某风情园建设项目可行性研究报告.doc

“xx“xx“xx“xx风情园风情园风情园风情园”建设项目建设项目建设项目建设项目 可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告 二二二二一二年一二年一二年一二年十十十十月月月月 - i 目目 录录 第一章 总论.1 1.1 项目概况 1 1.2 项目研究范围及编制依据 3 1.3 项目总投资及资金来源 4 1.4 可行性研究主要结论5 第二章 项目建设背景及必要性6 2.1 项目建设背景 6 2.2 项目建设必要性 8 第三章 项目投资环境及市场研究11 3.1 项目投资环境分析 11 3.2 项目需求分析 12 3.3 项目营销策划 13 第四章 项目选址及建设条件16 4.1 项目区概况 16 4.2 建设条件 18 第五章 项目建设方案.22 5.1 项目建设规模 22 5.2 设计依据 22 5.3 总体规划方案 23 5.4 功能分区规划 26 5.5 交通规划设计 32 5.6 建筑设计 34 - ii 5.7 结构设计 36 5.8 配套公用工程 37 第六章 生态与环境保护.43 6.1 建设项目周围环境现状43 6.2 环境影响分析43 6.3 施工期环境保护对策 45 6.4 运行期环境影响分析 47 第七章 节 能50 7.1 节能分析 50 7.2 节能分析依据 50 7.3 节能措施与建议51 第八章 劳动安全卫生与消防55 8.1 劳动安全卫生55 8.2 消防措施56 第九章 项目组织与管理58 9.1 项目组织机构58 9.2 工程质量管理59 9.3 财务管理60 9.4 进度管理61 9.5 合同管理61 9.6 协调管理62 9.7 安全建设管理63 第十章 项目招标方案64 10.1 招标范围64 - iii 10.2 招标组织形式64 10.3 招标方式64 10.4 招投标要求65 10.5 评标委员会的人员组成和资格要求65 10.6 招标备案66 第十一章 项目实施进度计划67 11.1 项目实施进度安排67 11.2 项目实施过程控制 68 第十二章 投资估算及资金筹措.70 12.1 编制依据 70 12.2 项目投资估算 70 12.3 资金筹措 71 第十三章 风险分析.72 13.1 项目风险分析72 13.2 项目风险防范对策73 第十四章 经济效益分析.77 14.1 财务分析的依据和方法 77 14.2 项目财务分析的范围及相关处理 77 14.3 销售收入及税金估算 77 14.5 投资收益分析 78 14.6 借款偿还能力分析 79 第十五章 社会效益评价.80 15.1 社会影响分析80 - iv 15.2 项目互适性分析81 15.3 社会评价结论 82 第十六章 结论与建议.83 16.1 结论83 16.2 建议83 - 1 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称项目名称 xxxx 实业有限公司“xx风情园”建设项目 1.1.2 项目建设单位项目建设单位 公司名称：公司名称：xxxx 实业有限公司 单位性质：单位性质：有限责任公司 注册资金：注册资金：伍仟万元整人民币 单位住所：单位住所：xx 市 xx 县 xx 镇 公司简介：公司简介：xxxx 实业有限公司于 2012 年 8 月 28 日成立，注册资金伍仟万 元人民币。公司以云南银鹏实业集团为后盾，坚持“开拓、创新；稳健、发展” 的原则，积极响应新形势下国家经济发展模式，依托 xxxx 的招商引资平台，经 xx 市工商行政管理局批准成立。 公司主营旅游产业、房地产开发、装修、装饰，物业管理等为一体的综合 性民营企业，公司下设办公室、前期部、财务部、工程部、营销中心等部门， 现有职员 19 人，其中高级职称 1 人，中级职称 4 人，公司主要骨干大多数是经 验丰富的专业人员，目前，正在积极筹备 xxxx 县北端新建一个集休闲、娱乐、 购物、商务、酒店、办公、居住为一体的大型旅游产业综合体“xx风情园” 。 xxxx 的发展必将为提高 xx 人民的生活质量、提升 xx 的城市品位、拉动当 地经济发展贡献一份应有的力量。 1.1.3 项目建设地点项目建设地点 项目位于 xx 县北端，xx 南段，总占地面积 621060 平方米，项目与世界文 化遗产“龙门石窟”近在咫尺；距 xx 市 8 千米，距离 xx 县城 12 千米，洛栾快 速通道把地块一分为二，自然环境优越，道路交通十分便利。 1.1.4 项目建设内容及规模项目建设内容及规模 项目规划总用地面积621060平方米，规划总建筑面积为938040平方米，建 设总容积率为1.51，建设密度为14.7%,建设内容为多层及低层商业街、高档养 - 2 生住宅区。 项目开发建设内容如下： 表表1-11-1 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 总用地面积 621060 住宅建筑面积 305420 民族风情园建筑面积 165350 生态养身住宅及宾馆建筑面 积 100080 滨水风情商业街及配套设施 82190 2 规 划 总 建 筑 面 积 绿色企业总部示范区 285000 938040 3 建筑密度 % 14.7 4 容积率 %1.51 5 绿地率 %52.18 1.1.5 项目定位项目定位 项目打造以民族文化，旅游、休闲、会议、居住、娱乐、购物等一站式多项目打造以民族文化，旅游、休闲、会议、居住、娱乐、购物等一站式多 功能社区是一种健康、环保、生态、低碳的具有生命力的新型综合体功能社区是一种健康、环保、生态、低碳的具有生命力的新型综合体, , 以天然以天然 的水系等园林景观为主，突出返璞归真回归自然，让业主在休闲养生的独特区的水系等园林景观为主，突出返璞归真回归自然，让业主在休闲养生的独特区 位与环境优势中追求高品质健康生活，同时，实现人与自然的和谐共处。位与环境优势中追求高品质健康生活，同时，实现人与自然的和谐共处。（项（项 目诉求）目诉求） 1.1.5 项目建设工期项目建设工期 项目分三期建设，建设期为 3.5 年，建设时间为 2012 年 7 月至 2015 年 12 月。 1.21.2 项目研究范围及编制依据项目研究范围及编制依据 1.2.1 项目研究范围项目研究范围 我公司受 xxxx 实业有限公司委托，对 xxxx 实业有限公司“xx 风情园” 建设项目进行可行性研究的编制并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括： 项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建 设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项 目风险分析等方面进行全面论证和研究。目风险分析等方面进行全面论证和研究。 - 3 1.2.2 项目研究目的项目研究目的 通过对 xxxx 实业有限公司“xx 风情园”建设项目可行性的研究分析，在 对项目社会效益评价的基础上，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施 的可能性提出综合性可行性研究报告，供有关部门决策参考。 1.2.3 项目编制依据项目编制依据 （1）旅游业发展市场调查； （2）国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南 （试用版） ； （3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数（第三版） ； （4）城市房地产开发经营管理条例 ； （5） 房地产项目经济评价方法 。 1.31.3 项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源 1.3.1 项目总投资项目总投资 序号序号工程或费用名称工程或费用名称合计合计单位单位 1土地取得总成本土地取得总成本55000.00万元 2前期工程费6500.00万元 3工程费用150000.00万元 4报建费6500.00万元 5监理费1900.00万元 6设计费2800.00万元 7运营费用64000.00万元 8建设期贷款利息建设期贷款利息1974.00万元 9不可预见费不可预见费11326.00万元 10合计合计300000.00万元万元 1.3.2 项目资金来源项目资金来源 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资 金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含 经济适用房）项目资本金比例提高到 35%及以上。 本项目自有资金 19 亿元(约占总投资的 63%)，向金融机构融资 2 亿元(约 - 4 占总投资的 7%)，其余资金考虑以销售回款补充建设资金。 1.41.4 可行性研究主要结论可行性研究主要结论 xxxx 实业有限公司“xx风情园”建设项目符合国家相关政策，是贯彻落 实贯彻和落实科学发展观，按照构建和谐社会、建设节约型社会的要求，促进 区域经济健康快速发展的切实行动，符合 xx 市总体规划用地规划要求。 通过对项目建设条件以及建设方案的分析，本项目工程建设条件具备，建 设方案合理，具有可行性。 - 5 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 二十一世纪，是中国旅游事业腾飞的世纪，2011 年国内旅游业年总收入 达人民币 1.09 万亿元，预计 2012 年将达 2.2 亿元。全国已有 24 个省、市、自 治区将旅游业列为当地的主要经济产业之一，以此聚集人气来带动地区经济的 发展，促进社会进步。这表明旅游业已成为公众消费的热点，特别是政府提倡 的短期假日经济，更将刺激休闲旅游消费。 从社会发展的需求来看，旅游业是人民文化生活的重要内容，是衡量一个 地区现代人文水平和文明程度的重要标志之一。随着人们消费观念认识的不断 提升，旅游项目的文化内涵将进一步的提高发展以促进旅游业的完善升华，并 要求不断开发出新的旅游模式与旅游产品。以当前国际旅游业的发展趋势来看， 专业性旅游以其内容丰富、新颖别致、时代性强、文化含量高等特色成为现今 旅游产业发展方向。 我国我国是个旅游业发展潜力巨大的市场，有着悠久的文化历史渊源，丰富的 旅游资源，庞大的消费基数，而此时又是国内旅游业自然景观开发末期，人文 景观发展的起步阶段，正是本项目切入市场的绝佳时机。 现今，旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展， 中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自 己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为 地产界新的开发目标。 xxxx 是一座资源得天独厚的旅游名城。xx 旅游资源得天独厚，文化遗存灿 烂丰厚、自然风光多姿多彩，现有 5a 级景区 4 家，4a 级景区 11 家，3a 级景区 11 家。2011 年全市游客接待人数达到 6870 多万人次，同比增长 13以上。旅 游总收入突破 350 亿元大关，同比增长 15 %以上，xx 市先后荣膺中国优秀旅游 城市、中国十大最佳魅力城市、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动 世界的中国品牌城市、全球网民推荐的中国十大旅游城市、最具海外影响力的 中国城市、中国低碳旅游示范市等一系列荣誉称号。 - 6 云南云南位于中国的西南地区，与东南亚多个国家接壤，属于热带亚热带地区，位于中国的西南地区，与东南亚多个国家接壤，属于热带亚热带地区， 独特的地理、气候环境也形成了独特的民族风情，这也是云南成为旅游大省的独特的地理、气候环境也形成了独特的民族风情，这也是云南成为旅游大省的 重要条件。重要条件。（引进云南特色）（引进云南特色） 本项目依托 xx 市丰富的旅游资源，在片区内规划打造一个专门的云南少 数民族风情文化园，将云南最具代表性的傣族、彝族、哈尼族、摩梭族、白族 等民族的特色引入园内，从建筑、文化、服饰、饮食、歌舞等做具体展示，尤 其以少数民族的节日，更容易与游客形成互动，加深南北个民族之间的了解， 达到民族和谐。 通过打造云南少数民族风情文化园，能够更突出云南人文特征和浓郁的民 族特色，能够更加吸引游人。在民族村内进行民俗展示、民族歌舞表演，特色 节日、饮食，加之与游客的互动。住傣族的竹楼，穿白族的长裙，看西双版纳 的孔雀舞、尝尝大理的美食，了解泸沽湖的走婚 狂欢节、火把节、泼水节 等少数民族节日更是增加了趣味性与体验性。 因此，正是在充分利用 xx 市丰富的旅游资源，引进云南少数民族风情文 化，加深南北民族文化交流，促进民族和谐,发展当地经济的背景下，提出了本 项目建设。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 （1 1）项目建设符合国民经济发展的需求）项目建设符合国民经济发展的需求 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的 稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，因此，前几年国家把住宅 建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。 根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。xx 房地产占 gdp 的比重已经快速上升，但是，对于 xx 市的旅游业 并没有同步上升，结合 xx 丰富的旅游资源，本项目的实施将会翻倍的推进 xx 旅游业的发展。 人们城市化心理的改变和对淳朴自然的诉求人们城市化心理的改变和对淳朴自然的诉求 随着城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费 后，慢慢厌倦了都市生活的喧嚣和烦躁。向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节 假日休闲旅游成为众望所归 城市居民旅游需求的多样化转变营造良机城市居民旅游需求的多样化转变营造良机 - 7 当前城市居民对于休闲旅游消费比例正在不断提高，单一的农家乐难以满 足旅游客源市场多方面的需求，游客对旅游目的地的选择更加理性，更加注重 “健康、时尚、个性、生态”。一方面已形成了从传统者观光旅游开始转向周 边度假休闲旅游，这也为休闲旅游创造了市场条件。 国家假期政策为旅游消费创造增收机会国家假期政策为旅游消费创造增收机会 国家实施每周 5 个工作日制，并每年有五一、十一长假、春节长假，累积 一年将近 114 天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲旅游前景广 阔。 根据国家有关部门的分析和预测，我国旅游业目前正在从单一型向综合型 方向转变，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将旅游产业逐步列 为国民经济支柱产业。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 （2 2）项目对）项目对 xxxx 和和 xxxx 的城市对接将起到促进作用的城市对接将起到促进作用 2009 年 12 月 2 日，xx 县委县政府提出了宏伟的建设目标，为了加快城市 化进程，快速对接 xx 城市发展，全面建设小康社会，确定建设以伊河为轴线， 东西两城相向发展“滨河新区”，并委托设计单位规划了比较完整的滨河新区 战略发展方案，滨河新区的总体构想是把伊河打造成集防洪、环保、旅游、休 闲等诸多功能为一体的城市风景线，把滨河新区建设成为环境优美、设施配套 齐全、功能完善、特色鲜明的伊水明珠，要把要把 xxxx 县的发展尽可能的与县的发展尽可能的与 xxxx 融为融为 一体，一体，xx 要建设成为发展布局合理的新型城市连绵区、靠近著名旅游景点的现 代商业区、环境优美的综合生态旅游区。xx 作为 xx 距离最近的卫星城市，其 经济发展速度在 xx 区域经济中领先地位更加突出，对全市各地乃至栾川县地区 都具有较强的辐射力，站在滨河新区发展建设的环境下，xx 县委县政府提出要 突出 xx 城市形象建筑，提高 xx 城市品位，加强 xx 作为连接 xx 的桥头堡功能 目标。打造 xx 政治、经济、文化和信息中心，竖起 xx 城市新名片、新地标。 因此，该项目的实施，符合 xx 新城区建设的发展战略，对加快城镇化进 程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 （3 3）项目的实施有助于解决周边劳动就业的需要）项目的实施有助于解决周边劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就 在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的 - 8 头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产 投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 gdp 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多 万个就业岗位，而旅游产业投资每增加 10%，大约可以拉动 gdp 增长 0.3 个百 分点，则可提供 20 多万个就业岗位，旅游产业投资的增加对于增加社会就业机 会有着不可忽视的作用。 本项目建设完成后，预计可提供高、中、低各类就业岗位 1 万余个，安置 当地农村劳动力大约 3000 人，包括保洁、绿化、餐饮服务、农业休闲服务业等 就业岗位，有助于缓解项目所在地周边地区农民的就业压力，增加就业机会！ - 9 第三章第三章 项目投资环境及市场研究项目投资环境及市场研究 3.13.1 项目投资环境分析项目投资环境分析 xx 是个多民族聚居的地方，全市共有 32 个民族，其中汉族人口约占全市 总人口的 98.8%， 其他少数民族约占全市总人口的 1.2%，其中超过 500 人的 民族有回族、满族和蒙古族。少数民族以回族为主，超过 6 万人，占少数民族 人口的 70%以上。总人口 628 万，市区人口 140 多万。 xx 历史悠久，文化积存丰厚灿烂，山水景观多姿多彩，拥有得天独厚的旅 游优势。xx 因地处古洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，素 有“九朝古都”之称，以 xx 为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。她不 仅以千年古都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，也以现代文明的丰 富多采和特色鲜明而成为华夏腹地一颗璀璨明珠。 xx 旅游资源得天独厚，文化遗存灿烂丰厚、自然风光多姿多彩，现有 5a 级景区 4 家，4a 级景区 11 家，3a 级景区 11 家。xx 市先后荣膺中国优秀旅游 城市、中国十大最佳魅力城市、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动 世界的中国品牌城市、全球网民推荐的中国十大旅游城市、最具海外影响力的 中国城市、中国低碳旅游示范市等一系列荣誉称号。 2011 年全市游客接待人数达到 6870 多万人次，同比增长 13以上。旅游 总收入突破 350 亿元大关，同比增长 15 %以上。 近年来，xx 紧紧围绕“福民强市”总体目标，大力实施项目建设、经济转 型、机制转换、城市提升、民生改善、环境创优和国际文化旅游名城建设攻坚 战，综合经济实力大幅提升。 2011 年全市完成生产总值 2723 亿元，增长 12.8%，地方财政一般预算收 入完成 178.3 亿元，增长 25.5%。全年粮食总产 46 亿斤。规模以上工业增加值 完成 1250 亿元，增长 20%。完成固定资产投资 1855 亿元，增长 27%。社会消费 品零售总额 954 亿元，增长 18%。外贸出口 14.5 亿美元，增长 38.1%。金融机 构存款余额 2412.8 亿元，贷款余额 1364.7 亿元，分别较年初增加 317.9 亿元 和 254.5 亿元。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 19756 元 和 6532 元，分别增长 12%和 15%。 近年经济总量持续快速增长，国内生产总值不断攀升，入世后更掀起了新 一轮经济发展的高潮。然而 xx 市第三产业的比重还处于较低的水平，相信旅游 服务业如金融、保险、信息商贸、房地产等，将会在未来时期内在 xx 市将会有 大幅度的提升，产值会有很大的增长。 3.23.2 项目需求分析项目需求分析 3.2.1 市场需求分析市场需求分析 本项目所在地离 xx 市区 8 千米，紧邻龙门石窟旅游景点，游客众多,交通 发达,又是 xx、栾县必经之地，但就该地段暂时没有一个具有一定规模的高档 次的集休闲、娱乐、购物、商务、酒店、办公、居住为一体的大型旅游产业综 合体。双休、节假日期间，xx 市民没有更多类似于“银杏山庄”那样的休闲之 - 10 地。 随着人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对生活品质的要求 越来越高，而本项目地处 xx 市南端，西接郑-少-洛高速公路，南顺延洛栾快速 通道，东临伊河。 项目将利用其“依山傍水”的良好生态和区位优势在 xx 打造出一个人文共 生的生态旅游示范区，以创新的开发理念打造出 xx 高品质、高标准、不可复制 的集民族文化旅游、温泉酒店、滨水商街、江景住房，使得沿河而居成为 xx 和 xx 市民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。 3.2.2 目标市场定位目标市场定位 本项目规划为 xx 地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： （1）xx 县及 xx 市内的中高端收入群体； （2）部分投资型游客。 3.33.3 项目营销策划项目营销策划 本项目拟在经营策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有 较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略： 1 1、推广渠道、推广渠道 报纸广告 xx 晚报，属于典型的大众报媒，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前 12 周进行 34 次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是 唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，xx 地方小，人口集中，单张派发能起到良 效。 营销活动 活动一： “xx 风情园开盘庆典” 。 活动二：“国花杯”轻歌大赛。 活动三：“百年 xx”摄影图片展” 。 活动四：xx 人说 xx 大型文化论坛。 活动五：系列名人讲座。 2 2、媒体宣传组合、媒体宣传组合 开园前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集 中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好 蓄客准备。开盘当月，公司会配合风情园竣工，举办各种活动，扩大在 xx 的知 名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放， 加大广告投放力度。 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告：贯穿项目营销始终。 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天 投放。 - 11 xx 晚报：开盘前一月投放 34 次，以及每次新货上市投放 1 次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到 xx 的每一个角落。 短信推广：一般一个月派发 46 次，开盘前每周发送 23 次。 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 12 场，开盘后视销售 情况举行。 - 12 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 4.14.1 项目项目区概况区概况 xx 位于河南省西部，横跨黄河中游两岸，因地处洛河之阳而得名。现辖 1 市 8 县 6 区，1 个 xx 新区、1 个国家级高新技术产业开发区、2 个省级开发区、 17 个省级产业集聚区。总面积 1.52 万平方公里，其中市区面积 694 平方公里、 建成区面积 170 平方公里。总人口 685 万，其中市区人口 207.7 万。 4.1.1 区位交通优势区位交通优势 xx 自古有“天下之中”之称，地跨江、淮、黄三大水系，是北方少有的富 水城市。xx 交通便捷，陇海、焦枝铁路、郑西高铁客运专线，连霍、二广、郑 少洛、西南环城高速公路，与 207、310、311、312 国道纵横交错。xx 机场是 国内净空条件最好的二级机场之一，开辟有至北京、上海、广州、深圳、杭州、 成都、大连、香港等十多条航线。 4.1.2 自然地理自然地理 xx 地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区 45.51，丘陵 40.73，平原占 13.8，周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、 周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密 布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦 河、涧河、瀍河等 10 余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、 十省通衢”之称。由于 xx 地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦川； 东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶， “河山拱戴，形势 甲于天下” 。 4.1.3 气候条件气候条件 xx 地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平 均气温为 1618，日照时数 13001800 小时，无霜期长达 260310 天，自 然资源极为丰富。 气温 年平均气温：18.4。 一月份气温：3.5。 七月份气温：28.3。 极端最低气温：-2.9。 极端最高气温：38.7。 降水量 年平均降水量：1660.4mm。 年降雨天数： 150 天。 日最大降水量：192.5mm。 湿度 最冷月平均相对湿度：81%； - 13 最热月平均相对湿度：75%。 风 风速年平均值：2.7m/s。 主导风向：夏季 nnw 2.6m/s；冬季 nnw 2.8m/s。 30 年一遇最大风速：23m/s。 最大积雪深度：10cm。 最大冻土深度： 5cm。 全年日照时数：1717.0h。 4.1.4 社会经济条件社会经济条件 近年来，xx 紧紧围绕“福民强市”总体目标，大力实施项目建设、经济转 型、机制转换、城市提升、民生改善、环境创优和国际文化旅游名城建设攻坚 战，综合经济实力大幅提升。 2011 年，全市实现生产总值 2717 亿元，财政一般预算收入 178.3 亿元。 先后荣膺中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市、 国家森林城市、中国十大最佳魅力城市、全国节能减排二十佳城市、中国人居 环境范例奖、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动世界的中国品牌 城市、世界特色魅力城市 200 强、最具海外影响力的中国城市等荣誉称号。 4.24.2 建设条件建设条件 4.2.1 项目选址项目选址 项目选址于 xx 县北端，xx 南段，总占地面积 621060 平方。 4.2.2 项目基础设施条件项目基础设施条件 1 1、交通条件、交通条件 项目与世界文化遗产“龙门石窟”近在咫尺；距 xx 市 8 千米,距离 xx 县城 12 千米，洛栾快速通道把地块一分为二，自然环境优越，道路交通十分便利。 2 2、周边环境条件、周边环境条件 项目地块西临伊水，背靠大山，形成了背山面水的绝佳风景格局。项目周 - 14 边区域分布著名的关林庙、龙门石窟、东山石窟以及草店乾元寺等提升了用地 的文化价值，而西边伊水对岸的高档住宅区龙门一号和北侧的龙门温泉山庄则 为用地平添商业价值。结合龙门文化旅游园区规划，打造出一条城市文化旅游 线。 4.2.3 项目工程地质条件项目工程地质条件 1 1、场地土类型和建筑场地类别、场地土类型和建筑场地类别 按建筑抗震设计规范 （gb50011-2001，2008 版）判定场地土类型和建 筑场地类别。据场地土性状，场地土类型为中硬场地土，可判定场地类别为 类。本场地为建筑抗震有利地段。 2 2、场地抗震设防烈度、场地抗震设防烈度 根据建筑抗震设计规范 （gb50011-2001） （2008 版） ，拟建场地抗震设 防烈度为 7 度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为 0.15g，特 征周期值为 0.40s。 3 3、不良地质作用、不良地质作用 拟建场地位于项目选址位于 xx 北端，伊河西岸，基地平坦，为湿地及林 地，经调查，拟建场地内周边不存在泥石流、崩塌或滑坡等不良作用。 4.2.4 项目施工条件项目施工条件 1 1、建筑材料、建筑材料 - 15 工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地或外地采购，水泥可由附近 水泥生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。 2 2、施工条件、施工条件 本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次 干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍， 只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。 而河南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场 地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。 4.2.5 项目建设其他条件项目建设其他条件 1 1、项目实施过程中的社会环境、项目实施过程中的社会环境 项目所在地及周边社会稳定，治安状况良好，可保证工程建设的顺利进行。 2 2、政策法律条件、政策法律条件 河南省及 xx 市具有完备的建设施工法律及规范，本项目建设均符合相 关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。 - 16 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 5.15.1 项目建设规模项目建设规模 项目规划总用地面积621060平方米，规划总建筑面积为938040平方米，建 设总容积率为1.51，建设密度为14.7%,建设内容为多层及低层商业街、高档养 生住宅区。 项目开发建设内容如下： 表表5-15-1 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 总用地面积 621060 住宅建筑面积 305420 民族风情园建筑面积 165350 生态养身住宅及宾馆建筑面 积 100080 滨水风情商业街及配套设施 82190 2 规 划 总 建 筑 面 积 绿色企业总部示范区 285000 938040 3 建筑密度 % 14.7 4 容积率 %1.51 5 绿地率 %52.18 5.25.2 设计依据设计依据 （1）城市居住区规划设计规范 gb50180-93（2002 年版）； （2）民用建筑设计通则 gb50352-2005； （3）高层民用建筑设计防火规范 gb50045-95； （4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 gb50067-97； （5）城市规划编制办法 ； （6）xx 市城市规划行政技术准则 ； （7）xx 市城市总体规划； （8）本项目邻近的伊河风光带设计。 5.35.3 总体规划方案总体规划方案 1 1、规规划划设设计计原原则则 - 17 （1）站在大 xx 的高度规划 以千年古都 xx；中华民族母亲河 黄河，世界石窟艺术宝库 龙门石窟，三位一体的文化、民族历史，以及中原区域联动、中部崛起战 略为目标高度。 打造民族文化园区、休闲娱乐区、养生区、商业区、酒店、商务会议区 等 （2）创新是一个城市，一个企业实现超常规发展的关键。就本案而言， 要借助新河南、新 xx 发展规划、中部崛起战略等一系列千古未遇之发展良 机，使 xx 市在日益激烈的城市竞争、区域竞争中脱颖而出，从而把xx 推 向全国，推向全世界，企业同时也获得鲤鱼跃龙门式的发展，必须超越克隆、 超越常规、超越行业、超越有形。 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； （3）本案是一个超大盘项目，甚至可以说区域性（超越大盘、超越社区） 的项目。开发应依循旅游、观光、休闲、度假及办公、居家的规律而行，居 家、办公是最后的落脚点，但欲达此目的，必须先投入巨资营造环境氛围， 改造道路交通，增加休闲商业娱乐设施，以便吸引眼球，聚焦关注，积集人 气，从而麻布变锦缎，生地变熟地，熟地变旺地，最后旺地变宝地。 （4）整体规划，统一设计；各功能区块相互嵌套，有机复合 本案作为一种全新的开发模式，要想一鸣惊人、一飞冲天，就必须具备 唯一性、权威性与排它性。如此，为了避免造成一城千面的混乱局面，也为 了营造本案独特的风格与流动气韵，必须坚持总体规划、合理布局、统一设 计、分期开发的战略思路。 同时，本案是一个多种功能区块复合而成的部分城市区域，必须关注每 一个区域之间的空间关系、功能关系，是的真正成为最佳的人居自然环境和 社会人文环境有机的结合。 （5）节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境 空间； （6）人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破 坏。 - 18 2 2、项项目目结结构构和和布布局局 本项目总体规划领先于河南和 xx 众多大盘规划，力图体现开发商发展 视野的前瞻性和产品开发的可持续性，本项目兼具现代高尚生活和东方传统 人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化， 生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保 该项目能够站在 xx 房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式 产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标， 重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流 的、具有大规模高尚社区特征的示范性综合园区。通过别具特色的物业服务， 向人们诠释 “新居住文化”的阳光理念。 独具特色的水系布局。以水系贯穿东西两个地块，形式各具特色的中 心水景、组团水景、水岸岛居，强化了 “水景”综合体概念。居住模式从 有限的室内居住空间随着水系延伸到园区，延伸到伊河岸边，真正做到景观 的均好性。 更多的广场和绿化开放的空间。园区高档住宅区内曲径通幽、步步为 景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形 成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 充分考虑 xx 的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系 统畅通。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 3 3、住住宅宅物物业业类类型型和和商商业业布布局局 本项目物业类型以多层建筑为主，靠近风景优美的伊河边布置联排住宅 水岸岛居，同时拥有民族商业街、演艺中心等公共性质的多层物业，物业类 型较为多样。 本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。园 区南北两个地块之间的市政路，结合园区主入口的设置，形成人流集中、商 业氛围浓厚的商业街，沿洛栾快速通道规划了底层沿街商业，增强了园区外 围的商业氛围。 5.45.4 功能分区规划功能分区规划 一一、民民俗俗风风情情园园 - 19 云南少数民族最具特色，一个地道的云南少数民族风情文化园，将云南最 具代表性少数民族的特色引入园内，从建筑、文化、服饰、饮食、歌舞等方 面做活整个片区，民俗展示、民族歌舞表演，特色节日、饮食，加之与游客 的互动。在傣族的竹楼品尝傣味美食，穿白族的长裙，看西双版纳的孔雀舞， 了解泸沽湖的走婚、感受纳西族的酒吧 尤其以少数民族的各种节日， 彝族火把节、傣族泼水节、佤族摸你黑节等更是增加了趣味性与体验性，天 天有特色，周周有节日，更容易与宾客形成互动。 在民族商业步行街上，重点打造云南特色的茶文化馆，玉文化馆、咖啡文 化馆。茶文化馆以云南普洱茶为主打，通过展茶，品茶、藏茶、售茶，使更 多人认识普洱茶文化，通过茶进行交流。玉文化馆以“玉出云南”为主题， 黄龙玉、缅甸翡翠、玛瑙宝石等，不仅是出售，更是一种文化的交流。 本片区包含四大功能组团： （1）云南民族餐饮娱乐街组团：内部可设置民族餐饮娱乐中心、各族特色 美食街、泼水节广场、火把节广场、游船码头等功能。 （2）云南民族工艺街组团：内部设置民族工艺街，民族艺术演绎中心、滨 水酒吧街、民俗商业广场等功能。 （3）温泉酒店组团：包括酒店办公、会议、特色餐饮、茶室、spa 客房、 观景客房区等，同时充分利用当地温泉资源，可考虑设置温泉泡池及高级别 墅式客房。 （4）唐宋古街组团：内部设置文希书斋、二程书第、土门仰韶文化馆、文 化纪念商店等，同时在建筑设计上融入当地文化元素，力求再现唐宋古韵。 二二、绿绿色色企企业业总总部部示示范范区区 - 20 本区位于本项目东侧中部，以点条结合的方式布局，以小型独栋办公为特 色。以倡导绿色生活前沿新科技 低碳建筑为宗旨，充分利用再循环性建 筑材料，结合新技术，建设减碳建筑样板区。 三三、主主题题乐乐园园区区 设置嘉年华公园、儿童乐园、疯狂过山车、幸福摩天轮、旋转木马、飞天 秋千、晨练公园等老少皆宜的活动游玩场所，提升本区人气。 - 21 四四、滨滨湖湖风风情情商商业业区区 沿主环路内侧滨水设置不同主题的滨水风情街区。形成交流、休闲、娱乐 的特色场所。酒吧街均采用 2-3 层坡屋顶建筑，强调街道空间的变化与趣味， 街内并设置多座步行桥将各组商业街串联为整体。 - 22 五五、生生态态养养身身住住宅宅区区 位于基地西南侧靠近水系、景观较好，安排较为高档的生态养生住宅，以 低密度住宅和高层景观公寓搭配，强调组群感与 “珠落玉盘”的布局特色。 六六、配配套套服服务务区区 紧邻南侧主入口，本区设置商业综合体、邻里商业、小学及幼儿园、医疗 卫生网点等配套设施，便捷满足居民日常生活需求。 5.55.5 交通规划设计交通规划设计 内部交通实行人车分流。拟建道路如下： 1、一级主干道：规划建设宽 30m 的片区公路，主要是以机动车为主要交 通工具，连通旅游区内各功能区，外环规划区一周。 - 23 2、二级主干道：内部连接旅游区内各功能区的主干道路，宽约18 米， 沥青路面，主要是以机动车为主要交通工具。 3、次干道（电瓶车道）：各功能区内连接主要大项目的通道，宽约8 米，沥青路面，主要是以电瓶车为主要交通工具。 4、游步道：规划宽 1.5m4 米的生态游步道，除步行外，可提供自行车 服务，作为各大项目内部景点及主要建筑的连接通道。 5、小桥和水上栈道：在湖滨沿岸、湖中项目与陆地间修建桥梁和水上木 栈道。 6、停车场、码头建设 （1）生态停车场 拟在入口服务区、企业办公总部区、星级酒店各建一处大、中型生态停车 场，在企业总部及酒店内部根据各大建筑和项目的需要分别建造不同规模和 数量的生态停车场。根据实际需要在生态停车场附近设电瓶车中转站。 （2）电瓶车中转站 拟在旅游区内各主要项目入口处建一处电瓶车中转站。车位10 个，占 地面积 150 平方米。 （3）码头 一级码头在 river walk 区建设风情码头； - 24 二级码头在片区北部建设游艇俱乐部码头。 小型码头 拟在民族文化区、企业总部区、酒店各建一至两处小型游船码头。 5.65.6 建筑设计建筑设计 1 1、主主要要规规范范及及标标准准 （1）建筑结构荷载规范 gb50009-2001 （2）建筑地基基础设计规范 gb50007-2002 （3）混凝土结构设计规范 gb50010-2002 （4）建筑抗震设计规范 gb50011-2001 （5）建筑桩基技术规范 jgj94-94 （6）地下工程防水技术规范 gb50108-2001 （7）砌体结构设计规范 gb50007-2002 - 25 （8）高层建筑混凝土结构技术规程 jgj3-2002 （9）高层建筑箱形与筏形基础技术规范 jgj6-99 （10）建筑地基处理技术规范 jgj79-2002 （11）人民防空地下室设计规范 gb50038-94 （12）钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程 cecs51：93 2 2、建建筑筑风风格格及及立立面面特特点点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新 古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动 感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的 古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的 三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。 3 3、建建筑筑特特色色 （1）风情园园区采用具有民族特色的建筑风格，包括商业街，要打造一 个地道的民族文化园。 （2）高档养生区： 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化 的生活模式。 充分考虑 xx 的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿 堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖 点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 5.75.7 结构设计结构设计 1 1、指指导导思思路路 在结构设计中充分考虑以下内容： （1）使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。 - 26 （2）具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 （3）对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。 2 2、结结构构设设计计 结构的安全等级二级，设计使用年限50 年，抗震设防类别丙类，地基 基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。 3 3、结结构构选选型型： 6 层以上的多层住宅采用框架结构， 4-6 层的多层住宅根据地质条件和 是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结 构。 4 4、地地下下室室设设计计 地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用 加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足 建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极s8。 5.85.8 配套公用工程配套公用工程 1 1、给给排排水水 （1）设计规范 建筑给水排水设计规范 gb50015-2003（03 年版） 建筑灭火器配置设计规范 gb50140-2005 自动喷水灭火系统设计规范 gb50084-2001（05 年版） 建筑设计防火规范 gb50016-2006 室外给水设计规范 gb50013-2006 室外排水设计规范 gb50014-2006 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 (2) 给水设计 a.水源概况 本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水 园区西侧洛栾路上市政给水管管径不小于dn600；园区东伊河边市政给 水管管径不低于 dn600。市政给水管网的供水流量能满足园区用水量要求； 压力能保证园区低层建筑的压力要求。 b.用水量 - 27 生活用水量 q=1440m3/d（138m3/h）；室外消防用水量 q=20l/s。 c.给水系统 园区各栋建筑由室外给水管网直接供水。 d.消防系统 园区室外消防给水管网成环状布置，管径dn150，并从洛栾快速通道上 接入进水管。园区室外有按规范设置室外消火栓。 (3)排水设计 园区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。 园区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入园区化粪池，经处理后，再 排入市政下水道。 2 2、管管材材 室内生活给水采用内衬（ pe）钢塑复合管，丝扣连接；户内和卫生间给 水支管采用 1.50mpapp-r 给水管,热熔连接。 室内 dn100 消防管采用内外热镀锌钢管，丝扣连接；室内dn100 消防管采用内外热镀锌钢管，沟槽式连接。 室外给水管采用球墨铸铁管，柔性机械接口；室外压力消防管材同室内 管材，但须做防腐处理。 室内排水管材采用芯层