鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告.doc

*区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 目录 第 i 页 目目 录录 1总总 论论.1 1.1概论.1 1.2业主简介 .1 1.3编制依据 .2 1.4编制内容 .2 1.5结论及建议 .3 1.6主要技术经济指标 .4 2项项目提出的背景及建目提出的背景及建设设必要性必要性 .6 2.1项目提出背景 .6 2.2项目建设的必要性 .7 3项项目目选选址及建址及建设设条件条件.10 3.1项目建设地址 .10 3.2自然条件 .10 3.3交通条件 .12 3.4公用工程现状及建设条件12 4建建设设内容及内容及规规模模13 4.1建设内容 .13 4.2建设规模 .13 5工程方案工程方案.15 5.1设计依据 .15 5.2规划设计原则 .15 5.3设计指导思想 .16 5.4总图设计 .16 5.5建筑设计 .20 5.6结构设计 .23 目录 第 ii 页 6公用工程方案公用工程方案26 6.1给水排水 .26 6.2通风空调设计 .29 6.3燃气.31 6.4电气设计 .32 7环环境保境保护护与与绿绿化化40 7.1设计原则 .40 7.2设计依据 .40 7.3环境保护 .41 7.4主要污染工序及环节42 7.5污染物治理 .42 7.6绿化.44 8建筑建筑节节能能.46 8.1设计依据 .46 8.2建筑节能 .46 8.3给排水节能 .48 8.4通风与空调系统 .48 8.5电气节能 .49 9建筑消防建筑消防设计设计51 9.1设计依据 .51 9.2设计内容及原则 .51 9.3工程概述 .52 9.4总图消防 .52 9.5建筑消防 .53 9.6结构防火 .55 9.7消防给排水 .55 9.8防排烟 .57 9.9消防自动报警及联动系统设计60 目录 第 iii 页 10劳动劳动安全安全卫卫生生 62 10.1总图.62 10.2建筑.62 10.3电气安全 .62 10.4其他.63 11项项目目进进度度计计划及招投划及招投标标64 11.1项目进度计划 .64 11.2项目招投标 .64 12投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 .66 12.1投资估算范围 .66 12.2投资估算依据 .66 12.3项目投资 .67 12.4资金筹措 .68 13销销售方案售方案69 13.1销售价格 .69 13.2销售进度 .69 14财务评财务评价价70 14.1财务评价基础数据的测算70 14.2盈利能力分析 .71 14.3清偿能力分析 .72 14.4不确定分析 .72 15社会社会评评价价74 15.1社会影响评价 .74 15.2互适性分析 .74 15.3社会风险分析 .74 16结论结论与建与建议议75 目录 第 iv 页 16.1结论.75 16.2建议.75 17附表附表 .76 附表附表 1： ：项项目投目投资资估算估算汇总汇总表表.76 附表附表 1-1：工程建：工程建设设其他其他费费用估算表用估算表76 附表附表 2： ：资资金筹措与使用金筹措与使用计计划表划表.76 附表附表 3： ：销销售收入及税金售收入及税金测测算表算表.76 附表附表 4： ：损损益及利益及利润润分配表分配表 76 附表附表 5：借款：借款偿还计偿还计划表划表76 附表附表 6： ：项项目投目投资现资现金流量表金流量表.76 附表附表 7： ：资资本金本金现现金流量表金流量表 76 附表附表 8： ：资资金来源与运用表金来源与运用表 76 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第1页 1总总 论论 1.1概概论论 1 项目名称：*街道办事处新华村安置房建设工程 2 项目性质：新建 3 项目业主：* 4 项目地址：*区鱼洞街道办事处新华村 1 社 5 建设内容及规模 本项目总用地面积 18821，总建筑面积 42070.55，其中架空层 建筑面积 1336.93，住宅面积 35077.87、商业建筑 2168.32、配套 设施建筑面积 310.43，其他建筑面积 3177，停车为 100 个。 6 项目总投资及资金筹措 项目总投资:10556.48 万元 资金筹措：项目总投资为 10556.48 万元，其中业主自筹 4756.48 万元，申请银行贷款 5800 万元。 7 建设工期：本项目建设工期为 15 个月，2009 年 10 月至 2010 年 12 月。 1.2业业主主简简介介 。 1.3编编制依据制依据 1 国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第2页 （第三版）、 投资项目可行性研究指南； 2 国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规 程、规范和设计标准； 3 业主提供的相关基础资料； 4 业主对项目建设的主要意见及预期目标； 5 国家和重庆市其它相关规定和要求。 1.4编编制内容制内容 可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环 境保护、建设进度及建设投资。 可行性研究报告对项目的可行性进行 综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供 决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。 1.5结论结论及建及建议议 1.5.1 结论结论 1 本项目的建设是支持鱼洞长江大桥拆迁建设的需要，该项目 的建设可以加快城镇化建设步伐，对区域经济的发展有着积极的推动 作用。 2 项目建成后由征地办按时全部回购，该项目的投资回收有保 障。 3 项目的实施能够改善被拆迁居民的住宿条件，保证人民安居 乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大的促进作用，社会 效益明显。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第3页 4 项目建设符合*区城市建设规划的要求，项目建设规模适度， 水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，无各方面的建设 风险，项目建设是可行的。 1.5.2 建建议议 1 鉴于该项目良好的社会效益，且项目建成后，该项目的投资 回收有保障，因此希望尽快得到金融机构的贷款支持，以便于该项目 下一步工作的实施。 2 在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投 标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护 要求。 3 在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽 量降低投资，把项目建成城乡统筹实验区形象工程。 1.6主要技主要技术经济术经济指指标标 主要技术经济指标见下表。 表表 1 主要技主要技术经济术经济指指标标表表 项 目计量单位数值所占比重(%) 项目概况项目概况 总用地面积 m218821 28.23 亩 居住户（套）数户（套） 432 居住人数（每户按 3.2 人计算）人 1383 总建筑面积 m242070.55 一、按功能性质划分 1、住宅建筑面积 m235077.8783.38% 2、架空部分建筑面积 1336.93 3、商业面积 m22168.32 4、配套设施建筑面积 m2310.43 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第4页 物管 189.13 居委会 69.66 公厕 20.23 其中 消防控制室 31.41 5、其他建筑面积 m23177 二、按地上地下部分划分 1）地上建筑面积 m238901.52 含架空层 1336.93 2）地下建筑面积 m23169.03 消防控制室 m231.41 其中车库、设备用房 m23137.62 停车泊位辆 100 1）地面辆 40 2）地下辆 60 容积率 1.996 建筑密度 18.12 绿地率 30.1 投资数据投资数据 总投资总投资万元 10556.4810556.48 工程费用万元 7618.55 工程建设其他费用万元 2614.47 预备费万元 204.66 建设期利息万元 118.80 筹资数据筹资数据 业主自筹万元 4756.48 银行贷款万元 5800.00 项目投资指标项目投资指标 内部收益率(年度) 13.12% 净现值 万元 450.40 投资回收期年 2.02 项目资本金项目资本金 内部收益率(年度) 20.10% 净现值 万元 551.03 投资回收期年 1.65 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第5页 2项项目提出的背景目提出的背景及建及建设设必要性必要性 2.1项项目提出背景目提出背景 2.1.1 党中央提出构建和党中央提出构建和谐谐社会的宏社会的宏伟伟目目标标 构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中 国特色社会主义事业新局面的全局出发而提出的一项重大任务。这适 应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的 根本利益和共同愿望。应该在推进社会主义物质文明、政治文明、精神 文明发展的历史进程中，扎扎实实做好构建社会主义和谐社会的各项 工作。 中国的问题是农民问题。在构建社会主义和谐社会的诸多问题中， 农村的发展建设、 “三农”问题是则是重中之重，而这也是最大的发展难 题。 随着中国城市化进程的推进，部分处于城市边缘地带的郊区镇、 村逐步被划入城市市区管理，农民变身市民。如果城市不能为他们提 供住房及其他相应的生活、就业保障，则将会造成很大的社会经济、治 安问题。只有在工业化和现代化的基础上逐步推进城市化，才能为当 地居民创造更多的就业岗位，也才能最终实现我们所期望的城市化目 标。否则不仅会使那些改变了农民身份的市民因为无房可住、无业可 就而陷入贫困，也会给政府带来巨大的财政负担，造成社会不稳定因 素，并且有悖于党中央提出的建设社会主义和谐社会的精神。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第6页 2.1.2 项项目建目建设设的直接原因的直接原因 从整个城市发展角度而言，城郊道路的疏通，在时空范围内缩小 了城市的体积，同时在经济上又放大了城市的功能。可以说，道路是城 市发展空间的骨架，道路的建设不仅意味着城市交通长度、宽度的增 加，更是给城市发展提供了广阔的空间。 鱼洞长江大桥南起*鱼洞，北经大渡口区，大桥的建成，将打通南 部外环公路、渝黔高速公路出口，北部贯通于成渝高速公路、渝长高速 公路，形成重庆市西南部主城区快捷通道，将直接带动*区、大渡口 区 360 平方公里的开发建设，并为重庆大型建设项目丰收坝水厂、长 安铃木公司、重庆国际复合材料公司、兰成渝输油管线重庆末站、珞璜 电厂、重庆钢铁公司等大型企业提供便捷的交通运输走廊，有力地促 进重庆汽车、钢铁、建材等支柱产业的发展，极大地方便广大市民的工 作与生活。 由此看来，鱼洞长江大桥的建设是十分必要的，但是鱼洞长江大 桥的建设将涉及到部分农户的拆迁安置工作，*区鱼洞街道办事处新 华村安置房建设工程的实施，就是为了安置部分因建设鱼洞长江大桥 而拆迁的农户。从某种意义上说该项目的实施，是为了支持城市交通 建设，对构建和谐社会有着积极的作用。 2.2项项目建目建设设的必要性的必要性 2.2.1 是保持社会是保持社会稳稳定和定和谐发谐发展的需要展的需要 众所周知，解决三农问题是构建社会主义和谐社会所面临的重大 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第7页 问题。从农村和城市的比较情况看，农民口袋没钱，城里人就下岗；农 村的收入上不来就形成不了购买力，城里的生产、工厂的产品也卖不 掉；如果农民生计得不到安排、生活没有保障，城里人也就不得安宁。 所以把构建和谐社会和“三农”问题联系起来，不是说对农民、对农村 要有什么恩赐，而是指，对整个国家来讲这是一种和谐的要求。 征地拆迁是当前社会快速发展的一种必然趋势，是引进发展资源，推 动地方经济发展，加快区域城市化和工业化进程，实现群众致富奔小 康的有效途径。近几年来，随着我国城市化进程的大大加快，在政府力 量的主导下，越来越多的农民参与到这一社会变迁中来。据不完全统 计，到目前为止，全国约有 4000 万农民在这一过程中转化为城镇居民。 在这一发展进程中，拆迁安置工作直接关系到被拆迁群众的切身 利益，工作面广量大，牵涉到的问题错综复杂，工作稍有不慎就会引发 诸多矛盾，不仅影响整个拆迁工作进度，还直接影响着投资环境和社 会稳定，甚至会阻碍地方经济发展；而且，这也不利于社会主义和谐社 会的构建。 因此， “农转非”安置房的建设工作不仅是必要的，而且是十分迫切的。 2.2.2 是支持是支持鱼鱼洞洞长长江大江大桥桥建建设设拆迁安置的需要拆迁安置的需要 鱼洞长江大桥的建设把大渡口区与*区连成一片，进而与主城其 它区加强联系，对推动城市的发展有着重要的意义。 但是鱼洞长江大桥的建设将涉及到部分农户的拆迁安置，从某种 意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第8页 生活水平的提高和生活质量的改善，同时对社会的稳定有着重要的作 用，*区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程建成后可提供 432 套 安置房，能够解决因鱼洞长江大桥建设而被迫拆迁的所用农户的住房 问题。 因此，*区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程的实施就是十 分必要的，对构建和谐社会有着重要的意义。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第9页 3项项目目选选址及建址及建设设条件条件 3.1项项目建目建设设地址地址 本工程位于*区鱼洞街道办事处新华村 1 社，为鱼洞大桥建设拆 迁安置房工程。拟建建筑以居住为主，结合商业为一体的建筑群落。 3.2自然条件自然条件 3.2.1 地形地貌地形地貌 该项目建设用地面积为 18821m2，地块呈方形，两面均临城市道路， 区域内为浅丘陵地形，东西长约 170m,南北长约 120m。最高处标高 241，最低处标高 221.5，最大高差 19.5m。 3.2.2 水文地水文地质质条件条件 *属浅丘地形，剥蚀地貌，地层由上至下有：第四系全新统 （q4el+dl），侏罗系中统沙溪庙组（j2s）。由上至下岩性描述如下： 1 粘土层：（q4el+dl）：褐色、褐黄色，主要由粘土类矿物组成， 可塑，弱光泽，摇震反应无，中等韧性，干强度中等，全场地有分布，厚 度 0.80m-7.50m。 2 泥岩：（j2s）：紫红色、暗红色，由粘土矿物组成，泥质结构， 中厚层状构造，建筑物下主要分布的是泥岩，厚度 2.20m-11.10 m，平 均 5.00m。 上述 2、岩石按风化程度可划分强风化带、中等风化带，其工程特 性如下： 强风化带：该带泥岩原岩结构大部分破坏，矿物成份发生变化，岩 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第10页 芯呈土状，失水呈散粒状；埋深 2.204.60m。 中等风化带：该带泥岩原岩结构清晰，岩质新鲜，锤击声脆，岩芯 呈长柱状；埋深 3.006.00m。 地质构造：拟建场地地层呈单斜产出，岩层产状：倾向 110 度，倾 角 102。裂隙不发育，基岩面起伏受地形控制，经对场地的地质调查未 发现断层和构造破碎带，属内陆湖泊相沉积岩类，岩层层序正常，地层 单一，属简单地质构造场地。 3.2.3 地地质质灾害灾害现现状状调查调查 据调查及搜集有关区域地质资料，该区域未发现有滑坡、崩塌地 裂缝、危岩及变形等不良地质现象，场地内自然边坡稳定性好。 3.2.4 气候气候 *区属中亚热带湿润气候区，由于盆地山脉阻挡，加之地形起伏 较大，具有典型的盆地气候，其特点为：冬暖夏热，四季分明，空气湿润， 日照少，雾日多，无霜期长。 工程区多年平均降雨量 1081.7mm，降雨年内分配不均，夏季最多， 春、秋次之，冬季最少。每年 4 月10 月的降水约占全年 80%左右，最 大雨日多发生在 6 月8 月。工程区内多年平均气温为 18.3，年际间 变化不大，极端最低气温为1.8，极端最高气温达 44，多年平均 日照时数 1298.5h，多年平均最大风速 1.3m/s。 工程区内暴雨多发生在 4 月10 月，而 5 月9 月约占全年 75%。大雨、暴雨发生机率较为频繁。 工程区历年平均相对湿度 79；最热月平均相对湿度 76；最冷 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第11页 月平均相对湿度 81.3。 工程区全年主导风向北风；最大风速 28.4m/s；冬季风向 c 频率 36，北向频率 15；夏季风向 c 频率 31，北向频率 10。历年平 均风速 2.2m/s，基本风压 0.4kn/m2。 3.2.5 地震地震 根据中兵勘察设计研究院重庆分院 2008 年 4 月编制的*区渔洞 新华村安置房建设工程岩土工程勘察报告（直接详勘），本工程场地类 别为类，场地上特征周期为 0.25、0.35s，地基承载力特征值； 1480kpa(中风化泥岩)、12900kpa(中风化砂岩)，地下水总体贫乏，东侧 地势低凹地带有少量地下水，且无侵蚀性。 本地区地震基本烈度 6 度，抗震设防烈度 6 度。 3.3交通条件交通条件 项目所在地位于在重庆市*区鱼洞往珞璜公路左侧，地块交通较 为便利，满足项目建设运输条件。 3.4公用工程公用工程现现状及建状及建设设条件条件 本项目建设场地水、电、通讯等公用设施齐全，施工场地条件较为 完善。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第12页 4建建设设内容及内容及规规模模 4.1建建设设内容内容 建设内容主要包括安置房、商业门面、相关配套设施、地下车库、 道路广场和绿化。 4.2建建设规设规模模 根据拆迁户的数量，结合本项目占地面积，规划约定的容积率，综 合确定本项目的建设规模为： 1 总用地面积：18821m2； 2 总建筑面积：42070.55，其中架空层建筑面积 1336.93， 住宅面积 35077.87、商业建筑 2168.32、配套设施建筑面积 310.43，其他建筑面积 3177。 容积率 1.996，建筑密度 18.21%，绿化率 30.1%。 住宅主要户型分 a、b 两类,总共有 432 套。 分类 套型 户数 (套) 套内面积 （m2） 建筑面积 （m2） 所占比例 a-13442.7650.96 a-31773.7987.88 a-43459.6271.01 a-11751.7061.52 a-31773.7987.81 a-43459.6270.95 a-71742.7950.92 套型面 积 90m2 以下 b-14056.8866.37 86.40% *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第13页 b-14053.3764.12 b-22073.5788.38 b-32057.4869.06 a-23485.05101.29 a-51780.0195.29 a-21779.9295.10 a-51780.0195.21 a-61785.05101.20 小计 392 套型面 积 90m2 以上 b-240100.65117.4413.60% 小计 40 合计 432100% *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第14页 5工程方案工程方案 5.1设计设计依据依据 1 民用建筑设计通则（jgj3787）； 2 建筑结构载荷规范（gb500092001）； 3 砼结构设计规范（gb500102002）； 4 建筑地基基础设计规范（gb500072002）； 5 砌体结构设计规范（gb500032001）； 6 中国地震震动参数区划图（1990）（gb183062001）； 7 重庆市规划局渝规选项2004江字第 0085 号。 5.2规规划划设计设计原原则则 1 充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好人与建筑、人 与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。设计总体上统筹 考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。 2 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，执行“节能、 省地、环保”的国策。采取具体措施和作法，满足有关节能设计规范的 要求。充分挖掘用地潜力，多利用地下空间，增加停车位。采取具体措 施和作法，保护环境，实现可持续性发展的战略要求。 3 坚持适用、安全、经济、美观的原则，积极采用新技术、新材 料、新工艺、新设备，做到技术先进，经济合理，形象美观。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第15页 5.3设计设计指指导导思想思想 各专业在符合国家和重庆市现行有关规范、规定和技术标准的前 提下，尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要求，并完善建设各 项配套设施。同时，应针对该项目的特点对方案进一步深化。 5.4总图设计总图设计 5.4.1 总总平面布置平面布置 1 规划目标：营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效 益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置 得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重 环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的安置房 理念。 2 总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。 实现可持续性发展。 该工程由 2 幢 18f、4 幢 11f 高层住宅、一个地下车库及相应配套 商业组成。建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干 扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。沿街布置两层小商业， 结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点： 1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共 绿地有机联系，丰富了城市空间。 2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区内人 车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰； *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第16页 3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的 布局，使得每户都有良好的景观效果。 4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。住宅底层局部 架空，加上较大的绿地率营造出宜居、舒适的生活环境。 5.4.2 交通道路交通道路组织组织 本工程在西北侧及东北侧均布置了出入口，以西北作为主要出入 口，小区外围形成车行环道，在入口处及东北角设置地下车库出入口， 人车分流。 场地内的车行道布置满足车辆进出和消防扑救的要求，在场地内 分散设置了可停 40 辆车的室外停车场。设置一个地下停车库，停车 60 辆。出入口同小区道路相通，可以方便的到达城市道路。 道路在用地内部成环，宽度满足消防车的通行要求，转弯处均作加宽 处理，坡度在 1与 8之间。 5.4.3 竖竖向向设计设计 本工程场地高差较大，小区排水方式以路面排水为主。雨水由建 筑向道路排出场区。设计中将场地进行平整，使场地略高于城市道路， 并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便 利条件，场地平整设计后最大高差为 5.75m，道路最大纵坡为 8%，最 小纵坡为 1%，室外场地的连接方式采用平坡式。 竖向布置方式采用平坡式，地表雨水的道路边雨水口收集排除方 式。场地竖向设计标高考虑与城市道路标高协调。小区内最大地下室 挖方高度为局部 11m，最大填方深度为局部 4m。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第17页 5.4.4 建筑放建筑放线线及定位及定位 建筑放线采用绝对坐标进行放线，各放线点坐标详见总平面图， 由于场地地形高差较大，建筑0.00 标高以各单元为标准，具体数据详 见总平面图。 5.4.5 配套配套设设施及公用施及公用设设施施 本工程设有公用配套设施：配电房、水泵房、消防控制中心等。公 厕、居委会、物管用房及垃圾收集站点。 5.4.6 绿绿化化设设施施 场地内绿化系统由中心绿地，道路绿化，各种空地绿化和山上森 林绿使用费共同组成，绿化由草皮、花卉及各类灌木、乔木立体构成。 设计上运用园林设计手法，结合地形，分别种植各类标志性、季节性的 花、草、树木、修建喷泉、雕塑等设施，形成各具特色的组团绿化。 5.4.7 项项目技目技术术指指标标 表表 2 建建设设工程方案工程方案综综合技合技术经济术经济指指标标一一览览表表 项 目计量单位 规划 要求 指标 数值所占比重(%) 总用地面积 m21882118821 居住户（套）数户（套） 432 居住人数（每户按 3.2 人计算）人 1383 总建筑面积 m2 42070.55 架空部分总建筑面积 m21336.93 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第18页 一、按功能性质划分 1）住宅建筑面积 m2 35077.8783.38% 2）商业面积 m2 2168.32 3）配套设施建筑面积 m2 310.43 物管 189.13 居委会 69.66 公厕 20.23 其中 消防控制室 31.41 4）其他建筑面积 m2 3177 二、按地上地下部分划分 1）地上建筑面积 m2 38901.52 含架空层 1336.93 2）地下建筑面积 m2 3169.03 消防控制室 m2 31.41 其中 车库、设备用房 m23137.62 停车泊位辆 商业 0.7 辆 /100 m2；住 宅 1 辆 /600 m2 100 1）地面 辆 40 2）地下 辆 60 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第19页 容积率 2.01.996 其中奖励容积率 建筑密度 18.2118.12 绿地率 3030.1 5.5建筑建筑设计设计 5.5.1 设计设计原原则则 1 以人为本，创造舒适、方便、健康、经济、适用的高质量的人 居环境。 2 突出规划建设的先进性、引导性，探索二十一世纪可持续发 展的住区与配套商业的安置模式。 3 应用先进规划理念，建立全方位智能化社区管理服务系统。 4 积极发展“四新”技术，提高科技含量，创造更为人性化的居 住及商业空间。 5.5.2 平面布局及功能区分平面布局及功能区分 根据总体布局，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建 筑的使用功能，确定每幢建筑的平面形式。 户型平面设计中合理组织套内功能空间。做到动静分区，洁污分 区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与 工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。各功能空间均具有适宜 的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主 要功能空间，符合人的生活行为规律。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第20页 每户均做到了明厨、明卧、明厅的格局。每户居住空间和客厅朝向 主要景观。卧室设置低窗台大玻璃（内加防护栏杆），起居室至阳台为 落地玻璃门，从而扩展了厅内的景观视野，提高了舒适度。 5.5.3 立面立面设计设计 本小区建筑设计采用的立面及立面构成手法均充满现代都市气息， 以全新的思维及手法追求“现代”美感。本设计力争创造富有地方特色 的现代民居的建筑新风格，使该建筑从周围环境中脱颖而出。立面采 用现代建筑手法处理，以匀称的体量，丰富的细节和悦目的色彩使该 建筑显得简洁、典雅和清新。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，带来 室内通明透亮的视觉效果，并使室内外空间相互流通，也使整体立面 显得活泼而明快。充满人情味的细部处理，以求得典雅宜人的建筑形 象。建筑色彩将以浅暖色为基调，搭配白色玻璃窗及局部白色及土黄 色墙面，体现一种清新，脱俗的居住文化。 5.5.4 剖面剖面设计设计 本工程住宅楼 1#楼 18/-1 层，建筑高度 55.4m，一层高度 4.4m；2、3#楼 11/-1 层，建筑高度 34.4m，一层高度 4.4m；4#楼 18 层， 建筑高度 55.2m，一层高度 4.2m；5、6#楼 11 层，建筑高度 34.2 一层层 高 4.2m，在布置结构梁及管道后，净高大于 3.6m，架空部分作为风雨 活动场地，标准层高 3m，满足住宅规范 m。地下室层高为 4.2m，室内 外高差按 0.3m-0.6 控制。 楼梯平台上部及下部过道处的净高和梯段净高等满足规范要求。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第21页 5.5.5 竖竖向交通向交通设计设计 1、4#楼为塔式住宅，每栋设置 2 部电梯，为客梯兼消防电梯；2、3# 楼为塔式住宅，每栋设置 1 部电梯，为客梯兼消防电梯；5、6#楼为单元 式住宅，每单元设置一部客梯；与地下车库相连的住宅，楼梯、电梯与 之相连。 5.5.6 建筑无障碍建筑无障碍设计设计 建筑入口（含室外地面坡度、轮椅坡道和扶手、平台、入口门厅、走 道、门宽等）进行无障碍设计。 5.5.7 建筑安全建筑安全 1 女儿墙完成面净高均1200。 2 面积大于 1.5m2 的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于 500 的落地窗，面积大于 0.5m2 的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化 玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于 10mm 的钢化 玻璃。安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程jgj 113-2003 表 6.1.2-1 选用。 3 外墙饰面采用面砖。 4 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、 玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建 筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志） 或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠 落的情况，必须采用可靠的护栏。 5 楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于 900。靠梯井一侧 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第22页 水平长度大于 500 时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为 1050。 栏杆垂直杆件间的净距不应大于 110。 6 阳台、外廊、上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离 地 0.10m 高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于 1.05m，临空高度在六层以上时，栏杆高度不应于 1.10m。如底部有宽 度大于或等于 0.22m，且高度低于或等于 0.45m 的可踏部位，应从可踏 部位顶面起计算。 7 低窗台（窗台净高度低于 0.8m 或住宅窗台低于 0.9m 时）的 防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于 0.45m 时，护栏或固定 扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于 0.45m 时，护栏或固定扇的高 度可自地面起算（但护栏下部 0.45m 高度范围内不得设置水平栏栅或 任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。阳光窗（凸窗） 范围内设有供人坐或放置花盆等用时，护栏或固定扇的防护高度一律 从窗台面起算； 8 住宅的公共出入口位于阳台、外廊及敞开楼梯平台的下部时， 采取防止物体坠落伤人的安全措施。 5.6结结构构设计设计 1 结构总层数：1、4 号楼为地上 18 层；2、5、6 号楼为地上 11 层；3 号楼为地上 11 层，地下 1 层；地下车库为地下 1 层；商业裙房为 地上 2 层，地下 1 层。 2 结构总高：1 号楼结构高度为 57.80m；2 号楼结构高度为 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第23页 34.40m；3 号楼结构高度为 39.70m；4 号楼结构高度为 55.20m；5 号楼 结构高度为 34.80m；6 号楼结构高度为 34.50m；地下车库结构高度为 4.20m。 3 采用结构类型为：1、2、3、4、5、6 号楼（高层住宅）为剪力墙 结构；商业裙房、地下车库为框架结构。 4 结构布置 本工程结构形式为现浇混凝土结构，结构布置主要是为了满足建 筑功能的需要，并做到体系安全、合理、经济。 5 荷载取值 本工程楼、屋面活荷载均按国家规范取值，取值分别如下： 普通停车库：4.0kn/m2 消防车道：20.0kn/m2 商铺：3.5kn/m2 住宅房间、走廊：2.0 kn/m2 普通厨房、厕所、盥洗室：2.0 kn/m2 普通住宅楼梯：2.5kn/m2 消防疏散楼梯：3.5kn/m2 挑出阳台：2.5 kn/m2 上人屋面：2.0 kn/m2 电梯机房：7.0 kn/m2 6 主要结构构件材料 1)墙柱混凝土等级:地下车库框架柱、挡墙 c35；高层住宅 1、4 号 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第24页 楼主楼剪力墙 c40-c30，随高度增加而递减；高层住宅 2、5、6 号楼主 楼剪力墙 c30；高层住宅 3 号楼主楼剪力墙地下室标高段 c35，地下室 以上标高段 c30。 2) 主要梁板混凝土等级：地下车库顶板层 c35；高层住宅主楼一 般标准层及屋面层 c30；商业裙房楼层及屋面层 c30 3)砌体材料及强度等级：mu5 页岩空心砖和 m5 水泥砂浆，要求 砌块自身容重不大于 9.0kn/m3。 4）地下挡墙及主楼屋面抗渗等级：s6 7 主要构件截面（初步计算截面，在施工图设计中可作一定范 围的调整） 1）墙柱截面：地下车库框架柱 500x500，挡墙厚 250-300；高层住宅 主楼剪力墙墙厚 200-250 2)梁截面：高层住宅标准层框架梁 200x550，200x500，200x400； 高层住宅标准层次梁:200x550，200x450，200x400，200x300；地下 车库主梁 450x1000，次梁 300x600 商业裙房主梁 300x700，300x600， 次梁 200x500，200x400 3)板厚：主楼一般标准层楼面 100，大开间部位 110，屋面 120，地 下车库顶板 160，商业裙房楼板及屋面板 120 8 基础类型（初步判断基础类型，以施工图设计为准）：根据地 勘资料结论，1、2、3、4、5、6 号楼及地下车库均采用人工挖孔灌注桩 基础或条形基础。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第25页 6公用工程方案公用工程方案 6.1给给水排水水排水 6.1.1 设计设计依据依据 1 建筑给水排水设计规范gb500152003 （2003 年版） 2 居住小区给水排水设计规范cecs57:94 3 室外给水设计规范gb 500132006， 4 室外排水设计规范gb 500142006 5 建筑设计防火规范（gb50016-2006）（2006 年版） 6 高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95）（2005 年版） 7 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97） 8 自动喷水系统设计规范（50084-2005） 9 住宅建筑设计规范（gb50368-2005） 6.1.2 给给水水设计设计 1 用水量 用水标准： 普通住宅：250l/人d， k=2.5 商业：8l/人d， k=1.2 道路及绿化： 2l/m2d 车库地面冲洗水 ：2l/m2次，k=1 汽车洗车、抹车用水 ：15l/辆次 表表 3 项项目用水量表目用水量表 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第26页 用水量（m3） 序号用水类别 全天最大时 备注 1 普通住宅 345.836.0 2 商业 17.32.1 3 车库地面冲洗水 82 每日 2 次 4 汽车洗车抹车 1.80.5 每日 1 次 5 道路及绿化用水 30.55.1 6 小 计 494.354.8 7 未预见用水 49.45.5 按小计的 10% 计算 8 合 计 543.760.3 2 给水水压 本工程最不利点用水在 4#楼第 18 层 ，经估算所需水压相当于海 拔高度 300m。 3 给水水质：一般按生活饮用水水质考虑。 4 给水系统 本工程设进水管 1 条，管径为 dn150mm，在小区北面接入。 室外给水采用生活和消防分设制。 室外生活给水管呈枝状敷设，管道覆土深度 1.2m。 小区内根据不同的用水性质分别设置水表计量。 给水竖向分区及供水方式： *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第27页 1-4#楼 8 层及以下，5 6#楼 7 层及以下楼层直接利用市政压力供 水； 以上的楼层，由无负压智能泵站设备直接供水，超过 0.35mpa 的 楼层采用支管减压阀减压供水。 在车库1 层设置生活加压供水设备房。 5 管材选型 室外管道选用钢丝网塑料给水管；电热熔连接。 室内管道选用衬塑钢管；丝扣或卡套式连接。 6.1.3 排水排水设计设计 1 排水量 污水量：按日均给水量的 90%计算，则每天排放污水量约 489m3。 雨水量：根据重庆市暴雨强度公式计算，即：q=2822（1+0.775lgp） /（t+12.8p0.076）0.77（升/秒公顷），其中 p= 2 年，地面径流系数取 0.65，则小区雨水量为 374.6l/s，暴雨强度：3.68l/s.100m2 地面雨水经系统经组织后就近排入雨水接口。屋面雨水经系统管 道收集后排入小区雨水接口。空调冷凝水排放由落水管引下后，就近 排入室外雨水系统。 2 排水系统 排水采用生活污水和雨水分流制。 小区污水和雨水均通过暗管（沟）组织排水。由南至北排向市政雨 污水排水管内。 污水管管径 dn300-dn400mm，雨水管管径 dn200-dn500mm。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第28页 3 管材选用： 室外选用 pvc-u 双壁波纹塑料排水管，橡胶圈连接。 室内选用 pvc-u 内螺旋降噪排水管，胶粘剂连接。 4 污水处理 在小区内集中设置 1 座生活污水生化处理池，每天处理污水量为 327m3； 6.2通通风风空空调设计调设计 6.2.1 设计设计依据依据 1 民用建筑设计通则gb 50352-2005 2 建筑设计防火规范gb 50016-2006 3 高层民用建筑设计防火规范gb 50045-95（2005 年版） 4 汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb 50067-97 5 采暖通风与空气调节设计规范gb 50019-2005 6 城镇燃气设计规范gb 50028-2006 7 重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范 dbj 50-5031- 2004 8 重庆市居住建筑节能 65%设计标准dbj 50-071-2007 9 公共建筑节能设计标准dbj50-052-2006 10 全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调动力 2003 11 全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇 暖通空 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第29页 调动力2007 6.2.2 通通风风系系统设计统设计 1 地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排 至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中 的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下： 表表 4 换换气次数气次数 房间名称排风指标(次/h)送风指标(次/h)备注 变配电房 1010 开闭所 1010 车库 54 按 3 米高度计算 换气体积 公共厨房 4032 柴油发电机 房 按柴油发电机需排 风量计算 按柴油发电机需送 风量计算 电梯机房 15 自然进风 其余设备用 房 65 公共卫生间 12 自然进风 住宅厨房 设置变压式排风 道 2 柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。 3 室内设计参数 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第30页 室内温度()相对湿度()新风指标噪声 房间名称 夏季冬季夏季冬季(m3/h 人) db(a) 商场 262060402055 办公 262260403050 4 空调方式 根据工程各部分的使用功能、运行时间及建设方要求，并结合工 程可能采用分期建设及便于运行管理等因素，小区内设置多个完全独 立的分散式空调系统。 1、商业店铺、物管办公、住宅、幼儿园及消防控制中心均采用分体 式空调器进行空调，以满足冬夏季空调的要求。设计预留用电负荷及 室外机放置位置。 2、电梯机房采用窗式空调器进行空调，满足夏季降温的要求，设 计预留用电负荷及机组放置位置。 6.3燃气燃气 1 住宅共有住户 432 户。住宅天然气小时耗气量每户按 2.4m/h 计算，小时耗气量为 146m/h；日耗气量每户按 1.8m/d 计算， 日耗气量为 778m/d；考虑预留商业等公共建筑用气，按 400 人就餐估 算，估算商业小时耗气量为 43m/h，日耗气量为 256m/d。 2 本工程总小时耗气量为 189m/h，日总耗气量为 1034m3/d。 3 天然气由城市天然气管道供应。天然气供应压力为 0.2mpap0.4mpa。 *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第31页 4 室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱 调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用，住宅用户每户设 置流量计单独计量。 5 室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加 强级防腐涂层。 6.4电电气气设计设计 6.4.1 设计设计依据依据 1、建筑概况：本工程为二类高层住宅建筑，地上 11-18 层，地下一 层；地下层均为车库及设备用房。 2、国家现行的有关规程、规范： 1 高层民用建筑防火设计规范（gb50045-95）（2005 版）； 2 建筑设计防火规范（gb50016-2006）（2006 版）； 3 建筑照明设计标准（gb50034-2004）； 4 汽车、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97）； 5 住宅设计规范gb50096-1999（2003 版）； 6 重庆地区住宅电气设计标准db50/t5003-1997. 7 公共建筑节能设计标准（gb50189-2005）； 8 民用建筑电气设计规范（jgj/t 16-2008）； 9 10kv 及以下变电所设计规范（gb 50053-94）； 10 低压配电设计规范（gb50054-95）； 11 供配电系统设计规范（gb50052-95）； *区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第32页 12 建筑物防雷设计规范（gb50057-94）。 6.4.2 设计设计范范围围 1 小区内供、配电系统。 2 住宅各户及物管用房门面只设计到配电箱为止。 3 附属房及公共用区照明设计。 4 建筑物防雷、接地设计。 5 配合园林设计单位预留小区景观照明电源。 6 小区红线内室外管网设计。 6.4.3 用用电负电负荷荷计计算算 本小区负荷分为动力、商业、居民生活用电三大类，负荷计算采用 需要系数法。小区动力设备安装容量按实耗计算，商场、附属用房、车 库设备用房等按单位面积法计算，住宅按户计算，其单位指标及计算 负荷如下： 指标: 物管房附属房及设备用房:79w/m2 车库： 3w/m2 一室一厅： 3.0kw/户 二室一厅： 4.0kw/户 二室二厅 ： 5.0kw/户 三室二厅 : 6.0kw/户 公用配电房计算负荷: 电力安装容量 : pe=2327