房地产开发项目可行性研究报告4.doc

xx县xxxx城房地产开发项目可行性研究报告xxxx高新工程造价咨询有限公司目 录1. 总 论71.1项目简介71.1.1 项目名称71.1.2项目背景71.1.3 项目计算期71.1.4 项目内容71.1.5项目“四证一图”情况71.1.6建设地址81.1.7项目所需资金及资金筹措81.2项目依据81.3项目主要技术经济指标81.3.1主要技术指标91.3.2主要经济指标91.4项目的可行性研究结论92. 项目建设单位情况102.1 公司基本情况102.2 管理层情况102.3 公司架构112.4 公司信用情况112.5 公司发展前景123项目建设的必要性133.1 符合xx县提升城市品位，打造新xx县的要求，有利于促进城市建设发展和推动xx县经济建设133.2 xx县人民日益提高的生活水平和消费需求，对住宅档次的要求也相应提高133.3为实施“住在xx县”战略，树立xx县房地产品牌，起到良好的示范作用144市场分析及销售预测及营销策略164.1宏观经济环境概述164.1.1 2009年全国房地产市场综述及走势164.1.2 2009年前三季度xx省房地产发展状况及发展趋势204.2 xx县概况234.2.1 地理位置、自然条件及城市概况234.2.2 xx县的经济发展状况、城市规划、建设发展状况244.3 xx县房地产需求情况314.3.1 房地产投资现状314.3.2 房地产需求分析334.3.3 房地产价格走势344.4 市场调研分析344.4.1 商业住宅项目调研分析344.4.2 投资机会分析354.4.3市场分析结论374.5 营销定位374.5.1 目标客户确定374.5.2 产品定位384.5.3 战略定位394.5.4 销售价格确定394.6 营销策略394.6.1营销原则394.6.2整体思路394.6.3近期推广主题选择434.6.4后期营销设想434.6.5具体实施计划445.项目风险分析及对策455.1 项目风险因素455.2项目风险对策456.项目选址及建设条件476.1 项目选址476.1.1建设地点476.1.2地形地貌476.2 气候条件476.2.1气温476.2.2 湿度476.2.3降雨量486.2.4风速、风向、风荷载486.2.5雪486.2.6日照486.3用地规划限制条件486.3.1规划限定486.3.2建筑高度控制486.4市政配套条件496.4.1道路496.4.2供电496.4.3供水496.4.4排水496.4.5供气496.4.6电话通迅497.项目建设内容及技术方案507.1项目建设内容507.2项目建设规划设计方案507.2.1 设计指导思想及理念517.2.2总体规划设计517.2.3 交通组织设计527.2.4小区内景观设计527.2.5建筑设计537.2.6专项设计547.2.7消防设计558.节能、环保及小区绿化568.1节能568.1.1建筑568.1.2给排水568.1.3电气568.2环保578.2.1废气影响防治578.2.2废水影响防治578.2.3固体废弃物影响防治578.3绿化578.3.1小区环境分为两部分：小区环境、户内环境。578.3.2环境小品589项目管理及工程进度599.1项目实施管理599.2项目招投标管理609.3工程进度实施原则及进度安排619.3.1原则619.3.2进度安排6110.项目投资估算及资金筹措计划6310.1投资估算依据6310.2投资估算原则6310.3 资金筹措6511.项目的经济效益及社会效益分析6611.1计算依据及范围6611.2基础数据（假设条件）6611.3盈利能力分析6911.3.1 盈亏平衡点6911.3.2项目总利润6911.3.3 内部收益率及投资回收期6911.3.4 盈利分析6911.3.5现金流量评价：6911.4财务敏感性分析7011.5贷款偿还能力分析7011.5.1贷款情况7011.5.2贷款偿还能力分析7111.5.3现金流量及还款计划7111.6 社会效益分析71附 件721. 总 论1.1项目简介1.1.1 项目名称xx县xxxx城房地产开发项目1.1.2项目背景 xx县xx房地产有限责任公司于2007年11月以1495万元的土地出让价竞取了该项目用地使用权（交通路原灯泡厂后规划15号地块），总占地面积17621.3 。作为xx县的重点招商项目，该项目的建设对改造xx县旧城面貌，提升城市品位，改善人民生活和居住质量，都将有着极其深远的意义。1.1.3 项目计算期3年（含建设期及建设期前期共计1.5年）1.1.4 项目内容xx县xxxx城住宅区项目，位于xx县老城区xx县xx镇交通路原灯泡厂后：项目为纯住宅形式的商住楼，为10+1层的电梯房组成，一层为层高2.6米架空层的停车场。项目总占地面积17621.3，建筑29.5%, 绿地率 32%，容积率3.5，总建筑面积67160.90；1.1.5项目“四证一图”情况公司已取得上述项目土地使用证、建设用地规划许可证、工程规划许可证和工程施工许可证，建设条件已全部落实。1.1.6建设地址xx县xx镇联西村（15号地块） 1.1.7项目所需资金及资金筹措该项目总投资10676.62万元, 其中：自有资金 5676.62 万元，银行贷款5000万元。1.2项目依据 本可研报告根据以下依据编制：1、国家发展改革委和建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版） 2、国家建设部及xx省建设厅关于房地产开发建设的规定、标准、定额3、xx县20002015年城市总体规划4、xx县发展和改革局 xx发改20089号文件（关于核准xx县xx房地产开发有限责任公司xx城住宅小区建设立项的批复）5、xx县xx房地产有限责任公司项目规划设计方案6、现场勘察及市场调查有关资料。1.3项目主要技术经济指标1.3.1主要技术指标总用地面积17614.3总建筑面积67160.90住宅面积61664.05 配套建筑面积60 总层数10+1层绿地率32 %建筑密度29.5 %住宅套数400套总车位数160个可售停车位160个1.3.2主要经济指标项目期内总利润： 2765.22 万元 项目期内税后利润： 2073.91万元 总投资利润率： 9.99 权益投资净利润率： 18.27 财务内部收益率： 13.66 投资回收期： 2.09年1.4项目的可行性研究结论 通过以上分析，拟建项目具有良好的社会效益及经济效益，既符合xx县的总体发展规划，又具有良好的示范作用，是理想的“人居化”住宅，将是众多消费者争相购买的热门楼盘，建议银行在资金方面给予大力支持。 2. 项目建设单位情况2.1 公司基本情况项目建设单位为xx县xx房地产有限责任公司（以下称xx房地产公司），该公司成立于2007年9月， 注册资金2000万元人民币，主要经营范围：房地产开发经营 。xx房地产公司于2007年11月通过竟拍，以1495万元的土地出让价获得交通路原灯泡厂后规划15号地块用地使用权，总占地面积17621.3 平方米。2.2 管理层情况公司董事长、总经理胡涛，现年30岁，是一位熟悉市场经济运作规律、具有丰富房地产开发经验和企业管理经验的现代企业领导人。其先后在xx县进行多处房地产开发和营销，对xx县市场深入了解，是xx县资深房地产开发商。曾参与开发的项目有：xx县老邮政小区、xx县机关幼儿园、书香门第小区和xx国际，以上项目均取得了不错的业绩。公司领导班子整体素质好，诚实信用，有不张扬、不浮躁的工作和生活作风。同时，公司内集聚了一批的建筑设计、土木工程及相关专业的优秀人才，使整个公司显得有活力又不失沉稳。公司总工程师、工程部经理：冯电超，现年42岁。房屋建筑学专业，自1987到2003年在巴陵石化承建各种工程项目，由施工员到项目经理及项目负责人，所承建项目多次获得市优和省优工程证书，对工程建设管理的全过程有丰富的经验。其担任项目经理的常德电力调度大楼项目荣获“芙蓉奖”，其担任技术总监的321层的纯住宅高层项目，被评定为优良工程。 公司财务经理：田玲，现年48岁。从事过多家大型企业的财务管理工作，对财务工作尽职尽责，具有丰富的财务管理和核算经验。 公司营销部经理：王碧红，现年29岁。房地产经营管理专业。先后在xx省的几家房地产企业担任销售主管和地产策划公司总经理，能调动各销售人员的积极性，以往的业绩相当不错，赢得了同行的认可和客户的好评。工程部的工程技术人员，大都为工程施工、土木建筑、预算、监理专业出身。参与施工管理的工程项目较多，在从业期间均无不良记录。2.3 公司架构xx房地产公司实行总经理负责制，下设：财务部、销售部、和工程部办公室。现有员工16人：工程师5名，硕士1名，大专学历15人。公司实行全员聘用制。公司内部管理严谨，规章制度健全，各部门工作团结协作，各当一面，从项目的前期策划、现场施工、营销、物业管理、日常管理都严格按is09000质量管理系统运作，有一整套运行良好的管理体系，公司业绩和整体形象逐年提升。2.4 公司信用情况xx房地产有限公司在中国银行xx县支行开设基本结算户，公司建立了现代企业制度，产权明晰，管理规范，财务状况、资信状况良好，企业信用情况较好，无不良行为记录。2.5 公司发展前景从公司的发展计划看，经营情况良好，内部管理严谨，规章制度健全，企业的管理意识、管理水平在同步提高，公司高层人员的素质较高，从业经验较丰富，理财方略稳健，目前开发的“xxxx城”项目，定位准确，设计合理，项目建设情况理想，是xx县城市建设提升整体面貌的形象工程。公司全体员工将发扬“敢为天下先”的拼搏精神，力争将“xxxx城”房地产开发项目打造成xx县的精品住宅楼盘，造福广大消费者，为xx县的城市发展增添光彩。3项目建设的必要性3.1 符合xx县提升城市品位，打造新xx县的要求，有利于促进城市建设发展和推动xx县经济建设 近年来，随着xx县城市化进程的加快和国民经济的快速发展，xx县的城市建设者们，试图对这座拥有深远历史却极大落后于沿海的城市启动“厚积薄发”的发展战略。“xxxx城”项目的开发建设，将极大的推动xx县城市gdp的增长，促进区域经济的发展。为政府增加财税，企业增效缓解劳动就业压力，提高居民的收入和生活质量将起积极的推动作用；也将给xx县城市整体布局起到画龙点睛的作用，对于提高城市品位，美化城市都将起到重要的作用，将给xx县增添新的生机与活力。3.2 xx县人民日益提高的生活水平和消费需求，对住宅档次的要求也相应提高 改革开放20多年来，人们的生活习惯发生了翻天覆地的变化，从以前的追求温饱型发展到今天的讲究品位型，具体表现在人们日常生活中的衣、食、住、行。特别是对居住的条件和要求越来越讲究、崇尚宽畅、明亮、绿色环保多功能的住宅，成为人们对住宅追求的主基调。“xxxx城”项目的建设，正是符合人们意愿满足市民追求时尚的要求。从xx县的实际情况看，城市面积的扩大以及城市人口的增加，将增强对住房的需求；另一方面是区域经济的持续高速发展，使城镇人均可支配收入得以持续提高，特别是中等收入家庭的总收入，则显得更稳定而可预测，这是大众住宅时代最为坚实的消费基础，为住宅产业的发展提供了长期的内在动力。3.3为实施“住在xx县”战略，树立xx县房地产品牌，起到良好的示范作用“十五”期间，在中央“小城镇、大战略”政策的推动下，xx县实施城镇发展带动战略，举全县之力，开展城镇建设，xx县城镇建设步入快车道。2010年的城市总体规划，对xx县推进城市化提出了新的宏伟目标。对于“新xx县”的规划，xx县将以建设新区为重点，不断优化拓展城市发展空间，建设一流人居环境。1993年xx县根据地理位置和发展趋势，确定为“长株潭城镇建设中的次中心城市、发展长株潭南部地区的中心城市、湘东南井冈山区重要商品集散地”。此后，xx县又先后完成了xx县城市总体规划第二次、第三次修编，把县城定位为长株潭大都市区生态型山水园林城市和重要的二级中心城市。人口规模为20万人，用地规模为22.5平方公里，规划控制区面积为52平方公里，城市规划区控制范围75平方公里，城市建设规格发生了质的飞跃。2000年，在全省率先编制了xx县城镇体系规划，确立了“一城八镇”的县域城镇布局，作出了以县城为中心，以网岭、酒埠江、皇图岭、新市四镇为重点的城镇近期发展规划，xx县各城镇在性质规模上、建设投资上做到主次分明、配置合理、协调有序。由此迅速发展形成了一批中心镇、特色镇。皇图岭镇于1996年1月9日被建设部授予“全国小城镇建设示范镇”称号，为株洲市首获此殊荣的镇，全省仅有2个。 该项目建设，对改造xx县旧城面貌，提升城市品位，改善人民生活和居住质量，都将有着极其深远的意义。 纵观世界各国城市经济的发展，吸引优秀的人力资源前来创业、吸引国内外著名公司前来投资发展的一个非常重要的前提，便是人居环境的吸引力。深圳、杭州、上海等城市，近年来在人居环境改善方面作出的巨大贡献，使得各类英才投奔其地，也使得当地的经济迸发出富有激情的活力。xx要发展，xx县要发展，一个很重要的因素也在于“人居环境”的改善。从构成人居环境的自然资源和文化资源等潜在要素来看，xx县先天已经具备她的魅力，但从城市建设条件、居住环境、治安环境、生态环境、人际交往环境来看，xx县落伍了。因此，对xx县而言，首当其冲的并非是单纯的“招商引资”，想要引来更雄厚的资金，或者进一步把引进来的资金留在xx县继续发展，根本的前提还在于改善“人居环境”，提高“人居环境”的吸引力。倡导树立“住在xx县”的城市品牌，是提高xx县人居环境的一个基本措施。“住在xx县”品牌战略的实施，是从深层次探讨过去富有吸引力的xx县城市，如何在现代仍然成为富有吸引力的城市等系列问题，从而引发政府、社会、企业对xx县这座城市的关注，对xx县的人居环境的关注，对xx县城市魅力的关注。4市场分析及销售预测及营销策略 4.1宏观经济环境概述4.1.1 2009年全国房地产市场综述及走势1、2009年前三季度房地产综述2009年前3个季度，全国房地产开发投资累计完成25050亿元，同比增长17.7%；施工面积27.75亿平方米，增长15.4%；竣工面积3.34亿平方米，增长24.7%；全国商品房销售面积58371万平方米，增长44.8%；商品房销售额27532亿元，增长73.4%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%，销售额增长78.2%；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%。市场方面，前3个季度房地产市场的火爆超出了很多人的想象。三月里的“小阳春”演变成了“七月流火”，伴随着成交量的放大房价迅速攀升，北京、上海、深圳等一线城市涨幅惊人，甚至超过2007年的高峰期。盛夏过后，房地产市场开始不再单边看涨，对房地产“泡沫化”的担忧与日俱增。随着年终岁末的临近，2008年出台的多项房地产优惠政策是否会到期终止成为各方热议的话题，业界、学界、普通消费者无不密切关注房地产的未来走势。2、全国房地产市场走势分析（1）政策决定未来走势楼市运行深受政策周期影响，政策扶持或货币政策宽松阶段，楼市活跃，反之则进入调整阶段。2009年房地产市场的复苏、回暖与2008年中央以及地方出台的一系列政策密切相关。政策的转向首先从央行对金融机构人民币存款准备金率与贷款基准利率变化开始。2008年9月15日，央行宣布，自9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率作相应调整。此后，2008年10月9日、10月29日、11月26日，央行连续下调人民币存贷款基准利率及金融机构人民币存款准备金率。2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合出台调整住房交易税费政策，并且表示地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，被业界认为是政府的救市之举。2008年12月20日，国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见对改善性二套房给予了明确界定和政策优惠，降低了普通住房营业税免征时限，使楼市交易更加活跃。在中央政策的基础上，各地纷纷出台相关优惠政策刺激房地产市场。这些优惠政策不但大大降低了购房成本，而且极大地提升了市场信心，成为2009年楼市回暖的重要推手。随后，国家4万亿元投资计划推出，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策共同作用下，市场上流动性大大增强，为楼市的快速恢复注入了实实在在的资本。然而，上述诸多政策的暂定执行期至2009年12月31日。对政策调整的预期已反映到各地楼市。最近，京、沪、深、蓉等房地产热点城市都出现了集中成交，购房者为取得贷款优惠和免税，争着挤上“政策末班车”。在宏观调控的惯性预期下，市场对政策变化极为敏感。这些优惠政策会不会继续执行，是后市发展的关键。（2）通胀预期成为支撑新一轮行情的重要因素2009年的回暖行情，一开始是刚性需求的集中释放2008年房价调整使相当一部分消费者选择了持币观望，这些被压抑的需求在2009年集中释放，同时，投资性需求加快进入楼市也进一步推动了房价走高。城镇居民对住房的刚性需求是房地产市场持续走好的基础。然而在房价过高、严重超过其购买力的时候，刚性需求就会转变。7月份全国商品房销售面积为0.76亿平方米，销售额为3800亿元，环比分别下降19.6%和13.8%，两项指标遭遇了3月份以来的首次下跌。这种态势在8月份依然继续，显示出市场需求的追涨能力明显不足。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场难免会陷入新一轮调整。值得注意的是，通胀预期已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素。央行发布的2009年第三季度全国城镇储户问卷调查综述显示，有投资意愿的居民比例达到41.6%，为连续第三个季度攀升，已接近2007年三季度44.3%的历史高点；65.2%的受调城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，但预期未来3个月准备购房的居民达到了17.1%，说明购房需求仍然旺盛。同时，居民对未来物价预期指数达到66.7%，已经连续第三个季度上升。对下季房价的走势，41.5%的居民预期将继续上升。当通货膨胀预期导致的投资和投机需求取代刚性需求及升级换代等正常的购房需求时，楼市泡沫被迅速扩大，风险不断聚集。这些投资性需求更容易受市场和政策影响，一有风吹草动，马上就会大幅度萎缩，从而使整体经济尚在企稳阶段的中国楼市面临更多考验。（3）房屋供给情况决定未来走势经过几个月的火爆销售，各地住宅存量大幅下降，北京、上海、广州等地住宅存量已接近近年来最低水平。存量锐减带来的供需不平衡，无疑使需求方在博弈中处于不利位置。为了从增加供给的角度防止房价过度上涨，今年国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。然而大幅度增加的土地供应似乎并没有调动房地产企业的开发热情。地产商频频高价拿地，但土地储备转化为新开工的状况并不理想。前3个季度，全国房地产房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%。1-9月单月同比增速均为负值。作为房地产供应另一重要方面的保障性住房建设进展缓慢。全国人大常委会10月底公布的报告显示，截至8月底，全国保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。为了解决公积金资金沉淀和保障房建设两大问题，2009年10月14日，住房和城乡建设部等7部门联合印发了关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，提出允许公积金闲置资金投资保障房建设，最大额度为结余资金的50%。按照意见，最多有约6000亿元的资金支持保障房建设。保障性住房建设投资不足的问题有望得到缓解。此外，经过几个月的旺销，大部分房地产开发企业回笼了资金。地产龙头企业万科三季报显示，截至9月底，实现销售额461.5亿元，与去年全年478亿元的销售额基本持平；保利地产1-9月实现签约金额323.35亿元，同比增长165.20%，远超2008年全年的205.11亿元。其他房地产企业也都业绩翻红。同时来自银行的贷款增幅明显，开发企业资金充裕。前3个季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。资金充裕的开发商不再需要通过“紧急推盘”获得现金流，房价走势可能陷入“高位僵持”。刚性需求持续不退；对新一轮通胀的担忧驱使投资性需求不断介入房地产市场；在实体经济没有显著复苏之前，宽松的货币政策不会改变；房地产开发商资金充沛，未来房价高位运行的压力和风险加大，需要政府作出把控全局的政策抉择。国务院常务会议提出要处理好三个关系：保持经济平稳较快增长，加大结构调整力度，管理好通胀预期。房地产市场能否继续保持增长态势，取决于我国经济的回暖程度，取决于金融货币与房地产政策，取决于消费者对通货膨胀的理性判断，也取决于开发企业能否理性面对形势合理定价，但决定博弈走向的最主导因素，还是管理层的宏观调控取向。4.1.2 2009年前三季度xx省房地产发展状况及发展趋势数据显示，前三季度xx省房地产市场供需两旺，房地产均价在基价较低的基础上出现上扬，供需关系改善明显，但在用地上出现了房地产用地需求量持续萎缩，价格下跌的状况。供需平衡，是2009年xx房地产市场的直白表述。1-9月，xx省商品房供应持续增加，在此期间，全省商品房施工面积1.13亿平方米，同比增长29.1%，其中住宅9239万平方米，同比增长29.1%。其中，商品房新开工面积2649.69万平方米，同比下降13.0%。商品房竣工面积1754.33万平方米，同比增长43.5%。在供应持续增长时，商品房销售也出现狂飙。1-9月，全省商品房销售面积达2275.15万平方米，同比增长44.7%，完成销售额612.82亿元，同比增长62.2%；其中商品住宅销售面积2140.38万平方米，同比增长49.0%，销售套数达到18.13万套，完成销售额545.18亿元，同比增长70.8%。快速去库存，成为全省各地的相同状况。需求结构上，小户型需求最为旺盛，90平方米以下小套型需求增长迅猛，但供应增长较缓慢。数字显示，全省竣工商品住宅11.94万套，其中90平方米以下套型2.6万套，占21.8%，同比提高4.1个百分点。但同时，其中90平方米以下套型4.43万套，占24.5%，同比提高5.5个百分点。与此相反的，则是大户型出现了结构性供应失衡。一边是供需结构相对平衡，另一边则是房价快速上扬。统计显示，1-9月xx商品住宅均价2547元/平方米，同比上升14.7%。房价上扬曲线明显，但从商品房空置率来看，空置超过3年的商品房大幅减少，而新空置房源开始上扬。数字显示，全省商品房空置1-3年240.17万平方米，同比增长23.4%，其中商品住宅143.24万平方米，同比增18.8%；空置3年以上的11.07万平方米，同比减少20.8%，其中住宅同比减少44.4%。xx省建设厅认为，前三季度房价出现上扬主要是商品房持续旺销带动房价上升，而去年房价下跌基数较低；同时，长沙商品住宅销售面积大幅增长，占全省商品住宅销售面积的比重为45.3%，同比提高7.3个百分点，进一步推高全省的均价数字显示，1-9月长沙市内五区商品住宅均价4059元/平方米，同比上升0.9%。对于未来房地产市场的走势，xx省建设厅有关负责人表示，预计第四季度，xx房地产开发投资增速将加快，第四季度全省房地产开发投资将新增300亿元。第四季度xx楼市供应将进一步放大，这可能带来商品房价格的平衡。“同时城市化进程提速和大规模棚户区改造的进行，将带来购房消费欲望的持续旺盛，能够一定程度上缓解xx空置率问题。”受到前三季度xx房地产市场销售狂飙鼓舞，xx省房地产开发投资增长回升。数字显示，1-9月，全省共完成房地产开发投资738.32亿元，同比增长10.7%，增速同比回落11.9个百分点。从某种意义上来说，从此次公布的数据来看，xx省前三季度房地产开发投资增速在纵向和横向比较上，均未达到理想程度，但从绝对数据来看，上涨是较为肯定的未来趋势。前三季度xx房地产开发投资增速比全省固定资产投资增速低31.7个百分点，比全国房地产开发投资平均增速低7个百分点，这个给未来市场走势带来更多的不确定性和房价快速上升压力”。但房地产市场的投资增幅已经开始出现触底反弹之势。xx房地产开发投资正在加速增长，一方面房地产投资者信心正在稳步恢复，另一方面，张家界、怀化、永州、郴州和株洲等地房地产开发投资迅速增长，增速超过30%。“同时，长沙投资从连续三月负增长转为增长的格局，使得xx整体投资的曲线出现上扬。”数字显示，长沙1-9月共完成房地产开发投资362.67亿元，同比增长0.2%。在xx房价相对较低的基础上，在长沙房地产市场持续回暖的带动下，xx房地产市场未来较长时间内的发展是乐观的。4.2 xx县概况4.2.1 地理位置、自然条件及城市概况xx县，位于xx省东部边境罗霄山脉中段西麓。南通粤港澳，北临长株潭，西屏衡阳南岳，东与江西萍乡、莲花接壤，古有“衡之径庭、潭之门户”之称。地理座标是东径11309091135130，北纬264634272630。全县总国土面积为2664平方公里，总人口76万。县境从最东柏市镇石桥乌石岭至最西桃水镇，宽70.9公里，从最南的渌田镇楼塘江家至最北皇图岭河田，长73.8公里。县域北宽南窄，略呈倒三角形。 xx县交通便利，是资源丰富的大县。xx县县内水陆交通并济，公路交错纵横，湘东铁路、106国道纵贯全境，北通320国道，西与107国道、京珠高速公路相连，运输极为方便。境内气候温和，农业物产品种繁多，是全国商品瘦肉猪、商品粮、速生丰产林和油茶生产基地县；地下矿产资源富集，已查明的矿藏品种20余种，其中以煤、铁矿石、玄武岩、花岗岩、石灰石居多，煤炭储量在3亿吨以上， 是全国100个重点产煤县之一。全县拥有劳动力40万人以上，有18万人常年在外经商务工，“xx县的士”成为xx省十大劳务经济品牌之首。 xx县经济活跃，xx县工农业发达，商贸繁荣，经济活跃，历来是湘东南、赣西北的经济交流中心。1997年成为xx省第一批小康县，2000年被更为xx省五个农业农村现代化建设试点县之一。 2006年，全县实现生产总值84.1亿元，农民人均纯收入分别达到6333元，县域经济综合实力跻身xx省十强。“十一五”以来，一批重大工业项目相继落户xx县，投资105个亿的煤电一体化项目，投资2.5个亿的桐坝水利枢纽工程项目，投资6个亿年产200万吨干法水泥等一批项目相继开工建设。特别是衡茶吉铁路在xx县设站，将加快推动长株潭一体化进程，对促进湘东南部区域经济发展具有重大意义。4.2.2 xx县的经济发展状况、城市规划、建设发展状况1、xx县经济发展状况（1）xx县城市经济发展状况概述2008年全县经济社会跨步发展，县域经济综合实力继续稳居全省十强，全县社会政治大局稳定。经济保持高位增长。全年实现地区生产总值（gdp）126.87亿元，比上年增长14.6%，增幅位居九县市区第三，五县（市）第一。其中，第一产业实现增加值30.56亿元，增长5.5%，对gdp增长的贡献率为8.4；第二产业实现增加值53亿元，增长23.4%，对gdp增长的贡献率为58；第三产业实现增加值43.31亿元，增长13%，对gdp增长的贡献率达到33.6。按常住人口计算，人均生产总值为18414元，比上年增加3056元。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重为24：41.8：34.2。农业农村持续发展。抗冰救灾取得全面胜利，农业生产全面丰收，粮食生产创历史最好水平，牲猪生产保持良好发展势头，农村改革积极推进，新农村建设全面推进，农村基础建设继续加强。产业培育力度加大。2008年，投入产业扶持资金9350万元，投入园区建设资金8380万元，兑现产业奖励资金540万元。全县年内新增规模企业38家,产值过亿元企业达8家。县城面貌焕然一新。加快了滨江大道、兴工路、吉兴路、新城西路、商业路段建设，完成了交通路和xx衡路的路面沥青铺设，抓好了xx州大道两厢配套、新城中路样板街建设，有效推进了环卫体制和城管体制改革，县城明显绿化、净化、美化和亮化。交通建设强势推进。衡炎高速xx县段建设基本完成，网朱公路xx县段全县贯通，xx安连接线正式启动，衡茶吉铁路进县设站，岳汝高速xx县段建设和s315xx县段改造等重要交通项目争取工作取得重大进展。硬化乡村道路700公里，通乡公路建设任务全面完成，全县县道砂石路成为历史，全年共启动交通项目17个，投入资金2.4亿元。招商引资卓有成效。2008年共签订重点招商引资项目12个，验资注册资金2789万元，利用县外境内资金7.5亿元人民币，紧紧抓住国家出台扩大内需政策机遇，完成对接项目26个，到位资金9540万元。社会事业全面发展。义务教育学杂费全部免除，新建农村寄宿制8所，合格学校9所，高考本科上线总人数和万人上线率再居全市第一。16所乡镇卫生院改造顺利完成，在全省率先开通农村数字电视。农村文化建设取得显著成效。人民生活继续改善。新增城镇就业和再就业人员6568人，农村劳动力转移就业11660人，新增“五大保险”参保人数24179人，城镇居民医疗保险参保人数39000人，新农合参合率达到95%，新建农村安居房500栋，城镇廉租房1.3万平方米，全县28597人享受了最低生活保障，城镇居民和农民收入均保持2位数的增长。（2）xx县国民经济现状分析2006-2007年度xx县国民经济现状表国民经济发展指数数量同比增长幅度工资指数职工工资总额35819万元13.8%在岗职工人数30730人-8%职工平均工资12790元/年21.3%金融指数金融机构各项存款余额53.65亿元151%金融机构各项贷款余额21.3亿元12%金融机构城乡居民储蓄存款44.23亿元16.1%由上表可以看出：xx县经济发展速度稳步上升,综合实力显著增强；社会消费品零售总额同比增长幅度与人均消费空间相对较大,具有房产开发潜力；金融机构的各项存款余额已超各项贷款余额的2倍,城市融资性投资潜力较大；金融机构城乡居民储蓄存款已接近金融机构各项存款余额,城市居民消费潜力较大。 (2)xx县人口与人民收入人口自然增长率继续降低。2008年末，全县常住人口为68.9万人，比上年末增长0.7；其中：全县城镇人口24.6万人，增长2.3；城镇人口比重为35.7，比上年提高0.7个百分点。2008年末，全县总户数（公安户籍户数）为21.68万户；全县总人口（公安户籍人口）为76.99万人。全年全县出生人口(户籍)8762人，出生率为11.38；死亡人口（户籍）4686人，死亡率为6.03；人口自自然增长率7.66。城乡居民生活继续提升。2008年，全县城镇居民人均可支配收入13710元，增长18.2%；农民人均纯收入6861元，增长18.6%。2008年，县城城镇居民人均居住面积（建筑面积）达到64.58平方米，增长4.9%。农村人均住房面积达到68.7平方米，增长1.2%。城乡居民家庭恩格系数分别为32.8%、35.3%。社会保障工作进一步加强。2008年，全县就业劳动力44.5万人，增长1.5%。城镇新增就业人员4284人，城镇登记失业率为3.6%。外出务工人员18万人，劳务总收入约29亿元。全县参加养老保险人数4.65万人，参加医疗保险人数3.48万元，失业保险人数1.58万人，城镇居民得到政府最低生活保障人数9216人。（3）xx县与周边各县主要经济指标横向对比（依据2008年度株洲市统计局数据）表1：单位名称国内生产总值（亿元）第三产业增加值（亿元）醴陵188.1750.56株洲56.9317.12xx县126.8743.31茶陵61.5022.05炎陵20.397.47表2：单位名称工业总产值规模以上工业总产值2008年同比增减（+-%）2008年同比增减（+-%）株洲37.7146.8227.1864.5醴陵273.228.1154.246.5xx县126.840.385.2440.3茶陵15.90268.6840炎陵21.8329.113.7043.2表3:单位名称一般预算收入消费口零售总额城镇固定资产投资额2008年同比增减（+-%）2008年同比增减（+-%）2008年同比增减（+-%）株洲2.4421.8518.4421.6521.5235.71xx县4.6725.637.9626.451.2235.2茶陵3.7820.018.6926.722.2833.1炎陵1.3822.45.8423.515.2430.6从表1分析，xx县国民生产总值和第三产业增加值明显高于其他县,是株洲地区的龙头县市,为房地产开发夯实了基础;从表2分析，xx县工业基础较其它县市强,但是规模以下工业总值占有三分之二以上的比重,xx县委、市政府现任领导班子，及时调整经济整体发展思路,走工、商齐头并进发展的道路。由于受政府宏观经济发展政策调控导向，xx县现阶段整体经济发展呈商业化趋势。从表3分析,政府财政收入、消费品零售总额、工业产业投资总额增幅均较大,表明政府、大众收入和支出升幅加快，社会整体投资工业项目呈理性特点。 在过去的十多年中，xx县城市发展步伐与周边县市相比相对较快，绝大部分投资者和商人聚焦城区房产业，城区变化日新月异，后起的第三产业房产业的发展，已逐步占xx县经济发展的主导地位，过去大部分投入工业的资金逐渐流向商业，大量资金的注入赋予了xx县房产业以勃勃的生命。综上数据分析，与周边各县相比，xx县经济的辐射面和地区影响力很大，房产业发展前景看好。2、xx县城市规划及建设情况xx县政府领导以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为总揽，以经济建设为中心，以产业发展为重点，按照建设社会主义新农村的总要求，围绕“推动跨越发展，建设经济强县”工作主题，积极实施“兴工强县、城镇带动、开放活县、和谐发展”四大战略，致力推进“三化”进程，努力把xx县建设成为湘东南次中心城市。（1）提高城镇化水平顺应人口向城镇集中、居住向社区集中的发展趋势，以县城建设为重点，坚持规划先行、突出特色、科学引导的原则，引导城镇健康发展，合理扩大中心镇规模，加快小城镇发展，提高城镇化水平，努力构建规模适度、设施完善、分工有序、文明和谐的城镇网络，推进城乡一体化，最大限度地缩小城乡差别。城镇基本格局。形成以县城为核心，以皇图岭、网岭、酒埠江为次中心，以新市、渌田、黄丰桥、丫江桥、桃水、鸾山等为支柱，其余建制镇为延伸的城镇网络。按照“科学规划、合理布局、因地制宜、体现特色、分类指导”的原则，认真搞好城乡一体化规划和村庄建设规划编制工作，使县城和各建制镇控制性详细规划覆盖率达到85%。2010年城镇人口达到31万人，其中：县城16万人，各建制镇15万人，城镇化水平达到40%，建城区面积32平方公里，其中县城16.8平方公里，各建制镇15.2平方公里。城镇人均道路面积达到10平方米，人均公共绿地面积达到7平方米，人均居住面积达到30平方米，社会化服务设施基本齐全。城镇经营格局。 充分发挥经济、资源和交通优势，坚持以效益为中心，以市场为依托，盘活城镇有形资产和无形资产，完善城镇经营机制。一是盘活城镇土地资产。实行土地储备制度，完善土地市场，规范土地出让行为，大力推行土地招标、拍卖供应。在保护耕地和保障农民合法权益的前提下，实现土地效益最大化，使其成为城镇建设的主要资金来源。二是转换城镇经营方式。通过股权转让、拍卖经营权等方式，实行特许经营，鼓励和吸引社会资本、私人资本、境外资本投资城镇基础设施建设和经营。三是加大项目策划推介。争取专项资金支持。四是积极引入市场机制。采用资产收益抵押、股份合作等办法融资。拓宽城镇建设筹资渠道，运用市场手段实现城镇建设的多元化投入。（2）建设环境友好型社会全面改善城乡环境质量，加强生态环境和历史文化遗产的保护。建立和完善环境与发展综合决策机制。全面治理老污染，严格控制和预防新污染，因地制宜，因企而异，采用新技术、新工艺、新流程等科学方法，切实加强化工、水泥、煤炭、钢铁、畜禽养殖等重点污染行业和矿区生态环境综合治理。重点治理“三废”等事关群众生产生活问题的环境污染和地质灾害。落实国家产业政策，逐步淘汰落后生产设备，减少企业排污总量，确保工业企业排污达标率和环评审批率均达到100%。实施“蓝天”工程。xx地区、酒埠江地区的大气环境质量达到gb30951996环境空气质量标准二级标准，其他地区达到一级标准。实施“碧水”工程。xx水、洣水（xx县段）水质达到gb38382002地表水环境质量标准类标准，酒埠江水库水质保持在类标准。工业“三废”处理率、达标率、综合利用率比“十五”有所提高，污染排放总量控制在“十五”水平。实施“宁静”工程。严格控制工厂、娱乐场所和建筑施工噪声污染，县城区域环境噪声白天小于60分贝，夜间小于50分贝，道路交通噪声小于70分贝。实施“洁净”工程。加大城乡环境卫生综合整治力度，合理调整城镇环境卫生基础设施布局，逐步实现道路清扫机械化、垃圾收集容器化、中转运输封闭化、垃圾处理无害化，争取城区垃圾无害化处理率达70%；新建公厕5座，县城燃气普及率60%以上。4.3 xx县房地产需求情况4.3.1 房地产投资现状自2000年以来，xx县房地产业经历了一个从无到有，由有到优，从少到多，由弱到强，从单体开发到综合开发的过程。 2006年以来，对房地产开发国家出台了多项宏观调控政策，由于xx县房地产市场尚处在起步阶段，整体来说对xx县房地产的影响不大，在旺盛的房地产市场普遍需要拉动的情况下，xx县房地产开发仍保持了较快的增长势头，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较为平稳，房地产业已逐步成为拉动xx县经济发展的支柱产业。目前共有房地产开发企业10多家，其中8家为三级开发资质，1家为四级开发资质。房地产年度开发投资总额近三年来年房地产开发建设总量都保持在10万平方米左右。房地产业为xx县城市整体规划的实现，为提高城市品位起到了很大的作用。县城的总面积已经发展到了13平方公里，县城人口也已经超了10万人，房地产业对县域经济的增长显示出强劲的拉动力，在城市建设中已凸显其主力军地位。 随着xx州大都市、步行商业街、强远家私城、海康花园、云升山庄、xx国际财富中心等一批投资规模大、起点高、设计新颖、风格独特、设施完善的开发项目相继动工和建成，xx县房地产发展已经渡过了简单的建房阶段，小区由粗房式管理转变为封闭式管理，并带动了专业物业管理服务。而随着越来越多的外出务工xx县人回乡置业（作为xx省有名的劳务输出大县，xx县政府在组织劳务输出的同时，积极开展“爱乡回流”工作，多渠道多途径引导外出务工、经商人员带资金、技术、项目和信息返乡创业，初步形成了良好的输出与回流的共振效应。到2006年止，全县已有12000多名“打工仔”回乡投资置业，共投入资金7.8亿元，兴办各类个私企业3700家。全县年产值500万元以上的规模企业105家，外出务工人员回乡创办的84家，总产值13.8亿元，完成利税1.01亿元，职工人数12725人。 据统计，全县改制企业中，有92%是由外出务工人员回乡购买的。这些回乡人员，经济实力和购买力较强，对住房的质量要求也较高），他们从外地房地产发展先进城市带来的消费观念同时也大大的刺激了本地房地产开发的产品品质提高。4.3.2 房地产需求分析 从需求面分析，xx县商住房需求主要有以下四个方面： 第一是城市扩张的需求。随着国家“十一五”规划的出台，xx县县改市工作进入实质性阶段，区域次中心的城市地位必然带来更多的市场机遇，xx县经济当前最重要的任务莫过于加强固定资产投资比重，提升县城康居品质，同时积极调整老城区改造、提升，实现城市功能规划的科学转型。根据xx县总体规划设计纲要，到2010年城镇化率将达到40，xx县的规模将快速扩大，将会有大量的外来人员涌入，这预示着城市的扩展为房地产开发提供了广阔的前景； 第二是改善型住房的需求。人民生活提高较快，商业投资意识较强，近十年中，xx县人的生活普遍提高，人民人均年可支配收入、社会消费品零售总额等指标都得到了稳步提升；在基本生活需要得到极大的发展丰富之后，乡镇人口进城意识、城内人口的居住舒适意识被唤醒，这是构成xx县住宅“换代”的主要原因；居民住宅面积不断扩大，住房结构质量不断提高，居民对大户型和旧房换新房的要求日益增加。 第三是投资型住房的需求。随着房产物业增值空间的明朗和居民投资理财意识的增强，更多的xx县人将可支配资金投入到住房市场；第四是城市