北京银泰中心研究报告终稿.doc

北京银泰中心研究报告xxxxxxx公司2010年12月10日目 录一、项目区位价值分析31、项目位置：32、周边配套33、区位理解4（1）核心商务资源cbd4（2）高端涉外资源使馆区5（3）金融中心资源金融街5（4）繁华商业资源长安街5（5）交通资源东三环6二、规划分析71、总体规划分析72、楼层结构9（1）地下9（2）首层9（3）顶层10（4）避难层/设备层103、户型分析10（1）柏悦居10（2）柏悦府114、装修分析12（1）外立面12（2）内部公共区域12（3）公寓12三、悦生活购物中心分析141、业态布局142、入驻品牌及分布15四、银泰写字楼分析171、写字楼172、入驻企业名录17五、开发团队：191、中国银泰投资有限公司192、凯悦集团19一、 项目区位价值分析1、 项目位置：本案位于，国贸中心南侧，长安街与东三环交汇处，三环内。2、 周边配套写字楼：国贸写字楼、嘉里中心写字楼、招商局大厦、惠普大厦、摩托罗拉大厦、京汇大厦和中环世贸写字楼公寓：国贸公寓、嘉里中心公寓、雅诗阁公寓酒店：嘉里中心酒店、中国大饭店购物：赛特购物中心、国际俱乐部、国贸商城、嘉里中心商城、建外soho街、友谊商店本 案3、 区位理解本案位于cbd核心区，与金融街分立长安街东西端，毗邻北京商业中心和四大使馆区。长安街使馆区cbd商业中心金融街（1） 核心商务资源cbd本案北京商务中心区（beijing central business district），简称北京cbd，地处北京市长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区的汇聚区。西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。这里是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，是财富的聚焦点，代表着时尚的前沿。（2） 高端涉外资源使馆区北京使馆区大致属于朝阳区，朝阳区是北京市重要的国际交往区。已形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区，望京新区将兴建第四使馆区。区内涉外单位1300多个，占全市一半以上。北京第一外国使馆区设在建国门外，该区现有29座外国使馆，33座外交人员公寓。第二使馆区在东直门往东到燕莎商圈之间，设有77家的使馆。市区东北角亮马河北面开辟第三使馆区，可容30座外国使馆。（3） 金融中心资源金融街金融街南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西抵西二环路，东临太平桥大街，规划用地近103公顷，金融街区域总体规划建筑面积为402万平米，其中，写字楼面积达74，公寓占3，酒店占4，绿地等其他配套占19。全部投资预计为460亿元。金融街聚集了中国人民银行和中国银监会、中国证监会、中国保监会等金融监管部门及众多国内外大型金融机构和国企总部，人民银行清算总中心、中国国债登记结算公司、中央证券登记结算公司，是中国金融业的资金结算中心也聚集与此。（4） 繁华商业资源长安街北京市全城的东西轴线：东到通州区八里桥（永通桥）、西至石景山横贯38公里（从东单到西单全4公里），东西各有一系列的街道与它相连，从而将市中心、城区和新市区联成一体。长安街两侧有许多重要的商业区，如cbd、东单、王府井、西单、金融街。（5） 交通资源东三环北京三环路始建于上世纪80年代初期，分别由海淀、西城、朝阳、丰台路段组成，全长48.265公里，共建有44座立交桥，跨河桥9座，过街天桥62座，人行通道15座，是北京市城区的一条的环形城市快速路。城市级快速主干道构成主要道路交通网络，公共交通及捷运系统发达。二、 规划分析1、总体规划分析由三栋呈“品”字形耸立的塔楼组成，主楼共63层，高达249.9米，是国内最高的全钢结构塔楼；另两栋塔楼各44层，高达186米。1-6f悦生活购物中心+大宴会厅+主席台贵宾中餐厅+健身中心7-36f柏悦居，39,212平方米，面积132-242m2，共216套50-58f柏悦府：17,410平方米，面积为550-860m2 共21套a座63层 249.9米柏悦居柏悦酒店柏悦府写字楼44层 186米悦生活购物中心3 5863f柏悦酒店客房，酒吧、西餐厅、酒店大堂37-49f 5863f柏悦酒店客房，237间，在顶层 check-in 银泰中心指标及功能项目指标开发商北京银泰置业有限公司总投资40亿元人民币总占地面积31305平方米总建筑面积35万平方米地上建筑面积263,998平方米地下建筑面积86,290平方米容积率11.2绿化率21%设计单位约翰波特曼建筑设计事务所施工单位北京城建集团销售代理北京银泰置业有限公司销售状态售罄物业管理（酒店）凯悦酒店管理集团（写字楼、公寓）第一太平戴维斯车位1600个楼高249.9米建设楼数三栋塔楼主楼层数一栋63层写字楼层数两栋44层公共交通公交20余条线路、地铁1号线、十号线国贸站。开发周期开工日期2003年9月 竣工日期2007年8月功能分布写字楼（人保、银泰）写字楼东写字楼人保写字楼西写字楼银泰中心写字楼建筑面积76,362平方米建筑面积75,307平方米客梯数12部客梯数12部主楼分布（包含了柏悦城-酒店、公寓、商场）公寓柏悦居柏悦府所在楼层7-33层所在楼层5058层建筑面积39,212平方米建筑面积17,410平方米套数216套套数21套户型区间133-240平米户型区间549-869平米客梯数2部客梯数2部酒店客房数237套建筑面积37,018平方米所在楼层客房37-49层，5861层 大堂61层 挑空2层酒吧 挑空3层餐饮区商业配套裙房设施悦生活建筑面积52,199平方米所在楼层b2-6层业态分布：地下1层：国际顶尖时尚精品店地下2层：时尚精品店1层：国际顶尖时尚精品店2层：国际顶尖时尚精品店3层：国际顶尖时尚精品店4层：大宴会厅5层：主席台贵宾中餐厅6层：屋顶花园酒吧秀和悦健身中心2、 楼层结构（1）地下地下共4层，地下三层和四层是车库，共1600个。地下一层和二层是商业。连通银泰写字楼连通人保写字楼连通国贸中心连通sk大厦连通地铁-1f（2）首层酒店、公寓入口公用首层电梯厅电梯分流柏悦居电梯商业入口柏悦府电梯柏悦酒店电梯n（3）顶层电梯抵达61层后，进入酒店大堂，换乘顶层电梯，到达酒店大堂向上挑空的挑空1层（酒吧）和挑空2层（西餐厅），抵达挑空2层后走楼梯到达挑空2.5层（西餐厅）。挑空2.5层挑空61层挑空2层挑空1层柏悦酒店空中大堂效果图主楼梯直达换乘电梯或挑空楼梯楼梯（4）避难层/设备层主楼17、33、54层设有3个避难层，配置防火、防烟设施，并能抗八级地震。写字楼14、29层为设备层。3、 户型分析（1）柏悦居柏悦居所在楼层7-36层建筑面积39,212平方米单层户数9户套数216套户型区间133-240平米（一居室建筑面积为132、134或138平米，二居室建筑面积为240或242平米）套数比1居77.8% 2居22.2%客梯数3部柏悦居户型010203040506070809（2）柏悦府柏悦府所在楼层5058层建筑面积17,410平方米单层套数3户套数21套户型区间4001600平米客梯数3部柏悦府户型4、装修分析（1） 外立面外墙石材墙面外墙保温整体背板封闭保温棉外窗开启方式：上悬外开；窗玻璃：双层钢化lowe镀膜中空玻璃（更加保温、隔热、隔声且防紫外线辐射）（2） 内部公共区域（3） 公寓柏悦府：按照客户的要求度身定做（不含装修）。 柏悦居：精装修5000元平米，赠家俱和家庭电器（带家电8000元/平方米）地面高级竹地板和体质地毯墙面高级壁纸加局部木饰面顶棚轻钢龙骨石膏板吊板橱柜柏德宝家电miele厨房电器卫浴duravit、汉斯格雅同档次品牌家具赠送家具及部分电器客厅餐厅卧室卫生间三、 悦生活购物中心分析1、业态布局商业配套裙房设施悦生活建筑面积52,199平方米所在楼层b2-6层业态分布：地下1层：国际顶尖时尚精品店地下2层：时尚精品店1层：国际顶尖时尚精品店2层：国际顶尖时尚精品店3层：国际顶尖时尚精品店4层：大宴会厅5层：主席台贵宾中餐厅6层：屋顶花园酒吧秀和悦健身中心 2、入驻品牌及分布入驻品牌60余个，且均为国际一线品牌。地下2层1万宁mannings2炫亮广场地下1层3法兰瓷franz4和晶日本料理wa show5悦食悦香ifw6欧陆家居euro home7royal selangor8汤城小厨sunshine kitchen9富凡卓越buben zorweg10lovely nails11奥罗蓝尔alle12琉璃工房liuligongfang13伊丽罗氏lilyrose14星巴克咖啡starbucks coffee15迪默珠宝d & m16poltrona frau17truefitt hill18selecti ve by sesa19中国农业银行20渣打银行24小时自助银行chartered bank 24 hours selfservice bank21北京同仁堂健康专柜22雅致liadro23时尚眼镜精品店24玫瑰卡卡务中心25bp shop1层26爱马仕hermes27沛纳海pfficine panera28卡地亚cartier29瑞士陀飞轮精品店tourbillon30杰尼亚ermenegildo zegna31咖啡吧coffee bar32rertu33大卫杜夫davioff2层34bottega veneta35d&g36卡地亚cartier37valentino38linden haus39bonpoint40jean paul gaultier41agnona42杰尼亚ermenegildo zegna43doinna karan44kiton45qeelin46giorgio armani47dolce&gabbana3层48room 北京49f.p.journe50银泰沙龙51lan fine jewellery52上海滩53稻菊 lnagiku54八方新气new chi55century56伯爵莱利pal zeleri57siu58marithe+francois girbaud59tse60konplott61toni&guy hairdressing62高希霸魅力雪茄俱乐部cohiba a tmosphere四、银泰写字楼分析1、写字楼分为东西两座，东侧写字楼已被人 保银 泰人保全部购买作为办公用房。西侧写字楼也处于满足状态，租户均为世界级企业。东写字楼人保写字楼建筑面积76,362平方米客梯数12部西写字楼银泰中心写字楼建筑面积75,307平方米客梯数12部2、入驻企业名录入驻企业40余个，且均为世界级企业。1北京银泰置业2美国北美信托银行北京代表处3国城能源投资有限公司4思科系统（中国）公司5株式会社东京证券交易所6国融汇银7美国普衡律师事务所北京代表处8蒙古南戈壁沙洲公司北京代表处9加拿大泰克资源北京代表处10上海浦瀚投资北京分公司11意大利凯明迪律师事务所12摩科瑞投资咨询（北京）公司13日本国际协力银行北京代表处14加拿大庞巴迪公司北京代表处15普济鼎合五、开发团队：开发商中国银泰投资有限公司设计师约翰波特曼国际建筑设计事务所项目管理公司宝维士联盛室内设计remedios siembieda inc高层结构顾问lemessurie consultants电梯设计顾问lerch bates物管公寓第一太平戴维斯酒店悦凯国际酒店集团1、中国银泰投资有限公司总部设在北京，主要投资的产业包括： 房地产投资、大型商业百货业、能源产业及酒店业，还从事资本经营、资产托管、股权投资、投资咨询、基础设施开发建设等业务，与国内外数百家客商建立了长期稳固的业务关系，目前公司总资产为110亿元人民币。2、凯悦集团凯悦集团旗下拥有凯悦(hyatt regency)、君悦(grand hyatt)及柏悦(park hyatt)三大品牌，其中“柏悦”为档次最高的极至尊贵精品型酒店，全都位居最繁华城市的一流房产的位置。柏悦酒店专为讲求私密性、个性化服务和亲切雅致环境的有鉴