某某村土地一级开发项目可行性研究报告.doc

北京北京xx房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 xx区区xx乡乡xx村村 土土地地一一级级开开发发项项目目 可行性研究可行性研究报报告告 xx招标集团有限公司 2010年7月 目目 录录 第一章第一章 总论总论 .1 一、项目概况.1 二、项目开发主体.1 三、地块规划指标.1 四、报告编制依据.2 五、编制原则.3 六、主要结论.3 第二章第二章 项目实施背景及必要性项目实施背景及必要性 .4 一、建设背景.4 二、必要性分析.6 第三章第三章 开发对象基本情况及自然条件开发对象基本情况及自然条件 .9 一、项目用地情况.9 二、土地基本情况描述.9 三、自然条件.9 第四章第四章 投资环境与市场研究分析投资环境与市场研究分析 .12 一、项目所在区域情况.12 二、区域投资环境及市场分析.12 三、区域开发优势分析.18 第五章第五章 土地一级开发方案与进度安排土地一级开发方案与进度安排 .19 一、征地方案.19 二、拆迁工作方案.22 三、市政建设方案.24 四、供地方案.24 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 .26 一、环境和生态现状.26 二、评价适用标准.28 三、生态环境影响分析.33 四、生态环境保护措施.42 五、环境影响评价结论.44 第七章第七章 土地开发成本及资金筹措方案土地开发成本及资金筹措方案 .47 一、土地开发成本估算.47 第八章第八章 综合效益分析综合效益分析 .50 第九章第九章 风险分析风险分析 .50 第十章第十章 结论及建议结论及建议 .51 1 第一章第一章 总论总论 一、项目概况一、项目概况 1、项目名称、项目名称 xx 区 xx 乡 xx 村土地一级开发项目 2、项目开发单位、项目开发单位 北京 xx 房地产开发有限责任公司 3、项目负责人、项目负责人 本项目具体负责人为 xxxx（联系电话：） 二、二、项目项目开发主体开发主体 北京 xx 房地产开发有限责任公司成立于 1996 年，注册资金： 1000 万元，法定代表人：，注册地址为：北京市 xx 区。 北京 xx 房地产开发有限公司经营范围为：“一般经营项目： 房地产项目开发；销售商品房” 。 经北京市 xx 区人民政府批准，作为 xx 乡绿化隔离带用地前 期开发主体，组织开展土地前期开发工作。主要工作内容为办理征 地、拆迁和大市政建设等手续，组织实施征地、拆迁、大市政基础 设施建设等前期开发工作，申请土地开发验收等。 三、三、地块规划指标地块规划指标 根据？的批复 （？号） ，北京 xx 房地产开发有限公司作为 xx 区 xx 乡 xx 村土地一级开发开发主体，组织实施本项目土地一 级开发工作。 本项目用地规划性质为？用地、公共绿地，总规划用地面积？ 公顷（其中建设用地？公顷，公共绿地？公顷，道路用地？公顷） 。 2 详见表 1-1。 表表 1-1 本地块用地规划指标表本地块用地规划指标表 序号序号用地性质用地性质用地面积（公顷）用地面积（公顷） 1建设用地 2公共绿地 3道路用地 4合计 四、报告编制依据四、报告编制依据 （1） 中华人民共和国土地管理法 （2004.8 修订版） ； （2） 中华人民共和国城乡规划法 （2007 年） ； （3） 中华人民共和国环境保护法 （1989 年） ； （4） 中华人民共和国森林法 ； （5） 中华人民共和国土地管理法实施条例 ； （6） 国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 ； （7） 土地开发整理标准（中华人民共和国国土资源行业标 准 td/t101110132000，含土地开发整理规划编制规程、 土地开发整理项目规划设计规范、土地开发整理规划项目验 收规程）； （8） 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 、 北京市绿化 隔离地区绿地系统总体规划 ； （9） 北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ； （10） 北京市人民政府印发关于加快本市绿化隔离地区建设意 见的通知 （京政发200012 号） ； 3 （11） xx 区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 、 xx 区土地利用总体规划（20062020 年） ； （12）其他有关规定和标准； （13）项目单位提供的其他相关资料。 五、编制原则五、编制原则 以落实城市总体规划，改善城市生态环境，统筹城乡发展为导 向，从 xx 村实际情况出发，坚持因地制宜，讲究实效，以解决 xx 村土地一级开发、利用、整治、保护中的实际问题为出发点和归宿。 主要遵循以下原则： （1）协调城市发展与环境保护、生态安全的关系，增强与培育 城市生态系统服务功能，促进社会经济的可持续发展； （2）节约集约利用土地，提高土地利用率； （3）统筹安排各类、各区域用地； （4）土地资源的可持续利用； （5）与上级规划及部门规划相衔接，提高土地开发的科学性； （6）法律允许，工程技术可行，经济上合理。 六、主要结论六、主要结论 4 第二章第二章 项目实施背景及必要性项目实施背景及必要性 一、一、建设背景建设背景 1978 年改革开放以来，随着我国经济高速增长和城市化进程加 快，城市用地规模快速膨胀。从 1978 年到 2006 年间，全国城市化 率由 17.9%上升到 43.9%（其中北京、上海两大城市的城市化率分别 达到 84.3%和 88.7%） ，城市总数由 190 个增加到 661 个。城市建设 用地面积由 1981 年的 6720.0 平方公里增长到 2003 年的 28971.9 平 方公里，平均每年新增城市建设用地约 1011 平方公里。城市的快速 扩张带来了一系列城市问题，如城乡矛盾、环境恶化、交通拥堵、 市容脏乱、住房紧张、粮食危机等，同时造成基础设施的巨大需求 和能源的浪费，严重威胁到我国社会的和谐与稳定。 在这样的情况下，我国一些大城市逐渐认识到绿化隔离带对于 抑制城市蔓延扩展和促进生态环境保护的重要作用。目前我国一些 城市密集地区和大都市圈，如北京、上海、珠三角地区等城市和地 区，已开始借鉴国外城市经验，尝试将环城绿带的建设纳入到城市 规划的编制和管理当中，并取得了一定的成效。 绿地系统规划建设是生态文明建设的主要组成部分，是落实国 务院批复要求和深化北京城市总体规划（2004 年2020 年） 的 重要内容，是建设“人文北京、科技北京、绿色北京”的基础平台 之一。完整的城市绿地系统是人与自然和谐的主要纽带，是城市空 间布局结构中不可或缺的构成要素，是建设生态健全、可持续发展 且宜于居住城市的最基本要求，是保护自然资源，保护生物多样性 的物质载体，是历史文化名城的延伸与发展。绿地系统规划是在遵 循人与自然和谐共生的基本法则前提下，将各类自然元素全面统筹， 构筑合理空间结构；科学配置，建立完善功能系统，综合协调，提 出均衡用地规模；集约布局，满足适宜服务半径；将历史、文化元 5 素与“自然元素”紧密融合，体现城市文化特征。 北京城市总体规划 1958 就战略性地制定了北京的绿化隔离带， 2000 年，北京市人民政府下发了北京市人民政府印发关于加快本 市绿化隔离地区建设意见的通知 （京政发200012 号） ，明确提 出“加快本市绿化隔离地区建设是进一步落实北京城市总体规划 ， 推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改 善和首都经济社会可持续发展的一项重要工作” 。 北京市国民经济 和社会发展第十一个五年规划纲要 、 xx 区国民经济和社会发展 第十一个五年规划纲要 、 xx 区土地利用总体规划（20062020 年） 都将绿化隔离地区建设作为重点任务加以推进。 按照北京城市总体规划（2004 年2020 年） 和北京市绿 化隔离地区绿地系统总体规划总体要求，北京市域绿地系统从整 体空间上分为山区、平原区和城市建设区三个层次。其基本结构为： 山脉平原相拥、三道生态屏障、平原林网交错、城市绿楔穿插，西 北挡、东南敞、廊道与圈层相结合，点、线、面、环相结合，功能 与生态相结合的绿地系统结构。 6 xx 村隶属于 xx 区 xx 乡，南四环东路以北，是北京中心城中心 地区与边缘集团之间的“第一道绿化隔离地区” 。按照市区两级政府 的统筹安排，本项目拟对现状用地进行土地一级开发，通过对绿化 隔离地区的建设，提高土地的有效利用率。充分发挥绿化隔离地区 的区位优势，调整产业结构和企业布局，加大基础设施建设力度， 加快城市化进程的步伐，推进旧村改造、新村建设和环境的综合整 治，理顺管理体制，促进农民生产和生活方式向城市化方向转变， 提高农民的生活质量。 二、必要性分析二、必要性分析 1、履行各级规划，促进首都可持续发展的需求、履行各级规划，促进首都可持续发展的需求 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 将绿化隔离地区建 设作为北京市中心城调整优化的重要任务，并明确了“绿化隔离地 区要以绿化和生态环境建设为前提，严格控制城市建设规模，有效 引导经济发展方向，全面实现城市化” ， “第一道绿化隔离带应建设 成为具有游憩功能的景观绿化带和生态保护带。对现状保留单位提 7 出合理的调整改造方案，分期实施。控制开发强度，加强空间整合 和环境整治，把建设用地外围的绿色空间划定为永久性绿地。 ”市委 书记刘淇同志非常关心绿化隔离地区建设，多次前往 xx、丰台、 海淀相关区域实地调研，并强调“开拓思路，勇于探索，依托绿地 提升产业，在保护生态环境的基础上，大力发展现代服务业、文化 创意产业、绿色产业，实现区域的可持续发展要加大城乡结合 部的环境整治力度，加快绿化隔离带建设。 ” 。 北京作为我们伟大祖国的首都，是全国的政治中心和文化中心， 也是向世界展示我国改革开放和现代化建设成就的重要窗口。不断 提高城市生态环境质量，是党中央、国务院赋予北京市的一项重要 任务，也是全市人民孜孜以求的希望，本项目所在区域为绿化隔离 带地区，加快项目实施，是落实国务院批复的北京城市总体规划 的一项重要措施，也是改善首都城市生态环境的一项重大工程，对 于促进首都经济和社会可持续发展具有非常重大的意义。 2、促进城乡统筹，推动城市化进程、促进城乡统筹，推动城市化进程 北京市绿化隔离地区涉及 6 个区县的 28 个乡镇和 4 个国有农场， 总人口超过 80 万，其中农业人口 22 万。从这一基本情况出发，绿 化隔离地区建设必须充分考虑人民群众的实际利益和城乡经济发展 的客观要求。 绿化隔离地区地处城乡结合部，多年来外来人口过度聚集，私 搭乱建现象普遍，环境卫生脏乱，社会秩序较差。为了从根本上改 变这一地区的面貌，市委、市政府决定，在进行绿化建设的同时， 依据北京城市总体规划，加快基础设施和农民新村建设，推进 城市化进程。一方面农民改善了居住条件和加快了区域发展，另一 方面，又节约了土地扩大了可绿化面积。实行这些政策，改变了过 去坐等国家建设征地拆迁补偿的办法，走出了一条依靠农民自身力 量建设现代家园的新路子，也大大加快了京郊农村城市化的进程。 8 改革开放以来，xx 乡的经济建设和各项社会事业都得到了较 快的发展。但是，经济建设和社会发展的很多指标均落后于北京市 平均水平。本项目的实施将有利的促进区域性的生态环境，促进城 乡统筹，合理利用土地资源，合理规划区域功能分布，加快 xx 乡 整体发展水平，提高当地人口的居住环境，优化生产、生活环境。 9 第三章第三章 开发对象基本情况及自然条件开发对象基本情况及自然条件 一、一、项目用地情况项目用地情况 本项目建设地点位于 xx 区 xx 乡 xx 村。总体规划指标为： 总规划面积 99.54 公顷，其中建设用地？公顷，公共绿地？公顷， 代征道路？公顷。本项目地块范围内现为企业用房、村民房屋及其 他附属设施，并有部分树木及其他地上附着物（见卫星图） 。 二、二、土地基本情况描述土地基本情况描述 暂缺 三、三、自然条件自然条件 （1）地理位置 xx 区位于北京冲洪积平原中部，地形平坦开阔。平均海拔高 10 度为 34 米 ，最高海拔 46 米 ，位于城北德清路附近大屯至洼里 关西一带；最低海拔 20 米 ，位于东部楼梓庄沙窝村西坝河下游， 高低相差 26 米 。整体地势呈西北高东南低，地面坡度为千分之一。 地貌有洪积、冲积扇平原、扇缘洼地和河流冲积平原三种类型，地 带性土壤为褐土与潮土。 xx 乡位于北京市东南郊，北距南三环路约 1 公里，南临北京 经济技术开发区，西与丰台区接壤，东靠京津塘高速公路。南四环 路由东向西横穿乡域中部，将 xx 乡分为南、北两区，成寿寺路由 北向南纵贯全乡。 本项目用地位于 xx 乡 xx 村，地块东邻吕家营村，南至少角 村，西至南双旗杆村，北至倪庄村。用地性质为？，总土地面积约？ 公顷。 （2）水文地质条件 xx 区地下含水层主要分布在第四纪松散沉积地层中，潜层含 水层以沙层为主，厚度一般在 40 70 米 之间，地下水平均埋深 25 米 ；在东风农场酒仙桥东坝、三间房十里堡、黄 港后沙峪三个第四纪洼兜地层中，深层含水层以沙卵石、沙砾 石为主，地下水埋深一般在 100 米 以上。受地层结构和地势的影 响，地下水自然流向呈自西北、西向东南、东的流向。多年平均地 下水资源量为 11090 万立方米。xx 区地下水多属重碳酸钙、碳酸 镁型水，水质适合农业和工业用水。地下水污染较为严重，农村饮 用水源井监测达标率仅为 56 3 ，不达标水源井地下水埋深大 多在 100 米 以内。 （3）气候气象 拟建项目位于北京市 xx 区，该区属暖温带大陆性半湿润季风 性气候，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷 干燥。多年平均年日照时数 2490.8 小时，年平均气温 11.5，无霜 11 期 195 天；年平均降雨量 610.2 mm，75%集中在 68 三个月。易发 生暴雨、大风、冰雹等灾害性天气。 xx 乡属暖温带半湿润季风型大陆气候，主要特征是四季分明， 降雨集中，风向有明显的季节变化，冬季以北风和西北风为主，夏 季为多偏南风。最高和最低月份平均气温分别为 25.7和-4.9，分 别出现在 7 月和 1 月，多年年平均降雨量为 623.5mm，一般集中在 七、八两个月。多年平均全年日照时数为 2800h，年日照百分率为 62%。 （4）现状 项目拟建地地上为企业用房、村民房屋及其他附属设施，并有 部分树木及其他地上附着物。 12 第四章第四章 投资环境与市场研究分析投资环境与市场研究分析 一、项目所在区域情况一、项目所在区域情况 xx 乡位于北京市东南郊，隶属 xx 区。北距南三环路约 1 公里， 南临北京经济技术开发区，西与丰台区接壤，东靠京津塘高速公路。 南四环路由东向西横穿乡域中部，将 xx 乡分为南、北两区，成寿寺 路由北向南纵贯全乡。xx 乡现有 4 个行政村、16 个自然村，乡域总 面积 12.41 平方公里。全乡现有农、居民 11549 户，其中农民 7379 户、居民 4152 户；总人口 22825 人，其中农业人口 16936 人、居民 人口 5889 人。 xx 乡是一个以乡镇企业为主多种经济形式并存的正在调整、建 设、发展中的经济强乡。全乡按照“四路五区“的可持续发展战略，“ 三、二、绿“的发展态势，正昂首阔步地勾勒着 xx 乡这颗 xx 区南部 明珠的灿烂前景。乡界内以 xx 路为依托的第二产业带，推动乡域范 围内自西向东形成“三、二、绿“的产业态势。 二、区域投资环境及市场分析二、区域投资环境及市场分析 1 1、区域投资环境、区域投资环境 奥运会后本市进入新的发展阶段，xx 地区的发展正面临难得的 机遇。一是促进城市南部地区加快发展已经成为全区各界的共识； 二是奥运会之后，全市把更多的资源和精力投入到城市南部地区发 展上来成为可能；三是随着城市发展的土地瓶颈日益凸显，城市南 部平原地区的土地空间优势逐渐显现；四是城市南部地区作为本市 参与京津冀区域合作的重要门户通道，其区位优势不可替代；五是 城市南部地区基础设施和发展环境不断改善，对高端要素的吸引力 进一步增强。六是随着本市城市整体形象、经济实力的提升，城市 化、市场化、国际化、现代化步伐加快，更多新的发展要素看好本 13 市，城市南部地区的发展机会也进一步增多。同时，城市南部地区 各区发展的积极性很高，为促进城市南部地区加快发展提供了有力 保障。 北京市以及 xx 区对包括 xx 乡在内的城乡结合部的投资重点是， 以农民生活水平、产业发展水平和城市管理水平提高为目的，统筹 解决其地区突出问题，加快形成城乡一体化发展新格局。 从全市投资总量看，xx 区占全市的 20.5%，其中房地产占全市 的 20.2%，居区县之首。全社会固定资产投资增幅高于全市 10.5 个 百分点，总量分别比排名第二、三位的丰台、大兴多 55.2 亿元和 68.5 亿元，占全市比重高于丰台、大兴 7.8 和 9.7 个百分点。2010 年，xx 区政府投资工作依然坚持城乡一体化统筹推进，积极构建宜 居城区，统筹兼顾推进城乡建设，安排资金约 40 亿元，加快推进城 乡一体化进程。 xx 区一是通过土地储备，推进农村城市化进程，建设用地全部 纳入土地储备的乡，农民一次性整建制转居转工进入城镇社会保障 体系，农（居）民全部搬迁上楼，按规划实施绿化美化和城市建设， 加快培育产业支撑，实现环境提升与产业发展的有机结合。二是将 土地储备作为绿隔地区“一乡一策”政策调整的重要补充，制定完 善规划调整方案，抓好整建制转居转工试点，加快推进绿化隔离地 区建设。 而土地政策将是影响本区域内未来投资市场的主要因素。2009 年以来，为了确保房地产市场稳定发展，国务院、北京市先后出台 了“国十条”、“京十二条”，对金融信贷、土地市场和房地产市 场加强调控力度。这一系列政策的出台和实施，有可能进一步影响 全区投资市场。xx 区按照建设“新四区”的战略部署，在确保完成 现有土地储备项目后续开发的前提下，统筹谋划，进一步加大土地 储备工作力度，加快土地供应，促进资金回笼，降低资金风险，形 14 成滚动开发、有序推进的工作格局。 2 2、未来开发市场分析、未来开发市场分析 为了防止北京市城市中心地区与外围组团之间连成一片，避免 城市“摊大饼式”的发展，实现城市规划“分散集团式”布局。根 据北京市 1993 年的总体规划方案，北京市在四环五环之间建设了第 一绿化隔离带，同时还将建设第二绿化隔离带，绿化隔离地区总面 积为 241.79 平方公里，规划实现绿地面积 125 平方公里，占绿化隔 离地区总面积的 52%，成了“绿化隔离带房地产项目”密集的区域。 产业建设是农村经济发展和农民致富的必由之路。绿化隔离地 区规划有两种产业类型，即二、三产业用地（简称绿隔产业）和经 营性绿色产业（简称绿色产业） 。绿隔产业是绿化隔离地区用于安置 失地上楼的农民劳动力、为农民提供社会保障的经营性二三产业。 绿色产业是在建设大块绿地（100 亩以上）的基础上，允许有 35% 的土地用于建设与绿地相适宜的经营性产业项目，以吸纳当地农村 劳动力、增加农民收入和养护绿地。因此本区域将吸引一些电子信 息产业，高端的轻工产业和创意产业企业入驻 京政办发200020 号文件第十条规定：“在农民自住房建成 的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得 收入全部用于补偿拆迁、新村建设及绿化建设，建设农民自住房屋 和上市出售的商品房比例为 1：0.5。 ”本项目实施后拟开展的二级 开发市场主要为住宅的开发。 从房展会上关注集中度中可以看出绿化隔离带项目需求的主力 群体为 35 岁以下的群体，尤其是 30 岁以下的群体同时值得注意的 是 50 岁以上的中老年群体对于绿化隔离带项目的需求也比较旺盛， 这和中老年群体对于项目周边环境及绿化要求程度较高有一定的关 系，同时由于该群体当中的相当一部分人已经或者即将退休，对于 15 居住地点和工作地点的距离并不十分看中。 图 绿化隔离带项目需求群体年龄分布 同时外来置业者需求旺盛。有资料显示，北京市 40%的商品房 市场被外来群体（包括国内异地置业者以及国外置业者）消化。 图 绿化隔离带项目需求群体户口分布 另外，将近 9 成以上的绿化隔离带项目需求群体的家庭年收入 不超过 10 万元。从绿化隔离带项目需求群体的家庭年收入来看，主 要集中在 6-20 万之间，同时假定该群体已有 2-3 年的积蓄，储蓄率 按照 50%计算，该部分群体的储蓄额度在 9-30 万之间，按照首付 20%计 算，该部分群体对总价的承受能力应该在 45-120 万之间。 16 图 绿化隔离带项目需求群体家庭年收入分布 绿化隔离带项目基本上在四环到五环之间，政府部门对于这些 项目在“绿化率”、“容积率”等方面有严格的限制，同时产品形 态也将彻底改变市内“塔楼一统天下”的局面，将形成“低层低密 度”、“板式多层”、“板式小高层”多种产品并存的局面。而从 居住角度看，“绿化隔离带”项目的优势主要集中在“绿化率高”、 “通风/采光好”、“社区安全/环保/健康”、“建筑密度低”等方 面。 和普通商品房需求市场不同的是，对绿化隔离带项目有需求的 群体决大多数已经拥有了自己的住房，该群体已经拥有一定的购房 经历，对于项目的细节比较关注，同时从购买目的来看，主要是 “为了改善居住条件和环境”。 17 图 绿化隔离带需求项目群体目前居住现状 图 绿化隔离带需求群体购房目的 从目前绿化隔离带项目的区域需求来看，“北部”及“东北部” 的需求最旺盛，分别占 2 成略强，其次是“东部”、“东南部”和 “南部” 表 绿化隔离带项目区域需求 需求区域 百分比 北部 21.8 东北部 20.5 东部 14.1 东南部 14.1 南部 15.4 西南部 5.1 西部 5.1 西北部 3.8 从上述分析可以看出，本项目未来的开发市场具有较好的前景。 18 三、区域开发优势分析三、区域开发优势分析 1、政府重视度不断加强 十七大报告指出：“建设生态文明，基本形成节约能源资源和 保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式。 ”报告还强调，要 “使生态文明观念在全社会牢固树立” 。十七大报告首次提出生态文 明，这是我们党科学发展、和谐发展理念的一次升华。北京市委市 政府多年来一直强调对生态环境的建设，陆续出台相关文件支持绿 化隔离带的建设，首都绿化办（市林业局）和各有关区绿化管理部 门分别制定全市和本区的绿化隔离地区绿地管理办法，使绿化隔离 地区的绿化建设和管理逐步实现规范化、制度化、科学化、法制化。 xx 乡党委乡政府也高度重视绿化隔离带建设，专门成立了项目建设 领导小组督办项目进展情况，一把手亲自挂帅着力推进项目实施。 因此，本项目的建设具有完善的政策支持。 2、村（居）民认可度上升 经过多年城市生活的熏陶和政府的宣传，本地区村（居）民城 市意识有了很大的提高，对于城中村混乱的情况和诸多不便也是反 应强烈甚至深恶痛绝，特别与周边地区宜居环境的的对比，以及一 些城中村地区的成功改造的信息，更增强了他们的信心和决心。大 家普遍认为早改比晚改好，早改可以减少历史遗留问题并尽快地发 挥改造的综合效益，占据发展的主动。否则，随着城市的发展，房 价、地价越来越高，在利益驱动下将带来新一轮违章建筑的出现， 改造成本还将持续增加，改造难度也会进一步增大。2004 年宅基地 拆迁补偿平均一般不到 2000 元，如今已突破 4000 元，有的地区已 高达 1 万元。大多数村社干部和群众都希望政府能尽快出台城中村 改造的相关政策，在保障好原有权益的基础上，尽快推进城中村改 造工作。 19 因此，本项目的建设是当地村（居）民翘首企盼的民心工程。 20 第五章第五章 土地一级开发方案与进度安排土地一级开发方案与进度安排 一、一、征地征地方案方案 几年来，北京市已逐步形成了土地一级开发投资主体多元化（企 业投资、政府投资、政府和企业共同投资） 、级开发土地类型多元 化以及管理方式的多元化。本项目采取的是开发企业实施土地开发， 政府将不直接参与，开发商的利润不高于预计成本的 5%。 1、征地拆迁影响调查、征地拆迁影响调查 为了正确和较完整地获知本项目征地拆迁移民安置的影响，在本 项目实施前，根据征地范围，对工程影响范围内的企业、人口、房屋、 土地、专项设施等不同影响对象的实物指标进行调查。主要有征地拆 迁影响人口调查、拆迁房屋及附属设施调查以及专项设施调查，另外 对影响地区的基本情况、社会经济现状和发展计划以及拆迁影响地区 居民生产生活现状的调查。 经过调查，本项目范围内有企业用房、村民房屋及其他附属设施， 并有部分树木及其他地上附着物。树木及附着物权利人为集体所有。 2、征地拆迁补偿原则及标准、征地拆迁补偿原则及标准 （1）征地拆迁补偿原则）征地拆迁补偿原则 保障因征地拆迁而移民的居民合法权益，保证移民安置质量是我 国有关政策法规和世界银行的移民安置政策共同的原则。为了切实落 实本项目的实施以提高或不降低受影响人的生产条件和生活条件为原 则，受影响居民有权利从项目实施方获得相应补偿，项目实施方必须 协助受影响人，恢复或提高其原有收入和生活水平等基本原则。 为了做好本项目用地拆迁和补偿工作，本项目应坚持以下原则： 1）土地征用、青苗补偿，均应在国家有关法律政策框架内并广 泛听取受影响人的意见后制订。 2）对于在实施过程中临时发生的由于施工而给群众造成的生活 21 和生产方面的损失应根据受影响程度支付补偿费，补偿以能恢复原有 的生活水平和生产条件为标准。 3）征地补偿工作必须在项目实施前至少一个月完成，否则项目 不开工。 （2）征地、拆迁补偿标准）征地、拆迁补偿标准 依据北京市建设征地补偿安置办法 （即“北京市人民政府令 第 148 号” ）： 征地补偿费包括土地补偿费、人员安置费。涉及青苗和其他土地 附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿 费。本项目发生土地补偿费及房屋拆迁费和其他土地附着物补偿费。 3、征地工作程序、征地工作程序 （1）土地一级开发主体提出开发建设项目立项报告，由主管部 门批准立项后，列入计划； （2）土地一级开发主体持批准的立项文件，向规划部门申请选 址； （3）规划部门初步划定用地范围、面积，并向有关部门发出建 设用地征询意见表； （4）管理部门根据规划初步定点，拟定补偿安置方案； （5）土地一级开发主体与原用地单位、当地地方政府共同商谈 征地补偿安置方案； （6）土地一级开发主体与被征地单位签订土地征用初步协议； （7）土地管理部门在补偿安置方案上签署意见； （8）规划部门审核征地文件、协议，草拟征地批复文件； （9）与被征地方就征地补偿费、房屋拆迁费、青苗及土地附着 物的标准进行协商，经企业和村民代表大会通过后，签订征地补偿安 置协议； （10）土地行政主管部门对征地程序、征地标准进行监督指导， 22 听取村民意见并公示征地补偿协议； （11）区政府批准后，报市国土资源局审核，经市政府批准后， 取得征地批准文件； （12）征地补偿费专户存储，征地方要依法、按时、足额支付征 地补偿费及相关税费； （13）在土地主管部门的主持下被征地单位向用地单位正式移交 土地、并进行开发建设； （14）土地一级开发主体填写征地结案表 ，申请征地结案。 4、 征地情况征地情况 （1）用地单位：项目单位 （2）征地用途：居住 （3）征地位置：xx 村四至 （4）征收土地情况：本项目需征收北京市 xx 区 xx 乡 xx 村 集体土地 99.54 公顷（约合 1493.1 亩） 。 5、涉及人员安置情况、涉及人员安置情况 本项目在征地的同时，需要对征地范围内的人员进行安置，根据 相关资料，本项目征地设计的农业总人口数量为 2307 人。 6、征地方案及费用构成、征地方案及费用构成 征地费是征收集体土地而发生的一种补偿费用，征地项目的具体 征地补偿费及人员安置费，以征地单位与被征地农村集体经济组织协 商签订的征地补偿安置协议书为准。 本项目征地采用货币补偿方式，依据有关规定及本项目的实际情 况，征地补偿费用包括土地补偿费和人员安置费。 本项目土地征用补偿标准 45 万元/亩，本项目需征地 99.54 公顷， 征收土地补偿费共计 67189.5 万元。 本项目人员安置标准 26 万元/人，本项目需安置 2307 人，人员 安置费共计 59982 万元。 23 则本项目集体土地征地费用为 127171.5 万元。 7、 土地补偿费使用方式土地补偿费使用方式 本项目土地补偿费全部支付给土地方，用于失地农民的补偿及安 置。土地补偿费的使用由村委会召开村民代表大会确定。 征地工作是一项系统工程，征地单位应综合协调土地行政主管部 门、劳动保障行政主管部门、民政部门、公安部门、农村工作部门、 区人民政、乡镇人民政府、农村集体经济组织和村民委员会，齐心合 力，共同完成此项工作。 二、拆迁工作方案二、拆迁工作方案 1、拆迁工作概要 根据地形图分析结合乡政府提供资料，用地范围内房屋建筑面积 约为 1197193 平方米。包括民宅 800 户，集体企业 500 余家。具体情 况详见下表： 地上物类型数量土地面积（）建筑面积（pgm） 民宅800 户345962 345962 集体企业500 家649438 851231 合计1300.00995400 1197193 2、拆迁适用政策说明 该项目位于 xx 区 xx 乡 xx 村，宅基地补偿应按照北京市集 体土地房屋拆迁管理办法 、 北京市宅基地房屋拆迁补偿规则及绿 化隔离带项目拆迁宅基地面积控制标准、补偿标准及有关补助费的相 关规定。拆迁补偿使用相关政策包括： （暂略） 拆迁补偿费用包括民宅、国有企业、市政设施、其他费用及不可 预见费等。 3、拆迁补偿费用测算 本项目拆迁费用测算包括民宅、集体企业、其他费用及不可预见 24 费等几部分。 （1）民宅部分 根据有关规定，本项目民房拆迁补偿费指标为 6500 元/平方米， 拆迁补偿费为 224875.3 平方米。 （2）集体企业部分 本项目拆迁范围内的企业现状建筑面积为 851231 平方米，根据 有关规定，本项目集体企业房屋拆迁补偿费 2000 元/平方米，则集体 企业拆迁补偿费为 170246 平方米。 （3）其他费用 拆迁服务费：按补偿金额的 1.2%估算，为 75.82 万元。 拆迁评估费：按照资产评估收费管理暂行办法 （价费字 1992625 号）及关于规范资产评估收费问题的意见 （国资办发 199753 号）文件要求计取，为 47.06 万元。 拆除及渣土清运费：按拆迁民宅总建筑面积 35 元/平方米与 拆迁集体企业总建筑面积 60 元/平方米计取，为 5107.39 万元。 拆迁招标代理服务费按照招标代理服务费收费管理暂行办 法文件要求计取，为 23.19 万元。 其他费用测算详见下表： 序号项目计费标准 1 拆迁服务费补偿金额的 1.2%75.82 2 拆迁评估费价费字1992625 号47.06 3 民宅拆除及渣土清运费35 元/平方米1210.87 4 集体企业拆除及渣土清 运费60 元/平方米5107.39 5 拆迁招标代理服务费 招标代理服务费收费管理暂行办 法23.19 6 合计 6464.32 则本项目拆迁总费用为上述（1）（3）之和，为 401585.12 万 元。详见下表 25 序号地上物类型数量占地面积建筑面积金额 1 民宅补偿800 户345962 345962 224875.30 2 集体企业补偿500 家649438 851231 170246.20 3 其他费用 6464.32 4 合计1300.00995400 1197193 401585.82 （4）不可预见费 按拆迁费用测算的 10%匡算。为 40158.58 万元。 4、村民安置方案 本项目共涉及 xx 村 800 户民宅拆迁，全采用回迁楼安置方式。 5、拆迁工作计划和启动程序 本项目拆迁工作主要为民宅和其余地上物拆迁。在完成项目核 准、用地批准等前期手续后，立即启动征地、拆迁工作。拟先进行 现状调查、评估测算；考虑本项目民宅拆迁量较大，民宅拆迁和企 业等其他地上物拆迁分步实施，计划用一年左右时间完成拆迁补偿 工作。 三、三、市政建设方案市政建设方案 1、市政建设概述 本项目范围内市政建设要达到“六通一平” （通路、通电、通信、 通上水、通下水、通燃气及场地平整） 。本项目市政费用水平按照 80 元/土地计算，为 7963.20 万元。 四、供地方案四、供地方案 1、土地供应模式 项目完成土地一级开发以后，在土地整理储备中心土地交易市 场，公开出让国有土地使用权。 2、土地供应计划 26 本项目计划开发周期为 30 个月。届时将提供可出让建设用地 995400 平方米，收益建筑规模为 564768 平方米。其中农民回迁安 置房与商品房比例为 1：0.5。 3、土地一级开发深度 项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“六通一平” 的熟地状态。 4、一级开发成本及入市底价的估算 在项目入市准备期间，将聘请专业的评估公司对土地补偿价格、 出让金及熟地价进行评估， 。同时，预测土地在市场的经济实现能力。 5、资金回收计划 一级开发单位将在北京市土地整理储备中心 xx 分中心的监督 下通过制定科学的土地公开上市工作方案和合同约束条件，通过土 地公开出让保障土地一级开发建设投资的顺利回收。 27 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 一、环境和生态现状一、环境和生态现状 本项目为 xx 区 xx 乡 xx 村土地一级开发开发项目。xx 村位 于 xx 区西南部， xx 区土地利用总体规划（20062020 年） 已 于 2010 年 6 月经北京市人民政府批复。xx 村是 xx 区第一道绿化 隔离带建设区域。 1、建设项目所在地区域环境质量现状及主要环境问题、建设项目所在地区域环境质量现状及主要环境问题 （1）大气环境质量现状 项目位于 xx 区 xx 乡境内，该地区环境空气质量评价标准采 用环境空气质量评价标准 （gb3095-1996）及其修改单中的二级 标准。 xx 区环境保护局监测站于 2009 年 1 月 15 日19 日对 no2、so2、tsp 在 1 个监测点（xx 中心区）连续采集 5 天，每天 监测四个时段，监测 no2和 so2的小时均值和日均值，监测 tsp 的 日均值。 二氧化氮（no2）：在五天的监测中，评价区域内 no2的小时 均浓度范围为 0.0100.063mg/m3，标准指数范围为 0.0420.263 mg/m3，小时均浓度最大值为 0.063mg/m3，占评价二级标准值的 26.3%。 二氧化硫（so2）：在五天的监测中，评价区域内 so2的小时均 浓度范围为45.5mw 的限值；2008 年 7 月 1 日起执行第时段 限值，具体限值见表 6-6。 表表 6-6 在用锅炉大气污染物排放限值在用锅炉大气污染物排放限值 工业锅炉工业锅炉 时段时段 污染物污染物 45.5mw45.5mw 时段时段 烟尘（mg/m3）503030 so2（mg/m3）15010050 nox （mg/m3）300250200 企业自建食堂排放的油烟废气执行饮食业油烟排放标准 （试 行） （gb18483 -2001） ，具体规定见表 6-7，表 6-8。 表表 6-7 饮食业单位的规模划分饮食业单位的规模划分 规模规模小型小型中型中型大型大型 基准灶头数1，33，66 对应灶头总功率（108j/h）1.67，5.005.00，1010 对应排气罩灶面总投影面积 （m2） 1.1，3.33.3，6.66.6 表表 6-8 饮食业单位的油烟最高允许排放浓度和油烟净化设施最低去除效率饮食业单位的油烟最高允许排放浓度和油烟净化设施最低去除效率 规模规模小型小型中型中型大型大型 最高允许排放浓度（mg/m3）2.0 净化设施最低去除效率（）607585 （2）水污染物排放标准 本项目区排放的污水近期由入驻企业自建的污水处理设施处理， 达到城市污水再生利用城市杂用水水质 （gb/t 189202002）要 求后，具体参见表 6-9，部分回用，部分排入凉水河。凉水河水体功 能为 v 类，应执行北京市水污染物排放标准 （db11/3072005）中“排入地表水体及其汇水范围的水污染物排放 32 限值”三级限值；远期排入顺义区污水处理厂，排水执行北京市水 污染物排放标准 （db11/3072005）中“排入城镇污水处理厂的 水污染物排放限值”，具体见表 6-10。雨水直接排入基地西侧凉水河。 表表 6-9 城市杂用水水质标准城市杂用水水质标准 序号序号项目项目冲厕冲厕道路清扫道路清扫绿化绿化 1ph 值6.09.0 2色度（度）30 3嗅无不快感 4浊度(ntu)51010 5溶解性总固体(mg/l)150015001000 6bod5 (mg/l)101520 7氨氮（mg/l）101020 8阴离子表面活性剂 (mg/l)1.0 9溶解氧(mg/l)1.0 10总余氯(mg/l)接触 30min 后1.0，管网末端0.2 11总大肠菌群(个/l)3 33 表表 6-10 水污染物排放标准水污染物排放标准 单位：单位：mg/l 序序 号号污染物或项目名称污染物或项目名称三级限值三级限值 排入市政污水处理厂限值排入市政污水处理厂限值 1悬浮物（ss） 80400 2五日生化需氧量 （bod5） 30300 3化学需氧量 （codcr） 100500 4动植物油 15100 5氨氮15 （3）建筑施工场界噪声标准 施工期噪声执行建筑施工场界噪声限值 （gb 12523-90） ，见 表 6-11，运营期噪声执行工业企业厂界噪声标准 （gb12348-90） ， 见表 6-12。 表表 6-11 建筑施工场界噪声限值标准建筑施工场界噪声限值标准 噪声限值噪声限值 db(a) 施工阶段施工阶段主要噪声源主要噪声源 昼间昼间夜间夜间 土石方推土机、挖掘机、装载机等7555 打桩各种打桩机等85禁止施工 结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055 装修吊车、升降机等6555 表表 6-12 工业企业厂界噪声标准工业企业厂界噪声标准 噪声值噪声值 db(a)来源来源 类别类别 昼间昼间夜间夜间 i5545 7055 工业企业厂界噪声标准 （gb12348-90） （4）固体废物和绿化 固体废物执行中华人民共和国固体废物污染环境防治法中 的有关规定；绿化执行北京市城市绿化条例的规定。 34 三、生态环境影响分析三、生态环境影响分析 1、主要污染物及排放情况、主要污染物及排放情况 本项目为土地一级开发项目，开发后作为绿化用地、产业用地 和居住用地。施工期产生的污染包括生产废水和生活污水、扬尘、 噪声和固体废物，运营期的污染主要包括生产废水、生活污水、食 堂餐饮废水；固体废物及企业员工的办公和入住居民的生活垃圾、 绿化垃圾；入驻企业的工艺废气、燃煤锅炉房烟气、地下停车场的 汽车尾气；生产车间噪声、交通噪声和设备噪声以及人群活动噪声 等。 （1）水污染 1）施工期 本项目施工期水污染源主要为生产废水和现场施工人员产生的 生活污水以及施工机械跑、冒、滴、漏的污油及露天机械被雨水等 冲刷后产生的含油污水。生产废水主要产生于砂石料加工与冲洗， 混凝土搅拌、浇筑与养护，表层装修与冲洗，设备冲洗等，产生的 基坑积水经自然沉淀后不会对周围水体造成不利影响。生活污水主 要产生于施工人员。 2）运营期 运营期主要水污染源为生产废水以及生活污水、食堂餐饮废水。 生活污水主要污染物为 ss、cod、石油类以及油脂等，水质指 标见表 6-13。 表表 6-13 生活污水水质生活污水水质 项目项目ph（无量纲）（无量纲）codbod5ss氨氮氨氮总磷总磷 平均浓度 mg/l68350200250254 （2）大气污染 1）施工期 35 施工过程会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与施工现 场条件、管理水平、机械化程度以及施工季节、土质以及天气等诸 多因素有关。扬尘是施工期应该重点控制的空气污染物。施工扬尘 主要来自以下几个方面： 土方的挖掘扬尘及现场弃土堆积的扬尘； 建筑材料的现场搬运及堆放土扬尘； 施工垃圾的清理及堆放扬尘； 运输车辆造成的现场道路扬尘。 此外，运输汽车、施工机械等会排放少量尾气，对空气环境也 有一定的影响。 2）运营期 本项目开发为产业用地，运营期大气污染主要来自入驻企业的 工艺废气、燃煤锅炉房烟气、地面停车场和道路的汽车尾气。主要 污染物为 tsp、so2、co、nox 等，另外，入驻企业的食堂会产生 一些油烟污染。此外，空调系统也产生一些大气污染物，主要污染 物为少量烟尘、甲烷、一氧化碳、氮氧化物和二氧化硫等。 （3）噪声污染 1）施工期 建筑施工活动产生的环境噪声主要有固定、连续式施工机械设 备的噪声和移动交通噪声。按施工活动分为地基打桩处理，基坑开 挖，建筑材料起吊，建筑设备和材料的运输等产生的噪声。 2）运营期 根据建设规划，项目建成后的噪声主要来自生产车间噪声、交 通噪声和设备噪声以及人群活动噪声。设备噪声源主要有机械噪声、 水泵的震动与噪声、空调噪声、风机的噪声，交通噪声源主要为进 入工业区的交通车辆。 （4）固体废物 36 1）施工期 施工过程主要固体废物主要为废渣、弃土、建筑废料以及施工 人员产生的生活垃圾。 施工废渣：主要来源于基槽回填后的渣土以及施工过程中大量 产生的建筑垃圾等。 弃土：建筑基础开挖产生的余土，除一部分回填以外，一部分 将作为弃土处理，由车辆运输至渣土堆放场。 建筑废料：主要包括施工中砖、水泥、木材、钢材装修、加工 中产生的废料。 生活垃圾：施工人员集中将产生的少量生活垃圾，利用园区内 周边现有垃圾设施进行收集。 2）运营期 项目建成后，以绿色产业为主，还有大面积的绿地。本项目运 行期所产生的固体废物主要来自生产过程产生的废物、企业员工、 入住居民的生活垃圾、绿化垃圾等固体废物，主要种类如下： 产品生产过程中产生的废物 入驻企业会产生一定的废弃物，包括不合格产品、边角废料、 废包装、废纸等。 工作人员、入住居民产生的生活垃圾 项目建成后，用餐的工作人员以及居住在用地的少量工作人员 也会产生生活垃圾。 绿化垃圾 来自绿地草坪、林园、生态保育等。以上固体废物中有毒有害 物质含量较少。 3）主要生态影响 本项目对生态环境的影响主要是土地利用变化、生态功能改变 和生活环境的改变。 37 土地利用 项目建成后将完全改变土地利用状况，由现在的村落变为绿化 用地、产业用