老年公寓建设项目可行性研究报告3.doc

营口市鲅鱼圈区熊岳福瑞园老年公寓可行性报告二 0 一 三 年 十一 月申请单位名称：营口市鲅鱼圈区熊岳福瑞园老年公寓申请人姓名： 王英杰 、年龄：50岁 、学历：本科 、专业：护理身份证号码：目地址：鲅鱼圈区熊岳镇火山村建筑面积：8000占地面积：10000设置床位：500张房间设置：单人间：80间、双人间：120间、三人间：32间、四人间：21间公共设施：综合餐厅、老年活动舞厅、老年浴池、书画室、健身房、台球室、乒乓球室、医疗护理室等。房屋使用性质：租赁。 房屋使用期限：10年一、政策依据1、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知（国办发200019号）2、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）3、财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号二、老年公寓市场机遇我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。“老年公寓”市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。家庭因素催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设 面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。老年住宅在京、沪两地倍受热宠最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。三、老年公寓现状分析国内老年公寓的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。四、福瑞园老年公寓前期投入 1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在600元/床/月以下（通常收费床位费为600元），例：500张床位的养老机构总建筑面积在7000平方米以上，合理租金控制在年50万以下。 2、房屋改造和简单装修费用，约投入1.050.000万元。 3、基本设施配备。 a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计1600元500=800.000元。 b) 床上用品700500=350.000元 c) 室内每人一个圈椅200500=100.000 d) 电视每房间一个1500253=379.500e) 活动室设施家庭影院3套，麻将桌6个，健身器材20件，预算约100.000元。 f) 餐饮设施，灶具3套，餐具600套，消毒柜3个，冰箱3台，总控制在120.000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠） g) 洗衣设备，预算20.000元。 h) 洗澡设备，预算100.000元。 i) 办公设施，电脑、打印机各3台，面包车3部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280.000元。 4、开业仪式和相关宣传费用，约20.000元。 以上租金+装修+设施+宣传=3.019.500元 五、福瑞园老年公寓年度运营投入 1、员工工资。 院长（兼会计）1人计400012=48.000元 副院长1人计200012=24.000元 护理员30人计12001230=432.000元 厨师6人计2000126=144.000元 以上共计38人计648.000元。 2、伙食费成本3005001280%=1.440.000元。 3、水电费400500=200.000元 4、取暖费7000平米27=189.000元 5、办公费用600012=72.000元 6、设备耗材、维护等20000元 7、租金50万元。 以上投入合计3.069.000元。 三、福瑞园老年公寓收入预测1、床位费每人平均6001250080%=2.880.000元。 2、服务费2001250080%=960.000元 3、餐费3001250080%=1.440.000元 3、水电费201250080%=96.000元 4、取暖费75650080%=180.000元 以上收入计5.556.000元 四、福瑞园老年公寓经营评估 1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。 2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做10万元的资产折旧，50000元意外损耗，保守收入5.406.000元。收入5.406.000支出3.433.000=2.337.000元/年利润 3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，按500050080%可暂收付2.000.000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。 结论老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到2015年，将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们福瑞园老年公寓有多年的养老经验，结合我国传统的居家养老观念，拟在鲅鱼圈管城区熊岳黎明村开办福瑞园老年公寓三部，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的住宅式养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中国民族的敬老、养老的传统美德。目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓