某商住小区项目可行性研究报告1.doc

xx 市市 xx 置业有限公司置业有限公司 xxxx 商住小区项目商住小区项目 可行性研究报告可行性研究报告 xxxx 工程咨询有限公司工程咨询有限公司 2012 年年 3 月月 第 1 页 目目 录录 第第 1 1 章章总总 论论1 1.1.项目名称1 1.2.项目建设单位1 1.3.项目建设地点1 1.4.项目概况1 1.5.编制单位2 1.6.可行性研究报告编制依据和范围2 1.7.研究结论与建议3 第第 2 2 章章项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究4 2.1.投资环境分析4 2.2.xx 房地产市场分析 .6 2.3.销售预测8 2.4.营销策略12 第第 3 3 章章建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件15 3.1.建设规模15 3.2.项目概况现状15 3.3.项目建设条件16 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案19 4.1.设计依据19 4.2.项目设计主题和开发理念19 4.3.项目总体规划方案20 4.4.建筑设计21 4.5.结构设计22 4.6.给排水设计22 第第 5 5 章章节能措施及能耗分析节能措施及能耗分析24 5.1.项目节能评价依据24 5.2.项目用能特点及节能原则24 5.3.综合评估意见29 第第 6 6 章章环境影响评价环境影响评价30 6.1.编制依据30 6.2.环境现状30 6.3.项目建设对环境的影响30 6.4.环境保护措施31 第第 7 7 章章劳动卫生与消防劳动卫生与消防32 7.1.指导思想32 7.2.职业安全卫生健康对策与措施32 7.3.消防设计33 第第 8 8 章章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置35 8.1.组织机构35 8.2.人力资源配置35 第 2 页 第第 9 9 章章项目实施进度项目实施进度36 9.1.项目开发期36 9.2.项目实施进度安排36 9.3.项目实施过程控制措施36 第第 1010 章章项目招投标项目招投标38 10.1.工程项目招标投标概述38 10.2.工程项目招标投标因素分析39 10.3.招标依据41 10.4.招标范围41 10.5.招标方式41 第第 1111 章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措42 11.1.投资估算42 11.2.资金筹措42 第第 1212 章章财务评价财务评价44 12.1.项目评估依据44 12.2.财务评价基础数据的选择44 12.3.财务评价44 12.4.不确定性分析45 第第 1313 章章研究结论与建议研究结论与建议46 13.1.可行性研究结论46 13.2.建议46 第 1 页 第第 1 1 章章 总总 论论 1.1. 项目名称 xxxx 商住小区项目 1.2. 项目建设单位 单位名称：xx 市 xx 置业有限公司 单位性质：有限责任公司(自然人独资) 注册资金：人民币 800 万元 单位住所：xx 省 xx 市 xx 区 xx 路（市建委） 业务范围：房地产开发、经营，基础设施建设。 （凭有效资质证经营） 法定代表人： 建设单位简介：xx 市 xx 置业有限公司是经 xx 市工商行政管理局批准成立的 一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、 财务部、工程部、销售部等，现有职员 28 人，其中中级职称 3 人，公司人员大都是 经验丰富的专业人员，年开发能力为 10 万多平方米。 1.3. 项目建设地点 本项目拟建于 xx 区沿江东路与 xx 北路交汇处（原 xx 区发改委宿舍） 1.4. 项目概况 xxxx 商住小区项目拟在占地面积 5385.54 平方米的土地上，建设总容积率 为 9.0，建设密度为 40%,总建筑面积为 57733 平方米的商住联体楼。 （其中住宅面积 40507 平方米，商铺面积 7542 平方米，地下停车场面积 8908 平方米，公共设施配套 面积 306 平方米） 。 xxxx 商住小区建设项目以打造 xx 临江而居的优美人居环境，旨在建设高品 第 2 页 质商住小区。以加快招商引资力度，加快 xx 城市基础设施建设，促进当地经济社会 可持续发展。 主要技术经济指标主要技术经济指标 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 总用地面积 5385.54 2 规划总建筑面积 57733 2.1 其中：住宅建筑面积 40507 2.2 其中：商铺建筑面积 7542 2.3 其中：地下停车场建筑面积 8908 2.4 其中：公共配套设施面积 306 3 建筑占地面积 2153.42 3 建筑密度 % 40 4 容积率 9.0 5 绿地率 %30 6 项目总投资万元 9350.42 7 财务净现值万元 5555.82 8 财务内部收益率 %15.9 9 静态投资回收期年 0.87 10 动态投资回收期年 1.00 1.5. 编制单位 编制单位： xxxx 工程咨询有限公司 工程咨询资格证书等级：乙级 资格证书编号：工咨乙 发证机关：国家发展和改革委员会 1.6. 可行性研究报告编制依据和范围 1、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议； （2） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用 版） ； （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参 第 3 页 数（第三版） ； （4） 城市房地产开发经营管理条例 ； （5） 房地产项目经济评价方法 ； 2、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对 xxxx 商住小区项目建设 的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、 项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面 进行全面论证和研究。 1.7. 研究结论与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测 算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及 xx 的房 地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 xx 区房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋激烈，因此需要切实考虑市场 容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合， 打造高档商住小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注 重营销推广，保证销售资金回款。 第 4 页 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 1 1、国家政治经济形势及有关政策国家政治经济形势及有关政策 2011 年全年国内生产总值 471564 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%。 分产业看，第一产业增加值 47712 亿元，比上年增长 4.5%；第二产业增加值 220592 亿元，增长 10.6%；第三产业增加值 203260 亿元，增长 8.9%。 2011 年末，中国大陆总人口(包括 31 个省、自治区、直辖市和中国人民解放军 现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)134735 万人， 比上年末增加 644 万人。从城乡结构看，城镇人口 69079 万人，比上年末增加 2100 万人；乡村人口 65656 万人，减少 1456 万人；城镇人口占总人口比重达到 51.27%， 比上年末提高 1.32 个百分点。人口总量低速增长，城镇人口首超农村。 2011 年，全年固定资产投资共 301933 亿元，比上年名义增长 23.8%，扣除价格 因素后实际增长 16.1%。全国房地产开发投资增速减缓，比上年增速回落 5.3%。全 年全国房地产开发投资 61740 亿元，比上年名义增长 27.9%（扣除价格因素实际增长 20.0%），其中房屋新开工面积 190083 万平方米，比上年增长 16.2%，全国商品房销 售面积 109946 万平方米，增长 4.9%，全国商品房销售额 59119 亿元，增长 12.1%， 全年房地产开发企业土地购置面积 40973 万平方米，比上年增长 2.6%，全年房地产 开发企业本年资金来源 83246 亿元，比上年增长 14.1%。 2011 年房地产市场调控为 2010 年调控的延续和深化。2011 年，为进一步巩固 房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投 机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩 大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。 货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息 3 次，提高存准率 6 次，货币政策 持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是 2011 年的重头戏，2011 年已完成开工建设 1000 万套保障房任务，中央政府加大保障房融 第 5 页 资支持，重视保障房建设质量和公平分配。以上政策对打击房地产投机，消除房地 产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。 2 2、xxxx 市的经济社会情况市的经济社会情况 初步核算，2010 年全市实现地区生产总值 767.01 亿元，比上年增长 14.4%。分 产业看，第一产业增加值 190.55 亿元，增长 4.4%；第二产业增加值 278.63 亿元， 增长 20.3%；第三产业增加值 297.83 亿元，增长 14.3%。三次产业结构比重由上年 的 25.7：34.0：40.3 调整为 24.8:36.3:38.9。 全市城镇居民人均可支配收入 15041 元，增长 12.0%。其中，工资性收入 10664 元，增长 11.4%；经营性净收入 2156 元，增长 19.4%；转移性收入 2257 元，增长 12.2%。全市农村居民人均纯收入 5061 元，增长 15%。其中，工资性收入 1615 元， 增长 18.1%；家庭经营纯收入 3060 元，增长 12.6%；转移性和财产性收入 386 元， 增长 22.1%。全市城镇居民人均消费性支出 9945 元，增长 13.8%。其中，食品、衣 着、居住和教育文化娱乐服务支出分别增长 8.7%、2.7%、36.2%和 14.7%。农村居民 人均生活消费支出 3951 元，增长 10.5%。其中，食品、衣着和居住分别增长 9.7%、15.1%和 14.1%。全市城镇居民恩格尔系数为 37.8%，农村居民恩格尔系数为 47.6%。城镇居民人均住房面积 45 平方米，农村居民人均住房面积 36.0 平方米。 工业经济增幅较快。全市实现工业总产值 786.88 亿元，比上年增长 34.1%；完 成增加值 236.78 亿元，增长 20.3%。全市规模以上工业企业达 776 家，净增 117 家。 规模以上工业企业完成增加值 182.41 亿元，增长 24.1%。其中，国有企业增长 12.3%， 外商及港澳台投资企业增长 18.9%，股份制企业增长 30.6%。分轻重工业看，轻工业 增长 22.8%，重工业增长 25.8%。 建筑业健康发展。全年实现建筑业增加值 41.85 亿元，比上年增长 26%。全年施 工项目 87 个。资质内建筑企业房屋建筑竣工面积 558.2 万平方米，增长 9.4%。 固定资产投资较快增长。全年完成全社会固定资产投资 831.89 亿元，比上年增 长 38.6%。其中城镇以上固定资产投资 581.68 亿元，增长 49.8%；农村固定资产投 资 250.21，增长 18.1%。分产业看，第一产业投资 45. 72 亿元，比上年增长 23.4%；第二产业投资 348.1 亿元，增长 38.5%，其中工业投资 307.47 亿元，增长 30.6%；第三产业投资 377.81 亿元，增长 47.1%。 第 6 页 房地产市场日趋活跃。全市完成房地产开发投资 72.6 亿元，比上年增长 17.2%。房屋施工面积 885.37 万平方米，比上年增长 41.7%；竣工面积 165.58 万平 方米，增长 13.98%。全年商品房销售面积 239.46 万平方米，增长 41.6%，其中住宅 销售 213.94 万平方米，增长 42.6%。竣工经济适用房投资 1.96 亿元。 2.2. xx 房地产市场分析 1 1、xxxx 房地产市场板块对比分析房地产市场板块对比分析 xx 区主要划分为河东、河西、凤凰园三大板块，其中河东细分为沿江东路、育 才路两个区域；河西细分为零陵路、新火车站两个区域。 1)1) 河东板块（沿江东路河东板块（沿江东路/ /育才路）育才路） 河东板块为 xx 市的政治、文化中心，公共设施配套齐全，交通方便，人居环境 好，目前市场认知度较高，经过近年来的开发，可扩张的范围有限。由于片区拥有 良好的区位优势和优美片区环境，该板块是目前市民购房置业的首选区域。 主要特征：依托新行政中心的确立，房地产项目剧增，集中分布，档次相对其 他区域要高。楼盘以高层为主、部分小高层、极少多层。 代表楼盘有：南华富临锦江、塞纳河畔、恒景苑、香河城、江南国际数码城、 皇家地王广场、华源府第、丰泽家园、印象巴厘、东城明珠、金盾大厦、永和家园、 潇湘国际广场、理想城、星城花园。目前该板块的高层住宅均价为 2800 元/左右。 客户构成：城区居民、工薪阶层、公务员、医生、周边县城购买者 2)2) 河西板块（零陵路河西板块（零陵路/ /新火车站）新火车站） 河西板块是 xx 的核心商业圈。作为 xx 老商业中心，早期的城市规划弊病渐露， 居住环境较差，人居品质一般，楼盘同质化严重。该区域房地产发展不平衡，存在 环境污染的隐患。该区域商贸氛围浓厚，商业投资价值较高。 主要特征：该区域楼盘以多层建筑居多，小高层和高层楼也逐渐增多。核心商 业圈、交通便捷、配套完善。 代表楼盘有：博林经典、慧谷国际公寓、舜德花园、西城香山、金水湾城市广 场、中联国际广场、水岸丽都、潇湘国际花城、舜皇新城、园丁山庄、西南花园、 星城观天下、华兴世纪城、创发城。该板块的高层住宅均价约 2400 元/。 第 7 页 客户构成：城区居民、周边县城购买者、工薪阶层、教师、在外务工人员 3)3) 凤凰园板块凤凰园板块 凤凰园是 xx 区的工业中心，人口相对集中，交通方便。但发展速度一直较慢、 处于区域边缘地带，公共配套设施不到位，居住品质相对较差。 主要特征：本区域的房产以多层居首，有零星小高层点缀，高层建筑相对稀缺。 楼盘价位相较其它两板块便宜。 主要代表楼盘：江南幸福里、城市荣域、世博美域、绿景美城、贵族阳光、银 海花园、西城丽景、城市绿岛、紫金大邸、丽都桃源。目前该板块高层住宅均价为 2200 元/左右。 客户构成：工业园内工作人员、周边县城购买者、公务员 2 2、xxxx 房地产市场建筑规划分析：房地产市场建筑规划分析： 近几年 xx 各版块楼盘建筑规划分析如下：总结如下： 1)1) 项目规模：项目规模： 河东房产区域整体规模很大，产品种类趋向多元化；河西规模较大，但同质化 现象较多；凤凰园普遍规模较小，而且分布不集中，较零散。 2)2) 建筑形态：建筑形态： 河东以高层，小高层的产品形态为主流，极少多层；河西多层的产品居多、小 高层和高层逐渐增多；凤凰园多层居首、小高层零星点缀、高层稀缺如金。 3)3) 建筑风格：建筑风格： 河东/河西/凤凰园主要以现代风格为主。 总的来说：河东的住宅品质最高；河西的住宅品质差异较大，两级分化严重， 总体水平不高；凤凰园的住宅品质普遍很低，但有很大的提升空间。 3 3、20122012 年年 xxxx 楼市分析楼市分析 xxxx 房地产市场走势房地产市场走势 （1）2012 年，国家对房地产市场的调控会依然持续，xx 区房地产市场会继续 保持健康有序平稳的发展态势。xx 区地处经济欠发达地区，房地产市场处于初级阶 段，房价相对处于落后水平，房地产开发相对理性，房地产市场总体运行基本正常， 第二季度及下半年 xx 区房地产市场价格将继续维持基本稳定的发展态势，房价涨幅 第 8 页 将趋于平稳预计将在 5%-10%的幅度左右。 （2）房地产开发企业会通过一些措施促进资金回笼，扩展融资渠道，增强资金 实力，维持投资的平稳性，保证商品房市场投放能力的后续增长。同时房地产销售 旺季即将来到，房地产交易将会继续活跃。 （3）土地市场的传导效应，由于开发商的拿地成本不断提高，通过土地的成交 价可以看出，xx 的地价上涨的幅度比较大，速度也比较快，相对比房价的上涨幅度 和速度都要大很多，这最终都会转嫁到消费者身上，通过房价体现出来。 （4）刚性住房需求持续增加，自住型和改善型住房需求将大幅释放。xx 区正处 于新型工业化、新型城市化加速提升阶段，每年有大批的农村劳动力向城镇转移， 将产生强大的刚性住房需求。随着居民购买力的增强，市民购房趋于理性，自主性 和改善型住房需求将有效释放。 xxxx 未来楼市走势未来楼市走势 目前 xx 区市政配套不断完善，经济快速发展，这将促进今后房地产发展的格局 形成，因此未来市场竞争更多的集中体现在产品创新，产品品质和服务的提升上。 不少企业根据市场动态和政策导向，对项目进行重新定位，调整原有规划和户 型设计，市场细分更科学。项目的投资规划更理性，产品在户型功能细节，性价比 方面更趋合理，使供应结构性矛盾进一步缓解。 同时，随着国家出台住宅建筑节能强制标准，绿色、节能、智能型住宅成为今 后住宅建设的发展方向，必将成为今后房地产消费的热点。 对 xx 房价的未来走势，目前受到宏观调控政策、cpi 指数持续的攀高居民生活 压力加大、股市动荡跌至 2500 点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但 是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长， 人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以未来楼市房价依然有一定 的上涨空间。 2.3. 销售预测 1 1、项目需求分析、项目需求分析 随着 xx 成为 xx 承接广东沿海产业转移的示范基地，在这里投资的客商越来 越多，但本县具有一定规模的高档公寓楼还比较稀缺。人们物质生活的不断改善， 第 9 页 带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处 xx 区河东沿江路，人 口众多，交通发达，项目将利用其良好生态和区位优势在 xx 新城开发区打造出一个 人文共生的生态示范公寓，以创新的开发理念和居住生活方式打造 xx 高品质、高标 准、不可复制的超高层标志性建筑城市名片，使得高档次公寓成为 xx 人民追求高品 质生活的时尚。 2 2、项目销售目标群定位、项目销售目标群定位 项目的地段、交通、小区环境、单价、周边教育环境等生活配套是消费者关注 的焦点。同时，随着二次置业群的增加和消费者对楼市理性认识的加强，项目的升 值潜力将越来越被消费者关注。 项目的草坪、绿树、健身场所、中心广场和独立水景是消费者关注的焦点。消 费者越来越对小区的品质给予关注，xx 市民不再满足只是为了住房而买房的消费模 式，已经进入对生活品质追求的阶段。本项目规划为 xx 地区的高档楼盘，销售目标 客户群定位如下： 一类客户：政府公务员及高级白领阶层一类客户：政府公务员及高级白领阶层 xx 区公务员系统，包括企业白领群体数目庞大，该部分客户主要考虑就近工作 就近上班，河东是 xx 市政府单位所在地，周围有大量的企事业单位，xxxx 商住小 区的出现将完全满足他们对高档次居住环境的需求。这部分客户为项目的主要客户 群。 二类客户：周边的私营业主二类客户：周边的私营业主 项目毗临河东湘江边上，周边的中小私营业主较多，具备大批有购买实力的经 营商家及商铺业主，普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居 住问题。 三类客户：三类客户：xxxx 在外地成功人士在外地成功人士 目前整个 xx，超高层高档公寓罕有，对于在外工作的 xx 籍人士回家乡购房，一 定选择景观好品质高的高档小区，作为 xx 新崛起的临江地标性建筑，xxxx 商住小 区无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。 xx 人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为 了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。 第 10 页 四类客户：各下辖乡镇成功人士四类客户：各下辖乡镇成功人士 “居住农村向城市转移” ，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条 件较好的必将置业眼光投入到市区，对 xxxx 商住小区的销售也将起到很大的促进 作用。 五类客户：各地房地产投资人士五类客户：各地房地产投资人士 xx 房价目前还处于理性价位，2011 年 xx 房地产销售平均价格还不到 2600 元 /，随着区位经济优势的提升，还存在较大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人 士前来购买。 2 2、销售量销售量 xxxx 商住小区公寓 180 套，总建筑面积 40507，可销售额约 1.62 亿；商业 旺铺 7542，除去以铺换铺的商铺面积，可销售面积为 6003.07，可销售额约 3600 万；地下停车场 8908，设计车位 212 个，按 5 万/个均价，可销售额约 1060 万；合计销售额约 2.08 亿元。 3 3、销售预测销售预测 1）户型面积配比分析： 1、河东板块主力户型分析 板块项目名称主力面积（） 恒景苑155 南华富临锦江90 香河城100/158 江南国际数码城 皇家地王广场153 华源府第119 印象巴厘134 金盾大厦155 永和家园133 潇湘国际广场116 河东板块 星城花园124 2、河西板块主力户型分析 板块项目名称主力面积（） 博林经典120.71 舜德花园141河西板块 金水湾城市广场50 第 11 页 水岸丽都面积区间：62143 潇湘国际花城131 舜皇新城面积区间为 85143 园丁山庄 110130 左右 星城观天下 105130 华兴世纪城 116127 山水华庭126 创发城三期面积区间：3090 名门世家 134156 3、凤凰园板块主力户型分析 板块项目名称主力面积（） 江南幸福里142 城市荣域140 世博美域 105131 绿景美城面积区间：90140 银海花园143 西城丽景面积区间：90.8136.8 丽都桃源面积区间：92138 紫金大邸面积区间：120143 城市绿岛 110140 凤凰园板 块 贵族阳光116 户型比例：户型比例：区域市场在推项目以三房为主力户型，三房占 78%，二房占 17%，四 房占 5%，目前再推项目总体量较大，根据 xx 市民房地产消费习惯，市场推出项目主 力户型基本为三房。 户型面积：户型面积：两房面积在 90110的户型，由于总价较低，基本能满足居家需求， 销售情况最好；三房面积在 110155之间，主要是以 130140左右为主，此类 户型是市场上的主流户型；四房由于总价较高，市场需求一般等因素，销售速度较 慢。 第 12 页 2）xx 楼市价格现状： 板块项目名称均价（元/） 恒景苑2900 南华富临锦江2800 香河城3000 江南国际数码成3600 皇家帝王广场3300 印象巴厘2800 河东板块 潇湘国际广场2700 舜德花园2600 金水湾城市广场3300 潇湘国际花城1880 舜皇新城1618 园丁山庄2600 星城观天下2600 华兴世纪城2600 山水华庭1700 河西板块 创发城2400 江南幸福里2738 世博美域 18001900 银海花园五期：2500 丽都桃源1480 凤凰园板块 贵族阳光2600 分析：分析：各板块之间的价格差距较大，河东楼盘的整体价位较高，均价在 2800 元 /左右，各楼盘之间的价格差异不大；河西楼盘价格两级分化较严重，楼梯房均价 在 1800 元/左右，电梯房均价在 2600 元/左右；凤凰园楼盘的价位普遍相对较 低，均价在 2300 元/左右。随着 xx 房地产市场逐步升温，房地产品质的不断改善， 房价也开始高速率，大幅度升高，基本上是稳升不降。 3）项目销售价格定位： 根据 xx 未来一年楼市的发展趋势，预测本项目住宅和商铺房销售价格，高层住 宅实现销售均价不低于 4000 元/；商铺销售均价 6000 元/平方米，公共停车位 50000 元/个，本项目预测销售总收入为 2.06 亿元。 2.4. 营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高 第 13 页 的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略： 一、入市推广策略一、入市推广策略 1、在市区设立展览场地、在市区设立展览场地 由于本项目的档次定位为高档白领社区，因此有必要在市区人流密集的白领消 费高档商场或酒店设立临时展览中心，并有专职看耧车，方便兴趣客户参观项目现 场。 2、设定项目至市中心的屋村巴士、设定项目至市中心的屋村巴士 由于本项目所处位置的城市公共交通工具缺乏，故此应设立定时定点往返市中 心的屋村业主专用巴士。一来解决了项目为业主的交通问题，二来有了项目的流动 广告，三来可接载看楼人士，增加了客流量。 3、派筹内部认购、派筹内部认购 建议采用派筹方式进行，住宅每号叁千元诚意金，商铺每号叁万元诚意金。凡 在内部认购期间，越早下诚意金可获得较大的额外折扣，反之折扣越小。正式公开 发售时，可持筹码以先到先得方式进行认购。 4、公关活动、公关活动 活动：白领精英酒会 时间：待定 地点：项目所在地 对象：项目附近大型企业的高级管理层、过去积累对本项目有意向的客户。 形式及内容：露天自助餐，全程有嘉宾表演节目，发展商对本项目的开发理念 的介绍。 目的：利用餐酒会作为一个契机，将本项目高素质的产品推介给特定的目标客 户，皆机扩大本项目的知名度与美誉度，打开销售的人脉链。 5、新闻炒作、新闻炒作 本项目作为湘江河畔的高尚住宅社区，而且具备高素质的建筑产品，必须借媒 介的力量，故此，在入市阶段要全方位进行新闻炒作，营造市场热点。 二、持续期销售策略二、持续期销售策略 开盘后，首期推售工作完成，紧接下来的是中期推广，中期销售是成交量最大 第 14 页 的时期，采用密度较大的电视广告、报纸广告、户外广告与媒体炒作维持市场形象 与热度。把每一个月作为一个销售周期，每一个周期主打一种产品，采取先易后难 的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。 根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。 三、尾期销售策略三、尾期销售策略 按照国际营销学一个通用观点，任何商品销售部分分为四个时期：进入期、成 熟期、持续期和尾声。地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售 率 7 成左右的时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不能大量、轰炸性地进行 广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖 的单位，这需要一定的方法。 第一种方法：调整价格 一般情况下货尾是一些朝向较差楼层较为不理想的单位，这时采用降价促销是 最常用的一种方法。 第二种方法：寻找新的营销方式 有些楼盘价格降到极限、广告也打了无数依然无人理睬，这个时候寻找一个新 的营销方式应该说更为重要。 第三种方法：重新定义市场改进产品 尾货的处理方式除了降价之外，重新定义市场、重新界定客户、同时在可能的 情况下对产品进行改进也是一个值得借鉴的好方法。按照国际惯例，所谓重新定义 市场，一般必须对产品进行改进，只有这样才能维持持续销售期，避免提前进入尾 声。 一般来说住宅产品销售到了尾声，改进的可能性可以说是微乎其微，因此较多 的采用重新定义市场的方式。 第四种方法：制定目标各个击破 根据剩余尾货的特点（如户型、面积、总价等）进行分类，不同的类别制定不 同的销售目标，使用不同的销售手法，使之更切合实际，针对性更强，达到推销产 品的目的。 第 15 页 第第 3 3 章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 本项目拟在占地面积 5385.54 平方米的土地上，建设总容积率为 9.0，建设密度 为 40%,总建筑面积为 57733 平方米（其中住宅面积 40507 平方米，商铺面积 7542 平 方米，地下停车场面积 8908 平方米，公共设施配套面积 306 平方米） 。 3.2. 项目概况现状 1 1、地点与地理位置、地点与地理位置 本项目位于 xx 区沿江东路与 xx 北路交汇处（原 xx 区发改委宿舍） ，总占地面 积 5385.54 平方米，紧临潇湘河畔，项目依水而建，是一个理想的以江景为主题商 业、住家的风水宝地。 2 2、土地权属类别和土地状况、土地权属类别和土地状况 本案 第 16 页 本项目开发建设的土地位于 xx 区沿江东路与 xx 北路交汇处（原 xx 区发改委宿 舍） ，总占地面积 5385.54 平方米（含临街捆绑开发的 26 户以铺换铺的商铺土地面 积 1538.93 平方米） 。2011 年 7 月在 xx 市土地储备交易中心通过公开竞标，以 4040 万元取得了该旧城改造项目的土地开发使用权。本项目土地的开发建设规划，已经 xx 区规划局审议通过。 3.3. 项目建设条件 1 1、地形、地貌、地震情况、地形、地貌、地震情况 xx 区地处越城岭山脉、零祁盆地的北部，四明山下，北、东、西三面高，中、 南部较低平，整个地势近似背北朝南的“簸箕形“，境内以杨村甸腾云岭为最高峰， 海拔 1044 米，最低是香花坝乡哲洲滩，海拔 80.3 米，最大高差 963.7 米，地貌特 点以岗、平为主，山、丘、水兼有。其中山地 85.13 平方公里，占 7%，绝大部分布 在区境北缘；丘陵 232.82 平方公里，占 19.1%；平原 386.6 平方公里，占 31.64%， 水面 113.22 平方公里，占 9.27%；岗地 401.37 平方公里，占 32.95%；地貌类型齐 全。 根据中国地震动参数区划图 （gb18306-2001） ，该区域地震动峰值加速度分 区（g）0.05，地震动反应谱特征周期为 0.35s，对照地震基本烈度度，属弱 震区。 2 2、气候条件、气候条件 xx 区属中亚热带季风气候，夏季多为低纬度海洋暖湿气团盘踞，温高湿重。冬 季常为西伯利亚和蒙古干湿气团控制，清冷干燥。气候温和，光热充足，雨热基本 同季；春温多变，冷气入侵频繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑热期长，无 霜期长。全区年平均日照 1623.1 小时，年太阳辐射总量 109.6 千卡/厘米 2，年平均 气温 17.9，日平均稳定通过 10的初日为 3 月 23 日，终日为 11 月 29 日，间隔 期 252 天；大于或等于 10活动积温 5670；无霜期 287 天；年均降雨量 12711696mm，70%以上集中在 49 月。 3 3、水文地质、水文地质 xx 区地处湘江中上游，水资源丰富，水资源总量 10.73 亿立方米，其中地表水 总量 7.65 亿立方米，地下水总量 3.08 亿立方米，湘江沿南向北经过该区 11 个乡镇， 第 17 页 主长 80 公里。境内有一级支流 13 条，二级支流 11 条，三级支流 58 条，合计流程 213 公里，还有双牌水库六条支渠流入境内，全长 103 公里，形成了以湘江为主干的 树枝状水系网。现有大型水利工程一处，中型水库一座，小二型水库 118 座，大小 山塘 27664 口，蓄、引提总水量达到 2.61 亿立方米。全区有效灌溉面积 29.93 万亩， 旱涝保收面积 21.45 万亩，分别占耕地总面积的 85.3%和 61.13%。 4 4、交通运输条件交通运输条件 xx 处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地，是 xx 通向粤港澳的“南大门” ，是 xx 承接沿海产业转移的主战场。xx 是湘西南地区的重要交通枢纽。湘桂铁路复 线、洛湛铁路纵贯南北，与 322 国道、二广高速、衡昆高速，构成了相互衔接的交 通网络。xx 机场已开通长沙、海口航线。怀永铁路、贵福铁路、夏蓉高速等国家级 路网的相继立项和建设，将进一步促进 xx 与“长株潭” 、 “粤港澳”等地的辐射接收 能力。 5 5、生态环境条件、生态环境条件 xx 自古商贾云集，素有“湘南名镇”之称，昔古诗人就有“山水城洲衢两广， 湘南名镇 xx”的诗句，xx 依山面江，城中有山有水有洲，享有“江城如画” “小长 沙”的美誉。本开发项目位于位于 xx 区沿江东路与 xx 北路交汇处（原 xx 区发改委 宿舍） ，紧临潇湘河畔，项目依水而建，是一个理想的以江景为主题商业、住家的风 水宝地。 6 6、施工条件、施工条件 本项目所在地位于沿江东路与 xx 北路交汇处，城市主次干道的水、电、煤气、 通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就 能完成施工任务。而 xx 省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施 工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。 7 7、政策环境、政策环境 本项目的建设符合 xx 区城市建设总体规划，贯彻了 xx 区政府建设“潇湘第一 城”的战略，着力打造“生态工贸新城” 的城市建设的发展战略。突出和谐发展、 创新发展、科学发展、加快发展主题，以全面建设“潇湘第一城”为目标，紧紧围 绕“强工兴贸”为主导的城市经济发展战略，加速打造沿海产业转移承接区、湘西 第 18 页 南物资集散区、现代农业示范区和生态宜居城区。促进本区域内的商业、服务业的 发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升 xx 湘江路改造建设 档次与水平，改善区域环境，提升城市品位，突出地域文化特色，具有十分重要的 意义。 第 19 页 第第 4 4 章章 建筑方案建筑方案 4.1. 设计依据 1、 城市居住区规划设计规范 gb50180-93（2002 年版） 2、 民用建筑设计通则 gb50352-2005 3、 高层民用建筑设计防火规范 gb50045-95 4、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 gb50067-97 5、 城市规划编制办法 6、 xx 区城乡规划法 4.2. 项目设计主题和开发理念 xxxx 商住小区，地处 xx 区沿江东路与 xx 北路交汇处（原 xx 区发改委宿舍） 。毗临湘江河畔，自然环境优越，交通十分便利，山水皆自然禀赋，属居家养生之 风水宝地。项目符合 xx 区政府城镇化建设政策要求。 项目由广东建筑艺术设计院进行总体规划方案和施工设计工作，该设计院接触 项目初期，即被 xx 所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让 xxxx 商住小区绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，采取现代风格的双塔联体楼 设计，以尊贵大气为导向，考量 xx 当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合 理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，紧临潇湘江畔，使每一 户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。 在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造高 阶层理想社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。 xxxx 商住小区项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造 xx 城市潇水 河畔优美商住典范。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义” “仿生规划” 等先进设计理论，力求将现代艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有 机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。 第 20 页 4.3. 项目总体规划方案 1 1、规划设计原则、规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 2 2、项目结构和布局、项目结构和布局 本项目总体规划领力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性， 总占地面积 5385.54 平方米，总建筑面积为 57733 平方米，本项目兼具现代高尚生 活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，生活形态的多样 化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住公寓配套，确保该项目能够屹立 xx 房地 产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上重视 小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大 规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新 居住文化”的阳光理念。 毗临潇湘江畔，形成风生水起之势，自然风光，人文景观，生态景观相辅相 成。 充分考虑 xx 的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 3 3、住宅物业类型和商业布局、住宅物业类型和商业布局 本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置双塔联体楼随岸 而居，同时商铺，物业类型较为多样。 本项目商业类型齐全，既有临江商业街，又有集中商业、社区会所。小区位于 湘江东路与 xx 路的转角，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的 商业街。 第 21 页 4.4. 建筑设计 1 1、主要规范及标准、主要规范及标准 建筑结构荷载规范 gb50009-2001 建筑地基基础设计规范 gb50007-2002 混凝土结构设计规范 gb50010-2002 建筑抗震设计规范 gb50011-2001 建筑桩基技术规范 jgj94-94 地下工程防水技术规范 gb50108-2001 砌体结构设计规范 gb50007-2002 高层建筑混凝土结构技术规程 jgj3-2002 高层建筑箱形与筏形基础技术规范 jgj6-99 建筑地基处理技术规范 jgj79-2002 人民防空地下室设计规范 gb50038-94 钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程cecs51：93 2 2、建筑风格及立面特点、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典 美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 1) 在建筑立面上采用现代风格的格调，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、 多变的视觉效果；在双塔之间的联体楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了 点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的现代设计哲学 2) 建筑立面体现豪华大气的现代风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式 立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。 3 3、建筑户型特色、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活 模式。 充分考虑 xx 的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风， 明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 第 22 页 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。 如：阳光江景电梯楼、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 4.5. 结构设计 1 1、指导思路、指导思路 在结构设计中充分考虑以下内容： 、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。 、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。 2 2、结构设计、结构设计 结构的安全等级二级，设计使用年限 70 年，抗震设防类别丙类，地基基础设计 等级丙级，地下室防水等级二级。 3 3、结构选型：、结构选型： 6 层以上的多层住宅采用框架结构，4-6 层的多层住宅根据地质条件和是否有地 下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均采用现浇梁板结构。 4 4、地下室设计、地下室设计 地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次 梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高 的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极 s8。 5、使用工具及软件 中国建科院 pkpm 系列结构软件 2005 年新规范版。 4.6. 给排水设计 1 1、给排水、给排水 设计规范设计规范 1) 建筑给水排水设计规范 gb50015-2003（03 年版） 2) 建筑灭火器配置设计规范 gb50140-2005 3) 自动喷水灭火系统设计规范 gb50084-2001（05 年版） 第 23 页 4) 建筑设计防火规范 gb50016-2006 5) 室外给水设计规范 gb50013-2006 6) 室外排水设计规范 gb50014-2006 7) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计给水设计 水源概况 本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水 楼盘东侧 xx 路上市政给水管管径 dn600，市政给水管网的供水流量能满足小区 用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。 用水量 生活用水量 q=1440m3/d（138m3/h） ；室外消防用水量 q=20l/s。 给水系统 小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。 消防系统 小区室外消防给水管网成环状布置，管径 dn150，并分别从 xx 路及沿江路两条 市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。 排水设计排水设计 小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。 小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市 政下水道。 第 24 页 第第 5 5 章章 节能措施及能耗分析节能措施及能耗分析 5.1. 项目节能评价依据 1. 公共建筑节能设计标准(gb50189-2005) 2. 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(jgj134-2010) 3. xx 省公共建筑节能设计标准 （dbj43/0032010） 4. xx 省居住建筑节能设计标准 （bjb 43/001-2004） 5. 地源热泵系统工程技术规范 （gb50366-2009） 6. 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范gb50364-2005 7. 建筑照明设计标准 （gb50034-2004） 8. 建筑采光设计标准 （gb/t500