北京都禾世家住宅小区项目建议书（代可行性研究报告.doc

都禾世家住宅小区项目建议书（代可行性研究报告）北京都禾房地产开发有限公司都禾世家住宅小区项 目 建 议 书（代可行性研究报告）北京市投资服务中心二零零一年五月目 录第一章 总 论第二章 规划条件及规划建设方案第三章 项目建设条件第四章 市场分析第五章 原材料消耗与供应第六章 环境保护问题第七章 消防.安全.节能.第八章 建设进度安排第九章 投资估算与资金来源第十章 简单经济效益分析第十一章 结 论第一章 总 论一、 项目背景为了加速北京城市建设步伐，改善人民居住条件，特别是加快北京市危旧房改造的建设速度，根据北京城市建设总体规划和北京市危房改造规划办公室的要求，北京都禾房地产开发有限公司拟对北沙沟成片危旧房屋进行改造，兴建都禾世家住宅小区。拟改造地段是甘家口房管所辖区的公有房屋，全部为平房，其房屋大多始建于解放前和五、六十年代，以木结构、砖混结构为主，其中正式建筑6000余平方米，违章建筑2000余平方米，居民约140户。96年5月21日，海淀区房屋安全鉴定站在房屋安全鉴定报告中明确强调：根据建设部房屋完损等级评定标准经现场测定，三类房占52.7%,四类房占26.3%，五类房占5.7%，“符合危改条件”，其现状情况是：“多处地段积水严重，房屋年久失修，出现不同程度的屋面漏雨，局部沉降”，造成“木结构腐朽变形”，“大部分整体风化、空鼓、酥碱”酥碱程度为“高度室外地平至1.6m左右，深度240370mm”“目前仍在继续发展”。时至今日，时间已过去五年多了，其危险度逾发严重，居民们日夜提心吊胆地度日，尤其雨季，更是险象环生，尽早对这片房屋实施改造，早已成为房屋产权部门及当地居民的共鸣。鉴于此，海淀区房屋土地管理局经与北京都禾房地产开发有限公司商洽，恳与该公司合作实施改建，拟将危旧房屋全部拆除并在原地新建普通高层住宅楼三栋，规划建筑面积72423平方米，同时，建造绿地和道路达万余平方米。二、项目概况：1.项目名称：北京都禾世家住宅小区2.项目主办单位：北京都禾房地产开发有限公司3.建设地点：本项目位于首都体育馆南路延伸线西侧，北至中国水利科学研究院宿舍南墙南侧，西邻解放军总参谋部兵种部第三管理处宿舍，南达增光路北延。总占地面积2.154公顷，具体占地范围以市规划委审定方案为准。4.建筑规模及建筑内容：本项目总建筑面积为72423平方米，建设内容为住宅及配套设施。5.项目总投资估算：本项目总投资约为32000万元人民币（其中建设成本为29583万元，三项费用合计为2033万元）。全部建设投资由北京都禾房地产开发有限公司自筹解决。6.项目建设期：本项目建设周期约为两年半年。拟2001年10月动工，力争2004年5月全部竣工入住。第二章 规划条件及规划建设方案一、 规划设计方案：按照北京市规划委建设项目规划意见复函2001-规复函字-0145的要求和委托北京首都工程有限公司（建设部甲字0105181号）所做的北京都禾世家规划设计方案：1.规划建设总用地面积：2.154万平方米2.住宅占地面积：0.60万平方米3.公建占地面积：0.094万平方米4.道路及广场占地面积：0.70万平方米5.绿化占地面积：0.76万平方米6.容积率：3.257.绿化率：35.2%8.总建筑面积：72423平方米 其中住宅： 52041平方米 公建： 20382平方米(含地下11140平方米)9.住宅总户数：150户10.地上停车位：48个11.地下停车位：50个12.地下停车面积：1800平方米二、设计原则根据房地产市场状况和本项目区域环境特点，本项目的市场定位为欧洲风情高档住宅小区。投资方将聘请国内一流设计事务所及国外杰出的设计大师共同担当设计，小区内古典风情与森林式绿化相得益彰，在取得小区形态的新突破的同时，表现出时代、理性、自然和令人愉快的生活环境。由于环境是建筑的外延，建筑是环境的凝结，环境以建筑为骨架，建筑以环境为筋络，因此在设计中力求体现环境与建筑的有机结合的效果。在单体设计及居室内部结构上，将处处体现以人为本的精神，最大限度的满足人们对生活空间及绿色社区的需求，充分保证户户朝阳及良好的采光要求。同时为适应社会高效率信息化发展趋势，每户将配备完善的通讯、互联网络入户设施、移动电话增强装置、卫星信号接收系统以及保证住户安全生活环境的自动报警系统等。在室内设施上将尽力采用国际标准现代化先进设施；在建筑材料上将采用新材料和新技术，体现新世纪的建筑物水平；建筑形式上既充分体现传统欧洲古典风情，又体现现代化建筑风貌。第三章 项目建设条件一、基础设施1.该项目位于北沙沟地区，增光路在小区南侧贯通，该道路所埋好的市政管线通往本建设区及其方便，其所需的供电、通讯、上水、雨水、污水、燃气、热力等纳入现有市政管网系统就可以得到解决，小区的管网布置在设计中将重点予以考虑。2.公共基础设施建设内容为：平整土地；接通道路；供水；雨水；污水；供电；通讯；供气；以及环卫；消防及绿地等。3.公共设施建设方案的确定，将与北京市总体规划相结合并在项目扩初设计前予以确定。二、市政条件1.上水：本工程是住宅项目，为一般居民生活用水，属城市自来水供应范围，该给水管线直接与增光路自来水管网相接。2.排水：本项目设计施工时应实行雨污水分流原则，在用地范围内分别铺设雨水及污水管线。雨、污水分别排入增光路上现有1500的雨水干管和500的污水干管。3.燃气：本项目属天然气供应范围，需修建中压天然气管线，从增光路上300的中压管线引至该住宅小区的天然气调压站。4.供电：本项目需在用地范围内建2500千伏安的高压配电室一座，线路从供电局高压线路引入。5.供热：本项目供热所需热源自增光路敷设的400的热力干管接入。6.通讯：本项目可根据建设需要申请自增光路修建的电信管道接入。7.道路交通：本项目已根据市规划局和交通管理部门的要求，制定了相应的交通系统规划设计方案。第四章 市场分析一、北京市住宅市场趋势分析住房作为城乡共同的基本生活资料，其数量、质量的高低，是衡量一个国家国民经济发展水平，人民生活好坏的重要因素之一，实现人民生活质量的优化，改善居住条件，使人民的居住水平与国民经济发展水平及生活水平相适应，是北京市城市建设和管理的重要工作。由于长期“左”的思想的影响，我市住宅建设有过一段相当长的停滞期，城镇居民住房短缺、居住紧张，危旧房屋多，居住条件差，配套设施不足，生活诸多不便等现象十分突出。住宅是房地产业发展的主体，也是人们生活之必须，是形成消费热点和经济增长点的最好的“物选”。从97年起商品房住宅已成为北京市房地产投资的主题，国家不仅把住宅作为改善人民群众居住条件，促进社会稳定与发展的重要工作，而且也把它作为关系国民经济发展全局的一件大事。因此，北京住宅建设力度进一步加大。每年住宅新建面积达到800万平方米。目前北京市住宅售价情况：二环路以内 8000-11000元/平方米二环三环之间 5500-9000 元/平方米四环以内 3500-5000 元/平方米四环以外 2500元/平方米左右近郊县 1500-3000元/平方米北京作为首都, 是全国政治、文化和与国际进行交流的中心。随着北京经济的迅猛发展，国内外投资商大都把北京作为他们投资的首选之地，大批的投资商涌入北京，使得北京中高档住宅市场出现繁荣景象。近年来，北京人的生活水平、居住条件、居住面积和居住环境都得到了很大的改善。然而，北京的房地产市场依然具有很大的市场需求。自改革开放以来，外国公司和商社也纷纷涌入京城，设立办事处和设立的多种形式的中外经济合作项目。由于在京的三资企业数目不断增加, 外籍高级职员在京长期居住的人数越来越多, 而且，海外侨胞、港澳同胞和海外留学归国人员在京落户，对北京的公寓和高档住房需求很大。再有，随着住宅制度的改革，长期来的福利分房制度已终止。在生活水平不断提高后，北京市居民整体消费水平有了相应提高，人们对住房的观念也发生了根本变化，对居住条件、居住面积和居住环境有了更高的要求，对高质量、高品味具有现代风格的住宅小区也已成为众多都市人可望亦可及的目标。越来越多的人们已经走进房地产市场选购其满意的住房，由此可见，北京的房地产有着很大的潜在市场。由于大多数中高档住宅规划合理，设计标准高，配套设施完善，环境幽雅，给国内外投资商提供了良好的居住条件，因此住宅销售市场好于其它高档物业，一直走上升趋势，位置环境好，户型布局合理，配套服务完善的大部分商品房在建中就已售出50%70%。据有关部门测算，北京房地产市场中高档商品房的平均投资收益率在各类物业中列于首位，市场前景相对乐观，北京公寓市场将继续保持稳定。与其他物业相比，中高档住宅的消费者（包括购、租两方面）近期较为稳定，人员数量、购买力水平、消费水平等预计近期将会基本维持在一个相对稳定的水平，随着经济增长和开放程度的加深，北京的投资环境将进一步改善，从而激发起更多的海内外投资商在京投资的热情，这无疑会增加内外销高档住宅的购买力，从而推动北京住宅市场的持续发展。北京房地产市场总体仍保持平衡发展之态势，尤其商品住宅项目一直是卖方市场，目前国家又出台重点发展住宅项目的政策，北京的住宅建设力度将进一步加大，在北京改革开放不断深入，城市建设不断加快的形势下，商品住宅将继续保持良好的市场前景，无论从开发结构还是消费倾向上看，中高档住宅正日益成为房地产市场的主流，是一项潜力巨大的建设项目。二、本项目市场前景分析随着消费者对居住物业的熟悉程度的提高和对自身生活质量的日益关注，越来越多的购房者在确定购买对象时开始将更多的注意力放到居住区的内部环境上。在取消福利分房后的居住物业消费市场逐步转向以个人购买为主导的形势下，这一特征将更为突出。都禾世家住宅小区在前期策划时，充分考虑购买者对小区内部居住环境的要求，绿地面积设计为7600平方米以上，绿化率达35.2%，可以保证良好的生态、生活环境，并充分发挥本项目的独特的区位优势和文化色彩，辅之以优秀的规划设计、高品质的施工保证及现代化的物业管理，使之成为有着优越生活居住环境的现代化居住小区。本项目的配套的市政设施全面、完善，小区内，路网设计合理，交通便利。为保证小区内居住环境优美、宁静与安全，小区采取人车分流，且车位设计充裕合理，住户电梯均可直达地下车库，从而大减少了小区内的地面车流量，而且可避免对内部居住环境的干扰。本项目的户型设计以市场需求为导向，灵活多样，设计精美实用，在单体设计及居室内部结构上，将处处体现以人为本的精神，最大限度的满足人们对生活空间及绿色社区的需求，一梯两户，并充分保证户户朝阳及良好的采光要求。同时为适应社会高效率信息化发展趋势，每户将配备完善的通讯、互联网络入户设施、移动电话增强装置、卫星信号接收系统以及保证住户安全生活环境的自动报警系统等。都禾世家住宅小区建设区域内无污染、无扰民，地势平坦，空气新鲜，地理位置优越，绿化率高。如果本项目能够在准确市场定位的前提下较好地控制成本，在相对较低的价位上提供以新的突出人性设计理念为导向的有独特风格的现代化居住区，以合理的规划布局和现代化超前的户型设计，高品质的居住环境，再配以完善的物业管理及公共配套设施，本项目将有着良好的市场前景。第五章 原材料消耗与供应一、 物料消耗估算1. 建筑材料：本项目工程建设内容为住宅及配套公建，建筑结构采用现浇框架结构，其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥和木材，根据设计规划的总体设计，本项目一期工程所需建筑三材用估算如下：钢材：按0.05吨/建筑平方米计，约3620吨；木材：按0.05立方米/建筑平方米计，约3620立方米；水泥：按0.2吨/建筑平方米计，约14480吨；2.项目所需主要设备：空调系统通信电话系统消防系统电视及接收系统应急发电系统供暖系统电梯系统照明系统二次供水系统等电梯、消防设备、照明系统、供暖设备在节能和安全上需具有高度可靠性。二、物料供应方式本项目所需原材料尽量采用国际国内高新技术材料，所需设备在满足使用情况下尽量采用国内一流产品，部分电气设备、装饰装修材料等需采用进口产品。第六章 环境保护问题本项目为住宅及配套设施，垃圾为一般生活垃圾；污水为一般生活污水；废气为汽车废气及一些噪音，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。项目建设将采取严格的环境保护措施。一、雨污水排放：排水采取“分流制”原则排放生活污水和雨水，含油污水经隔油池简单处理，达到规定的排放标准后，排入市政污水管线。污水排放将严格按北京市的有关规定执行，对城市污水管网和污水处理厂不会产生不良影响。该项目路面多为铺装路面和绿地，除雨水冲刷路面带有一定的杂物外，排入雨水管道的雨水不会含有大量的有害物质。二、生活垃圾：生活垃圾分类收集，利用密闭垃圾桶运出，由环卫部门统一清运至指定的垃圾消纳场进行处理。三、噪声污染：噪声污染主要来自空调系统，餐饮设施的排气系统娱乐设施等，拟选用先进的低噪声设备。在施工中尽量降低施工噪音，除选用低噪声设备外，并采取减振隔声消音措施。四、废气及灰尘：大气污染源主要来自车库的汽车尾气排放，车库设计应保持一定的容量，进出汽车车道尽可能的直、短。地下车库采取强制通风，车库排风口应设在空气流通的地方，通口可采用废气净化、分离等手段以保证达到国家要求的标准排放。厨房、加工间、卫生间等产生的有害气体，应通过排风系统，用强制抽风排除。施工中采取有效措施尽可能减少施工扬尘。五、绿化：本项目将把绿化建设放到重要位置，充分利用本地区的自然条件，创造一种充满生机的绿色生态住宅区。除了在保证相当数量的绿化用地外，还将更多地考虑提高绿地的质量，加强其在景观效能。同时，对施工区域的顺序合理安排，尽可能不破坏地表植被。第七章 消防、安全、节能一、消防：本项目整体建筑消防设计及防火分区按国家建筑设计防火规范考虑。主体建筑四周有消防通道, 建筑物内各部分设置自动喷水系统。各防火分区之间安装防火墙、防火门、防火卷帘及密集喷头或防火水幕作为分隔。地下车库按“汽车库设计防火规范”设计消防设施。建筑物设有不同方向的疏散出口。项目在施工过程中，可能产生的火灾隐患为工人违章操作，电器设备使用不当、失修等；项目建成后，可能的火灾隐患为：.餐饮设施操作间的明火；.库房中的易燃品；.电气设备短路；装饰、装修材料中有些易燃材料等；因此，为防止出现火灾，在建筑设计上，将充分考虑消防因素，留有足够的防火间距，并按防火规范设防。在建设过程中和建成投入使用后，除加强施工管理、杜绝违章、加强电气设备检查养护及易燃材料的保管外，还应采取以下消防手段，从消防设备、设施上，配备国家消防部门指定认可的产品。二、安全本项目建设中，特别是建成后的使用中，如果消防和安全问题重视不够，将会产生灾难性的后果。因此：1. 按人防设计要求, 设置与底层相同的地下室。地下室按人防工程设计需要出发, 结合平时的居住、停车及其他功能的要求, 本着“平战结合”的方针进行设计和建设。2. 在设计上，充分考虑消防安全和人员疏散等问题。本项目将设有符全国家标准的足够的安全出口，以保证遇有紧急情况时，安全疏散客流；同时设自动充电应急灯，以备不时之需。三、节能本项目在设备设施上以及建设布局中，将采用国内先进的节能设备设施，合理安排建筑布局，以节约能源。如：1.采用新型高效节能光源有说明书子镇流器，降低照明用电量；2.供电、供气、供水系统采用合理布局，尽可能降低途中消耗；3.机电设备选用耗能低、效率高的设备；4.电、水等系统安装计量装置，以加强能源管理；5.本项目设计应符合北京市民用建筑节能设计标准实施细则（dbj01-4-88）要求。第八章 项目建设进度一、 都禾世家住宅小区项目由北京都禾房地产开发有限公司自筹资金建设。二、工程建设按照北京市有关建设工程招投标的规定采用国内竞争招标、议标的方式选择施工单位。三、工程建设采用施工监理方式进行。四、本项目工程建设周期计划两年， 拟二零零一年十月动工，力争二零零四年五月全部竣工入住。五、项目实施进度如下：2001年5月2001年6月 完成项目建议书代可行性研究报告的编制及审批工作；2001年6月2001年9月 勘察设计，办好开工前的各项手续，并完成项目征地拆迁及三通一平；2001年10月2004年3月 项目施工，完成主体结构和装修工程，以及工程扫尾验收工作；2002年5月 工程竣工。入住。第九章 投资估算与资金来源一、 投资估算 本项目投资估算是在所提供的总体规划设计的基础上，参照国内类似工程费用的水平，按照项目本身的条件，并考虑其它一些影响因素而编制的。1.建安工程投资：按住宅每建筑平方米1400元计算，公建每建筑平方米2100元计算，建安投资额为11566万元。2.市政工程投资：含热力工程、电力工程、自来水工程、燃气工程、电信工程、雨污水工程、绿化建设费、综合市政配套费等项投资，投资估算3489万元。3.土地费用：土地出让金7221万元，按公建每建筑平方米1500元，住宅每建筑平方米800元测算。4.综合拆迁补偿费：5000万元。5.开发费：含可研费、地价评估费、档案保证金、标底编制审查费、黏土砖使用费、散装水泥专项资金、勘察费、测绘费、工程监理费、规划设计费、制图费、晒图费、工程质量监督费、室外及市政工程设计费、电贴勘察费、竣工图费、物业管理基金等，合计估算为982万元。6.不可预见费：848万元，按总投资（扣除综合拆迁补偿费）的3%测算。 项目建设成本合计： 29583万元 （详见附表一）二、 资金来源本项目建设总投资约32000万元（含三项费用2033万元），全部由北京都禾房地房产开发有限公司自行筹措解决。第十章 简单经济效益分析一、评价方法说明：1.本项目的经济效益分析是在对我国房地产市场进行了调查，并参照北京市此类设施的价格水平的基础上作出的。2.按本项目建成后住宅部分拟全部出售进行财务测算。公建部分暂不考虑。3.效益评价的记帐本位币为人民币。二、销售收入测算：本项目总建筑面积72423平方米，其中住宅52041平方米，公建20382平方米，住宅部分拟全部出售，公建部分暂不考虑。住宅的销售价格拟按均价每建筑平方米7200元、7500元、7800元人民币出售，则销售总收入分别为：1.7200元52041 m2 = 37470