北京万恒可研报告.ppt

北京万科 2006年4月10日 丰台万恒项目可行性研究报告 目 录 第一部分 项目概况 第二部分 土地获取及项目风险分析 第三部分 客户定位及产品解决方案 第四部分 项目效益分析 第五部分 总结与建议 1.位置及交通 2.规划设计要点 3.宗地现状及四至 4.市政配套 5.挂牌文件中要求的一些特殊事项 6.土地属性分析 7.区域土地供应 第一部分 项目概况 1、位置及交通 位置：项目位于丰台区 卢沟桥乡 。 交通：经项目东侧小屯 路，向北4公里可以到达 长安街。向南200米可以 到达京石高速路，通过 京石高速可以到达五环 、四环、三环。交通便 利。 长 安 街 京 石 高 速 西 四 环 小 屯 路 4 公 里 200米 2公里 万科紫台 玉 泉 路 永 定 路青 塔 西 路 万恒项目 2、规划设计要点 总总建设设用地 居住及配套19.44公顷顷 非配套公建1.06公顷顷 学校1.85公顷顷 消防站0.3公顷顷 合计计22.65公顷顷 待征道路4.13公顷顷 待征绿绿化0.57公顷顷 总总用地面积积27.35公顷顷 建筑控制规规模 住宅 34.96万平米 配套非配套 5.4万平米 消防站0.18万平米 学校1.11万平米 合计计41.65万平米 建筑控制高度45米 容积积率居住及配套1.94，非配套 公建2.5，学校及消防0.6。 a cb d f g 小屯路 3、宗地现状及四至 京石高速 现状公园 万恒一期 五里店仓库 东侧宗地现状 玉泉西路现状 玉泉路南延 用地东至现状玉泉路南延（又称小屯路）；c地块南至现状万恒一期；d地块南至规划大瓦窑一号路；西至 中建一局三公司；北至现状公园，以及丰台农校。a、c地块现状已拆平，b地块是五里店仓库已腾空，d、 e、f、g地块是一个汽车检修厂，土地一级开发商将在签约后3个月内完成该地块拆迁及交地。 a bc d e fg 机动车检测厂 4、市政配套 土地一级开发单位北京万恒永泰房地产有限公司（简称“ 万恒永泰”）负责该项目的六通一平，并达到以下标准： 代征道路：项目代征道路修建包括玉泉西路、大瓦窑北 路、卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路。其中玉泉西路、大 瓦窑北路由绿基投负责修建，卢沟桥农场中路、大瓦窑一 号路由万恒永泰负责修建。上水：已经在玉泉西路新建了 dn400mm的管线与京石辅路管线连接。一期正在使用。 中水：从玉泉路dn400mm中水管线接入。 下水：需在玉泉西路新建污水管接入京石高速雨水方沟 。 电力：新建开闭站一个，自张仪村变电站引出双路10千 伏电缆线路，经京石辅路至开闭站，长约24千米。同时 沿玉泉西路、大瓦窑北路、卢沟桥农场中路、大瓦窑一号 路各新建一条10dn150mm电力管井，长2640米。 通讯：沿玉泉西路修建24孔电信管道。 供气：玉泉路现状有dn500mm的中压管道。 据与一级开发商了解：用地供气、上水已经完成。下水、 中水、通讯基本条件已具备，可以很快完成。用地内开闭 站的土建已完成，还没有引线上设备。代征道路修建投资 额较大项目计划在今年年底开始动工建设。 卢沟桥农场中路 大瓦窑一号路 大瓦窑北路 玉 泉 西 路 玉 泉 路 小屯三号路 京石高速辅路 5、挂牌文件中要求的一些特殊事项 事项一：根据规划意见书二期用地内需建一锅炉房，保证一期居民使用，一级 开发商已经建设了一个临时供暖设施，如何处置由竞得人与一级开发商协商解 决。 主要取决于我们的采暖方式，如果采用壁挂炉采暖方式，则在二期地块内 建一个小锅炉房解决一期的采暖问题，建设成本高于集中供暖。如果采用集中 供暖，同时解决一、二期的供暖问题，初步估算集中供暖建设成本约52元/平米 ，但存在后期经营管理的风险。 事项二：挂牌文件要求竞得人按挂牌成交楼面地价加建安成本价格向北京市卢 沟桥农场出售4000平米的住宅面积，向万恒永泰出售8000平米的综合楼用房， 税费各自承担。 可以把营业税，红线内市政管线、配套设施、园林绿化等建设费用分摊考 虑在成本里。但须取得项目后与万恒永泰协商。 综合楼的建设位置没有具体要求。 事项三：挂牌文件要求二期用地内需足额补足一期190个机动车位。 必须达到规划意见书要求，补足一期190个机动车位。 机动车位产权归我方所有，建设位置没有具体要求。 事项四：挂牌文件中要求由于万恒一期市政配套设计分布在二期内，因此二期要 保证一期居民所需市政的正常使用。 经了解：以上所指一期所需市政就是指锅炉房及190个停车位，没有其它要求。 事项五：该项目的大市政配套建设费是否减免。 项目属于绿化隔离带项目，周边的大市政由万恒永泰投资建设，不用再缴纳大市 政建设配套费（住宅160元/平米，公建200元/平米）。土地中心将于近期正式书 面确认。 5、挂牌文件中要求的一些特殊事项 6、土地属性交通 交通： 项目所处区域的城市主干道有 长安街、小屯路、西四环、京石 高速，交通条件良好。 加上已经全线贯通的莲花池西 路，2006年上半年将正式投入使 用的永定路。区域的土地价值将 得到进一步提升。 距长安街地铁1号线距离4公里 。目前项目周边只有1条公交线 路至地铁站。 小屯路 京石高速 西 四 环 长 安 街 莲花池西路 永定路 玉泉路 青塔西路 万科紫台 万恒家园 6、土地属性商业 商业： 用地距长安街玉泉路商 圈24公里。 6、土地属性医疗 医疗： 三零一医院（三级甲等 ）、三零二医院（三级 甲等）、三零七医院（ 三级甲等）。 6、土地属性教育 教育： 重点小学：育英小学（ 距项目5公里） 重点中学：育英中学（ 距项目5公里）、十一学 校（距项目3公里）、第 十中学（距项目5公里） 、第十二中学（距项目4 公里） 6、土地属性景观环境 景观环境： 项目位于绿化隔离地区，特 别是东部地块的公园已经建 成，a地块景观条件较好。 6、土地属性未来发展 发展潜力 区域内云集中央机关 大院、部队大院、大型 国企等，拥有众多隐性 收入较高的人群。 长 安 街 海军总部 总参直 属机关 万恒家园 万寿路国家直属机 关生活区 空军总部 八一电影制片厂 中国新兴建设总公司 航天工业二院企业集团 中国机械工业技术总公司 6、土地属性未来发展 发展潜力 项目处于西部奥运 场馆集中区域，奥运 建设势必带来周边区 域交通及市政设施的 改善，带来土地价值 的提升。 在建奥运五棵 松场馆：举办 篮球、棒球、 丰台体育中心 在建奥运石景 山场馆：举办 自行车、射击 万恒家园 7、区域土地供应 项目片区属于新兴发展区，目前存量较少，但未来整体土地供应量较大，均需公开交易。 目前区域未建居住用地正在拆迁，近两年可以供应的居住用地经了解有如下三个：天鸿美域二期（尚未拆迁 ），张仪村（尚未拆迁），万恒家园东侧用地（已平整）。（另远洋山水的东区用地目前一级开发拆迁难度 较大，近期无法上市交易。） 1.项目背景 2.土地获取方式及程序 3.地价及付款进度 4.交地进度 5.土地获取风险 第二部分 土地获取及项目风险分析 1、项目背景 万恒家园项目分两期，一期约8万平方米已04年建成并入住，二期（项目剩余 地块）因征地手续等原因，未能在“8.31”完成协议出让。按政策要求，二期用地需 进入土地公开市场交易，原开发商转为一级开发商。 原土地使用单位：国营北京市卢沟桥农场 项目土地一级开发单位：北京万恒永泰房地产开发有限公司 注册资本：5000万元 法定代表人：刘景莉 公司成立日期：1999年8月 股东构成： 公司名称注册资 本 股东构成 注册资 本 股东构成 北京万恒永泰房地 产开发有限公司 5000万 元 北京紫都置业 发展有限公司 50 6180万 元 北京石达鑫商贸有限公司5 刘景莉54；吕茵20；石敏 15；其它6 北京中色房地 产开发有限 公司50 2000万 元 中国有色建设集团有限公司80 中色建设房地产开发公司20 2、土地获取方式及程序 土地交易方式：公开挂牌出让。 时间节点： 公示时间：3月22日 竞买起始：4月11日 竞买截至：自收到第一份有效竞买报价单起第10个工作日。预计4月24日。 现场竞价：自收到第一份有效竞买报价单起第11工作日。预计4月25日。 竞买保证金：12600万元（另不低于25000万元的资金证明）。 联合竞买：需签订共同竞买协议书，并共同推举一联合竞买代表法人。 可行性研究报告 决策会/董事 会 挂牌竞价成交确认书现场竞价 项目立项会 3月7日 申请竞买 政府挂牌公告 3月22日 办理后续各项开发手续 3、地价及付款进度 挂牌底价为：政府土地收益和土地开发补偿构成，总额125951.65万元。 （1）政府土地收益 金额：毛地价包括土地出让金及大市政配套费，底价11,132万元；竞买溢价均为此项。 付款节奏： 签订合同竞买保证金直接冲抵（如不足20需补足）； 政府土地收益总额低于16,697万元的部分6个月付清； 超出16,697万元的剩余部分12个月付清。 （2）土地开发补偿费 金额：114,820万元（固定数） 付款节奏： 签订补偿协议（竞得20工作日内签订）3个工作日，60（68892万元）； 签订补偿协议（竞得20工作日内签订）3个月，30（34446万元）； 一级开发单位提供六通时，付清，10（11482万元）； 4、交地进度 支付60后，交付a、c区建设用地（东部用地），并提供临时水、电； 支付90后，交付剩余建设用地（西部用地），并提供临时水、电； 本项目竣工前，且付清土地开发补偿费后，提供红线外市政管线“六通”条件。 5、土地获取风险 土地获取可行性风险分析 该项目一直由万恒永泰运作，一期已经建成销售，土地开发补偿费中已经包含万恒永泰 要求的利润，且其已无后续开发的资金，因此万恒永泰不会参与该项目竞价。从目前北京 市土地市场现状，以及项目本身较好素质推测该项目将会有较激烈的竞价。 但由于我们去年5月取得了该地区的小屯项目，对区域市场比较了解。同时公告前，提前 取得了项目基本信息，并做了深入的研究工作，因此竞价取得该项目的可能性比较大。 竞争对手分析 竞争对手主要背景威胁程度 金地 企业实 力：较强 拿地迫切性：北京金地除去年年底取得16万平米的马驹桥项 目，无其它住宅用地储备 。拿地愿望强烈。 竞价能力：从侧面了解，金地出价将15个亿以上。 强 中远本区域大盘开发商，目前可售资源剩余较少，关注本地块。较强。 另有20余家开发商关注本项目。 5、土地获取风险 付款风险 保证金：根据挂牌文件第三十六条规定，未竞得人的竞买保证金于本次挂牌活 动结束后5个工作日内退还原竞买人。 土地出让金：本项目通过公开交易取得，土地出让金的支付对象为政府，付款 无风险。 土地开发补偿费：项目土地开发建设补偿费支付对象虽然是万恒公司，但由于 项目是通过公开交易取得，由北京土地整理储备中心保障付款的安全性。 西部地块（d、e、f、g）拆迁交地风险 现状该地块主要为汽车检测厂，经了解没有一户居民，故拆迁进度基本可控， 一级开发商万恒永泰保证签约后3个月内交付剩余地块。同时尚有第二笔土地开 发补偿费，预计可保证按时交地。 1.土地属性分析 2.区域市场表现 3.片区的增长和渗透 4.周边竞品项目分析 5.根据土地属性分析后的目标客户群分析 6.首期目标客户选择及产品对应表 7.首期产品解决清单 8.用地分析及系列归属 9.规划概念方案 10. 单体概念方案 第三部分 客户定位及产品解决方案 万恒 复兴门 五棵松 公主坟 中关村 丰台园 项目区域辐射：部队大院集中区、各大医院集中区、五棵松公主坟商业圈、部分机关、较多中小学校 1、土地属性分析 2、区域市场表现 香山、四季青 04均价：8995 05均价：10064 06均价：12327 西北旺、肖家河 04均价：6247 05均价：7003 06均价：7237 上地、清河 04均价：5078 05均价：5651 06均价：6682 泛中关村 五棵松、公主坟 04均价：7049 05均价：10191 06均价：10738 04均价：6413 05均价：9038 06均价：11213 丽泽、卢沟桥 04均价：5506 05均价：6188 06均价：6822 花乡 04均价：4666 05均价：5634 06均价：6424 区域各板块近年 价格走势 注：统计数据来自房 地产信息网，06年数 据截至2006年3月18日 香山、四季青 04：1282 05：1209 06：188 西北旺、肖家河 04：2192 05：1975 06：310 上地、清河 04：3518 05：2491 06：262 泛中关村 五棵松、公主坟 04：8192 05：4186 06：404 04：8192 05：4186 06：404 丽泽、卢沟桥 04：2748 05：5875 06：781 花乡 04：8768 05：9635 06：1145 2、区域市场表现 区域各板块近年 销售量（套）走势 注：统计数据来自房 地产信息网，06年数 据截至2006年3月18日 本板块属于新兴 区域，销售量和 价格均处于快速 增长期。 香山、四季青 西北旺、肖家河 上地、清河 泛中关村 五棵松、公主坟 丽泽、卢沟桥 花乡 增长 增长 渗透 增长 渗透 中关村、五棵松等 城中板块价格的快 速上升、供应的持 续剧减，导致需求 向外扩展，即市场 的增长。 南三环片区部分人 群，开始往北迁移 至更好的区域，即 渗透。 主要满足西部富贵 需求，产品主要为 别墅和多层洋房 核心区满足富贵和部 分新锐需求，主要产 品为高层公寓。 核心区满足中关村需 求的外溢，多层、小 高层为主。 3、片区的增长和渗透 远洋山水 珠江峰景天鸿美域 项目所在区域周边存在未来较 强竞争关系的在售项目为天鸿美域 、珠江峰景、远洋山水以及万科紫 台。 从城市发展趋势看，本区域目 前尚属于城市发展空白区，区域基 本没有大型的公共配套，可以归属 为四季花城系列，吸引的小太阳、 三代和青年持家客户。 周边项目在06年陆续大批量入 住，公共基础设施在迅速改善，五 棵松受奥运场馆的带动迅速发展， 以及本区域周边区域的发展积压渗 透，1-2年内本区域土地属性将发生 很大的变化，可预计发展为金色家 园系列。吸引新锐、富贵客户。 万科紫台 4、周边竞品项目分析 客户分类需求排序城市角色配套设施交通条件环境景观目标客户判断 社会 新锐 青年之家交通配套环境位于长安街 南，属于经 济文化欠发 达地区。 但同传统 南 城相比基础 较好，可定 义为 城市空 白发展区。 未来2-3年 内，会发展 成为新兴城 市生活区。 当前周边无公共配 套，但周边5公里 内遍布较多的良好 医疗、教育配套和 玉泉路、五棵松商 圈； 随着周边几个大型 社区的入住，居住 人口迅速增长，以 及08奥运石景山、 五棵松场馆 建设 的带动 ，本区域周 边配套会得到很大 的改观。 本区域拥有良好的 路网系统，驾车 可快速到达西四环 、长安街、京石高 速。 只有1路公交338（ 至玉泉路），公共 交通不发达；隔地 铁1号线4公里。 在市政公共交通改 观前，本区域公共 交通相对不方便， 可考虑公交专线 合作。 项目a地块 北侧有一 10公顷的 现状公园 。 周边大井 体育公园 、世界风 情园都为 区县级 小 公园。 项目西南 界临高压 线。 当前条件下： 四季花城类项类项 目 ：小太阳、孩子 三代、青年持家 ； 未来发发展后： 可能成为为金色项项 目：增加吸引青 年之家和富贵贵客 户户 青年持家环境配套交通 望子 成龙 小太阳配套环境交通 后小太阳交通环境配套 孩子三代环境=配套交通 健康 养老 环境、配套 富贵 之家 富贵1环境、资源、交 通 富贵2 环境、资源、交 通 当前社会新 锐和小太阳 不排斥，未 来发展后会 对其他客户 产生吸引 有良好的医疗和教 育资源；当前生活 配套的吸引力弱， 但项目自身即可解 决基本配套，未来 改善预期较好 公共交通不方便， 私家车交通较好 北侧公园 在区域发 展成形后 可能吸引 富贵2客户 当前的土地属性可归属为四季花城系列，未来将转变为金色系列，通过土地属性分析和竞品研 究进行当前目标客户选择为：首期主要面向青年持家、小太阳与孩子三代；后期逐渐增加吸引 青年之家和富贵2客户。 5、根据土地属性分析后的目标客户群分析 客户分类产品类型户型类型户型面积 单一产品容积 率 社会新锐 青年之家 青年持家 高层板、 塔 2居95 1.94 望子成龙小太阳 多层板2卧+1书+2卫130 1.94 后小太阳 三代孩子 多层板3卧+2卫145 1.94 健康养老 老人1、2、3 代 富贵之家 富贵之家1 富贵之家2 6、首期目标客户选择及产品对应表 产品建筑类型产品位置特征产品户型特征产品形象特征 青年持家 高层板式或塔式， 95平 不排斥塔楼和临路边角 主卧3.8米，客厅3.9米 ，两房间朝阳，层高 2.85米 处于一个高品质 社区 小太阳 多层、小高层电梯 板楼，面积约为 130平米，户型为 平层的或三居， 要求社区内宁静位置， 良好景观视野,儿童活 动绿地避免车流干扰 主卧3.8米，客厅4.2米 ，3个房向阳，层高 2.85米，主卧配卫生间 多层低密度高品 质社区 三代孩子 多层、小高层电梯 板楼，145平米三居 社区比较中心位置，临 近中心景观，有老人、 儿童活动绿地避免车流 干扰 主卧4.2米，客厅4.5米 ，3个房向阳，层高 2.85米，主卧配卫生间 多层低密度高品 质社区 7、首期产品解决方案（清单） 高压线 万恒一期 现状 私立 学校 现状公园 150米 辐射影响 小 屯 路 京 石 高 速 c地块 土地价值评估 b 当前土地属性：东侧邻 近交通干线，北侧、西 侧项目地块，南侧为万 恒一期旧房。位置方便 ，有噪音影响，外部景 观无优势。土地价值评 估为b 当前土地属性：位于地块的 中心位置，无严重噪音干扰， 南临学校和公建。地块位置较 好，无特殊景观优势，土地价 值评估为b。 当前土地属性：位于整个 地块西南角，位置较偏， 南临高速路和高压线，存 在红线外不利因素干扰。 土地价值评估为c a地块 土地价值评估 a b地块 土地价值评估 b d地块 土地价值评估 c e地块 学校、非配套公建 当前土地属性：东邻交通 干线，北邻现状绿地公园 ，西邻私立学校。位置较 佳，无遮挡和噪音干扰， 有稀缺景观资源.土地价值 评估为a 8、用地分析及系列归属 8、用地分析及系列归属 项目位于城市成熟地区边缘，属于近郊住宅，城市氛围、配套设施尚未成熟，主要依赖便利 的交通以及较近的距离，目前属于四季花城系列。未来随着周边城市氛围逐渐成熟，以及项 目开发对本身土地属性的改造，项目未来将属于金色家园系列。 9、规划概念方案 项目的开发周期4.5年，c地块07年5月开盘销售产品属于四季花城系列，产品研究主要 集中在c地块。a、b、d地块08年后开盘，随着土地属性的变化，预计产品系列升级为金 色家园系列，目前暂不作深入研究。 10、单体概念方案 95平米户型 平面建筑面积91.85平米 套内面积78.40平米 130平米户型 平面建筑面积127.61平米 套内面积112.46平米 户型原形为北京万科四季花城的户型，目前该项目实施中。 北京万科四季花城的户型原形为集团标准化产品天津西青项目多层电梯版。 第四部分 项目效益分析 1.开发节点 2.开发销售计划 3.开发成本预算 4.项目收益测算 5.项目现金流 6.土地竞买测算 1、开发节点 序号工作内容时间时间 开始完成 1项目启动时间2006年4月25日 2规划方案设计2006年4月25日2006年6月21日 3单体方案设计2006年4月25日2006年6月21日 4施工图设计2006年6月21日2006年11月30日 5签署土地协议 或合同2006年5月24日 6取得土地证2007年2月15日 7基础开工2006年8月31日 8开盘2007年5月25日 9竣工验收2007年12月31日 10入住2008年5月31日 具体开发计划见： 2、开发销售计划 2006年2007年2008年20