新建XX工业区粮油及农产品现货联系交易中心项目可行性研究报告.doc

有有限限公公司司 新新建建xxxx工工业业区区粮粮油油及及农农产产品品 现现货货联联系系交交易易中中心心 项项目目 可行性研究报告 项目名称：项目名称：xxxx 工业区粮油及农产品现货联系工业区粮油及农产品现货联系 交易中心交易中心 申报单位：申报单位： 联联 系系 人：人： 电电 话：话： 传传 真：真： 电子信箱：电子信箱： 主管部门：主管部门：xxxx 工业区管委会工业区管委会 申报日期：申报日期： 2 目目 录录 项项目摘要目摘要1 第一章第一章 项项目的意目的意义义和必要性和必要性.4 1.1 项项目建目建设设背景背景.4 1.2 项项目建目建设设的必要性的必要性.5 1.3 项项目建目建设设可可产产生的作用生的作用.6 1.4 市市场场分析分析.7 第二章第二章 项项目承担目承担单单位基本情况位基本情况.14 2.1 项项目承目承担担单单位位与与参股比例参股比例.14 2.2 有限公司有限公司 .14 2.3有限公司有限公司15 2.4 有限公司有限公司.16 第三章第三章 建建设设方方案案.17 3.1 项项目建目建设规设规模模.17 3.2 项项目建目建设设主要内容主要内容.17 3.3 物流中心的主要功能分区物流中心的主要功能分区说说明及主要明及主要设备选设备选型型19 3.4 物流中心的物流中心的设备设备、 、仪仪器器购购置置费费用估算用估算.25 3.5 总总平面平面布布置置方案及配套方案及配套设设施施27 3.6 建建设设工期和工期和进进度安排度安排30 3.7 建建设设期期管管理理.33 3.8 项项目目人人力力资资源源配置配置.33 第四章第四章 项项目目投投资资.37 4.1 项项目目总总投投资资规规模模.37 4.2 投投资资使使用用方方案案.40 4.3 资资金筹金筹措措方方案案.41 3 第五章第五章 资资源源利用利用种种类类、数量和配套条件、数量和配套条件42 5.1 电电力消耗量及配套条件力消耗量及配套条件42 5.2 燃料消耗量及配套条件燃料消耗量及配套条件43 5.3 水消耗量及配套条件水消耗量及配套条件44 5.4 包装材料消耗包装材料消耗量量及配套条件及配套条件45 第六章第六章 环环评评分分析析.46 6.1 建建设设地点地点环环境境现现状状46 6.2 采用的采用的环环境保境保护标护标准件准件46 6.3 污污染物情况染物情况.46 6.4 污污染治理供染治理供应应47 第七章第七章 节节能能分析分析.49 7.1 设计设计依依据据.49 7.2 节节能措施能措施.51 7.3 能源管理能源管理.54 第八章第八章 项项目目财务财务分分析析、 、经经济济分析及主要指分析及主要指标标55 8.1 基基础础数据数据与与参数参数.55 8.2 营业营业收入与收入与总总成成本本费费用估算用估算.56 8.3 财务财务分析及主要指分析及主要指标计标计算算.59 8.4 项项目目风险风险分析分析.61 8.5 经济经济效益和社会效益分析效益和社会效益分析.64 第九章第九章 项项目目招招标标.67 8.1 编编制依据制依据67 8.2 招招标标初步方案初步方案67 第十章第十章 结论结论.69 4 附 表 3-3 建（构）筑物投资估算表 4-1 总投资估算表 4-2 项目资本金使用计划与资金筹措表 8-3 固定资产折旧费估算表 8-4 无形资产和其他资产摊销估算表 8-5 总成本费用估算表 8-6 利润与利润分配表 8-7 项目投资现金流量表 7-12 经济评价指标汇总表 附 件 1、 项目承办单位营业执照副本及组织机构代码证 2、 项目法人自有资金证明和保证落实文件 3、 项目法人近三年财务报表 附 图 1、厂址区域位置示意图 2、厂区总平面布置图 1 项目摘要 一、一、项项目名称目名称 xxxx工业区粮油及农产品现货联系交易中心 二、二、项项目承担目承担单单位位 承担单位：有限公司 法定地址：省市工业园区 法定代表人： 三、三、项项目建目建设设地点地点 xx市xx工业区 四、四、 资资金申金申请报请报告告 编编制依据制依据 1、国家六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知； （国经贸运行（2001）189号）； 2、 投资项目可行性研究报告指南（试用版）（2002年）； 3、 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 4、国家有关法律、法规、规范； 5、xx市xx工业区国民经济统计资料及相关资料； 6、有限公司的相关资料及财务资料。 五、五、项项目概况目概况 1、项目建设的必要性 我国的大宗商品交易市场是在现货市场充分发展的基础上产生的， 具有价格发现功能和降低交易成本的功用。大宗商品交易市场不仅通 过提供商流、物流、信息流等综合服务进一步提升、拓展现货市场，同 时有利于现代多层次市场的建设。大宗农产品电子交易作为一种新型 2 的现货交易模式，已发展进入无形市场和有形市场相结合的崭新阶段。 随着经济全球化和信息技术的迅速发展，其交易数额日趋扩大、交易 方式日益灵活、交易成本日益降低。本交易中心的建设，将为社会发展 带来巨大贡献，市场潜力和发展前景十分广阔。 2、项目建设指导思想 依托 xx 港作为全国油脂加工基地的优越地理优势和充沛的粮油 物流条件，拟以大豆油、豆粕交易为切入点建设专业的大宗农产品电 子交易平台，确立与期货交易差异化的市场竞争优势，以在国际市场 激烈竞争中占据主动地位，同时帮助大豆产业链上的广大中小企业提 升行业竞争力。 3、项目建设方案 本项目占地150亩，建（构）筑物面积42.1万平方米，建设内容主要 为电子订单交易中心、拍卖交易中心、招标交易中心、网上现货挂牌交 易中心、仓储中心、物流中心以及停车场、宾馆等服务设施。 项目完成后，形成年营业额42亿元左右，年利润总额5.68亿元的 规模。 4、项目总投资、资金筹措及预期效益 项目总投资 183022.47 万元，其中建设投资 180177.576 万元，铺底流 动资金 2844.90 万元。资金企业全部自筹。项目建成后，以 15 年运营 期计算，预计年均营运额 384816.56 万元，年均利润总额为 55084.74 万元，税后财务内部收益率为 40.05%，税后静态投资回收期(含建设期) 5.56 年。 5、项目建设地点、建设期 3 本项目建于 xx 市 xx 工业区。项目建设期 2 年，建设投产期 2 年。 4 第一章 项目的意义和必要性 1.1 项目建设背景 随着改革开放的不断深入，xx 市经济得到了快速、健康、协调的 发展。xx 市拥有北方最大的港口 xx 港，它是我国沿海主枢纽港和综 合运输体系的重要枢纽，是京津冀现代化综合交通网络的重要节点和 对外贸易的主要口岸，是华北、西北地区能源物资和原材料运输的主 要中转港，是北方地区的集装箱干线港和发展现代物流的重要港口。 同时，xx 市还紧邻国家政治、文化、经济的中心城市北京，便利 的交通环境，绝佳的中国政治经济中心腹地的地理位置，使得在此地 建立粮油及农产品现货联系交易中心提供了非常广阔的发展前景。 依托 xx 港作为全国油脂加工基地的优越地理优势，和充沛的粮 油物流条件，拟以大豆油、豆粕交易为切入点建设专业的大宗农产品 电子交易平台，确立与期货交易差异化的市场竞争优势，以在国际市 场激烈竞争中占据主动地位，同时帮助大豆产业链上的广大中小企业 提升行业竞争力。 1.2 项目建设的必要性 1、交易中心给社会发展带来巨大贡献 我国的大宗商品交易市场是在现货市场充分发展的基础上产生的， 具有价格发现功能和降低交易成本的功用。大宗商品交易市场不仅通 过提供商流、物流、信息流等综合服务进一步提升、拓展现货市场，同 时有利于现代多层次市场的建设。大宗农产品电子交易作为一种新型 的现货交易模式,虽然在我国的发展时间较短,但发展速度非常快。目 5 前，国内各类大宗农产品电子交易市场已达到 200 多家，交易品种涉 及化工、金属以及农产品。我国大宗商品交易市场发展进入无形市场 和有形市场相结合的崭新阶段。 例如：广西糖网食糖批发市场有限责任公司（以下简称广西糖网） 成立于 2003 年 5 月，广西糖网始终坚持发展现货的市场定位，采用 国内最先进的电子商务平台来开展食糖销售、物流及信息服务，同时 积极建设物流配送体系，整合社会仓储、运输、金融、质检等各种服务 资源，创建了独具特色的“电子商务物流配送”的食糖流通模式，建 立完善的风险发现机制和控制机制，连续几年实现交易和交收事故率 为零。2007 年，广西糖网完成网上交易量 5452 万吨，同比增长 17； 现货交易量 303 万吨，同比增长 135，占全国同类市场总额的 77，现货交易额达 114 亿元，在全国同类市场中遥遥领先。秉承着 “主动、满意、价值”的服务理念，广西糖网推出 “一站式客户服务、个 性化客户服务”的客服模式，并打造“一个中心，九大区域”的客服体系， 先后在全国设立四个分公司、五个客服中心，客户总数达到 2000 多 家，覆盖全国 20 多个省、市、自治区。此外，在全国食糖主要产销区 设立异地配送仓点 140 多个，基本实现了“网上交易，就近提货”，成 为国内糖业领域货物配送量最大的食糖交易和物流中心，充分体现了 广西糖网作为“全国食糖产销桥梁”的服务功能，广西糖网的食糖“柳州 价”已成为全国食糖现货交易中的指导价以及国内食糖业决策的重要 参考依据。广西糖网的新面貌、广西糖网在糖业资源配置方面发挥的 基础性作用，使其成为国内同类市场的领先者，获得了各级行业主管 部门及柳州市、自治区和国家有关部门的充分肯定和高度评价： 2007 年 10 月时任国务院副总理曾培炎考察广西糖网，对广西糖网大力发 6 展“电子商务+现代物流”的现代流通模式取得的成绩予以充分肯定， 鼓励企业进一步加快发展现代流通模式，提高服务业比重和水平，做 强做大企业。广西糖网这几年通过运用电子商务和现代物流，积极探 索发展现代流通模式，成为了一家现代化的食糖批发交易市场，并取 得了骄人的成绩，为食糖市场资源合理配置发挥了积极作用，广西糖 网的成功经验和模式值得学习和推广。2007 年 12 月广西糖网获得国 家人事部、商务部授予的“全国商务系统先进集体”荣誉称号。 2、建立现粮油货联系交易中心是提高 xx 市油脂加工基地竞争 力的需要 目前国内市场粮油的流通领域、流通环节过多，物资流通过于分 散，造成资源效益低下，商品价格参差不一，直接影响供需企业的生产 成本和产品竞争能力。发展现货联系交易中心能统一全国粮油产品销 售价格，稳定相关产品的生产成本，高效率地向消费者提供价廉物美 的产品，使企业生产达到良性循环，相关产品达到良性竞争，为企业带 来更多的利润空间。 3、粮油产品具备电子化交易的基本条件 一是价格波动大，不易把握。影响粮、油产品价格的因素较多，主 要有种植面积、产量、进口数量、国家政策、利率变化、国家宏观经济 状况等，其价格经常暴涨暴跌，使得对粮、油价格把握难度加大，其价 格波动特点，满足订单式电子化交易的基本条件要求。二是有统一的 行业质量标准。粮、油等产品有统一的质量标准，交易时易于被行业认 可。三是运输便利。粮、油类产品便于统一包装，易于运输。 4、大宗农产品电子交易在现代社会经济中有重要地位及作用 一是为买卖双方提供资金在线结算服务，避免了企业的“三角债” 7 问题；二是现货仓单的标准化，杜绝了“假冒伪劣”商品市场严格按照 国家标准划分商品等级；三是完善的物流体系，满足不同交易商的物 流需求大宗农产品电子交易的物流是自身行业独创的一种模式；四是 大宗农产品电子交易行业的形成，对我国现货贸易流通的发展起到了 不可替代的作用。 大宗农产品电子交易根据我国现货市场具体情况采用独特的 b2b 商业交易模式，是一种网上和网下相结合，现实和虚拟相结合， 传统经济与新经济相结合的双赢交易模式，充分解决了信息来源、客 户源、在线结算、物流等电子商务的瓶颈问题。 1.3 项目建设可产生的作用 1、本项目建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可 持续发展，可根据社会和用户的需要，将原材料、产成品从起点至终点 及相关信息有效地流动全过程进行系统功能的集成，并使运输、仓储、 整理、加工、配送等环节有机结合、高效运作，从而克服传统的货物流 通效率低下、资源浪费严重的弊端，使社会资源得到合理配置。 2、本项目的建设将加快 xx 市现代商业物流发展步伐，提高商业 企业物流发展水平，形成当地新的经济增长点。项目建成并投入运营 后，当地工商企业逐步将原材料采购、运输、仓储和产成品加工、整理、 配送等物流服务业务有效分离出来，物流业将形成当地新的经济增长 点。 3、本项目的建设可以为工商企业提供优质服务，促进当地工商企 业的发展。项目建成后，原材料、产成品、半成品将更多地按生产商、 销售商的需要直接配送，将物流企业与大型生产企业、商业企业融为 8 一体，更好地满足客户对运输时间、服务质量的要求，可为当地工商企 业提供“准时供货”、 “柔性供货”方式，准确、及时地为企业提供服务，在 缩短物流时间、提高物流效率的同时，可以节约流通成本，从而大大降 低工商企业的运营成本，促进当地工商企业的进一步发展。 4、本项目的建设可以改善当地投资环境，促进当地经济发展。外 资进入中国投资办企业，多数不愿意自己搞物流，想在当地找到服务 精良的物流企业。如摩托罗拉在 xx 办厂，要求物流企业必须保证在 24 小时之内将货物送达全国任何地方。没有现代物流系统，这样的要 求是不可能做到的。本项目的建设可以改善当地的投资环境，对当地 经济发展提供支撑。 5、本项目的建设还将有利于带动相关行业的发展和城市的建设 步伐。主要表现在：（1）发展物流可以为现有工商企业节约固定资产和 流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业 发展提供支持；（2）发展物流有利于规范市场经济秩序。由于采购、加 工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序， 可把住流通环节的各个关口，杜绝假冒劣质进入正常的流通环节，规 范市场经济秩序；（3）发展物流可以促进新兴产业的形成，形成新的经 济增长点，增加更多的就业机会；（4）发展现代物流是优化城市资源、 完善城市功能的需要，可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市 经济规模，强化城市的影响力。同时，有利于缓解城市交通拥堵问题， 以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的 服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输、产品加工配送、 仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、 配送产业，加快当地城市化发展进程。 9 1.4 市场分析 1.4.1 市场供需分析 现代物流运作强调物流服务企业要向它的上游和下游寻求服务对 象，并同它们建立起战略伙伴协作关系，形成跨行业的、优势互补的联 合与协作，增加供应链的竞争力。因此，作为提供物流服务的企业，要 同它的上游（比如制造业企业）和下游（比如销售业企业），建立起紧密 联系的战略伙伴关系，使生产企业、销售企业与物流服务企业一起，构 成完整的物流供应链。在这个过程中，专业物流服务企业要有能力为 用户提供多方位、全方位的物流服务，使用户切实从使用专业物流服 务企业中获得比它们自己经营物流更多、更好、更方便、更经济合算的 效果。 这种战略伙伴关系的建立，一方面使用户减少了物流经营成本， 提高了服务质量，有了稳定的物流服务支持保障系统，另一方面使物 流服务企业有了可靠的货源保证，降低了经营风险。这样的模式，消除 了供应链中的迂回、浪费和重复，提高了整个物流服务过程效率，使双 方在市场中的地位与作用变的更加巩固。同时，这种模式的出现，使人 们逐渐注重合作性的优势。而合作能提供更多的机会，并通过共生促 进双赢。 物流中心与企业供应链紧密联系，构成了网络节点。通过信息共 享和合作计划使企业发挥各自优势。物流中心运作的质量直接影响物 流供应链的效率，从而也影响企业竞争力。物流中心与供应链的关系 详见下图 1 图 1、物流中心与供应链的关系 10 图 1 中国仓储协会对我国家电、电子、日化、食品等 450 家大中型生产 企业的典型调查表明，企业自己承担物流管理的占 26，全部委托第 三方的仅占 5.2，自理与委托相结合的占 68.8（其中委托比例在 30以下的占 42.3，在 3060之间的占 365，60以上的 占 21.2）。在被调查的企业中，45.3的企业正在寻求新的物流代理， 其中又有 75的企业选择新型物流公司，21.9选择纯运输公司， 3.1选择仓储企业，有 64.3的企业希望新的物流商提供综合物流服 务，28.6的企业希望提供干线服务，7.2的企业希望提供分销服务。 我国改革开放二十年以来，经济持续快速发展，产品的生产能力 迅速提高，买方市场的形成使企业间竞争空前激烈。工业企业间的竞 争正在从生产领域扩大到非生产领域。物流管理成为企业降低成本、 提高服务质量、创造竞争优势的新领域。根据有关资料，目前我国一般 工业品，从产品出厂经过装卸、储存、运输等各个物流环节，到消费者 手中的物流费用，约占商品价格的 50%左右。而新鲜水果和蔬菜、易 变质食品、某些化工产品的流通费用，有时高达商品售价的 70%。我 制造商 分销商供应商 物流中心 商店用户 11 国汽车零配件的生产中 90%以上的时间是原材料、零配件的储存、装 卸和搬运时间。在各种产品的生产和流通环节中还有大量的原材料、 零部件和产品的“库存”。这些费用和时间上的消耗和大量存在的“库存” 正是潜在的实施物流管理的领域，为物流事业的发展留下了巨大的空 间。 人民生活从温饱型转向小康型带来消费的急剧变化增加了对现代 物流管理的需求。2000 年，我国国内社会消费品零售额达 5 万亿左右。 巨大的商机为物流的发展提供了广阔的天地。同时，商品供应渠道变 化，流通环节减少，增加了对现代物流管理的需求。 进出口贸易的发展带动了现代物流的发展。我国对外贸易努力克 服亚洲金融危机和全球经济下滑带来的不利影响，保持了较快的发展 水平。我国货物贸易在世界上的排名由 1997 年的第 10 位上升到 2001 年的全球第 6 位。2001 年进出口贸易首次突破 5000 亿美元，与 1997 年相比，增长了 56.8%。有关统计表明，我国目前已有 100 多种产品制 造产量位居世界第一。如今，全世界出售的照相机有 50%以上在中国 生产，30%的空调和电视机，25%以上的洗衣机和近 20%的电冰箱也 在中国生产。 1.4.2 物流市场发展趋势 九十年代以后的世界经济，基本进入了第三产业时代，满足商品 数量早已不成问题，而如何将生产出来的商品及时销售给消费者，尽 快回收成本是主要矛盾，能解决这一主要矛盾的重要手段之一就是现 代物流。后来人们又发现，仅有现代化物流还不够，必须有现代信息技 术、资金后盾和商业机会支撑，只有把物流与商流、资金流、信息流有 机地组合，使供应商、制造商、分销商、零售商乃至用户有机地组合， 12 形成一个最佳、最优化的系统，即由多个环节组成一个有效供应的“链” ，才更有效、更保险。 目前，客户对物流业的服务需求水平提高越来高。物流中的五个 “合适”（right），即：把合适的产品（the right product），在合适 的地点（in the right place），以适当的数量（in the right quantity）和适当的价格（at the right price），在所需要的时 间（at the right time）提供给顾客，日益成为衡量客户服务的质 量标准。服务质量要求的提高和配送的多样性，要求不仅要能够提供 门对门运输及有关的基本服务，还要能够提供相关的物流增值服务。 随着物流基地设施和装备的现代化，物流信息网络的建设以及集中配 送等新的生产组织方式的广泛采用，传统物流业正开始向现代物流业 转变，并在加快物流速度，减少库存，降低成本，延伸服务等方面显示 出良好的发展前景。 1.4.3 项目的目标市场分析 1.4.3.1 社会商品销售业、制造业仓储配送目标市场 1、社会零售商品物流配送市场： 大型超市百货企业物流仓储配送市场 大型百货零售企业物流仓储配送市场 大型主题商场仓储物流配送市场 大型文教仓储物流配送市场 大型餐饮企业仓储配送物流市场 其它中小型连锁企业仓储物流配送市场 比如品牌服饰、体育用品、办公用品、化妆品、艺术品等。 2、大型日用商品及专业批发配送市场 13 大型农贸批发市场仓储物流配送市场 大型专业医药连锁机构仓储物流配送市场 大型通讯业连锁企业物流配送市场 大型专业整车、汽配仓储配送市场 大型家具批发市场仓储物流配送市场 大型建材批发市场物流配送市场 3、制造业仓储物流配送市场： 本地大型制造商仓储物流配送市场 外地大型制造商仓储物流配送市场 中小型制造商仓储物流配送市场 海关进出口商品保税、监管仓储物流配送市场 4、空、港口二线仓储物流配送市场 北京机场二线仓储物流配送市场 xx 港扣二线仓储物流配送市场 1.4.3.2 铁路物流配送市场 京沪高铁，京津城际使得 xx 有了便利的交通环境，京秦电气化 铁路等交通枢纽更便利于货物的运输和周转。 1.4.3.3 公路物流配送市场 京沪高速，廊涿高速，京哈高速，京沈高速在 xx 均有出入口，从 北到南的陆路运输及其便利。 1.4.3.4 货物拆箱拼柜物流配送市场 货物拼装方面，按照 xx 港目前出口货物中整箱货与拼箱货 201 的比例，集运拼箱业务 2011 年将达到 500 万标准箱，这其中还 未包括进口物流服务中的分拨和发送业务。这是物流服务的主要增值 14 服务项目之一。 1.4.3.5 公路货运交易物流配送市场 为合理使用资源，规模化和集约化经营，政府势必对之进行引导， 物流基地可配合政府逐步引导交易市场到物流基地经营，使政府 能对这部分区域内土地进行有效的增值开发利用，达到资源的合理有 效配置。 1.4.3.6 港口集装箱物流配送市场： xx 港 2010 年的集装箱吞吐能力达到了 1200 万箱，作为制造业 黄金地的 xx 也占有很高的比重，集装箱物流配送业务也将纳入成为 本物流基地的经营内容。 1.4.3.7 其他的创新增值服务项目： 1、仓单质押监管业务 2、分销配送 3、越库配送 4、托盘的统一管理与共用租赁 15 第二章 项目承担单位情况 2.1 项目承担单位与参股比例 本项目由有限公司承担，由有限公司、有限公司参股。 其中有限公司参股 40%，有限公司参股 30%、有限公司 参股 30%。 2.2 有限公司 有限公司始建于 2002 年，注册资金 2000 万元，座落于市工 业园区。法人代表，组织机构代码。 公司总部占地 36 亩，建筑面积 14800 平方米，拥有干部职工 68 人。公司在、等地设有四个分公司。公司以销售预包装食 品为主，兼营饲料的分装销售。公司 2010 年营业额 100 余亿元，营业 利润 2.2 亿元，上缴税收 2.4 亿元。 近三年来公司销售规模和经济效益增长速度较快。2010 年和 2008 年相比，总资产、净资产、固定资产、销售收入、利润、税金均有 较大的增长，表明企业发展势头迅猛，有很好的成长性。 近三年公司营业状况见表 2-1：近三年营业状况统计表。 16 近三年近三年营业营业情况状况情况状况统计统计表表 表 2-1 单位万元 年份总资产净资产 固定 资产 营业 收入 利润 总额 净利润税金 资产 负债率 2008569414841118216284061794213396 1458614.98% 2009776856845719769298302672819860 2174211.88% 20109986490509225210196622940322011 239859.37% 10 比 08 年增 长 75.38% 86.96% 23.67% 62.26% 63.88% 64.31% 64.44% 2.3 集团有限公司 集团有限公司始建于 2004 年，坐落于，占地面积约 12 万 平方米，由有限公司、有限公司、有限公司、有限公司共同出资兴 建。公司法人；组织机构代码；注册资金 1 亿美元。 公司共投资 4.7 亿元人民币，引进了两条日加工 2500 吨大豆的美 国皇冠生产加工线，2009 年加工大豆 150 万吨，生产一级大豆油与三 级大豆油 27 万吨、豆粕 120 万吨、粗磷脂 2.1 万吨，年营业额 35 亿人 民币，年利润为 1.6 亿元，上交税金 1.1 亿元。 集团有限公司是国家首批 151 家农业产业化重点龙头企业之 一，是集国际贸易、资本运营为一体的大型大豆经营加工企业集团。 截止目前，公司有近 8 亿元的营业利润，急需寻找优质项目进行 投资。 17 2.4 有限公司 有限公司始建于 1998 年，原企业名称为厂，于 2009 年 5 月增资 5000 万元人民币，对企业进行了改制，并更名为有限公司， 更名后企业注册资金 6000 万元，企业法人，组织机构代码。 公司座落于经济技术开发区路号，占地面积 4 万平方米。 公司以分装、销售饲料为主，拥有饲料破碎、造粒、分装等全自动机械 20 余套，2009 年销售收入 4 亿元，年净利润近 1.24 元，上缴税收 0.88 亿元。 公司目前也有 6 亿元的营业利润急需寻找优质项目进行投资。 18 第三章 建设方案 3.1 项目建设规模 根据对市场供需情况的分析和预测，结合项目单位自身的资源占 有量、技术设备条件、配套条件落实情况等，确定本项目的产能规模为 日均仓储货物27.78万吨（年仓储货物1亿吨天）、日均露天货物5.55万 吨（年露天货物0.2亿吨天）、日均临时停车1600辆（年临时停车57.6万 辆天）、年配运货物5亿吨公里、转运配货1.36亿吨次、货物加工0.8亿 吨次、餐饮住宿等服务21.6万人次。 3.2 项目建设主要内容 3.2.1 项目组成 本项目建设内容主要为分拨包装中心、加工配送中心、仓储中心、 露天存贮场、货运站、网络中心及停车场、宾馆等服务设施。项目组成 表详见表 3-1：项目组成表。 19 项目组成表 表 3-1 序号项目名称数量 1分拨包装中心框架结构，一层，建筑面积 18000 2加工配送中心轻钢结构，一层，层高 8 米，建筑面积 50000 3仓库（3 个）轻钢结构，一层，层高 8 米，建筑面积 60000 4露天存贮场混凝土，面积 60000 5停车场混凝土，面积 60000 6货运站框架结构，三层，建筑面积 12000 7宾馆框架结构，六层，建筑面积 18000 8动力站砖混结构，一层，建筑面积 1000 9其它配套服务设施砖混结构，1-2 层，建筑面积 20000 10办公楼（含网络中心）框架结构，六层，建筑面积 6000 11宿舍楼框架结构，六层，建筑面积 6000 3.2.2 工程方案 本项目为货物存贮、分装、加工、运输及车辆暂停、人员住宿、餐 饮服务等为一体的建设项目，对工程建设无复杂要求，货物存贮库房 采用轻钢结构，建设周期较短且节省投资；其它设施均采用框架或砖 混结构。露天存贮场、停车场及道路建设，均采取混凝土造面结构，其 结构层依次为：混凝土面层、粗沙找平层、碎石垫层、大块石基层、素 土夯实。 本项目认真贯彻安全、适用、经济、美观的原则，满足工艺生产的 要求，并积极采用新技术、新材料，节约用地、节省投资。在建筑设计 中，严格遵循规范要求，满足建筑防火、节能、保温隔热、采光、通风及 消防等要求。 20 根据建设规模，本项目固定资产投资 180177.576 万元，建（构）筑 物占地面积 27.8 万平方米，新增建筑面积共 42.1 万 m2；投资强度 300 万元/亩，建筑密度 69.5%，容积率 105.3%。新增建构筑物详见表 3-2： 建构筑物一览表；建构筑物投资估算见附表 3-3：建（构）筑物投资估算 表。 建、构筑物一览表 表 3-2 序号建筑物名称 占地面积 （） 建筑面积 （） 层数结构类型 备 注 1分拨包装中心架 2 加工配送中心 5000050000 （折 100000） 1 轻钢 8米 3 仓库（3 个） 6000060000 （折 120000） 1 轻钢 8米 4露天存贮场 6000060000 5停车场 6000060000 6货运站 400012000 3框架 7宾馆 300018000 6框架 8 动力站100010001 砖混 9 其它配套服务设施20000200001 砖混 10办公楼（含网络中心） 100060006框架 11宿舍楼 100060006框架 合计278000421000 3.3 物流中心的主要功能分区说明及主要设备选型 3.3.1 分拨包装中心 21 分拨包装中心由一个分拨包装区和一个专为该中心提供仓储、整 理、加工、配送的仓库组成，其中分拨包装区建筑面积 6000，仓库面 积 12000（用于储存的面积 7200，用于加工面积 2400，用于进 货、出货面积 2400）。如果按平均在库 3 天计算，年吞吐货物可达 400 万吨以上 分拨包装中心是物流中心的形象工程之一，在建筑外装修格调上 采用欧美建筑风格，其内部考虑人流聚集，加工活动频繁，需要安装集 中空调装置、消防报警装置。由动力站为其提供水、电、空调、冷气等 保障。空调冷负荷设计指标 130w/，建筑面积 6000，采用空调负荷 为 780kw，拟选用双效溴化锂制冷机二台，单台制冷 464kw。 3.3.2 加工配送中心 加工配送中心应按照国家数古码仓库应用系统规范进行设计， 包括 3 个物流仓库，为无轨库或平置库，拥有出入库系统、理货系统、 主体组合货架柱式托盘组织的存放区，以及辅助作业区、管理办公区， 根据运营需要，也可设置加工分拣区。3 个库的存放区均分为 3 个防 火分区，如按每类每项商品使用一个分区，可储存 12 类存储商品。设 计中将采有条形码、无线射频和计算机管理等技术。 1、2 号号仓库均为货架仓库，面积均为 20000，采用 6 层货架 结构，每个货位 1.2，承重 1 吨；3 号库为平置库，面积 10000用于 大件货物如冰箱、纸张等堆垛使用。货物的运输手段为叉车，主要辅助 工具为托盘，叉车专用机具等装卸工具。 主要设备详见表 3-4：加工配送中心设备表。 22 加工配送中心设备表 表 3-4 序 号 设备名称规模型号数量备注 1 站驾式电动前 移式叉车 hcoil15hu 载重 1.5 吨，举升高度 3 米， 所需道路宽度 3 米 5 个电瓶车用于 食品仓库 2 汽油叉车标准 型+纸箱夹 oizp101150 载重 1.5 吨，举升高度 3 米， 所需道路宽度 3.6 米 10 个 3 汽油叉车标准 型+纸箱夹 oizp301300 载重 3 吨，举升高度 6 米，所 需道路宽度 3.6 米 5 个用于高层货 架 4 货架5 层层高 1 米，每货位 1.2 立方米，承重 1 吨 2 万 5 托盘10001200 塑料托盘2 万 个 6其它附具平推车、手推车等装卸工具若干 3.3.3 仓储设施（仓库） 仓储设施是为工、商业客户提供的长期存贮原材料、成品等存贮 设施。生产企业及商贸企业可将所需存储物品存贮于项目所建仓库中， 需要时可由物流公司直接运送到产品采购企业或商场，减少了生产、 商贸等企业的库存成本和流通成本。 仓储设施共建 3 个仓库，均为 20000，其中 1、2 号仓库为货架 仓库，均采用 6 层货架结构，每个货位 1.2，承重 1 吨；3 号库为平置 库，用于大件货物如冰箱、纸张等堆垛使用。货物的运输手段为叉车， 主要辅助工具为托盘，叉车专用机具等装卸工具。 主要设备详见表 3-5：仓储设施设备表。 23 仓储设施设备表 表 3-5 序 号 设备名称规模型号数量备注 1 站驾式电动前 移式叉车 hcoil15hu 载重 1.5 吨，举升高度 3 米， 所需道路宽度 3 米 20 个 电瓶车用于 食品仓库 2 汽油叉车标准 型+纸箱夹 oizp101150 载重 1.5 吨，举升高度 3 米， 所需道路宽度 3.6 米 30 个 3 汽油叉车标准 型+纸箱夹 oizp301300 载重 3 吨，举升高度 6 米，所 需道路宽度 3.6 米 20 个 用于高层货 架 4 货架5 层层高 1 米，每货位 1.2 立方米，承重 1 吨 5 万 5 托盘10001200 塑料托盘5 万 个 6其它附具平推车、手推车等装卸工具若干 3.3.4 露天存贮场 是为工、商业客户提供的临时或长期存贮对物候性要求不高的原 材料、成品的场所，总建设面积 60000，均为平置存贮。 货物的运输手段为叉车，吊车等，需要 1.5 吨叉车 20 辆，10 吨吊 车 3 辆。 3.3.5 货运站 该站为物流系统的支撑体系，为客户提供货运服务。该站建筑物 占地面积 4000，建筑面积 12000，购置各种类型货车 100 辆，设 计中采用 gps 卫星跟踪定位技术，运输方式以厢式货车、集装箱为主， 搭配少部分大型挂车。 设备购置情况见表 3-6：货运设备情况表。 24 货运设备表 表 3-6 序号设备名称规模型号数量备注 1厢式货车载重量 1 吨左右10 辆 2厢式货车载重量 2-5 吨左右20 辆 3半挂车30 辆 4骨架式半挂车10 辆 5大型拖挂100 辆 6集装箱20 尺柜50 个 7集装箱40 尺柜50 个 8集装箱40 尺高柜20 个 9叉车1.5 吨10 辆 10叉车3 吨5 辆 11吊车10 吨3 辆 12吊车30 吨2 辆 3.3.6 停车场 该场地是为流动客、货车提供临时、长期停放的场地，同时为本物 流公司的货运车提供临时停车场所。该场所总占地面积 60000，其 中 6000为货运站、分拨包装中心、加工配送中心等设施配套， 54000为客货车提供的收费停车，安装有停车计时（量）设备。 3.3.7 宾馆 该设施是为物流基地内停贸的人员、车辆提供住宿、餐饮、休闲等 服务的场所。宾馆左侧一、二层为餐饮中心；右侧一层为洗浴中心，二 层为休闲娱乐中心；三至六层为客房、会议室等。宾馆等级为五星级。 3.3.8 动力站 该站为物流系统提供电力、水源、冷暖气等配套服务，安装变压器 25 一台，打机井一眼并机电双配套，为整个基地提供由水、电、空调、冷 气等保障。该站建筑面积 1000。 3.3.9 办公楼 该楼是办公场所，1 至 3 层为办公区，4 至 5 层为网络调控中心， 六层为培训教室、会议室、娱乐室等。办公楼占地面积 1000，建筑面 积 6000。 一层办公区用作管理人员的业务洽谈；二、三层为行政办公区。 调控中心主要提供供货人信息、顾客信息、货物存贮信息、货物出 入库管理信息、货物在途信息、订货合同信息、交通运输信息、市场信 息、政策信息以及来自各个洽谈、交易的企业与物流有关的信息，它是 物流管理决策的前提和基础。网络设备以 ibm 为主，物流软件选择 ibm 供应链解决方案和 ups 物流技术公司 eroadnet 运输管理解 决方案软件，以及 ups 无线射频网上民发货签单技术和装备。该中心 设立商业物流中心的管理机构，同时设有物流培训、物流教育部门。 网络调控中心的主要设备选型见表 3-7：网络中心主要设备表。 网络中心主要设备表 表 3-7 序号设备名称规模型号数量备注 1 ibm 服务器 r/s600 normal 核心业务 处 理服务器 1 ibmnf8500-8ry web server 5 ibm nf7100-31y mail- server 26 ibm nf5600-81y oa server 1 2网管服务器ibm model170 server1 3中心交换机cosco 40063 4部门交换机cisco 35243 5ups 电源系统apc 长延时 大功率1 6防火墙cisco pix5251 7路由器cisco 36401 8网络防雷系统obo 网络防雷1 9磁盘阵列netstore1 10ibm 磁带库lto 标准1 11存储备份系统veritas 存储管理系统1 12网管系统cisco works20001 13网络操作系统1 14网络杀毒1 3.3.10 职工宿舍楼 该楼一层为职工伙房，二至五层为职工宿舍，六层为锻炼、娱乐场 所。职工宿舍楼占地面积 1000，建筑面积 6000。 3.3.11 其他服务设施 其他配套服务设施包括汽车修理厂、加油站、百货副食品商店、办 公用轿车车库、公厕等。总计建筑面积 20000。 3.4 物流中心设备、仪器购置费用估算 27 物流中心设备、仪器购置费用估算见表 3-8：设备、仪器购置费用 估算表。 设备表设备、仪器购置费用估算见表 表 3-8 设备名称 数量 单位单价（万元）合计（万元） 分分拨拨包装中心包装中心 叉车 20台15300 其他设备 1套40004000 加工配送中心加工配送中心 叉车 20台15300 其他设备 1套60006000 仓库仓库 叉车 70台12840 其他设备1 套 10600 10600 露天存露天存贮场贮场 叉车 20台15300 吊车 3 辆 2060 其他设备 1套800800 货货运站运站 箱式货车 30 辆 8240 半挂车等 40 辆 15600 大型挂车 100 辆 808000 叉车 15台15225 吊车 5 辆 25125 28 其他设备 1套2640026400 停停车场车场 停车管理设备 1套150150 网网络络管理中心管理中心 网络管理设备 1套2800028000 宾馆宾馆 运输车 2 辆 1530 客运车 3 辆 2575 空调、制冷设备 1套200200 其他设备 1套20002000 动动力站力站 变压器 2台1020 配电设备 1套200200 机井及配套设备 1套3030 空调、制冷设备 1套500500 其他设备 1套50005000 其它配套服其它配套服务设务设施施 加油中心1套200200 汽修设备 1套300300 其他设施 1套2000020000 346115495 3.5 总平面布置方案及配套设施 3.5.1 功能分区 29 项目总体分为货物分拨配送、货物存储、客流人员服务及办公区。 货物分拨配送、客流人员服务及办公用电量较大，选择紧邻动力 站；货物存储及停车场用电量较少，离动力站较远；货物分拨配送由于 需要货运车辆，所以货物分拨、配送中心紧邻货运站；停车场距宾馆较 近，方便暂停人员的住宿和餐饮；加油站、汽修厂紧邻物流中心大门， 便于出入车辆的加油和维修；百货、副食品商店位于宾馆和位于大门 和宾馆之间，便于停车及住宿人员的采购。 3.5.2 道路和交通 由于物流中心所经车辆大部分为货运汽车，车型较大，中心主要 道路路宽 15 米，次要道路路宽 9 米，其道路结构与停车场、露天存贮 场一样，均采用混凝土浇注地面，结构层次为：混凝土面层、粗沙找平 层、碎石垫层、大块石基层、素土夯实层。并在场区的建构筑物周围设 环形道路，可方便各建构筑物的消防及交通。 3.5.3 排水 本工程场地较平坦，场地坡度在 0.3%左右，与外部道路、排水设 施等的标高相适应，可有效保证雨水排水系统排水，能满足运输、装卸 及管线敷设的要求。 本项目排水包括宾馆、职工宿舍生活污水及雨水，按 85%折污率 计算，排水量为 207m3/d。厂区排水系统采用雨污分流制，雨水经汇集 后直接排入厂外排水管网。生活污水经化粪池处理后，排入市政管网。 本项目排放废水水质均达到污水综合排放标准（gb8978-1996）中的 二级标准。 3.5.4 防雷、接地 网络管理中心需设置 5 种接地：防静电接地、低压工作接地、电击 30 保护接地、弱电系统接地、防雷接地。上述接地采用共用接地系统，系 统接地电阻小于 1 欧姆。 1、防电击接地保护要求如下：用电设备的金属外壳、插接式母线 槽、配电箱（盘）、控制箱（盘）、金属电缆桥架、保护钢管和接线盒等必 须与配电系统的保护线（pe 线）可靠连接；保护干线、接地系统的接地 干线、建筑物金属构造、建筑物内的水管、采暖和空调管道等金属管在 进出建筑处要作总等电位联接；配电系统的保护线（pe 线）应与中性线 （n 线）绝缘。配电设备保证有两处有保护线（pe 线）。 2、供配电及防雷设计的安全、消防措施 a、油浸变压器、整流变压器所在房间的耐火等级采用一级。 b、低压配电、直流电源室所在房间的耐火等级采用二级。 c、变压器的高压侧装设有高压负荷开关，以提高设备检修和处理 事故的安全程度。 d、当正常照明因故障熄灭后，建筑内主要配电室及电源间装设了 应急照明。 e、所有电器设备的金属外壳、金属底座、电缆金属铠装层、电缆 保护钢管以及所有金属支架均与接地装置连接，以保证安全。 3.5.5 消防 物流中心对消防设施的要求是非常严格的。 消防设施根据国家和深圳地方的消防规范以及消防规定，针对仓 储的要求来设置。 首先设立消防控制中心，消防控制中心和保安中心设在同一地点， 以便于同时 24 小时对物流中心的消防和保安进行监控，并且在突发 事件发生时，能及时组织保安和义务消防队伍作出快速反应，以确保 31 物流中心的安全或尽量减少灾害造成的损失。 场区和仓储内设置消火栓和灭火器、沙箱等常规消防设施和设备， 在仓储各消防区域内配置消防报警系统和自动喷淋系统，建立起烟感 （温感）火灾探测系统，并利用仓储保安监控系统的闭路电视 24 小时 对仓储区实行消防和保安监测以及监控。 消防灭火采用联动控制，消防灭火用水先期采用自建高位水池以 及蓄水池解决，然后用接入的市政消防用水灭火。 消防和保安预警网络系统图 3.5.6 绿化 物流中心绿化以普通绿化与重点绿化相结合，沿中心围墙内侧及 主要道路两旁进行重点绿化，种植有观赏价值的乔、灌木，并考虑与建 筑进行恰当搭配；办公楼前建一绿化池，其中种植观赏性的花卉，创造 出一个多层次、富有立体感、美丽、怡人的厂区环境。 监控系统探测系统 保安通讯消防通讯 保安部门消防部门 保安报警系统消防报警系统 保安控制中心消防控制中心 总控制室 32 3.6 建设进度和工期安排 3.6.1 前期工作、建设工期 本项目分二期进行，建设期为 2 年，建设投产期为 3 年，第 6 年所 有设施全部正式运营。 本项目初步设计完成前为前期工作，初步设计完成后即进入项目 建设的实施阶段即建设期。项目建设期要进行地质初勘，并逐步开展 施工图设计。待施工图完成后即可对工程开展招标建设，进行土建工 程施工