2.建设单位提供的其他相关资料 3 1.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 序号项 目单位指标值 备 注 1 规划用地 ii 2 净用地 其中：住宅用地 公建用地 绿化用地 道路及场地硬化 3 总建筑面积 3.1 地上总建筑面积 住宅建筑面积 配套公建 商业建筑面积 地上车库建筑面积 3.2 地下总建筑面积 地下车库建筑面积 住宅地下室建筑面积 4 停车位辆 地上停车位辆 地下停车位辆 5 建设指标 户数户 居住人口人 建筑密度 绿化率 容积率 6 总投资万元 工程费用万元 其他费用万元 预备费万元 7 财务计算指标 销售收入万元 营业税金及附加万元 4 序号项 目单位指标值 备 注 销售成本万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 8 财务内部收益率 所得税前% 所得税后% 9 投资回收期 所得税前年 所得税后年 10 财务净现值(i=12%) 所得税前万元 所得税后万元 投资利润率 % 投资利税率 % 5 第二章第二章 项目背景项目背景 2.1ffgg 片区现状片区现状 1.ffgg片区建筑除部分为近几年新建外，大部分系上世纪60-70 年代所建，以砖木结构、砖混结构为主，使用期长，有的建筑已出 现裂缝等现象，与国家现行的建筑抗震设计规范 gb50011- 2001、 建筑结构可靠度设计统一标准gb50068-2001、 民用建筑 设计通则 gb50352-2005等规范不相符合。建筑层数以平房、2-4 层居多，土地利用率低，所以ffgg片区的规划建设有利于提高抗震 减灾能力，保障民生。 2.ffgg片区城中村多，如hh村，由于历史和管理体制等原因， 规划管理无序，布局结构混乱，加快城中村的改造不仅使区域环境 得到绿化、净化、美化，而且可改善居民住房条件，提升城市的整 体面貌。 3.从2007年开始实施规划建设的ff33区，目前已建成区域路网7.3 公里；dd美术馆、dd博物馆、文化岛平台等工程建设已进入“倒计 时”。处于ff33区的中国(dd)5959交易中心承担2011年在dd举行的 2010 年 dd 市政府工作报告指出：要加快 ffgg 两侧平方公里启 动区的建设。鉴于此，本项目建设单位拟进行规划区内的住宅、公 建工程以及配套工程建设，以保障和改善民生，促进社会的和谐与 发展。 6 2.2 项目单位概况项目单位概况 7 第三章第三章 市场分析市场分析 3.1ff 小区开发前景分析小区开发前景分析 小区开发不仅要有良好的投资回报，而且也要有完善的基础设 施环境，本项目 ff 小区位于 hh 村用地以北，ffgg 以南，98987788 用地南侧范围内。从该项目所处地理环境看，有着广阔的开发前景， 主要表现在： 1.区位优势显著 ffgg 片区位居城市发展的交接地带，东侧濒临距 dd 南站约 15km 的路程。 2.交通网络完善 据资料显示：ffgg 未来规划有快速路 2 条，分别为 hh 街等，路 网密集，居民出行便捷。 3.带动和辐射能力强 由于 ff33 区的规划实施，以及 ffgg 的贯通，使本区域彰显强 大的连接与辐射作用发展，成为连接老城、形成良好的互动。 3.2 市场需求分析市场需求分析 市场调查显示：dd 市 2010 年前三季度房屋销售价格同比总指 数为 1037，价格上涨 37，涨幅较 2009 年同期扩大 3 个百分 点。其中新建房（包括住宅和非住宅）价格同比上涨 3.0，涨幅 8 较 2009 年同期扩大 1.5 个百分点。仅 2010 年 9 月 dd 市商品住宅市 场供求比为 2.71，成交价为 8808 元/平方米，环比上涨 74%。 2010 年 1-9 月 dd 市商品住宅市场统计表 项目1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月 供应面积() 6.8100010.812.923.3852.778.5 成交面积() 24.118.6323.4121.6415.2221.8416.7318.5623.06 供求比 3.54 0.00 0.00 0.00 1.41 1.69 0.72 0.35 2.71 成交均价（元/) 580557115490559856055767550050748808 随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高， 2009 年 dd 市人均生产总值达到 44319 元，比上年增长 1.9%，按 2009 年平均汇率计算达到 6488 美元。居民消费结构的升级转型， 将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的 总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，城镇化率为 82.2%， 比上年提高 0.2 个百分点。城市化进程的加快，促进经济的发展， 同时吸引了大量经济、技术、科技人才，这一元素将形成巨大的住 房需求。 3.3 市场消费结构分析市场消费结构分析 1.商品住房供应结构 根据调查，2010 年前三季度，dd 商品住房成交面积 244.01 万 ，中小户型（单套面积在 120m2 以下）的商品住房成交面积所占 比例为 pp.85%。其中，90以下的小户型住房占住房总面积的 13.69%，120m2 以上的住房占比为 65.16%。在各个面积段中，120- 144和 180以上所占的比重最大，分别占到 25.31%和 22.93%。 商品住房供应结构的变化无不与人们改善生活的价值取向有关。 9 2.二手住房市场 从供应房型看，中小户型的二手住房最受外地购房者青睐。一 方面，二手房多位于市中心，小户型居多，更适合初次置业者投资， 在地段和价格上具有优势。另一方面，目前新开楼盘位置大多距离 市中心区域较远，为方便上班及子女上学，使得部分购买新房的市 民将目光转向二手房市场，加之新建房开发的边缘化现象，许多外 地首次购房者自然把目光转向了中小户型，面积小，总价值也相对 较低，升值空间潜力较大的二手房。2010 年前三季度，二手房销售 价格上涨 6.5%，高出新建房 3.5%。 3. 购买者来源地 2010 年前三季度，dd 市商品住宅总成交面积 222.29，外地 居民购买的商品住宅占成交总面积的 pp01；该期间成交套数共 计 17004 套，外地居民购买的商品住宅套数占成交总套数的 3507。外地人对我市房地产市场形成有力的支撑。 dd 市 2010 年一季度三季度商品住房统计表 购买者来源地 项目 dd 市居民外地居民 合计 商品房成交量(万) 146.6975.6222.29 住宅面积占比 65.99%pp.01%100.00% 成交量(套) 11041596317004 成交套数 占比 64.93%35.07%100.00% dd 市是省会城市，投资环境在逐渐改善，特别是 ffgg 片区， 文化 ff33 区的建设，进一步增强 dd 市房地产的辐射力，目前已有 一些国内外知名商企、就业者纷纷落足置业或入住。未来 ffgg 片 10 区不仅是代表 dd 经济的窗口与能力，更是以大 dd 经济圈影响 9898 经济的 33 港，所以，从总体看 dd 市外地人购房比例会逐步增加。 3.4 市场价格分析市场价格分析 1. dd 市各区域商品住宅分析 2010 年 8 月、9 月 dd 市各区域商品住宅成交均价统计表 月份杏花岭区小店区迎泽区阿文认为区尖草坪区晋源区 8 月 5pp748354845603542275659 9 月 10176797752835856110686327 上升比例 90.31%64.98%9.04%-2.97%161.84%11.80% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 杏花岭区小店区迎泽区万柏林区尖草坪区晋源区 8月 9月 从以上图表可以看出，只有阿文认为区商品住宅成交均价比上 月有所下降，其他区域的商品住宅成交比上月都有所增加，价格涨 幅最大的是杏花岭区和尖草坪区，分别上涨 90.31%、161.84%。据 调查资料显示，杏花岭区价格均价比上是由于万达广场新的方案推 出，而尖草坪区是由于恒大名都新的方案推出。价格的上升与下降 一方面受制于国家对房地产市场的调控，另一方面取决于楼盘所处 的地理位置。 11 2. ffgg 片区住宅定价分析 就 ffgg 片区而言，在 2009 年之前，该区域奥斯丁以东的房子 约 5000 元，奥斯丁以西的房子约 4000 元，再往西约 oo00 元。随着 ffgg 开建、通车，附近的楼盘在销售量、销售价格上 走出新高，如奥斯丁以东的万国城定价 12000 元/，奥斯丁以西的 富力现代广场定价 65007000 元/。目前，ffgg 片区板块有二三 十个楼盘售楼，价格是否继续走高，有赖于区域环境功能的提升， 如 ff33 区、ffgg、西环高速将会成为重要卖点，对售价形成有力的 支撑。 2010 年 01 月 14 日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健 康发展的通知要求各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查， 支持居民合理住房消费，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督 查。国家出台调控措施，可能出现房价小幅下降的情况，但是 2009 年 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.8%，涨幅 前 6 名的依次为深圳、温州、金华、杭州、湛江、南京，同比分别 上涨 18.9%、14.5%、12%、11.5%、11%、10.4%。dd 市排名第 65 位。 2010 年 9 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格较上月价格上涨 0.5%， 较上月环比涨幅扩大 0.5 个百分点，房屋销售价格同比上涨 9.1%， 涨幅较上年同期扩大 6.3 个百分点。dd 排第 60 位，同比涨幅比全 国 70 个大中城市平均水平低 5.6 个百分点。 dd 位居二线城市，但是房价居三线城市的水平。所以总体看 ffgg 片区地产价格大幅下降的可能性不大，总体趋于平稳。 ffgg 部分楼盘统计表 12 3.5 项目价格定位项目价格定位 综合考虑 dd 市商品房的发展态势、本项目所在地理位置以及 ffgg 现有楼盘销售现状，本项目初步确定 ff 小区住宅及公建销售 价格为： 公建建筑：12000 元/ 住宅建筑：8000 元/ 停车位：120000 元/车位 13 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 4.1 地理位置地理位置 本项目区南临 hh 村，北靠 ffgg，西临 kk 快速路，规划用地 ii，净用地 jj。 4.2 气象条件气象条件 dd 属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足， 蒸发量大；夏季高温炎热，雨量集中；秋季多雨，天高气爽；冬季 寒冷、干燥、少雪。 夏季室外平均风速为 2.2m/s 冬季室外平均风速为 2.4 m/s 年总降雨量 438.6mm 日最大降雨量 99.4mm 小时最大降雨量 24.4mm 最大积雪深度 16cm 最大冻土层深度 77cm 冬季日照率 64% 极端最高温度 39.4 极端最低温度 -25.5 最热月平均最高气温 29.5 14 最冷月平均最高气温 -13 日平均温度低于+5天数 139 天 冬季大气压力 93.29kpa 夏季大气压力 91.92kpa 冬季采暖室外计算温度 -12 冬季通风室外计算温度 -6.7 夏季通风室外计算温度 28 年主导风向 西北 4.3 地形地貌地形地貌 本项目拟建场地为 dd 地，为厂房及多层建筑区，现有建筑物均 未拆除，范围内地形平坦，地面标高最大值 786.54m，最小值 785.50m，地表相对高差 1.06m。场地地貌上位于 dd 断陷盆地西北 部边缘地带，次级地貌单元为 dd 市汾河西岸级阶地。 4.4 区域地质构造区域地质构造 本项目拟建场地位于 dd 盆地西北部地带，dd 盆地系新生代以 来受燕山喜马拉雅运动形成的断陷盆地，它处于 9898 断隆的沁水 台陷、太行断隆及吕梁台拱级构造单元的交接部分，盆地构造活 动强烈，自中生代晚期开始，长期处于隆起状态，约至上新世中期， 才开始断裂下陷，受其影响，在原有构造格架中部，地壳下降并沉 积了巨厚的新生界河湖相地层，而东西两侧山地强烈隆起，形成了 15 先进的盆地轮廊。 据 1：10 万dd 市断裂构造及震中分布图和有关资料，场地 范围内无断裂通过，场地稳定性受区域构造控制。 4.5 工程地质条件工程地质条件 本项目区地貌单元属汾河级阶地。dd市抗震设防烈度为8度， 设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组；场地20m 以上存在可液化粉土层，地基液化等级为轻微，属于对建筑震不利 地段， 拟建场地建筑场地类别为类； 拟建场地可不考虑湿陷对地基 的影响。 据徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司勘察结果及区域 地质资料，场地及场地附近无全新活动断裂，且没有发现其他影响 本工程建设的其它不良地质作用， 该场地可视为相对稳定场地， 适宜 本程建设。 地下水对混凝土结构具中腐蚀性，长期浸水条件下对钢筋混凝 土结构中钢筋无腐蚀性，干湿交替条件下对钢筋混凝土结构中钢筋 具弱腐蚀性。地基土对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构 中钢筋具微腐蚀性。 根据 中国季节性冻土标准冻深线图， dd市标准冻结深度约为 0 8m。 建议高层住宅楼采用桩基础，选择层或粉土层为桩端持力 层，采用高强度预应力离心管桩，静压法沉桩；桩型也可采用钻孔 16 灌注桩。 4.6 交通交通条件条件 本项目所在地的主要交通干道为 ffgg、和平南路、kk 快速路等。 该区域路网结构密集，道路通达，便于各种车辆通行，交通便利。 4.7 社会环境社会环境 随着 ffgg 的竣工通车，该区域将成为兼具城市服务功能与交通 功能的综合性区域，项目周围主要是住宅和事业单位，以及邮局、 银行、储蓄所、派出所等政府辅助性办事机构和社会公益性设施， 可方便居民生活的需要。 该地区的供水、供电、通讯、道路等市政设施完善，均能满足 项目需求。 17 第五章第五章 工程设计方案工程设计方案 5.1 设计依据设计依据 1.dd 市城市总体规划 （19982010） ； 2.城市居住区规划设计规范 ； 3.ffgg 住宅小区修建性详细规划 4.国家有关的规范和标准； 5.项目单位提供的有关资料。 5.2 总体规划总体规划 1.功能分区 本项目由公建区、住宅区、停车区组成。根据本项目区内场地 现状，以及周边环境现状，拟将公建区设于地块的北侧，与 ffgg 相 邻，便于未来 33 工作的开展，同时也可起到动静分区的作用。住宅 区设于南侧，中央为开阔的集中绿地和住户室外休憩区。 停车区分设于集中绿地区和公建区，与入口相邻。 2.交通规划 道路交通组织形式 针对用地特征和小区性质，公建区和住宅区内采用周边环路， 人车分流、闹静分离的交通模式。邻近出入口设置地下车库的进出 口，以方便的机动车的停放。环路的设计也能够充分满足防火设计 的要求，在紧急情况下可以很方便的到达任一栋楼。住区内步行系 18 统东西连接，南北贯通，住户可以很快速方便的到达自己的居所。 小区内道路分为三级：城市次干道、小区级道路、庭院级道路。 城市次干道在地块的东侧，宽 20 米；小区级道路为车行路，宽 6 米； 庭院级道路沿建筑四周设置，道路宽 34 米。 静态交通规划 本项目小区内设置地上和地下停车位。地上机械停车 876 辆， 集中在小区外环道路两侧，以及小区南侧可利用的范围内。地下开 敞车库停车 694 辆。总车位 1570 辆。 3.绿化规划 绿化以居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础， 以小片的种植为点缀，并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有 不同的观赏景观；同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比， 以形成优美的观叶林。树种宜选用当地树种、特色树种、观赏植物， 提高居住区绿化的效果、价值和特色。 4.景观规划 建筑与环境的水乳交融，代表着建筑艺术的最高境界。本项目 景观设计根据小区原生态植物景观、周边环境展开，使其与集中绿 化和宅前绿化相贯穿，营造颇具品位的小区整体环境。 5.建筑设计 本项目建筑立面造型拟采用现代又兼具历史沉淀性元素，住宅 外立面色彩采用暗红、灰、白色面砖，公建外立面色彩采用石材、 玻璃组合，形成独特的 ff 街景观视廊。 19 6.户型规划 住宅楼设有 4 种户型，分别为 88.00、1oo、142、166， 共计 1552 户。其中建筑面积在 90以下的中小套型房 1086 户，占 70%；建筑面积在 90以上的大套型房 466 户，占 oo%。符合并规函 字 2010 第 143 号的要求。 7.主要建设指标 规划用地：ii 净用地：jj 总建筑面积：ll(地下建筑面积 qq.67) 建筑密度：14.56% 绿化率：35% 容积率：3.50 5.3 建筑工程建筑工程 本项目总建筑面积 ll，其中： 住宅工程 mm, oo-pp 层，层高 2.9m、3.0m，剪力墙结构； 配套公建工程 nn.20，5 层，层高 3.3m、3.6m，框架结构； 地下建筑工程 qq.67，地下一层, 层高 3.6、3.7m，框架结构。 5.4 给排水工程给排水工程 一、供水工程 20 1.供水水量 本项目居住人口 5432 人，平均用水指标为 200l/人d，用水 量为 1086.40m3/d。 公建面积 nn.20，5l/d，则用水量为 22.67m3/d。 绿化面积 18095.00，用水指标为 1l/d，则用水量为 18.10m3/d。 道路及硬化场地面积 23771.1.00，用水指标为 2l/d，则 用水量为 47.54m3/d。 不可预见水量按 12%计。 项目总用水量为 1315.62m3/d。 2.供水方案 ff 西街南侧有 dn800 现状市政给水管，北侧有 dn400 现状市政 给水管。 本项目用水水源接入 ff 西街南侧现状 dn800 市政给水管，远期 再从小区南侧 oo 米规划路给水管引接，实行两路供水。 建筑 6 层以下部分由市政管网供给，6 层以上部分由蓄水池加 压供给。 该项目设 700m3清水池、设水泵房一座，配置生活泵、消防泵、 喷淋泵等，作为生活与消防的共用水池。 二、排水工程 1.排水量 以总用水量的 85%考虑，为 942.67m3/d。 室外设 100m3化粪池 5 座，全部为有地下水，地面可过汽车， 21 清掏周期为半年，污水停留时间为 24h。 室内排水系统由卫生器具、存水弯、管道系统、检查口、清扫 口、地漏组成。管道布置尽可能靠近墙壁或悬吊于楼板之下。室外 排污水设置在室外道路下，污水由楼前接户管收集后，排入化粪池 初步处理后，经院内排污管，排向 hh 街现状污水管道，最终排入南 堰污水处理厂。 2.雨水排水工程 小区南侧为 hh 街现状雨水管。 雨水量计算 雨水量计算公式采用 . .qq f 式中：q雨水设计流量(l/s) q暴雨强度(l/s.ha) f汇水面积(ha) 径流系数，取=0.65 暴雨强度 q 依据总体规划采用 dd 市暴雨强度公式 q=1446.22(1+0.867lgt)/(t+5)0.796 式中：设计重现期：取 t=1 年 降雨历时(min): t=tl+mt2 地面积水时间：tl=10min 折减系数 m：雨水管线采用暗管，故折减系数选用 2。 22 汇水面积：f=ii 雨水量：q=563l/s 排雨水系统 雨水管道、雨水箅子沿小区主干路敷设，雨水收集后由主干管 排入和平南路现状雨水管网，最终排入冶峪沟泵站。 雨水管采用 hdpe 双壁波纹管，橡胶圈接口，承插连接，基础采 用 10cm 砂垫层。 本工程采用钢筋混凝土检查井，全部采用球墨铸铁井盖和盖座。 5.5 供电工程供电工程 1.设计规范 本项目执行国家现行的标准和规范： 供配电系统设计规范 低压配电设计规范 民用建筑照明设计标准 建筑物防雷设计规范 2.用电负荷 本项目住宅 1552 户，用电指标 4 kw/户,需要系数 0.75； 公建 部分面积 1400.00，用电指标 50w/；地下建筑 qq.67，用电 指标 20w/，项目用电负荷 5420.35kw。选用三台 2000 kva 变压器。 23 3.供电方案 从 ff 街规划 110kv 变电站引两路 10kv 专线。 本项目区内设变配电室一处，用电电压为 380/220v。 公建、住宅等电源分别由变电所低压 380v/220v 引出，消防泵、 喷淋泵、电梯、水泵、正压风机、排烟风机及消防控制室等动力设 备由变电所低压柜配出或由公共负荷配电柜配出，采用放射式供电。 消防负荷采用双电源供电末端自动切换。 设柴油发电机，作为备用电源。 高层住宅在每单元每层设集中计量表箱，集中计量表箱设在公 共部位。 生活水泵采用恒压变频调节控制，消防水泵采用软起动控制。 照明系统：照明分普通照明和应急照明。普通照明包括一般工 作照明、室外照明等；应急照明包括疏散照明和备用照明。地下室、 楼梯间、前室、设备用房等处设应急照明，主要出入口处设出口指 示灯，高层住宅楼梯间及地下室设疏散指标标志，采用带蓄电池的 应急照明灯具，室外照明选用庭院灯，采用时控仪控制。 4.防雷及接地保护 本项目各建筑按三类防雷建筑考虑，按规范要求屋面设置避雷 带。建筑设置防雷保护装置，利用建筑基础作接地极，屋顶设避雷 针和避雷网作接闪器，并利用柱内主钢筋作引下线。 为用电安全，各建筑物作总等电位联结，在变配电所及各幢楼 的电缆井底部或进线配电箱处设总等电位联结端子箱，把接地干线、 保护线干线、总水管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构 24 件与总等电位联结端子箱连通。水泵房、住户卫生间内设置局部等 电位装置。 本项目绝缘接地采用 tn-c-s 系统。 5.弱电系统 弱电系统工程包括通信、有线电视、计算机网络系统及住宅楼 宇对讲系统。 通信：本项目预设 3104 对线路，由市通信公司解决。 有线电视系统：有线电视信号由 dd 有线电视台提供，由该电视 网引入，干线沿外墙上一层屋顶高度敷设。楼内分配系统采用分配 分支系统。各竖向采用接一分支器，串接一分支器距地 0.3 米暗装。 各分支器处的信号电平值达到 705db。每个设有设有线电视接线 盒 2 个。 计算机网络系统：引入城市宽带网，主干线采用多模光纤，用 户内设五类信息插座，信息点采用 rj45 标准接口。 对讲门禁系统：小区住宅均设有对讲门禁系统，每户入口处设 对讲分机。 5.6 暖通工程暖通工程 一、设计依据 1、 采暖通风与空间调节设计规范gb500192003 2、 民用建筑热工设计规范 （gb50176-93） 二、采暖工程 25 本项目住宅采暖面积 mm，平均供热指标为 40w/m2；公建部分 采暖面积 nn.2，平均供热指标为 50w/m2；总供热负荷约 6905.24kw。 热源接入 ffgg 规划供热管线，小区内建换热站 1 座。 供暖热媒为 95-70，供热管网采用下供下回双管导程式分 户计量系统，户外管网采用水煤气焊接钢管，户内管网采用散热器 采暖系统，pb 塑料管道，热熔连接。 为保证能分室进行室温调节，在每个采暖系统的入口处，均设 置热量计量装置。 二、通风 1.设计参数 变配电室 8 次/h 换热站 10 次/h 水泵房 3 次/h 公共卫生间 10 次/h 电梯机房 8 次/h 2.通风系统 地下车库设计机械排烟排风系统，排烟（风）量按换气次数 6 次/时计算。 前室及楼梯间分别设机械加风送风系统，屋顶设加压送风机。 地下变配电室设有独立的排烟及送风系统。 5.7 燃气工程燃气工程 1.用气量 住宅 1552 户，用气指标 2.0m3/户日；公建按住宅 oo%计。总 用气量为 4035.20m3/日。 26 2.管网布置 规划在小区内设煤气调压站，中压煤气气源由现状 ffgg 规划 dn200 中压煤气管道提供，低压煤气管由煤气调压站引出并沿小区 路敷设至各用户。 27 第六章第六章 消防工程消防工程 6.1 设计依据设计依据 1、 建筑设计防火规范gb50016-2006 2、 建筑灭火器配置设计规范gb50140-2005 3、 二氧化碳灭火系统设计规范gb 50193-93(1999 年版) 4、高层民用建筑设计防火规范 gb 50045-95(2005 年版） 5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 gb50067-97 6.2 设计原则设计原则 1、根据国家现行的有关标准、规范要求，以及本项目建筑功能 的具体情况进行消防设计。建筑设计中贯彻“预防为主，防消结合” 的方针，采取防火措施，防止和减少火灾危害。 2、建筑防火设计，严格遵循国家的有关方针政策，从全局出发， 统筹兼顾，正确处理生产和安全、重点和一般的关系，积极采用行 之有效的先进防火技术，做到保障安全，方便使用，经济合理。 6.3 建筑消防建筑消防 1、住宅 本项目各单体住宅楼层数 oo-pp 层，一层设住宅入户厅，层高 3.0m；二至三十层为住宅标准层，层高 2.9m,各单体建筑每层为一 梯两户或一梯四户；各建筑屋顶以上为出屋面楼梯间和电梯机房。 28 各单体建筑高度小于 100m。 各单体建筑四周临小区道路，可作为环行消防车道。 本工程属于乙类建筑。地下建筑耐火等级一级，地上建筑耐火 等级一级。根据高层民用建筑设计防火规范和住宅设计规范 要求，本项目各单体建筑每单元每层为一个防火分区，设一部防烟 楼梯和两部消防电梯（兼乘客电梯） ，消防电梯直达首层，且层层停 靠，以满足人员的垂直交通和安全疏散。 2、配套公建 本项目配套公建建筑面积 nn.2，5 层，层高 3.3m、3.6m，为 乙类建筑，建筑耐火等级二级。每层设一个防火分区、两个防烟分 区。设一部防烟楼梯和两部消防电梯（兼乘客电梯） ，消防电梯直达 首层，且层层停靠，以满足人员的垂直交通和安全疏散。该建筑四 周临小区道路，可作为环行消防车道。 3、地下建筑工程 本项目地下建筑工程 qq.67，地下一层, 层高 3.6m、3.7m， 建筑耐火等级一级，防火分区按 500设计，设出入口三处，与地 面或建筑首层连通。 6.4 给排水消防设计给排水消防设计 1 1. .消防用水消防用水 根据高层民用建筑设计防火规范gb 50045-95(2005年版） 规定，本项目室内消火栓用水量为40升/秒，室外消火栓给水量为 29 ool/s，以同时火灾次数1次，灭火时间2小时计算，消防最大用水量 为504m3。 自动喷水灭火用水量oo升/秒，火灾延续时间1小时，用水量 108m3。 项目消防总用水量612m3。建筑设高位水箱18m3，满足10分钟自 动喷水灭火系统用水要求。室外建700m3储水池，满足消防与生活用 水，消防水池设两条dnl00供水管给水池供水。 消火栓系统设bdl0/201005消防泵3台，(两用一备)，流量 q=20l/s，扬程h=100m，电机功率w=ookw。 自动喷淋泵采用 xbd7.8/oo-dl, 一用一备,q=108 m 3 /h， h=78m n=37kw. 2.消火栓系统 各单体建筑室内每层均设置消火栓，由水泵、水箱直接供水。 消火栓布置确保室内任何部位两股水柱均可到达，消火栓间距小于 oom，消火栓箱内均布设报警启泵按钮。消防泵可在消防控制室手动、 自动、多线直控启、停，并将消防泵的启、停状态显示在消防控制 室。消防控制室设在小区门卫值班室。 3.自动喷水系统 设置闭式自动喷水灭火系统，由自动喷水加压泵出水经湿式报 警阀供给。 4.水泵接合器 消火栓系统设3套dnl00的水泵接合器，水喷淋系统设2套dnl00 的水泵接合器，供火灾时消防车给消火栓、水喷淋系统供水增压灭 30 火。(在水泵接合器的附近15m40m范围内应有消防车取水设施)。 5.消防控制 每个室内消火栓均设置遥控按钮,另在消防控制室设能手动启动 消防加压泵。 火灾温度升高时，自动喷水灭火系统喷头自动破裂,水流指示器 动作,向消防控制室报警,湿式报警阀在水压变化下,水力警铃动作, 自动报警,压力开关动作同时启动喷淋泵,另在消防控制室能手动启 动喷淋泵。 6.气体灭火系统 本项目高低压配电室等处设置七氟丙烷气体灭火装置,由相应消 防专业设计完成。 7.建筑灭火器设计 根据建筑灭火器配置设计规范gb50140-2005要求，本项目 各单体建筑根据需要配置手提式灭火器。车库部分及变电站选用灭 火器灭火等级为4b/具,其余部分为5a/具,灭火剂为磷酸铵盐干粉。 6.5 电气消防设计电气消防设计 1.报警系统 集中报警控制器设置在门卫值班室的消防控制中心，火灾自动 报警系统为地址编码两总线制,每个探测回路均接成一闭合回路,在 车库设有感温探测器,在自备柴油发电机房设有感温探测器,在公共 走廊、楼梯口设置手动报警按钮。当某一探测器或手动报警按钮报 警动作，发出火灾信号时，消防中心控制器接到火灾信号并确认后， 31 立即向消防设施发出灭火指令程序，联动相关消防设备。 2.联动控制系统 设消火栓系统、自动喷淋系统、火灾紧急广播等联动控制模块, 在消防中心设手动操作开关启动消防设备, 并在信号灯及中文触摸 显示屏上显示,自动联动失灵时可在消防中心手动操作消防设备。 32 第七章第七章 环境保护与安全防护环境保护与安全防护 7.1 设计依据设计依据 1.大气污染物综合排放标准 2.污水综合利用排放标准 3.未提及的采用国家现行的相关标准和规范 7.2 主要污染物及治理措施主要污染物及治理措施 本工程的主要污染物为废气、废水和生活垃圾等，其治理措施 要按照相关的规范规定进行治理。 1.项目使用期的三废治理 废水：本项目不产生工业性废水，主要为生活污水，洗涤污水。 生活污水经化粪池处理，厨房废水经隔油池处理后和生活废水 一起排入区域污水管道，再排至市政污水管道，最终纳入污水处理 厂集中处理。 废物：主要废物为生活垃圾，经装袋集中后，由环卫管理部门 统一装运。 废气：本项目在运行中，厨房设置防回流的垂直排油烟道，在 屋顶设无动力风帽自然排放废气，为防止交叉回流，厨房设置水平 排油烟道，出口设在建筑隐蔽的位置，并设有防风与防污染的构造 措施。热水器废气直接排出外墙，废气与脱排烟道严格分开。车库 33 换气通过管道在绿地内放散。污水处理装置产生的废气通过管道接 至楼顶排放。 噪声：本项目噪声主要来自于水泵房、屋顶加压泵房以及电梯 间，设计将水泵房设于地下室，屋顶加压泵房、电梯间避开重要房 间。同时，墙壁采取消音措施，选用低噪声的设备，设备基础作隔 振处理，减小噪音和振动。 2.项目对周边环境的影响 项目建成后，对周围环境不产生任何不良影响。相反，由于该 项目的建成，将使周边地区更加繁荣，进一步促进区域经济的发展。 3.项目建设期的三废治理 本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用定点集中堆放及时 清理的方式进行处理。少量生活废水经排污管排到城市排污水网。 施工时尽量减少噪音污染，夜间施工不影响周围居民休息。 4.绿化 绿化覆盖率达到 35%，景点、草坪、游园面积占规划用地的 20% 以上。绿化设计时要按“点、线、面”相结合的立体交叉方式进行 绿化。 7.3 劳动保护与安全防护劳动保护与安全防护 1.项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工 企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明 施工。 34 2.因建设场地四周临街、临巷，施工中应采取必要的措施，严 密注意过往行人的安全。施工现场进出车辆应合理设计行车路线， 确保交通安全。 3.所有用电设备的金属外壳，穿线钢筋，单项三级插座的接地 极，与 pe 线可靠连接。对机械、电气设备加强隔离防范，避免意外 事故。 35 第八章第八章 节能节能分析分析 8.1 评价依据评价依据 1、公共建筑节能设计标准 gb50189-2005 2、绿色建筑评价标准 gb/t50378-2006 3、绿色建筑技术导则（建科【2005】199 号） 4、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）jcj26-95 5、采暖通风与空气调节设计规范 gb50019-2003 6、城市热力网设计规范 cjjpp-2002 7、通风与空调工程施工质量验收规范 gb50243-2002 8、外墙外保温工程技术规程 jgj144-2004 9、民用建筑热工设计规范 gb50176-93 10、建筑照明设计标准 gb500pp-2004 11、建筑采光设计标准 gb/t50033-2001 12、城镇燃气设计规范 gb50028-93 13、采暖居住建筑节能检验标准 jgj132-2001 14、民用建筑电气设计规范 jgj/t16-92 15、建筑节能标准 9898 地区实施细则（dbj04-203-91） 16、9898 发展和改革委员会关于抓紧开展固定资产投资项目节 能评估和审查工作的通知(晋发改资环发20101387 号) 17、现行的其它国家标准和规范 36 8.2 项目概况项目概况 本项目区南临 hh 村，北靠 ffgg，西临 kk 快速路，规划用地 ii，净用地 jj。 本项目总建筑面积 ll，其中：地上住宅建筑面积 mm.00， oo-pp 层，框剪结构；地上配套公建建筑面积 nn.20，5 层，框架 结构；地下车库建筑面积 qq.67，地下一层。 项目年消耗水 48.02 万吨，折合标准煤为 41.15 吨标准煤；项 目年消耗电力 1003.25 万 kwh，折合标准煤为 1232.99 吨标准煤； 项目采暖期需热量 3983.17 万 mj，折合标准煤为 1358.26 吨标准煤； 项目年消耗煤气 139.92 万 m3，折合标准煤为 859.53 吨标准煤。 本项目总能耗折合标准煤为 pp91.93 吨标准煤，单位建筑面积 年能耗为 0.0176 吨标准煤/。经综合测算，本项目符合国家及省、 市节能设计的要求。 8.3 项目所在地能源供应条件项目所在地能源供应条件 1、供水条件 ff 西街南侧有 dn800 现状市政给水管，北侧有 dn400 现状市政 给水管。本项目用水水源接入 ff 西街南侧现状 dn800 市政给水管， 同时从小区南侧 oo 米规划路给水管引接，实行两路供水。 2、供电条件 从 ff 街规划 110kv 变电站引入 10kv 专线。可满足项目用电需 要。 37 3、供热条件 ffgg 现状集中供热管网与小区内设换热站连接。由换热站经区 内供热管网引至各用户。项目所在区域市政集中供热能力能够满足 项目冬季采暖需求。 4、燃气条件 燃气由市政燃气管引入，市政燃气为管道煤气。根据城镇燃 气设计规范的相关要求，项目总用气量 4035.20m3/日，项目所在 区域市政燃气管供气能力能够满足项目用气需求。 8.4 能源消耗量、能源消费结构能源消耗量、能源消费结构 经测算，项目水、电力、热等能源年消耗量和能源消费结构见 下表： 能耗分析表 能源种类单位消耗量 折算标煤 (吨) 折标煤系数 能源消费 结构 水吨/年 480201.oo 41.15 0.0857 kgce/t 1.18% 电kwh/年 10032453.15 1232.99 0.1229 kgce/kwh 35.31% 热mj/年 39831704.64 1358.26 0.0pp1 kgce/mj 38.90% 煤气m3/年 1399205.60 859.53 0.6143 kgce/m3 24.61% 全年能耗(吨标准煤） pp91.93 100.00% 单位建筑面积年能耗(吨标准煤/） 0.0176 通过上述分析计算，项目采取节能措施后，符合 dd 市节能标准 的要求。 8.5 能源运行管理分析能源运行管理分析 1、制定水、电、采暖等能源运行管理制度，加强各管道设备的 38 维护检查，减少能量运行中的损失。 2、水、电、气、采暖等采取分户控制，分时管理制度。 3、对供热管道进行保温，并做好管网系统水力平衡调试，实行 分时段供暖，夜间低温运行。根据室外气象条件变化适时调节供暖 系统，确保按需供