河南沁阳市农产品批发市可行性报告.doc

目目 录录 1 河南沁阳农产品批发市场河南沁阳农产品批发市场 项目可行性报告项目可行性报告 项项 目目 单单 位：河南位：河南红枫红枫林林农业农业有有限公司限公司 项项目建目建设设地点：地点：沁阳市王曲沁阳市王曲乡乡 目目 录录 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.4 一、项目名称4 二、项目拟建地址4 三、项目承办单位4 四、项目承办单位简介4 五、编制依据4 六、编制原则5 七、编制范围5 八、项目概况6 九、研究结论7 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性.9 一、项目背景9 二、项目建设必要性9 第三章第三章 市场分析市场分析.12 一、农产品特点12 二、沁阳农产品概况及发展12 三、物流行业分析及前景预测13 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件.15 一、项目选址15 二、项目实施的有利条件15 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案.17 一、建设原则17 二、建设规模17 三、建设目标17 四、功能设计18 五、功能布局18 六、信息系统19 七、公用工程20 八、建设进度规划22 目目 录录 3 第六章第六章 环境保护与安全卫生环境保护与安全卫生.23 一、技术标准23 二、环境保护措施23 三、消防与节能措施23 四、农产品质量安全控制24 五、劳动安全控制25 第七章第七章 项目组织及运营项目组织及运营.26 一、项目运营模式26 二、项目管理系统26 三、项目实施方案26 四、项目经营方案27 第八章第八章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.28 一、投资估算依据28 二、项目投资估算28 三、资金来源及筹措29 四、资金使用和管理29 第九章第九章 经济社会效益评价经济社会效益评价.30 一、经济估算依据30 二、收入估算31 三、成本费用估算31 四、税金估算31 五、利润估算31 六、损益分析32 七、利润预测32 八、经济效益分析33 九、效益评价33 第十一章第十一章 结结 论论.35 一、结论35 二、建议35 第十二章第十二章 附附 件件.36 第一章第一章 总总 论论 4 第一章第一章 总总 论论 一、项目名称 河南沁阳农产品批发市场建设项目 二、项目拟建地址 建设地点位于沁阳市王曲乡，紧临新济公路，距长济高速 入口处只有 3 公里，交通便利，地理位置优越，环境优良，是经 营农副产品批发的理想场所。 三、项目承办单位 河南红枫林农业有限公司 四、项目承办单位简介 河南红枫林农业有限公司主要从事蔬菜、水果、怀药生产 加工与销售。该公司已流转土地 2000 亩，建造温室大棚 100 余 座，种植反季节水果黄瓜、小圣女果、五彩椒、香蕉西胡芦、礼 品西瓜等新奇特蔬菜，露地种植洋葱、南瓜、紫甘兰、西兰等花 蔬菜 1600 亩。年产各种中高档水果蔬菜 5000 万公斤，产品远 销周边各大城市及河北、山西、山东、北京等省市，并与周边省 市大型农产品批发市建立良好的业务关系，已形成固定的销售 网络。公司在发展过程中注重将农业的生产功能与休闲观光性 能有机结合起来，在生产大量高档果蔬菜产品的同时，还可以 满足人们观光学习休闲娱乐的需求。 五、编制依据 1、国务院关于促进流通业发展的若干意见； 2、国家六部委关于加快农产品流通设施建设的若干意见； 3、河南省人民政府搞活流通扩大消费的实施意见； 4、河南省商务厅、河南省财政厅关于加强农产品现代流 通网络项目建设的通知 5、河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划发展纲 要； 6、沁阳市城市建设总体规划； 7、沁阳市“十二五”规划思路； 第一章第一章 总总 论论 5 8、市场调查的资料、数据。 六、编制原则 1、按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代商贸服务 业发展的若干意见的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。 2、根据河南省和沁阳市“十二五”计划，融入区域经济、合 理安排进度。 3、按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基 本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。 4、我国河南省及沁阳市目前国民经济水平，现代商贸服务 产业发展现状及前景为依据，借鉴国内外行业发展经验，明确 项目建成以后的管理模式、运营模式。 5、项目建设以国内外农产品需求为依据，以现有资源为基 础，避免盲目投资和重复建设。 6、项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作 实行招标采购及比质比价采购。 7、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。 8、其它规定及客户要求。 七、编制范围 该项目可行性研究报告研究范围包括：必要性分析、市场分 析、选址分析、建设方案、技术方案及组织结构、投资估算及财 务分析等方面的内容。根据上述内容论证该项目建设与实施的 必要性、技术可行性及经济合理性。 八、项目概况 1、功能定位 项目依托便利的对外交通条件以及巨大的产能支撑，具有 打造豫北地区农产品产地市场的条件。项目以建设社会主义新 农村为己任，以推进农业产业结构调整，推进农业产业化经营， 完善农业服务为目标。加入全国农副产品批发市场价格行情采 集系统、全国农业信息收集发布系统，掌握最新市场动态。本着 “立足沁阳，服务河南，面向全国”的方针，充分发扬沁阳地理人 文优势，以最严格的管理、最优厚的条件、最优质的服务，打造 第一章第一章 总总 论论 6 一流的农产品批发市场。 2、建设目标 以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式联运 供应链为主要特色，对接 100 个农产品生产基地，推广 100 个 农产品品牌，吸引培养 100 个农产品经销大户，形成 6 亿元农 产品交易额，并可提供 3000 个就业岗位，形成市场牵龙头（企 业），龙头带基地，基地连农户的良性发展格局。建成以蔬菜、果 品为主产品，集农产品的仓储、配送、批发、储运、信息、检测、 综合服务一体化的多功能农产品批发市场。 3、建设内容 河南沁阳农产品批发市场项目规划占地面积 400 亩。项目 建成后将辐射济源、郑州、洛阳、山西晋城等周边地区，成为沁 阳市乃至豫、晋等地区功能最健全、配套设施最完善的农产品 批发市场。 4、技术经济指标 综合技术经济指标 序号指标名称计算单位设计指标 1 总投资万元 6000 1.1 建设投资万元 5500 1.2 流动资金万元 500 2 占地面积亩 400 3 建筑面积万平方米 12 4 进驻农产品商户家 100 5 项目运营经济效益 5.1 运营收入万元1600 5.2 成本费用万元320 5.3 利润总额万元1190 5.4 上缴税金万元390 5.4.1 营业税及附件万元90 5.4.2 所得税万元300 5.5 净利润万元890 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性 7 6 市场经济效益 6.1 销售交易额万元60000 6.2 成本费用万元48000 6.3 利润总额万元10320 6.4 上缴税金万元3930 6.4.1 销售税及附件万元1680 6.4.2 所得税万元2580 6.5 净利润万元7740 7 项目投资利润率 14.8 8 项目投资利税率 19.8 9 项目投资回收期年 8.7 九、研究结论 经调查分析论证，该项目符合国家产业政策和行业发展规 划，属于农业综合开发财政资金扶持的范围；生产原材料全部来 自基地农户，项目辐射带动能力强；项目区资源优势突出，特色 明显；项目产品市场潜力大，销售方案切实可行；技术方案先进 可靠，工艺路线合理；生产符合环境保护和可持续发展要求；筹 资方案可行；预期效益好，抗风险能力较强，财政有偿资金还款 有保障。项目单位符合申报条件，法人代表具有良好的社会形 象和诚信，项目可行。 综上所述，河南沁阳农产品批发市场建设项目各方面的条 件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请河 南省、沁阳市和各职能部门大力支持，使该项目早日建设，发挥 效益。 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性 8 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性 一、项目背景 适宜当前现代农业发展的需要。特别是随着农业及农村经 济结构的调整和农业产业化经营步伐的加快，要求农产品流通 市场的交易规模和交易方式以及服务及管理手段要相应的予以 提高和改进，以适应当前现代农业发展的需要。随着流通市场 的发展和市场交易规模及幅射范围的逐步扩大，沁阳市现有的 一些农副产品批发市场内的服务功能及设施已显落后，交易场 地也显狭窄、拥挤，交易规模普遍偏小，交易品种也显偏少，市 场管理方式也显落后，场内大部分交易方式还停留在较传统的 交易模式上，使市场幅射范围受到一定的限制。尤其是在国家 强调要加强对流通市场的整顿，规范流通市场管理，杜绝假冒 伪劣产品进入流通市场，防止有毒有害商品侵害消费者利益的 时候，更显沁阳市现有的一些农产品批发市场在流通设施的布 局、建设和管理方式以及农产品质量安全检验、检测等方面的 不足和不完善。沁阳市现还没有一个较规范化、标准化、设施完 善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的大型农产品批发市 场，不仅影响了该区域农产品顺畅、快捷地流通，而且还影响了 对该区域农业生产结构的调整和推动农业产业化经营及农民收 入明显增加促进作用的发挥。还未形成市场牵龙头（企业），龙 头带基地，基地连农户的良性发展格局。此外，由于对现代物流 管理技术、自动化技术和信息技术的应用基本上还处于未开发 状态，因而使该区域现有农副产品市场的管理及服务技术还远 未达到标准化、规范化的要求，进场从事各种农产品交易活动 的客商对各种信息资源的利用，还未达到应有的水平，尤其是 利用网络开展远程网上交易的活动还未开展，使市场内商品流 通的组织化程度和集中度不高，影响了交易规模的进一步增大 和交易范围的扩大，同时也影响了农产品生产基地和消费群体 间的信息沟通，使市场信息不能及时反馈到农产品生产领域和 消费领域，不能充分发挥市场对农业生产及农产品加工的导向 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性 9 作用。 1、国家“十二五”规划纲要 国家“十二五”规划纲要中提出大力发展农产品流通：推广 现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资 采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育 专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系， 加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设 施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 2、国务院物流业调整和振兴规划 国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、 仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的 重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动 消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强 国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。实施物流业的调整和 振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自 身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然 要求。 3、河南省十二五发展规划 支持农产品精深加工，提高农产品加工能力，延长农业产 业链条，挖掘农产品增值潜力。大力发展农村二、三产业，继续 扶持农业产业化龙头企业，支持其建立原料基地，开发新产品， 拓展国内外市场。推广龙头带基地、公司连农户、产加销一条龙 等多种模式，建立健全企业与农户利益共享、风险共担的经营 机制，使农民更多地分享农产品加工、流通环节的收益。发展各 种新型专业合作经济组织，提高农民进入市场的组织化程度。 二、项目建设必要性 1、响应国家产业政策，发展区域物流中心 国家“十二五”规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进 农产品批发市场建设与改造，促进农产品质量等级化、包装规 格化，完善鲜活农产品“绿色通道”网络，加强物流基础设施整合， 建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性 10 2、降低农产品配送成本，发展现代物流 农产品是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中存 在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问题。“新鲜”是农产品的 生命和价值所在，但由于鲜活农产品的含水量高，保鲜期短，极 易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效 率和流通保鲜条件提出了很高要求。我国农产品物流业由于起 步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在我国建立 生鲜农产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不 到大的供应商，致使一些农产品的进出口物流还必须达到国际 标准，影响了农民出口贸易。目前，我国农产品物流是以常温物 流或自然物流形式为主，农产品在物流过程中损失很大。据统 计，我国水果蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等物流环节上的 损失率达 25%-35%左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在 5% 以下，美国水果蔬菜在物流环节的损耗率仅有 1%-2%。 3、开拓国内外农产品市场 现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高 见长。因此，发展现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能 为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中 的不确定性和盲目性，并能有效地提高农产品流通速度，还可 以降低农产品流通的成本，使农产品在流通过程中实现增值， 有利于保障农民的根本利益，并推动农业的产业化、现代化进 程，提高农业生产的整体效益。 4、促进农业产业升级换代 物流业的发展对促进产业结构升级具有推动作用。第一， 发达的物流业能更好地推动物资合理流动，从而加速资金的周 转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。第二，发 达的物流业能更好地服务于农产品的流通，从而将农民的更多 精力和资金集中在发展特色农业、精品农业上，促进农业产业 结构升级。第三，发达的物流能够促进新型商业企业和业态形 式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领 域延伸。 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性 11 5、建设社会主义新农村 物流条件和运作模式落后是农民增产不增收的重要原因， 改善农村物流条件，采用新的物流理念和技术，是建设社会主 义新农村的重要措施。要改善基础条件，加强农产品物流体系 的建设，建立以农产品批发市场为节点的适合我国国情的农产 品物流网络体系。要加快农产品物流信息化建设，整合农产品 物流分散运作资源，推广网上订单、拍卖、配送等物流方式。加 快城市郊区农产品加工配送基地建设，加强产后的包装、加工 和配送管理，做好食品安全监管工作。要打破地区封锁，建立农 产品物流的“绿色通道”。 第三章第三章 市场分析市场分析 12 第三章第三章 市场分析市场分析 一、农产品特点 农产品是以农业产出物为对象，需要通过农产品产后加工、 包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最 终送到消费者手中。农产品在流通及销售过程中有以下 3 个特 点： 1、农产品流通数量特别大，品种特别多。 2、农产品流通的要求高。 一是由于农产品与工业品不同，它是有生命的动物性与植 物性产品。所以，农产品的物流特别要求“绿色物流”，在物流过 程中做到不污染、不变质。美国埃森哲咨询公司公布的统计数 据表明，美国生鲜食品在运输过程中腐烂、变质的损失不低于 750 亿美元。我国在食品的常温流通中水果蔬菜约损失 20%-30%。 每年因生鲜产品腐烂变质造成的经济损失约上千亿元。二是由 于农产品价格较低，一定要做到低成本运行。农产品一般物流 运量大，价值低，运输利润低，交货期长。因此物流成本相对较 高，成为食品价格较高的主要构成因素，我国尤甚。资料显示， 美国的食品物流费用占商品价格的 32%，我国的物流费用则高 达 30%-60%。三是由于农产品流通涉及到保证与提高农民的收 入。因此，在物流过程中，一定要做到服务增值，即农产品加工 转化，农产品加工配送。 3、农产品物流难度大 一是包装难，二是运输难，三是仓储难。虽然我国农产品物 流活动出现得比较早，但无论是在农产品物流理论研究还是在 实际操作上，我国农产品物流的发展都很缓慢。 二、沁阳农产品概况及发展 沁阳市现有耕地面积 45 万亩，农作物品种繁多，农产品质 量好，农副产品加工业、流通业发展势头强劲。属小麦单产千斤 县（市）、国家优质粮食产业工程项目市。1998 年建成国家商品 第三章第三章 市场分析市场分析 13 粮基地市，2004 年被农业部确定为优质粮工程项目建设市。粮 食作物以小麦、玉米为主，小麦常年种植面积 32 万亩左右，产 量 1.6 亿公斤。均为优质中筋、强筋品种。另建有 6 万余亩小麦 新品种繁育基地，所产小麦种子远销江苏、安徽等省。玉米常年 种植面积 30 万亩左右，产量 1.6 亿公斤，大豆 0.6 万亩，产量 120 万公斤。特色产品有生姜、烟叶、大蒜史称“怀庆三辣”，远 销东南亚。“四大怀药”（山药、地黄、牛膝、菊花）曾被列为“皇封 贡品”，享誉中外。其它作物为花生、棉花、药材、瓜果、蔬菜等。 沁阳市北依太行山，盛产水果，已建成无公害林果生产基地 3.5 万亩，仅紫陵无公害林果园区面积就达 1 万亩，种植有卡特杏、 油桃、美国黑提、红提、水晶梨等 10 多个品种，销往西安、北京 等全国许多大中城市。 三、物流行业分析及前景预测 物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是 经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。近年 来，世界农产品流通呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成为当 前全球范围内的重要物流基地。 中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流 业的市场需求持续扩大。进入 21 世纪以来，在国家继续加强和 改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度， 物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。 2007 年中国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩 大，社会物流总费用增速加快，与 gdp 比率略有上升。全国社会 物流总费用为 45406 亿元，同比增长 18.2%。 2008 年，受国际金融危机的冲击，中国物流业增速放缓，但 行业总体发展仍保持增长。2008 年 12 月，国家海关总署、财政 部、国家税务总局和外汇局联合发文，正式批准设立上海西北 物流园区等 17 个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发 展壮大。 2009 年是我国物流业应对危机走向复苏的一年，也是物流 格局加快调整的一年，呈现出明显的季节性和结构性变化。在 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 14 国家扩大内需政策的推动下，汽车、家电、电子产品物流高速增 长；基础设施建设、灾后重建等物流需求大幅增长；农产品、食 品和日用消费品等物流需求稳定增长；与此相关的城市配送、仓 储中转、货运快递等保持了较快发展势头。从区域来看，东部沿 海地区物流业受外需萎缩影响较大，增速放缓；中西部地区以内 需为主，加上产业转移，物流行业仍然保持了较快的增长速度。 未来中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一 些新的发展趋势与特征。伴随着国民经济的快速稳定发展，物 流产业规模将继续快速扩张；与经济结构和产业布局调整相适 应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩大， 物流产业内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日 趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 15 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 一、项目选址 1、地理位置 沁阳市位于河南省西北部，北依太行，南眺黄河，西邻能源 大省山西。面积 623.5 平方公里，辖 3 乡 6 镇 4 个办事处 329 个行政村，人口 47.7 万。沁阳市位于河南省西北部，东与博爱 毗邻，西同济源市接壤，南与温县、孟州相连，北部与山西省晋 城市交界。市区东南距省会郑州 128km，南距洛阳市 90km，东距 焦作市 36km。 2、项目建设地点选择 经有关专家现场勘察和综合分析，该项目拟选址沁阳市王 曲乡中王占村，该地址紧临新济路，临近长济高速（距离高速入 口 4 公里），交通便利，很适合建设农产品批发市场。 二、项目实施的有利条件 1、自然地理 位置属于大陆性北温带季风气候，四季分明，雨热同期，干 冷同季。随着季节的交替依次呈现春季干旱多风，夏季炎热多 雨，秋季晴朗日照长，冬季寒冷而雪少。根据沁阳气象站多年资 料，年平均气温 14.3c，最高气温 42.1c,最低气温18.6c。全 年大于 10的活动积温 4692.2。年平均日照时数 2496 小时， 日照率 57%。无霜期 219 天。日照充足，雨量充沛，适宜农作物 生长。 3、经济发展 2009 年，沁阳市地区生产总值完成 211.3 亿元，全社会固 定资产投资完成 131.8 亿元，社会消费品零售总额达到 40.4 亿 元，地方财政收入完成 7.6 亿元，其中一般预算收入完成 7.3 亿元。农民人均纯收入达到 6868.5 元，城镇居民人均可支配收 入达到 13885 元。 4、交通运输 沁阳市交通条件优越，境内公路、铁路纵横交错，东邻郑焦 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 16 晋高速、西邻 207 国道，焦-枝铁路、侯-月铁路、焦克公路（省 道 s306）、洛常公路（省道 s238）、郑常公路（省道 s104）、济温公 路（省道 s312）呈网状贯穿全境，市、乡、村公路四通八达，交通 十分便利。 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 17 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 一、建设原则 遵循“以企业为主体、市场为导向、政府引导、多方参与、共 同推进”为原则，按照“保护第一，开发第二”的基本方针，从战 略高度大力推进自主品牌建设。 二、建设规模 根据市场发展的情况和沁阳市经济发展的需求，该项目拟 建于沁阳市王曲乡中王占村，建设一个交易规模大、市场辐射 广、仓储能力大、办公条件好、服务功能齐全、交通便利、高标 准、现代化的农产品批发市场。 河南沁阳农产品批发市场建设项目规划占地面积 400 亩， 总建筑面积 12 万。 该市场规划蔬菜区占地 150 亩，建筑面积 3.5 万；鲜瓜果 区占地 60 亩，建筑面积 2 万；包装区占地 10 亩，建筑面积 0.5 万；质检中心及服务楼群占地 20 亩，建筑面积 3 万；冷 库占地 100 亩，建筑面积 3 万；停车场占地 60 亩。 项目建成后将辐射济源、洛阳、郑州、山西晋城等周边地区， 成为沁阳市乃至豫、晋等地区功能最健全、配套设施最完善的 农产品批发市场，并努力将其打造成中西部地区农产品物流第 一品牌。 三、建设目标 河南沁阳农产品批发市场建设项目将对接 100 个农产品生 产基地，推广 100 个农产品品牌，吸引培养 100 个农产品经销 大户，形成 6 亿农产品交易额，并可提供 3000 个就业岗位。该 项目以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式联运 供应链为主要特色，建成以蔬菜、果品为主产品，集农产品的仓 储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能农 产品批发市场。 四、功能设计 根据项目发展目标定位、服务主体、以及专业市场本身的 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 18 特点，该项目的功能具体包括以下几个方面： 1、农产品批发交易功能 经营布局：水果、蔬菜、水产、四大怀药等农产品交易区。涵 盖蔬菜、果品、四大怀药等种类。 2、农产品仓储配送功能 根据农产品生产季节性强、地区性强的特点，配套建设好 储藏、运输等物流设施，发展农产品现代物流服务体系，促进农 产品的跨区域流通和错季供应，保证市场供给。 3、农产品科研检测功能 进入交易中心的农产品，都必须通过检测服务区严格的检 测、审查，包括蔬菜瓜果等的来源、品种、用药、施肥，畜禽产品 的饲料配方、检疫情况、屠宰过程等等情况都必须查明、溯源。 严格的市场准入制度和食品安全全程追溯体系，从源头把控农 产品质量安全。 4、综合信息化服务功能 项目将为商家提供委托，代办接货、发运业务，包括办理各 种杂货、集散箱货物的交接。定期提供对口的需求信息，提供农 产品价格变动行情资讯，搭建商务信息交易服务平台。 5、辅助配套服务功能 配有完备的加工、仓储、物流和服务等全面的辅助配套设 施。 五、功能布局 该市场规划蔬菜区占地 150 亩，建筑面积 3.5 万；鲜瓜果 区占地 60 亩，建筑面积 2 万；包装区占地 10 亩，建筑面积 0.5 万；质检中心及服务楼群占地 20 亩，建筑面积 3 万；冷 库占地 100 亩，建筑面积 3 万；停车场占地 60 亩。 六、信息系统 河南沁阳农产品批发市场交易管理系统是将根据国家发改 委对农产品批发市场的要求，按照统一经营、统一管理、统一结 算、统一服务、统一品牌的“五个统一”的要求设计建设的。拥有 符合国家标准的计算机中心机房，采用高可靠性的小型机、 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 19 oracle 数据库、himalaya 平台集成的管理系统，并有多种冗余 技术，多种备份技术和灾难数据恢复技术，有较高的可靠性和 安全性。 1、交易管理系统主要功能： 1）交易产品的安全保证：入场农产品要经过安全抽检方能 进行交易；交易产品的来向、去向甚至全程可进行溯源，符合国 家及沁阳市等对农产品的各种安全要求。 2）严格的会员制和统一结算：保证场内所有交易均纳入管 理范围，交易的信息真实、可靠，为国家及市场提供高可信的价 格信息、价格走势。 3）交易终端的易用性：傻瓜型的操作界面，为卖方、买方、 装卸队、仓储等各类会员，提供买卖交易、装卸服务、订餐服务 等自主交易；会员可以自主进行各种交易明细、账户资金的查询。 4）全方位的服务功能：提供装卸服务、场内短驳服务、卫生 服务、第三方物流服务、用餐服务、上网服务、短信告知服务等， 并纳入系统统一管理。 2、后期延伸发展的功能 1）网上交易功能：农产品供应商和采购商能通过网站进行 实时交易，并通过配送系统将成交的产品及时送达买方。 2）物流配送：完善的配送功能，既能完成网上交易的配送， 也能接收会员的其他委托配送。 3）定制加工：根据会员的要求，进行产品的深加工和配套加 工，再经配送系统送达会员。 4）基地管理：对大供应商的生产基地进行远程管理和监控。 3、监控和大屏显示系统 全方位日夜监控的摄像机，及训练有素的保安队伍，确保 交易环境的规范和安全。 各交易大厅全部安装大屏幕显示屏，及时播报交易产品的 安全抽检信息、产品交易指导最低、最高价格及其他相关信息。 4、主要子系统 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 20 1）质量安全管理系统 入场产品安全抽检； 入场产品供应商方向（包括全程）的安全追溯； 交易产品采购商的去向安全追溯 2）内部管理系统 将企业内部的信息管理、营销管理、企业管理等统一在一 个平台上，并实现它们之间的紧密链接和高效协作，形成企业 信息化体系。 3）仓储管理系统 标准化的仓储管理系统，可以胜任诸如冷库、仓储、香蕉催 熟等各类仓库及系统的管理。 4）物流配送系统 支持货物运输、仓储的全局组织、协调、跟踪和控制，有效 保障农产品流通过程的质量安全，及较低的物流成本。会员可 在网上随时查询货物配送情况，对于大宗或高价的冷链运输货 物，买家还可进一步查询到车辆位置和冷藏箱温度等信息。 5）基地管理、监控系统 6）大型供应商生产基地的产品生产过程的监控。 七、公用工程 1、供电系统 1）设计依据及范围 供电设计严格按照建筑设计规范（jgj/t16-92）、建筑物 防雷设计规范（gb50057-94）、供配电系统设计规范等进行设 计。 2）供电方案 该项目用电电源由市供电所统一考虑，在交易中心范围内 新建 5 个变电房，用电设备总容量约为 5000kw，其中消防应急 负荷 1400kw。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其 余用户二类用电负荷。 2、通讯、电视、网络系统 该项目通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 21 视网，每小区分接箱装于交易棚内，每户装 3 个插座，穿管线在 土建施工时埋设，安装由市电信及有线电视部门负责。 3、给排水设施 1）研究依据 给排水设计依据给水排水设计规范、室外给水设计规范 、室外排水设计规范、生活饮用水质标准、污水排入城市 下水道水质标准进行设计。 2）给水方案 该项目生活用水使用市供水公司自来水，室外消防用水由 室外消防栓直接供给。 3）排水方案 结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流 排放。 室内污水经过化粪池处理后，用管道排至污水管道。 室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中 排入下水道，由污水处理系统统一处理。 4、消防 根据国家建筑设计防火规范gpj1687（修订本）的规定， 该项目储存物品的火灾危险性为丙类，根据要求设室内外消防 给水系统，并配有急救消防设施。 1）消防给水系统 设消防储水池及泵房一座，可利用原有的消防储水池及泵 房，设置智能型变频稳压消防给水机组。 设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室 外地上式消防栓。 在各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾 报警按钮，信号送至库区消防控制中心。 2）急救消防设施 各防火单元内均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等 处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。 5、通风空调 根据采暖通风与空气调节设计规范及国家和地区的有关 第六章第六章 环境保护与安全卫生环境保护与安全卫生 22 规定，设置适当的采暖、通风、空调及防排烟设施。 8、广播系统 设置一套广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用 于指挥系统。 9、节能措施 采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照 明能源。 卫生器具采用节水型器具。 尽量采用循环水，使生产水得到重复利用。 选用低损耗高效变压器，合理选择变压器电容，使变压器 在经济方式下运行。 选用节能型电容、光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无 功损耗。 八、建设进度规划 项目建设进度安排：项目建设周期 12 月，从 2011 年 10 月 开始至 2012 年 10 月建设完成。 第六章第六章 环境保护与安全卫生环境保护与安全卫生 23 第六章第六章 环境保护与安全卫生环境保护与安全卫生 一、技术标准 该项目的开发建设将执行以下标准： gb 8978 污水排放标准; gb 18406.1-4 农产品安全质量，无公害 n 安全要求。 gb50072 冷库设计规范 gb/t 19575-2004 农产品批发市场管理技术规范 gb/t 19575-2004 农产品批发市场管理技术规范 中华人民共和国农产品质量安全法 二、环境保护措施 项目主要污染源为清洗污水、生活污水、固体废弃物。建设 专门的污水处理设施，及固体废弃物的收集转运设施，统一处 理污水及废弃物。 废气及噪声按有关环保标准执行。 废弃物处理和保洁管理 严格按规范建设废弃物中心，取消露天垃圾点，封闭收集 运送废弃物。 每天派专人把市场内的垃圾集中运到垃圾处理厂进行封闭 处理，使园区环境更加整洁美观。 成立专职清洁队伍或委托保洁公司 三、消防与节能措施 该项目符合中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范 gbj1687 之要求。 1、消防设计 整个园区各建筑间距均满足规范要求，交通组织设计满足 消防通道的要求，各建筑进行了防火分区满足规范要求。 仓库、流通交易区、加工区设置自动喷洒系统。 各建筑物疏散楼梯均为封闭楼梯间，自然采光、通风并设 置相应等级的防火门，房间与楼梯间的距离以及房间到门口均 符合防火规范。 第七章第七章 项目组织及运营项目组织及运营 24 2、节能 该项目采用到的主要节能措施有： 选用高性能、低能耗产品（包括动力机械照明灯具等） 合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的 前提下尽量减少设备和灯具的装备容量。 建筑物设计满足通风、采光要求，及避免由于暂时没用采 用空调设备所带来的影响。 采用节水措施。加强自来水管网的管理，及时排除管网泄 露现象；采用感应式出水阀及节水型设备。 四、农产品质量安全控制 该项目执行中华人民共和国农产品质量安全法所规定的 标准。 五、劳动安全控制 该项目的劳动安全控制依照中华人民共和国安全生产法 的有关规定拥有健全的相关规章制度，确立了专门的安全管理 监督人员和流程体系。 第七章第七章 项目组织及运营项目组织及运营 25 第七章第七章 项目组织及运营项目组织及运营 一、项目运营模式 该项目采用“政府引导、企业运作”的管理模式，项目承办单 位河南红枫林农业有限公司，负责整个项目建设和建成后 的经营管理，包括规划、设计、拆迁、建设、管理、招商、融资事 务的组织、协调、运作。组织架构见下图： 董事会 销售总监 运营总监 采购部 营销部交易部质量检测部物流部财务部 二、项目管理系统 项目建成后，该项目公司将按项目要求安排管理人员 100 人，市场人员 100 人，其它服务人员 100 人，共 300 人。 为保证项目正常运转，一般行政管理人员实行一班制，一 般生产人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。 该项目所配备的人员，必须经培训并考核合格后方能上岗。 人员培训要制定具体实施计划，指定专人负责组织落实，可根 据不同层次、不同专业分类、分批进行。人员的培训和考核拟在 该项目试运营前完成。 三、项目实施方案 1）明确以“政府引导、企业运作”的原则，由项目承办单位负 责对项目进行运营和管理； 2）通过与政府相关部门进行充分沟通，寻求政府部门的政 策支持和优惠条件，为项目招商建立基础条件； 3）为适应现代物流园区发展的需要，项目的建设遵循“高起 总经理 第八章第八章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 26 点、高标准”的原则，力求创立农产品客商集聚高地； 4）尝试以多种方式进行融资，为项目的资金支持寻找最佳 支撑； 5）尝试多种形式的激励政策，为项目管理和运营人才的引 进创造良好的条件； 6）坚持“信誉和服务第一”宗旨，力求树立“优质、独特、忠 诚”的专业市场服务品牌； 四、项目经营方案 经营布局：水果、蔬菜、四大怀药等各大农产品批发专业市 场。 经营形式：以交易带活物流，以物流繁荣交易。 经营宗旨：诚实守信，全程服务。 网络体系：与国内规模的农产品生产、流通企业、批发市场 形成信息共享、物畅其流的快速、高效、双赢的网络体系，与国 内外优质农产品实现物流对接。 赢利模式：优质农产品基地、品牌农业加工企业、大型农产 品批发市场、大型超市、农业经纪人合纵连横、联运互赢，电子 商务、会展营销、期货交易相互对接，构成信息平台、网上交易 平台、数据平台、物流平台。 经营目标：成为国内中部地区大宗农产品交易、物流配送中 心，价格形成、信息发布、会展中心。 亲商富商：秉持“让农民笑起来、让客商富起来”的理念，让 全体客商享尽当地政府招商引资优惠政策和本企业让利客商优 惠办法。 多元合作：租赁经营、经营权买断、投资入股、合资建设。抢 占商机、入围就赢；抢先一步，步步领先。 共同经营：服务是园区第一要素。园区尽力为客商搞好服务， 造好环境，帮好经营。使园区成为投资政策高地、经营成本洼地。 第八章第八章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 27 第八章第八章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 一、投资估算依据 该项目投资估算是根据可行性研究报告的编制方案和各专 业提供的建设内容而编制的。 1）土地费用：采取租用农民土地方法，每亩每年 2200 元， 租用 30 年； 2）建筑工程费：参考河南省 2011 年目前同类工程造价估算； 3）设备购置费：设备价格，参考厂家提供的 2011 年目前市 场价格估算； 4）安装工程费：参照有关建设工程概预算编制办法、指标中 相应工程概算费率估算； 5）其它费用等，参照有关工程建设概预算编制办法、指标 中相应工程概算费率估算； 二、项目投资估算 该项目投资需要 6000 万元（人民币）。其中：建设投资 5500 万元，流动资金 500 万元。 投资构成如下： 土地租用 500 万元 建筑工程 3200 万元 设备购置 600 万元 辅助工程 600 万元 其它费用 600 万元 流动资金 500 万元 投资估算表 序号投资项目投资额度 1 建设投资5500 万元 1.1 土地征用500 万元 1.1 建筑工程3200 万元 1.2 设备购置600 万元 第九章第九章 经济社会效益评价经济社会效益评价 28 1.3 辅助工程600 万元 1.4 其它费用600 万元 2 流动资金500 万元 3 合 计6000 万元 三、资金来源及筹措 该项目总投资 6000 万元人民币，资金来源为： 自筹资金 1500 万元 银行贷款 3500 万元 其他资金 1000 万元 项目方具有一定的投资实力，经济效益较好，财务状况良 好，完全有能力自筹解决 1500 万元资金。目前，项目方已与多 家金融机构达成初步融资贷款合作意向，3500 万元资金筹措不 是问题，能保证及时到位。其余 1000 万元拟通过其他社会融资 途径解决。 四、资金使用和管理 项目总投资 6000 万元人民币，计划用 5500 万元投资固定 资产，流动资金投资 500 万元。 项目资金的管理使用，设立专户，专帐核算，专款专用，独 立经营，并严格项目资金管理、使用、审计和监督，最大限度地 发挥项目资金使用效益。 第九章第九章 经济社会效益评价经济社会效益评价 29 第九章第九章 经济社会效益评价经济社会效益评价 一、经济估算依据 1、估算依据 1）国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数 （第三版） 2）中华人民共和国公司法及其实施条例。 3）中华人民共和国企业增值税法及其实施细则。 4）中华人民共和国企业所得税法及其实施细则。 5）财政部发布的企业财税制度、企业会计制度和近年 会计制度改革的有关规定。 6）国家和当地有关劳动工资管理和社会保障部门的有关规 定。 2、参数选择 1）经营规模 该项目批发市场总建筑面积 12 万，可进驻农产品商户 100 家。 2）实施进度、计算期及经营进度 项目计算期为 10 年，项目投入运营后，不包含建设期，第 1 年及以后每年达到经营负荷 100%。 3）收入价格 该项目批发市场出租按现行市场价格计算，平均价格为 400 元/平方米。 4）成本费用价格 该项目投入运营后，运营成本费用包括人员工资及福利、折 旧及修理费、广告费、差旅费、办公经费及其他销售服务费用、 管理费用等，按收入的 20计列。 5）税金及附加 暂不考虑优惠政策，该项目缴纳营业税，其税率为营业收入 的 5%，城市维护建设税按营业税额的 7%，教育附加按营业税额 的 3%计列，所得税按 25计列。 第九章第九章 经济社会效益评价经济社会效益评价 30 该项目投入运营后，进驻农产品商户经营缴纳增值税，增值 税税率为 8.5%。城市维护建设税按增值税的 7%，教育费附加按 增值税的 3%计算，所得税按 25计列。 二、收入估算 1、项目运营收入 批发市场运营收入：12 万平方米400 元/平方米4800 万 元。 2、批发交易额 年销售额为 100 家600 万元/家60000 万元。 三、成本费用估算 1、项目运营成本费用 该项目运营成本费用为 1600 万元203200 万元。 2、园区交易成本费用 年交易成本费用为 6000 万元804800 万元。 四、税金估算 项目运营税金 名 称额度 营业税金80 万元 教育、城建附加费 8 万元 合 计88 万元 园区销售税金 名 称额度 销售税金1530 万元 教育、城建附加费 150 万元 合 计1680 万元 五、利润估算 项目年运营利润 名 称额度 税前利润1280 万元 税后利润1190 万元 第九章第九章 经济社会效益评价经济社会效益评价 31 企业所得税300 万元 净利润890 万元 园区年交易利润 名 称额度 税前利润12000 万元 税后利润10320 万元 企业所得税2580 万元 净利润7740 万元 六、损益分析 1、项目运营 运营收入 1600 万元 成本费用 320 万元 税前利润 1280 万元 税后利润 1190 万元 上缴利税 390 万元 销售税及附加 90 万元 所得税 300 万元 净利润 890 万元 投资利润率 14.8 投资利税率 19.8 投资回收期 5.9 年 2、市场交易 销售收入 60000 万元 成本费用 48000 万元 税前利润 12000 万元 税后利润 10320 万元 上缴利税 3930 万元 销售税及附加 1680 万元 所得税 2580 万元 净利润 7740 万元 第九章第九章 经济社会效益评价经济社会效益评价 32 七、利润预测 1、项目运营利润预测（单位：万元） 年 份第1 年 第2年第3 年 第4 年 第5年 第6年 第7年第8年第9年第10年 运营收入 1600160016001600160016001600160016001600 成本费用 320320320320320320320320320320 税前利润 128012801280128012