关于广州办公用房建设的可行性研究报告.ppt

广州办公用房建设的可行性报告 深圳海联讯科技股份有限公司 关于广州办公用房建设的可行性研究报告 一、项目概况 （一）项目名称及地点 项目名称：广州办公用房建设项目 项目地点：广州科学城科学大道以西广州科学城总部经济区a2栋。 （二）项目建设内容 公司拟利用不超过1,500万元（具体金额以最终决算为准）资金，认购广州 科学城科学大道以西广州科学城总部经济区a2栋1层，进行广州技术支持中心、 广州营运中心办公用房建设，作为公司华南地区技术支持和营运中枢，提升公司 整体运营环境和外部形象，提升公司在市场的竞争力。 二、项目提出的背景 （一）适应行业竞争和业务拓展，广州市场营销网络建设的需要。 公司的现在最主要客户之中的“南方电网”、“南方电网超高压”总部即将 迁入萝岗新城（广州科学城），为了更加贴近客户，更好的与客户合作和为客户 提供服务，把现有的电力信息化建设业务做得更深入；同时拓展其他行业的系统 集成、软件开发、技术支持及咨询服务业务，需要通过加大对广州市场营销网络 建设的投入，有利于树立公司在南网公司和新业务客户中的形象地位，增强客户 对公司的认可度，提升公司的服务质量和实施能力，从而在提高客户满意度和营 业收入的同时，降低客户维护成本，形成良性循环。 （二）推进募投项目“技术支持中心项目”广州技术支持中心建设的需要。 1 广州办公用房建设的可行性报告 公司作为电力行业信息化领域的信息化解决方案提供商，贴近客户、全方位 的理解电力企业客户现实与潜在的信息化需求，是保持公司对行业发展趋势深刻 领悟的前提。现阶段，电力信息化行业，单纯的技术竞争或价格竞争已经无法占 据市场优势，提升服务水平，快速高效满足客户需求并对其进行深入分析，不断 提高客户满意度和忠诚度，实现客户与供应商的双赢，是行业内企业的重点工作。 为整合公司现有资源，对原有的技术支持体系进行优化，提供优质的客户服 务，公司拟投入4,313.99万元用于建设“技术支持中心项目”，建设目标是设立 北京、广州、深圳3个技术支持中心。 公司认为本次购置资产，有利于推进募投项目“技术支持中心项目”的建设， 形成广州区域性、统一的技术支持中心。作为主营业务的重要支撑体系，技术支 持中心与企业研发、销售、市场、实施、运营管理等部门密切合作，通过提供快 速、周到、优质的服务来维护客户，最终实现增加客户满意度、提升公司综合竞 争力的目标。 （三）公司广州现有办公环境容量无法满足广州地区技术支持、市场营销人 员现在和将来增长需求。 随着“十二五”规划的开始，目前公司服务的2个主要客户国家电网公司和 南方电网公司对通信信息化的建设已经确立了明确的策略，即集约化管理，而北 京和广州将作为两大电网公司的总部所在地，是公司在未来3-5年内营销和技术 支持的工作重点，公司的研发、技术服务和市场营销队伍需要进一步扩张以有效 抓住现有的市场机遇。 公司为培养新的业务增长点，拟成立新的营运型公司，拓展其他行业的业务， 以进一步提高公司抗风险能力。 2 广州办公用房建设的可行性报告 公司于2010年3月在广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦（7a、7c）租用 了500平米办的办公室（到2012年11月到期），于2010年3月完成装修投入使用。 截止2012年6月底，广州办公区的正式员工为77人，目前办公区域已饱和；且公 司预留的流动座位已不能满足出差来广州的员工需求。 随着公司华南地区业务规模的拓展，员工人数将进一步增长，根据公司业务 发展规划，预计2012年公司广州技术支持中心、广州营运中心人员规模将达到90 人左右，到2013年将达到120人左右，预计2014年将达到150人左右。按照每个员 工工位建筑面积平均8平米测算（含会议室、机房、前台、技术实验室、电梯、 消防井、备用周转仓库和通道等公共区域），到2013年，公司办公场地的需求预 计为1,000平方米左右，2014年办公场地的需求预计为1,200平米左右。 公司客观上需要公司以广州为中心的华南地区拥有一个完整的、相对集中的 办公环境。 三、项目的必要性 （一）有利于提高公司的服务能力。 本项目的实施，有利于推进募投项目“技术支持中心项目”广州技术支持中 心的建设，形成广州区域性、统一的技术支持中心，包括呼叫中心、服务管理系 统、技术实验室。作为主营业务的重要支撑体系，技术支持中心与企业研发、销 售、市场、实施、运营管理等部门密切合作，通过提供快速、周到、优质的服务 来维护客户，实现增加客户满意度、提升公司服务能力和综合竞争力。 （二）有利于促进人才培养与引进，实现公司人力资源计划和产学研合作。 未来几年，公司人力资源计划是进一步完善人才培养、引进和激励机制，以 优秀的企业文化、良好的工作环境、富于竞争力的薪酬体系和广阔的发展空间吸 3 广州办公用房建设的可行性报告 引并留住人才，建立能够适应现代化企业发展的高水平队伍；同时产学研合作是 公司技术开发的重要补充，有利于加强公司的创新和研发能力。 公司此次购置办公用房位于南方中心城市广州，临近多所高等院校，人才资 源丰富。客观上通过形成以广州为中心的华南地区拥有一个自己产权的完整、相 对集中的办公环境，解决了广州技术支持中心、广州营运中心办公、技术实验、 测试和演示场所问题，同时也有利于就近加强与相关高校的产学研合作，拓展人 力资源的源头。 通过构建良好的办公环境和稳定经营环境，解决了公司人员需求的规模快速 增长对场地的需求，有利于吸引和培养更多的人才、提升公司形象和市场影响力。 （三）有利于改善公司资产结构。 公司成立至今，一直采取轻资产的运营模式，在公司成长初期发挥了积极的 作用，但从企业长远发展角度出发，为了夯实企业发展的根基，提高抵御风险的 能力，提高投资者、客户及其他相关人员的信任度，丰富企业的融资渠道等方面 考虑，公司应具备一个良好的资产结构，通过广州办公用房建设，新增了优质的 固定资产，能够有效的改善公司的资产结构，为公司的长远发展奠定坚实的基础。 提高公司抗风险和抗通胀能力。 四、项目建设的可行性分析 （一）项目建设资金有保障 2011年11月3日公司通过首次公开发行人民币普通股（a 股）实际募集资金 净额35,210.12万元，其中超募资金21,864.40 万元。 截至2012年6月30日，募投项目“技术支持中心项目”募集资金3,667.90万 元尚未使用，超募资金14,064.40万元尚未使用。 4 广州办公用房建设的可行性报告 项目建设所需资金拟使用公司募投项目“技术支持中心项目”广州技术支持 中心建设资金500万元，拟使用公司超募资金1,000万元，其余部分公司自筹解决。 不会给公司的现金流造成压力。 （二）项目建设具备合法手续 位于萝岗新城广州科学城科学大道以西的广州科学城总部经济区建设项目， 规划建设总用地约 17 万平方米，以大型企业及机构总部办公功能为主，结合科 研、中试、金融等生产服务及分配套服务功能。一期工程由 a1-a8 八座标准办 公单元联体组成，总建筑面积约为 13 万平方米。项目建设具备合法手续：广州 市国有土地使用权出让合同：穗国地出合 440116-2007-000022 号；建设工程规 划许可证：穗开规建证2007127 号；建筑工程施工许可证：穗开规施2007264 号；国有土地使用证：07 国用（05）第 000071 号。 五、项目建设方案 （一）建设目标 本项目的建设目标是购置广州办公用房，通过本项目的实施后，将广州辖区 内的公司所有机构及人员整建制迁入、加强和扩大广州营销网络，建设广州技术 支持中心、广州营运中心，作为公司华南地区技术和营运中枢，建立一个覆盖南 网公司及潜在客户的营销、技术支持网络，为客户提供快速、优质的服务，提升 公司形象，增强客户信任度，进一步提升公司的研发技术水平、技术支持服务水 平和公司经营效率，提升公司在市场的竞争力和经济效益。 （二）项目建设内容 公司拟利用不超过1,500万元（具体金额以最终决算为准）资金，资金用于 办公用房的购置。 5 广州办公用房建设的可行性报告 1、建设规模：本项目完成后增加自有办公场所建筑面积约1,000平方米左 右（具体以房屋买卖合同约定为准），其中300平米实施公司募投项目“技术支 持中心项目”广州技术支持中心建设，余下为广州营运中心建设。 2、投资规模为不超过1,500万元（具体金额以最终决算为准）资金用于办公 用房的购置，房屋交付后，公司将结合实际情况组织相关的装修改造工作。 （三）投资估算及资金来源 1、项目总投资 项目总投资约1,500万元（具体金额以最终决算为准）。 2、项目资金来源 项目建设所需资金拟使用公司募投项目“技术支持中心项目”广州技术支持 中心建设资金500万元，拟使用公司超募资金1,000万元，不足部分公司自筹解决。 募投项目“技术支持中心项目”总投资4,313.99万元，建设目标设立北京、 广州、深圳3个技术支持中心；其中总的房屋建筑类投资1,575万元，本次募投项 目“技术支持中心项目”广州技术支持中心与广州营运中心共同购置房产，使用 公司募投项目“技术支持中心项目”广州技术支持中心计划投入的房屋建筑类建 设资金500万元，公司募投项目“技术支持中心项目” 中房屋建筑类余下的535 万元，待深圳技术支中心建设时使用。 广州营运中心办公用房建设拟使用公司超募资金1,000万元。 具体支付时间大致为签订房屋买卖合同后1个月内一个次性支付全款。预计 2012年10月下旬支付1,500万元。 （四）项目交付时间 本项目所购房产为现房，即买即交房，但购买前需要通过主管经济发展部门、 广州开发区科学城管委会审批，所以，最终房产交付时间约为2012年10月中旬。 6 广州办公用房建设的可行性报告 房屋交付后，公司将结合实际情况组织相关的装修改造工作。 （五）项目交易对方及交易标的情况 1、交易对方为广州永龙建设投资有限公司，基本情况如下 ： 企业名称：广州永龙建设投资有限公司 公司类型：有限责任公司（法人独资） 住所：广州高新技术产业开发区科学城揽月路80号 法定代表人：刘宏 注册资本：人民币陆亿元 营业执照号：4401081100674 经营范围：实业投资、建设经营高速公路、等级公路、桥梁、隧道及配套设 施；房地产开发、物业出租及管理；建材销售；环保工程、绿化工程及绿化养护； 管理技术咨询及广告设计、制作；通讯及监控、设备（设施）租赁。 2、交易标的基本情况： 本项目位于广州科学城科学大道以西广州科学城总部经济区，规划建设总用 地约17万平方米，以大型企业及机构总部办公功能为主，结合科研、中试、金融 等生产服务及分配套服务功能。一期工程由a1-a8八座标准办公单元联体组成， 总建筑面积约为13万平方米。 广州科学城总部经济区产业发展重点为计算机及软件、生物医药、光电子、 新能源和新材料、电子信息、环保产业。 广州地铁4号线、地铁6号线出口就在园区内，临近广深高速15分钟车程，到 达广州天河区、番禺区、南沙区中心区约30分钟车程，与大学城、珠江新城相连， 交通比较便利。 7 广州办公用房建设的可行性报告 本次交易标的广州科学城科学大道以西广州科学城总部经济区a2栋1层，面 积1000平方米左右。a2栋共11层，为框架结构， 用地性质：商服用地 房屋面程：约1,000平方米（面积最终以房屋产权证为准） 使用年限：40年（土地出让合同：从2007年5月29日至2047年5月28日） 交付期限：现房，即买即交付，但购买前需要通过主管经济发展部门、广州 开发区科学城管委会审批，所以，最终房产交付时间约为2012年10月中旬。 总价款：不超过人民币1,500万元，以挂牌价为准。 3、其他说明： 经核查，本次交易拟购该房产不存在抵押、质押或者其他第三方权利，不存 在涉及该资产的重大争议、诉讼或仲裁事项，不存在查封、冻结等司法措施。 本次交易与本公司不存在任何形式的关联交易。 本次交易不涉及人员安置、土地租赁、债务重组等情况。本次交易不构成上 市公司重大资产重组管理办法规定的重大资产重组。 本次交易属于公司董事会权限范围，不属于股东大会审议的事项。 六、风险分析及应对措施 （一）交易对方不予出售的风险：由于广州开发区管委会对于购买科学城总 部经济区房产的企业有投资规模、收入和税收等条件要求，公司提出了申请，但 有可能会不予批准。 公司在拟定广州办公用房建设项目时，如果此次申请不被批准，公司将再考 察、选择适当房地产进行广州办公用房建设。 （二）资金风险：资金风险主要是指建设资金供应不足或者来源中断导致无 8 广州办公用房建设的可行性报告 法完成项目或影响公司正常的经营性现金流，或者利率变化导致融资成本升高。 具体支付时间大致为2012年10月下旬支付约1,500万元，使用募投项目“技 术支持中心项目” 广州技术支持中心建设资金500万元和超募资金1,000万元支 付，不足部分由公司自筹资金解决。目前公司为保证流动资金需求，已在平安银 行、包商银行申请12,000万元授信额度，在使用银行额度时，可以向银行申请优 惠利率，因此后续付款不会给企业带来现金流压力，亦不会造成较高的财务利息 负担。 七、效益分析 （一）经济效益与社会效益 1、有利于提升公司技术服务能力和营销效率，进一步提高公司的市场竞争 力和经济效益。本项目的实施可较好的改善办公环境和技术条件，吸引更多的优 秀人才，加强产学研合作，为客户在完善性能优越的产品以及优质、丰富、完善 的服务的同时，提高工作效率并保证工作质量，增强公司的市场竞争力，从而进 一步提升公司在电力行业的领先地位，同时拓展新行业、新业务。 2、有利于提高公司的服务质量，通过提供贴近客户的快速、周到、优质的 服务来维护客户，实现增加客户满意度、提升公司服务能力和综合竞争力，从而 提高公司的市场占有率，进一步提升公司的经济效益。 3、有助于提升公司整体形象和市场影响力，提高抵御风险的能力，提高投 资者、客户及其他相关人员的信任度，为公司的长远发展奠定坚实的基础。 4、有助于解决公司未来3年的人员增长所需要的办公场地，避免多处租用办 公用房造成的办公环境重复建设的浪费。 （二）购置广州办公用房可以节约开支，提高效益，对公司业绩有着积极的 9 广州办公用房建设的可行性报告 正面影响。 公司现在租用的广州市天河区黄埔大道西33号，租金70元/平米.月，不考虑 租金上调因素，按此价格和同等面积计算，年租金84万元。 本项目房屋价值约1,500万元，预计残值5%，按20年折旧计算，房屋折旧71.25 万元/年。 因此，相对于租赁同等面积的办公场所，本项目的房屋折旧对公司业绩有着 积极的正面影响。 （三）固定