温州生态园南仙花苑A-2地块项目可行性研究报告.doc

项目可行性研究报告温州生态园南仙花苑a-2地块项目可行性研究报告目录第1章总论1第2章项目背景4第3章市场情况分析与需求预测21第4章项目方案33第5章环境保护39第6章土建工程41第7章公用工程44第8章管理组织机构56第9章项目实施进度安排58第10章投资估算与资金筹措59第11章财务效益评价60第12章结论与建议62第13章附表一63第1章 总论第一节 项目提要一、 项目名称：生态园南仙花苑a-2地块项目二、 项目建设地点：瓯海区三垟街道瓯海大道北侧香缇锦园以东三、 项目开发商：温州万科中梁置业有限公司四、 项目开发商法定代表人：张瑜五、 项目性质：新建商住楼六、 项目概况：生态园南仙花苑a-2地块项目是由万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司联合开发的。工程位于：温州瓯海大道以北，铁道南路以南，汤家桥南路以东，三垟大道以西。生态园南仙花苑a-2地块项目项目总用地面积53747平方米，总建筑面积为187281.38平方米，住宅、商业建筑及配套面积145063.15平方米，地下建筑面积41117.29平方米。容积率1.5，建筑密度15%，绿化率40%。七、 建设单位温州万科中梁置业有限公司是万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司为开发该地块而临时联合成立的一家公司，该公司位于温州市三垟街道吕家岸路117号（一层），经营期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表张瑜，公司注册资本50000万元，是一家主要从事房地产开发的私营有限责任公司(自然人控股或私营性质企业控股)。八、 组织管理项目建成前，由温州万科中梁置业有限公司项目部统一领导，项目建成后实行公司经理负责制。九、 环境保护本项目为中高档商品房住宅，以保护生态环境为主题，与生态园相协调，与三垟湿地的自然相互适应，绿化率达40%。施工过程中采取相应的水土保持、施工噪声、施工扬尘等方面的防治对策和保护措施；运营期生活污水处理达标后纳入市政污水处理系统；备用的发电机产生的燃油废气、住户厨房油烟以及地下车库汽车尾气经专用烟道至楼顶排放；做好发电机、排风机等配套设备的隔声、消声、减震措施；生活垃圾委托环卫部门清运处理。十、 项目实施进度安排本项目于2013年6月开工，预计工期为30个月，即2015年12月完工并经验收合格后即可交付使用。十一、项目总投资 经预算，本项目所需资金240018.37万元，其中建筑安装工程费47388.64万元，企业自筹资金150000万元，占总投资的62.5%；申请银行贷款35000万元，占总投资的14.6%；不足部分来源于房地产预销售款。贷款期限为三年，贷款年利率为8%，第一年还款10000万元，第二年还款15000万元，竣工后将剩余的钱还清。详见附表一。十二、资金筹措（一） 申请国内金融机构35000万元;（二） 企业自筹资金150000万元；（三） 房产与销售款55000万元十三、社会效益1、 可以调整温州房地产市场布局结构，建设现代化大城市。2、 推动区域经济发展，有利于温州房地产市场的多元发展。3、 带动温州市其他相关产业的发展。4、 有利于调整产业结构，增加社会就业。第二节 可行性报告依据一、 委托方提供的各项原始资料及有关数据；二、 土地证：温公共资源中心土告字201281号三、 建设工程规划临时许可证，编号201343；四、 浙江省房地产协会和浙江省房地产估价师协会统计的相关数据；五、 浙江省相关定额。第2章 项目背景第一节 项目建设的有利条件一、 自然条件温州生态园自然风光秀丽，名胜资源丰富，有仙岩、瑶溪两个省级风景名胜区，茶山、天柱两个市级风景名胜区。大罗山117平方公里，界于瓯江和飞云江之间，有朱自清笔下的梅雨潭，有四季果蔬飘香的茶山五美园，是我市城市的重要生态屏障，被誉为“天下第二十六福地”； 三垟湿地与大罗山相连，面积13平方公里，内部水网密布，由161座岛屿组成，“垟漂海面，云游水中”，是刘宋谢灵运诗词中的“蕙薄兰渚”，素有“浙南威尼斯”的美誉。因位置独特、内涵丰富和功能重要，温州生态园被亲切地誉为温州城市的“绿肾”和“绿肺”。二、 地理位置温州生态园位于现温州市区的东南部，是温州市未来大都市的核心，将成为温州主城区、永强片、瑞安城镇群三大组团围绕的大都市内圈层的绿心。由大罗山和三垟湿地组成，总面积约为130平方公里。其中，大罗山117平方公里，界于瓯江和飞云江之间，由四景一水网构成，集山、水、田、滨海于一体，是我市城市的重要生态屏障，有城市 “绿肺”之称。三垟湿地与大罗山相连，面积为13平方公里，内部水网密布，由160余座岛屿组成，自然风光十分秀丽，属于古老的冲积平原，有城市“绿肾”之称。此外，东部与龙湾区永强片相连，南部同瑞安城镇群接壤，西部是高教园区和瓯海区，北部余脉直抵瓯江。生态园区对市区的大气污染、水污染、噪声污染及小气候环境将起到良好的调节和改善作用。三、 自然资源生态园是大自然赐予温州人民的宝贵财富。目前，生态园内有仙岩和瑶溪两个省级名胜风景区，茶山和天柱两个市级名胜风景区，大罗山被古代道家称为天下第二十六福地。大罗山三垟湿地是杨梅乡、柑桔洲、棱角园、桂花山。生态园内山水相嵌、奇岩异洞、瀑布深潭、名寺古刹，集山、水、洲、濒海于一体。有着优越的区位条件，高品位的风景资源，深厚的文化底蕴，优质的生态农业，具有旅游资源的综合性优势和发展生态产业的物质基础。（景点分布）三垟湿地位于温州瓯海区梧埏片，其北部主要为城市中心区，东部隔大罗山与瓯海永强片相连，西部以南塘大道为界，南部隔高速公路为温州市高教园区，面积11平方公里。三垟湿地水网密布，纵横交错的河道将其分割成大小各异的160 余个岛屿，水域面积占总面积的56%，东南被茶山环绕，峰峦叠翠，山环水绕，自然风光秀丽，被称为“浙南威尼斯”。大罗山最高海拔704米，岩石结构大多为花岗岩，山势十分巍峨，山体面积114平方公里，内含古寺（塔）、摩崖石刻、遗址等文物48处，分属瓯海、龙湾与瑞安两区一市，主要包括仙岩、茶山、瑶溪和天柱寺四大景区。仙岩景区以瀑潭景观享誉全国，朱自清笔下的梅雨瀑、梅雨潭几乎植根于所有中国人心目之中。仙岩景区由虎溪连接而成包括梅雨瀑、梅雨潭在内的五潭三瀑与凝灰岩山体结合的自然山水景观，在温州地区堪称最佳，是大罗山景区自然山水的代表，加上化成洞景区的清幽洞景，天河景区浩淼的水景，以及整个仙岩景区保持良好的生物群落、珍稀动植动种，使得仙岩成为整个大罗山景区最具有自然山水生态旅游开发潜质的景区。瑶溪风景区位于大罗山东北部，温州龙湾工业新区西南侧，景区与温州港、温州机场咫尺之遥，交通区位优势在大罗山西大景区中得天独厚。同时，瑶溪景区与天柱寺景区同处大罗山东麓，景区内可直接眺望东海海景与日出景色，瓯江、东海、龙湾新区城市景观与瑶溪山水景观交相辉映，是瑶溪景区景观资源的一大特色。天柱寺景区位于大罗山东南片区，东临温州龙湾工业新区，南临瑞安区，以山峰、飞瀑、碧水、寺院为特色景观，是温州新区的城市背景。天柱寺在天柱峰下，四周群山环绕。天柱峰，独秀挺拔，高插云霄，如柱鼎立。寺以峰名，峰因寺彰。附近有湖山胜景，古刹筠风、东海朝晖、广寒小憩、西潭飞瀑、成洞横云等六景。四、 基础设施浙江省十届人大常委会第二十八次会议审议通过了浙江省温州生态园保护管理条例，温州生态园将投资30亿元，完成十余项基础设施建设，这些基础设施建设分别有：完成三垟大道（黄屿段）建设工程；沙河二期旧村改造工程；三垟湿地环境整治工程；马屿垟（小水潭）农家乐项目、生态体验岛工程；黄屿大道建设工程；生态廊道工程；两路安置房工程；北出入口工程；三垟大道（湿地段）建设工程；3.8万平方公里湿地公园和道路拆迁工程；旧村搬迁安置房工程等.五、 经济发展温州生态园附近的三垟湿地经济发展良好。目前陆域面积占区域总面积的70.9%，水域面积仅占区域总面积的29.1%。陆域的47%为人工栽种的瓯柑，15.2%为城镇建设用地，其他农业用地、撂荒地、水塘等占37.8%。水域中50%以上的区域设有养鱼的网箱。此外，周边拥有大罗山、仙岩景区、瑶溪景区等等一系列的旅游资源，为整个茶山的经济带来发展。温州乐园和大学城的建立，带动了周边产业的发展，拉动了经济内需，与其他城镇相比，茶山镇的经济与环境相协调的发展模式成效显著，更加符合可持续发展原则。六、 社会事业温州生态园是集自然生态、生态旅游中心、生态教育中心、生态休闲中心和生态人居为一体的世界温州人的“生态家园”。 其中，大学城是该区域发展强盛的重大因素。温州高教园区,包括温州大学,温州职业技术学院,温州医学院.是浙江首批六所高教园区之一，高级人才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区，面向21世纪适应市场经济体制和中心城市地位、生态化和信息化的高教园区。温州生态园也是重要的旅游景点，生态园是大自然赐予温州人民的宝贵财富。目前，生态园内有仙岩和瑶溪两个省级名胜风景区，茶山和天柱两个市级名胜风景区，大罗山被古代道家称为天下第二十六福地。大罗山三垟湿地是杨梅乡、柑桔洲、棱角园、桂花山。生态园内山水相嵌、奇岩异洞、瀑布深潭、名寺古刹，集山、水、洲、濒海于一体。有着优越的区位条件，高品位的风景资源，深厚的文化底蕴，优质的生态农业，具有旅游资源的综合性优势和发展生态产业的物质基础。七、 发展规划作为温州生态市建设的重要载体，温州生态园被省政府列入生态省建设十二项重大项目一号工程和浙江省“991”循环经济温州市一号工程和省旅游建设重点项目。温州生态园总体规划已经由温州市政府批准实施。总体规划按照“生态有效保护，资源综合利用，人与自然交融，发挥生态效益，实现可续发展”的原则，实施分期建设规划，近期以生态修复、生态人居建设、旅游开发、招商引资、健全机制为工作重点；中期将进行大罗山生态景观核心区建设，形成区域旅游服务中心，进行协调区内各项旅游地产项目建设，进行湿地生态人居项目和山地生态人居项目建设；远期将全面恢复生态系统，力争生态服务价值达到理论值的80%,达到基础设施完善、环境优美生态良好、旅游服务产业发达，社会稳定文明和谐，形成生态保护与生态经济双赢的良性发展态势。生态园将建设成为具有国际品位和瓯越文化特色的生态旅游中心、生态教育中心和生态休闲中心，使温州生态园成为温州走向世界的“山水乐园”、世界温州人的“生态家园”、温州大都市的“城市花园”的区域品牌，成为温州生态城市建设的“明珠”。总目标：将温州建设成为国际性轻工城及我国东南沿海重要的工业、商贸、金融、港口、旅游城市，实施“一港三城”发展战略，加快从“滨江城市”向“滨海城市”的发展步伐，促进经济社会全面、协调、可持续发展，进一步加强生态城市建设，为提前实现现代化奠定基础。 1、 中心聚集，南北伸展。2、 点轴开发，分片均衡。3、 优化小城镇（重点镇）布局小结：虽然现在茶山镇还属于郊区，但是未来城市规划发展将逐步向此地拓展，因此该地未来发展潜力大。八、地方政策生态园规划、保护、建设和管理应当纳入温州市国民经济和社会发展规划，坚持科学规划、有效保护、统一管理和永续利用的原则。 省和温州市人民政府及有关职能部门应当加强对生态园规划、保护、建设和管理工作的领导；龙湾区、瓯海区、瑞安市人民政府和其有关职能部门及乡（镇）人民政府、街道办事处应当切实履行职责，做好生态园保护管理的相关工作。建设项目的选址、布局，建（构）筑物的高度、体量、造型、风格和色调等，应当符合生态园总体规划和详细规划，并与生态园景观和环境相协调。生态园区域内的河、湖、泉、池、溪、涧、潭、水库等水体，野生动物、森林植被、竹木花草、岩石土壤、山川溶洞、地形地貌等自然景物，文物古迹、历史遗存等人文景观，应当按照规划严格保护。9、 有关部门重视该项目从酝酿、准备阶段到项目可行性报告的编写，得到了省市有关部门和单位的大力支持。省市领导多次询问项目进展情况，计划、财政、金融、土地等部门也积极配合项目前期工作的开展，是项目顺利实施的有力条件。第二节 项目建设的必要性 一、地理位置及政策引导 温州，沿海港口城市，位于中国东南部，瓯江下游南岸，为中国浙江省辖市。全市陆域面积11786平方公里，海域面积约11000平方公里。根据第六次人口普查数据，截至2010年底，全市常住人口912.21万，居浙江省各市第一位。2012年3月28日召开的国务院常务会议批准实施浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案，决定设立温州市金融综合改革试验区。温州是中国数学家的摇篮、中国南戏的故乡、中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿阵地。 瓯海区北靠瓯江，处于温州市区的东、南、西部，环绕鹿城、龙湾两区。原系温州市郊区，1981年12月初建置瓯海县。瓯海是浙江省温州市三大城区之一。瓯海地理位置优越，交通便利发达。温州港、金温铁路客运站等交通枢纽紧邻辖区而设，金丽温、甬台温高速公路和104国道贯穿全境，瓯海大道、温瑞大道等城市干道与老城区交通网络相连。以加速发展传统优势轻工产业和大力培育高新技术产业为重点，努力打造眼镜、锁具等轻工制造基地。位于娄桥街道和潘桥街道的新城区正在进一步建成。瓯海新城区将会把温州的城市框架拉开。随着政策的出台，房地产投资、楼盘销售需求回升，楼市日趋兴旺。近年来，随着我市住宅与房地产业的持续快速发展和城镇住房制度改革的不断深入，城镇居民居住条件得到了明显改善，住宅与房地产业在国民经济中的地位逐步提高。但目前我市仍存在住房供应结构不尽合理，住房有效供给不足，商品住宅价格涨幅过快，房地产市场的调控和监管力度不大等问题。为了加强对房地产市场的有效调控和监管，促进我市住宅与房地产业持续健康发展，根据浙江省人民政府关于促进住宅与房地产业持续健康发展的通知（浙政发200350号）精神，特作如下通知：（1）进一步明确住宅与房地产业发展的指导思想和目标住宅与房地产业市场潜力大，产业关联度高，经济带动力强，与人民群众生活密切相关，保持住宅与房地产业持续健康发展意义重大。今后一个时期，我市住宅与房地产业发展的指导思想是：按照实施“一港三城”发展战略和宜商、宜居、宜创业的要求，坚持以人为本，统筹发展，以需求为导向，加强宏观调控，优化供给结构，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，改善人民群众的住房条件和居住环境。（2）优化住房市场供应结构，进一步完善住房保障体系（一）加快拆迁安置房建设速度。今年开工建设安置房180万平方米，建成76万平方米。依法加强城市房屋拆迁管理，合理确定拆迁规模，对已拆迁的要加快安置房建设进度，千方百计提高开工率、竣工率和认购回迁比例，以确保广大拆迁户早日回迁安置。（二）加快经济适用房建设。规划若干块大型经济适用房建设用地。抓紧落实市本级160万平方米，鹿城、龙湾、瓯海区60万平方米经济适用房用地计划。加快实施已下达计划的52万平方米经济适用房建设，优化经济适用房户型结构，严格经济适用房准入条件，防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。（三）全面实施廉租住房制度。认真贯彻实施建设部等五部局城镇最低收入家庭廉租住房管理办法。通过以租赁补贴为主、实物配租、租金核减为辅等方式，切实保障应保对象的基本居住。鹿城区要进一步完善廉租房配租办法，根据市场租金升幅较大的实际，在原补贴标准的基础上每户每月再增加100元补贴。瓯海、龙湾、瑞安、乐清、永嘉、平阳、苍南等县（市、区）要尽快建立廉租房制度，努力做到应保尽保。（四）继续加快普通商品住宅建设。市规划、国土资源、建设等部门要根据城市近期建设规划和城市交通的发展，研究确定若干个大型普通商品住宅小区建设，加大普通商品住宅投放量，缓解住宅供求矛盾。多渠道降低建设成本，建设面向广大城市居民且具有品牌和影响力的中低价位的商品住宅，进一步抑制房价过快上涨。（五）进一步深化住房制度改革。认真落实住房分配货币化改革的各项政策，尽快发放住房补贴，提高中低收入家庭的购房能力。要通过住房公积金制度的健全和个人住房抵押贷款的发展，把购房行为推向市场，进一步满足居民的有效需求。（3）加强宏观调控，保持住房供求基本平衡（一）加强住宅与房地产业发展规划的编制和计划指导。市计划部门要会同市国土资源、规划、建设、房管部门根据城市建设总体规划，在研究确定市区若干个大型普通商品住宅区的基础上，抓紧编制市区住宅与房地产业中长期发展规划和年度计划。各县（市）要根据各地实际情况，编制、落实规划和年度计划，确保每年有一定商品住宅开发量投放市场。（二）充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。要科学规划和整合城市周边山坡地和废弃地、边角地，引导村级三产返还用地用于住宅建设和房地产开发，盘活用足土地存量资源和资产。今年要争取启动建设山坡地试点地块。（三）加强对土地市场的宏观调控。根据年度计划和建设规划，及时落实经济适用房建设用地，适时推出商品房开发用地，有限度、多渠道、多形式增加房地产用地投放量。对经营性开发项目用地一律实行招标拍卖挂牌出让，并严格审查投标人资格。要加快村级三产返还用地的落实，规范村级三产用地的出让行为。做深做细房地产开发用地出让前的拆迁安置征地工作，一经完成出让，做到按期开发建设，按时向市场提供房源。（四）强化对房地产项目的管理。进一步整顿土地市场秩序，对已经出让的地块进行清查，对征而不用超过两年的土地，由国土资源等部门依法予以收回。计划、规划、建设、国土资源部门要加强对房地产项目的管理，规范房地产开发建设行为，严格按批准的用地性质和规划指标组织实施。（五）努力推进住宅产业现代化。建设部门在新建住宅中要加大节能、节水、节材和环保及智能化等方面的新设备、新工艺、新材料的推广应用力度，不断提高住宅产业的整体水平。要注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部的功能设计，建立商品住宅性能认定制度，开展住宅全装修试点。（4）加强行业监管，规范房地产市场秩序（一）继续整顿规范房地产市场秩序。各地各有关部门要继续加大对房地产市场秩序的专项整治力度，重点查处合同欺诈、虚假广告、中介不实，以及商品房面积和质量方面等消费者投诉较为突出的问题。加快房地产行业信用体系建设，进一步强化社会信用监督。加大对房地产开发企业违法违规行为的查处力度，为消费者创造良好的消费环境。（二）完善市场监管制度。各地各有关单位要按照审查严格、程序简化的要求，加强对房地产开发企业的资质管理，建立房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行项目业主工程款支付担保制度。（三）加强商品房预售管理。房管部门要严格按照城市商品房预售管理办法规定的条件审批商品房预售项目。对经批准预（销）售的商品房，实行全程控制、动态管理。严格商品房销售合同备案管理和销售后房屋转让交易的规范化管理。房管部门要及时制定措施，防止、遏制部分房产中介、个别开发商“待价而沽”和恶意炒作、抬价行为，严肃查处商品房销售中的违法违规行为。（四）建立健全房地产市场信息披露制度和预警预报制度。要加强房地产市场统计工作，完善房地产市场信息系统。在建立预警体系的基础上，建立健全房地产市场信息披露制度，由建设部门定期向社会披露当地房地产市场的土地供应总量、房地产开发规模、区位；由房产行政主管部门定时向社会披露商品房预（销）售房源信息、商品房空置、商品房交易参考价格等信息，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费。房地产市场信息系统和预警预报体系建设需政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。（五）发展和规范房地产中介服务。积极发展各类新兴房地产中介业务和服务品种。进一步规范房地产中介服务市场，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，未取得营业执照和房地产中介资格证书或备案证的中介机构，不得从事中介业务。各级工商、房产行政主管部门要加强对中介机构的监管，规范中介机构的服务行为；同时，要建立商品房展销会登记备案制度，严格审查参展楼盘的条件，加强对展销会的管理。（六）进一步提高物业管理服务水平。要认真贯彻执行国务院物业管理条例，因地制宜采取扶持措施，加快推进物业管理服务的市场化、专业化和社会化发展。进一步建立健全公开、公平、公正的物业管理服务招投标制度。要建立健全物业维修基金管理制度，加强物业维修基金的使用管理。理顺物业管理公司同社区、居委会的关系。（5）加强组织领导，健全工作机制为进一步加强对住宅与房地产业发展的组织领导，建立健全工作机制，市政府建立市住宅与房地产业工作联席会议制度，由市政府牵头，有关部门参加，及时研究解决房地产市场运行和发展中遇到的有关重大问题，制定相关的应对政策措施。各县（市、区）要建立相应的工作机制或协调机构，从当地实际出发，完善房地产市场调控办法，促进住宅与房地产业持续健康发展。各级政府和各有关部门要积极探索，勇于实践，切实履行好各自的职责。要把住宅与房地产业发展纳入国民经济和社会发展的全局统筹规划，适时适度地把握好调控的力度和方向，加强计划、规划、建设、国土资源、房管、财政、金融、价格等监管单位之间的协调配合，不断提高调控能力和调控实效；进一步强化政府的住房保障职能，切实做到工作到位、政策到位、资金到位、保障到位；新闻媒介要把握客观、正确的舆论导向，引导消费者理性消费。二、有关部门重视该项目从酝酿、准备阶段到项目可行性报告的编写，得到了有关部门和单位的大力支持。省市领导多次询问项目进展情况，计划、财政、金融、土地等部门也积极配合项目前期工作的开展，是本项目顺利实施的重要有利条件。三、温州土地市场发展 2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对近期部分热点城市房价上涨趋势明显，研究出台了5项有关调控措施，业内称为新“国五条”。这是自2009年12月份楼市调控以来，国务院对楼市的第五次调控。与前一次调控相比，“国五条”除了再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投机投资性购房外，还提出扩大房产税征收范围及加大土地供应量等新举措。 “历经三年调控，温州楼市已经从最高的峰值回落，房价水平与行业风险意识与三年前已不可同日而语。”行业人士表示，因此，如果依目前“国五条”的基调，无论后面会有房产税还是差别化信贷的细则出台，都很难像前几次一样让市场迅速进入冰冻或导致房价跳水，而且随着土地市场的温和放量，最快半年后就将陆续有新盘上市，并将迎来供应高峰期。量升价平 市区土地供应理性 随着“国五条”的落地，温州楼市新年的走向逐渐清晰。在全国一二线城市交易一路攀升的开门红行情下，温州土地市场也迎来了供应的高峰期。 2013年，温州土地市场迎来了开门红。1月份以来，温州土地市场热度大幅提升，与去年同期形成鲜明对比，土地成交量升价平，企业拿地十分踊跃。据天浩置业统计数据显示，新年伊始，截止到2月7日（农历年前）共成交了15宗土地，供应面积达84.7656万平方米，建筑面积221.1402万平方米，其中，可用于商品住房建设用地5宗，供应面积到了56.9545万平方米，创下了同期土地出让的最高纪录，“断粮”许久的宅地市场终于开始重新蓄水。 根据天浩置业统计数据显示，2012年全年，温州市区共出让商品房建设用地30宗，出让土地面积84.77万平方米，合计1271.48亩，可建面积221.14万平方米，其中，出让商品房住房建设用地9宗，面积达到21.89万平方米，合计328.43亩，可建筑面积65.53万平方米，可供应住宅面积也仅为40.03万平方米，今年一二月的住宅土地供应就超出了2012年全面的供应量。 置信房产副总经理姚汝林介绍，目前温州各大房开都在准备勾地，也包括置信房产。“新一轮的开发高峰期即将形成”。 温州市区土地市场的热潮大致从去年11月就逐步显露出来。由于市区土地供应量长期内维持较低水平，土地价格一走平，供应一放量，大量企业纷纷投入市场拿地，典型代表就是近期拿地的中梁地产，分别以小幅溢价在分别在于去年11月和今年的2月在市区新增2宗地块，可供应住宅面积达到21.0725万平方米。 行业人士表示，土地挂牌出让还是根据市场的需求来的，有这么多土地出让，就说明开发商的需求有多旺盛。 加快脚步 半年后有望形成新房源供应 在土地供应量不断走高的时候，温州市区的土地价格并没有出现太大的浮动。中梁地产于去年11月份拿到瓯海中心区中心单元a-04地块，用地面积为2.341459万平方米，可建筑面积为6.5561万平方米，出让总价为4.6551亿元，楼面价约为7000元/平方米；而瓯海房屋开发有限公司在去年底投中的瓯海中心区中心单元d-10-01地块，用地面积3.347135万平方米，可建筑面积为10.0414万平方米，总价约为7.3305亿元，楼面价约为7300元/平方米，与周边地价走平。 今年1月，中梁房产联手万科房产竞得温州生态园南仙花苑a-2逾80亩地块，总价约为16.17亿元，楼面价为11139.08元/平方米；而在2月份出让的鹿城区滨江商务区桃花岛片区t04-02b地块，总建筑面积约为5.652762万平方米，可建筑面积为17.52337万平方米，楼面价仅为8177.65元/平方米，比前年新中梁开盘即清的滨江首府的地价10153.53元/平方米还低1975.88元/平方米。 三角洲房产机构陈好表示，地价的走稳能让房开有更多的空间去研发新的产品类型去贴近市场需求，增大了操作空间。 据介绍，一般情况下的土地市场的放量，都会在未来的12年内形成供应。“但现在房开为了避开调控的政策风险，都会加快开发脚步，基本上在68个月左右都会推出面市。”合作开发 联合拿地抗风险 在此次土地市场表现来看，房开联合拿地已经成为一种趋势。中梁地产与万科房产组成的温州万科中梁置业有限公司，新中梁与浙江恒瑞泰富实业有限公司等组成的联合体，还有去年的华润置地（郑州）有限公司与森马集团联合体。 行业人士表示，企业联合拿地表明企业在市场预期转好、资金压力趋缓的情况下，为未来的布局与开发储备土地。房开合作开发联合拿地，不仅可以分担风险，还能实现品牌联合，深耕温州市场。 温州的房地产市场一直都有很强的地域性，在民间强大的购买力下，供应量一直跟不上市场的脚步，楼市价格一度飞扬，在最高峰的时候远远高出许多一线城市房价。 经过三年的调控，温州房价已经跌回2009年的水平，但后续走向并不明朗。“房开之间的联合开发，在充满变数的市场环境下，企业的合作不仅降低了资金成本，也减少了企业独自面对政策、市场的风险。同时对一些企业来说，也是其学习成长的好机会。”行业人士介绍。四、总结由此可见，南仙花苑a-2的开发正适应了房地产市场的需求。第3章 市场情况分析与需求预测第一节 市场情况简析一、综合经济实力显著增强温州全面贯彻实施省五次党代会关于加快“东部沿海经济带”建设和“两翼推进”的战略部署，统一发展思想，理清发展思路，立足“温州模式”，重视特色资源，着力打造东部沿海增长极，经济结构得到了新的调整，全市经济前景诱人。2011年，温州市实现gdp3350.87亿元，按可比价计算，相比上年增长9.5%。三产结构进一步得到调整优化。全市第三产业比重占gdp的44.6%，其中鹿城区第三产业比重高达gdp的71.0%。2011年，温州市财政总收入485.62亿，比上年增长18.0%。其中，地方财政收入270.87亿元，比上年增长18.5%。2011年，温州市城镇居民人均可支配收入31749.00元，比上年增长13.5%；城市居民人均可支配收入35431.00元，比上年增长13.6%；农村居民人均纯收入13243.00元，比上年增长16.0%。全市经济呈现“稳健运行，后劲增强，质量提高”的良好局面。二、新农村建设扎实推进近年来，我市紧紧围绕“特色，生态，高效”的农业发展目标，大力推进“六大体系”建设，认真组织实施强农惠民“五大工程”，农业转型升级迈出了坚实的步伐。目前，全市已形成了十大各具特色的主导产业。其中，粮食播种面积保持在240万亩以上，总产超过90万吨；生猪存栏85.13万头，畜牧总产值30亿元；蔬菜播种面积93.11万亩，产值24.19亿元；水果面积60多万亩，产值10.2亿元；花卉苗木2.5万亩，产值3亿元。全市拥有19个中国“特产之乡”、2个省级特色产业（乐清为水产养殖强市、瑞安为蔬菜产业强市）、14个省级特色产业强乡强镇。全市已发展各种休闲观光农业基地100多处，发展“农家乐”1000多个，其中上规模的有瓯海白云山农业观光园、五美锦园、洞头渔家乐休闲基地等。三、第二产业稳步发展温州不断强化发展“温州模式”,加快第二产业发展。2011年，全市实现工业总产值7073.61亿元，比上年增长12.8%；工业增加值1546.23亿元，按可比价计算，增长8.7%。全市规模以上工业企业3998家，实现工业总产值4303.01亿元，比上年增长12.6%。其中，轻工业产值1479.76亿元，增长13.3%；重工业产值2823.25亿元，增长12.3%。规模以上工业中，实现高新技术产业总产值1236.05亿元，增长15.6%。建筑业的较快发展支撑了国民经济的稳定快速增长。2010年，建筑业企业实现税收24.2亿元，占地税收入的10%。2010年建筑业总产值达到611.5亿元，年均增长17%。建筑企业劳动生产率大幅度提高， 2010年达到17.8万元/人，年均增长10.2%。建筑业对于统筹城乡发展，转移农村富余劳动力，增加农民收入，加快城镇化建设进程和构建和谐社会具有重要意义。四、第三产业快速增长以房地产为特色的服务业加快形成。在成功地开发香缇锦园、京都城、南汇锦园、置信原墅、凤凰城、君庭领墅、罗山蓝岸、御园52墅、乾顺锦园等多处高档住宅小区的基础上，万科珑庭、君庭翎墅。概况 2011年，温州市坚持执行住房限购和差别化信贷税收政策，制定发布新建住房价格控制目标，完成全市个人住房信息系统建设，调整公积金贷款政策，严格二套房贷款审查。年末，温州新建住宅价格在全国70个大中城市中跌幅居第一。二手住房价格也出现较为明显的回落，与2011年高峰时相比下降40%50%。全市房地产市场呈“量价齐跌”态势。房地产市场调控目标基本实现。房地产开发 2011年，温州市房地产开发完成投资680.55亿元，比上年增长151.6%。全市房屋施工面积3226.07万平方米，增长28.8%；竣工面积417.58万平方米，增长36.3%。商品房供应 2011年，温州市区批准预售商品房建筑面积76.18万平方米，比上年增长72.1%，其中住宅46.52万平方米（3659套），增长72.79%（109.81%）。全市可售商品房36 560套，422.05万平方米，其中市区累计可销售商品住房3498套，面积45.06万平方米，分别增长349.61%、395.51%。商品房销售 2011年，温州市区新建商品房成交量为939套，合计面积10.55万平方米，成交金额为36.59亿元，比上年分别下降69.27%、57.46%、55.64%。市区二手房成交量为7690套，合计面积81.43万平方米，成交金额为88.26亿元，分别下降48.60%、33.31%、50.70%。房价明显下调，新开楼盘成交呈现胶着局面，尽管开盘价下降40%50%，成交量并不理想。保障性住房建设 2011年，温州市印发温州市限价商品住房管理试行办法、关于加快保障性安居工程建设完善城镇住房保障体系的意见温州市住房保障“十二五”规划等文件。全年全市保障性住房建设项目开工面积132.94万平方米，计13 108套，提前超额完成省政府下达的任务经济适用房申购完成1500户。全市新增公共租赁住房保障、廉租住房保障对象2536户。市区安置房开工建设项目115.55万平方米，竣工70.91万平方米，完成安置房交钥匙 2157户，认购2234户。村房两改建设 2011年，温州市“村房两改”工作取得突破性进展。启动农房集聚改造项目203个，计1678万平方米；开工100个，计653万平方米；签订安置协议19 738户，新增农房聚集率1.2%。启动“城中村”改造项目62个、计634万平方米；开工23个，计142.63万平方米。全市完成农房改造5.25万户，完成农村困难家庭住房救助8426户。第二节 市场需求预测一、需求潜力分析根据城市化的要求，我市房地产在数量上有着很大的发展空间，体现了较大的市场需求。从加快温州城市化进程看，市政府确定至2013年城市化水平要达到80%，城镇人口由现在的916万增加到1000万人，净增人口84万。城市化带来的人口大量向城市（镇）集聚，势必要加快住宅建设，以满足居民基本的生活需要。据测算，今后5年，全市需新增住宅面积2520万平方米，加上300万平方米危旧房屋急需发行这些都为房地产的发展提出发新的更高的要求，也必将为房地产发展注入新的活力。再则2000年前购习住宅还未更新的大约有30%以上家庭需要更新换代。最后看现有家庭的住房面积有28%的还在60平方米以下，6080平方米的有37.3%，他们随着生活水平的提高将改善居住条件。从以上几点分析，温州市房地产市场有效需求的潜力仍然十分可观，市场前景应该看好。 二、温州房产发展趋势分析 房产价格将趋于缓和。去年市区尤其是老城区的期货、现货商品房，销售价格平均与11年同期相比上涨20%，高层好的地段升幅达25%，下吕浦、新城、车站大道等普通住宅升幅也都达15%。但从目前销售价格看已趋于缓和。究其原因，一是房源增多；二是现在大量需求者大都为工薪阶层，他们的价格承受能力有限；三是温州房价在全国已属较高水平，这城市规模不大相称；四是房屋租金价格的停滞不前。五是政府宏观调控政策起作用了。 房产地段的选择多样化。目前的房产地段可分为三大类。一是市中心，一般人都认为越繁华、越接近市区的地段越好，因其社交方便、生活方便、工作方便、出租也方便，仍是市民比较向往的地方，不过也存在着污染大、噪声高、价格昂贵等缺点；二是城郊结合处，这对于绝大多数的工薪阶层是一个再合适不过的选择，这类地段目前价格不太高，交通也便利，并且随着城市的不断外延，不久的将来便会繁荣起来，升值潜力巨大，所以新城在以后的发展中将越来越受欢迎，我校老师基本选择这一地段。三是郊区，这些地段的住宅很受海外归国华侨人士、外地驻温高层人士以及在外的温藉老板欢迎。郊区风景怡人、空气新鲜、价格也较便宜，是休闲养生的好地方。由于温州私营老板数量较多，所以这些地段的房产也将有不错的发展。 对房产配套设施的要求。今后的消费者购房会更多地考虑房产周围的公共配套设施。凡是与学校、农贸市场、医院等相临的房产价格肯定不低。例如，水心住宅区虽然房型偏旧偏小，但面积只有五十几平方的套型也可保持每平方 8000多元的价格，只因为水心二小教学成绩斐然，附近十七中也不错。为让孩子受到良好的照顾，温州市一些市民心目中的 好学校 附近成了购房的新热点，从而带动其周边房价攀升。过去较多的楼盘在配套上强调自身小区的配套或抓住一两个大配套为救命稻草，现在这一套已经起不了多大的作用。 居住环境要求普遍提升。具有温州特色的店连屋和楼下市场，楼上住宅似乎已成为温州建筑物的统一脸孔。如今，这一固定模式开始被打破，取而代之的则是将商铺集中于小区的外围或一隅。让山变绿、让水变清也将成为住宅建设的份内任务。例如 柏林广场 的广告辞 观山观水观天下 就很好地体现了这一发展趋势。绿地偏少的楼盘将吊不起购房者的胃口，而绿化率达到40%以上的住宅区将成为宠爱。住宅的形象也将趋向于美观艺术化，以人为本的设计思路，处处给人以美的享受。 智能化和新材料将广为应用。三表出户、远程抄表、安全防范自动系统已是最起码的条件，铝门窗、塑钢窗将为彩色铝塑复合门窗所取代，太阳能热水器及热水管道、垃圾处理等都将走进千家万户，拧开龙头便能饮水也不再是想象。 置换购房热将兴起。由于房价的稳定下滑，投资热逐渐隐退，一些普通百姓期待购房的时机将会来临，并将在今后两三年内趋向成熟。那种投资购房、炒房热将被 以小换大、以差换好、以旧换新、以落后换先进 的置换购房热所取代。 三、项目周围房价对比序号楼盘名称均价1新京都府22176.1元/平方米2铂金府邸45000元/平米3中梁公馆1号27000元/平米4新京都家园35095元/平米第三节 项目市场分析一、房地产开发投资完成情况2011年，温州市房地产开发完成投资680.55亿元，比上年增长151.6%，其中住宅473.45亿元，同比增长145.8%。二、房屋施工、新开工和竣工情况全市房屋施工面积3226.07万平方米，增长28.8%；竣工面积417.58万平方米，增长36.3%。三、商品房销售情况2011年，尽管上述指标出现大幅增加，但2011年楼市由于受宏观调控影响，即使开发商推出前所未有的促销方式，销售情况仍然不甚理想：房地产销售面积仅为135.51万平方米，同比减少40.7%，其中住宅113.38万平方米，同比减少41.1%。其中市区住宅销售面积仅为10.55万平方米、939套，同比减少69.13%，销售面积大幅跌落。温州市区新建商品房成交量为939套，合计面积10.55万平方米，成交金额为36.59亿元，比上年分别下降69.27%、57.46%、55.64%。市区二手房成交量为7690套，合计面积81.43万平方米，成交金额为88.26亿元，分别下降48.60%、33.31%、50.70%。房价明显下调，新开楼盘成交呈现胶着局面，尽管开盘价下降40%50%，成交量并不理想。四、房屋平均销售价格“从3年前的一度快速上涨，乃至领涨全国，最高峰时甚至高出一线城市的平均房价，（温州楼市）现在转为直线回落，一些一直热衷住宅投资、投机的炒房者已经逃离楼市。”温州当地一规模较大的房企负责人感慨。“原来售价在22000元/平方米左右，现在只有11000元/平方米。”温州市诚鼎房地产营销咨询有限公司董事长徐良溪，最近留意到其所在办公楼国光大厦的价格大幅松动，该大厦位于温州市中心，交通便利，聚集了不少企业。此外，徐良溪还发现，春节以来，温州市区黄龙、江滨路等优势地段的房价依然延续2012年以来的“跳水”价。浙江省温州市物价局监测预警分局最近公布的监测数据显示，2012年，温州市新建商品住宅价格指数和成交均价双双下降，其中均价下跌24%。同时，土地平均楼面地价处于近5年来最低值。温州楼市被誉为全国楼市重要的风向标，此前，有关房价“跳水”的报道与市场信息甚嚣尘上，但一直没有正式的官方数据。上述监测数据作为目前为止首份由官方发布的数据，印证温州房价陷入了“跳水”境地。行情急转房价陷“跳水”境地浙江省温州市物价局监测预警分局的监测显示，2012年温州市住宅交易价格明显下降，新建商品住宅销售价格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均价25886元/平方米，同比下降24%。上述数据还显示，温州楼市价降量升，2012年市区新建商品住宅销售面积67.3万平方米，其中下半年销售面积51.99万平方米，占全年销售总面积的77%，拉动2012年温州市区新建商品住宅销售面积同比增长5.1倍。尽管如此，温州楼市仍面临巨大的库存压力。上述监测数据显示，2013年温州市区将有19个项目上市，再加上目前80万平方米的库存，市场供应可能达到160万平方米，该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍，预计需要约29个月去库存。浙江大学房地产研究中心主任贾生华向每日经济新闻记者表示，2012年，温州是全国几个大城市中房价降幅最大的城市，“前几年，温州房价上涨幅度非常明显，现在这些房产投资、投机者退出后，高位房价难以承接。同时2012年状况不佳的金融环境影响了购买力。”国家统计局最新公布的数据显示，1月份，70个大中城市中，房价环比上涨的个数超过七成，而温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位。对于目前温州楼市的状况，徐良溪称，投资、投机者受限购、限贷，市场预期以及购买力等因素的影响，无法再投进楼市。由图中可知：整个温州市场近几年房价较平稳，总体增长态势良好。第4章 项目方案第一节 场地选址一、 地理位置及现状1、 温州市是浙江省辖地级市，中国首批14个沿海开放城市之一,海峡西岸经济区五大中心城市之一，浙江省省级历史文化名城，浙江的经济中心之一，浙南第一大都市，浙南经济、文化、交通中心，位于中国东部海岸线中段，东濒东海，南接福建宁德市，西与丽水市相连，北与台州市毗邻。温州市陆域面积11786平方公里，海域面积约11000平方公里。根据第六次人口普查数据，截至2010年底，全市常住人口912.21万，居浙江省各市第一位。2、 温州市是第二批国家低碳城市试点。2012年3月28日召开的国务院常务会议批准实施浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案，决定设立温州市金融综合改革试验区。温州是中国数学家的摇篮、中国南戏的故乡、中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿阵地。本项目在此地实施是基于温州市经济发展的需要，同时又有政策的引导，前景较好。3、 对外交通便利，发展迅速，有较大的提升空间。 温州是全国45个公路主枢纽城市之一，也是全国25个主枢纽港之一。温州机场旅客吞吐量和火车站客货运量名列全国前茅。随着甬台温、金丽温、温福高速公路等一批重大工程的建成，机场、铁路、港口、公路及高速公路构成了立体交通网络。温州综合通讯能力位居全国地级市前列。 4、 本项目地处温州市瓯海区茶山镇生态园附近，该地区占地面积。5、 本项目紧邻三垟湿地，生态环境较好，地势开阔平坦。6、 温州是一座山水江海交融的滨海城市，一座充