某物流商贸城项目可行性研究报告.doc

可行性研究报告 i 云南省某市云南省某市 某物流商贸城某物流商贸城项目项目 可行性研究报告可行性研究报告 可行性研究报告 ii 目目 录录 第 1 章 总 论1 1.1 项目背景1 1.2 项目概况11 备注14 1.3 结论与建议15 1.4 主要经济技术指标14 第 2 章 市场预测16 2.1 需求分析16 2.2 市场现状调查16 2.3 产品供需预测22 2.4 价格预测29 2.5 竞争力分析30 2.6 市场风险分析31 第 3 章 建设规模与建设方案32 3.1 建设规模方案选择32 3.2 产品方案选择38 第 4 章 场址选择43 4.1 场址所在位置现状43 4.2 场址建设条件45 4.3 场址方案比选49 第 5 章 技术设备工程方案54 5.1 技术方案选择54 5.2 主要设备方案选择60 5.3 工程方案选择62 第 6 章 总图运输与公用辅助工程65 6.1 总图布置方案65 6.2 场内外运输方案69 6.3 公用工程与辅助工程方案69 第 7 章 节水节能措施72 7.1 节水措施72 7.2 节能措施72 第 8 章 环境影响评价73 8.1 场址环境条件73 8.2 项目建设和生产对环境的影响73 8.3 环境保护措施方案76 8.4 项目环境影响评价78 可行性研究报告 iii 第 9 章 劳动安全卫生与消防80 9.1 劳动安全卫生80 9.2 消防设施80 第 10 章 组织机构与人力资源配置82 10.1 组织机构设置及其适应性分析82 10.2 人力资源配置83 10.3 员工培训84 第 11 章 项目实施进度85 11.1 建设工期85 11.2 进度安排85 第 12 章 投资估算88 12.1 基础数据88 12.2 建筑投资估算89 备注92 12.3 建设期利息96 12.4 项目总投资96 第 13 章 融资方案97 13.1 资金筹措97 13.2 融资方案分析97 13.3 融资风险分析97 13.4 项目融资建议98 第 14 章 财务评价99 14.1 财务评价基础数据与参数选择99 14.2 营业收入及税金100 14.3 成本费用估算100 14.4 融资前财务现金流量分析101 14.5 融资后财务现金流量分析101 14.6 财务评价结论102 第 15 章 社会评价103 第 16 章 风险分析105 16.1 项目主要风险因素识别105 16.2 风险程度分析105 16.3 防范和降低风险的对策106 第 17 章 研究结论与建议108 17.1 推荐方案总体描述108 17.2 主要比选方案描述111 17.3 结论与建议111 可行性研究报告 iv 附表附表 18 附件附件 建设项目可行性研究报告编制委托书 附图附图 某 物流总体规划 区域位置 某 物流总体规划 现状地形 某 物流总体规划 总平面图 某 物流总体规划 总体鸟瞰 某 物流总体规划 功能分区 某 物流总体规划 交通组织 某 物流总体规划 分项指标 某 物流总体规划 建筑风格 可行性研究报告 1 第第 1 章章 总总 论论 1.1 项目背景项目背景 1.1.1 项目名称项目名称 云南省某市某物流商贸城项目 1.1.2 项目承办单位概况项目承办单位概况 项目建设单位：某金远物流有限公司 （云南鑫盛物流有限公司在某注册成立的控股公司） 云南鑫盛物流有限公司的前身为云南省金属材料总公司，成立于 1963 年 1 月 1 日，2008 年 8 月 8 日整体改制为有限责任公司。公司注 册资本金 7000 万元（实有资产市场价近 4 亿元） ，在昆明地区和曲靖地 区拥有 5 条铁路专用线和 800 余亩仓储场地，主营仓储物流、金属材料 和矿产品贸易以及新型墙体材料的生产，为专业化的大型物流企业。 2005 年公司成功实施了经营结构的战略转型，由物资贸易企业转型 为现代物流企业。2006 年，公司率先在云南省物流行业中开展了 iso9001：2000 质量管理体系的“贯标”工作，并顺利通过了体系认证。 2009 年，经中国物流与采购联合会评估确认，成为云南省二家 4a 级综 合服务型物流企业之一。2009 年，公司所开展的动产抵押监管业务获省 国资委科技创新奖。2007 年 8 月，公司所属的“云南省钢材市场”被中 国物流与采购联合会评定为全国第三批推进流通现代化重点批发市场， 这也是云南省首个被评定授予的国家级重点批发市场。 公司现有从事物流、贸易和生产的控股子公司 8 个；拥有年吞吐量 200 多万吨，网络遍及全省的大型专业物流中心云南钢材物流中心； 可行性研究报告 2 拥有云南省内业务量最大，被多家银行资质认可进行动产质押监管的动 产质押监管中心。 1.1.3 报告编制依据报告编制依据 国务院关于促进流通业发展的若干意见 （国发200519 号） 某工业园区总体规划 （2009-2030） 某物流商贸城总体规划设计 投资项目可行性研究指南 市场调查资料 项目业主提供的有关资料 可行性研究报告委托合同书 1.1.4 报告编制原则报告编制原则 （1）符合城市发展规划的原则 某市昭阳工业园区规划将箐门片其规划为工业、物流园区。某 市项目项目符合某市发展规划的布局要求。 （2）符合现代物流的基本要求和发展趋势的原则 某市某物流商贸城项目的建设应符合现代物流关于社会物流 合理、物流设施完善、物流功能齐备、物流服务内容多样、物流效率 高、物流成本低的基本要求。 （3）统筹规划，突出重点，分步实施的原则 某市某物流商贸城项目的功能构成应按照现代物流的基本要 素内容进行统筹规划，建设步骤应强调项目实施过程的重点性和可操 作性，在总体规划的指导下分步完善现代物流中心的各项功能。 可行性研究报告 3 （4）长远规划与分期实施结合的原则 一次性编制完整的项目规划， 本项目完成基箐门片区某物流商 贸城的建设。 （5）符合投资少、见效快的效益优先原则。 某市某物流商贸城项目的建设规划以充分利用现有的场地、 设备设施和环境条件，通过一定的新建和改造，进行资源的有效整合， 以达到投资少、见效快，并能充分满足物流市场对第三方物流服务的 需要和要求。 （6）规划方案优化原则 某市某物流商贸城项目的规划方案应借鉴国外和国内一些物 流中心的先进经验，拟出二个规划草案，通过有关的比较分析，从中 优选出最优方案。 （7）坚持项目建设与城市化发展规划相衔接的原则 项目建设的规划必须符合某城市总体规划，厂房及物流区建成后入 园产业必须符合昭阳工业园区总体产业布局，做到科学规划、布局合理， 与其他入园企业建设与管委会园区建设相互促进、协调发展。 （8）坚持可持续发展和与地方特色产业相结合的原则 要把项目建设与合理利用资源、合理利用土地、保护生态环境结合 起来，实现经济、社会与环境协调发展。 （9）环境保护原则 某市某物流商贸城项目项目为物流服务型的经营项目， 本项 目建设符合国家产业政策 ,外环境对本项目无明显制约因素。 可行性研究报告 4 1.1.5 项目兴建的理由项目兴建的理由 （1）项目为国家、地方鼓励发展的新兴产业 随着国民经济的快速发展，上至中央、下至地方的各级政府都普 遍地认识到发展现代物流对促进社会经济发展的重要意义，全国各省 市都将现代物流产业定为支柱产业，并将现代物流产业视为承载地方 经济前进的车轮。2009 年 3 月国务院下发了物流产业调整和振兴规 划的通知，提出物流产业的规划目标为： “ 物流服务能力进一步增 强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增 加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增 10%以上；物流 整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与 gdp 的比率比目前的 水平有所下降”。在物流重点工程方面明确了支持四个方面的物流 工程：（一）多式联运、转运设施工程、（二）物流园区工程、（三） 城市配送工程、（四）大宗商品和农 资物流工程。 云南省政府在将发展现代物流确定为云南省的支柱产业的同时， 于 2008 年 5 月通过云南省发展和改革委员会发布了 云南省现代物 流业发展规划（20062020 年），并于 2008 年 6 月发布了 80 号 文件，对发展现代物流提出多项鼓励、优惠政策； 某市政府鼓励发展 物流产业经济，并 2008 年 7 月发布了区域详规，对云南省物流产业 的发展做出了宏观规划。 2004 年云南省政府现场办公会确定了把 某市建设成为西南重要的 “能源基地、重化工基地、农特产品加工基地和长江上游生态屏障 ” 的战略发展目标，为 某市的发展解决了方向性的问题，为物流的发展 可行性研究报告 5 创造了有利的条件。 某市发布的某市“十一五”物流发展规划， 明确提出了现代物流在国民经济中的突出地位，对 某“十一五”期间 物流业发展的指导思想、发展思路、发展目标以及物流布局等进行了 详细地规划。规划对 某市的物流枢纽的空间布局可以概括为 “两个主 物流中心、两个次物流中心、七个区域性物流中心、多个特色初级市 场”。即建立昭阳、水富两个中心市场，镇雄、巧家两个次中心市场， 彝良、大关、威信、永善、鲁甸、盐津、绥江七个区域性市场和多个 特色初级市场，明确了物流产业在 某经济建设中的重要地位。 因此，项目为国家、地方鼓励发展的新兴产业。 （2）某市具有开展物流产业的区位优势 项目建设所在地某市，从大区域的角度看：位处云南省的东北部 地区，云、贵、川三省的交界处，其周边有 云南的曲靖市，四川的凉 山州、攀枝花市、泸州市、宜宾市，贵州的毕节市、六盘水市、怀仁 市、赤水市及其所辖几十个县均为远离省会政治经济文化中心的边远 贫困欠发达地区，唯有 某市距省会昆明较近且经济相其周边地区发达 。 因此，某市川南地区、黔西北地区的城市及农村具有一定的的经济辐 射作用。从小区域看： 某市位处于通往云南省东北部的交通要道上， 素有“北大门”之称，某市对处于其北部、并为其所管辖的永善、水 富、镇雄、盐津、威信、彝良、大关、鲁甸等县具有物流经济的通道、 集散作用，随着某市通往其所管辖各县 8 条二级公路改造工程的完工， 预计某地区的物流经济在未来将会有一个大的发展。 （3）项目选址地具有发展物流的交通优势 可行性研究报告 6 项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件 看，项目建设地点隶属于昭阳工业园区箐门片区，该地点位于 某市城 区北部，处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车 站仅 1.5 公里、南距某市城区 8 公里，再向北 2.5 公里为某市的环城 线某大道，地理位置优势、道路交通条件便利，是发展商贸物流 的理想场所。 从大的区域道路交通条件看，随着项目所在地 某市通往其所管辖 各县 8 条二级公路改造工程的完工，将为项目创造出良好的物流道路 交通条件。 （4）某地区的经济发展需要现代物流 某地区具有丰富的矿产资源和水利资源，素有 “金三角”之称。 由于自然条件和道路交通条件相对恶劣，开发较晚，最近几年才刚开 始开发。当前，某地区的经济开发在水电方面除国家级的向家坝、溪 洛渡大型水电站外，还有一些地方性的中小水电站的建设，在煤炭资 源利用方面主要是建立火电厂、煤化工企业，各种有色矿产的开采和 加工企业已正在建设之中，现已有驰宏锌锗、华电集团、广东电力、 地奥集团、万泰集团、云冶集团、伊力集团等大型企业入驻 某。分析 预测，随着某地区经济的不断发展，对大宗生产资料商品的需求将会 有较大的增长，相应的物流商贸将会得到较快较大的提升发展。 （5）某地区缺乏大型化和综合性的物流仓储设施 由于历史的和自然的原因， 某地区的经济发展一直以来都相对滞 后，工矿企业较少、商品经济规模小，物流业相对原始，现有的物流 可行性研究报告 7 设施分散在不同领域，如运输领域和商贸领域的大小货场和仓库等， 还没有现代意义上的物流中心或配送中心，这些小而散的物流设施一 是规模小，物流设施装备较差、自动化程度低，物流服务内容单一， 不能为企业提供一体化的物流服务，二是不能适应当前 某地区经济发 展对现代物流的需求，项目的建设将对 某地区现代物流产业的发展产 生较大的促进和提升。 （6）项目建设项目业主生存与发展的需要 云南鑫盛物流有限公司为云南省内专业从事第三方物流的大型企 业，其上级主管单位 “云南物流产业集团”是为云南省政府所认定的 唯一家大型物流集团，其企业的经营宗旨和经营目标是 “发展物流、 服务社会、创造价值 ”，进行第三方物流服务是 “云南物流产业集团” 与云南鑫盛物流有限公司的主营业务，是企业生存与发展的基础和需 要。项目业主云南鑫盛物流有限公司作为云南物流产业集团的骨干企 业，现已在昆明地区成功建成 云南钢材物流中心，在曲靖建成 云南钢材物流中心曲靖分中心 ，在贵州兴义市建成 云南钢材物 流中心兴义分中心。着手筹建中的项目有大理、玉溪、蒙自的物流 分中心及净用地面积 730 亩的某某物流商贸城。项目业主的经营 发展战略是：“在全省各地州（市）全面建立自己的物流中心，在云 南省内形成自己的物流网络，最终实现覆盖全省范围内的物流配送链， 成为真正具有现代物流供应链意义的大型第三方物流企业 ”。某物 流商贸城项目的建设，是项目业主在物流产业经营发展战略上的重 要组成部份。 可行性研究报告 8 （7）项目得到各大行业协会的支持 项目业主在昆明地区对项目进行了大力的项目推荐和项目招商工 作。通过宣传介绍，项目得到了各类商贸企业的看好和支持，代表各 类商贸企业的“云南省金属材料流通协会 ”、“云南省二手车交易协 会”、“云南工程机械商会”、“云南摩配商协会”均表示看好某地 区未来的发展，积极支持项目业主对项目的开发，愿意入驻 某物流 商贸城。 1.1.6 项目建设的意义项目建设的意义 （1）项目能够促进某地区的经济发展 从社会经济效益角度方面看，拟建的 “某物流商贸城”项目，是 滇东北地区、川南地区、黔西地区的第一个具有集货物的仓储物流、 交易物流及其加工、配送等物流设施为一体，具备多样性、综合性的 物流服务功能，具备有物流金融功能，具备有对各类货物的仓储、运 输各物流环节实施全面数字化网络化信息管理能力，管理先进、物流 配套服务设备设施完善的多 功能、大型化、现代化、综合性的大型物 流中心。项目建成后，可较大地提升 某地区的物流现代化水平，对促 进某地区的商品物流、丰富商品供应、降低物流成本、平抑地区物价 等方面将发挥积极作用，对培育 某市物流产业，培植某市经济新的增 长点将具有重要的推动作用。因此，项目的建设，是 某地区经济发展 的需要。对促进某地区工农业经济发展和人民物质生活的丰富和具有 较大社会经济效益。 （2）项目具有良好的社会效益 可行性研究报告 9 项目作为现代物流产业，是融合了运输、仓储、货运代理和信息 等多种行业的复合型服务产业，是涉及领域广，吸纳就业人数多，促 进生产、拉动消费作用大的新兴产业。项目业主自身在项目的经营过 程中在管理、装卸、仓储、配送、保卫、后勤服务等方面的直接用工 人数约需 454 人，进驻项目的经销企业、加工企业的直接用工人数约 需 4500 人，加上项目所带动的运输、餐饮等其他用工，项目所形成的 总用工人数将超过 5000 人，对地方解决劳动力就业，具有积极的促进 作用。 （3）项目的建设将为地方税收做出较大的贡献 项目投入正常经营后，预计项目的经营者每年将实现缴纳各类税 金 1950 万元以上，约 500 家入场经营的企业每年将实现缴纳各类税 金 5000 万元以上。因项目将 某市的各类大宗商品经销企业聚集在了 一起，对当地工商、税务部门进行执法管理提供了便利，将极大地降 低和减少偷漏税收的行为。项目的建设将为地方税收做出较大的贡献 。 （4）项目将对某地区的商品销售价格产生价格发现和价格平抑作 用 项目的建设将形成由众多经销商户在一起进行商品销售的规范大 市场，从而促成商品销售价格的公开和透明，商品库存数量的公开和 透明，使单个经销商难以形成商品垄断和价格垄断，使经销商难以玩 弄投机倒把、哄抬物价的行为。项目将对 某地区的商品销售价格产生 价格发现作用和价格平抑作用。 可行性研究报告 10 （5）项目对防范假冒伪劣商品在 某地区销售具有防范作用 由于项目业主将对整个项目所形成的市场、将对整个项目内的仓 储货物实施规范的管理，由于经销商家在市场内的销售行为和销售的 商品是在众目睽睽下进行的，使得经销商很难销售假冒伪劣商品，同 时，因项目将某市的各类大宗商品经销企业聚集在了一起，对当地工 商、质检部门进行执法管理提供了便利。因此，项目对防范假冒伪劣 商品在某地区销售具有抑制作用 （6）项目能够为中小企业解决融资难的问题 中小企业融资难一直以来都是全国性以至是全世界性的难题，动 产（各类库存商品）抵押融资是银行近几年来为解决中小企业和商贸 企业融资难而实行的一种银行信贷方式。项目业主凭据其具有工行、 建行、农行、浦发行、广发行、深发行等全部大型银行所认可的动产 抵押监管资质，凭据其每年办理动产抵押监管业务 80 个亿的业务工 作经验，可为进入项目内的经销商、仓储客户提供动产抵押银行贷款 的融资服务。项目所具有的融资功能，可解决 某地区中小商贸企业、 工矿企业融资难的问题，可提升和壮大 某地区中小商贸企业、工矿企 业的经营实力。 （7）集中规范的物流商贸市场的建立将有助于城市环境的美化 一些前期发展较快的城市，如昆明市，因在物流商贸市场的建设 上缺乏大的规划和建设，造成了整个城市到处都是商铺市场，城市道 路交通拥挤、街面杂乱无章的城市环境现象，给之后城市环境的整治 造成了及大的困难。项目将为 某市创建一个大型的物流商贸城，商贸 可行性研究报告 11 城将可容纳为某地区提供大宗货物销售的全部经销商入场经营并仓储 其所经营销售的货物。项目的建设，对 某市的城市建设和城市环境美 化具有积极意义。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 项目建设地点项目建设地点 本项目位于某市城区北部（某工业园区箐门片区，箐门二纵北延线、 箐门一纵北段、景观大道工业园区段、龙泉路工业园区段） ，临近火车 站，距离城区核心区约 8 公里。项目建设净用地 730 亩（一期规划建设 510 亩，二期规划建设 220 亩） 。 1.2.2 项目建设规模与目标项目建设规模与目标 根据某物流商贸城总体规划设计建设内容，本项目分二期建设。 一期拟建东北地块的停车场、钢材物流仓储区、二手车物流区、农资农 产品物流区、机电物流仓储区、综合市场，合约 510 亩。二期建设西南 地块的物流生活区、商务区、物流宾馆及配套设施，合约 220 亩。 表表 1-1 主要建（构）筑物一览表主要建（构）筑物一览表 序号建筑物构筑物名称层数占地面积 建筑面积 结构形式备注 一期建设 1北向停车场280001100砼框架 钢材物流商贸区152840040000砼框架 集中仓储11000010000钢结构 经营办公铺面5600030000混合结构 2 露天货场12400 二手车市场241930010000砼框架 销售服务配套用房2425006700混合结构3 新车展示218003300钢结构 可行性研究报告 12 序号建筑物构筑物名称层数占地面积 建筑面积 结构形式备注 二手车停车场15000 农资、农产品物流商 贸区 151430045000砼框架 货物仓储库房153005300钢结构 4 经营办公铺面35900041700混合结构 机电物流商贸区159170045000砼框架 货物仓储库房117001700钢结构5 经营办公铺合结构 建材物流商贸区151450040000砼框架 集中仓储180008000钢结构6 经营办公铺面5650032000混合结构 7综合物流商贸区4530000120000砼框架 8管理用房25501100混合结构 二期建设 9南向物流生活区620000110000混合结构 10商务服务中心121000070000砼框架 物流宾馆办公配套4123800040000砼框架 物流宾馆12200020000砼框架11 配套商业4500020000砼框架 12合计261750522200 1.2.3 项目建设工期项目建设工期 本可行性研究报告列出实施初步计划安排，供有关单位参阅，最终 实施计划将由项目执行单位根据工程进展要求确定。 2010 年 4 月2010 年 8 月：完成项目可行性研究报告； 2010 年 8 月2010 年 10 月：完成初步设计工作； 2010 年 10 月2010 年 12 月：完成施工图设计工作； 2010 年 11 月2011 年 1 月：完成一期项目需要招标的设施、设备 可行性研究报告 13 及工程施工合同签订等工作； 2011 年 1 月2011 年 12 月：完成一期项目建设及配套设施的建设； 2012 年 1 月：一期项目竣工验收。 2012 年 1 月2012 年 12 月：完成二期项目建设及配套设施的建设； 2013 年 1 月：二期项目竣工验收。 1.2.4 项目主要建设条件项目主要建设条件 项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件看， 项目建设地点隶属于昭阳工业园区箐门片区，该地点位于某市城区北部， 处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车站仅 1.5 公 里、南距某市城区 8 公里，再向北 2.5 公里为某市的环城线某大道， 地理位置优势、道路交通条件便利，是发展商贸物流的理想场所。 从大的区域道路交通条件看，随着项目所在地某市通往其所管辖各 县 8 条二级公路改造工程的完工，将为项目创造出良好的物流道路交通 条件。 项目区域属于某市规划建设新区，根据某市昭阳工业园区箐门片 规划 ，区域内城市基础设施齐备，供水、排水、供电、通讯等各项基 础配套设施正在规划建设中。 供水：项目用水由供水干管接支管引入。 排水：本项目采用雨污分流，雨水就近排入项目南侧河流中；污水 接入市政污水管网，经污水处理厂处理达标后排放。 可行性研究报告 14 供电：项目用电接城市电网，根据负荷增设变压器，满足用电需求。 燃气：由天然气公司供气，供气有保障。 通讯：直接由市话通信网接入。 本项目的建设生活用水、用电、用气及通讯有保障。 1.2.5 项目投入总资金及效益情况项目投入总资金及效益情况 本项目建设投资为 83049.76 万元。其中：企业自筹 35%，银行贷款 65%。其中：固定资产其它资产费用 4161.88 万元，基本预备费 3187.9 万元，建设期贷款利息 1603.8 万元，无形资产费用 11000 万元，其它资 产费用 3500 万元。 （详见表 12-3 建设投资估算表） 预计本项目建成后，按生产负荷达 100%，年经营总收入可达 10563.8 万元，扣除经营成本 3149.12 万元，利润总额为 7414.68 万元，税后利 润为 4649.84 万元。 1.2.6 主要经济技术指标主要经济技术指标 表表 1-2 主要经济技术指标参照主要经济技术指标参照 序号项目内容指标备注 1固定资产费用63758.0676.77% 其中：固定资产其它资产费用4161.88 2基本预备费3187.93.84% 3建设期贷款利息1603.81.93% 4无形资产费用1100013.25% 5其它资产费用35004.21% 6总投资83049.76100% 7 总用地约 68 公顷（1020 亩） 8规划净用地约 48.6 公顷（730 亩） 9总建筑面积约 52 万平方米 可行性研究报告 15 序号项目内容指标备注 10建筑基底占地面积约 26 万平方米 11容 积 率1.1 12建筑密度26% 13绿 地 率 15% 1.3 结论结论 某物流商贸城项目建成后，其所形成的管理先进、物流配套服 务设备设施完善，并具有多功能、大型化、现代化、综合性的物流配套 服务体系，将使项目成为滇东北地区、以至川南地区、黔西地区最大的 物流中心；项目所属的钢材交易物流中心、建材交易物流中心、二手车 交易中心，也将成为滇东北地区、川南地区、黔西地区最大的钢材、建 材、二手车交易物流中心。 某物流商贸城项目将为某地区提供良好 的物流服务基础平台，为某地区的经济发展做出贡献。 本项目的建设符合城市总体规划，符合工业化与城市化的推进进程， 同时项目的实施将促进某市各项经济和社会事业的发展，增加就业机会， 使当地居民的收入水平得到提高，生活水平得到改善，项目的建设是非 常必要的。 可行性研究报告 16 第第 2 章章 市场预测市场预测 2.1 需求分析需求分析 项目作为以综合货物的仓储经营为主、加工配送与市场经营为辅的 现代物流园区，所提供的产品为仓储物流服务，提供物流服务产品的能 力为仓储物流设施，其市场预测的内容为： （1）某地区仓储物流设施的供需现状； （2）某地区未来仓储物流设施的需求预测； （3）某地区未来仓储物流设施的供给状况； （4）某地区当前仓储物流服务收费价格水平； （5）某地区未来仓储物流服务价格预测。 2.2 市场现状调查市场现状调查 现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及其相关信息有效流动 的全过程。它是在传统物流的基础上，引入高科技手段和新的理念，将 运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等有机结合，形成完整的 供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性的物流服务。随着全球经 济一体化的进程加快和信息技术的发展，加快发展现代物流，对于优化 资源配置，推进经济增长方式和发展模式的根本性转变，提升国民经济 运行质量和效益，促进产业结构调整和实现经济可持续发展具有非常重 要而深远的意义。 2.2.1 国内物流业发展现状国内物流业发展现状 1999 年 11 月，我国召开了“现代物流发展国际研讨会 ”，吴邦 国副总理发言指出： 21 世记的现代物流业将成为中国经济发展的重要 可行性研究报告 17 产业和新的经济增长点。我国 “十五”计划纲要也把物流列为服 务业发展的重要内容，并对信息基础设施、综合交通体系和对外贸易 服务等与物流相关的问题提出了很多具体目标和措施，为我国物流业 的发展指明了方向； 2004 年 8 月国家九部委联合制定了 关于促进 我国现代物流业发展的意见 出台；2006 年“十一五”规划纲要又专 门列章节提出“大力发展现代物流业 ”；2007 年 3 月 19 日，国务院 以国发2007 年7 号文件，下发了“国务院关于加快发展服务业的若 干意见”，并指出：“优先发展运输业、提高物流业的专业化、社会 化服务水平，大力发展第三方物流。 ”应该说，物流业在我国虽然起 步较晚，但由于政府的重视，近几年发展较快，甚至已经成为部份沿 海发达地区发展最快的产业之一。据统计，在最近的 10 多年里，随 着中国经济和对外贸易的快速发展，国内的物流需求量也随之快速增 长，中国的社会物流总额近年来保持了 25%以上的增长。据中国科学 院预测研究中心近期发布的一份报告称， 2006 年我国社会物流总额达 到了 73.9 万亿元，同比增长 23.8%，同时与物流相关的固定资产投资 增长也超过了 20%，超过了 gdp 的增长速度。由于对铁路、公路、 水路、航空、管道运输投入的增加，国内物流业的经营能力与活动规 模迅速扩大，为全国经济发展所带来的物流需求做好了物流准备，同 时，各种物流基础设施的改善也为物流市场竞争准备了条件。根据中 国加入 wto 的有关承诺，2003 年底，中国的物流领域已全面开放， 外资进入中国物流业的步伐不断加快。 dhl（敦豪快运）、 apll（美集物流）、ups（美联包裹）、马士基、佐川急便、日本邮 可行性研究报告 18 船、家乐福、沃尔玛等多家国外物流企业进入中国物流市场，并在物 流网络、人力资源、服务领域等方面增加投资，不断拓展，扩大经营 规模。与此同时，国内的物流也得到了快速发展，据统计， 2001 年， 全国共有物流企业 1000 多家，主要集中在上海、广东等经济发达地区， 2003 年，全国的物流企业超过了 10000 家，到 2006 年全国的物流企 业超过了 20000 家，国有企业、民营企业、外资和中外合资企业共同 构成了中国各具特色的物流企业群体正在形成，各类物流企业通过结 成联盟、重组、并购股权，组成规模化、专业化的物流企业，提供区 域性、全国性、国际性的多式联运、配送和邮件快递等一站式的全程 物流服务。 但从总体上看，物流业的发展仍然不能满足经济发展的需要，一 是从国内的社会物流成本来看，虽呈逐年下降的趋势，但下降的幅度 不太大，据统计，2000 年以前，国内的社会物流成本占 gdp25%以 上，2000 年后，社会物流成本逐年下降，至 2005 年为 18.5%，2006 年为 18.3%，与发达国家相比我国的社会物流成本仍然较高，还有较 大的下降空间。二是物流设施供给严重不足，主要是铁路运输供给不 足、物流运输方式过于集中于铁路和具有一定经营规模与经营能力的 物流企业发展滞后的问题，所提供的物流服务远远不能满足物流需要。 三是现有的物流企业普遍存着企业规模较小、管理水平低、物流设施 落后老化的问题，造成物流市场分散、恶性竞争激烈、物流操作标准 化低、物流企业自身的经营成本较高、物流企业经营效益低下等问题， 造成社会物流成本下降的难度增大。四是全国的物流发展不平衡，东 可行性研究报告 19 部经济发达地区的现代物流较为发达，而西部地区的物流则较为落后， 据中国物流与采购联合会组织的 “2006 年中国最具竞争力 50 强物流 企业”评比结果表明，全国 50 强物流企业大多集中在北京、广东、 上海、浙江等省市，云南省只有云南物流产业集团一家位列其中。 因此，建设大型物流基础设施，发展大型化、标准化、现代化的 物流企业，是社会经济发展的必然要求。 2.2.2 云南省物流业的发展现状云南省物流业的发展现状 近年来云南省物流业处于较快增长阶段，物流基础设施具备一定 规模，综合运输网络体系初步形成，交通运输、仓储等传统物流业蓬 勃发展，代表现代物流组织形式的第三方物流迅速兴起，但在总体上 云南省的物流业仍处于认识起步阶段。主要表现为： （1）云南省物流业发展的整体水平与沿海发达地区相比较仍较落 后。2006 年社会物流成本为 25%，高于全国 18.3%的平均社会物流成 本。 （2）对发展现代物流产业认识不到位，部门、地区、条块分割， 制约第三方物流的发展。当前，省委、省政府已将现代物流确定为优 先发展的支柱产业，并相继出台了各项鼓励发展现代物流的指导性文 件和优惠政策，各地州市也将发展现代物流定位为支柱产业，大力发 展现代物流已成为普遍共识。但在总体上对发展现代物流仍停留在认 识阶段，对现代物流产业的发展缺乏准确认识和统筹规划，没有建立 起发展现代物流的政策支持体系，物流要素分属不同行业和管理部门， 管理自成体系，一些大型工业企业继续搞 “大而全、小而全”，“产 可行性研究报告 20 供销一体化”，“仓储、运输一条龙”，导致物流资源分散，上、下 游企业之间不能形成良好的供应链关系，部门、地区、条块分割的问 题，造成缺乏培育功能齐全、竞争力强的第三方物流龙头企业的机制 和环境，造成物流资源利用率低下，广泛采用现代物流面临障碍，致 使云南省的物流业发展缓慢，社会物流成本远远高于全国平均水平。 （3）物流企业规模普遍较小，缺乏市场竞争能力。云南省现有 400 多家物流企业，但具有一定经营规模、能够提全国性物流服务和 物流总额上亿元的物流企业却屈指可数，多数物流企业在经营服务上 仍停留在传统的货物代理、运输、仓储、库存管理的传统物流水平， 物流服务水平低，服务内容、方式、手段较为单一，只能提供单项性、 分段性的物流服务，普遍存在着经营规模小、经营实力弱、物流服务 能力差、经营效益低的问题，与省同省外发达地区的物流企业相比较， 云南省物流企业总体上呈 “小、弱、差、低”态势，市场竞争力弱，全 省近 70%的进口和 90%的出口物流业务都被广东、上海等地的物流企 业承接，难以与省外的物流企业相竞争。 （4）产业起步晚，物流设施和技术装备差。由于云南省现代物流 产业起步较晚，各类物流基础设施和装备多为计划经济时期的产物， 物流服务的标准化、信息化水平较为落后，实出表现在：物流企业经 营分散、各自为政，基本未受到应有的市场整合和行政整合；处于物 流节点、承担物流集散功能作用的中心地在规划建设上存在着层次较 低、基础设施配置不全面、装备水平低的问题，导致物流企业服务效 率普遍低下，服务质量满足不了社会商品流通对现代物流的需求，企 可行性研究报告 21 业经营效益普遍不高。 （5）物流企业自身实力较弱，专业化程度不高，第三方物流的发 展缓慢。由于大多数第三方物流企业都是从原运输、商业、外贸、物 资、供销、粮油等国有企业和各大厅局的供销公司改制转型而成，企 业经营实力普遍不强，且因受原有基础设施和经营条件的限制，因而 在经营上多数仍停留在传统的仓储、运输业务和服务水平上；第三方 物流企业自身实力不强、发展缓慢，形不成完整的物流供应链和综合 配套物流服务体系，难以促进企业物流与社会物流的一体化。 2.2.3 某地区物流业的发展现状某地区物流业的发展现状 某地区目前还没有大型的物流企业，仅在市区内有零星的小型物流 仓库，这些仓库主要是为某地区建材、汽车、机电等商品提供临时货物 存放，且均在某市区内，大型集装箱车辆无法在城市中畅通通行，其周 边发展受到某城市发展的严重制约。城市发展建设也受到这些仓库的制 约。 同时，由于目前某地区的物流企业均为起步阶段，受历史原因的影 响，零星分布，距火车站、规划的某大道等主要对外通道较远，不利于 大宗货物的装卸和运输。 本项目的建成将极大的改善某地区物流业的现状，通过集中统一的 物流调配，充分利用物流业的长处，带动某地区的经济增长。同时将原 某市内零星的物流仓库集中于交通便利的新建城市工业园区内，夜为某 城市发展提供了便利条件。 2.3 产品供需预测产品供需预测 可行性研究报告 22 物流业作为一个古老而又新兴、传统而又现代、最原始的劳动与最 现代的高科技手段相交织的行业，其在市场经济中的供需状态也表现为 具有两方面的特性：一个表现特性是组成物流业的传统部份或原始部份 的铁路、公路、航空航线、海运航线的交通条件和仓储设施、运输装备、 装卸工具的物流实体基础设施和劳动装备，这一表现特性在市场经济中 会发生供给不足和供给过剩的问题；另一个表现特性是由现代物流自身 通过现代科技、信息、管理手段所创造出来的旨在能够实现提高商品货 物流通的经济性、快捷性、适时性、安全性、准确性并最终能够降低社 会物流成本的一体化综合物流服务，就现代物流的这一表现特性来说， 市场经济只是向现代物流提出基本的、实质的要求，而具体的现代物流 形态、内容、方式、手段却是要靠现代物流企业自身去创造、去满足市 场需求。因此，就现代物流的“现代”这一特性意义来说，市场需求是 永远存在的，供给是永远都将处于不足的。市场经济对于现代物流不继 提高的需求，是现代物流存在和发展的基础，也是促使现代物流自身不 继进取、发展的源动力。 2.3.1 物流市场的需求分析物流市场的需求分析 （1）从物流的基本形态分析： 某市由于历史的、地理的、自然 的各种因素条件所致， 某市总的经济发展状况表现为：矿产、生物等 自然资源丰富，为矿产、生物资源生产大 市，工业经济相对云南省其 他市相对较发达，因此，某市与周边各省市之间产生出了大量的商品 流通活动，总体上， 某市的商品货物物流表现为矿产资源类产品、生 物资源类产品的流出和工业制成品及燃油、粮食的流入，这种特定的 可行性研究报告 23 生产分工和产品交换，必将形成巨大的货物商品物流，对物流业产生 出巨大的需求。 （2）从物流规模分析：2008 年全年实现社会消费品零售总额 71.87 亿元，比上年增长 21.3%。城乡消费基本同步增长，农村市场转 旺。县以上城镇实现零售额 49.44 亿元，增长 24.5%，市场份额为 68.8%；县以下农村实现零售额 22.43 亿元，增长 15.0%，市场份额为 31.2%。非公有经济实现社会消费品零售额 53.68 亿元，增长 16.3%，市场份额达到 74.7%。批零贸易业持续快速发展，实现零售额 57.75 亿元，增长 21.4%，住宿餐饮市场增幅居各行业首位，实现零售 额 7.67 亿元，增长 31.8%。 （3）某青山育翠，黑土藏金，有资源 “金三角”的美誉，开发 潜力大。矿产资源种类多、品位高，已知矿产资源 33 种，现已探明 储量 22 种。煤、硫储量居全省首位，其中煤炭储量 165.82 亿吨，探 明储量 102.27 亿吨，某盆地褐煤储量达 81.98 亿吨，为我国南方第二 大褐煤田。铅锌矿已探明储量 166.92 万吨。硫铁矿为全国五大矿区之 一。有色金属为云南三大基地之一。 某市的矿产资源，果蔬农副产品等特色产业市场需求潜力巨大、 发展前景广阔。“十一五”期间，某经济仍将保持较快发展。随着经 济的快速增长，对物流业的需求规模的将不断扩大，为 某现代物流业 的发展奠定了坚实的基础。 2.3.2 物流市场的供给分析物流市场的供给分析 近年来云南省的综合运输网络体系初步形成，物流业进入较快增长 可行性研究报告 24 阶段，物流基础设施具备一定规模，交通运输、仓储等传统物流业蓬勃 发展，代表现代物流组织形式的第三方物流迅速兴起。作为全省商品供 需物流集散配送中心地的昆明地区现已相继建成了近十个规模较大的物 流城或物流园，如云南钢材物流中心、烟草储运公司凉亭转运站、东集 建材城、浩鸿钢材市场、大商汇等，在建或计划兴建的还有东南亚商品 交易城、王家营战略装车点、与新机场相配套的物流中心等，各地州市 已相继发布了区域性物流园区的规划，发展现代物流、或以现代物流的 方式经营商品也成为普遍的共识，云南省的物流业得到了大的发展。 但是，基于市场经济对现代物流的多方面需求和基于现代物流所应 向社会经济提供的综合性物流服务的角度进行认真分析，云南省的现代 物流业仍处于认识起步阶段，物流业的发展仍然不能满足经济发展的需 要，某市物流业发展更是如此。 一方面，某市原有的物流基础设施可说是严重不足，现也建成或在 建的物流基础设施只能弥补部份，另一方面，当前已建成和在建的物流 城、物流园基本上都偏重为前店后库式、市场交易型的物流设施上，各 地州市所规划建设的物流园区也基本属于市场交易类型的物流设施，这 类商品交易型的物流园区，一般都偏重于某一类商品的交易物流，其在 仓储、运输、加工配送、信息管理等设施方面都缺乏配套，不能进行完 整全面的物流综合服务。由于缺乏正规的仓储库房设施，如国美电器、 苏宁电器、娃哈哈、康师傅等大型的商品零售商在某所使用的仓储库房， 都是租用的简易仓库，而一些小型商品经销商就只能租用住房、农家庭 院进行货物仓储，这些仓库一是规模都比较小，二是这些仓库在用地、 可行性研究报告 25 建筑物和仓储经营资质上都有一些问题，对仓储货物的托管人形成不稳 定性和潜在的不安全性，三是这些仓库的经营者多数都缺乏专业的、规 范的仓储管理能力，四是这些仓库基本上都不具备“三防”条件。因此， 随着社会经济的向前发展，市场需要规模较大、功能齐备、装备先进、 管理规范，具备完整供应链和综合配套服务能力的仓储物流设施。 2.3.3 物流产业的政策支持分析物流产业的政策支持分析 随着国民经济的快速发展，上至中央、下至地方的各级政府都普遍 地认识到发展现代物流对促进社会经济发展的重要意义，全国各省市都 将现代物流产业定为支柱产业，一方面是随社会经济的快速发展，在现 实上需要发达的现代物流业为经济的继续发展提供支持，另一方面是从 社会经济发展的现象和本质的分析中深刻地认识到发达的现代物流产业 是承载地方经济前进的车轮。云南省政府在将发展现代物流定为云南省 的支柱产业的同时，于今年 5 月通过云南省发展和改革委员会发布了 云南省现代物流业发展规划（20062020 年），并于今年 6 月发 布了 80 号文件，对发展现代物流提出多项鼓励、优惠政策；某市政府 鼓励发展物流产业经济，并于今年 7 月发布了区域详规，对发展物流产 业作出了宏观的规划。因此，项目作为现代物流产业，具有极大的市场 需求和生存发展空间，是政府鼓励发展的项目，符合国家的产业政策。 2.3.4 云南省发展物流业的基础条件分析云南省发展物流业的基础条件分析 （1）综综合合运运输输网网络络基基本本形形成成为为现现代代物物流流发发展展创创造造了了良良好好的的条条件件 至 2006 年，全省铁路、公路、水运、航空构成的综合运输网络基 本形成。公路通车里程达到 16.8 万公里，为全国之最，其中建成高速 可行性研究报告 26 公路 1421 公里；铁路运营里程达到 2327 公里；民航机场 10 个，国 内外航线 160 多条；内河通航里程 2764 公里。省委、省政府确定了 将云南建设成为中国连接东南亚、南亚的国际大通道的发展目标。到 2010 年，云南省将完成出省、出境通道高等级公路的全部改造，实现 出境澜沧江、红河及出省长江的航道升级，形成以昆明为中心的物流 承接地。到 2015 年将分别完成南昆、贵昆、内昆、滇藏 5 条铁路云 南段的改造与建设，由桂、黔、川、藏四省区五向入滇，经云南路网 后，实现沿泛亚铁路东、中、西三向出境，经越、老、缅三国连接东 南亚、南亚等地区的 “五入滇、三出境”网络布局的战略构想。 （2）信信息息技技术术和和网网络络技技术术的的广广泛泛运运用用为为现现代代物物流流营营运运提提供供了了强强大大 的的技技术术支支撑撑 目前，云南省已拥有近 2 万公里的电信网络干线光缆和 1 万多公 里的长途微波线路，覆盖了所有州市和 90%以上的县（市、区）。同 时，edi、erp、mrp、gps 等一些先进物流信息交流、管理和控制 的技术得到了应用。云南在边境口岸实现了 “大通关”，构建了新型 便捷的通关模式；昆明国际机场、昆明火车东站集装箱货场等口岸， 实行“一站式”服务。比较完善的信息和网络技术在生产管理中的应 用，为现代物流业发展所必需的公用信息平台提供了强有力的支撑。 2.3.5 云南省及某市发展物流业的市场前景分析云南省及某市发展物流业的市场前景分析 （1）云云南南省省区区位位优优势势突突出出为为现现代代物物流流提提供供了了潜潜力力巨巨大大的的发发展展空空间间 云南省毗邻越南、缅甸、老挝三国，与泰国、柬埔寨非常接近， 共有国家一类口岸 12 个、二类口岸 8 个、各类通道 90 多条，这些口 可行性研究报告 27 岸和通道大多具备良好的外接条件；对内与广西、贵州、四川等省相 连。因而，在中国东盟自由贸易区建设和泛珠三角 “9+2”区域经 贸合作中，云南的区位优势将得到充分发挥，具备发展成为东南亚物 流中心和泛珠三角“9+2”区域合作的重要物流枢纽的区位条件，发 展潜力巨大。 （2）云云南南省省经经