项目开发可研报告.doc

xxx项目可行性研究报告目 录第一章 总论1一、项目概况1二、编制依据1三、项目主要结论1第二章 项目建设背景和必要性3一、建设背景3二、建设意义4第三章 项目选址与项目开发条件5一、项目选址5二、建设条件5第四章 建筑方案9一、建筑设计指导思想与原则9二、项目总体规划方案10三、建筑单体规划方案11四、建设功能11五、建筑方案12第五章 节能节水措施15一、节能措施15二、节能效果分析19第六章 环境影响评价20一、项目建址环境现状20二、施工期和运营期主要污染源分析20三、施工期和运营期环境保护措施21四、环境影响评价25第七章 组织机构与人力资源配置26一、项目法人组建方案26二、项目岗位编制计划26三、人员培训27第八章 项目组织管理28一、项目进度安排原则28二、建设进度安排28三、建设进度表30第九章 投资估算及资金筹措31一、投资估算编制依据31二、投资估算编制说明31三、投资估算31四、资金筹措计划34第十章 财务评价35一、财务评价的基础条件35二、财务评价的基础条件35三、财务评价35四、经济评价结论37第十一章 社会评价38一、项目对社会的影响分析38二、社会风险分析38三、社会评价结论38第十二章 结论及建议39一、研究结论39二、建议39附件：xx项目项目区位图xx项目项目总平面图厦门市发改委关于xx项目项目的批复厦门环保局xx项目项目环境影响报告表的批复；厦门规划局建设选址意见书；厦门规划局建设用地规划许可证；厦门规划局建设工程设计方案批复通知书；厦门房土局建设用地批准书；厦门环保局xx项目项目环境影响报告表的批复。 第一章 总论一、项目概况1、项目名称： 2、代建单位： 3、拟建地点： 4、建设规模： 5、建设内容： 6、项目总投资： 二、编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）；2、厦门市国民经济和社会发展第十一个五年计划；3、厦门市城市总体规划；4、厦门规划局建设选址意见书（2006）厦规选址第0245号；5、中华人民共和国环境影响评价法；6、厦门环保局xx项目项目环境影响报告表的批复。该报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求，结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路，经综合考虑，合理分析编制而成。三、项目主要结论 1、项目总投资。建设资金由建设自筹和银行贷款，资金上是保证的。2、总用地面积。建设规模满足安置需求，是合适的。3、该项目总投资。由于本项目是安置房项目，项目建设主要解决。项目的财务分析是可行的。4、项目建设采用框架结构，建筑技术是成熟的 。5、项目的建设解决征地居民的安置问题，促进社会和谐，保障了福厦铁路顺利建设。建设单位将抓住现在的大好时机，提高项目建设质量，完善相关的软、硬件设施，采取切实可行的措施，以实现工程项目预期的目标。第二章 项目建设背景和必要性一、建设背景二、建设意义第三章 项目选址与项目开发条件一、项目选址二、建设条件1、自然条件地质:地震:气象:2、经济条件厦门市是我国东南沿海的一座海滨城市，素有“海上花园”之称。厦门是经济特区、计划单列副省级城市，市辖六个区。 2006年末全市常住人口233万人左右, 2007年厦门市完成gdp1375.26亿元，全市财政总收入达348.4亿元。厦门市先后被评为“全国园林绿化先进城市”、“国家卫生城市”、“国家级园林城市”、“国家环境保护模范城市”和“全国优秀旅游城市”，“国际花园城市e组第一名”。被公认为中国最适宜生活的城市之一。项目所在区域思明区，经济发达，近年来，经济持续快速健康发展，经济综合实力已跃居全省各县（区）最前列和全国十五个副省级城市中心城区上游位次。2006年主要经济指标实现了历史性突破，全年完成地区生产总值315.1亿元，比增20.3；财政总收入58.8亿元，比增30.5（其中地方级收入37.3亿元，比增34.0%，区级收入14.1亿元，比增34.7）；全社会固定资产投资累计完成146.0亿元，比增16.2%；共引进外资投资总额6.9亿美元（其中合同外资4.0亿美元，实际利用外资1.8亿美元）；引进内资总额105.6亿元；街道经济发展迅猛（去年5个街道收入超过5个亿，6个街道财政收入净增1个亿）。 3、政策条件xx项目位于厦门市东部片区，符合厦门市总体规划确定的城市建设用地向岛外发展为主的发展方向，东部片区经过多年的开发建设，已形成具有一定规模、档次的集居住、商业为一体的综合区。本项目的开发建设将成为东部片区的有机组成部分，东部片区的水、电、污水处理等基础设施为本项目的建设提供了保障。本项目与厦门本岛和岛外其他地区有着十份便捷的交通条件，随着厦门海湾城市的建设，加大本地区的基础设施的建设，将逐渐完善本地区的投资环境和提高本地区的生活水平。厦门市东部区域是近期的重要拓展空间，随着近年岛内人口、产业的不断外移，东部组团地区条件好，文化底蕴深，交通便利，存在发展契机。第四章 建筑方案一、建筑设计指导思想与原则（一）指导思想顺应时代发展的要求将居住区的环境规划放在首位，继二十世纪的60年代以来的绿色运动的广泛影响及二十一世纪可持续发展战略在全球范围内的认同和确认，重视协调建设发展及环境保护之间的相互关系。（二）原则1、规划原则：充分落实总体规划及上级修规的要求，合理确定土地使用性质及使用强度，合理确定功能布局与开发规模。以城市设计的手法，整合城市总体与布局、人文与自然环境的要求，协调规划区内外部的环境关系，建立新的城市空间秩序，营构自然、活跃、生机盎然的特色空间。结合实际情况，做到建设的近远期结合。从社会效益、经济环境的互动中寻求规划的弹性和可操作性，引导并控制实施过程中的开发建设。坚持“以人为本”的设计理念。从绿色生态角度出发，为居民创造出都市中环境优美、舒适便捷、高品味的生态居住区及绿化环境。本规划设计始终贯彻“以人为本”的设计准则，体现城市环境对人的关怀，综合处理好居住区与周边地块的关系、区内绿地与居住组团、街区环境、商住店铺、建筑形态、建筑群轮廓线、开发强度、交通组织、硬质景观、设施配套等各项内容，精心塑造生动和谐的城市空间形象，为居民塑造都市中环境优美、舒适便捷、卫生安全的生活居住空间。2、现实性原则：研究区内现实情况，从规划结构、分期实施、路网系统、功能布局等方面充分结合现有地形及习惯的开发方式来考虑。3、经济性原则：依托现有公共设施，充分结合现状地形地貌，避免大挖大填，因地制宜。4、三效益原则：规划力求达到社会效益、经济效益、环境效益的统一协调，避免偏废。5、可持续性发展原则：考虑市场经济发展过程中存在的“不定性”，规划考虑可操作性的同时，应具有弹性与适应性，使居住区进入可持续发展的良性状态。二、项目总体规划方案主要经济技术指标总用地面积总建筑面积其中住宅建筑面积社区管理用房其中物业管理用房配电室容积率建筑密度绿地率三、建筑单体规划方案21世纪的社会生活发生着深刻的变化，人们的居住方式也在巨变，新时代的城市也在顺应着这种变化，商业步行街，城市公园，娱乐场所层出不穷，丰富了人们的业余生活，提高了生活质量，然而当这一切变得离居住场所住宅太近的时候，人们是否又重新拾回那份本属于居住行为的惬意呢？本方案设计站在重新审视住宅本质住与生活的本质区别的角度与采用城市化设计手法，力求在小区中诠释居住行为的模式。四、建设功能五、建筑方案1、构思要点2、绿化景观设计3、节能设计（1）环保节能设计：（2）建筑节能设计： 4、消防设计5、电气设计6、给排水设计7、通风设计第五章 节能节水措施一、节能措施1、节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：2、相关专业的节能措施（1）建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。（2）电气专业的节能措施（3）给水排水专业的节能措施（4）通风与空调专业的节能措施（5）动力专业节能措施采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。（6）他节能措施二、节能效果分析第六章 环境影响评价一、项目建址环境现状二、施工期和运营期主要污染源分析（一）施工期主要污染种类主要包括扬尘、噪声、固体废物和废水等。1、施工期扬尘分析2、施工期噪声分析3、固体废物分析4、废水分析（二）运营期主要污染源分析1、水污染源主要为自然雨水和生活污水，可实现雨污分流。2、噪声污染源主要是汽车所产生的噪声污染，和各种设备运行所产生的声音。3、固体垃圾污染源项目建成后主要的固体垃圾是生活垃圾。三、施工期和运营期环境保护措施（一）施工期环境保护措施1、施工期扬尘防治措施做好围挡，喷水措施，以降低扬尘。场地应经常洒水，增强尘土的粘结能力，防止二次扬尘的产生。施工现场周边应设置符合建设部等部委规定的围栏设施，实行封闭或者隔离施工，防止粉尘污染；施工车辆出入口应设有水枪及沉沙池，施工、运输车辆驶出工地前应当冲洗，防止粉尘飘扬，出行车辆必须清洗干净方可上路。建筑材料临时仓库应设在距离敏感点较远的场地，以减轻物料运输、装卸、利用时对附近敏感点的影响；严格控制车辆超载，尽量避免沙土洒漏，对运送可能产生扬尘的建材，车辆应实行密闭运输，减少二次扬尘产生的来源。施工应使用商品混凝土，禁止在施工现场搅拌，以防产生扬尘，建筑弃土存放时应当采取封闭、覆盖及其它有效防尘措施。基建完成后，应及时清理和平整场地，并立即着手区内绿化工作，确保绿地率不小于40%，绿化应与主体工程同步设计、建设和验收。建设单位在工程概算中应包括用于施工过程扬尘污染控制的专项资金，施工单位必须保证此项资金专款专用。装卸作业、清理施工弃土、清扫施工场地以及其它可能产生粉尘污染的施工，施工单位应当采取洒水、喷淋、覆盖、隔离等有效的防尘措施。建筑单位必须实行围挡封闭施工，围挡高度最少不能低于2m，且围挡要坚固、稳定、整洁、规范、美观；建筑工地必须用密目式安全网全封闭，封闭高度应高出作业面1.5m以上。2、施工期噪声防治措施施工单位要把噪声影响作为主要环境问题来抓，实行文明的施工作业，应加强防护措施，在施工场地周围设置实体围墙。必须严格执行建筑施工场界噪声限值（gb12523-90）标准的有关规定，每天22：00至6：00禁止打桩作业。避免在夜间施工。施工单位应首选低噪声的机械设备，或选用作过降噪技术处理和改装的施工机械设备，如卡车等运输装置均需安装好尾气排放消声器，以便有效地缩小施工期的噪声影响范围。施工机械设备的安设位置应尽可能远离敏感区域，以减少对环境的影响。从控制施工设备的噪声源入手，降低施工噪声的污染影响，要选用高效低噪声的施工机械，并加强机械设备的维护，保证施工机械设备良好的运行状态。施工场地应保持通道和道路通畅，合理设置运输车辆进出口位置和进出路线并保持道路平坦，控制运输车辆车速，减少车辆鸣笛产生的交通噪声。高噪声设备附近，应设置可移动的简易隔声屏障，减少机械设备噪声对环境的影响。加强对装卸施工的管理；金属材料在卸货时，要求轻抬、轻放，避免野蛮操作而产生认为噪声污染。3、施工固体废物防治措施施工队伍的生活垃圾和零星建筑垃圾执行袋装化，收集后统一进行定点统一填埋处置。设置杂物停滞区、垃圾箱和卫生责任区，确定责任人和定期清楚的周期。加强对施工人员的管理，禁止将施工、生活垃圾随意倾倒。车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。选择弃土场不应占用农田，最好选择在山坳或低洼地带；弃土场的上游要设置导流沟。弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。4、施工废水防治措施生活污水。施工人员产生的生活污水和临时食堂含油污水应设置简易有效的隔油池，污水经处理后方可排放。生活污水，必须配置简易化粪池或临时粪尿收集池，由吸粪车定期清掏，防止污染周围的水。并环境严格管理和节约施工用水、生活用水。施工机械的含油废水。一般施工机械的含油废水应设简易有效的隔油池。施工场地的雨水及冲洗废水施工场地的雨水及冲洗废水设沉砂池，沉淀处理后排放。（二）运营期环境保护措施1、通过资源的综合利用、短缺资源的高效利用、二次资源的利用和节能、降耗、节水，合理利用自然资源，减缓资源的消耗，同时减少废物和污染物的生成和排放，降低人类活动对环境的污染程度。2、合理配置垃圾分类收集器具，严禁乱扔垃圾，并安排全密闭式的垃圾收集车和运送车，定期收集垃圾，送往指定的垃圾堆场。3、雨水与生活污水分流，雨水经收集后排入市政雨水管道，生活污水经排污管道排入市政污水管网，粪便经化粪池处理后排入污水管网。4、对于汽车产生一定的噪声污染，可通过绿化来吸收噪声和美化环境的作用。四、环境影响评价第七章 组织机构与人力资源配置一、项目法人组建方案公司严格按照国家政策、法律、法规运营，并按公司法的有关规定建立现代企业管理制度，设立董事会，负责公司战略管理及决策，公司实行总经理负责制，主管全面日常生产经营工作，下设四大职能部门，完成具体的生产经营活动。公司建立和健全各项行政人事制度、生产经营制度和财务会计制度，使公司内部经营、管理、后勤服务和财务会计管理都有章可循。公司各部门分工明确、职责清晰、互相协作，共同进步，使公司沿着预定的目标，正常有序的发展。公司以规范化管理为原则，以制度为行动指南，制定各项必要的规章制度和操作流程，并在实践中不断完善。为保障规范化、制度化管理，公司将建立健全有效的职能机构，保证公司沿规范化、制度化的轨道发展。从管理层到员工都以制度作为行动指南和准则，制定各项必要的规章制度，并在实践中不断完善。二、项目岗位编制计划。三、人员培训第八章 项目组织管理一、项目进度安排原则1、尽量缩短建设工期 因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的相当部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且工程建设过程中需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样工期越长，管理成本就越高。同时短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好形象。为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确工期顺利完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们能有效配合，协调推进施工进度。2、高效运用资金 高效运用资金既可以降低银行贷款的利息额，降低成本，同时可以确保项目实施所需资金及时到位，是项目成功开发的关键。二、建设进度安排根据该工程的特点及相关要求，项目的建设期为3年。具体进度安排如下：（一）从项目建议书批准后到项目的评估和审批决策共需2个月，计划时间：。1、可行性研究报告编制及立项：20工作日。2、代建大纲编制：15个工作日。3、项目评估和审批决策20个工作日（包括规划局选址意见书审核、土地局用地预审、环保审核、计委立项并联时间）。（二）从可行性研究报告批准到动工前准备阶段共需7个月，计划时间。1、方案扩初设计和报批：45个工作日。（报市规划局审批，办理用地规划许可证，报市土地局办理用地红线图。2、监理招标、初步勘探：30个工作日。3、施工图设计：45个工作日。4、审查：30个工作日（供电、二次供水、绿化、施工图、消防、人防、避雷、市政等并联审查）5、施工招投标（含编制标书）：60个工作日。（三）施工阶段到竣工验收共需27个月，计划时间1、土建施工、设备采购：470个工作日。2、设备安装及装饰：190个工作日。3、室外综合管网及道路施工：70个工作日。4、室外景观、绿化工程施工：60个工作日。5、竣工综合验收：20个工作日。三、建设进度表序号 时间项目 2008年92008年10-122009年1-32009年4-62009年7-92009年10-122010年1-32010年4-62010年7-92010年10-122011年1-32011年4-62011年7-91项目前期2扩初设计和报批3监理招标、勘探4施工图设计、审查5施工招投标6土建施工、设备采购7设备安装及装饰8室外工程、道路施工9景观绿化施工10竣工综合验收第九章 投资估算及资金筹措一、投资估算编制依据1、厦门市建设工程投资估算指标；2、厦门市建筑工程价格信息；3、相似工程的估算分析指标；4、相关的设计资料、规范、标准；国家、省市有关项目可行性研究投资估算的编制办法等。二、投资估算编制说明三、投资估算xx项目投资估算表：序号项目名称单位数量估算指标(元/m2)估算造价 （万元）备注一、建筑工程费用m2（一）土建工程m21桩基工程m22地下室工程m23主体结构工程m2（二）安装工程m21照明工程m22弱电工程m23给排水工程m24消防喷淋系统m25火灾报警系统m26通风工程m27智能系统m2（三）设备工程1电梯部2变配电kva（四）室外工程m21场平与土方m22道路工程m23广场及硬地m24景观绿化工程m25大门及围墙项6停车场管理系统项7市政管网项二工程建设其他费用1前期工作咨询费项2勘察设计与审查费项3建设单位管理费项5工程